Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.981.2025.3.AR

Interpretacja indywidualna

- stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie pytań nr 1, 3 i 4 oraz nieprawidłowe w zakresie pytania nr 2.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

23 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

 

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 lutego 2026 r. (wpływ 4 lutego 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

 

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X („Kupujący”)

(…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y („Sprzedający” )

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Charakterystyka stron

X (dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce. Przedmiotem jego działalności jest m.in.  (…).

Y (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego jest:

- pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,

- działalność związana z doradztwem w zakresie informatyki,

- przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (Hosting) i podobna działalność,

- wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

- działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe,

- działalność firm centralnych (Head Offices) i Holdingów, z wyłączeniem Holdingów Finansowych,

- działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne.

Kupujący i Sprzedający (dalej łącznie zwani jako: „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.) (dalej: „ustawa o CIT”).

Opis nieruchomości

Sprzedający planuje sprzedaż nieruchomości zlokalizowanej w (…) przy ul. (…) na rzecz Kupującego, na którą składa się prawo własności:

1. działek gruntu położonych w obrębie (…) (dalej łącznie jako: „Grunty”):

 i. wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…), o numerach ewidencyjnych:

- (…) (dalej: „Działka 1”),

- (…) (dalej: „Działka 2”),

- (…) (dalej: „Działka 3”),

 ii. wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),(…) Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…), o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „Działka 4”),

iii. wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…), o numerach ewidencyjnych:

- (…) (dalej: „Działka 5”),

- (…) (dalej: „Działka 6”),

- (…) (dalej: „Działka 7”),

- (…) (dalej: „Działka 8”),

 iv. wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…), o numerach ewidencyjnych:

- (…) (dalej: „Działka 9”),

- (…) (dalej: „Działka 10”),

- (…) (dalej: „Działka 11”),

- (…) (dalej: „Działka 12”),

  v. wynoszące 31/60 udziału, wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…), o numerach ewidencyjnych:

- (…) (dalej: „Działka 13”),

- (…) (dalej: „Działka 14”),

- (…) (dalej: „Działka 15”),

- (…) (dalej: „Działka 16”),

2. budynków (dalej łącznie jako: „Budynki”):

   - biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanego na Działce 3, składającego się z 5 kondygnacji nadziemnych oraz 1 kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy wynoszącej ok. (…) m² (dalej: „Budynek Biurowy”),

   - gospodarczego posadowionego na Działce 4, o powierzchni ok. (…) m² (dalej: „Budynek Gospodarczy”),

 3. budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”), obejmujących:

- utwardzony parking naziemny (na Działkach 1-3),

- chodnik (na Działce 1, Działkach 3-5, Działkach 7-10, Działkach 12-13),

- mur oporowy (na Działce 1 i Działce 3),

- betonowe panele, pełniące niegdyś funkcję ogrodzenia (aktualnie częściowo rozebrane) (na Działce 1, Działce 4 i Działkach 12-13),

- pozostałości fundamentów budowli o powierzchni (…) m² (na Działce 1),

- wybrukowana jezdnia (na Działkach 1-3, Działkach 5-9, Działce 11, Działce 13 i Działkach 15-16),

- place z betonu/kostki prefabrykowanej (na Działce 4, Działce 6 i Działce 11),

- fundamenty pod klimatyzator wraz z ogrodzeniem (na Działce 3),

- tablica informacyjna (na Działce 3),

- wiata (zadaszenie wejścia do Budynku Biurowego) oraz schody na terenie utwardzonym (na Działce 3),

- naziemny zbiornik cylindryczny, częściowo przechodzący przez granicę Działki 8,

- fundamenty pod 3 stacje ładowania pojazdów (na Działce 3),

- naziemny kanał technologiczny nieczynnego ciepłociągu (na Działce 1),

- latarnie o konstrukcji betonowej (na Działce 1 i Działkach 5-8, Działce 13),

- naziemna konstrukcja pod rurociąg posadowiona nad jezdnią (na Działce 4 i Działce 13),

- sieć elektro-energetyczna (na Działce 3 i Działce 9),

- instalacja kanalizacyjna (na Działce 3).

wskazane powyżej obiekty będą określane dalej łącznie jako: Budowle.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy wskazują, że na dzień Transakcji na każdej z działek gruntu, zdefiniowanych powyżej jako Działki 1-13 oraz Działki 15-16, znajdować się będzie przynajmniej jedna Budowla/Budynek. Działki te dalej wraz z posadowionymi na nich Budowlami i Budynkami będą nazywane łącznie: „Nieruchomościami Zabudowanymi”.

Natomiast na Działce 14 nie będą znajdowały się Budynki/Budowle, które stanowiłyby własność Sprzedającego (dalej: „Nieruchomość Niezabudowana”).

W obrębie Nieruchomości Zabudowanych, w szczególności Budynku Biurowego, znajdują się także obiekty małej architektury takie jak m.in. ławki, kosze na śmieci, znaki drogowe, latarnie o konstrukcji aluminiowej oraz stojak na rowery (dalej: Obiekty Małej Architektury”).

Nieruchomości Zabudowane i Nieruchomość Niezabudowana dalej łącznie jako: „Nieruchomość”.

 

W obrębie Nieruchomości znajdują się również urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, takie jak szafy elektroenergetyczne, lampy, ogrodzenie oraz następujące przyłącza, będące własnością Sprzedającego (niżej wskazane przyłącza dalej łącznie jako: „Przyłącza”):

- przyłącze elektroenergetyczne niskiego napięcia (na Działce 1, Działkach 3-5 oraz Działkach 9-12),

- przewód elektroenergetyczny zasilający latarnie (na Działkach 1-3, Działce 5, Działkach 7-9, Działkach 13-14 oraz Działce 16),

- przyłącze kanalizacji deszczowej (na Działkach 1-3, Działkach 5-7, Działce 10 oraz Działce 12),

- przyłącze ciepłownicze (na Działkach 1-4 oraz Działkach 9-10),

- przyłącze wodociągowe (na Działkach 3-5 oraz Działkach 9-11),

- przyłącze kanalizacji sanitarnej (na Działce 3 oraz Działce 10).

Ponadto, w obrębie Nieruchomości znajduje się również infrastruktura techniczna, na którą składają się sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, ciepłownicze oraz telekomunikacyjne oraz przyłącza tych sieci (inne niż ww. Przyłącza). Infrastruktura ta nie jest jednak własnością Sprzedającego, ale należy do gestorów mediów. Wobec tego, Sprzedający nie będzie jej właścicielem, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania tym naniesieniem jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT i w konsekwencji nie będzie ona przedmiotem Transakcji. Wyjątek stanowi infrastruktura techniczna wskazana w ramach Budowli, tj. sieć elektroenergetyczna znajdująca się na Działce 3 i Działce 9 oraz instalacja kanalizacyjna na Działce 3, które stanowią własność Sprzedającego i będą przedmiotem Transakcji.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony na podstawie uchwały nr (…) z (…) (dalej: „MPZP”).

Przeznaczenia według MPZP w odniesieniu do działek wchodzących w skład Nieruchomości, będących przedmiotem Transakcji są następujące:

  i. Działki 1-4 oraz Działki 9-12 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem M6-U/P6,

 ii. Działki 5-7 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem M6-U/P13,

iii. Działki 13-15 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem M6-KDW3,

iv. Działka 8 oraz Działka 16 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami M6-U/P9 oraz M6-KDW3.

W odniesieniu do terenów oznaczonych symbolami M6-U/P9 oraz M6-U/P6, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie podstawowe: usługi, obiekty produkcyjne oraz przeznaczenie dopuszczalne w postaci zieleń urządzona, drogi wewnętrzne, infrastruktura techniczna.

W odniesieniu do terenów oznaczonych symbolem M6-U/P13, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie podstawowe: usługi, obiekty produkcyjne oraz przeznaczenie dopuszczalne w postaci zieleń urządzona, drogi wewnętrzne, infrastruktura techniczna oraz działalność związana z gospodarką odpadami (z zastrzeżeniami).

W odniesieniu do terenów oznaczonych symbolami M6-KDW3, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie podstawowe: komunikacja - droga wewnętrzna oraz przeznaczenie dopuszczalne w postaci zieleni przydrożnej oraz infrastruktury technicznej.

Historia nabycia/wytworzenia Nieruchomości

Sprzedający nabył Grunty wraz z posadowionymi na niej Budynkami na podstawie umów sprzedaży.

Między faktycznym rozpoczęciem użytkowania całkowitej powierzchni Budynku Biurowego, Budynku Gospodarczego i poszczególnych Budowli, a momentem realizacji planowanej Transakcji, upłynie okres przekraczający 2 lata.

Sprzedający ponosił wydatki na modernizację Budynku Biurowego, który po ukończeniu prac został ponownie zgłoszony do użytkowania w 2000 r. Tym samym, przez okres co najmniej 2 lat, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków oraz Budowli w rozumieniu ustawy o CIT, których wartość byłaby równa lub przewyższałaby 30% ich wartości.

Sprzedający wykorzystywał i wykorzystuje Nieruchomość dla celów własnej działalności opodatkowanej VAT, w tym polegającej m.in. na jej wynajmie (Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT).

Działalność Sprzedającego i posiadane aktywa

Aktualnie, część powierzchni w Budynku jest wynajmowana na podstawie zawartych umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”) i przewiduje się, że pozostanie ona wynajęta do dnia zawarcia Transakcji.

W celu zapewnienia obsługi Nieruchomości i jej funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, Sprzedający zawarł m.in. następujące umowy, których stroną będzie w dacie zawarcia Transakcji: umowy serwisowe obejmujące m.in. umowę o świadczenie usług utrzymania czystości i terenów zielonych, umowę o świadczenie usług konserwacji i remontów dźwigów, a także umowy na dostawę mediów, takie jak umowa o dostawę energii, o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków oraz umowa na wywóz odpadów komunalnych (dalej łącznie jako: „Umowy Serwisowe”).

Sprzedający posiada również wierzytelność z tytułu pożyczki udzielonej na rzecz udziałowca.

Zakres Transakcji

Sprzedający planuje przenieść na Kupującego Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi oraz elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (poniżej), na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Transakcja”).

Zgodnie z założeniami, przedmiotem planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji będą następujące elementy:

   i. prawo własności Gruntów, przy czym w odniesieniu do Działek 13-16 przedmiotem transakcji będzie udział w prawie własności wynoszący 31/60,

  ii. prawo własności Budynków i Budowli,

 iii. prawo własności ruchomości i wyposażenia, koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości,

 iv. gwarancje i rękojmie dotyczące umów z wykonawcami prac budowlanych, remontowych oraz umów dostawy, nabycia lub instalacji (montażu) urządzenia lub sprzętu w odniesieniu do Nieruchomości,

  v. dokumentacja dotycząca ww. elementów stanowiących przedmiot Transakcji.

Kupujący planuje zawrzeć własne Umowy Serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, jak również zawrze nową umowę najmu w zakresie powierzchni Budynku Biurowego. Zamiarem stron Transakcji jest, aby do dnia zamknięcia Transakcji Sprzedający wypowiedział aktualne umowy najmu oraz Umowy Serwisowe. W takim przypadku, po rozwiązaniu umów przez Sprzedającego, Kupujący zawrze nowe umowy z wybranymi przez siebie usługodawcami, chyba że umowy takie zawrze bezpośrednio przyszły najemca na podstawie nowej umowy najmu (przy czym, zgodnie z wolą Kupującego, mogą to być usługodawcy aktualnie posiadający umowy ze Sprzedającym).

Niewykluczone jednak, że część z zawartych przez Kupującego Umów Serwisowych zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług. W celu zapewnienia ciągłości dostaw mediów, nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z mediów dostarczanych na podstawie dotychczasowych Umów Serwisowych.

Przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

   i. sprzęt komputerowy, wyposażenie serwerowni, samochody,

  ii. zobowiązania bilansowe i pozabilansowe,

 iii. wierzytelności w stosunku do dłużników Sprzedającego związane z korzystaniem z Nieruchomości do daty Transakcji (zaległości najemców związane z opłatami czynszowymi i eksploatacyjnymi),

 iv. rachunki bankowe i środki na rachunkach bankowych,

  v. autorskie prawa majątkowe oraz inne prawa własności przemysłowej dotyczące Budynku Biurowego oraz Budowli,

 vi. umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej,

 vii. księgi rachunkowe,

viii. firma Sprzedającego,

 ix. know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia umowy o zarządzanie nieruchomością. Sprzedający nie zawarł takiej umowy.

Sprzedający zatrudnia pracowników, niemniej Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem na Kupującego jakichkolwiek pracowników Sprzedającego.

Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana Nieruchomość stanowi składnik majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie ewidencjonuje odrębnie należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością.

Wnioskodawcy będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

Wnioskodawcy złożą w umowie sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości i będących przedmiotem Transakcji (zgodnie z art. 43 ust. 10, ust. 11 Ustawy o VAT).

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego i przekazaną Kupującemu.

Po dokonaniu Transakcji Kupujący planuje wykorzystywać Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w tym do prowadzenia działalności w zakresie najmu Nieruchomości. W celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, Kupujący będzie podejmował działania pozwalające na prowadzenie tej działalności, w tym w szczególności będzie zawierał nowe umowy najmu, umowy o obsługę techniczną, umowy o doradztwo prawne czy finansowe.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Na pytanie Organu „Czy na Działce 14 znajdują się i będą znajdowały na moment Transakcji którekolwiek z ww. elementów infrastruktury technicznej (tj. sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, ciepłownicze oraz telekomunikacyjne oraz przyłącza tych sieci)?”, wskazali Państwo, że:

„Na Działce 14 znajdują się i będą znajdować się na moment Transakcji następujące elementy infrastruktury technicznej:

   - przewód elektroenergetyczny (linia wysokiego napięcia), który stanowi własność gestora mediów/przedsiębiorstwa przesyłowego. Tym samym Spółka nie jest i nie będzie jego właścicielem na moment Transakcji, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania nim jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT i konsekwencji nie będzie on przedmiotem Transakcji;

   - przewód elektroenergetyczny niskiego napięcia zasilający latarnie o długości 0,80mb, którego właścicielem jest Spółka. Niemniej, obiekt ten stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) [dalej: Prawo budowlane], tj. urządzenie instalacyjne zapewniające możliwość użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców nie będzie on mieć wpływu na opodatkowanie VAT Transakcji.”

Na pytanie Organu „Czy ww. elementy infrastruktury znajdujące się na Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji stanowią budynki, budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?”, wskazali Państwo, że „Elementy infrastruktury technicznej znajdujące się na Nieruchomości, tj. sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, ciepłownicze oraz telekomunikacyjne [dalej: Infrastruktura Techniczna] stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Z kolei przyłącza ww. Infrastruktury Technicznej nie stanowią budynku, budowli lub ich części w myśl art. 3 pkt 2 i pkt 3 Prawa budowlanego, z uwagi na to, że mieszczą się one w definicji urządzeń budowlanych (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Ponadto, Spółka podkreśla, że Infrastruktura Techniczna, znajdująca się na Nieruchomości jest własnością przedsiębiorstw przesyłowych - Spółka nie jest ich właścicielem ekonomicznym (z wyjątkiem sieci elektroenergetycznej na Działce 3 i Działce 9 oraz instalacji kanalizacyjnej na Działce 3, które stanowią własność Spółki i będą przedmiotem Transakcji).

Zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.) [dalej: KC], urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 KC urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa lub w momencie ich wzniesienia przez przedsiębiorstwo. W rezultacie urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci prawo własności na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego.

W konsekwencji, należy uznać, że Infrastruktura Techniczna (z wyjątkiem sieci elektroenergetycznej na Działce 3 i Działce 9 oraz instalacji kanalizacyjnej na Działce 3, które stanowią własność Spółki i będą przedmiotem Transakcji) nie stanowi części składowej Nieruchomości, w tym Gruntów. Tym samym, zdaniem Spółki obecność Infrastruktury Technicznej, która nie stanowi własności Spółki ani nie stanowi części składowej nieruchomości nie wpłynie na ustalenie opodatkowania Transakcji.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

 1. Czy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

 2. Czy dostawa Nieruchomości Niezabudowanej będzie opodatkowana VAT?

 3. Czy dostawa Nieruchomości Zabudowanych będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

 4. Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 1. Dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

 2. Dostawa Nieruchomości Niezabudowanej będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych i tym samym nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

 3. Dostawa Nieruchomości Zabudowanych będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcy złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT w odniesieniu do Nieruchomości Zabudowanych. W konsekwencji dostawa Nieruchomości Zabudowanych będzie opodatkowana VAT.

 4. Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy o VAT). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.

Tym samym, stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP").

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, kluczowe jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP i będzie opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego powszechnie akceptowany jest pogląd, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ KC. Przy czym, jak podkreśla się w orzecznictwie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z 20 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1113/16), przy wykładni tego pojęcia kierować się przede wszystkim należy autonomią prawa podatkowego, z uwzględnieniem uwarunkowań wynikających z systemu prawa Unii Europejskiej.

W myśl art. 55¹ KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

  ii. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 iii. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 iv. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   v. koncesje, licencje i zezwolenia;

  vi. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 vii. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

viii. tajemnice przedsiębiorstwa;

  ix. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 55² KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo powinna obejmować wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ KC. Niemniej, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że umożliwia realizację zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Ponadto, dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Za przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który pozwala na prowadzenie niezależnej działalności gospodarczej, lecz oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa, należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego przypadku. Takie podejście potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), np. postanowienie TSUE z dnia 16 stycznia 2023 r. sygn. C-729/21.

Definicja ZCP

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

 i. jest wyodrębniony organizacyjnie,

ii. jest wyodrębniony finansowo,

iii. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

iv. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

   - co potwierdza praktyka organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: z 30 lipca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.411.2025.2.MG, z 12 marca 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.41.2025.3.LM, z 27 lutego 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO, z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW).

Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem składników, w oparciu o które nabywca może faktycznie kontynuować działalność sprzedającego.

Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, wyodrębnienie organizacyjne polega na określeniu miejsca ZCP w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie to nie musi mieć charakteru wyodrębnienia prawnego, lecz może przybierać formę m.in. oddziału, biura, zakładu czy wydziału.

Do stwierdzenia wydzielenia organizacyjnego ZCP wystarczające jest jej wyodrębnienie faktyczne i materialne polegające na odrębnym określeniu przedmiotu jej działalności i przypisaniu do niej składników majątkowych pozwalających na jego realizowanie, tak aby ZCP mogła funkcjonować samodzielnie, niezależnie od pozostałych części przedsiębiorstwa oraz zespołu pracowników, który wykonuje przypisane do danej jednostki zadania.

Organy wskazują m.in., że: organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa (por. Interpretacja Dyrektora KIS z 16 września 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.455.2025.4.ASZ).

Wyodrębnienie finansowe polega natomiast na wyodrębnieniu podstawowych informacji o sytuacji finansowej i majątkowej ZCP i tym samym możliwości przyporządkowania jej przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Zatem w celu spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego nie jest konieczne istnienie samodzielności finansowej ZCP.

Przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć zdolność ZCP do realizacji określonych zadań gospodarczych w sposób niezależny od przedsiębiorstwa. Tym samym, aby uznać ZCP za wyodrębnioną funkcjonalnie musi ona stanowić funkcjonalnie odrębną całość tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego podejmowania działań gospodarczych.

Powyższe kryteria uznania przedmiotu transakcji za ZCP są zbieżne z objaśnieniami Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w sprawie konsekwencji podatkowych w podatku od towarów i usług nabywania tzw. nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

 i. zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Objaśnienia MF dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę przenoszone są wszystkie poniżej wskazane elementy:

   i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

  ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

 iii. umowy zarządzania aktywami;

 iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, w świetle Objaśnień MF: za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

Mając na uwadze powyższe oraz zakres i cel Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie spełnia definicji przedsiębiorstwa ani ZCP.

W szczególności Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, ponieważ nie jest wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W ramach Transakcji na Kupującego nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów, w szczególności, umowy o obsługę księgową i Umowy Najmu. Na Kupującego w ramach Transakcji nie będą przeniesione również umowy finansowania dłużnego i umowy o zarządzanie nieruchomością, ponieważ Sprzedający nie jest obecnie stroną takich umów.

Dodatkowo, na Kupującego nie zostaną przeniesione zobowiązania Sprzedającego oraz wierzytelności pieniężne Sprzedającego, w tym elementy takie jak: środki pieniężne, rachunki bankowe, księgi rachunkowe i dokumenty związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego, z wyjątkiem dokumentów związanych z Nieruchomością, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Należy zatem zauważyć, że przedmiotem Transakcji są standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych podlegających opodatkowaniu VAT. Intencją stron nie jest przeniesienie innych składników majątkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie zawiera składników pozwalających na kontynuowanie przez Kupującego działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki majątkowe nabyte w wyniku Transakcji.

Kupujący będzie zmuszony do zaangażowania innych środków materialnych, jak i niematerialnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w ramach której będzie wykorzystywać przedmiot Transakcji. W tym celu Kupujący będzie musiał:

   i. zaangażować inne składniki majątku, w tym wartości niematerialne, środki pieniężne, oraz

  ii. podjąć dodatkowe działania niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w szczególności zawrzeć własne umowy najmu oraz umowy serwisowe.

Podsumowując, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ KC ani ZCP w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że do wskazanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości Niezabudowanej (Działki 14) powinna być opodatkowana VAT, niemniej należy wykluczyć możliwość potencjalnego zastosowania zwolnienia z VAT jako dostawa terenu niezabudowanego, o której mowa w art. 43. ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w stosunku do Nieruchomości Niezabudowanej w niniejszej sytuacji nie znajdą zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budynku/budowli, która byłaby związana z gruntem, składającym się na Nieruchomość Niezabudowaną.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Natomiast przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość objęta jest MPZP. Zatem, w przedmiotowej sprawie, kluczowe znaczenie dla określenia przeznaczenia terenu składającego się na Nieruchomość Niezabudowaną w kontekście zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, będzie miał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawców Nieruchomość Niezabudowana stanowi nieruchomość niezabudowaną budynkami/budowlami i Transakcja będzie opodatkowana VAT jeżeli jest ona przeznaczona pod zabudowę zgodnie z MPZP.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z postanowieniami MPZP, Nieruchomość Niezabudowana znajduje się na terenach objętych symbolem M6-KDW3, dla których zgodnie z MPZP ustalono przeznaczenie podstawowe w postaci komunikacji, tj. drogi wewnętrznej oraz przeznaczenie dopuszczalne w postaci zieleni przydrożnej oraz infrastruktury technicznej.

Zdaniem Wnioskodawców, przeznaczenie terenu należy ustalać na podstawie kompleksowych zapisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, biorąc pod uwagę możliwość zabudowy działki o obiekty budowlane różnego typu, np. drogi, chodniki czy budynki o różnym przeznaczeniu.

Ustawa o VAT, definiując pojęcie „terenów budowlanych”, używa pojęcia „gruntów przeznaczonych pod zabudowę”, którego jednocześnie nie definiuje. W związku z tym, w celu dokonania całościowej wykładni ww. przepisów, niezbędne jest odwołanie się do definicji zawartych w Prawie budowlanym.

Zatem, ilekroć w Prawie budowlanym mowa jest o „obiekcie budowlanym” - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego).

Ilekroć w Prawie budowlanym mowa jest o „budynku” - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).

Ilekroć w Prawie budowlanym mowa jest o „budowli” - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego).

Przez obiekty małej architektury, Prawo budowlane rozumie natomiast niewielkie obiekty, a w szczególności (art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego):

  i. obiekty kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury;

 ii. posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej;

iii. obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Tym samym, Nieruchomość Niezabudowana, znajdująca się w granicach terenów oznaczonych symbolem M6-KDW3 jest przeznaczona pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP mogą zostać na niej wybudowane m.in. drogi, będące „budowlami” w rozumieniu Prawa budowlanego.

Na opodatkowanie VAT Nieruchomości Niezabudowanej na podstawie art. 43. ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie ma znaczenia posadowienie na gruncie urządzeń przesyłowych, stanowiących własność innych przedsiębiorstw, ponieważ Sprzedający nie posiada prawa do rozporządzania nimi jak właściciel.

Okoliczność, że na danych gruntach (działkach) znajdują się jedynie urządzenia przesyłowe, które stanowią własność innych przedsiębiorstw, nie mają decydującego wpływu na ocenę, czy mamy do czynienia z terenem niezabudowanym, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Innymi słowy samo fizyczne istnienie urządzeń przesyłowych na Nieruchomości Niezabudowanej, nie jest przesądzające i może być postrzegane jako wykluczające, że przedmiotem dostawy będzie teren niezabudowany.

Ponadto, dla opodatkowania VAT Transakcji bez znaczenia pozostaje również posadowienie na Nieruchomości Niezabudowanej jednego z Przyłączy w postaci przewodu zasilającego latarnię, z uwagi na to, że stanowi on urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Mając na uwadze powyższe, przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość Niezabudowana stanowiąca grunt niezabudowany, który zaś zgodnie z MPZP należy uznać za teren przeznaczony pod zabudowę w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości Niezabudowanej będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę, do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad 3

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W rezultacie, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntów wchodzących w skład Nieruchomości Zabudowanych będzie podlegać opodatkowaniu VAT na takich samych zasadach jak dostawa Budynków i Budowli.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niemniej, biorąc pod uwagę, że Budynki i Budowle nie był wykorzystywane w żadnym okresie wyłącznie do celów działalności zwolnionej z VAT, art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w analizowanej sprawie.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

 i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

i. wybudowaniu lub

ii. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przedmiotem Transakcji, oprócz Budynków, będą również Budowle, znajdujące się na gruntach wchodzących w skład Nieruchomości Zabudowanych, które służą ich prawidłowemu funkcjonowaniu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, między faktycznym rozpoczęciem użytkowania powierzchni Budynków i poszczególnych Budowli, a momentem realizacji planowanej Transakcji, upłynie okres przekraczający 2 lata. Dodatkowo, w ciągu ostatnich 2 lat Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków oraz Budowli, których wartość byłaby równa lub przekraczałaby 30% ich wartości.

Tym samym, w związku z tym, że dostawa Budynków i Budowli w ramach Transakcji nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli, powinna ona podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, należy odwołać się do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia z VAT wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

   i. są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT oraz

  ii. złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie z ustaleniami zamierzają złożyć zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

Tym samym, mając na uwadze, że na Działkach wchodzących w skład Nieruchomości Zabudowanej znajdują się Budynki oraz Budowle, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata oraz w ciągu ostatnich 2 lat Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, które przekraczałyby co najmniej 30% ich wartości początkowej, dostawa Nieruchomości Zabudowanej będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wybrania opodatkowania VAT wspólnie przez Wnioskodawców na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT.

Jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ponadto, zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2 oraz 3, Transakcja zbycia Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu VAT, jako dostawa nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę w zakresie Nieruchomości Niezabudowanej oraz na skutek złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości. Na prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości nie będzie miało wpływu uznanie, że Nieruchomość Niezabudowana stanowi nieruchomość zabudowaną w rozumieniu ustawy o VAT, ponieważ Kupujący wraz ze Sprzedającym złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

Tym samym, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanej sprawie.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i skutecznym złożeniu oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w ocenie Wnioskodawców, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy o VAT).

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanej Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Kupującego prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Kupującego istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na jego rachunek bankowy.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji, będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie pytań nr 1, 3 i 4 oraz nieprawidłowe w zakresie pytania nr 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający planuje przenieść na Kupującego Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi oraz elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Transakcja”).

Zgodnie z założeniami, przedmiotem planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji będą następujące elementy:

   i. prawo własności Gruntów, przy czym w odniesieniu do Działek 13-16 przedmiotem transakcji będzie udział w prawie własności wynoszący 31/60,

  ii. prawo własności Budynków i Budowli,

 iii. prawo własności ruchomości i wyposażenia, koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości,

 iv. gwarancje i rękojmie dotyczące umów z wykonawcami prac budowlanych, remontowych oraz umów dostawy, nabycia lub instalacji (montażu) urządzenia lub sprzętu w odniesieniu do Nieruchomości , 

  v. dokumentacja dotycząca ww. elementów stanowiących przedmiot Transakcji.

Kupujący planuje zawrzeć własne Umowy Serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, jak również zawrze nową umowę najmu w zakresie powierzchni Budynku Biurowego. Zamiarem stron Transakcji jest, aby do dnia zamknięcia Transakcji Sprzedający wypowiedział aktualne umowy najmu oraz Umowy Serwisowe W takim przypadku, po rozwiązaniu umów przez Sprzedającego, Kupujący zawrze nowe umowy z wybranymi przez siebie usługodawcami, chyba że umowy takie zawrze bezpośrednio przyszły najemca na podstawie nowej umowy najmu (przy czym, zgodnie z wolą Kupującego, mogą to być usługodawcy aktualnie posiadający umowy ze Sprzedającym).

Niewykluczone jednak, że część z zawartych przez Kupującego Umów Serwisowych zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług. W celu zapewnienia ciągłości dostaw mediów, nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z mediów dostarczanych na podstawie dotychczasowych Umów Serwisowych.

Przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

   i. sprzęt komputerowy, wyposażenie serwerowni, samochody,

  ii. zobowiązania bilansowe i pozabilansowe,

 iii. wierzytelności w stosunku do dłużników Sprzedającego związane z korzystaniem z Nieruchomości do daty Transakcji (zaległości najemców związane z opłatami czynszowymi i eksploatacyjnymi),

 iv. rachunki bankowe i środki na rachunkach bankowych,

  v. autorskie prawa majątkowe oraz inne prawa własności przemysłowej dotyczące Budynku Biurowego oraz Budowli,

 vi. umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej,

vii. księgi rachunkowe,

viii. firma Sprzedającego,

  ix. know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana Nieruchomość stanowi składnik majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie ewidencjonuje odrębnie należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością. W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia umowy o zarządzanie nieruchomością. Sprzedający nie zawarł takiej umowy. Wskazali Państwo również, że Sprzedający zatrudnia pracowników, niemniej Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem na Kupującego jakichkolwiek pracowników Sprzedającego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego nie będzie umożliwiał Kupującemu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą opodatkowania Nieruchomości Niezabudowanej oraz zwolnienia z VAT Nieruchomości Zabudowanych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zatem, o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej „ustawą Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji będzie m.in. sprzedaż udziału w prawie własności działki nr (…) („Działka 14”), określanej jako „Nieruchomość Niezabudowana”.

Na Działce 14 nie będą znajdowały się Budynki/Budowle, które stanowiłyby własność Sprzedającego („Nieruchomość Niezabudowana”). Na Działce 14 znajdują się i będą znajdować się na moment Transakcji następujące elementy infrastruktury technicznej:

   - przewód elektroenergetyczny (linia wysokiego napięcia), który stanowi własność gestora mediów/przedsiębiorstwa przesyłowego. Tym samym Spółka nie jest i nie będzie jego właścicielem na moment Transakcji, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania nim jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT i konsekwencji nie będzie on przedmiotem Transakcji;

   - przewód elektroenergetyczny niskiego napięcia zasilający latarnie o długości 0,80mb, którego właścicielem jest Spółka. Niemniej, obiekt ten stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tj. urządzenie instalacyjne zapewniające możliwość użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców nie będzie on mieć wpływu na opodatkowanie VAT Transakcji.

Wskazali Państwo również, że elementy infrastruktury technicznej znajdujące się na Nieruchomości, tj. sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, ciepłownicze oraz telekomunikacyjne stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy w pierwszej kolejności przywołać przepis art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.), w myśl którego:

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle zapisów art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Przytoczony wyżej przepis art. 48 Kodeksu cywilnego łączy się z art. 191 tej ustawy, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”).

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy, nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.

W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v Shipping and Forwarding Enterprise Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że:

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel, zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym, a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Wobec powyższego uznać należy, że budowla w postaci przewodu elektroenergetycznego (linii wysokiego napięcia), znajdująca się na Działce 14, nie będzie częścią składową sprzedawanej działki, gdyż stanowi własność gestora mediów. Tym samym, wskazane naniesienie nie będzie przedmiotem dostawy towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, dokonanej w ramach sprzedaży Działki 14. W konsekwencji należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt (wraz ze znajdującymi się na nim urządzeniami budowlanymi, będącymi własnością Sprzedającego) bez znajdującej się na nim budowli w postaci przewodu elektroenergetycznego (linii wysokiego napięcia).

Zatem, w okolicznościach niniejszej sprawy, w odniesieniu do dostawy Działki 14, na której znajduje się budowla w postaci przewodu elektroenergetycznego (linii wysokiego napięcia), mamy do czynienia z gruntem, który faktycznie jest zabudowany. Skoro Działka 14 jest zabudowana budowlą w postaci przewodu elektroenergetycznego (linii wysokiego napięcia), to nie można jej uznać za tereny niezabudowane.

Powyższy pogląd znajduje swoje potwierdzenie np. w wyroku NSA z 5 lutego 2019 r. sygn. akt I FSK 44/17, w którym Sąd wskazał: „(…) W świetle powyższego należy uznać, że określenie «teren niezabudowany» oznacza taki teren, na którym nie występują obiekty budowlane (budynki, budowle), przy czym dla oceny zabudowania bez znaczenia musi pozostać, jaka część wydzielonego terenu pokryta została obiektami budowlanymi, jak również czy zabudowę stanowią obiekty w całości, czy też części obiektów z uwagi na ich posadowienie w granicach wyodrębnionych, różnych zrazem terenów (sąsiadujących działek). Kwalifikacja terenu jako zabudowanego (nie będącego terenem niezabudowanym) nie wyklucza tego, że w okolicznościach takich, jak przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, przedmiotem planowanej dostawy będzie sam grunt, skoro Miastu nie przysługuje prawo do części budynków, które zachodzą na działkę stanowiącą jego własność. W takich bowiem warunkach Miasto nie będzie przenosić prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ab inito u.p.t.u.), a jedynie w odniesieniu do gruntu. Nie zmienia to jednak tego, że stanowiący przedmiot planowanej transakcji grunt będzie gruntem zabudowanym (nie będzie gruntem niezabudowanym). Pojęcie «zabudowania» gruntu, tak jak ono funkcjonuje w języku potocznym, abstrahuje od kwestii prawa do zabudowy (do obiektów budowlanych) i dotyczy obiektywnego stanu naniesienia budynków i budowli w terenie. Wobec tego zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., jako odnoszące się do terenu niezabudowanego, nie obejmuje gruntu, na którym posadowione są budynki bądź budowle, a nawet ich części”. Powyższy pogląd podziela również NSA w wyroku z 30 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 889/16.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy wskazać, że skoro przedmiotem sprzedaży ma być Działka 14 bez infrastruktury przesyłowej tj. przewodu elektroenergetycznego (linii wysokiego napięcia), która przebiega przez ww. Działkę i wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, to sprzedaż tej Działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest zabudowany budowlą zdefiniowaną w art. 3 ustawy Prawo budowlane.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

 

Jak wspomniano wcześniej, w celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

 1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

 2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem dostawa Działki nr 14 nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione wszystkie warunki, o których mowa w tym przepisie.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że planowana dostawa Nieruchomości Niezabudowanej (tj. udziału w prawie własności Działki 14) będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Tym samym oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, pomimo prawidłowo wywiedzionego skutku prawnego w postaci opodatkowania Nieruchomości Niezabudowanej, z uwagi na odmienną argumentację niż zaprezentowana przez Organ, uznałem je za nieprawidłowe.

Z opisu sprawy wynika również, że przedmiotem Transakcji będzie m.in. sprzedaż prawa własności działek nr (…) („Działka 1”), (…) („Działka 2”), (…) („Działka 3”), (…) („Działka 4”), (…) („Działka 5”), (…) („Działka 6”), (…) („Działka 7”), (…) („Działka 8”), (…) („Działka 9”), (…) („Działka 10”), (…) („Działka 11”), (…) („Działka 12”) oraz udziałów w prawie własności działek (…) („Działka 13”), (…) („Działka 15”) oraz (…) („Działka 16”), na których na dzień Transakcji znajdować się będzie przynajmniej jedna Budowla/Budynek, stanowiące własność Sprzedającego, opisane w zdarzeniu przyszłym. Ww. Działki wraz z posadowionymi na nich Budowlami i Budynkami określane są jako „Nieruchomości Zabudowane”.

W obrębie Nieruchomości Zabudowanych, w szczególności Budynku Biurowego, znajdują się także obiekty małej architektury takie jak m.in. ławki, kosze na śmieci, znaki drogowe, latarnie o konstrukcji aluminiowej oraz stojak na rowery.

W obrębie Nieruchomości znajdują się również urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, które zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, takie jak szafy elektroenergetyczne, lampy, ogrodzenie oraz opisane we wniosku przyłącza, będące własnością Sprzedającego.

Ponadto, jak wynika z wniosku, w obrębie Nieruchomości znajduje się również infrastruktura techniczna, na którą składają się sieci wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, ciepłownicze oraz telekomunikacyjne oraz przyłącza tych sieci (inne niż ww. Przyłącza). Infrastruktura ta nie jest jednak własnością Sprzedającego, ale należy do gestorów mediów. Wobec tego, Sprzedający nie będzie jej właścicielem, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania tym naniesieniem jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT i w konsekwencji nie będzie ona przedmiotem Transakcji. Wyjątek stanowi sieć elektroenergetyczna znajdująca się na Działce 3 i Działce 9 oraz instalacja kanalizacyjna na Działce 3, które stanowią własność Sprzedającego i będą przedmiotem Transakcji.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych Działek 1-13 oraz 15-16 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do Budynków i Budowli znajdujących się na tych działkach, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na ww. Działkach nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - Budynki te i Budowle zostały już zasiedlone.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, między faktycznym rozpoczęciem użytkowania całkowitej powierzchni Budynku Biurowego, Budynku Gospodarczego i poszczególnych Budowli, a momentem realizacji planowanej Transakcji, upłynie okres przekraczający 2 lata. Wskazali Państwo również, że Sprzedający ponosił wydatki na modernizację Budynku Biurowego, który po ukończeniu prac został ponownie zgłoszony do użytkowania w 2000 r. Tym samym, przez okres co najmniej 2 lat, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków oraz Budowli w rozumieniu ustawy o CIT, których wartość byłaby równa lub przewyższałaby 30% ich wartości.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana sprzedaż ww. Budynków oraz Budowli (a tym samym również sprzedaż urządzeń budowlanych związanych z tymi Budynkami) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że planowana dostawa ww. Budynków i Budowli (oraz urządzeń budowlanych związanych z tymi Budynkami) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Sprzedający oraz Kupujący złożą bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Budynków oraz Budowli składających się na Nieruchomość z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

Jeśli zatem strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynków i Budowli (a tym samym również urządzeń budowlanych związanych z tymi Budynkami) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa gruntu (prawa własności Działek 1-12 oraz udziałów w prawie własności Działek 13, 15-16), na którym posadowione są ww. Budynki i Budowle (oraz urządzenia budowlane) - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w obrębie Nieruchomości Zabudowanych, w szczególności Budynku Biurowego, znajdują się także obiekty małej architektury takie jak m.in. ławki, kosze na śmieci, znaki drogowe, latarnie o konstrukcji aluminiowej oraz stojak na rowery.

W odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury, jak już wcześniej wskazano, nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa wymienionych we wniosku obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, ww. obiekty małej architektury nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury posadowionych w obrębie Nieruchomości Zabudowanych, w szczególności Budynku Biurowego, będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaż Nieruchomości Zabudowanych (tj. prawa własności Działek 1-12 oraz udziałów w prawie własności Działek 13, 15-16) będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Kupujący, jak i Sprzedający będą na dzień dokonania Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Po dokonaniu Transakcji Kupujący planuje wykorzystywać Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w tym do prowadzenia działalności w zakresie najmu Nieruchomości.

Ponadto, jak wykazano wyżej, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Dostawa Nieruchomości Niezabudowanej będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku. Ponadto w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaż Nieruchomości Zabudowanych również będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Zatem w związku z nabyciem Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Kupującego organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.