Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.987.2025.2.DK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek wspólny z 31 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lutego 2026 r. (wpływ 18 lutego 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)    Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2)   Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis stanu faktycznego

(…) i (…) w dniu 18 grudnia 2024r. aktem notarialnym Repertorium (…) sprzedali osobom fizycznym, małżonkom (…), trzy niezabudowane działki gruntu stanowiące ich współwłasność po 1/2 udziału, wchodzące w skład ich wspólnego gospodarstwa rolnego.

(…) i (…) są współwłaścicielami gospodarstwa rolnego nabytego od swoich rodziców w drodze darowizny aktem notarialnym z dnia (...) 2016 r. sporządzonym w Kancelarii Notarialnej (…) w (…) przy ul. (…) repertorium nr (…). Mocą powyższej darowizny (…) i (…) stali się współwłaścicielami m.in. kilkudziesięciu działek gruntu objętych (...) księgami wieczystymi w tym objętych księgą wieczystą nr (…), w której ujawnione są działki nr A i B o powierzchni (…) ha, położonej w (…) przy ul. (…). Większość działek jest klasyfikowana jako łąki. Natomiast działki nr A i B znajduje się bezpośrednio przy ul. (…) a w jej obrębie usytuowane są budynki magazynu zbożowego, oraz bukaciarni wraz z zabudowa towarzyszącą obejmująca między innymi wiatę magazynowa, drogi wewnętrzne i ogrodzenie. Obiekty te stanowią zaplecze dla gospodarstwa rolnego.

(…)i (…), poza prowadzeniem gospodarstwa rolnego, są wspólnikami spółki cywilnej pod nazwa PHU (…) (…)i (…) spółka cywilna z siedzibą w (…) przy ul. (…), NIP (…). Spółka istnieje od (...) 2011 r. i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

(…)i (…) nabyli w dniu (...) 2022 r. od Gminy (…) działkę gruntu nr C o powierzchni (…) ha objętą księgą wieczystą nr (…). Części nabywanej działki, jak opisano w akcie notarialnym przenoszącym własność Repertorium A numer (…), jest zabudowana budynkiem gospodarczym stanowiącym własność kupujących, pochodzącą z darowizny od rodziców, opisanej powyżej.

Zakup działki od Gminy (…) uregulował własność gruntu pod częścią budynku stanowiącego od 2016 r. własność (…)i (…). Sprzedaż objęta była podatkiem VAT jednak nabywcom nie przysługiwało prawo odliczenia podatku z uwagi na fakt, iż nie byli (nadal nie są) czynnymi podatnikami podatku VAT. Działka została zakupiona w celu uregulowania własności gruntu, na którym znajdował się budynek inwentarski, gdyż dotychczas część budynku położona była na gruncie której właścicielem była Gmina (…). Działki ta była zakupiona w trybie bezprzetargowym z zastrzeżeniem, iż nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość. Zgodnie z przedłożonymi do aktu w dniu (...) 2024 aktualnymi wypisami z rejestru gruntów są to działki klasy RIVa grunty orne. Jedynie część działki D o pow. (…) ha w części o pow. (…) ha oznaczona jest symbolem Br-RV grunt rolny zabudowany. W chwili sprzedaży dla sprzedawanych działek nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający, po zgłoszeniu się potencjalnych nabywców, złożyli w Gminie projekt podziału działek A, C i B w celu wyodrębnienia sprzedawanych działek. Projekt został zatwierdzony. Decyzja z dnia (...) 2024 r. (…) i (…) posiadają swoje własne domy mieszkalne, które zostały przez nich zakupione.

Wnioskodawcy oświadczają, że sprzedane działki gruntu zostały nabyte na cele prywatne, nie związane z działalnością gospodarcza. Nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia. Przez okres od dnia nabycia do chwili sprzedaży działki były jedynie koszone. Nie stanowiły źródła przychodu z tytułu najmu lub dzierżawy. Działki nie były przedmiotem jakichkolwiek inwestycji, nie były ogradzane, utwardzane, nie zrobiono do nich wjazdu, nie uzbrajano ich w żadnym zakresie. Nie dokonywano żadnych działań mających na celu zwiększenie ich atrakcyjności lub ich wartość.

Wnioskodawcy wykonali podział na mniejsze parcele celem odsprzedaży konkretnym klientom, którzy zgłosili się do nich z propozycja zakup. Pozyskane środki wspomogły prowadzenie gospodarstwa.

Zdaniem Wnioskujących sprzedaż tych nieruchomości jest zwolniona z podatku VAT i będzie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawcy dotychczas nie ponosili żadnych kosztów ulepszenia działek i nie planują ich w przyszłości. Wnioskodawcy samodzielnie sprzedali działki. Nie korzystali z pomocy pośrednika w sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani:

Spółka cywilna, której wspólnikami są (…) i (…) nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich.

Przedmiotem pytania jest sprzedaż działek: E, F i D.

(…) i (…) nie są rolnikami ryczałtowymi w myśl art. 2 ust 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedane działki i działki z których zostały wydzielone nie były przedmiotem działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Kupujący są znajomymi sprzedających. Pomysł sprzedaży wyszedł od nabywców. Sprzedający nie zamieszczali żadnych ogłoszeń.

W momencie sprzedaży działek tj. w (...) 2024 r. była prawomocna decyzja o warunkach zabudowy z dnia (...) 2024 r. Została załączona do wniosku. Wnioskodawcą byli sprzedający.

Środki zostały przeznaczone na dofinansowanie gospodarstwa rolnego oraz na cele osobiste.

Sprzedający są właścicielami kilkudziesięciohektarowego gospodarstwa rolnego które nie jest terenem budowlanym. Nie planują starać się o zmianę kwalifikacji gruntów.

Pan (…) nie sprzedawał innych nieruchomości. Pani (…) w 2020 roku sprzedała działkę budowlaną o powierzchni (…) m.kw. za kwotę (…) zł. Działkę tę otrzymała od rodziców z zamiarem zabudowy na swoje potrzeby. Ostatecznie nie zdecydowała się na rozpoczęcie budowy i zbyła działkę. Pani (…) nie była zobowiązana do rejestracji dla celów VAT.

Pytanie

Czy sprzedaż trzech wyżej opisanych działek stanowiło działalność gospodarczą Wnioskodawców na gruncie podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, dokonane czynności sprzedaży opisanych nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej Wnioskodawcy na gruncie podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawców, dokonując sprzedaży działek, nie działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, ale jako osoba wykonująca swoje prawo własności, co oznacza, że nie można go uznać w takich okolicznościach za podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, co z kolei wynika z treści art. 8 ust. 1 tej ustawy.

Z kolei na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Pojęcie działalności gospodarczej zostało z kolei zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei przez dostawę towaru należy z mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT rozumieć rozporządzenie towarem jako właściciel, zaś wykonywanie usług, to wykonywanie wszelkich świadczeń niebędących dostawą na rzecz innych podmiotów.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zatem warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie. Po pierwsze - czynność jest zawarta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a ponadto została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Oceniając, czy określoną osobę fizyczną, która dokonuje sprzedaży gruntu, należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, należy podkreślić ugruntowane stanowisko orzecznicze na tle podobnych stanów faktycznych i prawnych. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów
(C-180/10) oraz Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) przyjął, że nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. W powoływanym wyroku Trybunał ocenił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U.UE.L 347/1, dalej: dyrektywa 2006/112/WE). Taka aktywność świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. TSUE jako przykład tego rodzaju działań przytoczył uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stwierdzając przy tym, że stanowią one o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Dopiero fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia uznanie podmiotu za podatnika VAT. W związku z powyższym, w przedstawionym stanie faktycznym brak jest podstaw do uznania za podatników VAT.

Przyjęcie, że osoba fizyczna planując sprzedaż działek gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymagałoby ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności. W tym zakresie wypowiadały się już sądy administracyjne w szeregu wyroków, m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku 28 marca 2008 r. sygn. akt I FSK 474/07, z 10 listopada 2011 r. sygn. akt I FSK 1668/11 (pkt 5.17). W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym nie wystąpiły okoliczności uzasadniających uznanie aktywność Wnioskodawców za prowadzoną w ramach handlowej działalności gospodarczej, gdyż działki objęte potencjalną sprzedażą nie były przedmiotem jakichkolwiek inwestycji, nie były ogradzane, utwardzane, nie zrobiono do nich wjazdu, nie uzbrajano ich w żadnym zakresie. Brak jest przesłanek do wystąpienia po stronie Wnioskodawców działalności profesjonalnej, zorganizowanej, czy ciągłej.

Podkreślenia wymaga również, że w wyroku z 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt I FSK 1589/18 NSA uznał, że zbycie, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy nie ma przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, i w efekcie brak jest przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności. Powyższe wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie zamierza angażować znacznych środków w celu sprzedaży gruntu. Przeciwnie, planuje wykonać tylko czynności niezbędne i generujące najmniej kosztów, gdyż jego celem jest zbycie gruntu, którego nie jest w stanie wykorzystywać. W chwili składania wniosku jest potencjalny nabywca całości działek, którym jest sąsiad Wnioskodawców. W tej sytuacji nie będzie nawet konieczności zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie należy podkreślić, że zbywane działki stanowią majątek osobisty, prywatny Wnioskodawców co oznacza, że nie zachodzi żaden związek pomiędzy własnością działek a ich powiązaniem z prowadzona działalnością Wnioskodawców.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.  Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Sytuacja Wnioskodawców w tym zakresie nie budzi wątpliwości. Działki, których sprzedaż planują w całym okresie ich posiadania służyły wyłącznie ich celom osobistym.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana transakcja sprzedaży działek, nie będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że od 2016 roku Sprzedający (Pani oraz Pan (…)) są współwłaścicielami otrzymanego od rodziców w darowiźnie gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzą m.in. działki nr A i nr B.  Ponadto w 2022 roku Sprzedający nabyli od Gminy (…) działkę nr C. Zakup działki od Gminy (…) uregulował własność gruntu pod częścią budynku stanowiącego od 2016 r. własność Sprzedających. Działka została zakupiona w celu uregulowania własności gruntu, na którym znajdował się budynek inwentarski, gdyż dotychczas część budynku położona była na gruncie której właścicielem była Gmina (…).

W 2024 roku Sprzedający dokonali podziału działek nr A, C i B na mniejsze działki, celem odsprzedaży konkretnym klientom, którzy zgłosili się do Sprzedających z propozycją zakupu. (...) 2024 r. Sprzedający sprzedali niezabudowane działki nr E, F i D, które powstały w wyniku wyżej opisanego podziału. W momencie sprzedaży działek tj. w grudniu 2024 r. była prawomocna decyzja o warunkach zabudowy z dnia (...) 2024 r. Wnioskodawcą byli Sprzedający.

Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi w myśl art. 2 ust 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedane działki i działki, z których zostały wydzielone nie były przedmiotem działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT. Przez okres od dnia nabycia do chwili sprzedaży działki były jedynie koszone. Nie stanowiły źródła przychodu z tytułu najmu lub dzierżawy. Działki nie były przedmiotem jakichkolwiek inwestycji, nie były ogradzane, utwardzane, nie zrobiono do nich wjazdu, nie uzbrajano ich w żadnym zakresie. Nie dokonywano żadnych działań mających na celu zwiększenie ich atrakcyjności lub ich wartość. Sprzedający nie zamieszczali żadnych ogłoszeń. Sprzedający działali samodzielnie, nie korzystali z pomocy pośrednika w sprzedaży nieruchomości. Pomysł sprzedaży wyszedł od nabywców.

Środki pozyskane ze sprzedaży ww. działek zostały przeznaczone na dofinansowanie gospodarstwa rolnego oraz na cele osobiste.

W 2020 roku sprzedała Pani działkę, którą otrzymała od rodziców. Natomiast Pan (…) nie sprzedawał innych nieruchomości.

Przy tak przedstawionych okolicznościach sprawy, Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Sprzedających (Panią oraz Pana (…)) niezabudowanych działek nr E, F i D stanowiło działalność gospodarczą na gruncie podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu sprzedaży przysługujących im udziałów w działkach nr E, F i D.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przysługujących Sprzedającym udziałów w działkach nr E, F i D nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Sprzedających za podatników tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży udziałów w ww. działkach Sprzedający (Pani oraz Pan (…)) działali w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka aktywność Sprzedających, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający nie podjęli ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak uzbrojenie terenu, nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Działki nie były przedmiotem jakichkolwiek inwestycji, nie były ogradzane, utwardzane, nie zrobiono do nich wjazdu. Przedmiotowe działki nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Działki nie były przedmiotem działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT. Nie dokonywano żadnych działań mających na celu zwiększenie ich atrakcyjności lub ich wartość. Sprzedający nie zamieszczali żadnych ogłoszeń. Sprzedający działali samodzielnie, nie korzystali z pomocy pośrednika w sprzedaży nieruchomości. Jedynymi czynnościami wykonanymi w stosunku do ww. działek, jak Pani wskazała, był podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wszystko to oznacza, że przeznaczone do sprzedaży działki nie były dla Sprzedających źródłem uzyskiwania korzyści majątkowych i że nie zaangażowali Oni środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający nie wykazali aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

W przedmiotowej sprawie zatem, dokonana przez Sprzedających (Panią i Pana (…)) sprzedaż przysługujących im udziałów w działkach nr E, F i D nie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedających w przedmiocie zbycia udziałów w ww. działkach, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Dokonując sprzedaży Sprzedający skorzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, brak jest tu przesłanek pozwalających uznać, że dokonujący ww. sprzedaży Sprzedający (Pani i Pan (…)) wystąpili w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym sprzedaż przez Sprzedających (Panią i Pana (…)) przysługujących im udziałów w działkach nr E, F i D nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Zainteresowanych będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Zainteresowanych, którzy zastosują się do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(…)(Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA)).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.