Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.816.2025.2.DK

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

16 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 16 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 listopada 2025 r. (wpływ 21 listopada 2025 r.)

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

 

Wnioskodawca jest właścicielem dwóch połówek budynku typu „bliźniak” położonego w (...). Pierwszą połowę nabył w 1997 r. wraz z małżonką w drodze darowizny. Drugą połowę otrzymał w 2019 r. w drodze darowizny od ojca. W 2025 r. Wnioskodawca uzyskał decyzję administracyjną o samodzielności łącznie 6 lokali mieszkalnych (3 w każdej części budynku). Decyzja ta miała charakter formalny - nie nastąpiła przebudowa w rozumieniu prawa budowlanego. Lokale stanowią majątek prywatny wnioskodawcy (częściowo wspólny z małżonką). Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani żadnej działalności deweloperskiej. Sprzedaż 6 lokali jest planowana w 2025 r. lub w kolejnych latach. Ma charakter incydentalny i jednorazowy, związany z dysponowaniem majątkiem osobistym. Lokale obecnie nie wymagają prac budowlanych wymagających pozwolenia na budowę. Możliwe jest jedynie przeprowadzenie typowych prac remontowych i odświeżających (malowanie, wymiana stolarki, instalacji, modernizacja kuchni i łazienek). Prace te:

- nie będą wymagały pozwolenia na budowę,

- nie spowodują zmiany przeznaczenia budynku,

- nie przekroczą 30% wartości początkowej każdego lokalu.

-        

Sprzedaż lokali będzie prowadzona w sposób standardowy, np. poprzez ogłoszenia internetowe lub z pomocą pośrednika.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

Na pytanie: „Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą? Jeśli tak, proszę podać w jakim okresie oraz jaki jest/był zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?”, odpowiedział Pan: „Tak. Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą od 1991 r. do chwili obecnej. Zakres działalności: sprzedaż detaliczna artykułów przemysłowych na straganach i targowiskach oraz usługi nauki jazdy na nartach. Działalność ta nie jest i nigdy nie była związana z obrotem nieruchomościami.”

Na pytanie: „Czy był/jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak to proszę wskazać z jakiego tytułu.”, odpowiedział Pan: „Nie. Nigdy nie byłem czynnym podatnikiem VAT.”

Na pytanie: „Czy ustanowiono odrębną własność dla każdej z połówek budynku typu „bliźniak” (odrębne księgi wieczyste)?”, odpowiedział Pan: „Tak. Każda z połówek budynku posiada odrębną księgę wieczystą. To są budynki z 1970 r. i 2001 r.”

Na pytanie: „W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan otrzymane w darowiźnie połówki budynku typu „bliźniak” od nabycia każdej z połówek budynku do momentu sprzedaży poszczególnych lokali? Czy korzystał lub korzysta Pan z nich dla swoich celów osobistych (jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jaki konkretnie sposób)?”, odpowiedział Pan: „Każda z połówek była wykorzystywana jako budynki mieszkalne do celów osobistych. Był to mój dom rodzinny - najpierw mieszkali tam moi rodzice, a następnie ja z żoną i dziećmi.”

Na pytanie: „Czy połówki budynku typu „bliźniak”, a po podziale - lokale położone w budynku, były (proszę wskazać w jakim okresie) przedmiotem odpłatnej umowy najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze, kto był stroną umowy i kto pobierał pożytki z tego tytułu - wyłącznie Pan, wyłącznie żona, oboje Państwo?”, odpowiedział Pan: „Nie. Żadna część budynku ani żaden z lokali nigdy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy odpłatnego udostępnienia.”

Na pytanie: „Kto i z jakiego powodu wystąpił z wnioskiem o podział budynku „bliźniak” na 6 lokali mieszkalnych?”, odpowiedział Pan: „Z wnioskiem wystąpiłem z konieczności umożliwienia sprzedaży domu. Sprzedaż całego domu była niemożliwa z uwagi na jego rozmiar, funkcję oraz realia rynkowe. Budynek posiadał istniejący, wielomieszkaniowy układ funkcjonalny, który umożliwiał wyodrębnienie samodzielnych lokali bez ingerencji w budynek i jego konstrukcję. Wyodrębnienie nie wiązało się z ponoszeniem dodatkowych kosztów ani z pracami budowlanymi - opierało się na faktycznym historycznym podziale budynku. Liczba sześciu lokali (po 3 w każdej połowie bliźniaka) wynika wyłącznie z zastanego, historycznego układu budynku, który tak istniał od wielu lat i nie był przeze mnie tworzony ani dostosowywany pod sprzedaż.”

Na pytanie: „Czy opisane we wniosku lokale mieszkalne, są objęte współwłasnością majątkową małżeńską czy stanowią Pana majątek osobisty?”, odpowiedział Pan: „Lokale w jednej części, 1 połówka bliźniaka - mój majątek osobisty, lokale w drugiej części, 2 połówka bliźniaka - majątek wspólny mój i żony.”

Na pytanie: „Czy przed sprzedażą lokali podejmował/będzie podejmował Pan aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tych lokali (np. reklama w mediach, czy korzystanie z biura nieruchomości)? W jaki sposób pozyskał/pozyska Pan nabywców sprzedanych lokali mieszkalnych? Jakie czynności Pan podjął/podejmie w celu ich zbycia?”, odpowiedział Pan: „Nie, nabywcy będą pozyskiwani poprzez zwykłe ogłoszenia lub ewentualnie poprzez biuro nieruchomości, ponieważ nie specjalizuję się w obrocie nieruchomościami. Nie podejmowałem i nie zamierzam podejmować działań marketingowych wykraczających poza standardowe formy ogłoszeń.”

Na pytanie: „Czy udzielił/udzieli Pan innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w związku z transakcją sprzedaży lokali? Jeśli tak - do jakich czynności udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa (proszę je wymienić)?”, odpowiedział Pan: „Nie.”

Na pytanie: „Czy do momentu sprzedaży lokali podejmował/podejmie Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. lokali (proszę je wymienić)?”, odpowiedział Pan: „Dotychczas nie podejmowałem żadnych czynności zwiększających wartość lokali. Możliwe są jedynie typowe prace remontowe odświeżające budynek takie jak malowanie, bieżące naprawy, konserwacja, prace porządkowe, naprawy instalacji, niewymagające pozwolenia na budowę ani zgłoszenia prac w urzędzie. Demontaż i usunięcie elementów wyposażenia ruchomego, usunięcie zużytych elementów wykończenia, naprawy instalacji. Prace te mają charakter, który nie zmienia funkcji ani standardu użytkowego budynku; ich celem jest jedynie utrzymanie właściwego stanu technicznego budynku.”

Na pytanie: „Czy w związku z podziałem budynku typu „bliźniak” na 6 lokali mieszkalnych ustanowiono odrębną własność dla każdego z tych lokali (odrębne księgi wieczyste)?”, odpowiedział Pan: „Nie. Odrębna własność lokali zostanie ustanowiona dopiero przy sprzedaży, u notariusza, jednocześnie z założeniem ksiąg wieczystych.”

Na pytanie: „Czy sprzedawane lokale będą stanowiły samodzielne lokale mieszkalne w myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)?”, odpowiedział Pan: „Tak.”

Na pytanie: „Jakie konkretnie działania i podjęte przez Pana czynności pozwoliły na wyodrębnienie w opisanym we wniosku budynku 6 lokali mieszkalnych, tak by każdy z lokali spełniał definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własnościach lokali? Proszę opisać działania, jakie Pan podjął w budynku mieszkalnym, aby mogły powstać w nim wyodrębnione lokale mieszkalne nadające się do zamieszkania.”, odpowiedział Pan: „Wyodrębnienie lokali zostało dokonane wyłącznie na podstawie istniejącego, wieloletniego układu funkcjonalnego budynku, który od dawna umożliwiał samodzielne użytkowanie poszczególnych części. Nie wykonywałem żadnych prac budowlanych, modernizacyjnych, adaptacyjnych ani instalacyjnych. Nie ponosiłem żadnych dodatkowych kosztów związanych z przygotowaniem budynku do podziału. Budynek posiadał od lat utrwalony układ pomieszczeń, który spełniał definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali - każda wydzielona część miała niezależny funkcjonalne układ pozwalający na zamieszkanie. Wyodrębnienie miało charakter formalny - polegało na złożeniu dokumentów odzwierciedlających istniejący stan. Nie była potrzebna inwentaryzacja, projekt, ani jakiekolwiek prace adaptacyjne, ponieważ układ lokali odzwierciedlał wieloletni istniejący stan. Czynności ograniczyły się wyłącznie do złożenia stosownych dokumentów w urzędzie w celu potwierdzenia samodzielności lokali zgodnie z rzeczywistym stanem budynku, bez jakiekolwiek ingerencji w jego konstrukcję lub funkcję.”

Na pytanie: „Wskazał Pan, że „Możliwe jest jedynie przeprowadzenie typowych prac remontowych i odświeżających (malowanie, wymiana stolarki, instalacji, modernizacja kuchni i łazienek).” Proszę o wskazanie, czy prace remontowe zostaną przeprowadzone w związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych?”, odpowiedział Pan: „Prace remontowe nie zostaną przeprowadzone w związku ze sprzedażą lokali. Mają one charakter bieżących prac porządkowych, konserwacyjnych oraz odtworzeniowych, wynikających z wieloletniej eksploatacji budynku i naturalnego zużycia. Obejmują one wyłącznie czynności takie jak: odświeżenie ścian, usunięcie typowych usterek eksploatacyjnych, wymiana elementów zużytych lub nienadających się do dalszego użytkowania oraz uporządkowanie przestrzeni. Czynności te mają charakter zachowawczy - służą przywróceniu budynku do jego dotychczasowego stanu technicznego, nie stanowią przebudowy ani modernizacji. Nie prowadzą również do zwiększenia wartości użytkowej lokali, nie zmieniają ich układu funkcjonalnego oraz nie podnoszą standardu ponad dotychczasowy.”

Na pytanie: „Kiedy opisany we wniosku budynek typu „bliźniak” został oddany do użytkowania?”, odpowiedział Pan: „ 1 połowa bliźniaka - 1970 r., 2 połowa bliźniaka - 2001 r. Od tego czasu budynki były zamieszkiwane przez moją rodzinę, rodziców a później przeze mnie, żonę i dzieci.”

Na pytanie: „Proszę wskazać odrębnie dla każdej z połówek budynku typu „bliźniak” i każdego lokalu mieszkalnego powstałego po podziale budynku, czy ponosił Pan/do dnia dostawy poniesie Pan nakłady na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wyższe niż 30% wartości początkowej budynku/lokalu? Jeśli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę wskazać:

a) Kiedy, w jakim okresie takie wydatki były/będą ponoszone?

b) Czy w stosunku do ww. wydatków przysługiwało/przysługuje Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

c) Kiedy budynek/lokal po dokonaniu ulepszeń, został/zostanie oddany do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.

d) Czy między oddaniem do użytku ulepszonego budynku/lokalu, a jego dostawą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e) W jaki sposób, do jakich czynności wykorzystywał/wykorzystuje Pan ulepszony budynek po oddaniu go do użytkowania?

 f) Czy ulepszony budynek był/jest wykorzystywany przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? (należy podać podstawę prawną zwolnienia)”,

odpowiedział Pan: „Nie.”

Na pytanie: „Czy wykorzystywał Pan budynek typu „bliźniak” lub lokale mieszkalne powstałe po podziale wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, należy wskazać, jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT Pan wykonywał w budynku/lokalach? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia.”, odpowiedział Pan: „Nie. Budynek służył wyłącznie celom mieszkalnym.”

Na pytanie: „Na jakie cele zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży ww. lokali mieszkalnych?”, odpowiedział Pan: „Na zakup mieszkania dla mnie i mojej rodziny.”

Na pytanie: „Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki, lokale)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a) Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b) W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c) Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana - czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d) Czy zamierza Pan sprzedać nieruchomość? ”,

odpowiedział Pan: „Tak. Posiadam jedną działkę rolną nabytą w 2003 r. w drodze darowizny (Rep. A nr 1495/2003). Wykorzystuję ją jako sad owocowy na własne potrzeby. Działka jest niezabudowana i nie zamierzam jej sprzedawać.”

Na pytanie: „Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak - proszę wskazać:

a) Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b) Kiedy je Pan sprzedał?

c) Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”,

odpowiedział Pan: „Nie.”

Na pytanie: „Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”, odpowiedział Pan: „Nie.

 

Pytanie

1. Czy sprzedaż 6 lokali mieszkalnych wydzielonych w 2025 r. z budynku nabytego w 1997 r. i 2019 r. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy w przypadku przeprowadzenia remontu lokali, którego nakłady nie przekroczą 30% wartości początkowej i który nie będzie wymagał pozwolenia na budowę, sprzedaż tych lokali będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT?

 

Pana stanowisko w sprawie 

 

1. Sprzedaż 6 lokali mieszkalnych nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca działa w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie jako podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

2. Nawet w przypadku uznania, że sprzedaż podlega VAT to, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa lokali korzysta ze zwolnienia, ponieważ:

- pierwsze zasiedlenie nastąpiło wiele lat temu (najpóźniej w 2019 r.),

- sprzedaż będzie miała miejsce po upływie ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

 

Planowane prace remontowe mają charakter odświeżający i nie przekroczą 30% wartości początkowej lokali, wobec czego nie dojdzie do nowego „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż pozostaje objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a ewentualnie - w razie odmiennej kwalifikacji - ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

 

Wnosi Pan o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska, że:

   - sprzedaż 6 lokali mieszkalnych wydzielonych w 2025 r. z budynku nabytego w 1997 r. i 2019 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

   - a nawet w razie odmiennej oceny, sprzedaż ta będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, również w przypadku przeprowadzenia remontów o charakterze odświeżającym, których nakłady nie przekroczą 30% wartości początkowej lokali.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

 

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem nieruchomości czy to niezabudowane, czy zabudowane, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z kolei kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży nieruchomości sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem dwóch połówek budynku typu „bliźniak” położonego w (...). Pierwszą połowę nabył Pan w 1997 r. wraz z małżonką w drodze darowizny. Drugą połowę otrzymał Pan w 2019 r. w drodze darowizny od ojca. Każda z połówek budynku posiada odrębną księgę wieczystą. Jedna połowa bliźniaka została oddana do użytkowania w 1970 r., a druga połowa bliźniaka - w 2001 r. Budynek był zamieszkiwany przez Pana rodzinę, rodziców a później przez Pana, Pana małżonkę i dzieci. W 2025 r. uzyskał Pan decyzję administracyjną o samodzielności łącznie 6 lokali mieszkalnych (3 w każdej części budynku). Planuje Pan sprzedaż 6 lokali w 2025 r. lub w kolejnych latach. Nabywcy będą pozyskiwani poprzez zwykłe ogłoszenia lub ewentualnie poprzez biuro nieruchomości, ponieważ nie specjalizuje się Pan w obrocie nieruchomościami.

Przy tak przedstawionych okolicznościach sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż 6 lokali wyodrębnionych z dwóch połówek budynku typu „bliźniak” będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania sprzedaży przedmiotowych lokali istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych nieruchomości podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży wskazanych lokali, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży przedmiotowych lokali, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych lokali wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Jak bowiem wskazał Pan we wniosku, budynek służył wyłącznie celom mieszkalnym. Żadna część budynku nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy odpłatnego udostępnienia. Z wnioskiem o potwierdzenie samodzielności ww. lokali wystąpił Pan z konieczności umożliwienia sprzedaży domu. Sprzedaż całego domu była niemożliwa z uwagi na jego rozmiar, funkcję oraz realia rynkowe. Przy czym wyodrębnienie lokali zostało dokonane wyłącznie na podstawie istniejącego, wieloletniego układu funkcjonalnego budynku, który od dawna umożliwiał samodzielne użytkowanie poszczególnych części. Nie wykonywał Pan żadnych prac budowlanych, modernizacyjnych, adaptacyjnych ani instalacyjnych. Nie ponosił Pan żadnych dodatkowych kosztów związanych z przygotowaniem budynku do podziału. Budynek posiadał od lat utrwalony układ pomieszczeń, który spełniał definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali - każda wydzielona część miała niezależny funkcjonalne układ pozwalający na zamieszkanie. Wyodrębnienie miało charakter formalny - polegało na złożeniu dokumentów odzwierciedlających istniejący stan. Nie była potrzebna inwentaryzacja, projekt, ani jakiekolwiek prace adaptacyjne, ponieważ układ lokali odzwierciedlał wieloletni istniejący stan. Czynności ograniczyły się wyłącznie do złożenia stosownych dokumentów w urzędzie w celu potwierdzenia samodzielności lokali zgodnie z rzeczywistym stanem budynku, bez jakiekolwiek ingerencji w jego konstrukcję lub funkcję.

Ponadto nie podejmował i nie zamierza Pan podejmować działań marketingowych wykraczających poza standardowe formy ogłoszeń. Nie udzielił i nie udzieli Pan innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w związku z transakcją sprzedaży lokali.

Wskazał Pan również, że dotychczas nie podejmował Pan żadnych czynności zwiększających wartość lokali. Możliwe jest jedynie przeprowadzenie typowych prac remontowych i odświeżających. Prace remontowe nie zostaną jednak przeprowadzone w związku ze sprzedażą lokali. Mają one charakter bieżących prac porządkowych, konserwacyjnych oraz odtworzeniowych, wynikających z wieloletniej eksploatacji budynku i naturalnego zużycia. Obejmują one wyłącznie czynności takie jak: odświeżenie ścian, usunięcie typowych usterek eksploatacyjnych, wymiana elementów zużytych lub nienadających się do dalszego użytkowania oraz uporządkowanie przestrzeni. Czynności te mają charakter zachowawczy - służą przywróceniu budynku do jego dotychczasowego stanu technicznego, nie stanowią przebudowy ani modernizacji. Nie prowadzą również do zwiększenia wartości użytkowej lokali, nie zmieniają ich układu funkcjonalnego oraz nie podnoszą standardu ponad dotychczasowy.

Zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży ww. lokali na zakup mieszkania dla Pana i Pana rodziny. Nie sprzedawał Pan innych nieruchomości oraz zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami ani żadnej działalności deweloperskiej.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Pana opisanych we wniosku lokali nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. lokali, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że w związku ze sprzedażą przez Pana 6 lokali wyodrębnionych z dwóch połówek budynku typu „bliźniak”, będzie Pan występował w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana będą należały zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Tym samym brak tego statusu pozbawia Pana cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. lokali mieszkalnych, a opisaną dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana 6 lokali wyodrębnionych z dwóch połówek budynku typu „bliźniak” nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

W związku z powyższym, rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla ww. czynności, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wynikającej z pytania oznaczonego we wniosku nr 2, nie znajduje uzasadnienia.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestię skutków podatkowych sprzedaży 6 lokali wyodrębnionych z dwóch połówek budynku typu „bliźniak”, wyłącznie dla Pana, nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych dla współwłaściciela 3 lokali wyodrębnionych z połówki budynku typu „bliźniak”, która pozostaje we wspólności majątkowej małżeńskiej (tj. dla Pana małżonki).

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

 

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

 

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.