Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.855.2025.3.DK

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

5 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem z 28 listopada 2025 r. (wpływ 28 listopada 2025 r.) oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 17 grudnia 2025 r. (wpływ 17 grudnia 2025 r.).

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) sp. z o.o. („Kupujący”, „Nabywca”)

(ul. …);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) spółka z o. o. („Sprzedający”, „Sprzedawca”, „Zbywca”)

(ul. …);

 

Opis zdarzenia przyszłego

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”, „Sprzedawca” lub „Zbywca”) jest spółką celową, która prowadzi działalność w obszarze zarządzania nieruchomościami komercyjnymi oraz realizacji inwestycji budowlanych, powołaną do realizacji inwestycji nieruchomościowej.

Głównym przedsięwzięciem inwestycyjnym Zbywcy jest (…), łączące galerię handlową z lokalami usługowymi i gastronomicznymi, dworzec kolejowy oraz parking miejski.

 

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”, jest spółką celową, która po Transakcji prowadzić będzie działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, zamierza kupić w drodze umowy sprzedaży określone poniżej składniki majątku (dalej: „Transakcja”) od Sprzedającego:

 1) prawo użytkowania wieczystego gruntu, na który składają się:

  - działka nr 1, położona w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 1”); objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych; stanowiąca inne tereny zabudowane (symbol (…));

  - działka nr 2, położona w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 2”); objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca inne tereny zabudowane (symbol (…));

  - działka nr 3, położona w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 3”); objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca inne tereny zabudowane (symbol (…));

  - działka nr 4, położona w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 4”); objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca inne tereny zabudowane (symbol (…));

  - działka nr 5, położona w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 5”); objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca inne tereny zabudowane (symbol (…));

  - działka nr 6, położona w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 6”); objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca inne tereny zabudowane (symbol (…));

  - działka nr 7, położona w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 7”); objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca inne tereny zabudowane (symbol (…));

  - działka nr 8, położona w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 8”); objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca inne tereny zabudowane (symbol (…)).

  - działka nr 9, położona w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 9”); objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca inne tereny zabudowane (symbol (…));

  - działka nr 10, położona w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 10”); objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiąca inne tereny zabudowane (symbol (…));

 2) prawo własności działki nr 11, położonej w województwie (...), przy ul. (...) w (...), obręb (...), (...) (dalej: „Działka 11”); objętej księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych; stanowiącej inne tereny komunikacyjne (symbol: (…))

(dalej łącznie: „Grunt” lub „Działki”).

 

Na Działkach znajdują się następujące budynki, budowle i naniesienia:

 -  Budynki handlowe o przeznaczeniu oznaczonym symbolem (...) - pozostałe budynki niemieszkalne oraz symbolem (...) - budynki handlowo-usługowe, które posadowione są na Działkach 1-9 oraz Działce 11;

 - Budynek handlowy z parkingiem na dachu, który posadowiony jest na Działce 2 oraz Działce 3.

   (dalej łącznie: „Budynki”) oraz

 - Przyłącze wody z sieci miejskiej znajdujące się na Działce 10;

 - Wewnętrzna sieć wodociągowa fi 90, która biegnie przez Działkę 10;

 - Przyłącze CO znajdujące się na Działce 6, Działce 10 i Działce 11; 

 - Przyłącze energetyczne średniego napięcia znajdujące się na Działce 5, Działce 6, Działce 9 oraz Działce 10;

 - Sieć kanalizacji deszczowej znajdująca się na Działce 2, Działce 3, Działce 5, Działce 6, Działce 9, działce 10, Działce 11;

 - Urządzenia techniczne (…) znajdujące się na Działce 6 i Działce 8;

 - Zbiornik wody deszczowej znajdujący się na Działce 5;

 - Parkingi z drogami wewnętrznymi i chodnikami znajdują się na Działce 2, Działce 3, Działce 5, Działce 6, Działce 9, Działce 10, Działce 11;

 - Wjazd (droga) na teren obiektu znajdujący się na Działce 3.

   (dalej łącznie: „Budowle”)

- Grunt, Budynki i Budowle będą nazywane dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

W dalszej części wniosku Sprzedający oraz Kupujący określani są łącznie jako „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”).

Prawo użytkowania wieczystego Działek 1-8, Działki 10 oraz prawo własności Działki 11 zostało nabyte przez Zbywcę od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (KRS: (…)) na podstawie umowy przeniesienia nieruchomości, praw użytkowania wieczystego i praw związanych tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, zawartej w dniu (…) r. przed (…), notariuszem w (…) za numerem Repertorium A (...).

Prawo użytkowania wieczystego Działki 9 zostało nabyte przez Zbywcę od (…) na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej w dniu (…) r. przed (…), notariuszem (...) za numerem Repertorium A nr (…).

Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Nr (…) Rady (…) z dnia (…) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) dla terenu przy ul. (…) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Działki znajdują się na terenie oznaczonym w planie symbolem (…) - tereny komunikacji kolejowej oraz usług.

Po nabyciu Działek Zbywca rozpoczął realizację inwestycji mającej na celu budowę opisanych wyżej Budynków oraz Budowli (tj. (...); dalej: „Inwestycja”). Pozwolenie na użytkowanie dla całej inwestycji zostało wydane (…) r., a Budynki i Budowle zostały ujęte w rejestrze środków trwałych Sprzedającego również w (…) r.

W momencie nabycia na obszarze Nieruchomości znajdowała się stara stacja kolejowa PKP. Budynek ten został rozebrany przed rozpoczęciem budowy nowego obiektu tj. Inwestycji. Obecnie na Nieruchomości nie ma budynków historycznych sprzed nabycia jej przez Sprzedającego, a wszystkie budynki i budowle obecnie znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane przez Sprzedającego.

Zbywca poniósł wydatki na komercjalizację nabytej Nieruchomości, a ponadto poniósł on również koszty aranżacji ww. Budynków i Budowli na potrzeby najemców. Wydatki na ulepszenia Budynków i Budowli nie przekraczały jednak 30% wartości początkowej tych Budynków/Budowli.

Nabycie Działek 1-8 oraz Działki 10 podlegało zwolnieniu z opodatkowania VAT, z kolei nabycie Działki 9 nastąpiło na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zgodnie z którą opodatkowaniu VAT według stawki 23% podlegają opłaty za użytkowanie wieczyste. Nabycie Działki 11 podlegało opodatkowaniu VAT według stawki 23%. W zakresie, w jakim transakcje podlegały opodatkowaniu VAT, Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących budowę/ulepszenie Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości i Sprzedający z tego prawa skorzystał. Zbywca bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynków oraz Budowli do czynności opodatkowanych VAT.

 

Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:

   - rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynków;

   - prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości w tym te związane z kaucjami najemców wynikającymi z obowiązujących umów najmu oraz nowych umów najmu (jeśli występują) (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), dalej: „Kodeks cywilny” jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

   - prawa i obowiązki wynikające z dokumentów zabezpieczających tj. wszelkich instrumentów dostarczonych Sprzedającemu przez Najemców zgodnie z umowami najmu jako zabezpieczenie wykonania zobowiązań Najemców wynikających z umów najmu (w tym między innymi gwarancje bankowe i oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego);

   - prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych oraz prawa i obowiązki związane z bankową gwarancją budowlaną;

   - wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

   - własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone (w zakresie, w jakim Sprzedający posiada takie nośniki na dzień Transakcji);

           - w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

 

W ramach negocjacji biznesowych strony mogą ustalić, że przedmiotem Transakcji mogą być dodatkowo:

   - prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych oraz certyfikatów dotyczących oprogramowania używanego (lub mającego być używanym w przyszłości) w związku z funkcjonowaniem Budynku (o ile występują);

   - prawa i obowiązki wynikające z rejestracji domeny internetowej „(…)”;

   - udzielenie Kupującemu licencji przez (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) (numer KRS (…)) na korzystanie ze znaków towarowych „(…)”, „(…)” oraz „”.

 

Jednocześnie w ramach Transakcji Sprzedający zobowiązuje się do rozwiązania umowy dzierżawy z (...) z dnia (...) r., która wygaśnie z chwilą dokonania Transakcji, a Kupujący zawrze z (...) nową umowę dzierżawy dotyczącą działki nr (...), zapewniającą mu tożsamy zakres uprawnień, a w przypadku braku takiej możliwości -alternatywnym działaniem będzie dokonanie cesji przedmiotowej umowy dzierżawy na Kupującego.

 

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

   - podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń,

   - kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych,

   - całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,

   - oryginały dokumentacji powykonawczej Budynków, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych,

   - podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły przeglądów),

   - dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych,

   - materiały z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach Transakcji będzie w dalszej części wniosku nazywana „Przedmiotem Transakcji”.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich („Najemcy”).

Pierwsze umowy najmu dla Nieruchomości zostały zawarte już w (...), zgodnie z treścią umów okres najmu rozpoczynał się od dnia wydania lokali, przy czym pierwsze wydawanie lokali na podstawie protokołów miało miejsce w (...) r.

W odniesieniu do Nieruchomości, jej budowa i zarządzanie stanowią główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itp.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg, możliwe jest alokowanie do Nieruchomości przychodów/kosztów według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące zarządzania Budynkami - umowy property oraz facility management. Sprzedający nie zawarł umowy na zarządzanie aktywami (tzw. asset management). Inne umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynków, w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi usługodawcami.

W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

 

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

   - prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Nieruchomością, w tym tzw. property management, facility management (umowy asset management nie były zawierane przez Sprzedającego);

   - zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały;

   - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

   - know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z Najemcą);

   - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy (poza dokumentacją związaną z Nieruchomością);

   - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

   - gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

   - należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

   - firma stanowiąca własność Sprzedawcy.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 ze zm., dalej: „Kodeks pracy”) ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Nabywca planuje nadal wykorzystywać Nieruchomości dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz Najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT stawką standardową.

Dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie dla Nabywcy zaangażowanie innych aktywów (niebędących przedmiotem Transakcji) lub podjęcie dodatkowych działań. W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomościami i techniczne zarządzanie nieruchomościami (ponieważ prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą przekazywane w ramach Transakcji). Poza tym konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo umów na dostawę mediów. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji.

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług, czy dostawie mediów na rzecz Najemców oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe, tj. w dniu lub niezwłocznie po dniu Transakcji.

Kupujący pozyska finansowanie w związku z Transakcją, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym Przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Transakcja planowana jest na (...) r. lub (...) r.

Zainteresowani są i będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami VAT.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „Ustawa o CIT”).

Zainteresowani planują złożyć w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż lub do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie będzie miało zastosowanie.

W piśmie z 28 listopada 2025 r. wskazali Państwo, że:

Budynek będący Zintegrowanym Centrum Komunikacyjno-Handlowym, składającym się z budynków handlowych i usługowych, obejmuje: sekcję A (zlokalizowaną na działce 5 i na działce 9, tj. Działkach 5 i 9), sekcję B (zlokalizowaną na Działkach 4, 6, 7 i 8, tj. Działkach 4, 6, 7, 8) i sekcję C (z parkingiem na części dachu, zlokalizowaną na Działkach 1, 2, 3, 11 i 7, tj. Działkach 1, 2, 3, 11, 7).

 

Natomiast w zakresie budowli:

1) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 2” znajdują się:

- Utwardzenia terenu (parkingi + ciągi piesze),

- Sieć kanalizacji deszczowej,

- Sieć kanalizacji sanitarnej,

- Oświetlenie;

2) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 3” znajdują się:

- Utwardzenia terenu (parkingi + ciągi piesze),

- Sieć kanalizacji deszczowej,

- Oświetlenie;

3) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 4” znajdują się:

- Utwardzenia terenu (parkingi + ciągi piesze),

- Kanalizacja sanitarna,

- Kanalizacja deszczowa;

4) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 5” znajdują się:

- Utwardzenia terenu (parkingi + ciągi piesze),

- Zbiornik wód opadowych,

- Sieć kanalizacji deszczowej,

- Sieć telekomunikacyjna,

- Oświetlenie,

- Przyłącze kabla energetycznego śr. Nap.;

5) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 6” znajdują się:

- Utwardzenia terenu (parkingi + ciągi piesze),

- Sieć kanalizacji deszczowej,

- Przyłącze kabla energetycznego śr. Nap.,

- Sieć kanalizacji sanitarnej;

6) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 7” znajdują się:

- Utwardzenia terenu (parkingi + ciągi piesze),

- Sieć energetyczna - przyłącze SN,

- Kanalizacja deszczowa,

- Kanalizacja sanitarna,

- Oświetlenie;

7) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 9” znajdują się:

- Utwardzenia terenu (parkingi +ciągi piesze),

- Siec kanalizacji deszczowej,

- Sieć kanalizacji sanitarnej,

- Oświetlenie terenu,

- Przyłącze kabla energetycznego śr. Nap.;

8) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 10” poza budynkiem znajdują się:

- Utwardzenia terenu (parkingi + ciągi piesze),

- Siec kanalizacji deszczowej,

- Sieć wodociągowa - przyłącze,

- Studnia wodomierzowa;

9) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 11” poza budynkiem znajdują się:

- Utwardzenia terenu (parkingi + ciągi piesze),

- Siec kanalizacji deszczowej,

- Sieć kanalizacji sanitarnej,

- Oświetlenie terenu.

Na działkach znajduje się również inna infrastruktura, która nie jest własnością Sprzedającego (m.in. sieć cieplna, przyłącza) należąca do podmiotów trzecich (dostawców mediów/energii), która nie będzie wchodziła w zakres planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku z 17 grudnia 2025 r. udzielili Państwo następujących odpowiedzi na pytania zadane w wezwaniu:

Na pytanie: „Czy - pomimo, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział - Nieruchomość jest/będzie faktycznie wyodrębniona w  przedsiębiorstwie Zbywcy przed dniem planowanej transakcji, która stanowi/będzie stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze?”, odpowiedzieli Państwo: „Wskazuję, iż Nieruchomość nie jest i nie będzie faktycznie wyodrębniona w przedsiębiorstwie Zbywcy przed dniem planowanej Transakcji, ponieważ nie funkcjonuje jako odrębna jednostka w strukturze organizacyjnej Zbywcy (np. dział, wydział, oddział), a także nie posiada własnej kadry zarządzającej. Jednocześnie jak wskazane zostało we Wniosku Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Zbywcy będącego spółką celową, niemniej sama Nieruchomość, bez dodatkowych zasobów (np. umów), nie jest w stanie prowadzić działalności gospodarczej i wymaga integracji z innymi elementami przedsiębiorstwa Zbywcy (które jak wskazano nie będą w pełni przedmiotem Transakcji).”

Na pytanie: „Czy pomimo faktu, że nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat, to czy poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa?”, odpowiedzieli Państwo: „Wskazuję, iż przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań dotyczących Nieruchomości mogłoby być możliwe, w szczególności ze względu na fakt, iż jak wskazano we Wniosku Nieruchomość stanowi główne aktywo Zbywcy, przy czym Zbywca nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnej ewidencji księgowej, rachunku zysków i strat ani bilansu, w oderwaniu od ogólnej działalności Zbywcy, a jednocześnie koszty ogólne zarządu nie są dzielone dla Nieruchomości. Koszty i przychody związane z Nieruchomością są ujmowane w ramach całokształtu działalności Zbywcy, co wyklucza możliwość samodzielnego rozliczania się jako niezależne przedsiębiorstwo.”

Na pytanie: „Czy wskazane w uzupełnieniu wniosku z 28 listopada 2025 r. naniesienia posadowione na Działkach 1-11 stanowią budynki, budowle, urządzenia budowlane bądź obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?”, odpowiedzieli Państwo: „Wskazuję, iż wszystkie wskazane w uzupełnieniu z dnia 28 listopada 2025 r. naniesienia znajdujące się na Działkach 1-11 określone jako Budynki stanowią budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) („Prawo budowlane”). Jednocześnie wszystkie naniesienia określone we wspomnianym piśmie jako Budowle są budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.”

Na pytanie: „Czy od momentu oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat?” oraz na pytanie: „Czy od momentu oddania do użytkowania wszystkich budowli do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat?”, odpowiedzieli Państwo: „Jak wskazane zostało we Wniosku: Po nabyciu Działek Zbywca rozpoczął realizację Inwestycji mającej na celu budowę opisanych wyżej Budynków oraz Budowli (tj. (...)). Pozwolenie na użytkowanie dla całej Inwestycji zostało wydane (...) r., a Budynki i Budowle zostały ujęte w rejestrze środków trwałych Sprzedającego również w (...) r.

Od momentu rozpoczęcia użytkowania przez Sprzedającego, cała powierzchnia Budynku była przeznaczona na wynajem - Sprzedający wykorzystywał ją dla celów swojej działalności gospodarczej polegającej w szczególności na poszukiwaniu nowych najemców. Dodatkowo Budowle jako element Inwestycji i integralne z całym centrum również były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedającego.

Pierwsze umowy najmu dla Nieruchomości zostały zawarte już w (...), zgodnie z treścią umów okres najmu rozpoczynał się od dnia wydania lokali, przy czym pierwsze wydawanie lokali na podstawie protokołów miało miejsce w (...) r.

Rozpoczęcie pierwszych umów najmu na poszczególne powierzchnie Budynku nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją. Od zawarcia umów najmu na niektóre powierzchnie upłynąć mógł okres krótszy niż 2 lata. Aktualnie są w budynku powierzchnie, które nie były jeszcze wynajęte, lecz Sprzedający aktywnie poszukuje na nie najemców i planowane jest zawarcie nowych umów najmu z podmiotami trzecimi na te powierzchnie.

Jednocześnie zaznaczamy, że powierzchnie wspólne Budynku z definicji nie były przedmiotem indywidualnych umów najmu, były natomiast do dyspozycji najemców i wykorzystywane przez najemców w ramach umów najmu i zgodnie z funkcją/przeznaczeniem powierzchni wspólnych.

Planowana Transakcja ma mieć miejsce nie wcześniej niż w (...) r.

Zainteresowani pragną podkreślić, iż analiza przepisu dotyczącego pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) jest niezbędna w celu prawidłowej interpretacji przepisów dotyczących zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, o które Zainteresowani pytają we Wniosku i powinna zostać przeprowadzona przez Organ w ramach postępowania interpretacyjnego. W konsekwencji poniższe stwierdzenia dotyczące określenia momentu pierwszego zasiedlenia i upływu 2 lat od niego stanowią element uzasadnienia Wniosku prezentowany przez Zainteresowanych.

W tym kontekście Zainteresowani stwierdzają w ramach uzasadnienia swojego stanowiska, iż pozwolenie na użytkowanie Budynków i Budowli zostało wydane w (...)r. i doszło wtedy do pierwszego zasiedlenia tych budynków w związku z ich wykorzystaniem przez Zbywcę w prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym dla Budynków i Budowli minie okres co najmniej 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.”

Na pytanie: „Z treści wniosku wynika, że na Działce 10 (działka nr 10) nie znajdują się żadne budynki. W związku ze wskazaniem w piśmie z 28 listopada 2025 r.:

na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 10” poza budynkiem znajdują się: (…)

Proszę o jednoznaczne wskazanie: czy na ww. działce znajduje się budynek? Jeśli tak, to jaki.)?”, odpowiedzieli Państwo: „Wskazuję, iż na Działce 10 nie znajduje się żaden budynek, tylko wskazane we Wniosku Budowle.”

Na pytanie: „Czy do dnia planowanej transakcji Zbywca będzie ponosił wydatki na ulepszenie budynków lub budowli znajdujących się na Działkach 1-11, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?”, odpowiedzieli Państwo: „Wskazuję, iż jak zostało wskazane w treści Wniosku - Zbywca poniósł wydatki na komercjalizację nabytej Nieruchomości, a ponadto poniósł on również koszty aranżacji Budynków i Budowli na potrzeby najemców, przy czym wydatki na ulepszenia Budynków i Budowli nie przekraczały jednak 30% wartości początkowej tych Budynków/Budowli.

Jednocześnie do dnia planowanej Transakcji Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków lub Budowli znajdujących się na Działkach 1-11 stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.”

Na pytanie: „Jeżeli Zbywca będzie do dnia planowanej transakcji ponosił wydatki na ulepszenie równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli, to proszę jednoznacznie wskazać:

   - w odniesieniu do których konkretnie budynków/budowli będą ponoszone takie wydatki?

   - czy będzie miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków/budowli po ich ulepszeniu?

   - czy od ww. zajęcia (używania) do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

   - czy od tego ulepszenia będzie przysługiwało Zbywcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy Zbywca z tego prawa skorzysta?

Udzielając odpowiedzi proszę odnieść się odrębnie do każdego budynku/budowli.”, odpowiedzieli Państwo: „Jak zostało wskazane w odpowiedzi na pytanie z punktu 7. Wezwania do dnia planowanej Transakcji Zbywca nie będzie ponosił jakichkolwiek wydatków na ulepszenie Budynków lub Budowli znajdujących się na Działkach 1-11, które byłyby równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków/Budowli.

W konsekwencji, odpowiedź w zakresie pozostałych punktów niniejszego pytania pozostaje bezprzedmiotowa.”

 

Na pytanie: „Które sieci/instalacje i na których działkach się znajdujące należą do Zbywcy, a które sieci/instalacje i na których działkach się znajdujące należą do gestorów mediów i operatorów telekomunikacyjnych? Proszę odnieść się odrębnie do każdej działki, na której znajdują się sieci/instalacje.”, odpowiedzieli Państwo: „W zakresie sieci/instalacji znajdujących się na poszczególnych działkach (wraz z określeniem ich własności) wskazuję, iż:

1) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 2” znajdują się:

- Sieć kanalizacji deszczowej (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć kanalizacji sanitarnej (będąca własnością Sprzedającego),

- Przyłącze kanalizacji sanitarnej (będące własnością gestora),

- Sieć elektryczna oświetlenia (będąca własnością Sprzedającego);

2) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 3” znajduje się sieć kanalizacji deszczowej (będąca własnością Sprzedającego);

3) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 4” znajdują się:

- Kanalizacja sanitarna (będąca własnością Sprzedającego),

- Kanalizacja deszczowa (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć elektryczna oświetlenia (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć telekomunikacyjna (będąca własnością Sprzedającego);

4) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 5” znajdują się:

- Sieć kanalizacji deszczowej (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć telekomunikacyjna (będąca własnością Sprzedającego),

- Przyłącze kabla energetycznego śr. Nap. (będące własnością Sprzedającego),

- Sieć energetyczna niskiego napięcia (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć wodociągowa (będąca własnością gestora);

5) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 6” znajdują się:

- Sieć kanalizacji deszczowej (będąca własnością Sprzedającego),

- Przyłącze kabla energetycznego śr. Nap. (będące własnością Sprzedającego),

- Sieć kanalizacji sanitarnej (będąca własnością Sprzedającego);

6) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 7” znajdują się:

- Sieć energetyczna -przyłącze SN (będąca własnością Sprzedającego),

- Kanalizacja deszczowa (będąca własnością Sprzedającego),

- Kanalizacja sanitarna (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć cieplna MPEC (będąca własnością gestora);

7) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 9” znajdują się:

- Sieć kanalizacji deszczowej (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć kanalizacji sanitarnej (będąca własnością Sprzedającego),

- Przyłącze kabla energetycznego śr. Nap. (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć telekomunikacyjna (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć wodociągowa (będąca własnością podmiotu trzeciego - PKP);

8) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 10” znajdują się:

- Sieć kanalizacji deszczowej (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć wodociągowa - przyłącze (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć elektryczna oświetlenia niskiego napięcia (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć telekomunikacyjna (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć cieplna MPEC (będąca własnością gestora),

- Przyłącze wody (będące własnością gestora);

9) na działce opisanej we Wniosku jako „Działka 11” znajdują się:

- Sieć kanalizacji deszczowej (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć kanalizacji sanitarnej (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć elektryczna oświetlenia (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć telekomunikacyjna (będąca własnością Sprzedającego),

- Siec wodociągowa do nawadniania (będąca własnością Sprzedającego),

- Sieć cieplna MPEC (będąca własnością gestora).”

Na pytanie: „Czy budowle wymieniane we wniosku (znajdujące się na Działkach 1 do 10, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży), są częścią składową budynku? Proszę wskazać które?”, odpowiedzieli Państwo: „Wskazuję, iż opisane we Wniosku Budowle znajdujące się na Działkach 1-10 stanowią odrębne budowle posadowione na poszczególnych działkach, niezwiązane z Budynkiem. Nie stanowią one ruchomości.”

Na pytanie: „Czy budowle wymienione we wniosku (znajdujące się na Działce 11, której własność będzie przedmiotem sprzedaży), stanowią ruchomość (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową budynku ani gruntu? Proszę wskazać które?”, odpowiedzieli Państwo: „Wskazuję, iż Budowle znajdujące się na Działce 11 są odrębnymi budowlami, które nie stanowią ruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.”

Na pytanie: „Czy wszystkie budowle znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży stanowią własność Sprzedającego, jeżeli nie; to czy ich właścicielem jest przedsiębiorstwo przesyłowe? Należy podać dla każdego naniesienia odrębnie wraz z jego lokalizacją na określonej działce ”, odpowiedzieli Państwo: „Wskazuję, iż z zastrzeżeniem odpowiedzi na pytanie 9 z Wezwania, wszystkie budowle opisane we Wniosku stanowią własność Sprzedającego.

Na Działkach, zgodnie z podziałem wskazanym w odpowiedzi na pytanie 9, znajduje się również inna infrastruktura, która nie jest własnością Sprzedającego należąca do podmiotów trzecich (gestorów mediów/energii), która nie będzie wchodziła w zakres planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości.”

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 

 1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

 2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

 3. Czy po dokonaniu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

 

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

 

Zdaniem Wnioskodawców:

 1. Dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

 2. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

 3. Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

 

Uzasadnienie Stanowiska Wnioskodawców

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana (w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT) jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Na podstawie powyższych przepisów, wyłączenie transakcji z zakresu opodatkowania jest możliwe w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”). Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w objaśnieniach, o których mowa poniżej.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT tj. „przedsiębiorstwo” oraz jego „zorganizowana część” - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1204/16) oraz interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

  - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

  - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  - koncesje, licencje i zezwolenia;

  - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  - tajemnice przedsiębiorstwa;

  - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podobne konkluzje przedstawione zostały w wydanych przez Ministra Finansów objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”):

„Pojęcie przedsiębiorstwa określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55[1] Kc wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.”

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. Ponadto, przekazywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość. W skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą natomiast pozostałe istotne składniki majątku Sprzedającego, o których mowa w przytoczonej wcześniej definicji przedsiębiorstwa, a które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. w szczególnści:

  - zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością,

  - wierzytelności Sprzedającego inne niż wynikające z umów najmu, umów o generalne wykonawstwo i prace architektoniczne związane z Nieruchomością, rachunki bankowe lub środki zgromadzone na rachunkach bankowych,

  - umowy Sprzedającego, w tym rozliczenia z usługodawcami w zakresie Umów Serwisowych oraz umowy o świadczenie usług rachunkowych,

  - umowy zarządzania nieruchomością (ang. property management), technicznym

  - zarządzaniem Nieruchomością (ang. facility management) oraz ubezpieczeniem Nieruchomości, jak również inne kontrakty w tym zakresie,

  - księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Sprzedającego,

  - firma (oznaczenie Sprzedającego).

Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

  - Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności o zarządzanie techniczne nieruchomościami i zarządzanie Budynkami (ponieważ nie będą one przenoszone w ramach Transakcji) oraz zawrzeć umowę na finansowanie inwestycji, która nie przejdzie w ramach Transakcji.

  - Kupujący będzie musiał samodzielnie zawrzeć umowę na dostawę mediów oraz inne umowy o świadczenie usług, ponieważ nie będzie miał do nich dostępu w ramach Transakcji.

Prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym transakcja sprzedaży nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na kontynuowanie działalności bez angażowania innych składników nabywcy lub podejmowania innych dodatkowych działań faktycznych bądź prawnych potwierdzona została w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

   - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) z 29 października 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.570.2020.4.AB,

   - interpretacja indywidualna DKIS z dnia 22 października 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.3.PRM.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nie można jednak uznać, iż jest to zorganizowany zespół elementów. Tym samym, Przedmiot Transakcji nie będzie wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego, np. umów zawartych z usługodawcami, czy środków pieniężnych, nie będzie mogła być prowadzona przez Kupującego działalność gospodarcza.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanek do uznania go za przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

Definicja ZCP

Definicja ZCP zawarta jest w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z treścią tego przepisu, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W oparciu o ww. definicję ustawową, w literaturze zwraca się uwagę na: „trzy zasadnicze elementy, które muszą łącznie występować w zespole składników materialnych i niematerialnych, aby uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

  - wyodrębnienie organizacyjne i finansowe,

  - przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych [wyodrębnienie funkcjonalne],

  - możliwość funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze. ( A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. 9, Warszawa 2015, str. 70)

Ponadto, zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych, aby zespół składników majątku mógł zostać uznany za ZCP, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji (zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów biorąc pod uwagę ich status w istniejącym przedsiębiorstwie konkretnego zbywcy na moment poprzedzający daną transakcję.

Zdaniem Zainteresowanych, taka analiza przeprowadzona w stosunku do składników majątkowych, które mają być Przedmiotem Transakcji pokazuje, że nie mogą być one uznane za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W doktrynie podkreśla się również, iż „elementem kluczowym definicji jest zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), które w istocie rzeczy decydują o istnieniu lub braku zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w pewnym sensie mikroprzedsiębiorstwem funkcjonującym w strukturach przedsiębiorstwa” (Zob. T. Michalik, VAT. Komentarz, wyd. 11, Warszawa 2015, str. 69). Tym samym, definicja ZCP zawarta w przepisach ustawy o VAT kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne wyodrębnienie od pozostałych aktywów.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku składników majątku, które zostaną nabyte przez Kupującego od Sprzedającego w ramach przedmiotowej Transakcji wspomniane wyżej więzi nie występują, o czym świadczy poniższe uzasadnienie.

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

Przepisy ustawy o VAT nie wskazują, co należy rozumieć pod pojęciem „zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”.

Według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN, słowo „zespół” oznacza m.in. „grupę rzeczy lub zjawisk stanowiących wyodrębnioną całość” (http://sjp.pwn.pl/sjp/zespol;2545568.html, stan na dzień 1 września 2025 r.). Zatem już sam wstępny fragment definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, traktujący o tym, że stanowi on określony zespół (a nie jedynie przypadkowy zbiór) składników majątkowych, podkreśla konieczność istnienia logicznego wyodrębnienia tych składników od reszty masy majątkowej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa danego podmiotu.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w skład takiego zespołu - aby można było mówić o ZCP - muszą wchodzić zarówno składniki materialne jak i niematerialne oraz zobowiązania.

Przy czym w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT mowa jest o zobowiązaniach w rozumieniu cywilnoprawnym, a zatem wskazanym w art. 353 § 1 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Zobowiązanie jest zatem obowiązkiem wykonania określonego świadczenia na rzecz innego podmiotu. Gdy w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jest mowa o zobowiązaniach, chodzi zatem o skonkretyzowane zobowiązania danego podmiotu wobec osób trzecich, które muszą być funkcjonalnie powiązane ze składnikami majątkowymi tworzącymi ZCP (a nie o bliżej nieokreślone, hipotetyczne obowiązki, czy też faktyczne lub prawne obowiązki wynikające z samego faktu posiadania pewnych składników majątkowych).

W ocenie Zainteresowanych, nie sposób przyjąć, że w ramach planowanej Transakcji Kupujący przejmie zobowiązania Sprzedającego w zakresie wystarczającym do uznania, że nabędzie on zorganizowaną część jego przedsiębiorstwa. W szczególności, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, które zostały zawarte przez Sprzedającego z zewnętrznymi usługodawcami, w tym umowy zarządzania aktywami (Zbywca nie jest stroną tego rodzaju umowy), umowy zarządzania nieruchomościami (ang. property management), umowy zarządzania Budynkami (ang. facility management). Umowy te są kluczowe dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu.

Kwestia wstąpienia przez Kupującego w stosunki najmu jest konsekwencją nabycia Budynków, będących przedmiotem najmu i wynika z przepisów prawa (zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia). Ponadto, przeniesienie na Kupującego praw i zobowiązań z zabezpieczeń ustanowionych przez Najemcę jest wprost konsekwencją wspomnianego wyżej skutku w postaci wstąpienia przez Kupującego w istniejące stosunki najmu.

Wstąpienie w dotychczasowy stosunek najmu przez nabywcę oznacza jedynie, że następuje zmiana podmiotowa po jednej ze stron tego stosunku - nie zaś, że nabywca przejmuje jakiekolwiek, istniejące w momencie zbycia, zobowiązania zbywcy. Znajduje to potwierdzenie w literaturze, w której podkreśla się, że: „Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu na podstawie art. 678 KC zasadniczo nie obejmują praw i obowiązków stron powstałych przed chwilą nabycia.” (Tak J. Jezioro [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 7, komentarz do art. 678, System Informacji Prawnej Legalis).

W ocenie Zainteresowanych, dla wyłączenia danej transakcji z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 ust. 27e ustawy o VAT jako zbycia ZCP konieczne jest, aby zobowiązania stanowiły element zbywanego (przenoszonego na nabywcę) zespołu składników materialnych i niematerialnych, tzn. aby ich przeniesienie mieściło się w przedmiocie Transakcji i było objęte wolą stron. Fakt, że w związku z nabyciem określonych składników majątkowych na nabywcy z mocy prawa czy też w wyniku okoliczności faktycznych zaczynają ciążyć określone zobowiązania, nie wystarczy do stwierdzenia, że takie zobowiązania stanowiły element zbywanego zespołu składników materialnych i niematerialnych (szczególnie biorąc pod uwagę, że art. 678 Kodeksu Cywilnego jest przepisem o charakterze imperatywnym, którego skutków strony nie mogą wyłączyć).

W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji zobowiązań Sprzedającego w zakresie wystarczającym do uznania, że Transakcja stanowi ZCP w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego Przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, aby można było określić pewien zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) mianem ZCP, zespół tych składników musi być organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Co do zasady, wyodrębnienie ZCP powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itd. Znajduje to potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych np. interpretacja indywidualna z 6 października 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.567.2020.2.MK.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, w ocenie Zainteresowanych, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający nie wydzielił także organizacyjnie Nieruchomości ani w sposób faktyczny, ani poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych, takich jak statut czy regulamin. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność finansową należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która umożliwia rozdzielenie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań ZCP od przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, czy wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., sygn. II FSK 1896/11).

W przedmiotowej sprawie główny element majątku Sprzedawcy stanowi Nieruchomość i możliwe jest przypisanie im większości ponoszonych przez Sprzedawcę kosztów i przychodów, niemniej w ocenie Zainteresowanych wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych. Możliwość alokacji kosztów/przychodów na Nieruchomość i korzystanie z niej w ramach procesów zarządczych nie powoduje, iż odpowiednie obiekty są wyodrębnione finansowo.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

- Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,

- Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedawcy,

- Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych Sprzedawcy, a także innych należności gospodarczych czy podatkowych,

- Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedawcy.

W opisanym zdarzeniu przyszłym brak jest wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego jako zespołu składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 października 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedawcy, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji. W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego,

- umowy o zarządzanie Nieruchomością,

- umowy zarządzania aktywami (w tym przypadku Sprzedający takiej umowy nie zawarł),

- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedawcy oraz utrzymania Nieruchomości.

Co więcej, ze względu na brak pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedawcy. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym:

  - funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach przedsiębiorstwa,

  - przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części przedsiębiorstwa,

  - składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników majątkowych.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedmiotu planowanej Transakcji, powyższe warunki nie są spełnione i o takim wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego nie może być mowy.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie można mówić o funkcjonalnym wyodrębnieniu przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Zdolność przedmiotu Transakcji do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze

Przy ocenie czy zespół składników majątkowych stanowi ZCP lub przedsiębiorstwo pozostające poza zakresem opodatkowania VAT pod uwagę należy brać dwie podstawowe przesłanki. Po pierwsze, zamiar nabywcy odnośnie kontynuowania działalności sprzedającego; po drugie - fakt, czy nabywane aktywa pozwalają na kontynuowanie tej działalności bez podejmowania dodatkowych czynności faktycznych i prawnych. Co przy tym kluczowe, przesłanki te muszą być spełnione łącznie. Innymi słowy, niespełnienie którejkolwiek z nich stanowi o tym, że transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Nabywca zamierza używać Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie. Natomiast głównym przedmiotem działalności Zbywcy jest zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi oraz realizacja inwestycji budowlanych, tj. realizacja przedsięwzięcia polegającego na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej i następnie jej komercjalizacji. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający wynajmuje już części Nieruchomości, jednakże jest to standardowym procesem komercjalizacji Nieruchomości, który wpływa na zwiększenie jej atrakcyjności i ceny dla potencjalnego kupującego. Nie zmienia to jednak zasadniczego celu realizowanego przez Sprzedającego, którym jest realizacja przychodu na zbyciu inwestycji. W ocenie Wnioskodawców powyższe oznacza, iż Zainteresowani prowadzą różny rodzaj działalności i po Transakcji nie będzie następowała kontynuacja działalności prowadzonej przez Zbywcę przez Nabywcę.

W tym kontekście należy również zbadać, czy zbywany w ramach Transakcji zespół aktywów oraz powiązanych z nim praw i obowiązków Sprzedającego pozwoli Nabywcy na prowadzenie tego rodzaju działalności bez podejmowania istotnych dodatkowych działań, czy też zbyte zostaną jedynie standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych. Przedstawione zdarzenie przyszłe jednoznacznie wskazuje na to, że wskutek Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione jedynie te standardowe elementy, tj. Działki, Budynki i Budowle, prawa i obowiązki wynikające z umów najmu (przechodzące z mocy prawa) - których przeniesienie, zgodnie z orzecznictwem oraz treścią Objaśnień nie jest istotnym czynnikiem wpływającym na ocenę transakcji.

Niezbędnym elementem działalności prowadzonej przez Sprzedającego jest zarządzanie i administracja Nieruchomością oraz zapewnienie odpowiedniego finansowania projektu (kredyty bankowe i pożyczki od udziałowca). W przypadku działalności Sprzedającego, wypełnienie powyższych warunków zostało zapewnione przez zawarcie niezbędnych umów, m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomościami oraz uzyskanie finansowania we własnym zakresie (którego przeniesienie nie jest przedmiotem transakcji).

Umowy te, zawarte w przeszłości między Sprzedającym i podmiotami trzecimi, zostaną rozwiązane przed dokonaniem Transakcji lub niezwłocznie po niej, w związku z czym prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie przejdą na Nabywcę w ramach Transakcji.

Nabywca, chcąc zapewnić dalsze prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości, co jest niezbędne w związku z planowanym kontynuowaniem działalności, będzie musiał samodzielnie podjąć kroki w tym kierunku (a więc zawrzeć nowe umowy o zarządzanie lub we własnym zakresie podjąć tego typu działania). Kupujący musi zatem dokonać szeregu czynności niezbędnych dla zapewnienia organizacji swojego przedsiębiorstwa umożliwiającej racjonalne i efektywne prowadzenie działalności polegającej na wynajmie nieruchomości na rzecz osób trzecich. Dodatkowo Kupujący musi we własnym zakresie zapewnić finansowanie dla nabycia tego projektu, bez tego elementu nie byłoby możliwe nabycie/funkcjonowanie tego majątku.

Podsumowując, w opinii Wnioskodawców, Transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, gdyż nie dochodzi do kontynuacji działalności przez Kupującego, a dodatkowo zbywany zestaw aktywów nie pozwala na prowadzenie analogicznej działalności gospodarczej bez podejmowania istotnych dodatkowych czynności, a ww. przesłanki muszą być spełnione łącznie.

Tym samym, ze względu na niespełnienie przesłanek, zdaniem Wnioskodawców należy uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o której mowa w art. 6 ustawy o VAT, a tym samym będzie podlegać VAT.

W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiot Transakcji nie będzie miał zdolności do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Podsumowując, przedstawiona powyżej argumentacja w sposób wyraźny wskazuje, że przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani ZCP podlegające wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień.

Zgodnie z Objaśnieniami: „[…] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

  - przenoszony na kupującego zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

  - nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia, czy przenoszony na kupującego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę (jako element konieczny dla uznania składników za ZCP) należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na kupującego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

  - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

  - umowy o zarządzanie nieruchomością;

  - umowy zarządzania aktywami;

  - należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą powyżej wskazane elementy.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja). Pozbawiony wskazanych powyżej elementów Przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy w prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą Przedmiotem Transakcji.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedawcy.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w skład Przedmiotu Transakcji wejdzie przede wszystkim Nieruchomość, na którą składa się prawo użytkowania wieczystego lub własność Działek, na których posadowione są Budynki, a także Budowle.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w Ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (była przedmiotem najmu podlegającego opodatkowaniu standardową stawką VAT).

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze, że Działki zabudowane są Budynkami i/lub Budowlami, nie stanowią zatem terenów niezabudowanych, w związku z czym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 nie znajdzie do nich zastosowania.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z brzmieniem ww. przepisu oraz ugruntowaną praktyką, pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych.

W wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14, wskazano, iż „wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. […] Spółka użytkując w części budynek dla celów działalności gospodarczej spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu wyżej wskazanym i nie można twierdzić, że przedmiotowa dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia […].”

Prawidłowość powyższego podejścia potwierdził TSUE w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. W ocenie Trybunału, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do oddania budynku/budowli do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia” do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli na Działkach doszło najwcześniej w momencie oddania Budynków i Budowli do użytkowania - czyli na podstawie decyzji z dnia (...)r. - należy bowiem uznać, że od tego momentu mogły one być wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. poszukiwaniu najemców i udostępniania Nieruchomości na wynajem oraz poszukiwaniu nabywcy na zrealizowaną inwestycję).

Zdaniem Wnioskodawcy należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło w stosunku do całości Budynków i Budowli na Nieruchomości, nawet jeśli nie stanowiły one bezpośrednio przedmiotu najmu.

Dodatkowo, jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, od dnia przyjęcia Budynków oraz Budowli do użytkowania pierwszemu najemcy Zbywca poniósł wydatki na ich ulepszenie, które nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów. Konsekwentnie, nie doszło z tego tytułu do tzw. „ponownego pierwszego zasiedlenia”.

Oznacza to, iż od dnia, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli, do dnia planowanej Transakcji (która ma mieć miejsce najwcześniej w (...) r.) upłyną dwa lata.

W konsekwencji, w odniesieniu do Nieruchomości, Transakcja stanowi dostawę Nieruchomości dokonywaną po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia. Mając na uwadze tę okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, przeprowadzona Transakcja podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy jednak podkreślić, że wskazane zwolnienie nie ma charakteru obligatoryjnego. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: (a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz (b) złożą: (i) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub (ii) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części VAT.

Odnosząc to do opisu zdarzenia przyszłego, zarówno Nabywca, jak i Sprzedawca, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie sprzedaży Nieruchomości. A zatem, zdaniem Wnioskodawców, Strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania Transakcji VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy VAT - co też zamierzają zrobić.

Podsumowując, planowana sprzedaż Budynków i Budowli będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej, po złożeniu powyższego oświadczenia dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zarówno w stosunku do czynności nabycia Nieruchomości, jak i do nakładów na Nieruchomość i Zbywca z tego prawa skorzystał. Ponadto dostawa Nieruchomości podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co wyłącza zastosowanie zwolnienia wskazanego w tym punkcie.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowanie w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT

Mając na uwadze powyższą argumentację, do planowanej dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne z powyższych zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10, pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, przedmiotowa Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż Działek wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem opodatkowana według tych samych zasad, jak dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na tym Gruncie.

W efekcie planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT (wynajem na cele komercyjne).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym polegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień z ustawy o CIT.

Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe w odniesieniu do zdarzeń podobnych do przedmiotowego zdarzenia przyszłego:

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 14 sierpnia 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.421.2018.2.KO,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 28 maja 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.194.2019.2.RM,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 25 kwietnia 2019 r. o sygn. 0112-KDIL4.4012.85.2019.3.JK,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.133.2019.2.WH.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

 

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

 

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

 

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

 

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

 

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

 

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

 

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

 

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

 

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

 

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

 

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca zamierza sprzedać na rzecz Nabywcy Nieruchomość, w skład której wchodzi prawo użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 i prawo własności działki nr 11 („Działki 1-11”, „Grunt”) oraz opisane w treści wniosku Budynki oraz Budowle.

 

Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:

   - rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynków;

   - prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości w tym te związane z kaucjami najemców wynikającymi z obowiązujących umów najmu oraz nowych umów najmu (jeśli występują) (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

   - prawa i obowiązki wynikające z dokumentów zabezpieczających tj. wszelkich instrumentów dostarczonych Sprzedającemu przez Najemców zgodnie z umowami najmu jako zabezpieczenie wykonania zobowiązań Najemców wynikających z umów najmu (w tym między innymi gwarancje bankowe i oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego);

   - prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych oraz prawa i obowiązki związane z bankową gwarancją budowlaną;

   - wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

   - własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone (w zakresie, w jakim Sprzedający posiada takie nośniki na dzień Transakcji);

          - w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

 

W ramach negocjacji biznesowych strony mogą ustalić, że przedmiotem Transakcji mogą być dodatkowo:

   - prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych oraz certyfikatów dotyczących oprogramowania używanego (lub mającego być używanym w przyszłości) w związku z funkcjonowaniem Budynku (o ile występują);

   - prawa i obowiązki wynikające z rejestracji domeny internetowej „(…)”;

   - udzielenie Kupującemu licencji przez (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) (numer KRS (…)) na korzystanie ze znaków towarowych „(…)”, „(…) ” oraz „”.

 

Jednocześnie w ramach Transakcji Sprzedający zobowiązuje się do rozwiązania umowy dzierżawy z (...) z dnia (...) r., która wygaśnie z chwilą dokonania Transakcji, a Kupujący zawrze z (...) nową umowę dzierżawy dotyczącą działki nr (...), zapewniającą mu tożsamy zakres uprawnień, a w przypadku braku takiej możliwości -alternatywnym działaniem będzie dokonanie cesji przedmiotowej umowy dzierżawy na Kupującego.

 

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

   - podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń,

   - kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych,

   - całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,

   - oryginały dokumentacji powykonawczej Budynków, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych,

   - podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły przeglądów),

   - dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych,

   - materiały z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące zarządzania Budynkami - umowy property oraz facility management. Sprzedający nie zawarł umowy na zarządzanie aktywami (tzw. asset management). Inne umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynków, w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi usługodawcami.

W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

 

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

   - prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Nieruchomością, w tym tzw. property management, facility management (umowy asset management nie były zawierane przez Sprzedającego);

   - zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały;

   - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

   - know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z Najemcą);

   - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy (poza dokumentacją związaną z Nieruchomością);

   - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

   - gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez Najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

   - należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

   - firma stanowiąca własność Sprzedawcy.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 ze zm., dalej: „Kodeks pracy”) ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Nabywca planuje nadal wykorzystywać Nieruchomości dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz Najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT stawką standardową.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość nie jest i nie będzie faktycznie wyodrębniona w przedsiębiorstwie Zbywcy przed dniem planowanej Transakcji, ponieważ nie funkcjonuje jako odrębna jednostka w strukturze organizacyjnej Zbywcy (np. dział, wydział, oddział), a także nie posiada własnej kadry zarządzającej. Wskazali Państwo również, że przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań dotyczących Nieruchomości mogłoby być możliwe, w szczególności ze względu na fakt, że Nieruchomość stanowi główne aktywo Zbywcy, przy czym Zbywca nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnej ewidencji księgowej, rachunku zysków i strat ani bilansu, w oderwaniu od ogólnej działalności Zbywcy, a jednocześnie koszty ogólne zarządu nie są dzielone dla Nieruchomości. Koszty i przychody związane z Nieruchomością są ujmowane w ramach całokształtu działalności Zbywcy, co wyklucza możliwość samodzielnego rozliczania się jako niezależne przedsiębiorstwo. Ponadto wskazali Państwo, że dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie dla Nabywcy zaangażowanie innych aktywów (niebędących przedmiotem Transakcji) lub podjęcie dodatkowych działań. W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomościami i techniczne zarządzanie nieruchomościami (ponieważ prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą przekazywane w ramach Transakcji). Poza tym konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo umów na dostawę mediów. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji. Z opisu sprawy wynika również, że Kupujący pozyska finansowanie w związku z Transakcją, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że w skład nieruchomości nie wchodzi żadna działka, która nie jest zabudowana Budynkami lub Budowlami. Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż będzie obejmowała wyłącznie grunty zabudowane.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że wszystkie Działki zabudowane są Budynkami i/lub Budowlami, będącymi własnością Sprzedającego.

Na Działkach znajduje się również inna infrastruktura, która nie jest własnością Sprzedającego, należąca do podmiotów trzecich (gestorów mediów/energii).

Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na Działkach sieci i instalacje są przyłączone do przedsiębiorstwa przesyłowego, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie Działki zabudowane Budynkami i Budowlami, będącymi własnością Sprzedającego, z wyłączeniem infrastruktury (sieci i instalacji) należącej do podmiotów trzecich (gestorów mediów/energii).

Odnosząc się zatem do dostawy Nieruchomości, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanych we wniosku zabudowanych Działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych Działkach Budynków i Budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Podkreślenia wymaga, że względem powierzchni budynków, które są przeznaczone pod najem pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania do używania danej powierzchni budynków w najem. Jednocześnie odnośnie budowli mających być przedmiotem transakcji (jako infrastruktura towarzysząca budynkom) należy wyjaśnić, że ze względu na ich związek funkcjonalny z budynkami, w momencie kiedy dojdzie do używania ww. budynków przez Zbywcę w ramach działalności gospodarczej - tj. wynajmu, to także dojdzie do używania w ramach działalności gospodarczej budowli, a zatem dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że po nabyciu Działek Zbywca rozpoczął realizację Inwestycji mającej na celu budowę opisanych wyżej Budynków oraz Budowli (tj. (...)). Pozwolenie na użytkowanie dla całej Inwestycji zostało wydane (...)r., a Budynki i Budowle zostały ujęte w rejestrze środków trwałych Sprzedającego również w (...)r.

Od momentu rozpoczęcia użytkowania przez Sprzedającego, cała powierzchnia Budynku była przeznaczona na wynajem - Sprzedający wykorzystywał ją dla celów swojej działalności gospodarczej polegającej w szczególności na poszukiwaniu nowych najemców. Dodatkowo Budowle jako element Inwestycji i integralne z całym centrum również były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedającego.

Pierwsze umowy najmu dla Nieruchomości zostały zawarte już w (...), zgodnie z treścią umów okres najmu rozpoczynał się od dnia wydania lokali, przy czym pierwsze wydawanie lokali na podstawie protokołów miało miejsce w (...) r.

Rozpoczęcie pierwszych umów najmu na poszczególne powierzchnie Budynku nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją. Od zawarcia umów najmu na niektóre powierzchnie upłynąć mógł okres krótszy niż 2 lata. Aktualnie są w budynku powierzchnie, które nie były jeszcze wynajęte, lecz Sprzedający aktywnie poszukuje na nie najemców i planowane jest zawarcie nowych umów najmu z podmiotami trzecimi na te powierzchnie.

Jednocześnie zaznaczają Państwo, że powierzchnie wspólne Budynku z definicji nie były przedmiotem indywidualnych umów najmu, były natomiast do dyspozycji najemców i wykorzystywane przez najemców w ramach umów najmu i zgodnie z funkcją/przeznaczeniem powierzchni wspólnych.

Planowana Transakcja ma mieć miejsce nie wcześniej niż w (...) r.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem części powierzchni ww. Budynków oraz pierwszym zasiedleniem Budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Jak Państwo bowiem wskazali, pierwsze wydawanie lokali na podstawie protokołów miało miejsce w (...) r., rozpoczęcie pierwszych umów najmu na poszczególne powierzchnie Budynków nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Zbywca poniósł wydatki na komercjalizację nabytej Nieruchomości, a ponadto poniósł on również koszty aranżacji Budynków i Budowli na potrzeby najemców, przy czym wydatki na ulepszenia Budynków i Budowli nie przekraczały jednak 30% wartości początkowej tych Budynków/Budowli.

Zatem dostawa tych powierzchni Budynków, w odniesieniu do których zawarcie pierwszych umów najmu nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją oraz dostawa Budowli (jako infrastruktury towarzyszącej Budynkom) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będą objęte te powierzchnie budynków, w przypadku których od zawarcia umów najmu upłynął okres krótszy niż 2 lata, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będzie mogła skorzystać dostawa tych powierzchni Budynków, które dotychczas nie były przedmiotem najmu, ponieważ w tym zakresie planowana dostawa nastąpi przed ich pierwszym zasiedleniem. Jak bowiem wskazano, względem powierzchni budynków, które są przeznaczone pod najem pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania do używania danej powierzchni budynków w najem. Natomiast - jak wskazali Państwo we wniosku, aktualnie są w Budynkach powierzchnie, które nie były jeszcze wynajęte.

Dla tych części Budynków, które nie będą mogły korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie Działek 1-8 oraz Działki 10 podlegało zwolnieniu z opodatkowania VAT, z kolei nabycie Działki 9 nastąpiło na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zgodnie z którą opodatkowaniu VAT podlegają opłaty za użytkowanie wieczyste. Nabycie Działki 11 podlegało opodatkowaniu VAT. W zakresie, w jakim transakcje podlegały opodatkowaniu VAT, Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Ponadto Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących budowę/ulepszenie Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości i Sprzedający z tego prawa skorzystał.

W konsekwencji jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie został spełniony, co oznacza, że przepis ten nie znajdzie w odniesieniu do tej transakcji zastosowania.

Dostawa ww. części Budynków nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ, jak wskazano wyżej, w stosunku do Budynków Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Budynki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Zatem dostawa części Budynków, tj. powierzchni, w przypadku których od zawarcia umów najmu upłynął okres krótszy niż 2 lata oraz powierzchni, które dotychczas nie były przedmiotem najmu, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Nabywca jak i Zbywca planują złożyć w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż lub do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie będzie miało zastosowanie.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa części Budynków tj. powierzchni, w odniesieniu do których zawarcie pierwszych umów najmu nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją oraz dostawa Budowli będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (Działek 1-11), na którym posadowione są ww. Budynki i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy części ww. Budynków oraz Budowli, korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, z uwagi na prawidłowo wywiedziony skutek prawny w postaci opodatkowania w całości dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji, uznano go za prawidłowy, pomimo częściowo odmiennej argumentacji przedstawionej przez Państwa w stanowisku, dotyczącej pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli.

 

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

 

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

 

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Nabywca planuje nadal wykorzystywać Nieruchomość dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz Najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT stawką standardową.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy części ww. Budynków oraz Budowli, korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu tej Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym, w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

 

(…) sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

 

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.