Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.962.2025.3.DK

25 marca 2026 · Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Streszczenie

Spółka sprzedająca (osobowa) planuje sprzedać spółce nabywającej (z o.o.) zabudowaną nieruchomość handlowo-usługową (centrum handlowe i market budowlany na 9 działkach) wraz z prawami użytkowania wieczystego gruntów, prawami własności budynków i budowli oraz pewnymi powiązanymi prawami i obowiązkami (jak umowy najmu). Nieruchomość została wybudowana i zasiedlona (oddana do najmu) przez sprzedającego od września/listopada 2024 r. Transakcja ma zostać przeprowadzona do września 2026 r., tj. w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Sprzedający odliczył VAT przy nabyciu…

i budowie. W transakcji nie są przenoszone kluczowe składniki przedsiębiorstwa sprzedającego (np. oznaczenie, umowy zarządzania, pracownicy, długi), a nabywca planuje samodzielnie zawrzeć nowe umowy na media i zarządzanie. Podatnicy pytają, czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie: 1) dostawą towarów opodatkowaną VAT (czy nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części); 2) dostawą, która nie korzysta ze zwolnień z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy o VAT); 3) uprawnia nabywcę do odliczenia VAT od nabycia i ewentualnego zwrotu nadwyżki. Organ podatkowy uznał stanowisko podatników za prawidłowe. Stwierdził, że transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, ponieważ przedmiot sprzedaży to zespół składników typowy dla transakcji nieruchomościowych, nie wyodrębniony organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w przedsiębiorstwie sprzedającego, a nabywca musi podjąć dodatkowe działania (jak zawarcie umów na media) do kontynuacji działalności. Dostawa podlega opodatkowaniu VAT, nie korzysta z żadnego z badanych zwolnień (m.in. bo nastąpi w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia i sprzedający odliczył VAT przy nabyciu/budowie). Nabywca, jako czynny podatnik VAT, będzie miał prawo do odliczenia VAT od nabycia i zwrotu ewentualnej nadwyżki.

jeszcze 177 słów

Pełne streszczenie po zalogowaniu

Streszczenie AI to nasza wartość dodana — zaloguj się lub załóż konto, aby zobaczyć pełną analizę.

Zaloguj się Wypróbuj za darmo

Treść interpretacji

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 23 lutego 2026 r. (wpływ 24 lutego 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

a. (…) sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”; dalej łącznie ze Sprzedającym: „Strony” lub „Wnioskodawcy”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i prowadzi działalność opodatkowaną w zakresie zamierza rozpocząć działalność opodatkowaną w zakresie wynajmu komercyjnego nieruchomości.

b. Sprzedający jest spółką osobową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Profil działalności Sprzedającego obejmuje m.in. aktywność związaną z komercjalizacją powierzchni usługowo-handlowych poprzez nabycia gruntów i nieruchomości, przeprowadzenie budowy, przebudowy lub rozbudowy budynków handlowo-usługowych, wraz z oddaniem ich w najem (w ramach procesu komercjalizacji). Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik czynny VAT i prowadzi działalność opodatkowaną tym podatkiem.

c. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej:

i. kompleksem 6 budynków przeznaczonych do prowadzenia sprzedaży detalicznej o łącznej powierzchni użytkowej około (…) tys. m², które tworzą centrum handlowo-usługowe funkcjonujące pod nazwą „(…)”;

ii. budynkiem stanowiącym market budowlany o powierzchni użytkowej około (…) tys. m² funkcjonującym pod marką „(…)”;

iii. innymi naniesieniami opisanymi dalej w niniejszym wniosku, położonej przy ulicy (…) w mieście (…), gmina (…), w powiecie (…), w województwie (…) (dalej: „Nieruchomość”).

d. W skład Nieruchomości wchodzi łącznie 9 działek gruntu położonych w (…), przy ul. (…), w obrębie (…), (…), o numerach ewidencyjnych:

i. A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 - objętych (…),

ii. A/7, A/8 - objętych (…),

iii. A/29 - objętej obecnie (…), przy czym we wskazanej księdze wieczystej nadal ujawniony jest numer działki sprzed dokonanego podziału: A/13. Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym działki A/29 w udziale 1/2. Działka A/28, która również powstała w wyniku podziału działki A/13, została wywłaszczona na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nr (...) z dnia (...) 2025 r. wydanej przez Prezydenta Miasta (…)

- łącznie dalej: „Grunty”. Grunty są zabudowane budynkami handlowo-usługowym, o których mowa w puncie powyżej, budowlami oraz urządzeniami budowlanymi.

e. Działki o numerach ewidencyjnych:

i. A/1, A/2, A/3, A/4, A/5 oraz A/6 oznaczone są w ewidencji gruntów symbolem: „Bi” (Inne tereny zabudowane), „Bp” (Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy), „dr.” (drogi);

ii. A/7, A/8 oznakowane są w ewidencji gruntów symbolem „Bi” (Inne tereny zabudowane);

iii. A/29 oznakowana jest w ewidencji gruntów jako „dr” (Drogi).

f. Nieruchomość posiada pełny, bezpośredni i nieograniczony prawem osoby trzeciej, odpowiedni pod względem technicznym dostęp do drogi publicznej.

g. Grunty objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru dzielnicy „(…)” w (…) zatwierdzony uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z dnia (...) 2011 r.; (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Grunty posiadają przeznaczenie oznakowane symbolami „...” - tereny zabudowy usługowej oraz „...” - tereny handlu i usług w obiektach o powierzchni powyżej 2000 m², stacje transformatorowe.

h. Na Nieruchomości znajduje się 6 budynków handlowo-usługowych oraz market budowlany o łącznej powierzchni zabudowy około (…) tys. m² (dalej: „Budynki”). Budynki zlokalizowane na działkach o numerach ewidencyjnych: A/1, A/2, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8 są wynajmowane przez podmioty trzecie w celach prowadzenia działalności handlowej lub usługowej.

i. Ponadto na Nieruchomości znajdują się zabudowania oraz infrastruktura towarzysząca, na które składają się budowle oraz urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 1 stycznia 1995 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.), tj.:

ii. parkingi lub place manewrowe - zlokalizowane na wszystkich działkach wchodzących w skład Nieruchomości;

iii. drogi wewnętrzne - zlokalizowane na wszystkich działkach wchodzących w skład Nieruchomości;

iv. pylon reklamowy - zlokalizowany na działkach: A/3 i A/6;

v. 6 masztów reklamowych - zlokalizowanych na działce A/6;

vi. instalacja elektryczna - zlokalizowana na działkach: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/7, A/8;

vii. trafostacja - zlokalizowana na działkach: A/1 i A/5;

viii. sieć wodociągowa - zlokalizowana na działkach: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8;

ix. sieć kanalizacji deszczowej, w tym zbiornik retencyjny zlokalizowany na ogrodzonej działce A/1 - przy czym sieć zlokalizowana jest na działkach: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/29;

x. sieć kanalizacji sanitarnej - zlokalizowana na działkach: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8;

xi. instalacje o charakterze wewnętrznym, tj. w postaci instalacji:

a) gazowej - zlokalizowana na działkach A/1, A/2, A/4, A/5 i A/6;

b) instalacji ciepłowniczej oraz telekomunikacyjnej;

- dalej: „Budowle”.

i. Budynki i Budowle znajdujące się na Nieruchomości są trwale związane z Gruntami, zgodnie z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071; dalej: „Kodeks cywilny”). Z uwagi na okoliczność, że Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntów, Budynki, Budowle i inne naniesienia stanowią odrębne od Gruntów przedmioty własności.

j. Dodatkowo należy zaznaczyć, że na Nieruchomości mogą znajdować się instalacje (np. sieci elektroenergetyczne, wodociągowe, telekomunikacyjne, ciepłownicze lub gazowe) będące własnością podmiotów trzecich. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części wniosku).

k. Podsumowując - Nieruchomość składa się z 9 działek ewidencyjnych gruntu z których każda jest zabudowana Budynkami bądź Budowlami. W skład Nieruchomości nie wchodzą niezabudowane działki gruntu.

l. Nieruchomość jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Sprzedający, zawartych z podmiotami prowadzącymi działalność handlową lub usługową (dalej: „Najemcy”) z wykorzystaniem Budynków - dalej: „Umowy Najmu”.

m. Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynków (np. pomieszczenia techniczne) - ze względu na swoją naturę - nie są i mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz Najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i - stanowiąc ich integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT).

n. W związku z Umowami Najmu istnieją również kaucje gwarancyjne wpłacone uprzednio przez Najemców na rzecz Sprzedającego pełniące funkcję zabezpieczenia (dalej: „Kaucje Zabezpieczające”). Dodatkowo część z Najemców udzieliła Sprzedającemu gwarancji korporacyjnych oraz dostarczyła gwarancje bankowe pełniące funkcję zabezpieczenia (dalej: „Gwarancje Najemców”).

o. Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości jest również stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umów dotyczących bieżącego utrzymania/bieżącej obsługi i funkcjonowania Nieruchomości np. umów na dostawę mediów, zapewnienie czystości centrum handlowego czy umów w zakresie usług monitoringu i ochrony - dalej: „Umowy Mediowe”.

p. Dodatkowo Sprzedający jest stroną umów ubezpieczenia Nieruchomości.

q. Oprócz Umów Najmu oraz Umów Mediowych, Nieruchomość nie była oddana/udostępniona na jakiejkolwiek podstawie do korzystania osobom trzecim.

r. Sprzedający planuje zawrzeć z Nabywcą umowę zbycia praw do Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na mocy której przeniesie na jego rzecz:

i. prawa użytkowania wieczystego Gruntów;

ii. prawa własności Budynków i Budowli;

- dalej: „Transakcja”.

s. Przedmiotem Transakcji mogą być również należące do Sprzedającego ewentualne naniesienia znajdujące się poza Gruntami, zapewniające funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki.

t. Wynajem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego i zasadniczo jego jedyne źródło przychodu. Co do zasady zatem Sprzedający nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością w zakresie wynajmu Budynków. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Sprzedający ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, itd. Również zobowiązania Sprzedającego są związane z działalnością Sprzedającego w zakresie wynajmu Budynków i obejmują również finansowanie zaciągnięte w banku m.in. w celu realizacji powyższej inwestycji (budowy Budynków i Budowli) na Gruncie.

v. Zgodnie z zamiarem Nabywcy, będzie on kontynuował umowy najmu z dotychczasowymi najemcami Budynków.

w. Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „Ustawa o CIT”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

x. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntów dnia 21 lutego 2024 r. na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep (…)z (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Następnie Sprzedający kontynuował rozpoczęte (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością roboty budowlane, których efektem było wybudowanie na Nieruchomościach Budynków i Budowli. Sprzedający poniósł wydatki na budowę Budynków.

y. Zakończenie budowy Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpiło w listopadzie 2024 r. Budynki zostały oddane do użytkowania na podstawie:

i. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nr (…) z (...) 2024 r. - w zakresie 6 budynków handlowo-usługowych stanowiących centrum handlowo-usługowe „(…)”;

ii. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nr (…) z (...) 2024 r. - w zakresie marketu budowlanego „(…)”.

z. Budynki i Budowle zostały przyjęte do użytkowania na potrzeby własne przez Sprzedającego jako środki trwałe w listopadzie 2024 r. i od tamtej pory były i są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na wynajmie, podlegającej opodatkowaniu VAT. Powierzchnie wynajęte były przekazywane i odbierane przez Najemców już wcześniej, tj. począwszy od 12 września 2024.

aa. Od przyjęcia Budynków i Budowli do użytkowania Sprzedający nie poniósł i do dnia planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, Budynków oraz Budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

bb. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynków i Budowli.

cc. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

dd. Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Zawarcie Umowy Sprzedaży może zostać poprzedzone zawarciem przez Strony umowy przedwstępnej (przewidującej zawarcie Umowy Sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających).

ee. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Sprzedającego w stosunek najmu wynikający z Umów Najmu Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z nich wynikające), ewentualnie prawa i obowiązki z danej Umowy Najmu zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Nabywcę w przypadku powierzchni najmu, która nie została jeszcze wydana Najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja).

ff. Sprzedający planuje zawrzeć z Nabywcą Umowę Sprzedaży, na mocy której przeniesie na jego rzecz:

i. prawa użytkowania wieczystego Gruntów;

ii. prawa własności Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości.

gg. Sprzedający, w efekcie zawarcia planowanej Umowy Sprzedaży, przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę następujące prawa i obowiązki oraz dokumentację:

i. wszystkie przysługujące Sprzedającemu prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji) oraz Kaucji Zabezpieczających;

ii. uprawnienia i obowiązki wynikające z Gwarancji Najemców oraz inne zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemców takie jak oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

iii. uprawnienia i obowiązki związane z odpowiedzialnością wykonawców robót budowlanych za jakość i prawidłowość robót związanych z budową i wykończeniem Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości oraz prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót w tym gwarancje bankowe oraz kaucje gotówkowe dostarczone przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują);

iv. wynikające z przenoszonych Umów Najmu zobowiązania Sprzedającego wobec Najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec Najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

v. majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomościach, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim prawa te będą posiadane przez Sprzedającego i w zakresie w jakim Sprzedający jest upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;

vi. własność nośników (materiały, akta i pliki), na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

vii. znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną dotyczącą przedmiotu Transakcji:

- wszystkie Umowy Najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe Najemców (jeśli ich okazanie ich kopii jest przewidziane w Umowach Najmu);

- dokumenty związane z zarządzaniem Budynkami, analizą regulowania zobowiązań przez Najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

viii. prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

ix. prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntami, zapewniających funkcjonowanie Budynków, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, w tym również przyłącza wody, kanalizacji deszczowej i sanitarnej (o ile znajdują się poza Gruntami).

hh. Niezależnie od powyższego, w wyniku planowanego zawarcia Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji Sprzedający zobowiąże się wydać wszelkie dokumenty będące w posiadaniu Sprzedającego, określone szczegółowo w ramach Umowy Sprzedaży, dotyczące nabycia Nieruchomości, w tym m.in. wypisy notarialne umów nabycia, jak również oryginały lub kopie poświadczone notarialnie za zgodność z oryginałem dokumentacji związanej z wszelkimi postępowaniami w zakresie procesu budowlanego dotyczącymi Nieruchomości (w szczególności decyzje o pozwoleniu na budowę, decyzje o pozwoleniu na użytkowanie) oraz oryginały dokumentacji prowadzonej dla Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości zgodnie z wymogami prawa budowlanego (w tym karty gwarancyjne, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje ich systemu przeciwpożarowego, książki obiektów, dokumentację związaną z okresowymi przeglądami itp.) i świadectwo charakterystyki energetycznej. Szczegółową listę wydanych elementów w związku z Umową Sprzedaży będzie określał załącznik do Umowy Sprzedaży.

ii. W celu uniknięcia wątpliwości Strony wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu. W przypadku występowania ograniczeń w przenoszalności danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Sprzedającego do spowodowania przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

jj. W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Sprzedający udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

kk. Strony zakładają, że w ramach realizacji planowanej Transakcji Umowy Mediowe nie zostaną przeniesione na Nabywcę. W efekcie, po Transakcji Nabywca zawrze we własnym imieniu nowe umowy, m.in. na dostawę energii elektrycznej, gazu i ciepła. Wyjątek mogą stanowić umowy, które nie mogą być skutecznie rozwiązane przez Sprzedającego przed dniem realizacji Transakcji lub ich wypowiedzenie albo rozwiązanie byłoby ekonomicznie niekorzystne z perspektywy Sprzedającego - w tym zakresie dojdzie do cesji praw i obowiązków z nich wynikających na rzecz Nabywcy.

ll. Na mocy postanowień Umowy Sprzedaży Strony mogą również określić w zakresie Umów Mediowych szczegółowe zasady rozliczeń kosztów mediów oraz zasad współpracy na potrzeby zapewnienia nieprzerwanej ich dostawy w okresie przejściowym - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Strony ustalą ponadto zasady powiadomienia Najemców o zmianie wynajmującego w ramach Umów Najmu, o przeniesieniu praw z Kaucji Zabezpieczających oraz w zakresie stosownego zawiadomienia wystawcy co do przeniesienia Gwarancji Najemców oraz innych wystawców dokumentów zabezpieczeń.

mm. Wnioskodawcy podkreślają, że przedmiotem Transakcji nie będzie:

i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego);

ii. strona internetowa Sprzedającego, znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne Sprzedającego;

iii. umowy zawarte ze współpracownikami Sprzedającego, w tym z osobami zarządzającymi dotychczasową działalnością Sprzedającego, warunki tzw. umowy marketingowej, z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego, lub im podobne;

iv. wierzytelności pieniężne;

v. zobowiązania Sprzedającego (z zastrzeżeniem jak wyżej, dotyczącym zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu, lub umów o roboty budowlane w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców), w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, np. związane z rozliczeniami publicznoprawnymi, zobowiązania cywilnoprawne;

vi. prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług np. usług ochrony, usług sprzątania, usług monitoringu pożarowego (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

vii. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie Nieruchomością;

viii. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie aktywami Sprzedającego;

ix. wartości niematerialne i prawne, w tym oprogramowania, z wyjątkiem praw wskazanych w pkt v lit. ii;

x. środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

xi. prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

xii. dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopie ksiąg rachunkowych i kopie dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopie dokumentów podatkowych Sprzedającego;

xiii. ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości;

xiv. know-how Sprzedającego - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

xv. drukarki fiskalne zarejestrowane na Sprzedającego;

xvi. księgi rachunkowe Sprzedającego;

xvii. umowy operacyjne związane z działalnością Nieruchomości, w tym Budynków, przykładowo dot. usług ochrony, monitoringu, utrzymania czystości, konserwacji sprzętu, etc. (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

xviii. prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów, w tym Umów Mediowych (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

xix. prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na Najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

xx. jakiekolwiek toczące się lub zagrażające spory dotyczące Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników);

xxi. prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;

xxii. koncesje, licencje i zezwolenia;

xxiii. dokumenty związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz procesem inwestycyjnym związanym z realizacją Budynków i Budowli.

nn. Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy na podstawie art. 23¹ Ustawy z dnia 1 stycznia 1975 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2025 r., poz. 277 ze zm.).

oo. Na dzień dokonania planowanej Transakcji:

i. przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie wyodrębniony organizacyjnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze;

ii. przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie przeznaczony do wykonywania odrębnych funkcji (zadań gospodarczych) od funkcji (zadań gospodarczych) wykonywanych w ramach całego przedsiębiorstwa Sprzedającego;

iii. Sprzedający przygotowuje rachunek zysków i strat oraz bilans jedynie w zakresie całej swojej działalności - a nie dla poszczególnych jej elementów. Sprzedający zastrzega jednak, że przedmiot Transakcji stanowi jego główne aktywo, przez co ww. rachunek zysków i strat oraz bilans odnoszą się właśnie do niego.

pp. Po dokonaniu Transakcji Nabywca podejmie działania pozwalające na prowadzenie własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT przy użyciu Nieruchomości polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (w szczególności w Budynków) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty. W szczególności, jak wskazano wyżej, Nabywca planuje zawrzeć we własnym imieniu odrębne umowy na dostawę mediów oraz inne umowy na usługi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.

qq. Działalność Nabywcy z wykorzystaniem Nieruchomość polegać będzie na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i niepodlegających zwolnieniu z tego podatku. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości na cele mieszkalne.

rr. Nabywca w zależności od ostatecznych potrzeb i decyzji zaangażuje własnych pracowników/współpracowników do obsługi Nieruchomości w tym do jej zarządzania, jak również zawrze inne niezbędne umowy.

ss. Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy.

tt. Strony planują przeprowadzić Transakcję do 12 września 2026 r., tj. przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości.

uu. Na podstawie Umowy Sprzedaży Nabywca zapłaci Sprzedającemu cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena będzie jedynym wynagrodzeniem należnym Sprzedającemu na podstawie Umowy Sprzedaży, w związku ze zbyciem Nieruchomości. Kwota VAT należna od ceny będzie płatna w PLN, z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności, zgodnie z art. 108a ust. 3 ustawy o VAT.

vv. Strony Transakcji dokonają rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, wg. ustalonych procedur.

ww. W Umowie Sprzedaży Sprzedający udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Budynków, Budowli, Umów Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, Umów Najmu, ksiąg prowadzonych przez zarządcę w odniesieniu do Nieruchomości, podręczników i instrukcji dotyczących eksploatacji Nieruchomości, dokumentacji projektowej i planów Nieruchomości, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej.

xx. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę fakturę VAT. Strony dopuszczają możliwość podziału całościowego wynagrodzenia za Nieruchomość na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Grunty, Budynki, Budowle.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Budynki handlowo-usługowe, które tworzą centrum funkcjonujące pod nazwą „(…)”, znajdują się na następujących działkach:

(…), ul. (…):

- Budynek 1 - (…) - A/4, A/5;

- Budynek 2 - (…) - A/5;

- Budynek 3 - (…) - A/5, A/2;

- Budynek 4 - (…) - A/2, A/1;

- Budynek 5 - (…) - A/1, A/6;

- Budynek 6 - (…) - A/1, A/6, A/7;

- Market budowlany - (…) - A/7, A/8;

Budynki stanowią park handlowy, który użytkowany jest przez wiele podmiotów. Wszystkie powierzchnie Budynków przeznaczone pod wynajem zostały już oddane do użytkowania pierwszym użytkownikom.

Od momentu oddania pierwszym użytkownikom wszystkich powierzchni Budynków przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Wskazali też Państwo, które z obiektów stanowią budowle, a które stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane:

- parkingi lub place manewrowe - zlokalizowane na wszystkich działkach wchodzących w skład Nieruchomości - urządzenia budowlane służące Budynkom;

- drogi wewnętrzne - zlokalizowane na wszystkich działkach wchodzących w skład Nieruchomości - urządzenia budowlane służące Budynkom;

- pylon reklamowy - zlokalizowany na działkach: A/3 i A/6 - budowla;

- 6 masztów reklamowych - zlokalizowanych na działce A/6 - budowla;

- instalacja elektryczna - zlokalizowana na działkach: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/7, A/8 - budowla;

- trafostacja - zlokalizowana na działkach: A/1 i A/5 - budowla;

- sieć wodociągowa - zlokalizowana na działkach: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8 - budowla;

- sieć kanalizacji deszczowej, w tym zbiornik retencyjny zlokalizowany na ogrodzonej działce A/1 - przy czym sieć zlokalizowana jest na działkach: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/29 - budowla;

- sieć kanalizacji sanitarnej - zlokalizowana na działkach: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8 - budowla;

- instalacje o charakterze wewnętrznym, tj. w postaci instalacji:

- gazowej - zlokalizowana na działkach A/1, A/2, A/4, A/5 i A/6 - budowla;

- ciepłowniczej - zlokalizowana na działkach o numerach ewidencyjnych: A/6, A/7, A/8, A/29 - budowla;

- telekomunikacyjnej - zlokalizowana na działkach o numerach: A/1, A/2, A/4, A/5, A/6 - budowla.

Strukturę w zakresie władztwa nad sieciami lub instalacjami, na te należące do Wnioskodawcy (zbywcy) oraz należące do innych podmiotów, a w szczególności gestorów mediów (pozostające poza zakresem Transakcji) wskazuje podział przedstawiony w formie tabelarycznej poniżej gdzie literą „X” zaznaczone jest przyporządkowanie sieci.

Sieć

Elektroenergetyczna

Sieć

Wodociągowa

Sieć

Kanalizacji deszczowej

Sieć

Kanalizacji sanitarnej

Instalacja

gazowa

Instalacja

ciepłownicza

Instalacja

telekomunikacyjna

Działka

Wnioskodawca

Inni (np. gestorzy mediów)

Wnioskodawca

Inni (np. gestorzy mediów)

Wnioskodawca

Inni (np. gestorzy mediów)

Wnioskodawca

Inni (np. gestorzy mediów)

Wnioskodawca

Inni (np. gestorzy mediów)

Wnioskodawca

Inni (np. gestorzy mediów)

Wnioskodawca

Inni (np. gestorzy mediów)

A/1

A/2

A/3

A/4

A/5

A/6

A/7

A/8

A/29

Wszystkie wymienione w powyższej tabeli sieci/instalacje (tj. sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji sanitarnej, instalacja gazowa, instalacja ciepłownicza oraz instalacja telekomunikacyjna) stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Następujące naniesienia, stanowiące w Państwa ocenie urządzenia budowlane służące Budynkom, funkcjonalnie stanowią część składową Budynków:

a) parkingi lub place manewrowe;

b) drogi wewnętrzne.

W rozumieniu Kodeksu cywilnego Budowle wskazane wyżej w odpowiedzi na wezwanie nie są częścią składową Budynków.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie jak we wniosku)

1. Czy dostawa Nieruchomości, wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jako dostawa dla której nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT?

3. Czy w przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

b) zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie jak we wniosku)

W opinii Wnioskodawców:

1. Dostawa Nieruchomości, wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

2. Dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jako dostawa dla której nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

3. W przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

b) zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1:

Uwagi wstępne

a. W celu rozstrzygnięcia, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie (i) czy będzie się mieściła w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, oraz (ii) czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdą w tym wypadku zastosowania.

b. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Jednocześnie zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

c. Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o tym czy Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

d. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy opisana w zdarzeniu przyszłym planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być traktowana jako dostawa towarów, opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa i ZCP na gruncie ustawodawstwa i w świetle orzecznictwa krajowego i unijnego.

Definicja przedsiębiorstwa

e. Definicja pojęcia „przedsiębiorstwa” nie została zawarta w ustawie o VAT. Dla celów VAT należy stosować definicję „przedsiębiorstwa” wskazaną w Kodeksie cywilnym, co potwierdzone zostało zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak również na gruncie utrwalonej praktyki organów podatkowych.

f. Pojęcie „przedsiębiorstwa” zostało zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

ii. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

iii. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

iv. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

v. koncesje, licencje i zezwolenia;

vi. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

vii. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

viii. tajemnice przedsiębiorstwa;

ix. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

g. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, ale przede wszystkim ich zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz akcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne.

h. Zastosowanie w przedmiotowym katalogu wyrażenia „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi jedynie przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Należy podkreślić, że nie każde działające w przestrzeni gospodarczej przedsiębiorstwo musi składać się ze wszystkich elementów, które zostały wymienione przez ustawodawcę w katalogu otwartym zawartym w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (część z tych elementów może bowiem w danym przedsiębiorstwie nie istnieć). Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wnioskodawców, jedynie w sytuacji gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym), stanowiące zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, zostałyby przekazane Nabywcy w ramach Transakcji, można mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

Definicja ZCP

i. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ZCP oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

j. Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w skład którego wchodzą zobowiązania, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

i. jest wyodrębniony organizacyjnie;

ii. jest wyodrębniony finansowo;

iii. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie); oraz

iv. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

k. Analiza dokonana powyżej znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, w szczególności w licznych interpretacjach przepisów prawa podatkowego
(zob. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 29 października 2025 r., znak 0113-KDIPT1-1.4012.935.2025.1.ŻR, z 10 października 2025 r., znak 0112-KDIL3.4012.554.2025.1.AK, z 28 sierpnia 2024 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.232.2024.2.PJ, z 30 października 2024 r., znak 0113-KDIPT1-2.4012.795.2025.1.AM, z 30 stycznia 2024 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.435.2023.3.PJ, z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.673.2023.1.KP, z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.632.2023.3.ESZ).

l. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

m. Zgodnie z utrwaloną praktyką interpretacyjną i orzeczniczą, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział. Należy jednak podkreślić, że wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny (tj. wynikać np. z praktyki panującej w przedsiębiorstwie) i niekoniecznie musi zostać potwierdzone w formalnym dokumencie (np. regulaminie czy statucie). Formalne wyodrębnienie właściwe jest jednak dla celów dowodowych (por. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 19 stycznia 2024 r., znak 0111- KDIB3-2.4012.6A.2023.3.AR, z 5 grudnia 2023 r., znak 0112-KDIL1-1.4012.508.2023.2.EB, z 21 lipca 2023 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.319.2023.2.AB, z 28 kwietnia 2023 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.28.2023.2.MAT, z 12 października 2022 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.373.2022.1.JSU).

n. Wyodrębnienie finansowe oznacza zaś sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanego zespołu składników (tj. do ZCP). Przy czym nie oznacza to, że ZCP powinna ograniczać się wyłączenie do zespołu składników posiadających cechy samodzielności finansowej (por. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 lutego 2024 r., znak 0114- KDIP1-1.4012.729.2023.2.MŻ, z 26 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.700.2023.3.AWY).

o. Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się zaś w zdolności do realizacji określonych zadań gospodarczych w ramach takiej całości składników majątkowych, która zdolna jest do prowadzenia działalności gospodarczej, realizując te zadania jak samodzielne przedsiębiorstwo.

p. W tym zakresie wskazać można na następujące kryteria oceny, czy dana transakcja zbycia składników majątku stanowi zbycie ZCP (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2093/18, z 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1204/16 czy z 23 listopada 2017 r., sygn. I FSK 327/16 oraz wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) z 7 września 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 534/21 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) z 17 lutego 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 877/21):

i. brak konieczności podejmowania po nabyciu dodatkowych czynności faktycznych przez nabywcę, niezbędnych do dalszego prowadzenia działalności; oraz

ii. stanowienie przez sprzedawane składniki majątku pewnego zespołu, rozumiane jako pozostawanie we wzajemnych relacjach pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej w formie odrębnego i samodzielnego przedsiębiorstwa.

q. Na te same kryteria wskazuje również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych przez siebie interpretacjach (zob. przykładowo interpretacje cytowane w poprzednim akapicie).

r. W tym zakresie w doktrynie prawa podatkowego wskazuje się zarazem na hipotetyczną możliwość samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych przez zespół składników będący przedmiotem transakcji.

s. Niezależnie, w praktyce, podnosi się, że na moment dokonania ewentualnej transakcji, ww. wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi już istnieć w ramach przedsiębiorstwa zbywcy. Oznacza to, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo następczo, tj. dopiero po przeniesieniu ich własności na nabywcę. Takie podejście prezentowane jest również w orzecznictwie. Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2022 r., sygn. akt I FSK 1333/22, podkreślono, że: „[…] stwierdzenie, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Nie chodzi tu zatem o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań będzie mógł funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze […]. Oznacza to, że zespół tych składników powinien być już wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, tj. w przedsiębiorstwie zbywcy […]”. Analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny wypowiadał się również w przeszłości, m.in. w wyroku z 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 327/16, gdzie wskazano, że „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości według objaśnień Ministra Finansów

t. 11 grudnia 2018 r., Minister Finansów wydał objaśnienia dotyczące sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”), zawierające katalog okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych, tj. nieruchomości przeznaczonych do celów działalności gospodarczej generujących przychody głównie z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

u. Zgodnie z Objaśnieniami, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji; oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

v. Bazując na Objaśnieniach należy uznać, że zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części będzie przede wszystkim transakcja, w której, w momencie jej dokonania, są spełnione łącznie następujące warunki:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników majątku umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności; przy czym, dla oceny analizowanego kryterium należy wziąć pod uwagę, czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez sprzedającego bez konieczności:

a. angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

b. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji;

w. Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

x. Objaśnienia dają również wskazówki interpretacyjne dotyczące oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

y. Ponadto, zgodnie z Objaśnieniami, przesłanką, która pozwala stwierdzić, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez sprzedającego, jest sytuacja, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Przykładem takiej okoliczności jest samodzielne zawarcie przez nabywcę umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz sprzedającego. Jak wskazano w Objaśnieniach, wystarczający jest fakt, że nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej sprzedającego.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby VAT

z. Na podstawie przytoczonych powyżej Objaśnień oraz przepisów prawa wraz z ich interpretacją przez polskie sądy administracyjne oraz Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, i polskie organy podatkowe można sformułować następujący katalog kryteriów, które powinna spełniać sprzedaż nieruchomości, aby można ją było uznać za dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części:

1. przenoszony na nabywcę zespół składników majątku posiada zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

aa. W tym świetle należy wskazać w pierwszej kolejności, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi i nie będzie stanowiła masy majątkowej wydzielonej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym obecnie przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiałaby funkcjonowanie tej masy majątkowej jako niezależnego przedsiębiorstwa realizującego przypisane mu zadania gospodarcze.

bb. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego przedmiot planowanej Transakcji nie jest i nie będzie na moment jej dokonywania wyodrębniony organizacyjnie (w tym szczególności w drodze statutu, regulaminu wewnętrznego, uchwały czy decyzji) oraz finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

cc. Nie sposób również przyjąć, że omawiany zespół składników majątkowych składających się na Nieruchomość jest lub będzie wyodrębniony finansowo. Przez takie wyodrębnienie nie sposób bowiem uznać samego faktu, że Sprzedający przygotowuje jeden rachunek zysków i strat oraz bilans dot. przedmiotu Transakcji. Sprzedający podkreśla, że przedmiot Transakcji stanowi jego główne aktywo, przez co ww. rachunek zysków i strat oraz bilans w istocie odnoszą się właśnie do niego.

dd. Analiza elementów wchodzących w skład planowanej Transakcji nie pozwala również na uznanie, że jej przedmiot spełniał będzie kryterium funkcjonalności, w tym odznacza się samodzielnością pozwalającą na prowadzenie (kontynuowanie) działalności w oparciu o przyjęte składniki majątkowe.

ee. Należy zauważyć, że zgodnie z wolą Stron przedmiotem Transakcji będzie nabycie przez Nabywcę prawa użytkowania wieczystego Gruntów wraz z prawem własności zlokalizowanych na Nieruchomości Budynków i Budowli oraz towarzyszącymi prawami, w sposób szczegółowo opisany w opisie zdarzenia przyszłego.

ff. Zespół składników majątku Sprzedającego będący przedmiotem Transakcji nie będzie posiadał wystarczającego zaplecza umożliwiającego Nabywcy kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i nie będzie wystarczający do prowadzenia tej działalności przez Nabywcę. Należy zauważyć, że prócz przeniesienia na Nabywcę:

i. wszystkich przysługujących Sprzedającemu praw i obowiązków wynikających z Umów Najmu oraz Kaucji Zabezpieczających;

ii. uprawnień i obowiązków wynikających z Gwarancji Najemców;

iii. uprawnień z rękojmi przysługujących Sprzedającemu;

iv. praw autorskich;

v. dalszych upoważnień do wykonywania przez Nabywcę autorskich praw osobistych w postaci praw autorskich,

- intencją Stron nie będzie przeniesienie innych składników majątkowych.

gg. W efekcie, przedmiotem Transakcji nie będą m.in. następujące elementy:

i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego);

ii. strona internetowa Sprzedającego, znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne Sprzedającego;

iv. wierzytelności pieniężne;

vii. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie Nieruchomością;

viii. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie aktywami Sprzedającego;

ix. wartości niematerialne i prawne, w tym oprogramowania, z wyjątkiem praw wskazanych w pkt v lit. ii;

x. środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

xi. prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

xiii. ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości;

xv. drukarki fiskalne zarejestrowane na Sprzedającego;

xvi. księgi rachunkowe Sprzedającego;

xx. jakiekolwiek toczące się lub zagrażające spory dotyczące Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników);

xxi. prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;

xxii. koncesje, licencje i zezwolenia;

xxiii. dokumenty związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz procesem inwestycyjnym związanym z realizacją Budynków i Budowli.

hh. Jak wskazano przy tym w opisie zdarzenia przyszłego w efekcie Transakcji Nabywca nie zostanie stroną umów z pracownikami zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy, ponieważ w jej wyniku nie dojdzie do przejścia zakładu pracy.

ii. W efekcie, przenoszonemu zespołowi składników majątkowych nie sposób będzie przypisać odpowiedniej samodzielności, która - w ujęciu funkcjonalnym - pozwoliłaby na samodzielne prowadzenie dotychczasowej działalności Sprzedającego przy użyciu omawianych składników.

jj. Należy zwrócić uwagę, że zespół składników będący przedmiotem Transakcji nie będzie zawierał składników pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego bez konieczności:

1) angażowania przez Nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji; lub

2) podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

kk. W praktyce zatem, choć Nabywca nabędzie Nieruchomość, co do której zawarte są już Umowy Najmu, docelowy skład najemców Nieruchomości może ulec rozszerzeniu w celu szerszego czerpania zysków z Nieruchomości, przy czym w takim wypadku Nabywca sam zmuszony będzie podjąć kroki w celu pozyskania nowych najemców. Zwrócić należy uwagę, że na Nabywcę nie zostaną przeniesione bowiem wartości niematerialnie i prawne w postaci baz klienckich czy know-how w tym zakresie.

ll. Ponadto, mając na względzie treść Objaśnień w ramach Transakcji, na Kupującego nie przejdą m.in.:

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

mm. W efekcie, zdaniem Wnioskodawców, w okolicznościach sprawy nie będzie spełniona zasadnicza przesłanka dla uznania, że przedmiot Transakcji będzie spełniał kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego zgodnie z treścią Objaśnień.

nn. Wnioskodawcy zwracają uwagę, że Nabywca - w ramach swojej działalności - nie będzie kontynuował działalności prowadzonej na moment przeprowadzenia Transakcji przez Sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących jej przedmiotem.

oo. Odnosząc się do przesłanki zamiaru kontynuowania dotychczasowej działalności, należy zwrócić uwagę na odmienne przedmioty działalności obu Stron. Działalność Sprzedającego skupia się zasadniczo na realizacji poszczególnych projektów inwestycyjnych polegających na działalności związanej z komercjalizacją powierzchni usługowo-handlowych poprzez nabycia nieruchomości, przeprowadzenia budowy, przebudowy czy też rozbudowy budynków handlowo-usługowych, wraz z oddaniem ich w najem. Nabywca zaś, prowadzi działalność zasadniczo w zakresie wynajmu komercyjnego nieruchomości.

pp. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej zasadniczo w ramach działalności polegającej na oddaniu jej w wynajem, tj. prowadzona przez Nabywcę działalność gospodarcza ma docelowo generować przychody głównie z oddania w najem poszczególnych części Nieruchomości do komercyjnego użytku, które to przychody będą generowane w ramach działalności opodatkowanej.

qq. W tym celu, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca podejmie działania pozwalające na prowadzenie własnej działalności przy użyciu Nieruchomości. W szczególności, jak wskazano wyżej, Nabywca zawrze we własnym imieniu odrębne umowy na dostawę mediów. Wyjątek mogą stanowić umowy, które nie mogą być skutecznie rozwiązane przez Sprzedającego przed dniem realizacji Transakcji lub ich wypowiedzenie albo rozwiązanie byłoby ekonomicznie niekorzystne z perspektywy Sprzedającego- w tym zakresie dojdzie do cesji praw i obowiązków z nich wynikających na rzecz Nabywcy.

rr. Nabywca w efekcie realizacji planowanej Transakcji nie będzie kontynuować działalności Sprzedającego, mimo formalnej kontynuacji części działalności Sprzedającego w zakresie wynajmu Nieruchomości obecnym najemcom. Należy przy tym podkreślić, że choć Sprzedający również czerpie zyski z tytułu zawartych Umów Najmu, z perspektywy jego działalności, zyski te mają charakter poboczny, a głównym celem ich zawarcia jest skomercjalizowanie Nieruchomości, a więc jej uatrakcyjnienie z perspektywy potencjalnych nabywców (w tym Nabywcy). Takie działania zaś są standardowym podejściem na rynku, mającym na celu maksymalizację zysków związanych ze sprzedażą (już skomercjalizowanej - tj. wynajętej) nieruchomości. Dla Nabywcy natomiast przychody z Umów Najmu będą zasadniczym źródłem przychodu związanym z Nieruchomością.

ss. W świetle powyższego, choć formalnie zachowana zostanie w wyniku realizacji planowanej Transakcji ciągłość na poziomie Umów Najmu, w praktyce dojdzie do jej przerwania na poziomie dotychczasowej działalności Sprzedającego.

tt. W efekcie, skoro przedmiot Transakcji nie będzie mógł zostać uznany za ZCP ani przedsiębiorstwo, nie będzie podlegał wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 i zdaniem Wnioskodawców będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

uu. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

vv. W efekcie powyższej analizy uznać należy, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, będzie stanowiła na moment jej dokonania towar w rozumieniu w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

ww. Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych i nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani ZCP w myśl zawartej definicji w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tym samym do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Natomiast, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2:

Zasady opodatkowania Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich Budynkami, Budowlami oraz innymi naniesieniami

a. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W takim wypadku bowiem grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania VAT, wliczając w to grunt oddany w użytkowanie wieczyste, co znajduje potwierdzenie również w ramach wydawanych interpretacji przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (por. przykładowo interpretacja z 14 czerwca 2023 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.182.2023.2.MPA).

b. W efekcie, skutki podatkowe odnoszące się do Budynków lub Budowli powinny być odniesione stosownie do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntów w ramach planowanej Transakcji.

c. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

d. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

e. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

f. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

g. Zarazem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

h. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

i. Aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części, poszczególne elementy definicji pierwszego zasiedlenia muszą wystąpić łącznie, to jest:

a) musi wystąpić oddanie do użytkowania (lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, albo

b) musi wystąpić oddanie do użytkowania (lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu.

Zasady opodatkowania dostawy Nieruchomości

Brak zastosowania do dostawy Nieruchomości 1 zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

j. Do dostawy Budynków oraz Budowli, wchodzących w skład Nieruchomości, nie znajdzie zastosowania norma prawna zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż:

i. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntów wraz z prawem własności znajdujących się na nich Budynków oraz Budowli będących wtedy w trakcie budowy, jak również w związku z wydatkami poniesionymi na zakończenie budowy;

ii. Nieruchomość nie była i nie będzie na moment realizacji Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Brak zastosowania do dostawy Nieruchomości 1 zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

k. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

l. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego zgodnie z treścią MPZP, Nieruchomość położona jest w całości w obszarze oznaczonym symbolami „U” oraz „UC/E” tj. tereny zabudowy usługowej, tereny handlu i usług w obiektach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², stacje transformatorowe.

m. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego na Gruntach wchodzących w skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji znajdują się Budynki oraz Budowle.

n. Na marginesie Wnioskodawcy wskazują, że Grunty wchodzące w skład Nieruchomości zlokalizowane są na obszarze przeznaczonym pod zabudowę i stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Oznacza to, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie podlega zwolnieniu z VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

o. Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż przedmiotem Transakcji (dostawy) w tym zakresie będą wyłącznie tereny zabudowane.

Brak zastosowanie do Transakcji zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz pkt 10a ustawy o VAT

p. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający nabył Nieruchomość tj.:

1) prawo własności Budynków oraz Budowli w trakcie budowy oraz,

2) prawo użytkowania wieczystego Gruntów dnia 21 lutego 2024 r. na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego Rep A (…) z (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

q. Zakończenia budowy Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpiło w listopadzie 2024 r. Budynki i Budowle zostały oddane do użytkowania na podstawie:

i. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nr (…) z (…) 2024 r - w zakresie 6 budynków handlowo-usługowych stanowiących centrum handlowo- usługowe „(…)”, oraz

ii. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nr (…) z (…) 2024 r. - w zakresie marketu budowlanego „(…)”.

r. Budynki i Budowle zostały przyjęte do użytkowania na potrzeby własne przez Sprzedającego jako środki trwałe w listopadzie 2024 r. i od tamtej pory były i są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na wynajmie, podlegającej opodatkowaniu VAT. Powierzchnie wynajęte były przekazywane i odbierane przez Najemców począwszy od 12 września 2024.

s. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję do 12 września 2026 r., tj. przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości.

t. W związku z powyższym zważając na okoliczność, że od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o VAT - co w opinii Sprzedającego miało miejsce najwcześniej we wrześniu 2024 r. - do dnia planowanej Transakcji nie upłyną dwa lata, drugi z warunków wyłączających stosowanie zwolnienia z opodatkowania przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie spełniony - dostawa Nieruchomości nastąpi w okresie krótszym niż dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie ww. regulacji.

u. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi przez niego w związku z budową Budynków i Budowli.

v. Jednocześnie od daty zakończenia budowy Budynków Sprzedający nie poniósł i do daty planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

w. W związku z tym, pierwszy z warunków przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie spełniony, a w konsekwencji dostawa Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budowlami nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie ww. regulacji.

x. Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych. W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania na gruncie:

a) art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu Gruntów oraz naniesień będących wtedy w trakcie budowy, a nabytą nieruchomość wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych (a więc nie wykorzystywał jej wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z VAT);

b) art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ dostawa Nieruchomości nastąpi przed upływem 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia,

c) art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynków i Budowli.

Opodatkowanie dostawy Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budowlami - podsumowanie

y. Podsumowując powyższe, dostawa Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami i Budowlami będzie opodatkowana VAT na zasadach ogólnych i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

z. Tym samym w przypadku dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie do niej zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, w tym te wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 czy pkt 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 3:

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego - w przypadku gdy Transakcja będzie opodatkowana VAT.

a. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

b. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

c. Zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT, która zostanie naliczona w związku z planowaną dostawą towarów w ramach Transakcji, w myśl art. 86 ust. 1, ust. 10, 10b pkt 1 oraz ust. 13 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy:

1) elementy przedmiotu planowanej Transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, oraz

2) elementy przedmiotu planowanej Transakcji, w tym dostawa Budynków wraz ze znajdującymi się na niej Budowlami będą podlegały opodatkowaniu VAT.

d. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Transakcja dokonana będzie wyłącznie w celu prowadzenia opodatkowanej VAT działalności gospodarczej Nabywcy.

e. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do działalności opodatkowanej zasadniczo poprzez oddanie poszczególnych części Nieruchomości w najem. W praktyce, wszystkie elementy Transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do planowanej działalności opodatkowanej VAT i niezwolnione z tego podatku, tj. jako nie mieszcząca się w katalogu zwolnień, o którym mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

f. Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. W szczególności, objęta przedmiotem Transakcji dostawa Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami i Budowlami nie będzie podlegała żadnemu z obligatoryjnych zwolnień z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

g. Zatem, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 oraz 2, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały zastosowania.

h. W świetle powyższego, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, tj. dostawy Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami i Budowlami, jako czynności opodatkowanej VAT, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

i. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzymał od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Nabywcy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Nabywcy istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

j. Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska co do opodatkowania Transakcji VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Nabywcy w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca nabył prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej, kompleksem 6 budynków przeznaczonych do prowadzenia sprzedaży detalicznej o łącznej powierzchni użytkowej około (…) tys. m², które tworzą centrum handlowo-usługowe funkcjonujące pod nazwą „(…)”, budynkiem stanowiącym market budowlany o powierzchni użytkowej około (…) tys. m² funkcjonującym pod marką „(…)” oraz innymi naniesieniami, wskazanymi we wniosku (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający planuje zawrzeć z Nabywcą umowę zbycia praw do Nieruchomości, na mocy której przeniesie na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawa własności Budynków i Budowli. Przedmiotem Transakcji mogą być również należące do Sprzedającego ewentualne naniesienia znajdujące się poza Gruntami, zapewniające funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki.

Nieruchomość jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Sprzedający, zawartych z podmiotami prowadzącymi działalność handlową lub usługową z wykorzystaniem Budynków. Wynajem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego i zasadniczo jego jedyne źródło przychodu. Co do zasady zatem Sprzedający nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością w zakresie wynajmu Budynków. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Sprzedający ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, itd. Również zobowiązania Sprzedającego są związane z działalnością Sprzedającego w zakresie wynajmu Budynków i obejmują również finansowanie zaciągnięte w banku m.in. w celu realizacji powyższej inwestycji (budowy Budynków i Budowli) na Gruncie.

Zgodnie z zamiarem Nabywcy, będzie on kontynuował umowy najmu z dotychczasowymi najemcami Budynków.

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Sprzedającego w stosunek najmu wynikający z Umów Najmu Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z nich wynikające), ewentualnie prawa i obowiązki z danej Umowy Najmu zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Nabywcę w przypadku powierzchni najmu, która nie została jeszcze wydana Najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja).

Sprzedający, w efekcie zawarcia planowanej Umowy Sprzedaży, przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę następujące prawa i obowiązki oraz dokumentację:

- wszystkie przysługujące Sprzedającemu prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji) oraz Kaucji Zabezpieczających;

- uprawnienia i obowiązki wynikające z Gwarancji Najemców oraz inne zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemców takie jak oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

- uprawnienia i obowiązki związane z odpowiedzialnością wykonawców robót budowlanych za jakość i prawidłowość robót związanych z budową i wykończeniem Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości oraz prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót w tym gwarancje bankowe oraz kaucje gotówkowe dostarczone przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują);

- wynikające z przenoszonych Umów Najmu zobowiązania Sprzedającego wobec Najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec Najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

- majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomościach, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim prawa te będą posiadane przez Sprzedającego i w zakresie w jakim Sprzedający jest upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;

- własność nośników (materiały, akta i pliki), na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

- znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną dotycząca przedmiotu Transakcji:

-prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

- prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntami, zapewniających funkcjonowanie Budynków, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, w tym również przyłącza wody, kanalizacji deszczowej i sanitarnej (o ile znajdują się poza Gruntami). Zbywca przeniesie również w ramach Transakcji na Nabywcę prawa do znaku „...”, po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego znaku.

Niezależnie od powyższego, w wyniku planowanego zawarcia Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji Sprzedający zobowiąże się wydać wszelkie dokumenty będące w posiadaniu Sprzedającego, określone szczegółowo w ramach Umowy Sprzedaży, dotyczące nabycia Nieruchomości, w tym m.in. wypisy notarialne umów nabycia, jak również oryginały lub kopie poświadczone notarialnie za zgodność z oryginałem dokumentacji związanej z wszelkimi postępowaniami w zakresie procesu budowlanego dotyczącymi Nieruchomości (w szczególności decyzje o pozwoleniu na budowę, decyzje o pozwoleniu na użytkowanie) oraz oryginały dokumentacji prowadzonej dla Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości zgodnie z wymogami prawa budowlanego (w tym karty gwarancyjne, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje ich systemu przeciwpożarowego, książki obiektów, dokumentację związaną z okresowymi przeglądami itp.) i świadectwo charakterystyki energetycznej. Szczegółową listę wydanych elementów w związku z Umową Sprzedaży będzie określał załącznik do Umowy Sprzedaży.

Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu. W przypadku występowania ograniczeń w przenoszalności danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Sprzedającego do spowodowania przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Sprzedający udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

Strony zakładają, że w ramach realizacji planowanej Transakcji Umowy Mediowe nie zostaną przeniesione na Nabywcę. W efekcie, po Transakcji Nabywca zawrze we własnym imieniu nowe umowy, m.in. na dostawę energii elektrycznej, gazu i ciepła. Wyjątek mogą stanowić umowy, które nie mogą być skutecznie rozwiązane przez Sprzedającego przed dniem realizacji Transakcji lub ich wypowiedzenie albo rozwiązanie byłoby ekonomicznie niekorzystne z perspektywy Sprzedającego - w tym zakresie dojdzie do cesji praw i obowiązków z nich wynikających na rzecz Nabywcy.

Na mocy postanowień Umowy Sprzedaży Strony mogą również określić w zakresie Umów Mediowych szczegółowe zasady rozliczeń kosztów mediów oraz zasad współpracy na potrzeby zapewnienia nieprzerwanej ich dostawy w okresie przejściowym - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Strony ustalą ponadto zasady powiadomienia Najemców o zmianie wynajmującego w ramach Umów Najmu, o przeniesieniu praw z Kaucji Zabezpieczających oraz w zakresie stosownego zawiadomienia wystawcy co do przeniesienia Gwarancji Najemców oraz innych wystawców dokumentów zabezpieczeń.

W ramach Zbycia Nieruchomości, Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

- oznaczenie indywidualizuące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego);

- strona internetowa Sprzedającego, znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne Sprzedającego;

- umowy zawarte ze współpracownikami Sprzedającego, w tym z osobami zarządzającymi dotychczasową działalnością Sprzedającego, warunki tzw. umowy marketingowej, z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego, lub im podobne;

- wierzytelności pieniężne;

- zobowiązania Sprzedającego (z zastrzeżeniem dotyczącym zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu, lub umów o roboty budowlane w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców), w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, np. związane z rozliczeniami publicznoprawnymi, zobowiązania cywilnoprawne;

- prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług np. usług ochrony, usług sprzątania, usług monitoringu pożarowego (z zastrzeżeniem dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

- prawa i obowiązki z umów o zarządzanie Nieruchomością;

- prawa i obowiązki z umów o zarządzanie aktywami Sprzedającego;

- wartości niematerialne i prawne, w tym oprogramowania, z wyjątkiem praw wskazanych w pkt v lit. ii wniosku;

- środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

- prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

- dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopie ksiąg rachunkowych i kopie dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopie dokumentów podatkowych Sprzedającego;

- ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości;

- know-how Sprzedającego - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

- drukarki fiskalne zarejestrowane na Sprzedającego;

- księgi rachunkowe Sprzedającego;

- umowy operacyjne związane z działalnością Nieruchomości, w tym Budynków, przykładowo dot. usług ochrony, monitoringu, utrzymania czystości, konserwacji sprzętu, etc. (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

- prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów, w tym Umów Mediowych (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

- prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na Najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

- jakiekolwiek toczące się lub zagrażające spory dotyczące Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników);

- prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- dokumenty związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz procesem inwestycyjnym związanym z realizacją Budynków i Budowli.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy na podstawie art. 23¹ ustawy z dnia 1 stycznia 1975 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2025 r., poz. 277 ze zm.).

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem w opisie sprawy, że na dzień dokonania planowanej Transakcji przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie wyodrębniony organizacyjnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie przeznaczony do wykonywania odrębnych funkcji (zadań gospodarczych) od funkcji (zadań gospodarczych) wykonywanych w ramach całego przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający przygotowuje rachunek zysków i strat oraz bilans jedynie w zakresie całej swojej działalności - a nie dla poszczególnych jej elementów.

Wskazali Państwo również, że po dokonaniu Transakcji Nabywca podejmie działania pozwalające na prowadzenie własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT przy użyciu Nieruchomości polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (w szczególności w Budynków) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty. W szczególności, Nabywca planuje zawrzeć we własnym imieniu odrębne umowy na dostawę mediów oraz inne umowy na usługi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Nabywca w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej - na podstawie umów zawartych z dostawcami usług lub w oparciu o własne zasoby w szczególności zapewni:

a) zarządzanie Nieruchomością (property management);

b) zarządzanie aktywami (asset management);

c) dostawę mediów i usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości;

d) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Nabywca w zależności od ostatecznych potrzeb i decyzji zaangażuje własnych pracowników/współpracowników do obsługi Nieruchomości w tym do jej zarządzania, jak również zawrze inne niezbędne umowy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości, wraz z innymi elementami objętymi Transakcją nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania do tej Transakcji. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Trafnie więc Państwo wywiedli, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych i nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani ZCP w myśl zawartej definicji w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Natomiast, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że w skład nieruchomości nie wchodzi żadna działka, która nie jest zabudowana Budynkiem lub Budowlami. Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż będzie obejmowała wyłącznie grunty zabudowane.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość składa się z 9 działek ewidencyjnych gruntu: A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8 i A/29. Na Nieruchomości znajduje się 6 budynków handlowo-usługowych oraz market budowlany o łącznej powierzchni zabudowy około (…) tys. m². Budynki zlokalizowane na działkach o numerach ewidencyjnych: A/1, A/2, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8 i są wynajmowane przez podmioty trzecie w celach prowadzenia działalności handlowej lub usługowej.

Budynki handlowo-usługowe, które tworzą centrum funkcjonujące pod nazwą „...”, znajdują się na następujących działkach:

- Budynek 1 - A/4, A/5;

- Budynek 2 - A/5;

- Budynek 3 - A/5, A/2;

- Budynek 4 - A/2, A/1;

- Budynek 5 - A/1, A/6;

- Budynek 6 - A/1, A/6, A/7;

- Market budowlany - A/7, A/8.

Ponadto na Nieruchomości znajdują się zabudowania oraz infrastruktura towarzysząca, na które składają się budowle oraz urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tj.: