Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.903.2025.3.KK

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

25 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo  - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 grudnia 2025 r. (data wpływu - 31 grudnia 2025 r.).

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka jawna

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…).

 

Opis zdarzenia przyszłego

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka jawna (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”, „Zainteresowany będący stroną postępowania”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Spółka prowadzi działalność między innymi w zakresie sprzedaży detalicznej artykułów spożywczo-przemysłowych.

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…), przy ul. (…) (dalej: „Nieruchomość 1”) oraz jest właścicielem nieruchomości położonych w (…), przy ul. (…) (dalej: „Nieruchomość 2”) i (…), przy ul. (…) i przy ul. (…) (dalej: „Nieruchomość 3”), łącznie zwanych „Nieruchomościami”.

Na Nieruchomości 1 Sprzedający wybudował oraz oddał do użytkowania i otworzył dla klientów, a na Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 jest w trakcie budowy, samoobsługowych obiektów handlowych pod marką „…” wraz z urządzeniami zewnętrznymi, zwanych dalej:

- dla Nieruchomości 1 „Centrum Handlowe 1”,

- dla Nieruchomości 2 „Centrum Handlowe 2”,

- dla Nieruchomości 3 „Centrum Handlowym 3”

lub łącznie „Centrami Handlowymi”.

Sprzedający zamierza sprzedać Nieruchomości (dla celów niniejszego wniosku, sprzedaż wieczystego użytkowania Nieruchomości 1, definiowana może być jako sprzedaż nieruchomości) po zakończeniu budowy wszystkich Centrów Handlowych oraz oddaniu ich do użytkowania i otwarciu dla klientów.

Podmiotem nabywającym Nieruchomości będzie (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”, „Zainteresowany niebędący stroną postępowania”), prowadząca m.in. działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Kupujący po nabyciu Nieruchomości planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z planowaną sprzedażą, w dniu (…) roku przed notariuszem zawarta została pomiędzy Spółką, a Kupującym umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości (dalej „Umowa Przedwstępna”).

1. Opis Nieruchomości 1

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 1, położonej w (…) przy ul. (…), składającej się z działek nr (…) i (…) o łącznej powierzchni (…) m², oraz jest właścicielem Centrum Handlowego 1, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…)

Wnioskodawca nabył tytuł prawny do Nieruchomości 1 na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz budynku i budowli stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności z dnia (…) r.

Pozwolenie na użytkowanie wybudowanego przez Spółkę na Nieruchomości 1 Centrum Handlowego 1 zostało wydane (…) r. Spółka rozpoczęła użytkowanie Centrum Handlowego 1 na potrzeby własne, tj. prowadzenie działalności w zakresie między innymi sprzedaży detalicznej artykułów spożywczo-przemysłowych.

Sprzedaż na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności Centrum Handlowego 1, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku jest przedmiotem transakcji planowanej przez Spółkę i Kupującego (dalej: „Transakcja 1”). Przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość oraz obiekty budowlane stanowiące własność Wnioskodawcy, które zostały wybudowane przez Wnioskodawcę, które zostały objęte pozwoleniem na użytkowanie wydanym w dniu (…) roku.

Przedmiotem sprzedaży nie będzie wyposażenie Centrum Handlowego 1, wyposażenie służące do prowadzenia działalności, urządzenia sterujące i inne wyposażenie (w tym instalacje), jeżeli stanowią one własność Sprzedającego lub osób trzecich i nie stanowią części składowych Nieruchomości 1.

Spółka ponosiła koszty związane z budową Centrum Handlowego 1 z zamiarem wykorzystywania tego obiektu do czynności opodatkowanych podatkiem VAT -między innymi do prowadzenia sprzedaży detalicznej artykułów spożywczo-przemysłowych.

2. Opis Nieruchomości 2

Spółka jest właścicielem Nieruchomości 2 położonej w (…) przy ul. (…), składającej się z działek o nr (…) o łącznej powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Spółka nabyła tytuł prawny do niezabudowanej Nieruchomości 2 na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r.

Zgodnie z zawartą Umową Przedwstępną, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest:

   - wybudowanie przez Sprzedającego na Nieruchomości 2 - Centrum Handlowego 2,

   - uzyskanie ostatecznego i pozbawionego warunków uniemożliwiających (chociażby czasowo) prowadzenie przez Sprzedającego działalności dot. sprzedaży artykułów spożywczo-przemysłowych, pozwolenia na użytkowanie Centrum Handlowego 2,

   - doprowadzenie do otwarcia Centrum Handlowego 2 dla klientów.

Zgodnie z zawartą Umową Przedwstępną, Centrum Handlowe 2 będzie obejmowało:

   - samoobsługowy obiekt handlowy stanowiący właściwy budynek oraz

   - urządzenia zewnętrzne - należą do nich w szczególności układ komunikacyjny (np. sygnalizacja świetlna/rondo, drogi dojazdowe, zjazdy i drogi dostawcze), parkingi, tereny zielone oraz wszelkie konieczne przyłącza wyposażenia technicznego.

Umowa Przedwstępna przewiduje, że przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość 2 wraz z posadowionym Centrum Handlowym 2. Przedmiotem sprzedaży nie będzie wyposażenie Centrum Handlowego 2, wyposażenie służące do prowadzenia działalności, urządzenia sterujące i inne wyposażenie (w tym instalacje), jeżeli stanowią one własność Sprzedającego lub osób trzecich i nie stanowią części składowych Nieruchomości 2.

Sprzedaż na rzecz Kupującego prawa własności Nieruchomości 2 wraz z wybudowanym przez Wnioskodawcę Centrum Handlowym 2 na warunkach opisanych w dalszej części wniosku jest przedmiotem transakcji planowanej przez Spółkę i Kupującego (dalej: „Transakcja 2”). Przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość oraz obiekty budowlane stanowiące własność Wnioskodawcy, które zostaną wybudowane przez Wnioskodawcę. Transakcja 2 zostanie dokonana przed upływem 2 lat od daty oddania Centrum Handlowego 2 do użytkowania.

Spółka ponosi i będzie ponosiła koszty związane z budową Centrum Handlowego 2 z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (sprzedaż na rzecz Kupującego).

3. Opis Nieruchomości 3

Spółka jest właścicielem Nieruchomości 3 położonej w (…), składającej się z działek nr (…) o łącznej powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Spółka nabyła tytuł prawny do Nieruchomości 3 na podstawie warunkowej zobowiązującej umowy sprzedaży z dnia (…) r. oraz umowy przenoszącej własność nieruchomości z dnia (…) r.

Zgodnie z zawartą Umową Przedwstępną, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest:

   - wybudowanie przez Sprzedającego na Nieruchomości 3 - Centrum Handlowego 3,

   - uzyskanie ostatecznego i pozbawionego warunków uniemożliwiających (chociażby czasowo) prowadzenie przez Sprzedającego działalności dot. sprzedaży artykułów spożywczo-przemysłowych, pozwolenia na użytkowanie Centrum Handlowego 3,

   - doprowadzenie do otwarcia Centrum Handlowego 3 dla klientów.

Zgodnie z zawartą Umową Przedwstępną, Centrum Handlowe 3 będzie obejmowało:

   - samoobsługowy obiekt handlowy stanowiący właściwy budynek oraz

   - urządzenia zewnętrzne - należą do nich w szczególności układ komunikacyjny (np. sygnalizacja świetlna/rondo, drogi dojazdowe, zjazdy i drogi dostawcze), parkingi, tereny zielone oraz wszelkie konieczne przyłącza wyposażenia technicznego.

Umowa Przedwstępna przewiduje, że przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość 3 wraz z posadowionym Centrum Handlowym 3. Przedmiotem sprzedaży nie będzie wyposażenie Centrum Handlowego 3, wyposażenie służące do prowadzenia działalności, urządzenia sterujące i inne wyposażenie (w tym instalacje), jeżeli stanowią one własność Sprzedającego lub osób trzecich i nie stanowią części składowych Nieruchomości 3.

Sprzedaż na rzecz Kupującego prawa własności Nieruchomości 3 wraz z Centrum Handlowym 3 na warunkach opisanych w dalszej części wniosku jest przedmiotem transakcji planowanej przez Spółkę i Kupującego (dalej: „Transakcja 3”). Przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość oraz obiekty budowlane stanowiące własność Wnioskodawcy, które zostaną wybudowane przez Wnioskodawcę. Transakcja 3 zostanie dokonana przed upływem 2 lat od daty oddania Centrum Handlowego 3 do użytkowania.

Spółka ponosi i będzie ponosiła koszty związane z budową Centrum Handlowego 3 z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (sprzedaż na rzecz Kupującego).

Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Spółki

Poza Nieruchomością 1, Nieruchomością 2 i Nieruchomością 3, Spółka jest właścicielem innych nieruchomości komercyjnych lub też jest na etapie budowy innych nieruchomości komercyjnych zlokalizowanych w różnych regionach Polski.

Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego żadnych z nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Spółka nie przygotowuje odrębnych bilansów dla poszczególnych nieruchomości będących własnością lub w użytkowaniu wieczystym Spółki, w tym dla Nieruchomości będących przedmiotem zapytania.

Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości

Cena sprzedaży ustalona w Umowie Przedwstępnej obejmować będzie sprzedaż Nieruchomości wraz z posadowionymi na nich Centrami Handlowymi.

Ponadto, w ramach ceny sprzedaży, Spółka planuje przenieść na Kupującego następujące prawa i obowiązki:

 a) wszelkie przysługujące jej majątkowe prawa autorskie do materiałów, schematów, rysunków, projektów i planów dotyczących Nieruchomości oraz Centrów Handlowych, w tym w szczególności do projektów budowlanych, wykonawczych i powykonawczych,

 b) wszelkie pozostające w mocy prawa i roszczenia z tytułu rękojmi i gwarancji wynikające z wszelkich umów dotyczących Nieruchomości oraz Centrów Handlowych z wykonawcami robót budowlanych i architektami. Wraz z cesją zostaną przeniesione na Kupującego wszystkie prawa dodatkowe i prawa wynikające z zabezpieczeń, które zostały udzielone Sprzedającemu (w szczególności z gwarancji zabezpieczających roszczenia z tytułu rękojmi),

 c) dokumenty związane z Nieruchomościami i ich zabudową oraz mające znaczenie dla budowy i funkcjonowania Centrów Handlowych będące w posiadaniu Sprzedającego, tj. oryginały (lub notarialne odpisy) wszystkich decyzji administracyjnych, zezwoleń, uzgodnień i warunków dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego, w tym dokumentacja kontroli i przeglądów poprzedzających wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie; książkę Obiektu Budowlanego dla każdego z Centrów Handlowych (dostępne w wersji cyfrowej CKOB), świadectwo charakterystyki energetycznej budynków Centrów Handlowych, oryginały dokumentacji powykonawczej budynków i budowli Centrów Handlowych;

(wymienione powyżej prawa i obowiązki Spółki związane z Nieruchomością będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Prawami”).

Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego w odniesieniu do Nieruchomości 1 oraz prawa własności Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 wraz z wybudowanymi na tych Nieruchomościach Centrami Handlowymi oraz Przenoszonymi Prawami.

Przedmiotem umowy sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy stronami w wykonaniu Umowy Przedwstępnej (dalej: „Umowa Sprzedaży”) nie będzie przeniesienie na Kupującego m.in.:

- oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Wnioskodawcy,

- środków pieniężnych na rachunku bankowym oraz praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów rachunku bankowego zawartych przez Spółkę,

- ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa,

- ewentualnych zobowiązań finansowych Spółki związanych z finansowaniem Nieruchomości,

- wierzytelności, praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych w gotówce,

- koncesji, licencji i zezwoleń,

- patentów i innych praw własności przemysłowej,

- majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych (innych niż wymienione powyżej Przenoszone Prawa),

- tajemnic przedsiębiorstwa czy też ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

- praw i obowiązków z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości,

- praw i obowiązków z umów zarządzania Nieruchomością czy też aktywami Wnioskodawcy,

- praw i obowiązków z umów nabycia towarów od Dostawców (…).

W ramach Transakcji 1, Transakcji 2 i Transakcji 3 (dalej łącznie: „Transakcja”) nie jest przewidziane przejęcie przez Kupującego jakichkolwiek pracowników Spółki, w tym w szczególności pracowników odpowiedzialnych za zarządzanie Nieruchomością. Tym samym w ramach Transakcji strony nie przewidują również do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu Pracy.

Na potrzeby niniejszego wniosku, zawarcie Umowy Sprzedaży planowane jest w (…) r., z możliwością przedłużenia tego terminu nie później niż do (…) r.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że na moment Transakcji wszystkie działki składające się na Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 będą zabudowane budynkami i/lub budowlami w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Spółka nie jest w stanie podać konkretnie jakie budynki lub budowle będą znajdowały się na poszczególnych działkach w zakresie Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, ponieważ proces budowlany nie został jeszcze zakończony. Spółka oświadcza, że na każdej z działek w zakresie Nieruchomości 2 lub Nieruchomości 3 będzie znajdowała się cześć zabudowy Centrum Handlowego albo infrastruktury towarzyszącej np. parkingu. Dodatkowo wskazali Państwo, że wszystkie działki składające się na Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomości przeznaczone pod zabudowę.

W zakresie zaś działek składających się na Nieruchomość 1 tj. działek nr (…) i (…) - każda z tych działek zabudowana jest budynkiem Centrum Handlowego oraz parkingiem.

Żadne budynki/budowle nabyte (…) r. nie będą przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1.

Dla Nieruchomości nr 1 do pierwszego zasiedlenia wszystkich nowowybudowanych obiektów budowlanych doszło (…) roku. W kontekście zaś pierwszego zasiedlenia budynków i budowli położonych na działkach składających się na Nieruchomości 2 i 3 dojdzie do tego po wybudowaniu i oddaniu do używania centrum Handlowego.

Planowana Transakcja będzie miała miejsce najpóźniej (…) roku co oznacza, że nie dojdzie do upływu okresu 2 lat od pierwszego zasiedlenia (…) w zakresie obiektów budowlanych położonych na działkach składających się na Nieruchomość 1.

Do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 jeszcze nie doszło, wobec czego w planowanej dacie Transakcji (do (…)) również nie upłyną 2 lata od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli wybudowanych na działkach składających się na Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3. Transakcja będzie miała miejsce na krótko po oddaniu tych budynków i budowli do używania - jest to ustalenie biznesowe stron Transakcji.

Nie były i nie będą ponoszone do momentu Transakcji wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i budowli, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego budynku i budowli.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem/wytworzeniem budynków.

Sprzedający nie wykorzystywał budynków i budowli na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Żadna działka składająca się na Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 nie będzie w momencie Transakcji niezabudowana. Na wszystkich działkach będą znajdowały się budynki/budowle.

Kupujący w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Żadne z naniesień (znajdujących się na działce, której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) nie jest częścią składową budynku.

Częścią składową gruntu (na działkach, których własność będzie przedmiotem sprzedaży) będzie budynek CH oraz budowle (np. parking).

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytania nr 4-6 ostatecznie sformułowane w piśmie z 30 grudnia 2025 r.) (oznaczenie pytań jak we wniosku)

 

 1. Czy Transakcja 1, tj. dostawa zabudowanej Nieruchomości 1 wraz z Centrum Handlowym 1, stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa o VAT”)?

 2. Czy Transakcja 2, tj. dostawa zabudowanej Nieruchomości 2 wraz z Centrum Handlowym 2, stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

 3. Czy Transakcja 3, tj. dostawa zabudowanej Nieruchomości 3 wraz z Centrum Handlowym, stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

 4. Czy dostawa Nieruchomości 1 w ramach Transakcji 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

 5. Czy dostawa Nieruchomości 2 w ramach Transakcji 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

 6. Czy dostawa Nieruchomości 3 w ramach Transakcji 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

 7. Czy w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 4, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony (lub uzyskania zwrotu podatku naliczonego VAT) wynikający z tytułu nabycia Nieruchomości 1?

 8. Czy w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 5, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony (lub uzyskania zwrotu podatku naliczonego VAT) wynikający z tytułu nabycia Nieruchomości 2?

 9. Czy w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 6, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony (lub uzyskania zwrotu podatku naliczonego VAT) wynikający z tytułu nabycia Nieruchomości 3?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (w zakresie pytań nr 4-6 ostatecznie sformułowane w piśmie z 30 grudnia 2025 r.)

 

Pytanie 1, 2, 3

 1. Planowana Transakcja nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

 2. Planowana Transakcja nr 2 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

 3. Planowana Transakcja nr 3 będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowane Transakcja 1, Transakcja 2 i Transakcja 3 stanowić będą sprzedaż składników majątkowych, jako że nie będzie można ich zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie znajdzie zastosowania wyjątek określony w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym Transakcje będą podlegać przepisom ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż do transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: „ZCP”) nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o VAT.

Zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Praktyka organów podatkowych, co potwierdza m.in. interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0461-ITPP2.4512.143.2017.1.AJ, wskazuje, że przy wykładni terminu przedsiębiorstwo użytego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy odwołać się do art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) (dalej: „KC”). Zgodnie z art. 55¹ KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmuje ono w szczególności:

 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5) koncesje, licencje i zezwolenia;

 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8) tajemnice przedsiębiorstwa;

 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną zbyte, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka nie planuje przeniesienia wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, Nieruchomości stanowią jedynie jedno z wielu aktywów będących własnością Spółki.

Co więcej, opis zdarzenia przyszłego w zakresie składników majątku Spółki przenoszonych w ramach Transakcji na rzecz Kupującego nie przewiduje przeniesienia na rzecz Kupującego takich składników majątkowych lub udzielenia praw takich jak (i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, (ii) środki pieniężne na rachunku bankowym oraz umowa rachunku bankowego, (iii) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa; (iv) ewentualne zobowiązania finansowe Spółki związane z finansowaniem Nieruchomości (v) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, (vi) koncesje, licencje i zezwolenia, (vii) patenty i inne prawa własności przemysłowej, (viii) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (inne niż wymienione powyżej Przenoszone Prawa), (ix) tajemnica przedsiębiorstwa, czy też (x) prawa i obowiązki z umów zarządzania Nieruchomością lub aktywami Wnioskodawcy. Zamiarem stron Transakcji jest również to, aby Transakcja nie objęła przejścia do Kupującego jakichkolwiek pracowników Spółki.

Przedmiotem Transakcji będą tylko składniki majątkowe w postaci prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz prawa własności Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, prawo własności posadowionych na Nieruchomościach Centrów Handlowych oraz Przenoszone Prawa.

Po dokonaniu planowanej sprzedaży Wnioskodawca będzie nadal kontynuował swój byt prawny oraz działalność gospodarczą. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W celu stwierdzenia, czy planowana transakcja sprzedaży będzie podlegać przepisom ustawy o VAT należy dodatkowo ustalić, czy przedmiot rozpatrywanej Transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za ZCP, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z przepisu tego wynika zatem, że za ZCP można uznać wchodzący w skład przedsiębiorstwa taki zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest jednocześnie:

A. wyodrębniony organizacyjnie,

B. wyodrębniony finansowo,

C. wyodrębniony funkcjonalnie.

Analizę uznania nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa przeprowadził przykładowo NSA w wyroku z 24 listopada 2016 r. (I FSK 1316/15). Sąd orzekł m.in., że „(...) Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) sprzedaż wyodrębnionych z (...) zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. (...)”.

Ad A

Wyodrębnienie organizacyjne polega na tym, że działalność ZCP dotyczy jednej ze sfer działalności, które są prowadzone odrębnie (niezależnie od siebie) oraz dla których działalności został przydzielony określony majątek (zespół składników materialnych i niematerialnych) oraz określeni pracownicy. Ponadto konieczne jest, aby ZCP miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako odrębna jednostka organizacyjna: dział, wydział, oddział itp., przy czym, wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lutego 2018 r. (nr 0111-KDIB1-4010.207.2017.1.MG) stwierdził, że „wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Zatem, samo nazwanie jednostki wewnętrznej określonym mianem nie zapewnia wyodrębnienia organizacyjnego, jeżeli nie podąża za tym autonomia decyzyjna, wyposażenie majątkowe i zarządzanie zespołem pracowniczym. Ważne jest przypisanie jednostce uprawnień skutkujących samodzielnym prowadzeniem działalności „widocznym z zewnątrz”. Oznacza to, że wyodrębnienie musi wynikać z określonych decyzji statutowych, które formalnie nadają jednostce wewnętrznej uprawnienia uzasadniające jej wydzielenie organizacyjne”.

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 jako składniki majątkowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa Spółki, nie stanowią formalnie wyodrębnionej w przedsiębiorstwie jednostki organizacyjnej. Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów.

Ad B

Wyodrębnienie finansowe należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych (księgowość), która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Stanowisko takie zaprezentował m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 19 kwietnia 2018 r. (nr: 0111-KDIB1-1.4010.49.2018.2.NL), który stwierdził, że „wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Należy zauważyć, że o ile charakter działalności Spółki umożliwia ustalenie wyniku finansowego działalności Spółki prowadzonej za pomocą poszczególnych Nieruchomości, to jednak Spółka prowadzi jedną ewidencję księgową, w ramach której nie przygotowuje odrębnych bilansów dla Nieruchomości.

Ad C

Zgodnie z praktyką organów skarbowych wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako wydzielenie określonych składników majątkowych i niemajątkowych z przeznaczeniem ich do realizacji określonych zadań gospodarczych.

W interpretacji z dnia 17 stycznia 2025 roku o sygn. 0111-KDIB2-1.4010.620.2024.1.AJ wskazane zostało: „Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.”

Zatem odrębność funkcjonalna ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Składniki majątku Spółki przenoszone w ramach Transakcji ograniczają się wyłącznie do prawa użytkowania wieczystego, własności Nieruchomości, wybudowanych na Nieruchomościach Centrów Handlowych oraz Przenoszonych Praw.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży nie będzie przeniesienie na Kupującego m.in.:

- oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Wnioskodawcy,

- środków pieniężnych na rachunku bankowym oraz praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów rachunku bankowego zawartych przez Spółkę,

- ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa,

- ewentualnych zobowiązań finansowych Spółki związanych z finansowaniem Nieruchomości,

- wierzytelności, praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych w gotówce,

- koncesji, licencji i zezwoleń,

- patentów i innych praw własności przemysłowej,

- majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych (innych niż wymienione powyżej Przenoszone Prawa),

- tajemnic przedsiębiorstwa czy też ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

- praw i obowiązków z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości,

- praw i obowiązków z umów zarządzania Nieruchomością czy też aktywami Wnioskodawcy.

Powyższe wyłączenia pozbawiają zbywane Nieruchomości zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jej zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby każda z Nieruchomości mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy przedmiot planowanej Transakcji, w odniesieniu do każdej ze zbywanych Nieruchomości nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

W rezultacie, planowane Transakcja 1, Transakcja 2 i Transakcja 3 nie będą mogły zostać uznane za zbycie ZCP w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje swoje potwierdzenie w świetle treści objaśnień podatkowych w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych opublikowanych przez Ministerstwo Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. (zwanych dalej: „Objaśnieniami”).

Zgodnie z treścią Objaśnień, transakcja sprzedaży nieruchomości komercyjnych, co do zasady, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku kwalifikacji nieruchomości komercyjnej jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak zostało wskazane w Objaśnieniach, dostawa wynajętej nieruchomości może zostać uznana za dostawę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

 a) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności bez konieczności angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawierania umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki (zwane dalej: „Kryterium 1”);

 b) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (zwane dalej: „Kryterium 2”).

Kryterium 1

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów wyrażonym w Objaśnieniach, w celu ustalenia czy Kryterium 1 jest spełnione, należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów, (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością, (iii) umowy zarządzania aktywami, oraz (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym wniosku, Transakcja 1, Transakcja 2 i Transakcja 3 obejmuje standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT takie jak: prawo użytkowania wieczystego, grunt, posadowione na gruncie budynki (Centra Handlowe).

Podstawowym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedawcy jest handel detaliczny towarami. Działalność tę Sprzedawca prowadzi za pośrednictwem nieruchomości własnych bądź wynajmowanych od podmiotu trzeciego.

Nabywca będzie prowadzić na Nieruchomości działalność opodatkowaną, która nie będzie kontynuacją działalności Sprzedawcy. Przedmiotem działalności Nabywcy będzie działalność w zakresie wynajmu. Działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców, a przede wszystkim w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie przez wiele lat zdobywania doświadczenia w tej branży.

Przedmiotem transakcji nie będą:

( i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,

(ii) umowy o zarządzanie nieruchomością,

(iii) umowy zarządzania aktywami oraz

(iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem

(v) umowy z dostawcami towarów handlowych.

Tym samym nie dojdzie do spełnienia Kryterium 1 opisanego w Objaśnieniach.

Kryterium 2

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów przedstawionym w Objaśnieniach, przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Działalność Kupującego jest ograniczona do zakupu zabudowanych Nieruchomości i późniejszego uzyskiwania dochodu z wynajmu lub sprzedaży tych Nieruchomości. Tym samym, wobec faktu, iż w zakresie Nieruchomości działalność Spółki obejmowała nabycie gruntu (Działki), wybudowanie na nim budynków, a następnie czasowe prowadzenie sprzedaży detalicznej artykułów spożywczo-przemysłowych, a działalność Kupującego będzie ograniczona do wynajmu i ewentualnie przyszłej sprzedaży Nieruchomości, należy uznać, iż Kupujący nie będzie kontynuował działalności Spółki przy wykorzystaniu kupionych Nieruchomości.

Tym samym nie dojdzie do spełnienia Kryterium 2 opisanego w Objaśnieniach.

Podsumowując, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, do zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż jako transakcja zbycia, obejmująca zespół składników majątkowych w postaci Nieruchomości wraz z Centrami Handlowymi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe:

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 27 lutego 2025 r. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 26 marca 2024 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.33.2024.3.MW,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 27 listopada 2023 r. 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 12 kwietnia 2017 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.22.2017.1.KBR,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 3 kwietnia 2017 r. o sygn. 2461-IBPP3.4512.919.2016.2.EJ.

Pytanie 4

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana powyżej Transakcja 1 obejmującej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego wraz z Centrum Handlowym 1, których dostawa w ramach Transakcji nastąpi przed upływem dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Takie zdefiniowanie terminu „dostawa towarów”, odwołujące się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, iż przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jak również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w dla Transakcji 1 zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem Centrum Handlowego 1 zlokalizowanego na Nieruchomości 1 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Spółka nabyła tytuł prawny do Nieruchomości 1 na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz budynku i budowli stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności z dnia (…) r.

Przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji 1 będzie Nieruchomość 1 oraz obiekty budowalne w postaci Centrum Handlowego 1. Obiekty budowlane zostały wzniesione na nieruchomości przez Spółkę w ramach procesu budowlanego zakończonego w (…). Pozwolenie na użytkowanie wybudowanego przez Spółkę na Nieruchomości 1 Centrum Handlowego 1 zostało wydane (…) r. Spółka rozpoczęła użytkowanie Centrum handlowego 1 na potrzeby własne tj. prowadzenie działalności w zakresie sprzedaży detalicznej artykułów spożywczo-przemysłowych. Centrum Handlowe 1 zostało otwarte dla klientów (…) r.

Zatem w odniesieniu do Centrum Handlowego 1 doszło już do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT, niemniej biorąc pod uwagę, że zgodnie z założeniem, faktyczna dostawa nastąpi najpóźniej (…) roku, w dacie Transakcji nie minie 2-letni okres od pierwszego zasiedlenia do dostawy.

W konsekwencji, Transakcja 1 nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe zwolnienie również nie znajdzie zastosowania w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym, bowiem Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony (uzyskania zwrotu podatku naliczonego) w stosunku do wydatków związanych z budową Centrum Handlowego 1 - budowa ta była bowiem związana z prowadzona działalnością opodatkowaną VAT przez Spółkę (sprzedaż detaliczna towarów spożywczo-przemysłowych).

Podsumowując, Transakcja 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT w związku z brakiem możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Pytanie 5, 6

W celu ustalenia, czy dla Transakcji 2 i Transakcji 3 zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem wybudowanego Centrum Handlowego 2 i Centrum Handlowego 3 zlokalizowanego odpowiednio na Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazane zostało w opisie zdarzenia przyszłego, wybudowanie Centrum Handlowego 2 i centrum Handlowego 3 jest jednym z podstawowych warunków zawarcia Umowy Sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Sprzedający ma doprowadzić do otwarcia Centrum Handlowego 2 i Centrum Handlowego 3 dla klientów - sprzedaż obydwu Nieruchomości (zawarcie Umowy Sprzedaży) ma nastąpić niezwłocznie dopiero po spełnieniu tego warunku łącznie obu Centrów Handlowych.

Należy zatem uznać, że w momencie, kiedy dojdzie do uzyskania pozwoleń na użytkowanie Centrum Handlowego 2 i Centrum Handlowego 3, dojdzie do pierwszego zasiedlenia zgodnie z ustawa o VAT.

Zawarcie Umowy Sprzedaży ma nastąpić niezwłocznie po spełnieniu wszystkich warunków, nie później niż (…) roku, a zatem uznać należy, że w momencie dostawy nie minie zatem 2-letni okres od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, Transakcja 2 i Transakcja 3 nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe zwolnienie również nie znajdzie zastosowania w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym, bowiem Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony (uzyskania zwrotu podatku naliczonego) w stosunku do wydatków związanych z budową Centrum Handlowego 2 i Centrum Handlowego 3 - budowa ta bowiem związana jest z prowadzoną działalnością opodatkowaną VAT przez Spółkę (sprzedaż towarów spożywczych), a także planowaną transakcją sprzedaży, która podlegać ma opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podsumowując, Transakcja 1 i Transakcja 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT, w związku z brakiem możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

 

Pytanie 7, 8, 9

 7. W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 będzie pozytywna, (tj. planowana Transakcja nr 1 zostanie przez Sprzedawcę opodatkowana w całości VAT) - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedawcy faktury, dokumentującej Transakcję nr 1 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

 8. W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 2 będzie pozytywna, (tj. planowana Transakcja nr 2 zostanie przez Sprzedawcę opodatkowana w całości VAT) - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedawcy faktury, dokumentującej Transakcję nr 2 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

 9. W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 3 będzie pozytywna, (tj. planowana Transakcja nr 3 zostanie przez Sprzedawcę opodatkowana w całości VAT) - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedawcy faktury, dokumentującej Transakcję nr 3 oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, z uwagi na opisaną powyżej kwalifikację Transakcji 1, Transakcji 2 i Transakcji 3, dla celów podatku VAT Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości lub do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Nabywane Nieruchomości służyć będą Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu budynków Centrum Handlowego w każdej z rozpatrywanych lokalizacji. Taka działalność jest, co do zasady, klasyfikowana na gruncie ustawy o VAT jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyte Nieruchomości będą wykorzystywane przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedającego faktury VAT dotyczącej Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, tj. związek z działalnością opodatkowaną VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w łącznej odpowiedzi na pytanie 4, 5, 6, Transakcja 1, Transakcja 2 i Transakcja 3 podlegać będą opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki. Sprzedający zatem powinien wystawić na rzecz Kupującego fakturę dokumentującą nabycie Nieruchomości wraz z Centrami Handlowymi.

Skoro zatem:

   - nabyte w ramach planowanej Transakcji Nieruchomości będą wykorzystywane w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Kupującego,

   - Kupujący na moment Transakcji będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy VAT i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

   - Sprzedający jest podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy VAT, i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny oraz wystawi na rzecz Kupującego odpowiednią fakturę,

   - Sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu VAT w podstawową stawką

Kupującemu będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedającego.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

 

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

 1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5. koncesje, licencje i zezwolenia;

 6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8. tajemnice przedsiębiorstwa;

 9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…) ( „Nieruchomość 1”) oraz jest właścicielem nieruchomości położonych w (…)  („Nieruchomość 2”) i (…)  („Nieruchomość 3”). Na Nieruchomości 1 Sprzedający wybudował oraz oddał do użytkowania i otworzył dla klientów, a na Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 jest w trakcie budowy, samoobsługowych obiektów handlowych pod marką „…” wraz z urządzeniami zewnętrznym (dla Nieruchomości 1 „Centrum Handlowe 1”, dla Nieruchomości 2 „Centrum Handlowe 2”, dla Nieruchomości 3 „Centrum Handlowym 3”). Sprzedający zamierza sprzedać Nieruchomości po zakończeniu budowy wszystkich Centrów Handlowych oraz oddaniu ich do użytkowania i otwarciu dla klientów. Cena sprzedaży ustalona w Umowie Przedwstępnej obejmować będzie sprzedaż Nieruchomości wraz z posadowionymi na nich Centrami Handlowymi.

Ponadto, w ramach ceny sprzedaży, Sprzedający planuje przenieść na Kupującego następujące prawa i obowiązki („Przenoszone prawa”):

 a) wszelkie przysługujące jej majątkowe prawa autorskie do materiałów, schematów, rysunków, projektów i planów dotyczących Nieruchomości oraz Centrów Handlowych, w tym w szczególności do projektów budowlanych, wykonawczych i powykonawczych,

 b) wszelkie pozostające w mocy prawa i roszczenia z tytułu rękojmi i gwarancji wynikające z wszelkich umów dotyczących Nieruchomości oraz Centrów Handlowych z wykonawcami robót budowlanych i architektami. Wraz z cesją zostaną przeniesione na Kupującego wszystkie prawa dodatkowe i prawa wynikające z zabezpieczeń, które zostały udzielone Sprzedającemu (w szczególności z gwarancji zabezpieczających roszczenia z tytułu rękojmi),

 c) dokumenty związane z Nieruchomościami i ich zabudową oraz mające znaczenie dla budowy i funkcjonowania Centrów Handlowych będące w posiadaniu Sprzedającego, tj. oryginały (lub notarialne odpisy) wszystkich decyzji administracyjnych, zezwoleń, uzgodnień i warunków dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego, w tym dokumentacja kontroli i przeglądów poprzedzających wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie; książkę Obiektu Budowlanego dla każdego z Centrów Handlowych (dostępne w wersji cyfrowej CKOB), świadectwo charakterystyki energetycznej budynków Centrów Handlowych, oryginały dokumentacji powykonawczej budynków i budowli Centrów Handlowych.

Natomiast planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego w odniesieniu do Nieruchomości 1 oraz prawa własności Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 wraz z wybudowanymi na tych Nieruchomościach Centrami Handlowymi oraz Przenoszonymi Prawami.

Przedmiotem umowy sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy stronami w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, nie będzie przeniesienie na Kupującego m.in.:

- oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

- środków pieniężnych na rachunku bankowym oraz praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów rachunku bankowego zawartych przez Sprzedającego,

- ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa,

- ewentualnych zobowiązań finansowych Sprzedającego związanych z finansowaniem Nieruchomości,

- wierzytelności, praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych w gotówce,

- koncesji, licencji i zezwoleń,

- patentów i innych praw własności przemysłowej,

- majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych (innych niż wymienione powyżej Przenoszone Prawa),

- tajemnic przedsiębiorstwa czy też ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

- praw i obowiązków z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości,

- praw i obowiązków z umów zarządzania Nieruchomością czy też aktywami Sprzedającego,

- praw i obowiązków z umów nabycia towarów od Dostawców (…).

Przedmiotem sprzedaży nie będzie również wyposażenie Centrum Handlowego 1, Centrum Handlowego 2 oraz Centrum Handlowego 3 służące do prowadzenia działalności, urządzenia sterujące i inne wyposażenie (w tym instalacje), jeżeli stanowią one własność Sprzedającego lub osób trzecich i nie stanowią części składowych Nieruchomości.

W ramach Transakcji 1, Transakcji 2 i Transakcji 3 nie jest przewidziane przejęcie przez Kupującego jakichkolwiek pracowników Sprzedającego, w tym w szczególności pracowników odpowiedzialnych za zarządzanie Nieruchomością. Tym samym w ramach Transakcji strony nie przewidują również do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomość 1 wraz z Centrum Handlowym 1, Nieruchomość 2 wraz z Centrum Handlowym 2 oraz Nieruchomość 3 wraz z Centrum Handlowym 3, będące odpowiednio przedmiotem Transakcji 1, Transakcji 2 i Transakcji 3, nie będą stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość 1 wraz z Centrum Handlowym 1, Nieruchomość 2 wraz z Centrum Handlowym 2 oraz Nieruchomość 3 wraz z Centrum Handlowym 3 wraz z Przenoszonymi Prawami, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja 1, Transakcja 2 i Transakcja 3 nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanych części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego żadnych z nieruchomości jako wydziałów, oddziałów czy innych jednostek organizacyjnych zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Ponadto Sprzedający nie przygotowuje odrębnych bilansów dla poszczególnych nieruchomości będących własnością lub w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego, w tym dla Nieruchomości będących przedmiotem zapytania.

Jednocześnie, jak Państwo wskazali, przedmiotem umowy sprzedaży nie będzie przeniesienie na Kupującego m.in. środków pieniężnych na rachunku bankowym oraz praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów rachunku bankowego zawartych przez Sprzedającego, ewentualnych zobowiązań finansowych Sprzedającego związanych z finansowaniem Nieruchomości, praw i obowiązków z umów związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, praw i obowiązków z umów zarządzania Nieruchomością czy też aktywami Sprzedającego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego nie będzie umożliwiał Kupującemu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Ponadto należy zauważyć, że Sprzedający prowadzi działalność w zakresie sprzedaży detalicznej artykułów spożywczo-przemysłowych w ww. Nieruchomościach, natomiast Kupujący nie zamierza kontynuować tej działalności. Kupujący po nabyciu Nieruchomości planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości 1 wraz z Centrum Handlowym 1, Nieruchomości 2 wraz z Centrum Handlowym 2 oraz Nieruchomości 3 wraz z Centrum Handlowym 3, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanych części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowe Transakcje będą pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości 1 wraz z Centrum Handlowym 1, Nieruchomości 2 wraz z Centrum Handlowym 2 oraz Nieruchomości 3 wraz z Centrum Handlowym 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, 2 i 3 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 1 wraz z Centrum Handlowym 1, Nieruchomości 2 wraz z Centrum Handlowym 2 oraz Nieruchomości 3 wraz z Centrum Handlowym 3.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

 

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

 

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

 

Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 1 składającej się z działek nr (…) i (…). Sprzedający nabył tytuł prawny do Nieruchomości 1 na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz budynku i budowli stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności z dnia (…) r. Na Nieruchomości 1 Sprzedający wybudował oraz oddał do użytkowania i otworzył dla klientów Centrum Handlowe 1. Pozwolenie na użytkowanie wybudowanego przez Sprzedającego na Nieruchomości 1 Centrum Handlowego 1 zostało wydane (…) r. Sprzedający rozpoczął użytkowanie Centrum Handlowego 1 na potrzeby własne, tj. prowadzenie działalności w zakresie między innymi sprzedaży detalicznej artykułów spożywczo-przemysłowych. Ponadto Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości 2 składającej się z działek o nr (…). Sprzedający nabył tytuł prawny do niezabudowanej Nieruchomości 2 na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) r. Sprzedający jest w trakcie budowy Centrum Handlowego 2 na Nieruchomości 2. Przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość oraz obiekty budowlane stanowiące własność Sprzedającego, które zostaną wybudowane przez Sprzedającego. Sprzedający jest również właścicielem Nieruchomości 3 składającej się z działek nr (…). Sprzedający nabył tytuł prawny do Nieruchomości 3 na podstawie warunkowej zobowiązującej umowy sprzedaży z dnia (…) r. oraz umowy przenoszącej własność nieruchomości z dnia (…) r. Sprzedający jest w trakcie budowy Centrum Handlowego 3 na Nieruchomości 3. Przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość oraz obiekty budowlane stanowiące własność Sprzedającego, które zostaną wybudowane przez Sprzedającego.

Odnosząc się zatem do ww. działek, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach budynków i budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynków i budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - budynki te i budowle zostaną przed dostawą zasiedlone.

Jednakże pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli a planowaną dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak Państwo bowiem wskazali, zawarcie Umowy Sprzedaży planowane jest w (…) r., z możliwością przedłużenia tego terminu nie później niż do (…)r.

Tymczasem Sprzedający rozpoczął użytkowanie Centrum Handlowego 1 na potrzeby własne, tj. prowadzenie działalności w zakresie między innymi sprzedaży detalicznej artykułów spożywczo-przemysłowych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie wybudowanego przez Sprzedającego na Nieruchomości 1 Centrum Handlowego 1 wydanego (…) r. Z kolei Centrum Handlowe 2 i Centrum Handlowe 3 są w trakcie budowy. Wskazali Państwo, że Transakcja będzie miała miejsce na krótko po oddaniu tych budynków i budowli do używania - jest to ustalenie biznesowe stron Transakcji.

Zatem w rozpatrywanej sprawie nie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym należy rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem/wytworzeniem budynków/budowli. W konsekwencji jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie został spełniony, co oznacza, że przepis ten nie znajduje w odniesieniu do tych transakcji zastosowania.

Zatem dostawa ww. budynków i budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż w stosunku do tych budynków i budowli, dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Dostawa ww. budynków i budowli nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ, jak wskazano wyżej, w stosunku do tych budynków i budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, budynki i budowle nie są i nie będą wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Zatem dostawa ww. budynków i budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działek nr (…)), na którym posadowione są ww. budynki i budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4, 5 i 6 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

 

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Kupujący w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Kupujący po nabyciu Nieruchomości planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanych Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z tytułu nabycia Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 7, 8 i 9 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka jawna (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.