Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.961.2025.5.DK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 i prawidłowe w zakresie pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 3).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 stycznia 2026 r. (wpływ 23 stycznia 2026 r.) oraz – w odpowiedzi na II wezwanie – pismem z 27 lutego 2026 r. (wpływ 27 lutego 2026 r.) oraz pismem z 23 marca 2026 r. (wpływ 23 marca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

A. Historia praw odnoszących się do Nieruchomości, „nabycia” oraz nakładów inwestycyjnych

1. (…) w upadłości (KRS: ((…); NIP(…) REGON: (…); dalej (...), (...)) jest podmiotem utworzonym zgodnie z prawem polskim, polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem VAT.

2. (...) pozostaje od 2016 r. w upadłości. W Kasie został ustanowiony syndyk (Wnioskodawca), którego obowiązkiem ustawowym jest likwidacja składników masy upadłości, w skład w której wchodzą między innymi nieruchomości nabyte przez (...) przed ogłoszeniem upadłości.

3. Pan (…)zamieszkały w (…)ul. (…) prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (…) Przedsiębiorstwo Wielobranżowe „(…)” z siedzibą w (…)przy ul. (…), NIP: (…), REGON: (…) (Zainteresowany nie będący stroną postępowania) funkcjonuje wyłącznie na terenie Rzeczpospolitej zgodnie z prawem polskim, jest polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem VAT.

4. Przed ogłoszeniem upadłości (...), aktem notarialnym z dnia 9 października 2014 r. (…) zmienionym następnie aktem z dnia 20 października 2014 r. (…) dokonano przeniesienia ze spółki zależnej (...), w której (...) jest stuprocentowym udziałowcem, na (...) części praw własności/użytkowania wieczystego (niżej wymienionych) dot. Nieruchomości zlokalizowanej w (…) na ul. (…) w zamian za częściowe zwolnienie ww. spółki z długu, w efekcie czego (...) stała się właścicielem:

1) 50% prawa użytkowania wieczystego dot. KW (…) (dz. nr A, pow. (…) m², adres geoportal (…); zabudowana, w większości pokryta parkingiem dla najemców, brak budynków),

2) 50% prawa własności dot. KW (…) (dz. nr B, pow. (…) m², adres geoportal (…), w większości zabudowana budynkiem (…)-poziomowym i częściowo (…)-poziomowym, przy czym (…) m² powierzchni stanowią miejsca parkingowe i droga dojazdowa do nich),

3) 50% prawa własności dot. KW (…) (dz. nr C, pow. (…) m², adres geoportal (…), w większości zabudowana budynkiem (…)-poziomowym, przy czym (…) m² powierzchni stanowi droga dojazdowa do parkingu, ewentualnie mogąca służyć jako chwilowy parking).

Doprecyzowując ww. informacje:

4) budynek biurowca w jednej swojej bryle posiada część (…)-poziomową i (…)-poziomową i posadowiony jest na dwóch działkach tj. C i B o charakterze biurowo-handlowym;

5) jako „Nieruchomość” określa się łącznie działki objęte ww. księgami wieczystymi wraz z zabudowaniami na nich posadowionych.

5. Przed ogłoszeniem upadłości (...) ujął ww. Nieruchomości w księgach rachunkowych jako inwestycje długoterminowe (jak się wydaje sprzecznie z ustępami 1 i 3 art. 37 ustawy o skok w jej ówczesnym brzmieniu) w ramach konta 03031 „Inwestycje długoterminowe – Nieruchomości” zgodnie z uchwałą zarządu (...) nr (…) z dnia (…) 2012 r. Powyższą zasadę stosowano w sposób ciągły, bez przekwalifikowania w późniejszym czasie na środki trwałe.

6. (...) i p. (…) są aktualnie współwłaścicielami Nieruchomości, która ma podlegać sprzedaży w przyszłości w toku postępowania upadłościowego/likwidacyjnego.

B. Użytkowanie Nieruchomości

1. Na współwłaścicielach ((...) i p. (…)) spoczywały/spoczywają obowiązki związane z własnością/użytkowaniem wieczystym ww. Nieruchomości, w tym dot. ponoszenia kosztów z tym faktem związanych o charakterze publiczno-prawnym, kosztów napraw, remontów, przeglądów okresowych, kosztów utrzymania obiektu, sprzątania, administracji, ubezpieczenia, mediów – rozliczanych w kontekście VAT.

2. Jednocześnie oba podmioty, dysponując Nieruchomością, czerpały/czerpią korzyści związane z najmem powierzchni obiektu – rozliczane w kontekście VAT.

3. W kontekście powierzchni budynku posadowionego na działkach C i B umowy najmu pomieszczeń w obiekcie zawierano wielokrotnie, co do większości lokali. Część pomieszczeń w obiekcie nie była jednak nigdy wynajmowana i nie była wykorzystywana przez właścicieli do prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Poniżej przedstawiono analizę wykorzystania powierzchni obiektu:

1. Parter: Ogólny metraż (powierzchnia użytkowa) to (…) m². Powierzchnia (…) m² była wynajmowana po raz pierwszy wcześniej niż 2 lata temu. Powierzchnia (…) m² jest wynajmowana po raz pierwszy od półtora roku, czyli od okresu krótszego niż 2 lata. Powierzchnia (…) m² to części wspólne. Powierzchnia (…) m² nigdy nie była przedmiotem najmu, nie stanowiąc jednocześnie części wspólnych.

2. Półpiętro: Ogólny metraż to (…) m². Poziom stanowi tzw. część wspólną.

3. Pierwsze piętro: Ogólny metraż (powierzchnia użytkowa) to (…) m². Powierzchnia (…) m² była wynajmowana po raz pierwszy wcześniej niż 2 lata temu. Powierzchnia (…) m² to części wspólne.

4. Drugie piętro: Ogólny metraż (powierzchnia użytkowa) to (…) m². Powierzchnia (…) m² była wynajmowana po raz pierwszy wcześniej niż 2 lata temu. Powierzchnia (…) m² to części wspólne.

5. Trzecie piętro: Ogólny metraż (powierzchnia użytkowa) to (…) m². Powierzchnia (…) m² była wynajmowana po raz pierwszy wcześniej niż 2 lata temu. Powierzchnia (…) m² to części wspólne.

Podsumowując dane dot. powierzchni całego obiektu: Ogólny metraż (powierzchnia użytkowa) to (…) m². Powierzchnia (…) m² (68,05674%) była wynajmowana po raz pierwszy wcześniej niż 2 lata temu. Powierzchnia (…) m² (14,35994%) jest od półtora roku, czyli od okresu krótszego niż 2 lata. Powierzchnia (…) m² (5,81097%) nigdy nie była przedmiotem najmu, nie stanowiąc jednocześnie części wspólnych. Powierzchnia (…) m² (10,60332%) to części wspólne, jako które określono pomieszczenia, które nie były przedmiotem osobnego najmu, nie mniej były wykorzystywane w działalności w zakresie najmu, w tym obsługi najemców – to ciągi komunikacyjne, pomieszczenia sanitarne, pomieszczenia techniczne dot. funkcjonowania infrastruktury obiektu (np. ogrzewania, elektryki, telekomunikacji), windy, tzw. stróżówka (w ostatnich latach wykorzystywana jako magazynek na materiały firm sprzątających), klatki schodowe, magazynki, w tym na potrzeby osób sprzątających, zajmujących się zielenią, przechowywania piasku i soli.

Parking – Cały parking był od wielu lat był dostępny dla licznych najemców i faktycznie przez nich wykorzystywany. Niewielka część miejsc parkingowych była gwarantowana dla konkretnych najemców w ramach umów najmu, a ich pozostała część była ogólnie dostępna dla pracowników i klientów najemców. Parking był także używany przez współwłaścicieli obiektu, jego administratora, serwisantów, osoby sprzątające i remontujące obiekt.

C. Zdarzenie przyszłe – planowana sprzedaż praw dot. Nieruchomości

Aktualnie (...) planuje dokonać zbycia posiadanych praw dot. ww. Nieruchomości na rzecz ww. osoby fizycznej będącej aktualnie ich współwłaścicielem tj. p. (…) w drodze umowy sprzedaży. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT, polegającej na wynajmie powierzchni biurowej/handlowej, świadczenia usług w zakresie administracji budynków, ich sprzątania i ochrony.

Ponadto, strony transakcji sprzedaży Nieruchomości, nie zamierzają rezygnować z jej zwolnienia z VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

D. Określenie podległości zasiedlenia

W kontekście klasyfikacji powierzchni budynku i działek niezabudowanych (parkingu) jako objętych pierwszym zasiedleniem ponad 2 lata temu (w nawiązaniu do art. 43 ust. 1 pkt 10 ppkt b) stwierdza się, że:

a) parking został w całości zasiedlony ponad 2 lata temu, a tym samym sprzedaż działek niezabudowanych pokrytych przez parking będzie w całości zwolniony z podatku VAT i objętym podatkiem PCC,

b) budynek został zasiedlony ponad 2 lata temu w wymiarze 79,59050% (relacja między sumą powierzchni (…) m² wynajmowanej dawniej niż 2 lata temu oraz powierzchni (…) m² części wspólnych do powierzchni użytkowej ogółem wynoszącej (…) m²) i przy jego sprzedaży od tej części ceny zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT i objęcie podatkiem PCC, a od jego pozostałej części 20,40950% (relacja między sumą powierzchni nigdy nie wynajmowanej (…) m² oraz powierzchni wynajmowanej po raz pierwszy późnej niż 2 lata temu (…) m² do powierzchni użytkowej ogółem wynoszącej (…) m²) zastosowanie znajdzie podatek VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Na pytanie: „Czy parking dla najemców, znajdujący się na działce nr A, parking i droga dojazdowa znajdujące się na działce nr B i droga dojazdowa do parkingu (ewentualnie mogąca służyć jako chwilowy parking) znajdująca się na działce nr C, stanowią i na moment sprzedaży stanowić będą budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? Jeśli tak, proszę o wskazanie odrębnie dla każdej budowli:

a) Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) ww. budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.)? Wyjaśnić należy, że pierwsze zajęcie (używanie) należy odnieść również do poprzednich właścicieli budowli.

b) Czy ponieśli/poniosą Państwo do momentu sprzedaży nakłady na ulepszenie ww. budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. obiektów? Jeśli tak, proszę wskazać:

- kiedy takie wydatki były/będą ponoszone?

- czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budowli, przysługiwało/przysługuje/będzie Państwo przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

- czy i kiedy ww. budowle zostały/zostaną oddane do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?”,

odpowiedzieli Państwo: „Parking dla najemców tj.:

a) parking znajdujący się na działce nr A, której (...) jest użytkownikiem wieczystym,

b) parking i droga dojazdowa znajdujące się na działce nr B, której (...) jest współwłaścicielem,

c) droga dojazdowa do parkingu faktycznie mogąca służyć jako chwilowy parking znajdująca się na działce nr C, której (...) jest współwłaścicielem,

w naszej opinii stanowią i na moment sprzedaży będzie stanowić urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane zapewniające możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, a nie budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy.

Cały parking (pozycje a, b i c powyżej) był dostępny w całości dla najemców i faktycznie był przez nich wykorzystywany przez cały aktualny okres posiadania przez (...) praw dot. nieruchomości tj. od momentu ich objęcia w dniu 9 października 2014 r. Parking w całym wspomnianym okresie był także używany przez współwłaścicieli obiektu, jego administratora, serwisantów, osoby sprzątające i remontujące obiekt.”

Na pytanie: „W doniesieniu do znajdującego się na działkach nr B i C budynku, proszę o wskazanie czy ponieśli/poniosą Państwo do momentu sprzedaży nakłady na ulepszenie ww. budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. budynku? Jeśli tak, proszę wskazać:

- kiedy takie wydatki były/będą ponoszone?

- czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynku, przysługiwało/przysługuje/będzie Państwo przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

- czy i kiedy ww. budynek został/zostanie oddane do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?”,

odpowiedzieli Państwo: „Przez cały aktualny okres posiadania przez (...) praw dot. nieruchomości tj. od momentu ich objęcia w dniu 9 października 2014 r. do dnia dzisiejszego nie ponieśliśmy i nie zamierzamy ponieść do momentu sprzedaży - nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym:

a. znajdującego się na działkach nr B i C budynku, jak

b. infrastruktury z nim powiązanej w obrębie ww. działek i działki A w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. obiektów.”

Na pytanie: „Czy parking (znajdujący się na działce, której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) jest częścią składową budynku?”, odpowiedzieli Państwo: „Parking znajdujący się na działce A (KW (…)), której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży, podobnie jak parking znajdujący się na innych działkach:

a. uznaje się za urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane zapewniające możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem,

b. nie uznaje się za część składową budynku podlegającego sprzedaży.”

Na pytanie: „Czy któreś z naniesień (znajdujących się na działkach, których własność będzie przedmiotem sprzedaży) jest częścią składową gruntu lub budynku? Proszę wskazać które.”, odpowiedzieli Państwo: „W kontekście pytania dot. „naniesień znajdujących się na działkach, których własność będzie przedmiotem sprzedaży” za rzeczone naniesienie uznaje się:

a. „stróżówkę” o powierzchni około (…) m² znajdującą się przy bramie wjazdowej na teren nieruchomości (kompleksu działek A, B i C),

b. parking/droga dojazdowa,

c. ogrodzenie działek.

Wszystkie trzy ww. elementy uznaje się za:

1. trwale związane z gruntem,

2. stanowiące części składowe gruntu,

3. niestanowiące części składowych budynku.”

Na pytanie: „W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu wniosku, że przedmiotem sprzedaży będzie m.in. własność następujących naniesień:

- „stróżówki” o powierzchni około (…) m² znajdującą się przy bramie wjazdowej na teren nieruchomości (kompleksu działek A, B i C),

- ogrodzenia działek,

które nie zostały wskazane w treści wniosku - proszę, żeby do precyzowali Państwo opis zdarzenia przyszłego przez jednoznaczne wskazanie – odrębnie dla stróżówki i ogrodzenia działek:

1) na której konkretnie działce/działkach położone jest ww. naniesienie,

2) czy ww. naniesienie stanowi i na moment sprzedaży stanowić będzie budynek lub budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? Jeśli tak, proszę o wskazanie:

a) Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) ww. budynku/budowli lub jej części w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.)? Wyjaśnić należy, że pierwsze zajęcie (używanie) należy odnieść również do poprzednich właścicieli budowli.

b) Czy ponieśli/poniosą Państwo do momentu sprzedaży nakłady na ulepszenie ww. budynku/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. obiektów? Jeśli tak, proszę wskazać:

- kiedy takie wydatki były/będą ponoszone?

- czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynku/budowli, przysługiwało/przysługuje/ będzie Państwo przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

- czy i kiedy ww. budynek/budowla zostały/zostaną oddane do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?”

Odpowiedzieli Państwo: 1. Ogrodzenie działek

a) Ogrodzenie będące przedmiotem sprzedaży wraz z kompleksem sprzedawanych działek znajduje się fizycznie na wszystkich trzech działkach tj. o numerach A, B i C, oddzielając przestrzennie parking wewnętrzny nieruchomości od ulicy Fryderyka Chopina, przy której cała nieruchomość jest posadowiona.

b) Rzeczone ogrodzenie stanowi i na moment sprzedaży stanowić będzie budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

c) Ww. naniesienie jest użytkowane od ponad 10 lat w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

d) Nie ponieśliśmy i nie poniesiemy do momentu sprzedaży nakładów na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% jej wartości początkowej.

2. Stróżówka

a) Stróżówka będąca przedmiotem sprzedaży znajduje się fizycznie w przestrzeni parkingu na działce o numerze B.

b) Stanowi ona i na moment sprzedaży stanowić będzie budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

c) Naniesienie jest użytkowane od ponad 10 lat w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i w całym tym okresie było użytkowane przez osoby sprzątające budynek i osoby podejmujące czynności administracyjne - do przechowywania wykorzystanego w ww. celach sprzętów. Tym samym uznaje się je za objęte pierwszym zasiedleniem znacząco ponad 2 lata temu w nawiązaniu do art. 43 ust. 1 pkt 10 ppkt b. ww. ustawy.

d) Nie ponieśliśmy i nie poniesiemy do momentu sprzedaży nakładów na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% jej wartości początkowej.”

Ponadto wskazali Państwo, że gdy w pytaniu pierwszym w punkcie 77 wniosku zasadniczego jest mowa o „budynku” należy przez to rozumieć zbiór budynków obejmujący zasadniczy biurowiec oraz posadowioną przy wjeździe na nieruchomość stróżówkę.”

Ponadto wskazali Państwo, że z dokumentacji (...) wynika, iż (...) objęła udziały w prawach dot. nieruchomości mające być przedmiotem przyszłej sprzedaży przed ogłoszeniem upadłości (...) na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 października 2014 r. (Rep. (…)) częściowo zmienionego następnie aktem notarialnym z dnia 20 października 2014 r. (Rep. (…)), przy czym zapisy ksiąg rachunkowych/dokumentacja księgowa upadłego z 2014 roku nie wskazują na uwzględnienie rzeczonej czynności w rozliczeniach w zakresie podatku VAT. Nic nie wskazuje ponadto na fakt, żeby czynność ta była udokumentowana fakturą VAT i żeby (...) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tego tytułu.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 ostatecznie sformułowane pismem z 23 stycznia 2026 r.)

1. Czy słusznym jest stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanego nie będącego stroną postępowania, iż w przypadku sprzedaży przez (...) wszystkich posiadanych praw dot. Nieruchomości p. (…) tj.:

1) 50% prawa użytkowania wieczystego dot. KW (…) (dz. nr A, parking)

2) 50% prawa własności dot. KW (…) (dz. nr B, budynek biurowca i parking),

3) 50% prawa własności dot. KW (…) (dz. nr C, budynek biurowca i parking),

uwzględniając stan faktyczny dot. zasiedlenia wymienionych działek, zwolnienie z VAT w nawiązaniu do art. 43 ust. 1 pkt 10 ppkt b ustawy o VAT, obejmie:

a) całość wartości udziałów w prawie dot. działki wymienionej w pkt 1) powyżej w związku z jej całkowitym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym,

b) i część wartości udziałów w prawach działek wymienionych w pkt 2) i 3) powyżej odpowiadającą udziałowi w powierzchni użytkowej budynku ogółem, powierzchni użytkowej budynku uznanej za zasiedloną określonej się jako sumę powierzchni:

1. lokali wynajmowanych w okresie wcześniejszym niż okres dwóch lat poprzedzających sprzedaż,

2. całości tzw. części wspólnych, które przez okres dłuższy niż okres ostatnich dwóch lat są użytkowane/wykorzystywane w zakresie działalności właścicieli polegającej na świadczeniu usług z zakresu najmu, w tym obsługi najemców

a co do pozostałej części nieruchomości ww. zwolnienie nie będzie miało zastosowania?

2. Czy słusznym jest stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanego nie będącego stroną postępowania, że Zainteresowany nie będący stroną postępowania będzie uprawniony do odliczenia VAT wynikającego z faktur sprzedaży Nieruchomości wystawionych przez Wnioskodawcę? (oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług (w zakresie pytania nr 1 ostatecznie sformułowane pismem z 19 stycznia 2026 r.)

Ad. 1

Wg Wnioskodawcy i Zainteresowanego nie będącego stroną postępowania, odpowiedź na pytanie 1 jest twierdząca.

Uzasadnienie dot. punktu 1.:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami (w tym nieruchomościami) jak właściciel. Ww. definicja obejmuje również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu (art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT). Jednocześnie, zgodnie z utrwalonym podejściem, zbycie udziału w prawie własności lub prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowi dostawę towarów (por. uchwałę NSA z 24 października 2011 r., I FPS 2/11).

Z perspektywy VAT, w przypadku nieruchomości zabudowanych przedmiotem opodatkowania są znajdujące się na nich poszczególne obiekty budowlane (budynki, budowle lub ich części). Jednocześnie, jeśli chodzi o zasady kwalifikowania danej infrastruktury jako budowli należy w praktyce stosować zasady z ustawy Prawo budowlane (zgodnie z aktualnym stanowiskiem organów podatkowych). W związku z tym, poszczególne budynki i budowle zbywane w ramach jednej transakcji mogą być z perspektywy VAT opodatkowane w różny sposób.

Sam grunt (działka) zabudowany budynkiem lub budowlą nie stanowi odrębnego przedmiotu opodatkowania, ponieważ podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach (w tym w zakresie właściwej stawki VAT) jak budynek lub budowla, z którą jest związany. Powyższa zasada wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest

• oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi

• lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym kontekście kluczowe jest dokonanie w danym przypadku analizy, czy doszło do faktycznego oddania do użytkowania budynku, budowli lub ich części i należy przy tym zwrócić uwagę, iż kwestię wspomnianego „pierwszego zasiedlenia” w ww. rozumieniu należy badać w odniesieniu do poszczególnych części danego budynku czy budowli. W efekcie, jeśli rozpoczęcie użytkowania dotyczy jedynie takich części, przyjmuje się, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce tylko w takim zakresie. W efekcie może powstać sytuacja jak w przypadku niniejszej nieruchomości, w której ten sam budynek/budowla są opodatkowane do celów VAT w różny sposób ze względu na różnice w zakresie dotychczasowego użytkowania ich poszczególnych części (por. wyrok NSA z A lutego 2020 r., I FSK 2229/A oraz interpretację Dyrektora KIS z A września 20A r., 0114-KDIP4-3.4012.358.2024.3.APR).

W przypadku braku możliwości zastosowania ww. zwolnienia, sprzedaż nieruchomości niemieszkalnych jest opodatkowana podatkiem VAT. Z kolei w sytuacjach, w których jedna transakcja podlega różnemu traktowaniu z perspektywy VAT (np. jej część jest objęta podatkiem VAT a inna część zwolniona z VAT), należy dokonać wydzielenia kwot podstawy opodatkowania przypadającą na każdą z takich części. Wybór klucza podziału w tym zakresie należy do podatnika, przy czym organy wskazują, że podatnik powinien wybrać metodę „najbardziej obiektywną i wiarygodną” w danym stanie faktycznym (por. interpretację Dyrektora KIS z 25 lutego 2025 r., 0113-KDIPT1-2.4012.929.2024.2.KT). Co do zasady, skutki w VAT sprzedaży omawianych nieruchomości będą się różniły w odniesieniu do tych części budynku handlowego, co do których:

• upłynęły 2 lata od ww. „pierwszego zasiedlenia” – w tym zakresie transakcja byłaby zwolniona z VAT (z opcją wyboru opodatkowania VAT o ile nabywcą będzie zarejestrowany podatnik VAT czynny);

• nie doszło jeszcze do ww. „pierwszego zasiedlenia” – w tym zakresie transakcja byłaby opodatkowana podatkiem VAT (niezależnie od tego, czy nabywca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym czy też nie).

W związku z powyższym przedstawiono podział de facto budynku na dwie powyższe części wg kryterium jego zasiedlenia przy zastosowaniu klucza powierzchniowego, w kontekście czego stosowane dane wskazane zostały w punkcie B.3 opisu stanu faktycznego ujętego polu 76 niniejszego wniosku.

Ad 2. (oznaczone we wniosku nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Zainteresowany nie będący stroną postępowania, po dokonaniu zakupu Nieruchomości od Wnioskodawcy oraz otrzymaniu od niego prawidłowo wystawionej faktury VAT (prawidłowo wystawionych faktur VAT) potwierdzającej (potwierdzających) ten zakup, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (o ile wystąpi).

Uzasadnienie

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanego nie będącego stroną postępowania, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Zainteresowanego nie będącego stroną postępowania do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę o wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu. Jak wskazano wcześniej, w dacie dokonania planowanego zakupu Nieruchomości Wnioskodawca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a Nieruchomość będzie wykorzystywania przez Wnioskodawcę w celu wykonywania działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie powierzchni biurowej/handlowej, świadczenia usług w zakresie administracji budynków, ich sprzątania i ochrony.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, po dokonaniu zakupu Nieruchomości i otrzymaniu od Wnioskodawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej ten zakup, Zainteresowany nie będący stroną postępowania będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości (lub do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym).

W przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym i Zainteresowanemu nie będącemu stroną postępowania będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z przepisem art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 i prawidłowe w zakresie pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr A jest zabudowana budowlą (ogrodzeniem), działka nr B jest zabudowana budynkami (budynkiem biurowca i stróżówką) oraz budowlą (ogrodzeniem) a działka nr C jest zabudowana budynkiem (budynkiem biurowca) oraz budowlą (ogrodzeniem). Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż będzie obejmowała wyłącznie grunty zabudowane.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr A, oraz udziałów w prawie własności działek nr B i nr C. Wskazali Państwo, że na działce nr A znajduje się parking (urządzenie budowlane) oraz ogrodzenie stanowiące budowlę. Na działce nr B posadowiony jest budynek biurowca i budynek stróżówki oraz droga dojazdowa i parking (urządzenia budowlane) i ogrodzenie stanowiące budowlę. Natomiast na działce nr C znajduje się budynek biurowca, droga dojazdowa (urządzenie budowlane) oraz ogrodzenie stanowiące budowlę. Nieruchomość była wykorzystywana do świadczenia usług najmu powierzchni w budynku biurowym.

Odnosząc się do dostawy ww. działek, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanych we wniosku zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach budynków i budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Podkreślenia wymaga, że względem powierzchni budynków, które są przeznaczone pod najem pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania do używania danej powierzchni budynków w najem. Jednocześnie odnośnie budowli mających być przedmiotem transakcji (jako infrastruktura towarzysząca budynkom) należy wyjaśnić, że ze względu na ich związek funkcjonalny z budynkami, w momencie kiedy dojdzie do używania ww. budynków przez (...) w ramach działalności gospodarczej – tj. wynajmu, to także dojdzie do używania w ramach działalności gospodarczej budowli, a zatem dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że budynek biurowca posadowiony na działkach nr B i C, jest wykorzystywany do świadczenia usług najmu. Znajdują się w nim lokale, których okres najmu jest dłuższy niż 2 lata, lokale, których okres najmu jest krótszy niż 2 lata oraz lokale, które nie zostały jeszcze wynajęte. Część powierzchni stanowią ponadto powierzchnie wspólne, które nie były przedmiotem osobnego najmu, nie mniej były wykorzystywane w działalności w zakresie najmu, w tym obsługi najemców.

Ogrodzenie znajdujące się na działkach nr A, B i C jest użytkowane od ponad 10 lat oraz nie ponieśli i nie poniosą Państwo do momentu sprzedaży, nakładów na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% jego wartości początkowej.

Budynek stróżówki, znajdujący się na działce nr B, jest użytkowany do ponad 10 lat i w całym tym okresie było użytkowane przez osoby sprzątające budynek i osoby podejmujące czynności administracyjne - do przechowywania wykorzystanego w ww. celach sprzętów. Nie ponieśli i nie poniosą Państwo do momentu sprzedaży, nakładów na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% jego wartości początkowej.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi zatem do wniosku, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem części powierzchni budynku biurowca oraz pierwszym zasiedleniem budynku stróżówki oraz ogrodzenia a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dostawa tych powierzchni budynku biurowca, w odniesieniu do których zawarcie pierwszych umów najmu nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją, dostawa powierzchni wspólnych oraz dostawa budynku stróżówki i ogrodzenia będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji zwolnieniem tym, zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy, objęta będzie także sprzedaż gruntu – działki nr A oraz odpowiednich części działek nr B i C.

Natomiast zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będą objęte te powierzchnie budynku biurowca, w przypadku których od zawarcia umów najmu upłynął okres krótszy niż 2 lata, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Ze zwolnienia tego nie będzie mogła również skorzystać dostawa tych powierzchni budynku biurowca, które dotychczas nie były przedmiotem najmu, ponieważ w tym zakresie planowana dostawa nastąpi przed ich pierwszym zasiedleniem. Jak bowiem wskazano, względem powierzchni budynków, które są przeznaczone pod najem pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania do używania danej powierzchni budynków w najem.

Dla tych części budynku biurowca, które nie będą mogły korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że (...) czerpał/czerpie korzyści związane z najmem powierzchni budynku biurowca – rozliczane w kontekście VAT. Zatem z okoliczności sprawy wynika, że w stosunku do ww. obiektu (...) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie w jakim ww. obiekt był/jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W konsekwencji jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie został spełniony, co oznacza, że przepis ten nie znajdzie w odniesieniu do tej transakcji zastosowania.

Dostawa ww. części budynku biurowca nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ, jak wynika z opisu sprawy, budynek biurowca nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Zatem dostawa części budynku biurowca, tj. powierzchni, w przypadku których od zawarcia umów najmu upłynął okres krótszy niż 2 lata oraz powierzchni, które dotychczas nie były przedmiotem najmu, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (odpowiednich części działek nr B i C) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 1A oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Należy wskazać, że ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dotyczy dostawy nieruchomości gruntowej, która podlega opodatkowaniu różnymi stawkami podatku VAT lub częściowemu zwolnieniu z podatku VAT. Zatem, dopuszczalne są różne rozwiązania, m.in. wskazany we wniosku klucz powierzchniowy, tj. podział powierzchni nieruchomości gruntowej proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części opodatkowane według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla towaru będącego przedmiotem sprzedaży lub zwolnione z podatku VAT. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym jest właściwa, o ile odzwierciedla stan faktyczny.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody, czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji. Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby taką metodę zastosowali Państwo do ww. transakcji sprzedaży.

Tym samym, oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, z uwagi na brak uwzględnienia kwestii zwolnienia od podatku budowli (ogrodzenia) posadowionej na wszystkich działkach będących przedmiotem sprzedaży, należy je uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 1A ust. 4, art. 120 ust. 17 i A oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT i zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT, polegającej na wynajmie powierzchni biurowej/handlowej, świadczenia usług w zakresie administracji budynków, ich sprzątania i ochrony.

Ponadto – jak rozstrzygnięto wyżej – dostawa tych powierzchni budynku biurowca, w odniesieniu do których zawarcie pierwszych umów najmu nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją, dostawa powierzchni wspólnych oraz dostawa budynku stróżówki i ogrodzenia będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji zwolnieniem tym, zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy, objęta będzie także sprzedaż gruntu – działki nr A oraz odpowiednich części działek nr B i C.

Natomiast dostawa części budynku biurowca, tj. powierzchni, w przypadku których od zawarcia umów najmu upłynął okres krótszy niż 2 lata oraz powierzchni, które dotychczas nie były przedmiotem najmu, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (odpowiednich części działek nr B i C) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działek nr A, B i C w zakresie, w jakim ww. transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Zainteresowany niebędący stroną postępowania będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 3) jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

W tym miejscu zauważyć należy, że moją rolą jest wyłącznie interpretacja przepisów prawa podatkowego, a nie badanie poprawności wskazanych przez Państwa wyliczeń co do udziału procentowego określonej powierzchni w całości powierzchni obiektów/działek będących przedmiotem transakcji, zatem w niniejszej interpretacji nie dokonywałem oceny poprawności tych wyliczeń.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 1Aa;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) w upadłości (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.