Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.919.2025.4.DK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 30 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 lutego 2026 r. (wpływ 1 lutego 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Notarialnie 29 września 1997 roku otrzymał Pan w drodze darowizny od rodziców (…) działki o nr A, B i C o łącznej powierzchni 1,1737 ha położone w (…) gmina (…) (Repetytorium A nr (…)) i urządzenie dla nich w Sądzie Rejonowym w (…) nowej księgi wieczystej oraz wpisanie w jej dziale drugim jako właściciela (…), KW - (…).

Notarialnie 21 grudnia 2001 roku dokonana została kolejna darowizna od rodziców (…) działek o nr D i E o łącznej powierzchni 0,2410 ha położone w (…) gmina (…) (Repetytorium A nr (…)) i urządzenie dla nich w Sądzie Rejonowym w (…) nowej księgi wieczystej oraz wpisanie w jej dziale drugim jako właściciela (…), KW - (…).

We wrześniu 2025 r. wystąpił Pan do Sądu Rejonowego w (…) do Wydziału Ksiąg Wieczystych o odłączenie działek nr D oraz E położonych w (…), gmina (…) i przyłączenie ich do KW - (…)a następnie zamknięcie KW - (…).

W 2023 roku podjął Pan decyzję o sprzedaży otrzymanych darowizną w 1997 r. i 2001 r. działek, wywiesił Pan ogłoszenie na ogrodzeniu, raz dał Pan także ogłoszenie na (…), jednakże z uwagi na wielkość powierzchni tych działek nie było chętnych do zakupu działek w całości.

W związku z tym 2 września 2025 r. udzielił Pan pełnomocnictwa i zlecił geodecie inż. (…) dokonanie scalenia działek A, B, D i E a następnie dokonania i podziału na 19 mniejszych działek budowlanych, ponieważ działki A, B, D i E zgodnie z istniejącym planem zagospodarowania przestrzennego w gminie Koziegłowy są działkami budowlanymi oraz wytyczenie drogi wewnętrznej.

Po dokonaniu tych czynności w nowo wytyczonej drodze przy nowo powstałych działkach planuje Pan doprowadzić sieć wodociągową a następnie utwardzić tę drogę wewnętrzną.

30 września podpisał Pan umowę pośrednictwa w sprzedaży działek, które powstaną po scaleniu posiadanych działek z firmą (…) zajmującą się pośredniczeniem w sprzedaży nieruchomości ponieważ Pana aktywność zawodowa i prowadzona przez Pana działalność gospodarcza związana są z udzielaniem świadczeń zdrowotnych (jest Pan lekarzem) i nie może Pan sobie pozwolić na branie urlopu czy zwalnianie się z pracy, żeby pokazywać działki potencjalnym kupującym.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Nie prowadzi i nigdy nie prowadził Pan działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych o zbliżonym charakterze.

Geodeta, który dokonał scalenia a następnie podziału działek, przekazał Panu informację, że decyzja Sądu powinna być w I lub II kwartale 2026 roku.

Z działek nr A, nr B, nr D i nr E korzystał Pan do celów osobistych. Na działce znajdują się drzewa owocowe oraz krzewy owocowe. Zbiory owoców były wykorzystywane na użytek własny.

Nie korzystał, nie korzysta i nie będzie Pan korzystał z ww. działek dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

Wyżej wymienione działki nie były, nie są i nie będą wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wyżej wymienione działki nie były, nie są i nie będą amortyzowane.

W stosunku do ww. działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, od momentu nabycia nieruchomości nie podjął i nie zamierza Pan podjąć (poza scaleniem i podziałem, wytyczeniem drogi wewnętrznej oraz doprowadzeniem sieci wodociągowej) żadnych działań wymagającego zaangażowania własnych środków finansowych, mających na celu podniesienie wartości ww. działek poprzez np. budowę ogrodzenia, budowę kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej lub jakiekolwiek innych działań. Chciałby Pan jednak dodać, że działki te posiadają ogrodzenie z 3 stron wykonane z siatki ogrodzeniowej, które zostało wykonane w 1985 roku przez Pana rodziców.

Działki nr D i nr E graniczą z działkami nr F i nr G, które należą do Pana siostry (…), która również otrzymała te działki w drodze darowizny od Państwa rodziców i pomiędzy Państwa działkami obecnie nie ma ogrodzenia i nie planuje Pan również go budować. Chce Pan także dodać, że na Pana działce stoi słup energetyczny firmy (…)nie zamierza Pan w żaden sposób ani rozbudowywać tej sieci ani ubiegać się o przyłącza energetyczne do nowo powstałych w wyniku scalenia i podziału działek.

Dla ww. działek jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania na podstawie Uchwała nr (…) Rady Gminy i Miasta (…) z dnia (…) 2007 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…). Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wszystkie działki są za tereny zabudowy mieszkaniowej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego roku jest z 2007 i nie został uchwalony z Pana inicjatywy.

Na dzień sprzedaży działek nie zamierza Pan ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Dla ww. działek jak napisał Pan powyżej nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zamierza Pan doprowadzić sieć wodociągową do wszystkich działek mających być przedmiotem sprzedaży.

Działki nr A, nr B, nr D i nr E (a po podziale 19 wydzielonych z nich działek) nie były, nie są, nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.

Nie zamierza Pan podpisywać z przyszłym nabywcą/nabywcami ww. działek, przedwstępnej umowy sprzedaż.

30 września 2025 r. podpisał Pan umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości firmą (…) mającego na celu wyszukanie dla Pana nabywcy nieruchomości. Czynności pośrednictwa obejmują: zarejestrowanie nieruchomości w prowadzonej przez pośrednika bazie danych, wykonywanie przez pośrednika zdjęć nieruchomości na potrzeby ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości, publikowanie przez pośrednika ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości w wybranych przez pośrednika kanałach informacji oraz w wybrany przez pośrednika sposób, podejmowanie przez pośrednika innych wybranych przez pośrednika działań mających na celu wyszukanie nabywcy. Pana decyzja o skorzystaniu z usług pośrednika wynikała z tego, że zarówno stan Pana zdrowia (przewlekła choroba - SM) jak również Pana obowiązki zawodowe (jest Pan aktywnie pracującym lekarzem) uniemożliwia Panu odpowiednie zaangażowanie w sprzedaż ww. działek.

Jest Pan osobą niepełnosprawną, od 18 lat choruje Pan na stwardnienie rozsiane i pieniądze chce Pan przeznaczyć na leczenie oraz rehabilitację.

Posiada Pan nieruchomość mieszkalną w (…) przy ul. (…), we współwłasności małżeńskiej z (…). 10/11 wyżej wymienionej nieruchomości otrzymali Państwo będąc w związku małżeńskim w drodze darowizny od Pana rodziców (…) 26 lipca 2001 roku (Repetytorium A numer (…)). Właścicielem 1/11 ww. nieruchomości pozostali Pana rodzice a po śmierci Pana taty w 2002 r. właścicielem tej 1/11 nieruchomości pozostaje Pana mama (…). Ww. Nieruchomość nie jest przeznaczona na sprzedaż, ponieważ ww. nieruchomość przeznaczona jest na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych Pana i Pana rodziny i tak była wykorzystywana od samego początku, kiedy stała się Pana współwłasnością.

Nigdy wcześniej nie kupował ani nie sprzedawał Pan żadnych nieruchomości.

Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży, ponieważ nie prowadził, nie prowadzi i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Na dzień dzisiejszy nie jest Pan w stanie określić przybliżonej daty sprzedaży ww. działek. Po dokonanym podziale działek, wytyczeniu drogi wewnętrznej oraz doprowadzeniu sieci wodociągowej chciałby Pan dokonać sprzedaży jak najszybciej i w jak najkrótszym terminie. Sprzedaż zostanie dokonana na rzecz różnych podmiotów/nabywców dlatego zdecydował się Pan dokonać podziału działek, ponieważ osoby które interesowały się zakupem nie chciały zakupić działki ze względu na zbyt dużą powierzchnię co wiąże się ze zbyt wysoką ceną.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy sprzedając działki budowlane staje się Pan podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

2. Czy w tej sytuacji sprzedaż działek może być traktowana w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Uważa Pan, że sprzedając działki budowlane nie staje się Pan automatycznie podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w tym zakresie a Pana działania są zwykłymi czynnościami w zakresie zarządu własnym majątkiem i wykonywaniem prawa własności i w związku z tym tego rodzaju działania podjęte przez Pana mające na celu sprzedaż posiadanej nieruchomości pozostaje poza zakresem podatku VAT a co za tym idzie sprzedaż działek nie skutkuje zapłaceniem podatku VAT przez Pana a jedynie zapłaceniem PCC przez kupującego działkę. (stanowisko oznaczone we wniosku nr 3)

Sprzedaż działek nie może być traktowana w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, w Pana ocenie ponieważ nie zajmuje się Pan profesjonalnie sprzedażą nieruchomości i Pana działania mające na celu sprzedaż posiadanej nieruchomości a są zwykłymi czynnościami w zakresie zarządu własnym majątkiem i wykonywaniem prawa własności. (stanowisko oznaczone we wniosku nr 4)

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W niniejszej sprawie koniecznym jest ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania dostawy działek, podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to nastąpi w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Podkreślić także należy, że w kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym – podkreślił Trybunał.

Podkreślić również należy, że powołane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjny, np. NSA z 23 stycznia 2014 r., sygn. akt I FSK 143/13; z 17 grudnia 2013 r., sygn. akt I FSK 114/13; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt. I FSK 1656/11 i 1658/11; z 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13 czy z 5 czerwca 2019 r., sygn. akt I FSK 983/17 oraz WSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z 14 grudnia 2011 r., sygn. akt I SA/Po 730/11; z 22 lutego 2024 r., sygn. akt I SA/Rz 597/23, które zapadły na tle wyroku Trybunału.

Z powyższych wyroków wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wystąpienie do właściwego organu z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W tej kwestii wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale siedmiu sędziów z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), orzekając, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. W ocenie NSA, ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z kolei w wyroku z 27 października 2009 r. (sygn. akt I FSK 1043/08) Naczelny Sąd Administracyjny wyeksponował okoliczność, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. NSA w wyroku z 18 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1536/10 wymienił również, że na działalność zorganizowaną prowadzoną przez osobę fizyczną, mogą wskazywać takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Z opisu sprawy wynika, że w 1997 roku otrzymał Pan od rodziców darowiznę – działki nr A, B i C. W 2001 roku otrzymał Pan od rodziców kolejną darowiznę – działki nr D i E.

W 2023 roku podjął Pan decyzję o sprzedaży ww. działek. Wywiesił Pan ogłoszenie na ogrodzeniu, raz dał Pan także ogłoszenie na (…) jednakże z uwagi na wielkość powierzchni tych działek nie było chętnych do zakupu działek w całości. Ze względu na brak zainteresowanych zakupem działek o dużej powierzchni w 2025 roku zdecydował Pan o scaleniu działek nr A, B, D, E, a następnie wydzieleniu 19 mniejszych działek budowlanych i wytyczeniu drogi wewnętrznej. Planuje Pan również doprowadzić do nowopowstałych działek sieć wodociągową i utwardzić drogę wewnętrzną. Sprzedaż działek, ze względu na Pana aktywność zawodową i prowadzoną działalność gospodarczą, będzie Pan prowadził za pośrednictwem firmy zajmującej się pośredniczeniem w sprzedaży nieruchomości.

Z otrzymanych w darowiźnie działek korzystał Pan celów osobistych. Na działkach znajdują się drzewa owocowe oraz krzewy owocowe. Zbiory owoców były wykorzystywane na użytek własny.

Nie korzystał, nie korzysta i nie będzie Pan korzystać z ww. działek dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził Pan działalności w zakresie usług deweloperskich lub innych o zbliżonym charakterze.

W stosunku do ww. działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, od momentu nabycia nieruchomości nie podjął i nie zamierza Pan podjąć (poza scaleniem i podziałem, wytyczeniem drogi wewnętrznej oraz doprowadzeniem sieci wodociągowej) żadnych działań wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, mających na celu podniesienie wartości ww. działek poprzez np. budowę ogrodzenia, budowę kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej lub jakiekolwiek innych działań. Działki te, jak Pan wskazał, posiadają ogrodzenie z 3 stron wykonane z siatki ogrodzeniowej, które zostało wykonane w 1985 roku przez Pana rodziców.

Działki nr A, nr B, nr D i nr E (a po podziale 19 wydzielonych z nich działek) nie były, nie są, nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.

Nigdy wcześniej nie kupował Pan ani nie sprzedawał żadnych nieruchomości.

Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży, ponieważ nie prowadził, nie prowadzi i nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w tej sytuacji sprzedaż działek może być traktowana w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju oraz czy sprzedając działki budowlane stanie się podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do ww. działek i ustalić, czy w odniesieniu do opisanych transakcji sprzedaży oraz planowanej sprzedaży, spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie dokonał Pan scalenia, a następnie podziału działek nr A, B, D E na 19 mniejszych działek budowlanych i wytyczył Pan drogę wewnętrzną do tych działek. Co więcej, planuje Pan doprowadzić sieć wodociągową do wszystkich działek mających być przedmiotem sprzedaży oraz utwardzić tę drogę wewnętrzną. Nie można pominąć również faktu, że przy sprzedaży ww. działek korzysta Pan z pomocy biura nieruchomości.

W związku z tym, przedstawiona we wniosku aktywność w odniesieniu do ww. działek będących przedmiotem sprzedaży wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy, będzie Pan działał jak podatnik podatku VAT. Podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców – scalił a następnie podzielił Pan działki nr A, B, D i E, wytyczył Pan drogę wewnętrzną do wszystkich wydzielonych działek, planuje Pan doprowadzić sieć wodociągową do wszystkich działek mających być przedmiotem sprzedaży oraz utwardzić tę drogę wewnętrzną. Przy sprzedaży działek korzysta Pan z usług biura nieruchomości. Sprzedaż ww. działek nie będzie zatem typowym (zwykłym) rozporządzaniem prawem własności.

Tym samym, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr A, nr B, nr D i nr E będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji sprzedaż ww. działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr A, nr B, nr D i nr E wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż wydzielonych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 3 i 4 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku dochodowego od osób fizycznych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.