Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.931.2025.1.KK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 1 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W związku z planowaną działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami, w szczególności zakupu, remontu i dalszej odsprzedaży lokali mieszkalnych nabywanych na rynku wtórnym, polegającej na nabywaniu lokali mieszkalnych w celu ich późniejszej odsprzedaży.

Zakupione lokale będą ujmowane w ewidencji księgowej jako towary handlowe, a nie środki trwałe podlegające amortyzacji.

Mają Państwo w planach zakup lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Lokal był wcześniej wykorzystywany do celów mieszkaniowych i jego pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad 2 lata przed planowanym zakupem przez Państwa.

Po jego zakupie planują Państwo przeprowadzenie remontu, który będzie obejmował m.in. wymianę drzwi, wymianę instalacji elektrycznej i hydraulicznej, odnowienie ścian, podłóg oraz inne prace mające na celu przywrócenie lokalu do pełnej funkcjonalności.

Szacują Państwo, że nakłady remontowe przekroczą 30% wartości zakupu lokalu.

Wydatki będą dokumentowane fakturami VAT, a po zakończeniu remontu lokal zostanie sprzedany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego na rynku wtórnym i ujętego w działalności jako towar handlowy (niebędący środkiem trwałym), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpiło ponad dwa lata przed planowaną sprzedażą, a poniesione nakłady remontowe przekroczą 30% wartości nabycia?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego, nabytego na rynku wtórnym i zaklasyfikowanego jako towar handlowy, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, dalej: „ustawa o VAT”).

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie upłynął okres co najmniej dwóch lat.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej. Ustawa o VAT w art. 2 pkt 14a wyjaśnia, że przez ulepszenie należy rozumieć ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Odwołanie to kieruje do ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226, dalej: „ustawa o PIT”), w szczególności do art. 22g ust. 17, zgodnie z którym ulepszenie dotyczy wyłącznie środków trwałych i polega na przebudowie, rozbudowie, adaptacji, modernizacji lub rekonstrukcji, pod warunkiem przekroczenia progu 10.000,00 zł i wzrostu wartości użytkowej. Zatem kluczowym elementem uznania nakładów za „ulepszenie” jest to, że muszą one dotyczyć środka trwałego.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT, środkiem trwałym może być wyłącznie składnik majątkowy:

- stanowiący własność lub współwłasność podatnika,

- kompletny i zdatny do użytku,

- wykorzystywany w działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż rok,

- wprowadzony do ewidencji środków trwałych i amortyzowany.

W analizowanym przypadku lokal nie będzie ujmowany w ewidencji środków trwałych ani amortyzowany. Będzie przeznaczony wyłącznie do dalszej odsprzedaży, a zatem zaklasyfikowany jako towar handlowy, a nie środek trwały. Tym samym nie może podlegać „ulepszeniu” w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – co przesądza również o braku możliwości uznania takich nakładów za „ulepszenie” na gruncie „VAT”.

Warto też podkreślić, że instytucja towaru została uregulowana w ustawie z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 120 ze zm.). Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 19 przez towary rozumie się rzeczowe aktywa obrotowe nabyte w celu odsprzedaży w stanie nieprzetworzonym lub po przetworzeniu.

Ustawa o PIT, jak i stawa o VAT nie przewidują odrębnej definicji towaru na potrzeby oceny, czy możliwe jest jego „ulepszenie”. Co więcej, w żadnym przepisie prawa podatkowego nie przewidziano możliwości, aby towar mógł być przedmiotem ulepszenia.

W rezultacie, skoro lokal nie jest środkiem trwałym, nie może być przedmiotem ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, a zatem także w rozumieniu art. 2 pkt 14a ustawy o VAT.

To oznacza, że poniesienie nakładów - nawet przekraczających 30% wartości początkowej - nie skutkuje powstaniem nowego pierwszego zasiedlenia.

Jeśli zatem od pierwszego zasiedlenia minęły ponad dwa lata, sprzedaż korzysta ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosowanie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

- przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

- rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,

- rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,

- adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,

- modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne, lokale niemieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że mają Państwo w planach zakup lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Zakupiony lokal będzie ujmowany w ewidencji księgowej jako towar handlowy, a nie środki trwałe podlegające amortyzacji. Lokal był wcześniej wykorzystywany do celów mieszkaniowych i jego pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad 2 lata przed planowanym zakupem przez Państwa. Po jego zakupie planują Państwo przeprowadzenie remontu, który będzie obejmował m.in. wymianę drzwi, wymianę instalacji elektrycznej i hydraulicznej, odnowienie ścian, podłóg oraz inne prace mające na celu przywrócenie lokalu do pełnej funkcjonalności. Szacują Państwo, że nakłady remontowe przekroczą 30% wartości zakupu lokalu. Wydatki będą dokumentowane fakturami VAT, a po zakończeniu remontu lokal zostanie sprzedany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego na rynku wtórnym i ujętego w działalności jako towar handlowy (niebędący środkiem trwałym) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpiło ponad dwa lata przed planowaną sprzedażą, a poniesione nakłady remontowe przekroczą 30% wartości nabycia.

Mając na uwadze powyższe, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, po zakupie lokalu planują Państwo przeprowadzenie jego remontu i szacują Państwo, że nakłady remontowe przekroczą 30% wartości zakupu lokalu. Należy jednak podkreślić, że – jak Państwo wskazali - przedmiotowy lokal będący przedmiotem sprzedaży, będzie stanowił dla Państwa towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Tym samym skoro nie będziemy mieli do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na przedmiotowy lokal nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego dla dostawy ww. lokalu mieszkalnego nabytego na rynku wtórnym i ujętego w działalności jako towar handlowy (niebędący środkiem trwałym) zastosowanie znajdzie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak Państwo podali, pierwsze zasiedlenie lokalu miało miejsce ponad 2 lata przed planowanym zakupem przez Państwa, tym samym planowana dostawa przedmiotowego lokalu nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokalu upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym dostawa ww. lokalu mieszkalnego nabytego na rynku wtórnym i ujętego w działalności jako towar handlowy będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.