Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.105.2026.2.AW

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 4 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący skutków podatkowych dostawy nieruchomości niezabudowanej, wpłynął 5 marca 2026 r. Wniosek - w odpowiedzi na wezwanie Organu - uzupełnili Państwo pismem z 2 kwietnia 2026 r., które wpłynęło do Organu 3 kwietnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2020 r. Spółka nabyła grunt od osoby fizycznej nie będącej podatnikiem VAT. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT, w związku z czym Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Spółka prowadzi działalność wyłącznie w zakresie usług (...), które są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt (…) ustawy. Spółka nie wykonuje żadnych czynności opodatkowanych.

Działka została ujęta w ewidencji środków trwałych z przeznaczeniem pod budowę (...) (cel statutowy, zwolniony).

Działka nie była fizycznie użytkowana ani udostępniana podmiotom trzecim (brak najmu/dzierżawy).

Zgodnie z MPZP działka jest terenem budowlanym (U/MN).

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo:

 

Numer działek:

- działka nr (...),

- działka nr (...).

Działki te stanowią jedną nieruchomość o łącznej powierzchni (...) ha, zgodnie z aktem notarialnym z dnia (…) 2020 r. (Rep. (...)).

Adres nieruchomości:

Nieruchomość położona jest w (...), obręb (...), z dostępem do ulicy (...) oraz ulicy (...).

Numer księgi wieczystej:

(...) - prowadzona przez Sąd Rejonowy w (...) dla ww. nieruchomości.

 

Pytanie

 

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego [zdarzenia przyszłego - przypis Organu], sprzedaż niezabudowanej działki gruntu oznaczonej w MPZP jako teren budowlany, będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

 

Państwa stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż planowana sprzedaż działki gruntu będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z przywołanym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle powyższego, aby przedmiotowe zwolnienie znalazło zastosowanie, muszą zostać spełnione łącznie dwie przesłanki:

Towar (w tym przypadku grunt) musiał być wykorzystywany przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT;

przy nabyciu tego towaru podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W odniesieniu do przesłanki nr 1 (Wykorzystanie wyłącznie na cele zwolnione):

Wnioskodawca wskazuje, iż od momentu nabycia działki, była ona ujęta w ewidencji środków trwałych z wyraźnym przeznaczeniem pod budowę (...). Całokształt działalności Spółki obejmuje wyłącznie świadczenie usług (...), które na mocy art. 43 ust. 1 pkt (…) ustawy o VAT korzystają ze zwolnienia z opodatkowania.

W orzecznictwie organów podatkowych oraz sądów administracyjnych (np. wyrok TSUE w sprawie C-110/94 INZO) podkreśla się, iż o przeznaczeniu towaru do określonego rodzaju działalności decyduje obiektywny zamiar podatnika, potwierdzony dowodami. W niniejszej sprawie grunt nigdy nie był udostępniany odpłatnie podmiotom trzecim (np. najem, dzierżawa, płatny parking), co stanowiłoby czynność opodatkowaną. Sam fakt, iż budowa (...) nie została fizycznie rozpoczęta, nie zmienia faktu, że grunt byt utrzymywany w zasobach Spółki wyłącznie z myślą o rozszerzeniu działalności zwolnionej. Tym samym uznać należy, iż grunt był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

W odniesieniu do przesłanki nr 2 (Brak prawa do odliczenia przy nabyciu):

Bezspornym jest, że nabycie gruntu nastąpiło od osoby fizycznej nie będącej podatnikiem VAT. Transakcja ta dokumentowana była umową sprzedaży w formie aktu notarialnego i podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), a nie podatkiem VAT. W związku z tym po stronie Wnioskodawcy nigdy nie powstał podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Brak prawa do odliczenia wynikający z faktu, że transakcja nabycia znajdowała się poza systemem VAT, w pełni wyczerpuje drugą przesłankę z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosunek art. 43 ust. 1 pkt 2 do art. 43 ust. 1 pkt 9:

Wnioskodawca ma świadomość, iż przedmiotowa działka stanowi teren budowlany w rozumieniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, co do zasady wyklucza zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jednakże należy podkreślić, iż zwolnienie z punktu 2 ma charakter autonomiczny i pierwszeństwo zastosowania w sytuacji, gdy towar był wykorzystywany do działalności zwolnionej, a podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia. Opodatkowanie sprzedaży w tej sytuacji prowadziłoby do nieuzasadnionego obciążenia podatkiem VAT na etapie konsumpcji majątku, od którego podatnik nie mógł odzyskać podatku przy zakupie, co naruszałoby zasadę neutralności VAT.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż przedmiotowej działki w opisanym stanie faktycznym [zdarzeniu przyszłym – przypis Organu] będzie w całości korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775; ze zm., dalej jako: „ustawa”):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

W ujęciu tego przepisu, pojęcie „dostawa towarów” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

 

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

 

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami, nieruchomości, w tym grunty, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Nieruchomość będąca przedmiotem Państwa wniosku jest niezabudowana i jednocześnie stanowi zgodnie z MPZP teren budowlany.

W konsekwencji nie spełnia przesłanek zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ przepis ten obejmuje wyłącznie dostawy gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9, należy przeanalizować, czy w przedmiotowej sprawie może mieć zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

 

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

 1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

 2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka nabyła grunt od osoby fizycznej nie będącej podatnikiem VAT. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT, w związku z czym Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zestawiając powołane przepisy z Państwa sytuacją, należy wskazać, że m.in. NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 orzekł, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

Przytoczony fragment orzeczenia wskazuje na fundamentalną zasadę dotyczącą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (implementującego art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE). Zwolnienie to ma zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy brak prawa do odliczenia VAT wynika z przepisów, a nie z faktu, że dana czynność w ogóle nie była opodatkowana lub podatnik dobrowolnie nie skorzystał z prawa do odliczenia.

Powyższe potwierdza również m.in. Wyrok NSA z 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt: I FSK 770/12, który odwołuje się do wskazanego już wyżej orzeczenia. Z wyroku tego wynika, że:

„Odnośnie art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 617/12 trafnie stwierdził, że zwolnienie od podatku dostawy towaru na podstawie tego przepisu nie ma zastosowania, jeżeli nabycie tego towaru przez podatnika nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Wyklucza to możliwość zastosowania tej normy do tej części sprzedaży, która została nabyta np. w drodze darowizny od osoby fizycznej, gdyż nie mogła ona podlegać opodatkowaniu VAT, a zatem nie generowała podatku naliczonego. Odnośnie natomiast pozostałych towarów, w sytuacji braku udokumentowania transakcji nabycia tych towarów, brak możliwości stwierdzenia przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., o której mowa w tej tezie wyroku NSA (tzn. czy nabycie poszczególnych towarów przez podatnika było, czy nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług)”.

W świetle powyższej wykładni nie można uznać, że nabycie gruntu od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem VAT stanowi nabycie, przy którym „nie przysługiwało prawo do odliczenia” w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Brak prawa do odliczenia nie wynikał bowiem z ustawowego wyłączenia, lecz z faktu, że transakcja w ogóle nie była objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT. TSUE wyraźnie podkreślił, że takie sytuacje nie mogą być traktowane jako spełniające przesłanki zwolnienia. Stanowisko to znajduje pełne potwierdzenie w orzecznictwie krajowym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., I FSK 627/12, wskazał, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT przysługuje wyłącznie wtedy, gdy brak prawa do odliczenia wynika z ograniczeń przewidzianych w ustawie lub dyrektywie, a nie wtedy, gdy VAT nie wystąpił z uwagi na to, że poprzednia transakcja nie podlegała opodatkowaniu. Z kolei NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 617/12, jednoznacznie podkreśla, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. nie może być stosowane, jeśli nabycie towaru w ogóle nie było opodatkowane VAT, np. przy darowiźnie od osoby fizycznej, ponieważ w takiej sytuacji nie powstaje podatek naliczony, którego podatnik mógłby nie mieć prawa odliczyć.

W konsekwencji, skoro w Państwa przypadku brak prawa do odliczenia nie wynikał z ustawowego wyłączenia, lecz z faktu, że transakcja nabycia gruntu nie była objęta podatkiem VAT, nie został spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Oznacza to, że dostawa gruntu nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego w tym przepisie.

W konsekwencji należy stwierdzić, że planowana dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanego pytania). Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.

Dodatkowo zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  -Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.