Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.839.2025.2.DK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 grudnia 2025 r. (wpływ 31 grudnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest Pan (…), będący polskim rezydentem podatkowym, prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…), NIP (…), REGON (…), zarejestrowaną w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), przy ul. (…), kod pocztowy (…). Działalność gospodarcza została założona w dniu (…) 1987 roku.

W roku podatkowym 2025 Wnioskodawca rozlicza się podatkiem liniowym oraz jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) od dnia 28 grudnia 1994 roku. Wnioskodawca prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów oraz opłaca zaliczki na podatek dochodowy miesięcznie.

Zgodnie z wpisem w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), przeważający rodzaj działalności Wnioskodawcy klasyfikuje się pod kodem PKD 49.41.Z – Transport drogowy towarów.

Firma (…)specjalizuje się w szeroko pojętym transporcie drogowym towarów, zarówno zwykłym, jak i specjalistycznym, realizowanym zarówno na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wnioskodawca jest również właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…) (kod pocztowy (…)), w gminie (…), którą nabył około 19(…) roku, jeszcze przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, jako osoba prywatna. Przedmiotowy grunt miał pierwotnie powierzchnię około 2 hektarów i obejmował działki o numerach ewidencyjnych A oraz B. Działki te miały charakter rolny – były wykorzystywane jako grunty rolne, nie miały przeznaczenia komercyjnego ani budowlanego, nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym ich zabudowę, ani nie były przygotowywane do sprzedaży lub inwestycji o charakterze gospodarczym. Działki stanowią majątek osobisty i prywatny wnioskodawcy.

W latach 2024-2025, na skutek inicjatywy gminy (…), dokonano podziału geodezyjnego ww. nieruchomości, z uwagi na przyjęcie nowego planu zagospodarowania terenu. W jego wyniku powstały nowe działki o numerach ewidencyjnych: C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N. Dodatkowo część działek oznaczonych numerami O, P, R, S była położona na terenie planowanych dróg zgodnie z przyjętym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działki, które pozostały we własności Wnioskodawcy, w wyniku zmiany zagospodarowania zostały przekształcone w działki budowlane, natomiast działki przeznaczone na drogi zostały przekazane gminie, co skutkowało zobowiązaniem Wnioskodawcy do zrzeczenia się ich własności. Przekształcenie, jak i samo zrzeczenie się własności nastąpiło w drodze porozumienia, z inicjatywy gmina, która zaproponowała przekształcenie działek, w zamian za zrzeczenie się gruntów pod drogę.

Wnioskodawca nie podejmował też żadnych czynności angażujących środki finansowe w celu podniesienia wartości ww. działek, ani nie występował do gminy z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wszelkie dokonane czynności zostały pokryte i z inicjatywy gminy.

Wnioskodawca nie podejmował też żadnych czynności angażujących środki finansowe w celu podniesienia wartości ww. działek. Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży żadnych innych nieruchomości nie licząc domu mieszkalnego w 2017 roku . Wnioskodawca nie zamierza udzielać ewentualnym nabywcom pełnomocnictw w celu występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących ww. działek ani nie zamierza udzielać im zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych przed ich ostatecznym zbyciem. Wnioskodawca będzie też dążył do zabezpieczenia sprzedaży notarialną umową przedwstępną z zadatkiem/zaliczką w wysokości uzgodnionej docelowej ceny sprzedaży.

Podział nieruchomości nastąpił z inicjatywy gminy, a koszty podziału poniosła gmina, nie zaś Wnioskodawca. Wnioskodawca podkreśla, że nie prowadzi działalności deweloperskiej ani handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami, a dokonany podział nie miał charakteru komercyjnego, lecz wynikał z działań administracyjnych organu gminy związanych z planowaniem przestrzennym i rozwojem infrastruktury lokalnej. Formalnie, jak i pod kątem prawnym Wnioskodawca nie mógł, ani nie miał żadnego wpływu na to, że gmina podjęła takie działania.

Wnioskodawca wskazuje, że nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej i nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie prywatnie i nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż jednej z działek powstałych w wyniku ww. podziału. Do Wnioskodawcy zgłosił się zainteresowany nabywca, który wyraził chęć zakupu jednej z działek. Sprzedaż ta miałaby charakter jednorazowy i nie byłaby związana z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca podjął wątpliwości, czy w związku z planowaną transakcją konieczne jest opodatkowanie sprzedaży podatkiem od towarów i usług (VAT).

Wnioskodawca zaznacza, że nie wyklucza możliwości sprzedaży kolejnych działek w przyszłości, jeśli pojawi się zainteresowany nabywca, jednakże sam z własnej inicjatywy nie planuje aktywnej sprzedaży i nie prowadzi aktywnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Transakcje takie miałyby charakter incydentalny i byłyby podejmowane wyłącznie w odpowiedzi na konkretne oferty zainteresowanych nabywców.

Na obecnym etapie działki nie są uzbrojone, chodź gmina jest zobowiązana do ich uzbrojenia.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

Na pytanie: „Sprzedaż której konkretnie działki – proszę podać numer ewidencyjny – jest przedmiotem Pana pytania zadanego we wniosku z 27 października 2025 r.?”, odpowiedział Pan: „Na obecnym etapie Wnioskodawca nie posiada wiedzy, którą konkretną działkę ewentualnie chciałby nabyć potencjalny kupujący - osoba ta dopiero rozważa możliwość zakupu jednej z nich. Wnioskodawcy nie jest również wiadome, czy transakcja w ogóle dojdzie do skutku, z uwagi na potencjalne rozbieżności dotyczące ceny. W praktyce Wnioskodawca nie planuje sprzedaży żadnej z działek, jednakże w przypadku otrzymania oferty odpowiadającej atrakcyjnym warunkom rynkowym, rozważy możliwość sprzedaży danego gruntu. Wnioskodawca podjął wątpliwości, czy ewentualna sprzedaż, którejś z działki, działek w przyszłości będzie opodatkowana podatkiem VAT.”

Na pytanie: „W jakim celu nabył Pan działki nr A i nr B, z których w wyniku podziału powstały działki o numerach: O, P, R, S, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M i N. ”, odpowiedział Pan: „Działki zostały nabyte w celu ulokowania środków pieniężnych w gruncie pozyskanym przez Wnioskodawcę w atrakcyjnej cenie.”

Na pytanie: „W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan działkę, której sprzedaż jest przedmiotem Pana pytania, przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia nieruchomości aż do momentu planowanej sprzedaży, w szczególności, proszę wskazać w jaki konkretnie sposób wykorzystywał Pan ww. działkę prywatnie?”, odpowiedział Pan: „Od momentu nabycia działki wnioskodawca dbał o jej utrzymanie pod kątem estetycznym, w szczególności zapobiegał porastaniu jej krzakami i drzewami, regularnie ją karczował oraz pielęgnował. Jednakże z uwagi na wysokie koszty utrzymania działki, około 10 lat temu i w latach późniejszych, aż do zmiany ich przeznaczenia wnioskodawca – o ile istniała taka możliwość – korzystał z dotacji na jej obsianie. Osoba dysponująca odpowiednim sprzętem rolniczym wykonywała te czynności, a w zamian mogła nieodpłatnie zebrać rosnące na działce zboże. W inny sposób działka nigdy nie była użytkowana.”

Na pytanie: „W związku ze wskazaniem:

Działki te miały charakter rolny – były wykorzystywane jako grunty rolne.

– czy wykorzystywał/wykorzystuje Pan działkę, będącą przedmiotem planowanej sprzedaży (a przed podziałem – działkę, z której została wydzielona działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży), do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak – czy sprzedawał Pan płody rolne, które pochodziły z Pana własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pan sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał działki w działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.”

Na pytanie: „Na jakie cele zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży ww. działki?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie posiada zaplanowanych wydatków w przyszłości i tym samym nie przewiduje przeznaczania ewentualnie uzyskanych środków na określone inwestycje. Na obecnym etapie nie jest mu nawet wiadome, jaką kwotę mógłby finalnie uzyskać ze sprzedaży działki. Niemniej Wnioskodawca nie wyklucza, że środki te mogą zostać ulokowane na lokatach bankowych, w obligacjach skarbowych, przeznaczone na nabycie prywatnego domku lub mieszkania w celach wakacyjnych bądź na remont zajmowanego obecnie domu mieszkalnego. Wnioskodawca nie wyklucza również, że część uzyskanej kwoty może zostać przekazana najbliższej rodzinie w celu poprawy ich sytuacji życiowej.”

Pytanie

Czy sprzedaż działki przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 2 pkt 6 i 22 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: 6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii; 22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Artykuł 7 ust 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie powyższych regulacji oraz definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych należy traktować jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art 7 ust. 1 ustawy, a która co do zasady może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność mogła być objęta tym podatkiem, musi być dokonana przez podmiot mający w związku z jej wykonaniem status podatnika VAT.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza" zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny i obejmuje wszystkie podmioty, które podejmują działania w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Jednocześnie pozwala wykluczyć z grona podatników te osoby fizyczne, które dokonują czynności w zakresie swojego majątku prywatnego, a więc nabytego nie w celu odsprzedaży, lecz dla zaspokojenia własnych potrzeb.

Nie jest więc podatnikiem VAT osoba fizyczna, która dokonuje okazjonalnych transakcji, w tym sprzedaży składników majątku osobistego, bez zamiaru prowadzenia działalności handlowej, usługowej czy deweloperskiej. Działania takie – incydentalne i niezorganizowane – pozostają poza zakresem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Choć pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje wprost w ustawie, jego rozumienie wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy oraz z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności ze sprawy C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Trybunał wskazał, że majątek prywatny stanowi ta część mienia osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana do celów działalności gospodarczej. Aby zachować taki status, właściciel musi w całym okresie posiadania nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania jej w ramach majątku osobistego. Typowym przykładem jest wybudowanie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych czy – jak w przypadku Wnioskodawcy – nabycie działki niemal 40 lat temu, która przez cały ten czas nie była używana w działalności gospodarczej.

Stanowisko to potwierdza także wyrok TSUE z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), w którym wskazano, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zagadnienie rozróżnienia między sprzedażą majątku osobistego a działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami zostało szeroko omówione w wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 (Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów) oraz C-181/10 (Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie).

Z orzeczenia tego wynika, że czynności polegające na zwykłym wykonywaniu prawa własności nie stanowią działalności gospodarczej. Liczba transakcji czy wysokość osiągniętego przychodu nie ma znaczenia decydującego. Nawet sprzedaż kilku działek może stanowić czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym, jeśli nie towarzyszy jej aktywność charakterystyczna dla profesjonalnych handlowców. W niniejszej sprawie Wnioskodawca działa właśnie w taki sposób – nie prowadzi aktywnej sprzedaży, nie poszukuje nabywców, a potencjalny kupujący sam zgłosił się z inicjatywą nabycia działki.

Podobnie, sam fakt dokonania przez właściciela podziału gruntu na mniejsze działki nie jest równoznaczny z prowadzeniem działalności gospodarczej. Takie działanie może być jedynie elementem racjonalnego gospodarowania majątkiem osobistym. O działalności gospodarczej można mówić dopiero wówczas, gdy właściciel podejmuje aktywne działania o charakterze zawodowym - np. uzbraja teren, prowadzi szeroko zakrojone działania marketingowe, inicjuje uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy organizuje proces inwestycyjny.

Z powyższego wynika, że kluczowym elementem pozwalającym odróżnić działalność gospodarczą od czynności prywatnych jest stopień zorganizowania i zawodowy charakter podejmowanych działań.

W analizowanej sprawie żadna z tych przesłanek nie występuje. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie uzbrajał działek, nie występował o zmianę przeznaczenia terenu, ani nie inwestował w infrastrukturę. Co istotne – wszelkie działania związane z podziałem i przekształceniem działek zostały zainicjowane i przeprowadzone z wyłącznej inicjatywy gminy, która w ramach planowania przestrzennego objęła teren Wnioskodawcy nowym planem zagospodarowania i dokonała stosownych czynności geodezyjnych.

To gmina, a nie Wnioskodawca, poniosła koszty podziału, przejęła część gruntów pod drogi i doprowadziła do zmiany statusu działek z rolnych na budowlane. Wnioskodawca nie miał wpływu na te decyzje ani nie podejmował działań, które miałyby na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Nie podejmował również działań w celu sprzedaży – nie występował o warunki zabudowy, nie zamieszczał ogłoszeń, nie korzystał z pośredników ani doradców w zakresie obrotu nieruchomościami. Całość zmian w stanie prawnym i faktycznym działek wynikała z działań gminy, niezależnych od woli Wnioskodawcy.

Dodatkowo, zgodnie z najnowszym orzecznictwem sądów administracyjnych oraz organów podatkowych i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej:

Wyrok WSA w Kielcach z 27 czerwca2024 r., I SA/Ke 219/24, wskazał, że:

Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.(...) Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT. Z powyższego wynika, że nawet czynności formalne, takie jak podział gruntu czy jego przekształcenie, nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej, jeśli mają charakter incydentalny i są podyktowane względami administracyjnymi, a nie handlowymi. To dokładnie odpowiada sytuacji Wnioskodawcy, który nie działał jak przedsiębiorca zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jedynie dostosował się do decyzji organu gminy.

Takie stanowisko zostało również wielokrotnie zaprezentowane przez organy podatkowe, m.in. w piśmie z dnia 5 maja 2025 r., wydanym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0114-KDIP4-1.4012.120.2025.1.MK:

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z zamiarem sprzedaży działek nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak, np. uzbrojenie terenu – doprowadzenie do niego mediów czy jego ogrodzenie. Jak wynika bowiem z wniosku, nie podejmował Pan żadnych czynności angażujących środki finansowe w celu podniesienia wartości ww. działek, ani nie występował Pan do gminy z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości ani też nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Sprzedaż działek wskazanych powyżej zamierza Pan oprzeć o standardowe działania – ogłoszenia na portalach sprzedażowych oraz umowy z pośrednikami. Działki przeznaczone do sprzedaży nie były wykorzystywane w celach związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą, nie były przedmiotem dzierżawy bądź Jakiejkolwiek odpłatnej umowy na rzecz innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Ponadto, nie zamierza Pan udzielać ewentualnym nabywcom pełnomocnictw w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek ani nie zamierza Pan udzielać im zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych przed ich ostatecznym zbyciem. Z uwagi na powyższe okoliczności należy uznać, że sprzedaż działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Podobnie również uznał w Wyroku TSUE z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24:

Art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.

Z przytoczonego orzeczenia wynika jednoznacznie, że aby sprzedaż gruntu mogła być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT, konieczne jest wystąpienie aktywnych działań o charakterze profesjonalnym, podejmowanych w sposób zorganizowany i ciągły, często przez pełnomocników lub pośredników działających w imieniu właściciela. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca takich działań nie podejmuje - nie korzysta z profesjonalnych usług, nie angażuje podmiotów trzecich, nie prowadzi marketingu ani działań inwestycyjnych.

W konsekwencji brak jest przesłanek uzasadniających uznanie sprzedaży działki za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa, a także utrwalone orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, sądów administracyjnych i praktykę interpretacyjną organów podatkowych, należy uznać, że planowana sprzedaż działki przez Wnioskodawcę nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nabył nieruchomość wiele lat temu do majątku prywatnego, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmował żadnych aktywnych działań o charakterze handlowym ani inwestycyjnym, które wskazywałyby na zawodowy i zorganizowany charakter jego czynności. Działania związane z przekształceniem i podziałem gruntu zostały przeprowadzone z inicjatywy i na wniosek gminy, bez udziału i wpływu Wnioskodawcy.

Brak zatem podstaw do przyjęcia, że dokonując sprzedaży działki Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy.

W konsekwencji, transakcja zbycia działki będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym i pozostanie poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że około 19(…) roku nabył Pan, w celu ulokowania środków pieniężnych w gruncie pozyskanym w atrakcyjnej cenie, nieruchomość składającą się z działek o nr A i B.

W latach 2024-2025, na skutek inicjatywy gminy, dokonano podziału geodezyjnego ww. nieruchomości, z uwagi na przyjęcie nowego planu zagospodarowania terenu. W jego wyniku powstały nowe działki o numerach ewidencyjnych: C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N. Dodatkowo część dziatek oznaczonych numerami O, P, R, S była położona na terenie planowanych dróg zgodnie z przyjętym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działki, które pozostały w Pana własności, w wyniku zmiany zagospodarowania zostały przekształcone w działki budowlane, natomiast działki przeznaczone na drogi zostały przekazane gminie, co skutkowało zobowiązaniem Pana do zrzeczenia się ich własności. Przekształcenie, jak i samo zrzeczenie się własności nastąpiło w drodze porozumienia, z inicjatywy gminy, która zaproponowała przekształcenie działek, w zamian za zrzeczenie się gruntów pod drogę.

Planuje Pan sprzedaż jednej z działek, które powstały w wyniku podziału działek nr A i nr B.

Nie podejmował Pan żadnych czynności angażujących środki finansowe w celu podniesienia wartości ww. działek. Podział nieruchomości nastąpił z inicjatywy gminy, a koszty podziału poniosła gmina. Nie zamierza Pan udzielać ewentualnym nabywcom pełnomocnictw w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działki ani nie zamierza udzielać kupującemu zgody na dysponowanie ww. działką do celów budowlanych przed jej ostatecznym zbyciem.

Nie prowadzi działalności deweloperskiej ani handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami, a dokonany podział nie miał charakteru komercyjnego, lecz wynikał z działań administracyjnych organu gminy związanych z planowaniem przestrzennym i rozwojem infrastruktury lokalnej. Formalnie, jak i pod kątem prawnym nie mógł Pan, ani nie miał żadnego wpływu na to, że gmina podjęła takie działania.

Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej i nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Pana przedsiębiorstwa. Nigdy nie wykorzystywał Pan ww. działki w działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie prywatnie i nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Od momentu nabycia działki dbał Pan o jej utrzymanie pod kątem estetycznym, w szczególności zapobiegał porastaniu jej krzakami i drzewami, regularnie ją karczował oraz pielęgnował. Jednakże z uwagi na wysokie koszty utrzymania działki, około 10 lat temu i w latach późniejszych, aż do zmiany ich przeznaczenia – o ile istniała taka możliwość – korzystał Pan z dotacji na jej obsianie. Osoba dysponująca odpowiednim sprzętem rolniczym wykonywała te czynności, a w zamian mogła nieodpłatnie zebrać rosnące na działce zboże. W inny sposób działka nigdy nie była użytkowana.

Przy tak przedstawionych okolicznościach sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki, powstałej w wyniku podziału działek nr A i nr B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki, powstałej w wyniku podziału działek nr A i nr B.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż ww. działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży ww. działki będzie Pan działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak np. uzbrojenie terenu – doprowadzenie do niego mediów czy jego ogrodzenie. Z opisu sprawy wynika bowiem, że nie podejmował Pan żadnych czynności angażujących środki finansowe w celu podniesienia wartości działek. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej i nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie prywatnie i nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie zamierza Pan udzielać ewentualnym nabywcom pełnomocnictw w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących działek ani nie zamierza udzielać im zgody na dysponowanie działkami do celów budowlanych przed ich ostatecznym zbyciem. Nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Jedynymi czynnościami wykonanymi w stosunku do nieruchomości, jak Pan wskazał, był podział działek nr A i B i przekształcenie działek pozostających w Pana własności na tereny budowlane. Czynności te zostały wykonane z inicjatywy gminy, nie zaś na Pana wniosek.

Wszystko to oznacza, że przeznaczona do sprzedaży działka powstała w wyniku podziału działek nr A i nr B nie była i nie jest dla Pana źródłem uzyskiwania korzyści majątkowych i że nie zaangażował Pan środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. nie wykazał Pan aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W przedmiotowej sprawie zatem, planowana przez Pana sprzedaż działki, powstałej w wyniku podziału działek nr A i nr B, nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Dokonując sprzedaży skorzysta Pan z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, brak jest tu przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. sprzedaży wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących o działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym planowana przez Pana sprzedaż działki, powstałej w wyniku podziału działek nr A i nr B, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku tj. nie zmienią się okoliczności planowanej transakcji.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.