Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.854.2025.5.ASZ

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku nr 2) jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

30 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek wspólny z 20 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie m.in. podatku od towarów i usług.  

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 grudnia 2025 r.(wpływ 11 grudnia 2025 r.)

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

X

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Y

 

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z mężem Y są na zasadach wspólności ustawowej majątkowej właścicielami niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej (…) składającej się z działek ewidencyjnych a  oraz b z obrębu ewidencyjnego numer (…) o łącznym obszarze (...) ha oznaczonej jako „R-grunty orne” dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą Nr (...).

Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Okręgowego (...) Wnioskodawczyni nabyła własność nieruchomości gruntowej w drodze zasiedzenia do majątku wspólnego w trakcie trwania małżeństwa. Nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była dzielona na działki, nie była przedmiotem reklamy ani aktywnej sprzedaży. Nie były też czynione na nią nakłady inwestycyjne. Nieruchomość była jedynie przez Wnioskodawców koszona co jakiś czas.

Nieruchomość położona jest na terenie dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą (…) Rady Miasta (…) z (...) 2022 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Obszaru (...).

Dla nieruchomości nie została także wydana decyzja o warunkach zabudowy ani decyzja o pozwoleniu na budowę.

Wnioskodawczyni oraz jej mąż są osobami fizycznymi. Nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Mąż Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku od wartości dodanej w ramach prowadzonej działalności rolniczej. Nieruchomość wskazana we wniosku nie stanowiła składnika majątku w ramach prowadzonej działalności rolniczej męża. Nieruchomość nie jest ogrodzona, nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Na nieruchomości nie znajdują żadne budynki, budowle ani żadne inne naniesienia. Wedle wiedzy Wnioskodawcy nieruchomość nie posiada także podziemnych sieci uzbrojenia czy innych elementów infrastruktury znajdujących się pod powierzchnią gruntu.

Wnioskodawczyni wraz z mężem, z którym pozostaje we wspólności ustawowej majątkowej planuje sprzedaż nieruchomości deweloperowi.

Celem złożenia wniosku wspólnego małżonków jest prawidłowe opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych w ramach zarządu majątkiem wspólnym, gdy jeden z małżonków jest czynnym podatnikiem (...).

W odpowiedzi na wezwanie odpowiedziała Pani na zdane przez Organ pytania w następujący sposób:

Na pytanie: „Czy (a jeśli tak, to w jaki sposób) Sprzedający (tj. Pani X oraz Pan Y) poszukiwali nabywcy działek nr a  i b, czy też nabywca (deweloper) sam zgłosił się z zamiarem nabycia ww. działek? Czy (a jeśli tak to gdzie) Sprzedający prezentowali oferty sprzedaży? Czy Sprzedający prowadzili jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży ww. działek?”

Odpowiedziała Pani: „Sprzedający nie poszukiwali, nie prezentowali ofert, nie prowadzili działań marketingowych sprzedaży działek a i b. Deweloper sam zgłosił się z zamiarem nabycia ww. działek.”

Na pytanie: „Czy Sprzedający zawarli/zawrą umowę z pośrednikiem/agencją nieruchomości/pełnomocnikiem w związku ze sprzedażą działek nr a i b? Jeżeli tak, to czy Sprzedający udzielili/udzielą pośrednikowi/agencji nieruchomości/pełnomocnikowi upoważnienia, zgody, do działania w imieniu Sprzedających w związku ze sprzedażą ww. działek - jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest/będzie jego zakres (proszę wymienić czynniki, jakie upoważniony będzie mógł dokonać na jego podstawie)?”

Odpowiedziała Pani: „Sprzedający nie prowadzili działalności handlowej ani marketingowej, jeżeli w przeszłości Sprzedający korzystali z pomocy pośrednika, miało to charakter wyłącznie incydentalny i nie stanowiła elementu działalności gospodarczej ani działań porównywalnych do profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie pamiętają szczegółów, gdyż nie miało to znaczenia gospodarczego ani ciągłego charakteru sprzedaży na rzecz firmy Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) wraz z planem.”

Na pytanie: „Czy Sprzedający podpisali/zamierzają podpisać z przyszłym nabywcą ww. działek (deweloperem), przedwstępną umowę sprzedaży? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umowy ciążą/będą ciążyły na kupującym a jakie na sprzedającym?

b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które będą musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności ww. działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

c) czy po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży ww. działek nabywca dokona inwestycji infrastrukturalnych oraz czy poniesie nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży do zawarcia umowy finalnej?”

Odpowiedziała Pani:

a) „Sprzedający zobowiązany jest przenieść na kupującego własność rzeczy i mu ją wydać, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę sprzedaży pod  poniższymi warunkami:

   - przeprowadzenia audytu stanu prawnego i technicznego przez nabywcę na jego koszt;

   - oświadczenia zbywców nieruchomości nie okażą się nieprawdziwe lub nieaktualne i będą mogły zostać powtórzone jako prawdziwe i aktualne w dniu podpisania umowy przyrzeczonej;

   - Zgromadzenie Wspólników nabywcy wyrazi zgodę na nabycie nieruchomości;

   - nabywca uzyska ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę dla planowanej nieruchomości;

    - nabywca uzyska prawomocną i ostateczną decyzję o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej o ile będzie konieczna i nieruchomość zostanie pozbawiona charakteru rolnego o ile będzie to konieczne;

b) Umowa określała termin zawarcia umowy przyrzeczonej na 6 grudnia 2025 roku.

c) Nabywca zamierza wybudować na nieruchomości osiedle domów jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą po przeniesieniu prawa własności.”

Na pytanie: „Czy Sprzedający prowadzili lub prowadzą jakieś działania, żeby uatrakcyjnić działki nr a  i b, dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? W szczególności, czy Sprzedający:

a) ogrodzili działki,

b) wydzielili drogę wewnętrzną,

c) uzbroili działki w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej lub energetyczne,

d) podjęli działania w celu ich uzbrojenia?

Jeżeli tak, proszę wskazać jakie to działania oraz kiedy Sprzedający prowadzili te działania?”

Odpowiedziała Pani: „Sprzedający nie prowadzili żadnych działań mających na celu uatrakcyjnić działki nr a i b dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości. Działki nie są ogrodzone, nie jest wydzielona droga wewnętrzna, działki nie są uzbrojone w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacyjne, sanitarne oraz energetyczne.”

Na pytanie: „Czy Sprzedający (Pan Y) wykorzystywał lub wykorzystuje działki nr a i b do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak - czy Sprzedający sprzedawał płody rolne z działek, które pochodziły z ich własnej działalności rolniczej (jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy Sprzedający je sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy tylko Pan Y odprowadzał podatek od towarów i usług od tej sprzedaży)?”

Opowiedziała Pani: „Sprzedający nie wykorzystywali działek a i b do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy od podatku od towarów i usług ani nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z ww. działek. Działki od zawsze były jedynie gruntem w majątku prywatnym. Działki z uwagi na urbanizację nie miały realnego charakteru rolnego.”

Na pytanie: „Czy Sprzedający (Pan Y) wykorzystywał lub wykorzystuje działki nr a i b do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak - czy Sprzedający sprzedawał płody rolne z działek, które pochodziły z ich własnej działalności rolniczej (jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy Sprzedający je sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy tylko Pan Y odprowadzał podatek od towarów i usług od tej sprzedaży)?”

Odpowiedziała Pani: „Działki a i b nie były wykorzystywane do działalności rolniczej z uwagi na postępującą zabudowę mieszkaniową okolicy oraz zmianę parametrów urbanistycznych, praktyczne wykorzystanie działek do celów rolniczych stało się niemożliwe. Sprzedający nie prowadzili na działkach produkcji rolnej ani nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych.”

Na pytania: „Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję Sprzedających o sprzedaży działek nr a i b?” oraz „Na jakie cele Sprzedający zamierzają przeznaczyć środki ze sprzedaży ww. działek?”

Odpowiedziała Pani: „Sprzedający z racji wieku nie mają planów zajmować się już prowadzeniem działalności rolniczej. Chcą przejść na emeryturę i nie maja planów co do przeznaczenia środków ze sprzedaży.”

Na pytanie: „Czy Sprzedający dokonywali w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku) nieruchomości z majątku prywatnego? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim okresie i ile nieruchomości Sprzedający sprzedali oraz czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek z tych nieruchomości (wskazać jakiej) byli zobowiązani zarejestrować się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług?”

Odpowiedziała Pani: „Sprzedający zbywali działki należące do majątku osobistego małżonków w okresie 2006-2022 (21.08.2006 r.; 7.09.2006 r.; 12.06.2006 r.; 28.05.2007 r.; 26.06.2019 r.; 22.06.2022 r.). nabyte przez nich uprzednio w drodze spadkobrania na podstawie postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku oraz aktów poświadczenia dziedziczenia.”

Na pytanie: „Czy Sprzedający zamierzają nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”

Odpowiedziała Pani: „Sprzedający nie zamierzają nabywać innych nieruchomości w celu sprzedaży.”

Na pytanie: „Jakie przeznaczenie podstawowe i uzupełniające dla każdej z działek przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek?”

Odpowiedziała Pani: „Zarówno działka a i b w MPZP ma symbol C-12MN - Teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej((...) ). Obie działki mają identyczne przeznaczenie planistyczne i podlegają tym samym zasadom zabudowy. Objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „Obszar (...) ” (Uchwala (...)).

Przeznaczenie podstawowe - C-12MN Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, czyli: dom jednorodzinny wolnostojący, lub dom w zabudowie bliźniaczej, ewentualnie segment. Celem terenu jest mieszkalnictwo, a więc to jest funkcja dominująca i obowiązkowa.

Przeznaczenie uzupełniające to Garaże i budynki gospodarcze wolnostojące lub dobudowane, Usługi nieuciążliwe (biuro, gabinet, kancelaria, kosmetyczka, fryzjer, drobne usługi) pod warunkiem, że nie zakłócają funkcji mieszkaniowej. Infrastruktura techniczna (przyłącza, wodociąg, kanalizacja, TP, gaz, energia). Miejsca postojowe na działce. Zieleń urządzona i mała architektura ogród, taras, altana, pergola, plac zabaw, piaskownica.”

Na pytanie: „Czy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidują możliwość jakiejkolwiek zabudowy w przeznaczeniu podstawowym lub uzupełniającym? Jeśli tak, to proszę wskazać jaką zabudowę? Proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek?”

Odpowiedziała Pani: „Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obu działek a  oraz b są jednakowe i przewidują zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Na działkach można wybudować domy jednorodzinne wraz zabudową pomocniczą np. garaż, budynek gospodarczy, infrastrukturę, dojazdy, miejsca postojowe.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 4 ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 grudnia 2025 r.)

1. Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej deweloperowi w opisanym stanie faktycznym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez oboje małżonków czy też przez jednego z nich będącego podatnikiem podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2. Jeżeli sprzedaż ma zostać opodatkowana przez jednego z małżonków to w jakiej części? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

3. Czy w razie uznania przez Organ iż sprzedaż ww. opisanych nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów właściwym będzie zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Zdaniem wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości gruntowej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ponieważ jest to zarządzanie majątkiem prywatnym. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikiem jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2, obejmującą m.in. wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Orzecznictwo TSUE (m.in. C-180/10, C-181/10 - Słaby; C-219/12 - Fuchs) oraz NSA utrwaliło wykładnię, że sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego, bez podejmowania aktywności porównywalnej do profesjonalnego obrotu nieruchomościami, nie stanowi działalności gospodarczej na gruncie VAT.

W szczególności nie są działalnością gospodarczą czynności polegające na pasywnym posiadaniu nieruchomości przez osoby fizyczne, brak działań wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem, sprzedaży majątku prywatnego niewykorzystywanego do celów zarobkowych, braku inwestycji typu: uzbrojenie terenu, podział geodezyjny w celu odsprzedaży, uzyskiwanie decyzji celu publicznego, przygotowywanie infrastruktury, reklama, komercjalizacja.

W przedstawionym stanie faktycznym małżonkowie nie prowadzą obrotu nieruchomościami, nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, brak działań charakterystycznych dla dewelopera lub handlowca, sprzedaż jest czynnością jednostkową, stanowiącą realizację uprawnień właścicielskich.

W konsekwencji nie dochodzi do wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Nie występuje też przesłanka uznania któregoś z małżonków za podatnika VAT w odniesieniu do tej konkretnej sprzedaży.

TSUE jednoznacznie uznaje, że: osoba fizyczna sprzedająca część majątku prywatnego bez podejmowania aktywności handlowej nie jest podatnikiem VAT.

Zatem ani oboje małżonkowie łącznie, ani żaden z nich odrębnie, nie działają jako podatnicy VAT w ramach tej sprzedaży.

2. Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości gruntowej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ponieważ jest to zarządzanie majątkiem prywatnym a żaden z małżonków nie działa jako podatnik VAT. Dlatego też nie można rozpatrywać ww. sprzedaży pod kątem opodatkowania sprzedaży przez jednego z małżonków.

3. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przepis ten ma charakter wyjątku, interpretowanego ściśle zgodnie z zasadą powszechności VAT. Zwolnienie obejmuje wyłącznie tereny niezabudowane, niebędące terenami budowlanymi, czyli w praktyce: grunty rolne, leśne, nieprzeznaczone pod zabudowę. Jeżeli grunt spełnia definicję „terenu budowlanego”, zwolnienie nie ma zastosowania z mocy prawa. Działki a i b są terenami budowlanymi w rozumieniu ustawy o VAT Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT „terenem budowlanym” jest grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy lub innymi dokumentami określającymi funkcję terenu. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że działki o nr a  i b położone w obrębie (…) są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru (...)  i mają przeznaczenie C-12MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Oznacza to, że teren jest przeznaczony wprost pod zabudowę, a zatem spełnia definicję „terenu budowlanego” ustawową i unijną. TSUE (m.in. wyrok C-543/11 Woningstichting Maasdriel) potwierdza, że każdy grunt przeznaczony pod zabudowę na podstawie planu miejscowego jest „terenem budowlanym”, niezależnie od jego faktycznego stanu. Tak samo orzecznictwo krajowe (np. NSA I FSK 728/16,1 FSK 938/18). Konsekwencja: wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 VAT. Skoro działki są niezabudowane, ale przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP, to z mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 VAT zwolnienie nie ma zastosowania. Przepis zwalnia bowiem tylko grunty niezabudowane inne niż tereny budowlane. TSUE i NSA wskazują, że nie ma znaczenia, czy sprzedający sam planował jakąkolwiek inwestycję - liczy się przeznaczenie wynikające z MPZP, a nie zamiary właściciela.

Podsumowanie

W razie gdyby Organ uznał, że sprzedaż działek a i b podlega opodatkowaniu VAT przedmiotem sprzedaży jest teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 VAT, teren budowlany jest wyłączony ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 VAT i przepis ten nie może zostać zastosowany.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku  w podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku nr 2) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.). W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen (...). Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach (...). HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że są Sprzedający są na zasadach wspólności ustawowej majątkowej właścicielami niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych a  oraz b. Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Okręgowego Sprzedający nabyli własność nieruchomości gruntowej w drodze zasiedzenia do majątku wspólnego w trakcie trwania małżeństwa. Sprzedający są osobami fizycznymi. Nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była dzielona na działki, nie była przedmiotem reklamy ani aktywnej sprzedaży. Nie były też czynione na nią nakłady inwestycyjne. Nieruchomość była jedynie przez Sprzedających koszona co jakiś czas. Sprzedający nie poszukiwali, nie prezentowali ofert, nie prowadzili działań marketingowych sprzedaży działek nr a  i b. Deweloper sam zgłosił się z zamiarem nabycia ww. działek. Nieruchomość nie jest ogrodzona, nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Sprzedający nie prowadzili żadnych działań mających na celu uatrakcyjnić działki nr a i b dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości. Działki nie są ogrodzone, nie jest wydzielona droga wewnętrzna, działki nie są uzbrojone w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacyjne, sanitarne oraz energetyczne. Działki nr a i b nie były wykorzystywane do działalności rolniczej z uwagi na postępującą zabudowę mieszkaniową okolicy oraz zmianę parametrów urbanistycznych, praktyczne wykorzystanie działek do celów rolniczych stało się niemożliwe. Sprzedający nie prowadzili na działkach produkcji rolnej ani nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych. Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, Sprzedający zobowiązany jest przenieść na kupującego własność rzeczy i mu ją wydać, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę sprzedaży pod poniższymi warunkami:

  - przeprowadzenia audytu stanu prawnego i technicznego przez nabywcę na jego koszt;

  - oświadczenia zbywców nieruchomości nie okażą się nieprawdziwe lub nieaktualne i będą mogły zostać powtórzone jako prawdziwe i aktualne w dniu podpisania umowy przyrzeczonej;

  - Zgromadzenie Wspólników nabywcy wyrazi zgodę na nabycie nieruchomości;

  - nabywca uzyska ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę dla planowanej nieruchomości;

  - nabywca uzyska prawomocną i ostateczną decyzję o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej o ile będzie konieczna i nieruchomość zostanie pozbawiona charakteru rolnego o ile będzie to konieczne.

Umowa określała termin zawarcia umowy przyrzeczonej na 6 grudnia 2025 roku.

Nabywca zamierza wybudować na nieruchomości osiedle domów jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą po przeniesieniu prawa własności.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej deweloperowi w opisanym stanie faktycznym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez oboje małżonków czy też przez jednego z nich będącego podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej transakcji sprzedaży, Sprzedający (Pani i Pani mąż) będą podatnikami podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i czy czynność dostawy będzie opodatkowana tym podatkiem.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży niezabudowanych działek nr a oraz b Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania każdego z Nich za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedających dostawa niezabudowanych działek nr a oraz b nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpią przesłanki pozwalające na uznanie każdego ze Sprzedających za podatnika tego podatku. Jak wskazane zostało w opisie sprawy, Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była dzielona na działki, nie była przedmiotem reklamy ani aktywnej sprzedaży. Nie były też czynione na nią nakłady inwestycyjne. Sprzedający nie poszukiwali, nie prezentowali ofert, nie prowadzili działań marketingowych sprzedaży działek nr a i b. Deweloper sam zgłosił się z zamiarem nabycia ww. działek. Nieruchomość nie jest ogrodzona, nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Sprzedający nie prowadzili żadnych działań mających na celu uatrakcyjnić działki nr a i b dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości. Działki nie są ogrodzone, nie jest wydzielona droga wewnętrzna, działki nie są uzbrojone w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacyjne, sanitarne oraz energetyczne. Działki nr a i b nie były wykorzystywane do działalności rolniczej z uwagi na postępującą zabudowę mieszkaniową okolicy oraz zmianę parametrów urbanistycznych, praktyczne wykorzystanie działek do celów rolniczych stało się niemożliwe. Sprzedający nie prowadzili na działkach produkcji rolnej ani nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem zapytania, należy wskazać, że - jak wynika z Pani wyjaśnień - doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży z przyszłym nabywcą ww. działek (deweloperem), na podstawie której Sprzedający zobowiązani są przenieść na kupującego własność rzeczy i mu ją wydać, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę sprzedaży pod poniższymi warunkami:

  - przeprowadzenia audytu stanu prawnego i technicznego przez nabywcę na jego koszt;

  - oświadczenia zbywców nieruchomości nie okażą się nieprawdziwe lub nieaktualne i będą mogły zostać powtórzone jako prawdziwe i aktualne w dniu podpisania umowy przyrzeczonej;

  - Zgromadzenie Wspólników nabywcy wyrazi zgodę na nabycie nieruchomości;

  - nabywca uzyska ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę dla planowanej nieruchomości;

  - nabywca uzyska prawomocną i ostateczną decyzję o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej o ile będzie konieczna i nieruchomość zostanie pozbawiona charakteru rolnego o ile będzie to konieczne;

Umowa określała termin zawarcia umowy przyrzeczonej na 6 grudnia 2025 roku. Nabywca zamierza wybudować na nieruchomości osiedle domów jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą po przeniesieniu prawa własności.

Jak wynika z opisu sprawy, deweloper (nabywca) sam zgłosił się z zamiarem nabycia ww. działek, zatem Sprzedający jako właściciele gruntu nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez nabywcę w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji itd.). Jednak starania nabywcy nie są staraniami właścicieli podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez nabywcę (dewelopera) działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działek lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek nr a oraz b nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanych działek nr a  oraz b, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej Sprzedający (Pani i Pani mąż) korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży niezabudowanych działek nr a  oraz b, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanych działek nr a oraz b Sprzedający (Pani i Pani mąż) korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte przez Sprzedających działania do momentu dostawy niezabudowanych działek nr a oraz b, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Sprzedających (Pani i Pani męża) za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym dostawa niezabudowanych działek nr a oraz b nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku nr 2) jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Z uwagi na okoliczność, że w zakresie planowanej transakcji sprzedaży nie wystąpi Pani ani Pani mąż w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem oraz warunkowy charakter pytań, nie udziela się odpowiedzi na pytanie nr 2 (oznaczone we wniosku nr 3), gdyż oczekiwała Pani odpowiedzi na to pytanie wyłącznie w sytuacji, jeżeli sprzedaż ma zostać opodatkowana przez jednego z małżonków oraz na pytanie nr 3 (oznaczone we wniosku nr 4), ponieważ oczekiwała Pani odpowiedzi na to pytanie wyłącznie w sytuacji uznania przez Organ, że sprzedaż ww. opisanych działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła we wniosku wspólnym i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja opisana we wniosku będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.