Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.968.2025.3.DK

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

19 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 24 lutego 2026 r. (wpływ 24 lutego 2026 r.).

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...);

 

Opis zdarzenia przyszłego

 

    a. (...) sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”; dalej łącznie ze Sprzedającym: „Strony” lub „Wnioskodawcy”) jest spółką kapitałową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i zamierza rozpocząć działalność opodatkowaną w zakresie wynajmu komercyjnego nieruchomości.

    b. Sprzedający jest spółką osobową utworzoną zgodnie z prawem polskim, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Profil działalności Sprzedającego obejmuje m.in. aktywność związaną z komercjalizacją powierzchni usługowo-handlowych poprzez nabycia gruntów i nieruchomości, przeprowadzenie budowy, przebudowy lub rozbudowy budynków handlowo-usługowych, wraz z oddaniem ich w najem (w ramach procesu komercjalizacji). Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik czynny VAT i prowadzi działalność opodatkowaną tym podatkiem.

    c. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej:

        i. kompleksem 4 budynków handlowo-usługowych o łącznej powierzchni zabudowy około (...) tys. m², które tworzą centrum handlowo-usługowe funkcjonujące pod nazwą „(...)”;

       ii. kompleksem 2 budynków handlowo-usługowych, o łącznej powierzchni zabudowy około (...) tys. m², stanowiących rozbudowę centrum handlowo- usługowego funkcjonującego pod nazwą „(...)”;

      iii. innymi naniesieniami opisanymi dalej w niniejszym wniosku,

położonej przy ulicach (...) oraz (...) w mieście (...), gmina (...), w powiecie (...), w województwie (...) (dalej: „Nieruchomość”).

    d. W skład Nieruchomości wchodzi łącznie 13 działek gruntu położonych w (...):

i. przy ul. (...), w obrębach (...), o numerach ewidencyjnych (dalej: „Grunt 1”):

- A/300, B/64, C/36, D/36, E/36, F/36, G/36 - objętych (...),

ii. przy ul. (...), w obrębie (...), o numerach ewidencyjnych
(dalej: „Grunt 2”):

- H/64, J/64 - objętych KW nr (...);

- K/64, L/64 - objętych KW nr (...) (Sprzedający w odniesieniu do tych działek jest współużytkownikiem wieczystym w udziale 8/20);

- M/64, N/64 - objętych (...) (Sprzedający w odniesieniu do tych działek jest współużytkownikiem wieczystym w udziale 8/20);

   - łącznie dalej: „Grunty”. Grunty są zabudowane budynkami handlowo-usługowymi, o których mowa w puncie powyżej, budowlami oraz urządzeniami budowlanymi.

    e. Działki o numerach ewidencyjnych:

i. K/64, N/64 oznaczone są w ewidencji gruntów symbolem: „Ba” (Tereny przemysłowe).

ii. L/64, M/64 oznaczone są w ewidencji gruntów symbolem: „Dr” (Drogi).

iii. A/300, B/64, C/36, D/36, E/36, F/36, G/36 oznaczone są w ewidencji gruntów symbolem „Bi” (Inne tereny zabudowane).

iv. H/64, J/64 oznaczone są w ewidencji gruntów symbolem „Bi” (Inne tereny budowlane).

     f. Nieruchomość posiada pełny, bezpośredni i nieograniczony prawem osoby trzeciej, odpowiedni pod względem technicznym dostęp do drogi publicznej.

    g. Grunty objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta (...), przyjętym uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (...) 2004 r., (z późniejszymi zmianami) opublikowanym w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) 2004 r. (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Grunty posiadają przeznaczenie oznakowane symbolami „P/P,G” - tereny produkcyjne z uzupełniającym przeznaczeniem m.in. na obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży do 2 000 m², oraz „KD” - tereny dróg publicznych.

    h. Na Nieruchomości znajduje się 6 budynków handlowo-usługowych o łącznej powierzchni zabudowy około 9,98 tys. m² (dalej: „Budynki”). Budynki zlokalizowane są na działkach o numerach ewidencyjnych: A/300, F/36, G/36, H/64, J/64 i są wynajmowane przez podmioty trzecie w celach prowadzenia działalności handlowej lub usługowej.

     i. Ponadto na Nieruchomości znajdują się zabudowania oraz infrastruktura towarzysząca, na które składają się budowle oraz urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 1 stycznia 1995 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.), tj.:

   i. parkingi i drogi wewnętrzne - zlokalizowane na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, D/36, E/36, H/64, J/64, K/64, M/64, N/64;

  ii. chodnik - zlokalizowany na działce nr L/64;

 iii. pylony reklamowe - zlokalizowane na działkach: G/36, H/64;

 iv. sieć elektroenergetyczna - zlokalizowana na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, C/36, H/64;

  v. trafostacja - zlokalizowana na działce: G/36;

 vi. sieć wodociągowa - zlokalizowana na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, E/36, H/64;

 vii. sieć kanalizacji deszczowej - zlokalizowana na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, H/64, J/64;

viii. sieć kanalizacji sanitarnej - zlokalizowana na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, H/64; 

                 - dalej: „Budowle”.

     j. Budynki i Budowle znajdujące się na Nieruchomości są trwale związane z Gruntami, zgodnie z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071; dalej: „Kodeks cywilny”). Z uwagi na okoliczność, że Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntów, Budynki, Budowle i inne naniesienia stanowią odrębne od Gruntów przedmioty własności.

    k. Dodatkowo należy zaznaczyć, że na Nieruchomości mogą znajdować się instalacje (sieci elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacji deszczowej, kanalizacji sanitarnej, telekomunikacyjne, lub gazowe) będące własnością podmiotów trzecich. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części wniosku).

     l. Podsumowując - Nieruchomość składa się z 13 działek ewidencyjnych gruntu, stanowiących Grunt 1 i Grunt 2, z których każda jest zabudowana Budynkiem bądź Budowlą. W skład Nieruchomości nie wchodzą niezabudowane działki gruntu. 

   m. Nieruchomość jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Sprzedający, zawartych z podmiotami prowadzącymi działalność handlową lub usługową (dalej: „Najemcy”) z wykorzystaniem Budynków - dalej: „Umowy Najmu”.

    n. Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynków (np. pomieszczenia techniczne) - ze względu na swoją naturę - nie są i mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz Najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i - stanowiąc ich integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT).

    o. W związku z Umowami Najmu istnieją również kaucje gwarancyjne wpłacone uprzednio przez Najemców na rzecz Sprzedającego pełniące funkcję zabezpieczenia (dalej: „Kaucje Zabezpieczające”). Dodatkowo część z Najemców udzieliła Sprzedającemu gwarancji korporacyjnych oraz dostarczyła gwarancje bankowe pełniące funkcję zabezpieczenia (dalej: „Gwarancje Najemców”).

    p. Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości jest również stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umów dotyczących bieżącego utrzymania/bieżącej obsługi i funkcjonowania Nieruchomości np. umów na dostawę mediów, zapewnienie czystości centrum handlowego czy umów w zakresie usług monitoringu i ochrony - dalej: „Umowy Mediowe”.

    q. Dodatkowo Sprzedający jest stroną umów ubezpieczenia Nieruchomości.

     r. Oprócz Umów Najmu oraz Umów Mediowych, Nieruchomość nie była oddana/udostępniona na jakiejkolwiek podstawie do korzystania osobom trzecim.

    s. Sprzedający planuje zawrzeć z Nabywcą umowę zbycia praw do Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na mocy której przeniesie na jego rzecz:

 i. prawa użytkowania wieczystego Gruntów;

ii. prawa własności Budynków i Budowli;

- dalej: „Transakcja”.

     t. Przedmiotem Transakcji mogą być również należące do Sprzedającego ewentualne naniesienia znajdujące się poza Gruntami, zapewniające funkcjonowanie Budynków, w postaci przyłączy mediów obsługujących Budynki.

     u. Zgodnie z zamiarem Nabywcy, będzie on kontynuował Umowy Najmu z dotychczasowymi najemcami Budynków.

     v. Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „Ustawa o CIT"). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

   w. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntów na mocy dwóch umów sprzedaży zawartych:

        i. dnia 28 kwietnia 2022 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w zakresie nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawa własności posadowionych na nim Budynków i Budowli. W momencie zawarcia ww. umowy sprzedaży Budynki i Budowle znajdujące się na Gruncie 1 były już wybudowane przez (...) spółka z ograniczoną i oddane do użytkowania. Sprzedający nie ponosił wydatków na budowę Budynków i Budowli położonych na Gruncie 1. Budynki i Budowle położone na Gruncie 1 były przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, podlegającej opodatkowaniu VAT.

       ii. dnia 24 września 2025 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w zakresie nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu 2 oraz prawa własności posadowionych na nim Budynków i Budowli, które na tamten czas znajdowały się w budowie. Następnie Sprzedający kontynuował rozpoczęte przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością roboty budowlane, których efektem było wybudowanie Budynków i Budowli położonych na Gruncie 2. Sprzedający poniósł wydatki na budowę Budynków i Budowli położnych na Gruncie 2.

     x. Budynki i Budowle położone na Gruncie 1 zostały wybudowane przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i zostały oddane do użytkowania na podstawie:

        i. zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu nr (…) z (...) 2021 r. - w zakresie 4 budynków handlowo-usługowych wchodzących w skład centrum handlowo-usługowego „(...)”.

     y. Zakończenie budowy Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 przez Sprzedającego nastąpiło w październiku 2025 r. Budynki zostały oddane do użytkowania na podstawie:

        i. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nr (…) z (...) 2025 r. - w zakresie 2 budynków handlowo-usługowych wchodzących w skład centrum handlowo-usługowego „(...)”.

    z. Budynki i Budowle położone na Gruncie 1 zostały przyjęte do użytkowania na potrzeby własne przez Sprzedającego jako środki trwałe 28 kwietnia 2022 r. i od tamtej pory były i są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na wynajmie, podlegającej opodatkowaniu VAT.

aa. Budynki i Budowle położone na Gruncie 2 zostały przyjęte do użytkowania na potrzeby własne przez Sprzedającego jako środki trwałe 23 października 2025 r. i od tamtej pory były i są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na wynajmie, podlegającej opodatkowaniu VAT. Powierzchnie wynajęte były przekazywane i odbierane przez Najemców już wcześniej, tj. począwszy od 30 lipca 2025 r.

bb. Od przyjęcia Budynków i Budowli do użytkowania Sprzedający nie poniósł i do dnia planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, Budynków oraz Budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

cc. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości.

dd. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

 ee. Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Zawarcie Umowy Sprzedaży może zostać poprzedzone zawarciem przez Strony umowy przedwstępnej (przewidującej zawarcie Umowy Sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających).

   ff. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Sprzedającego w stosunek najmu wynikający z Umów Najmu Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z nich wynikające), ewentualnie prawa i obowiązki z danej Umowy Najmu zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Nabywcę w przypadku powierzchni najmu, która nie została jeszcze wydana Najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja).

 gg. Sprzedający planuje zawrzeć z Nabywcą Umowę Sprzedaży, na mocy której przeniesie na jego rzecz:

 i. prawa użytkowania wieczystego Gruntów;

ii. prawa własności Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości.

 hh. Sprzedający, w efekcie zawarcia planowanej Umowy Sprzedaży, przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę następujące prawa oraz dokumentację:

        i. wszystkie przysługujące Sprzedającemu prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji) oraz Kaucji Zabezpieczających;

       ii. uprawnienia i obowiązki wynikające z Gwarancji Najemców oraz inne zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemców takie jak oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

      iii. uprawnienia i obowiązki związane z odpowiedzialnością wykonawców robót budowlanych za jakość i prawidłowość robót związanych z budową i wykończeniem Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości oraz prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót w tym gwarancje bankowe oraz kaucje gotówkowe dostarczone przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują);

      iv. wynikające z przenoszonych Umów Najmu zobowiązania Sprzedającego wobec Najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec Najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

       v. majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim prawa te będą posiadane przez Sprzedającego i w zakresie w jakim Sprzedający jest upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;

      vi. własność nośników (materiały, akta i pliki), na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

     vii. znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną dotyczącą przedmiotu Transakcji:

   - wszystkie Umowy Najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe Najemców (jeśli ich okazanie ich kopii jest przewidziane w Umowach Najmu);

   - dokumenty związane z zarządzaniem Budynkami, analizą regulowania zobowiązań przez Najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

     viii. prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

      ix. prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntami, zapewniających funkcjonowanie Budynków, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, w tym również przyłącza wody, kanalizacji deszczowej i sanitarnej (o ile znajdują się poza Gruntami).

       ii. Niezależnie od powyższego, w wyniku planowanego zawarcia Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji Sprzedający zobowiąże się wydać wszelkie dokumenty będące w posiadaniu Sprzedającego, określone szczegółowo w ramach Umowy Sprzedaży, dotyczące nabycia Nieruchomości, w tym m.in. wypisy notarialne umów nabycia, jak również oryginały lub kopie poświadczone notarialnie za zgodność z oryginałem dokumentacji związanej z wszelkimi postępowaniami w zakresie procesu budowlanego dotyczącymi Nieruchomości (w szczególności decyzje o pozwoleniu na budowę, decyzje o pozwoleniu na użytkowanie) oraz oryginały dokumentacji prowadzonej dla Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości zgodnie z wymogami prawa budowlanego (w tym karty gwarancyjne, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje ich systemu przeciwpożarowego, książki obiektów, dokumentację związaną z okresowymi przeglądami itp.) i świadectwo charakterystyki energetycznej. Szczegółową listę wydanych elementów w związku z Umową Sprzedaży będzie określał załącznik do Umowy Sprzedaży.

  jj. W celu uniknięcia wątpliwości Strony wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu. W przypadku występowania ograniczeń w przenoszalności danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Sprzedającego do spowodowania przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

kk. W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Sprzedający udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

  ll. Strony zakładają, że w ramach realizacji planowanej Transakcji Umowy Mediowe nie zostaną przeniesione na Nabywcę. W efekcie, po Transakcji Nabywca zawrze we własnym imieniu nowe umowy, m.in. na dostawę energii elektrycznej, gazu i ciepła. Wyjątek mogą stanowić umowy, które nie mogą być skutecznie rozwiązane przez Sprzedającego przed dniem realizacji Transakcji lub ich wypowiedzenie albo rozwiązanie byłoby ekonomicznie niekorzystne z perspektywy Sprzedającego - w tym zakresie dojdzie do cesji praw i obowiązków z nich wynikających na rzecz Nabywcy.

mm. Na mocy postanowień Umowy Sprzedaży Strony mogą również określić w zakresie Umów Mediowych szczegółowe zasady rozliczeń kosztów mediów oraz zasad współpracy na potrzeby zapewnienia nieprzerwanej ich dostawy w okresie przejściowym - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez    Nabywcę. Strony ustalą ponadto zasady powiadomienia Najemców o zmianie wynajmującego w ramach Umów Najmu, o przeniesieniu praw z Kaucji Zabezpieczających oraz w zakresie stosownego zawiadomienia wystawcy co do przeniesienia Gwarancji Najemców oraz innych wystawców dokumentów zabezpieczeń.

 nn. Wnioskodawcy podkreślają, że przedmiotem Transakcji nie będzie:

        i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego);

       ii. strona internetowa Sprzedającego, znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne Sprzedającego;

      iii. umowy zawarte ze współpracownikami Sprzedającego, w tym z osobami zarządzającymi dotychczasową działalnością Sprzedającego, warunki tzw. umowy marketingowej, z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego, lub im podobne;

      iv. wierzytelności pieniężne;

       v. zobowiązania Sprzedającego (z zastrzeżeniem jak wyżej, dotyczącym zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu, lub umów o roboty budowlane w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców), w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, np. związane z rozliczeniami publicznoprawnymi, zobowiązania cywilnoprawne;

      vi. prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług np. usług ochrony, usług sprzątania, usług monitoringu pożarowego (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

      vii. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie Nieruchomością;

     viii. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie aktywami Sprzedającego;

       ix. wartości niematerialne i prawne, w tym oprogramowania, z wyjątkiem praw wskazanych w pkt v lit. ii;

       x. środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

      xi. prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

     xii. dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopie ksiąg rachunkowych i kopie dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopie dokumentów podatkowych Sprzedającego;

    xiii. ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości;

    xiv. know-how Sprzedającego - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

     xv. drukarki fiskalne zarejestrowane na Sprzedającego;

    xvi. księgi rachunkowe Sprzedającego;

   xvii. umowy operacyjne związane z działalnością Nieruchomości, w tym Budynków, przykładowo dot. usług ochrony, monitoringu, utrzymania czystości, konserwacji sprzętu, etc. (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

   xviii. prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów, w tym Umów Mediowych (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

    xix. prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na Najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

      xx. jakiekolwiek toczące się lub zagrażające spory dotyczące Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników);

     xxi. prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;

    xxii. koncesje, licencje i zezwolenia;

   xxiii. dokumenty związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz procesem inwestycyjnym związanym z realizacją Budynków i Budowli.

 oo. Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy na podstawie art. 23¹ ustawy z dnia 1 stycznia 1975 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2025 r., poz. 277 ze zm.).

 pp. Na dzień dokonania planowanej Transakcji:

        i. przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie wyodrębniony organizacyjnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze;

       ii. przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie przeznaczony do wykonywania odrębnych funkcji (zadań gospodarczych) od funkcji (zadań gospodarczych) wykonywanych w ramach całego przedsiębiorstwa Sprzedającego;

      iii. Sprzedający przygotowuje rachunek zysków i strat oraz bilans jedynie w zakresie całej swojej działalności - a nie dla poszczególnych jej elementów.

 qq. Po dokonaniu Transakcji Nabywca podejmie działania pozwalające na prowadzenie własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT przy użyciu Nieruchomości polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (w szczególności w Budynkach) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty. W szczególności, jak wskazano wyżej, Nabywca planuje zawrzeć we własnym imieniu odrębne umowy na dostawę mediów oraz inne umowy na usługi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.

  rr. Działalność Nabywcy z wykorzystaniem Nieruchomość polegać będzie na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i niepodlegających zwolnieniu z tego podatku. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości na cele mieszkalne.

 ss. Nabywca w zależności od ostatecznych potrzeb i decyzji zaangażuje własnych pracowników/współpracowników do obsługi Nieruchomości w tym do jej zarządzania, jak również zawrze inne niezbędne umowy.

  tt. Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy.

 uu. Strony planują przeprowadzić Transakcję do 30 lipca 2027 r., tj. przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w części przypadającej na Grunt 2.

 vv. Intencją Sprzedającego i Nabywcy jest opodatkowanie VAT planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji. Stąd - złożą oni w Umowie Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT oraz wyborze jej opodatkowania VAT.

ww. Na podstawie Umowy Sprzedaży Nabywca zapłaci Sprzedającemu cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena będzie jedynym wynagrodzeniem należnym Sprzedającemu na podstawie Umowy Sprzedaży, w związku ze zbyciem Nieruchomości. Kwota VAT należna od ceny będzie płatna w PLN, z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności, zgodnie z art. 108a ust. 3 ustawy o VAT.

 xx. Strony Transakcji dokonają rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, wg. ustalonych procedur.

 yy. W Umowie Sprzedaży Sprzedający udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Budynków, Budowli, Umów Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, Umów Najmu, ksiąg prowadzonych przez zarządcę w odniesieniu do Nieruchomości, podręczników i instrukcji dotyczących eksploatacji Nieruchomości, dokumentacji projektowej i planów Nieruchomości, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej.

 zz. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę fakturę VAT. Strony dopuszczają możliwość podziału całościowego wynagrodzenia za Nieruchomość na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Grunty, Budynki, Budowle.

 

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

 

Budynki handlowo-usługowe, które tworzą centrum funkcjonujące pod nazwą „(...)”, znajdują się na następujących działkach:

1) (...), ul. (…):

- Budynek 1 - (…) - G/36, A/300;

- Budynek 2 - (…) - A/300;

- Budynek 3 - (…) - F/36, G/36;

- Budynek 4 - (…) - G/36, A/300;

2) (...), ul. (…):

- Budynek 1 - (…) - H/64, J/64;

- Budynek 2 - (…) - H/64, J/64.

 

Budynek stanowi park handlowy, które użytkowany jest przez wiele podmiotów. Wszystkie powierzchnie Budynku przeznaczone pod wynajem zostały już oddane do użytkowania pierwszym użytkownikom.

 

Od momentu oddania pierwszym użytkownikom wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem w Budynkach zlokalizowanych na Gruncie 1 do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat. Natomiast od momentu oddania pierwszym użytkownikom wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem w Budynkach zlokalizowanych na Gruncie 2 do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata.

 

Wskazali też Państwo, które z obiektów stanowią budowle, a które stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane:

- parkingi i drogi wewnętrzne - zlokalizowane na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, D/36, E/36, H/64, J/64, K/64, M/64, N/64 - urządzenia budowlane służące Budynkom;

- chodnik - zlokalizowany na działce nr L/64  - urządzenia budowlane służące Budynkom;

- pylony reklamowe - zlokalizowane na działkach: G/36, H/64 - budowla;

- sieć elektroenergetyczna - zlokalizowana na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, C/36, H/64 - budowla;

- trafostacja - zlokalizowana na działce: G/36 - budowla;

- sieć wodociągowa - zlokalizowana na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, E/36, H/64 - budowla;

- sieć kanalizacji deszczowej - zlokalizowana na      działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, H/64, J/64 - budowla;

- sieć kanalizacji sanitarnej - zlokalizowana na działkach:  A/300, B/64, F/36, G/36, H/64 - budowla.

Strukturę w zakresie władztwa nad sieciami lub instalacjami, na te należące do Wnioskodawcy (zbywcy) oraz należące do innych podmiotów, a w szczególności gestorów mediów (pozostające poza zakresem Transakcji) wskazuje podział przedstawiony w formie tabelarycznej poniżej gdzie literą „X” zaznaczone jest przyporządkowanie sieci.

Wszystkie wymienione w poniższej tabeli sieci/instalacje (tj. sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji sanitarnej, instalacja gazowa oraz instalacja telekomunikacyjna) stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

 

    1. Czy dostawa Nieruchomości, wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

    2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji podlegała będzie opodatkowaniu VAT, przy założeniu, że Strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do części Transakcji stanowiącej Grunt 1?

    3. Czy w przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do:

  a) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

  b) zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

 

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie jak we wniosku)

 

W opinii Wnioskodawców:

   1. Dostawa Nieruchomości, wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

   2. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji podlegała będzie opodatkowaniu VAT, przy założeniu, że Strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do części Transakcji stanowiącej Grunt 1.

   3. W przypadku uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

b) zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

 

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1:

 

Uwagi wstępne

     a. W celu rozstrzygnięcia, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie (i) czy będzie się mieściła w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, oraz (ii) czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdą w tym wypadku zastosowania.

     b. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Jednocześnie zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

     c. Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o tym czy Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT.

     d. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy opisana w zdarzeniu przyszłym planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być traktowana jako dostawa towarów, opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa i ZCP na gruncie ustawodawstwa i w świetle orzecznictwa krajowego i unijnego.

Definicja przedsiębiorstwa

     e. Definicja pojęcia „przedsiębiorstwa” nie została zawarta w ustawie o VAT. Dla celów VAT należy stosować definicję „przedsiębiorstwa” wskazaną w Kodeksie cywilnym, co potwierdzone zostało zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak również na gruncie utrwalonej praktyki organów podatkowych.

      f. Pojęcie „przedsiębiorstwa” zostało zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

         i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

        ii. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

       iii.prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

      iv. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

       v. koncesje, licencje i zezwolenia;

      vi. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

     vii. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

    viii. tajemnice przedsiębiorstwa;

      ix. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

     g. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, ale przede wszystkim ich zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz akcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne.

     h. Zastosowanie w przedmiotowym katalogu wyrażenia „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi jedynie przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Należy podkreślić, że nie każde działające w przestrzeni gospodarczej przedsiębiorstwo musi składać się ze wszystkich elementów, które zostały wymienione przez ustawodawcę w katalogu otwartym zawartym w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (część z tych elementów może bowiem w danym przedsiębiorstwie nie istnieć). Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wnioskodawców, jedynie w sytuacji gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym), stanowiące zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, zostałyby przekazane Nabywcy w ramach Transakcji, można mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

Definicja ZCP

      i. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ZCP oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych,    który    zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

   j. Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w skład którego wchodzą zobowiązania, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

  i. jest wyodrębniony organizacyjnie;

 ii. jest wyodrębniony finansowo;

iii. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie); oraz

iv. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

  k. Analiza dokonana powyżej znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, w szczególności w licznych interpretacjach przepisów prawa podatkowego (zob. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 29 października 2025 r., znak 0113-KDIPT1-1.4012.935.2025.1.ŻR, z 10 października 2025 r., znak 0112-KDIL3.4012.554.2025.1.AK, z 28 sierpnia 2024 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.232.2024.2.PJ, z 30 października 2024 r., znak 0113-KDIPT1-2.4012.795.2024.1.AM, z 30 stycznia 2024 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.435.2023.3.PJ, z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.673.2023.1.KP, z 29 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.632.2023.3.ESZ).

   l. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

                m. Zgodnie z utrwaloną praktyką interpretacyjną i orzeczniczą, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział. Należy jednak podkreślić, że wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny (tj. wynikać np. z praktyki panującej w przedsiębiorstwie) i niekoniecznie musi zostać potwierdzone w formalnym dokumencie (np. regulaminie czy statucie). Formalne wyodrębnienie właściwe jest jednak dla celów dowodowych (por. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 19 stycznia 2024 r., znak 0111-KDIB3-2.4012.639.2023.3.AR, z 5 grudnia 2023     r., znak 0112-KDIL1-1.4012.508.2023.2. EB, z 21 lipca 2023 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.319.2023.2.AB, z 28 kwietnia 2023 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.28.2023.2.MAT, z 12 października 2022 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.373.2022.1.JSU). 

 n. Wyodrębnienie finansowe oznacza zaś sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanego zespołu składników (tj. do ZCP). Przy czym nie oznacza to, że ZCP powinna ograniczać się wyłączenie do zespołu składników posiadających cechy samodzielności finansowej (por. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 lutego 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.729.2023.2.MŻ, z 26 stycznia 2024 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.700.2023.3.AWY).

 o. Wyodrębnienie funkcjonalne przejawia się zaś w zdolności do realizacji określonych zadań gospodarczych w ramach takiej całości składników majątkowych, która zdolna jest do prowadzenia działalności gospodarczej, realizując te zadania jak samodzielne przedsiębiorstwo.

 p. W tym zakresie wskazać można na następujące kryteria oceny, czy dana transakcja zbycia składników majątku stanowi zbycie ZCP (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2093/18, z 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1204/16 czy z 23 listopada 2017 r., sygn. I FSK 327/16 oraz wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 7 września 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 534/21 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 17 lutego 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 877/21):

        i. brak konieczności podejmowania po nabyciu dodatkowych czynności faktycznych przez nabywcę, niezbędnych do dalszego prowadzenia działalności; oraz

       ii. stanowienie przez sprzedawane składniki majątku pewnego zespołu, rozumiane jako pozostawanie we wzajemnych relacjach pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej w formie odrębnego i samodzielnego przedsiębiorstwa.

 q. Na te same kryteria wskazuje również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych przez siebie interpretacjach (zob. przykładowo interpretacje cytowane w poprzednim akapicie).

  r. W tym zakresie w doktrynie prawa podatkowego wskazuje się zarazem na hipotetyczną możliwość samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych przez zespół składników będący przedmiotem transakcji.

 s. Niezależnie, w praktyce, podnosi się, że na moment dokonania ewentualnej transakcji, ww. wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi już istnieć w ramach przedsiębiorstwa zbywcy. Oznacza to, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo następczo, tj. dopiero po przeniesieniu ich własności na nabywcę. Takie podejście prezentowane jest również w orzecznictwie. Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2022 r., sygn. akt I FSK 1333/22, podkreślono, że: „[…] stwierdzenie, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Nie chodzi tu zatem o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań będzie mógł funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze […]. Oznacza to, że zespół tych składników powinien być już wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, tj. w przedsiębiorstwie zbywcy […]”. Analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny wypowiadał się również w przeszłości, m.in. w wyroku z 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 327/16, gdzie wskazano, że „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości według objaśnień Ministra Finansów

  t. 11 grudnia 2018 r., Minister Finansów wydał objaśnienia dotyczące sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”), zawierające katalog okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych, tj. nieruchomości przeznaczonych do celów działalności gospodarczej generujących przychody głównie z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

 u. Zgodnie z Objaśnieniami, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

        i. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji; oraz

       ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

  v. Bazując na Objaśnieniach należy uznać, że zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części będzie przede wszystkim transakcja, w której, w momencie jej dokonania, są spełnione łącznie następujące warunki:

        i. przenoszony na nabywcę zespół składników majątku umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności; przy czym, dla oceny analizowanego kryterium należy wziąć pod uwagę, czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez sprzedającego bez konieczności:

     a. angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

     b. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

       ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji;

 w. Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

 x. Objaśnienia dają również wskazówki interpretacyjne dotyczące oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

        i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

       ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

      iii. umowy zarządzania aktywami;

      iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

  y. Ponadto, zgodnie z Objaśnieniami, przesłanką, która pozwala stwierdzić, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez sprzedającego, jest sytuacja, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Przykładem takiej okoliczności jest samodzielne zawarcie przez nabywcę umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz sprzedającego. Jak wskazano w Objaśnieniach, wystarczający jest fakt, że nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej sprzedającego.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby VAT

  z. Na podstawie przytoczonych powyżej Objaśnień oraz przepisów prawa wraz z ich interpretacją przez polskie sądy administracyjne oraz Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, i polskie organy podatkowe można sformułować następujący katalog kryteriów, które powinna spełniać sprzedaż nieruchomości, aby można ją było uznać za dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części:

 1. przenoszony na nabywcę zespół składników majątku posiada zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności;

 2. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

aa. W tym świetle należy wskazać w pierwszej kolejności, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi i nie będzie stanowiła masy majątkowej wydzielonej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym obecnie przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiałaby funkcjonowanie tej masy majątkowej jako niezależnego przedsiębiorstwa realizującego przypisane mu zadania gospodarcze.

 bb. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego przedmiot planowanej Transakcji nie jest i nie będzie na moment jej dokonywania wyodrębniony organizacyjnie (w tym szczególności w drodze statutu, regulaminu wewnętrznego, uchwały czy decyzji) oraz finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

 cc. Nie sposób również przyjąć, że omawiany zespół składników majątkowych składających się na Nieruchomość jest lub będzie wyodrębniony finansowo.

 dd. Analiza elementów wchodzących w skład planowanej Transakcji nie pozwala również na uznanie, że jej przedmiot spełniał będzie kryterium funkcjonalności, w tym odznacza się samodzielnością pozwalającą na prowadzenie (kontynuowanie) działalności w oparciu o przyjęte składniki majątkowe.

 ee. Należy zauważyć, że zgodnie z wolą Stron przedmiotem Transakcji będzie nabycie przez Nabywcę prawa użytkowania wieczystego Gruntów wraz z prawem własności zlokalizowanych na Nieruchomości Budynków i Budowli oraz towarzyszącymi prawami, w sposób szczegółowo opisany w opisie zdarzenia przyszłego.

   ff. Zespół składników majątku Sprzedającego będący przedmiotem Transakcji nie będzie posiadał wystarczającego zaplecza umożliwiającego Nabywcy kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i nie będzie wystarczający do prowadzenia tej działalności przez Nabywcę. Należy zauważyć, że prócz przeniesienia na Nabywcę:

  i. wszystkich przysługujących Sprzedającemu praw i obowiązków wynikających z Umów Najmu oraz Kaucji Zabezpieczających;

 ii. uprawnień i obowiązków wynikających z Gwarancji Najemców;

iii. uprawnień z rękojmi przysługujących Sprzedającemu;

iv. praw autorskich;

v. dalszych upoważnień do wykonywania przez Nabywcę autorskich praw osobistych w postaci praw autorskich,

  - intencją Stron nie będzie przeniesienie innych składników majątkowych.

gg. W efekcie, przedmiotem Transakcji nie będą m.in. następujące elementy:

        i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego);

       ii. strona internetowa Sprzedającego, znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne Sprzedającego;

      iii. umowy zawarte ze współpracownikami Sprzedającego, w tym z osobami zarządzającymi dotychczasową działalnością Sprzedającego, warunki tzw. umowy marketingowej, z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego, lub im podobne;

      iv. wierzytelności pieniężne;

       v. zobowiązania Sprzedającego (z zastrzeżeniem jak wyżej, dotyczącym zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu, lub umów o roboty budowlane w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców), w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, np. związane z rozliczeniami publicznoprawnymi, zobowiązania cywilnoprawne;

      vi. prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług np. usług ochrony, usług sprzątania, usług monitoringu pożarowego (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

     vii. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie Nieruchomością;

    viii. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie aktywami Sprzedającego;

     ix. wartości niematerialne i prawne, w tym oprogramowania, z wyjątkiem praw wskazanych w pkt v lit. ii;

      x. środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

      xi. prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

     xii. dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopie ksiąg rachunkowych i kopie dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopie dokumentów podatkowych Sprzedającego;

    xiii. ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości;

    xiv. know-how Sprzedającego - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

     xv. drukarki fiskalne zarejestrowane na Sprzedającego;

    xvi. księgi rachunkowe Sprzedającego;

   xvii. umowy operacyjne związane z działalnością Nieruchomości, w tym Budynków, przykładowo dot. usług ochrony, monitoringu, utrzymania czystości, konserwacji sprzętu, etc. (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

   xviii. prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów, w tym Umów Mediowych (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą); prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na Najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

     xix. jakiekolwiek toczące się lub zagrażające spory dotyczące Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników);

      xx. prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;

     xxi. koncesje, licencje i zezwolenia;

    xxii. dokumenty związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz procesem inwestycyjnym związanym z realizacją Budynków i Budowli.

 hh. Jak wskazano przy tym w opisie zdarzenia przyszłego w efekcie Transakcji Nabywca nie zostanie stroną umów z pracownikami zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy, ponieważ w jej wyniku nie dojdzie do przejścia zakładu pracy.

   ii. W efekcie, przenoszonemu zespołowi składników majątkowych nie sposób będzie przypisać odpowiedniej samodzielności, która - w ujęciu funkcjonalnym - pozwoliłaby na samodzielne prowadzenie dotychczasowej działalności Sprzedającego przy użyciu omawianych składników.

   jj. Należy zwrócić uwagę, że zespół składników będący przedmiotem Transakcji nie będzie zawierał składników pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego bez konieczności:

 1) angażowania przez Nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji; lub

 2) podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

 kk. W praktyce zatem, choć Nabywca nabędzie Nieruchomość, co do której zawarte są już Umowy Najmu, docelowy skład najemców Nieruchomości może ulec rozszerzeniu w celu szerszego czerpania zysków z Nieruchomości, przy czym w takim wypadku Nabywca sam zmuszony będzie podjąć kroki w celu pozyskania nowych najemców. Zwrócić należy uwagę, że na Nabywcę nie zostaną przeniesione bowiem wartości niematerialnie i prawne w postaci baz klienckich czy know-how w tym zakresie.

   ll. Ponadto, mając na względzie treść Objaśnień w ramach Transakcji, na Kupującego nie przejdą m.in.:

        i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; 

       ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

      iii. umowy zarządzania aktywami;

      iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

mm.            W efekcie, zdaniem Wnioskodawców, w okolicznościach sprawy nie będzie spełniona zasadnicza przesłanka dla uznania, że przedmiot Transakcji będzie spełniał kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego zgodnie z treścią Objaśnień.

 nn. Wnioskodawcy zwracają uwagę, że Nabywca - w ramach swojej działalności - nie będzie kontynuował działalności prowadzonej na moment przeprowadzenia Transakcji przez Sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących jej przedmiotem.

 oo. Odnosząc się do przesłanki zamiaru kontynuowania dotychczasowej działalności, należy zwrócić uwagę na odmienne przedmioty działalności obu Stron. Działalność Sprzedającego skupia się zasadniczo na realizacji poszczególnych projektów inwestycyjnych polegających na działalności związanej z komercjalizacją powierzchni usługowo-handlowych poprzez nabycia nieruchomości, przeprowadzenia budowy, przebudowy czy też rozbudowy budynków handlowo-usługowych, wraz z oddaniem ich w najem. Nabywca zaś, prowadzi działalność zasadniczo w zakresie wynajmu komercyjnego nieruchomości.

 pp. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej zasadniczo w ramach działalności polegającej na oddaniu jej w wynajem, tj. prowadzona przez Nabywcę działalność gospodarcza ma docelowo generować przychody głównie z oddania w najem poszczególnych części Nieruchomości do komercyjnego użytku, które to przychody będą generowane w ramach działalności opodatkowanej.

 qq. W tym celu, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca podejmie działania pozwalające na prowadzenie własnej działalności przy użyciu Nieruchomości. W szczególności, jak wskazano wyżej, Nabywca zawrze we własnym imieniu odrębne umowy na dostawę mediów. Wyjątek mogą stanowić umowy, które nie mogą być skutecznie rozwiązane przez Sprzedającego przed dniem realizacji Transakcji lub ich wypowiedzenie albo rozwiązanie byłoby ekonomicznie niekorzystne z perspektywy Sprzedającego- w tym zakresie dojdzie do cesji praw i obowiązków z nich wynikających na rzecz Nabywcy.

  rr. Nabywca w efekcie realizacji planowanej Transakcji nie będzie kontynuować działalności Sprzedającego, mimo formalnej kontynuacji części działalności Sprzedającego w zakresie wynajmu Nieruchomości obecnym najemcom. Należy przy tym podkreślić, że choć Sprzedający również czerpie zyski z tytułu zawartych Umów Najmu, z perspektywy jego działalności, zyski te mają charakter poboczny, a głównym celem ich zawarcia jest skomercjalizowanie Nieruchomości, a więc jej uatrakcyjnienie z perspektywy potencjalnych nabywców (w tym Nabywcy). Takie działania zaś są standardowym podejściem na rynku, mającym na celu maksymalizację zysków związanych ze sprzedażą (już skomercjalizowanej - tj. wynajętej) nieruchomości. Dla Nabywcy natomiast przychody z Umów Najmu będą zasadniczym źródłem przychodu związanym z Nieruchomością.

 ss. W świetle powyższego, choć formalnie zachowana zostanie w wyniku realizacji planowanej Transakcji ciągłość na poziomie Umów Najmu, w praktyce dojdzie do jej przerwania na poziomie dotychczasowej działalności Sprzedającego.

   tt. W efekcie, skoro przedmiot Transakcji nie będzie mógł zostać uznany za ZCP ani przedsiębiorstwo, nie będzie podlegał wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 i zdaniem Wnioskodawców będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

 uu. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

 vv. W efekcie powyższej analizy uznać należy, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, będzie stanowiła na moment jej dokonania towar w rozumieniu w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

ww. Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych i nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani ZCP w myśl zawartej definicji w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tym samym do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Natomiast, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

 

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2:

 

Zasady opodatkowania Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich Budynkami, Budowlami oraz innymi naniesieniami

     a. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W takim wypadku bowiem grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania VAT, wliczając w to grunt oddany w użytkowanie wieczyste, co znajduje potwierdzenie również w ramach wydawanych interpretacji przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (por. przykładowo interpretacja z 14 czerwca 2023 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.182.2023.2.MPA).

     b. W efekcie, skutki podatkowe odnoszące się do Budynków lub Budowli powinny być odniesione stosownie do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Gruntów w ramach planowanej Transakcji.

     c. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

     d. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

     e. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

      f. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

      g. Zarazem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

     h. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

     i. Aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części, poszczególne elementy definicji pierwszego zasiedlenia muszą wystąpić łącznie, to jest:

a) musi wystąpić oddanie do użytkowania (lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, albo

b) musi wystąpić oddanie do użytkowania (lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu.

      j. Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku, budowli lub ich części, która jest zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT;

b) złożą:

1. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

2. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów;

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

      k. Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa powyżej, musi również zawierać:

a) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub jej części;

c) adres budynku, budowli lub ich części.

Zasady opodatkowania dostawy Nieruchomości

Brak zastosowania do dostawy Nieruchomości 1 zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

      l. Do dostawy Budynków oraz Budowli, wchodzących w skład Nieruchomości, nie znajdzie zastosowania norma prawna zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż:

        i. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntów wraz z prawem własności znajdujących się na nich Budynków oraz Budowli (w tym Budynków i Budowli będących wtedy w trakcie budowy), jak również w związku z wydatkami poniesionymi na zakończenie budowy w odniesieniu do Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie 2;

       ii. Nieruchomość nie była i nie będzie na moment realizacji Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Brak zastosowania do dostawy Nieruchomości 1 zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT 

    m. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

     n. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego zgodnie z treścią MPZP, Nieruchomość położona jest w całości w obszarze oznaczonym symbolami „P/P, G” - tereny produkcyjne z uzupełniającym przeznaczeniem m.in. na obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży do 2 000 m², „KD” - tereny dróg publicznych oraz „KK” - tereny kolejowe.

     o. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego na Gruntach wchodzących w skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji znajdują się Budynki oraz Budowle.

     p. Wnioskodawcy wskazują, że Grunty wchodzące w skład Nieruchomości zlokalizowane są na obszarze przeznaczonym pod zabudowę i stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Oznacza to, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie podlega zwolnieniu z VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

     q. Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż przedmiotem Transakcji (dostawy) w tym zakresie będą wyłącznie tereny zabudowane.

Brak zastosowania do Transakcji zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz pkt 10a ustawy o VAT

     r. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający nabył Nieruchomość tj.:

1) prawo własności Budynków oraz Budowli (w tym w trakcie budowy) oraz,

2) prawo użytkowania wieczystego Gruntów.

  na mocy dwóch umów sprzedaży zawartych:

        i. dnia 28 kwietnia 2022 r. w formie aktu notarialnego Rep (…) z (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w zakresie nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawa własności posadowionych na nim Budynków i Budowli.

       ii. dnia 24 września 2025 r. w formie aktu notarialnego Rep (…) z (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w zakresie nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu 2 oraz prawa własności posadowionych na nim Budynków i Budowli w budowie.

  r. Budynki i Budowle położone na Gruncie 1 zostały wybudowane przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i zostały oddane do użytkowania na podstawie:

        i. zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu nr (…) z (...) 2021 r. - w zakresie 4 budynków handlowo-usługowych wchodzących w skład centrum handlowo-usługowego „(...)”.

     s. Zakończenie budowy Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 przez Sprzedającego nastąpiło w październiku 2025 r. Budynki zostały oddane do użytkowania na podstawie:

      1) decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nr (…) z (...) 2025 r. - w zakresie 2 budynków handlowo-usługowych wchodzących w skład centrum handlowo-usługowego „(...)”.

      t. Budynki i Budowle położone na Gruncie 1 zostały przyjęte do użytkowania na potrzeby własne przez Sprzedającego jako środki trwałe 28 kwietnia 2022 r. i od tamtej pory były i są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na wynajmie, podlegającej opodatkowaniu VAT.

     u. Budynki i Budowle położone na Gruncie 2 zostały przyjęte do użytkowania na potrzeby własne przez Sprzedającego jako środki trwałe 23 października 2025 r. i od tamtej pory były i są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na wynajmie, podlegającej opodatkowaniu VAT.

     v. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję do 30 lipca 2027 r., tj. po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w części przypadającej na Grunt 1, ale przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w części przypadającej na Grunt 2.

    w. Jak więc wynika z opisu zdarzenia przyszłego:

        i. w stosunku do Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie 1, pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpiło co najmniej 2 lata przed datą złożenia niniejszego wniosku;

       ii. w stosunku do Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie 2, w ocenie Wnioskodawcy od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o VAT do dnia planowanej Transakcji nie upłyną dwa lata.

     x. W stosunku do Nieruchomości (Budynków i Budowli) Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu ustawy o CIT, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Ponadto Sprzedający przewiduje, że do dnia planowanej Transakcji w stosunku do nich nie będą ponoszone wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu ustawy o CIT, które przekraczałyby ww. 30% wartość.

     y. W konsekwencji do dostawy Nieruchomości w części przypadającej na Grunt 1 w ramach Transakcji zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT.

     z. Wynika to z faktu, że dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie 1 w ramach planowanej Transakcji nastąpi w okresie co najmniej 2 lat od daty ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

aa. Sprzedający i Nabywca spełnią zarazem warunki do rezygnacji ze zwolnienia, które wynikają z art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, tj. złożą stosowne oświadczenie w tym zakresie w treści Umowy Sprzedaży oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

  s. Jednocześnie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 10a ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania w sprawie (ma ono zastosowanie jedynie do dostaw, które nie podlegają pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT).

    t. Natomiast w odniesieniu do opodatkowania dostawy Nieruchomości w części przypadającej na Grunt 2, zważając na okoliczność, że od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT do dnia planowanej Transakcji nie upłyną dwa lata, drugi z warunków wyłączających stosowanie zwolnienia z opodatkowania przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie spełniony - dostawa Nieruchomości w części przypadającej na Grunt 2 nastąpi w okresie krótszym niż dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji dostawa Nieruchomości w części przypadającej na Grunt 2 nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie ww. regulacji.

   u. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedającemu przysługiwało jednak prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi przez niego w związku z budową Budynków i Budowli.

   v. Jednocześnie od daty zakończenia budowy Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie 2, Sprzedający nie poniósł i do daty planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

  w. W związku z tym, pierwszy z warunków przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie spełniony, a w konsekwencji dostawa Nieruchomości również w części przypadającej na Grunt 2 wraz ze znajdującymi się na nim Budynkami i Budowlami nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie ww. regulacji.

   x. W efekcie, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji:

        i. w części przydającej na Grunt 1: będzie podlegała domyślnie zwolnieniu z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale z uwagi na treść oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, które Strony planują złożyć w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, zgodnie z którym Strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie VAT, dostawa Nieruchomości w części przypadającej na Grunt 1 w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT;

       ii. w części przypadającej na Grunt 2: będzie podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych. W odniesieniu do planowanej Transakcji w odniesieniu do Gruntu 2 i posadowionych na nim Budynków i Budowli nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania na gruncie:

   a. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu Gruntu 2 oraz naniesień będących wtedy w trakcie budowy, a nabytą nieruchomość wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych (a więc nie wykorzystywał jej wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z VAT);

   b. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ dostawa Nieruchomości w zakresie Gruntu 2 nastąpi przed upływem 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia,

   c. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynków i Budowli.

Opodatkowanie dostawy Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budowlami - podsumowanie

   y. Podsumowując powyższe, dostawa Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami i Budowlami, po skutecznym złożeniu przez strony oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT części Transakcji, stanowiącej Grunt 1, będzie opodatkowana VAT na zasadach ogólnych.

  z. Tym samym, w przypadku dostawy części Nieruchomości stanowiącej Grunt 1, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego zwolnienia Strony zrezygnują poprzez skuteczne złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10, o wyborze opodatkowania Transakcji w tym zakresie VAT. W zakresie części Transakcji stanowiącej Grunt 2 natomiast, nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, w tym te wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 czy pkt 10a ustawy o VAT. Mając to na uwadze, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT.

 

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 3:

 

Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad kwotą VAT należnego - w przypadku gdy Transakcja będzie opodatkowana VAT.

     a. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

     b. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

     c. Zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT, która zostanie naliczona w związku z planowaną dostawą towarów w ramach Transakcji, w myśl art. 86 ust. 1, ust. 10, 10b pkt 1 oraz ust. 13 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy:

1) elementy przedmiotu planowanej Transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, oraz

2) elementy przedmiotu planowanej Transakcji, w tym dostawa Budynków wraz ze znajdującymi się na niej Budowlami będą podlegały opodatkowaniu VAT.

     d. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Transakcja dokonana będzie wyłącznie w celu prowadzenia opodatkowanej VAT działalności gospodarczej Nabywcy.

     e. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość    do działalności opodatkowanej zasadniczo poprzez oddanie poszczególnych części Nieruchomości w najem. W praktyce, wszystkie elementy Transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do planowanej działalności opodatkowanej VAT i niezwolnione z tego podatku, tj. jako nie mieszcząca się w katalogu zwolnień, o którym mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

      f. Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. W szczególności, objęta przedmiotem Transakcji dostawa Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami i Budowlami nie będzie podlegała żadnemu z obligatoryjnych zwolnień z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

     g. Zatem, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 oraz 2, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały zastosowania.

     h. W świetle powyższego, w wyniku otrzymania prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie Transakcji, tj. dostawy Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami i Budowlami, jako czynności opodatkowanej VAT, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

      i. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzymał od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Nabywcy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Nabywcy istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

      j. Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska co do opodatkowania Transakcji VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Nabywcy w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca nabył prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej: kompleksem 4 budynków handlowo-usługowych o łącznej powierzchni zabudowy około (...) tys. m², które tworzą centrum handlowo-usługowe funkcjonujące pod nazwą „(...)”; kompleksem 2 budynków handlowo-usługowych, o łącznej powierzchni zabudowy około (...) tys. m², stanowiących rozbudowę centrum handlowo- usługowego funkcjonującego pod nazwą „(...)” oraz innymi naniesieniami opisanymi we wniosku, położonej przy ulicach (...)oraz (...) w mieście (...), gmina (...), w powiecie (...), w województwie (...) (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający planuje zawrzeć z Nabywcą umowę zbycia praw do Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na mocy której przeniesie na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawa własności Budynków i Budowli.

Nieruchomość jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Sprzedający, zawartych z podmiotami prowadzącymi działalność handlową lub usługową z wykorzystaniem Budynków.

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Sprzedającego w stosunek najmu wynikający z Umów Najmu Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z nich wynikające), ewentualnie prawa i obowiązki z danej Umowy Najmu zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Nabywcę w przypadku powierzchni najmu, która nie została jeszcze wydana Najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja).

 

Sprzedający, w efekcie zawarcia planowanej Umowy Sprzedaży, przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę następujące prawa oraz dokumentację:

        i. wszystkie przysługujące Sprzedającemu prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji) oraz Kaucji Zabezpieczających;

       ii. uprawnienia i obowiązki wynikające z Gwarancji Najemców oraz inne zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemców takie jak oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

      iii. uprawnienia i obowiązki związane z odpowiedzialnością wykonawców robót budowlanych za jakość i prawidłowość robót związanych z budową i wykończeniem Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości oraz prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót w tym gwarancje bankowe oraz kaucje gotówkowe dostarczone przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z należnego im na podstawie zawartych umów wynagrodzenia (o ile takie występują);

      iv. wynikające z przenoszonych Umów Najmu zobowiązania Sprzedającego wobec Najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec Najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

       v. majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim prawa te będą posiadane przez Sprzedającego i w zakresie w jakim Sprzedający jest upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;

      vi. własność nośników (materiały, akta i pliki), na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;

      vii. znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną dotyczącą przedmiotu Transakcji:

   - wszystkie Umowy Najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe Najemców (jeśli ich okazanie ich kopii jest przewidziane w Umowach Najmu);

   - dokumenty związane z zarządzaniem Budynkami, analizą regulowania zobowiązań przez Najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

     viii. prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

      ix. prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntami, zapewniających funkcjonowanie Budynków, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, w tym również przyłącza wody, kanalizacji deszczowej i sanitarnej (o ile znajdują się poza Gruntami).

Niezależnie od powyższego, w wyniku planowanego zawarcia Umowy Sprzedaży w ramach Transakcji Sprzedający zobowiąże się wydać wszelkie dokumenty będące w posiadaniu Sprzedającego, określone szczegółowo w ramach Umowy Sprzedaży, dotyczące nabycia Nieruchomości, w tym m.in. wypisy notarialne umów nabycia, jak również oryginały lub kopie poświadczone notarialnie za zgodność z oryginałem dokumentacji związanej z wszelkimi postępowaniami w zakresie procesu budowlanego dotyczącymi Nieruchomości (w szczególności decyzje o pozwoleniu na budowę, decyzje o pozwoleniu na użytkowanie) oraz oryginały dokumentacji prowadzonej dla Budynków i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości zgodnie z wymogami prawa budowlanego (w tym karty gwarancyjne, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje ich systemu przeciwpożarowego, książki obiektów, dokumentację związaną z okresowymi przeglądami itp.) i świadectwo charakterystyki energetycznej. Szczegółową listę wydanych elementów w związku z Umową Sprzedaży będzie określał załącznik do Umowy Sprzedaży.

Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu. W przypadku występowania ograniczeń w przenoszalności danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Sprzedającego do spowodowania przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Sprzedający udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

Strony zakładają, że w ramach realizacji planowanej Transakcji Umowy Mediowe nie zostaną przeniesione na Nabywcę. W efekcie, po Transakcji Nabywca zawrze we własnym imieniu nowe umowy, m.in. na dostawę energii elektrycznej, gazu i ciepła. Wyjątek mogą stanowić umowy, które nie mogą być skutecznie rozwiązane przez Sprzedającego przed dniem realizacji Transakcji lub ich wypowiedzenie albo rozwiązanie byłoby ekonomicznie niekorzystne z perspektywy Sprzedającego - w tym zakresie dojdzie do cesji praw i obowiązków z nich wynikających na rzecz Nabywcy.

Na mocy postanowień Umowy Sprzedaży Strony mogą również określić w zakresie Umów Mediowych szczegółowe zasady rozliczeń kosztów mediów oraz zasad współpracy na potrzeby zapewnienia nieprzerwanej ich dostawy w okresie przejściowym - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Strony ustalą ponadto zasady powiadomienia Najemców o zmianie wynajmującego w ramach Umów Najmu, o przeniesieniu praw z Kaucji Zabezpieczających oraz w zakresie stosownego zawiadomienia wystawcy co do przeniesienia Gwarancji Najemców oraz innych wystawców dokumentów zabezpieczeń.

 

Przedmiotem Transakcji nie będzie:

        i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego);

       ii. strona internetowa Sprzedającego, znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne Sprzedającego;

      iii. umowy zawarte ze współpracownikami Sprzedającego, w tym z osobami zarządzającymi dotychczasową działalnością Sprzedającego, warunki tzw. umowy marketingowej, z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego, lub im podobne;

      iv. wierzytelności pieniężne;

       v. zobowiązania Sprzedającego (z zastrzeżeniem jak wyżej, dotyczącym zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu, lub umów o roboty budowlane w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych lub kwot zatrzymanych dostarczonych przez najemców lub wykonawców), w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, np. związane z rozliczeniami publicznoprawnymi, zobowiązania cywilnoprawne;

      vi. prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług np. usług ochrony, usług sprzątania, usług monitoringu pożarowego (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

     vii. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie Nieruchomością;

    viii. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie aktywami Sprzedającego;

      ix. wartości niematerialne i prawne, w tym oprogramowania, z wyjątkiem praw wskazanych w pkt v lit. ii wniosku;

       x. środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

      xi. prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

     xii. dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopie ksiąg rachunkowych i kopie dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopie dokumentów podatkowych Sprzedającego;

     xiii. ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości;

     xiv. know-how Sprzedającego - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

     xv. drukarki fiskalne zarejestrowane na Sprzedającego;

    xvi. księgi rachunkowe Sprzedającego;

   xvii. umowy operacyjne związane z działalnością Nieruchomości, w tym Budynków, przykładowo dot. usług ochrony, monitoringu, utrzymania czystości, konserwacji sprzętu, etc. (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

  xviii. prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów, w tym Umów Mediowych (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej, dotyczącym ewentualnego tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów zawartych przez Sprzedającego, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między Sprzedającym i Nabywcą);

    xix. prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na Najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

     xx. jakiekolwiek toczące się lub zagrażające spory dotyczące Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników);

    xxi. prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;

   xxii. koncesje, licencje i zezwolenia;

  xxiii. dokumenty związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz procesem inwestycyjnym związanym z realizacją Budynków i Budowli.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy na podstawie art. 23¹ ustawy z dnia 1 stycznia 1975 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2025 r., poz. 277 ze zm.).

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem w opisie sprawy, że dzień dokonania planowanej Transakcji przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie wyodrębniony organizacyjnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie przeznaczony do wykonywania odrębnych funkcji (zadań gospodarczych) od funkcji (zadań gospodarczych) wykonywanych w ramach całego przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający przygotowuje rachunek zysków i strat oraz bilans jedynie w zakresie całej swojej działalności - a nie dla poszczególnych jej elementów.

Wskazali Państwo również, że po dokonaniu Transakcji Nabywca podejmie działania pozwalające na prowadzenie własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT przy użyciu Nieruchomości polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (w szczególności w Budynkach) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty. W szczególności, jak wskazano wyżej, Nabywca planuje zawrzeć we własnym imieniu odrębne umowy na dostawę mediów oraz inne umowy na usługi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.

Nabywca w zależności od ostatecznych potrzeb i decyzji zaangażuje własnych pracowników/współpracowników do obsługi Nieruchomości w tym do jej zarządzania, jak również zawrze inne niezbędne umowy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości, wraz z innymi elementami objętymi Transakcją nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania do tej Transakcji. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Trafnie więc Państwo wywiedli, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych i nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani ZCP w myśl zawartej definicji w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Natomiast, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że w skład nieruchomości nie wchodzi żadna działka, która nie jest zabudowana budynkiem lub budowlami. Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż będzie obejmowała wyłącznie grunty zabudowane.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość składa się z 13 działek ewidencyjnych gruntu: A/300, B/64, C/36, D/36, E/36, F/36, G/36, H/64, J/64, K/64, L/64, M/64, N/64. Na Nieruchomości znajduje się 6 budynków handlowo-usługowych o łącznej powierzchni zabudowy około 9,98 tys. m². Budynki zlokalizowane są na działkach o numerach ewidencyjnych: A/300, F/36, G/36, H/64, J/64 i są wynajmowane przez podmioty trzecie w celach prowadzenia działalności handlowej lub usługowej.

Budynki handlowo-usługowe, które tworzą centrum funkcjonujące pod nazwą „(...)”, znajdują się na następujących działkach:

1) (...), ul. (…):

- Budynek 1 - (…) - G/36, A/300;

- Budynek 2 - (…) - A/300;

- Budynek 3 - (…) - F/36, G/36;

- Budynek 4 - (…) - G/36, A/300;

2) (...), ul. (…):

 - Budynek 1 - ul. (…) - H/64, J/64;

 - Budynek 2 - ul. (…) - H/64, J/64.

Ponadto na Nieruchomości znajdują się zabudowania oraz infrastruktura towarzysząca, na które składają się budowle oraz urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tj.:

- parkingi i drogi wewnętrzne - zlokalizowane na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, D/36, E/36, H/64, J/64, K/64, M/64, N/64 - urządzenia budowlane służące Budynkom;

- chodnik - zlokalizowany na działce nr L/64 - urządzenia budowlane służące Budynkom;

- pylony reklamowe - zlokalizowane na działkach: G/36, H/64 - budowla;

- sieć elektroenergetyczna - zlokalizowana na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, C/36, H/64 - budowla;

- trafostacja - zlokalizowana na działce: G/36 - budowla;

- sieć wodociągowa - zlokalizowana na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, E/36, H/64 - budowla;

- sieć kanalizacji deszczowej - zlokalizowana na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, H/64, J/64 - budowla;

- sieć kanalizacji sanitarnej - zlokalizowana na działkach: A/300, B/64, F/36, G/36, H/64 - budowla.

Ponadto, na Nieruchomości znajdują się: sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji sanitarnej, instalacja gazowa oraz instalacja telekomunikacyjna, będące własnością podmiotów trzecich.

Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci i instalacje są przyłączone do przedsiębiorstwa przesyłowego, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie działki zabudowane budynkami oraz budowlami, będącymi własnością Sprzedającego, z wyłączeniem infrastruktury (sieci i instalacji) należącej do podmiotów trzecich (gestorów mediów/energii).

Odnosząc się do dostawy działki nr D/36 oraz udziałów w działkach nr K/64, L/64, M/64 i N/64, należy wskazać, że z uzupełnienia wniosku wynika, że wszystkie budowle posadowione na ww. działkach stanowią własność podmiotów trzecich i tym samym - jak wskazano wyżej - nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Tak, więc, w przypadku dostawy działki nr D/36 oraz udziałów w działkach nr K/64, L/64, M/64 i N/64, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na ww. działkach posadowione są budowle niebędące własnością Sprzedającego. Tym samym do tej dostawy nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Biorąc pod uwagę fakt, że Sprzedający nie jest właścicielem budowli znajdujących się na działkach będących przedmiotem Transakcji, dostawa działki nr D/36 oraz udziałów w działkach nr K/64, L/64, M/64 i N/64, nie będzie również korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 i 10a ustawy. Zwolnienie przewidziane w tych przepisach dotyczy wyłącznie dostawy budynków, budowli lub ich części. Posadowione na działkach budowle są własnością podmiotów trzecich, co oznacza że na gruncie podatku od towarów i usług, obiekty te nie będą przedmiotem dokonywanej przez Sprzedającego dostawy.

Przy sprzedaży działki nr D/36 oraz udziałów w działkach nr K/64, L/64, M/64 i N/64 nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr D/36 oraz udziałów w działkach nr K/64, L/64, M/64 i N/64 będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla przedmiotu dostawy - terenu budowlanego oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ustawy.

Odnosząc się natomiast do dostawy działek nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36, G/36, H/64 i J/64, które są zabudowane budynkami oraz budowlami, będącymi własnością Sprzedającego, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach budynków i budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Podkreślenia wymaga, że względem powierzchni budynków, które są przeznaczone pod najem pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania do używania danej powierzchni budynków w najem. Jednocześnie odnośnie budowli mających być przedmiotem transakcji (jako infrastruktura towarzysząca budynkom) należy wyjaśnić, że ze względu na ich związek funkcjonalny z budynkami, w momencie kiedy dojdzie do używania ww. budynków przez Sprzedającego w ramach działalności gospodarczej - tj. wynajmu, to także dojdzie do używania w ramach działalności gospodarczej budowli, a zatem dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia.

 

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działek nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36, G/36, H/64 i J/64 na mocy dwóch umów sprzedaży zawartych:

   - dnia 28 kwietnia 2022 r., w zakresie nabycia prawa użytkowania wieczystego działek nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36 i G/36 oraz prawa własności posadowionych na nich budynków i budowli. W momencie zawarcia ww. umowy sprzedaży budynki i budowle znajdujące się na ww. działkach były już wybudowane przez zbywcę i oddane do użytkowania. Sprzedający nie ponosił wydatków na budowę budynków i budowli położonych na ww. działkach.

   - dnia 24 września 2025 r., w zakresie nabycia prawa użytkowania wieczystego działek nr H/64 i J/64 oraz prawa własności posadowionych na nim budynków i budowli, które na tamten czas znajdowały się w budowie. Następnie Sprzedający kontynuował rozpoczęte przez zbywcę roboty budowlane, których efektem było wybudowanie budynków i budowli położonych na ww. działkach. Sprzedający poniósł wydatki na budowę budynków i budowli położnych na ww. działkach.

Budynki i budowle położone na działkach nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36 i G/36 zostały wybudowane przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i zostały oddane do użytkowania na podstawie zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu nr (…) z (...) 2021 r. - w zakresie 4 budynków handlowo-usługowych wchodzących w skład centrum handlowo-usługowego „(...)”.

Zakończenie budowy budynków i budowli zlokalizowanych na działkach nr H/64 i J/64 przez Sprzedającego nastąpiło w październiku 2025 r. Budynki zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nr (…) z (...) 2025 r. - w zakresie 2 budynków handlowo-usługowych wchodzących w skład centrum handlowo-usługowego „(...)”.

Budynki i budowle położone na działkach nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36 i G/36 zostały przyjęte do użytkowania na potrzeby własne przez Sprzedającego jako środki trwałe 28 kwietnia 2022 r. i od tamtej pory były i są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na wynajmie, podlegającej opodatkowaniu VAT.

Budynki i budowle położone na działkach nr H/64 i J/64 zostały przyjęte do użytkowania na potrzeby własne przez Sprzedającego jako środki trwałe 23 października 2025 r. i od tamtej pory były i są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na wynajmie, podlegającej opodatkowaniu VAT. Powierzchnie wynajęte były przekazywane i odbierane przez Najemców już wcześniej, tj. począwszy od 30 lipca 2025 r.

Od przyjęcia budynków i budowli do użytkowania Sprzedający nie poniósł i do dnia planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, budynków oraz budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Wszystkie powierzchnie Budynku przeznaczone pod wynajem zostały już oddane do użytkowania pierwszym użytkownikom.

Strony planują przeprowadzić Transakcję do 30 lipca 2027 r.

Od momentu oddania pierwszym użytkownikom wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem w budynkach zlokalizowanych na działkach nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36 i G/36 do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat. Natomiast od momentu oddania pierwszym użytkownikom wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem w budynkach zlokalizowanych na działkach nr H/64 i J/64 do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynków i budowli położnych na działkach nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36, G/36H/64 i J/64 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - budynki i budowle zostały już zasiedlone.

Należy również wskazać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli posadowionych na działkach nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36 i G/36 a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Jak Państwo bowiem wskazali, w momencie nabycia przez Sprzedającego, budynki i budowle znajdujące się na ww. działkach były już wybudowane przez zbywcę i oddane do użytkowania. Ponadto wskazali Państwo, że od momentu oddania pierwszym użytkownikom wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem w budynkach zlokalizowanych na ww. działkach do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, od przyjęcia budynków i budowli do użytkowania Sprzedający nie poniósł i do dnia planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie, które na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Zatem dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36 i G/36, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będą objęte budynki i budowle posadowione na działkach nr H/64 i J/64, bowiem - jak Państwo wskazali - od momentu oddania pierwszym użytkownikom wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem w Budynkach zlokalizowanych na ww. działkach do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dostawa budynków i budowli położonych na działkach nr H/64 i J/64, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W związku z tym należy rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości.

W konsekwencji jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie zostanie spełniony, co oznacza, że przepis ten nie znajdzie w odniesieniu do tej transakcji zastosowania.

Dostawa budynków i budowli położonych na działkach nr H/64 i J/64 nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ, jak wskazano wyżej, w stosunku do tych budynków i budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z VAT.

Zatem dostawa budynków i budowli (wraz z urządzeniami budowlanymi) położonych na działkach nr H/64 i J/64 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego działek nr H/64 i J/64), na którym posadowione są ww. budynki i budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

 

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Nabywca i Sprzedający złożą w Umowie Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT oraz wyborze jej opodatkowania VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej Transakcji (Sprzedający i Nabywca) złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynków i budowli (wraz z urządzeniami budowlanymi) posadowionych na działkach nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36 i G/36, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego działek nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36 i G/36), na którym posadowione są ww. budynki i budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy Strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynków oraz budowli posadowionych na działkach nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36 i G/36, korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, z uwagi na prawidłowo wywiedziony skutek prawny w postaci opodatkowania podatkiem od towarów i usług w całości dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, pomimo częściowo odmiennej argumentacji, uznałem za prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT. Działalność Nabywcy z wykorzystaniem Nieruchomości polegać będzie na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i niepodlegających zwolnieniu z tego podatku.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości, wraz z innymi elementami objętymi Transakcją nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, w sytuacji gdy Strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynków oraz budowli posadowionych na działkach nr A/300, B/64, C/36, E/36, F/36 i G/36, korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji. Tym samym, w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

 - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.