Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.128.2025.2.EP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na fakturze dokumentującej zakup nieruchomości jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, prawa do odliczenia z podatku z tytułu nabycia nieruchomości.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 24 kwietnia 2025 r. (data wpływu 24 kwietnia 2025 r.), w odpowiedzi na wezwanie do uzupełniania wniosku.

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sprecyzowany po uzupełnienie wniosku)

(...) (dalej: Spółka) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Spółka planuje zakup nieruchomości zabudowanej (…) budynkiem (...) (dalej: (...)), zlokalizowanej w (...) przy (…). Dla nieruchomości urządzona jest księga wieczysta nr (…), z której wynika, iż nieruchomość stanowi grunt należący do (…) oddany w użytkowanie wieczyste oraz budynek stanowiący odrębną własność. Użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku (...) jest małżeństwo, przy czym jeden z małżonków prowadzi przedsiębiorstwo osoby fizycznej i to w ramach tego przedsiębiorstwa nabyto przedmiotową nieruchomość, zatem dostawa nieruchomości nastąpi również z majątku przedsiębiorstwa.

(...) został wybudowany na początku (…) r., przez wiele lat pełnił funkcję mieszkalną oraz gościnną. W późniejszych latach użytkowany był przez kierownictwo firmy (…) w (...), w roku (…) r. przekazany został (…), w roku (…) r. (…) sprzedała (...) obecnemu właścicielowi, który nie rozpoczął jego użytkowania, ponieważ nabył go z zamiarem przekształcenia w obiekt hotelowo-konferencyjny. Dostawa była zwolniona z opodatkowania. W (…)r. budynek uległ znacznemu zniszczeniu na skutek (…), w wyniku którego spaliła się (…), (…), (…), (…) i część (…), zawalone zostały (…), a podczas akcji gaśniczej zalaniu i zniszczeniu uległy (…). W kolejnych latach (…) rozpoczęto remonty oraz przebudowę (...), w wyniku dokonanych prac (...) zmienił częściowo pierwotny wygląd. Dotychczasowy właściciel nie dokończył przebudowy (...) i zadecydował o sprzedaży całej nieruchomości.

Inwestycja prowadzona w (...) w latach (…), zgodnie z dokumentacja projektową, miała polegać na przebudowie i rozbudowie budynku wraz ze zmianą sposobu użytkowania na obiekt hotelowo-gastronomiczno-konferencyjny. Projekt zakładał przebudowę (...) na hotel, zagospodarowanie przestrzeni na (…) oraz restaurację z (…), zwiększenie powierzchni użytkowej poprzez dobudowanie w części piwnicznej (…), budowę pomieszczeń (…) (z zapleczem, (…), (…), (…)), odrestaurowanie (…), (…) i (…), (…)wykonanie wolnostojących centrali wentylacyjnych - nawiewu i wywiewu, wykonanie (…), (…) ((…), (…), (…)), (…) i rozbudowę przyłączy wody, kanalizacji, sieci elektroenergetycznej i c.o., zagospodarowanie terenów zielonych w obrębie działki. Budynek miał zostać wyposażony w windę. Rozwiązania funkcjonalne hotelu przewidziano z uwzględnieniem usunięcia barier architektonicznych dla osób niepełnosprawnych.

Dla celów planowanej transakcji nabycia (...), Spółka zleciła sporządzenie operatu szacunkowego. W dniu (…). rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę (...), w której ocenił stan zaawansowania prac jako obiekt w trakcie przebudowy, w którym zrealizowano dotychczas następujące elementy inwestycji: (…), (…), (…), (…), (…) i nowa (…), odrestaurowana (…), nowy (…), nowa (…) i (…), nowe (…) i (…), (…). W wyniku przeprowadzonych prac tylko część (...) została odbudowana: piwnica i parter, natomiast poddasze i piętro są w stanie surowym, brakuje schodów i klatki schodowej. Co więcej (...) nie jest podłączony do sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej.

W związku z planowaną transakcją nabycia (...), przeprowadzono wizję lokalną w celu wstępnego oszacowania kosztów robót budowlanych niezbędnych do przeprowadzenia, aby możliwe było technicznie i prawnie dopuszczenie budynku do użytkowania. W wyniku weryfikacji obiektu stwierdzono, że aby zakończyć roboty budowlane konieczne jest przede wszystkim wykonanie inwentaryzacji wykonanych robót (…) i (…) w celu stwierdzenia zgodności stanu wykonania robót z dokumentacją projektową objętej pozwoleniem na budowę nr (…) z dnia (…), a następnie opracowanie nowej dokumentacji projektowej. Czas potrzebny na wykonanie tych czynności to około (…) miesięcy, natomiast koszt dokumentacji wyceniono na (…).

Ustalony podczas wizji zakres robót niezbędnych aby dopuścić budynek do użytkowania:

- poddasze nieużytkowe: (…), (…).

- piętro: (…), (…), (…) oraz (…), (…), (…), i (…), wykonanie robót (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) i (…).

- klatki schodowe: (…) i (…), (…), (…), (…), (…), wykonanie (…), (…), (…), (…), (…).

- ogólne: (…), (…), (…), (…), (…).

Oszacowana wartość prac budowlanych niezbędnych do dopuszczenia (...) do użytkowania to kwota około (…). Opcjonalnie, możliwe jest również zaadoptowanie poddasza użytkowego. Stan pierwszego piętra oraz dwóch poddaszy uniemożliwia korzystanie z piwnicy i parteru z uwagi na konieczność prowadzenia rozległych prac remontowo-budowlanych. Dodatkowo stan techniczny sieci kanalizacyjnej nie nadaje się do użytku, jest to stara sieć zniszczona przez korzenie drzew parkowych. Sieć wodociągowa nie spełnia norm wymaganych do użytkowania, woda z kranu przed budynkiem nadaje się wyłącznie do celów budowlanych, budynek nie jest, podłączony do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej w sposób umożliwiający bezpieczne i legalne użytkowanie.

Wizji lokalnej towarzyszyła weryfikacja dokumentacji budowlanej, architektonicznej, (…) oraz (…). W toku analiz stwierdzono brak aktualnego (…) na prowadzenie robót budowlanych, co automatycznie wyklucza możliwość natychmiastowej po zakupie kontynuacji prac budowlanych w (...).

Ochrona (…) jest jednym z działań państwa, które przyczyniają się do realizacji konstytucyjnej zasady strzeżenia dziedzictwa narodowego. Z tego też względu ustawodawca w ustawie z dnia (…) r. o (…) i (…) ((…)) przewidział wiele środków mających na celu przeciwdziałanie pogorszeniu stanu (…). Niemniej jednak pożądane przez ustawodawcę jest również prowadzenie prac (…) i (…) w celu utrzymywania (…) w jak najlepszym stanie.

Wykonywanie przy obiektach budowlanych wpisanych do (…) lub na (…) do (…) określonych robót budowlanych jest często niezbędne do zapewnienia ich zachowania. Ustawa o (…) wprowadza w (…) wymóg uzyskania pozwolenia (…) w przypadku prowadzenia robót budowlanych przy tego typu (…), zaś przepisy ustawy z dnia (…) ((…).) wymagają od inwestora uzyskania takiego pozwolenia przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę ((…)).

Zgodnie z prawem budowlanym pozwolenie (…) należy uzyskać przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, co zaś oznacza, że inwestor pozwolenie to musi uzyskać, zanim wystąpi z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę. Pozwolenie (…) na przeprowadzenie robót wydawane jest w formie decyzji administracyjnej.

W przypadku wydania decyzji o pozwoleniu na budowę pozwolenie konserwatorskie zostaje niejako skonsumowane, a inwestor zachowuje uprawnienie do przeprowadzenia robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę do czasu pozostawania tej decyzji w obrocie prawnym. Jak już wspomniano, pozwolenie (…) jest zagadnieniem wstępnym, które to niezbędne jest organowi architektoniczno-budowlanemu w momencie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Natomiast po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor nie musi niejako „aktualizować” ważności (…), bowiem niezbędne ono jest jedynie na etapie rozstrzygania co do zasadności wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, a nie realizacji już tego uprawnienia przez inwestora.

Niemniej jednak, w sytuacji objętej niniejszym wnioskiem, prace budowlane prowadzone na podstawie wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę, zostały przerwane, wskutek czego nowe roboty budowlane będą wymagać zmian w projekcie budowlanym. W takiej sytuacji Spółka, zanim zwróci się do właściwego wydziału architektury miejskiej o zaakceptowanie projektu zamiennego, będzie zobowiązana uzyskać pozwolenie (…) na wprowadzane zmiany.

Powyższe oznacza konieczność wystąpienia o nowe pozwolenie konserwatorskie na prowadzenie robót budowlanych oraz uzyskanie nowego pozwolenia na budowę.

Według aktualnych informacji zawartych w kartotece budynków prowadzonej przez (…), (…) stanowi budynek niemieszkalny, (…), bez funkcji użytkowej, nr wpisu do (…) (…).

Z informacji uzyskanych od obecnego właściciela wynika, iż budynek nie był nigdy oddany do użytkowania, od momentu zakupu stanowił środek trwały w budowie, aż do momentu zawieszenia prac w (…) roku. Wydatki jakie obecny właściciel poniósł na niedokończoną przebudowę w latach (…) przewyższyły 30% ceny za jaką budynek został zakupiony w (…) r.

Podczas dokonywania wyceny obiektu, biegły rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość (...) z uwzględnieniem cen transakcyjnych za nieruchomości podobne, przy czym szczególne znaczenie miały: lokalizacja, otoczenie, dojazd do nieruchomości, jej konfiguracja i końcowo stan techniczny. Oszacowana wartość (...) wynika z przeprowadzonej analizy obrotu rynkowego, w zakresie nieruchomości, które były wystawione na sprzedaż, jak i tych, które aktualnie są oferowane do sprzedaży.

W piśmie (…) r., będącym uzupełnieniem wniosku, wskazali Państwo co następuje:

Zakres przepisów jakich dotyczy nowe pytanie podatkowe:

Art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust.2 pkt 1 lit. a oraz w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361).

Uzupełnienie opisu stanu przyszłego:

Intencją Spółki po zakupie przedmiotowej nieruchomości jest ukończenie remontu obiektu i nadanie mu funkcji restauracyjnej, hotelowej i konferencyjnej. Spółka planuje wykorzystywać hotel wyłącznie do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT tj.: świadczenia usług restauracyjnych, cateringowych, hotelowych, usług w zakresie wynajmu obiektu do celów organizacji szkoleń, konferencji, spotkań biznesowych oraz wszelkich imprez okolicznościowych.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w związku z nabyciem nieruchomości zabudowanej (…) budynkiem (...) (...) (…), zlokalizowanej w (...) przy ul. (…), Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT wykazanego w fakturze dokumentującej dostawę tej nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Stanowisko własne Spółki w odpowiedzi na nowe pytanie podatkowe:

Zdaniem Spółki nie będzie ona miała prawa do odliczenia VAT tytułu nabycia nieruchomości zabudowanej (…) budynkiem (...) (...), zlokalizowanej w (...) przy (…), ponieważ dostawa obiektu będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zatem nie zostanie spełniony warunek zawarty w art. 86 ust. 2 pkt. 1 lit. a ustawy, zaistnieje natomiast przesłanka braku prawa do odliczenia wynikająca z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy w VAT.

Uzasadnienie stanowiska Spółki:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go - dla tej czynności - za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Samo nabycie, z którym podatnik wiązałby natomiast powstanie prawa do odliczenia musi mieć wyraźny związek z prowadzoną przez tego podatnika działalnością gospodarczą, tj. czynnościami, które skutkują określeniem przez podatnika podatku należnego.

Należy jednocześnie podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT jak i niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych
w art. 88 tejże ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. I tak zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W konsekwencji, aby móc stwierdzić, czy w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku wystąpi podatek do odliczenia, należy również przeanalizować okoliczności dostawy, tak aby móc bez cienia wątpliwości stwierdzić, czy faktura towarzysząca dostawie (...) powinna zawierać kwotę VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, zatem należy uznać, że budynki oraz grunty spełniają ustawową definicję towaru.

Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i usług stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia z kolei z opodatkowania VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestie opodatkowania dostaw nieruchomości są pochodną przepisów unijnych:
artykuł 12 Dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L.2006.347.1 z dnia 2006.12.11) stanowi:

1. Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi,
w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

2. Do celów ust. 1 lit. a) „budynek” oznacza dowolną konstrukcję trwale związaną z gruntem. Państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Państwa członkowskie mogą zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają, odpowiednio, pięciu
i dwóch lat.

Artykuł 135 ust. 1 lit j) Dyrektywy 2006/112/WE z kolei zwalnia z opodatkowania transakcje dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a).

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (działki) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W stanie faktycznym objętym niniejszym wnioskiem przedmiotem planowanej transakcji ma być (...), który od momentu ostatniego pierwszego zasiedlenia (sprzedaż nieruchomości przez (...) roku) został poddany szeroko zakrojonym pracom modernizacyjnym, które zostały przerwane i obiekt nigdy nie był przez obecnego właściciela oddany do użytkowania. Również w momencie planowanej sprzedaży obiekt nie będzie miał pozwolenia na użytkowanie z uwagi na swój stan techniczny. Można zatem uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie stary budynek, w którym od (...) nie doszło do pierwszego zasiedlenia ponieważ:

a) nie doszło jego wybudowania;

b) nie doszło do jego ulepszenia, ponieważ wydatki poniesione na jego przebudowę, choć wysokie i przewyższające 30% ceny jego nabycia przez obecnego właściciela, nie mogą zostać uznane za wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163; dalej: ustawy o PIT), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Z zacytowanego powyżej przepisu wynika, iż nieodzownym elementem definicji „ulepszeń” jest termin „środek trwały”. Zgodnie natomiast z art. 22a ustawy o PIT środkami trwałymi są: stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy.

Należy zatem przyjąć, iż aby dany składnik majątku mógł zostać uznany za środek trwały musi on spełniać łącznie wszystkie warunki wynikające z definicji:

- musi posiadać formę rzeczową lub być rzeczowym prawem majątkowym,

- jego przewidywany okres ekonomicznej użyteczności w danym przedsiębiorstwie musi być dłuższy niż rok,

- ma być przeznaczony do wykorzystywania na potrzeby danego przedsiębiorstwa,

- musi być kompletny i zdatny do użytkowania.

Wprowadzenie składnika majątku do ewidencji środków trwałych może zatem nastąpić dopiero po zakończeniu procesu jego pozyskania - kiedy sfinalizowane zostały wszystkie czynności faktyczne i prawne skutkujące uzyskaniem go w drodze zakupu, wytworzenia, nieodpłatnego otrzymania, aportu itp. (Krajowy Standard Rachunkowości Rozdział III, punkt 3.1.d). Wówczas dopiero możliwe jest określenie jego wartości początkowej, czyli, jak wskazuje Krajowy Standard Rachunkowości w rozdziale VI, łącznej kwoty obejmującej ogół kosztów pozostających w związku przyczynowo - skutkowym z jego pozyskaniem, w tym z budową, poniesionych od dnia podjęcia decyzji o pozyskaniu środka trwałego, w tym od dnia udokumentowanego rozpoczęcia jego budowy, do dnia udokumentowanego przyjęcia go do użytkowania. W przypadku pozyskania używanego środka trwałego, wymagającego przed przyjęciem do użytkowania przeprowadzenia remontu w celu nadania lub przywrócenia mu kompletności i zdolności do użytkowania, wartość początkowa obejmuje koszty takiego remontu; remont ten jest traktowany jako koszt dostosowania środka trwałego do stanu zdatności do użytkowania.

W świetle przywołanych regulacji ewidentnym staje się, że opodatkowaniu VAT podlegać będzie dostawa używanego budynku w sytuacji gdy:

- doszło do całkowitej jego przebudowy,

- doszło do zmiany przeznaczenia i funkcji,

- powstał w istocie nowy obiekt budowlany, gotowy do używania na potrzeby przedsiębiorstwa, które dokonało jego przebudowy.

Przepisy zarówno polskiej ustawy o VAT, jak i unijnej Dyrektywy VAT wprowadzając pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, wskazują, iż przymiot nowego budynku może mieć również budynek poddany przebudowie. W zależności od rozmiaru, zakresu, celu i efektu końcowego przebudowy, budynek zyskuje, bądź nie, status nowego budynku. I to sprzedaż takiego budynku podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli następuje przed pierwszym zasiedleniem - czyli przed oddaniem do użytkowania na potrzeby przedsiębiorstwa lub przed jego sprzedażą albo na przykład oddaniem
w najem.

Jak czytamy w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 07 grudnia 2021 r. sygn. I SA/Gl 1058/21:

W polskiej ustawie odpowiednikiem pojęcia „przebudowy” jest pojęcie : „ulepszenia”, jednak kontekst pozostaje taki sam - chodzi o taki proces budowlany, który powoduje, że stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku. Pojęcie „ulepszenia” użyte w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. należy odczytać w świetle wyroku z 16.11.2017 r. C-308/16. W punktach 50 i 51 tego wyroku stwierdzono, że pojęcie „przebudowy” należy precyzować z jakościowego punktu widzenia. Tę wykładnię pojęcia „przebudowy” potwierdza orzecznictwo Trybunału, zgodnie z którym od podatku VAT zwolniona jest dostawa nieruchomości, na którą składają się grunt i stary budynek w trakcie przebudowy w nowy budynek, jeżeli w momencie tej dostawy stary budynek został poddany jedynie częściowym robotom rozbiórkowym i przynajmniej w części był jeszcze użytkowany jako taki
(wyr. z 12.7.2012 r., J.J.Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard, C 326/11, pkt 39, Legalis). Pojęcie „«przebudowy» obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów. Wykładnia pojęcia «przebudowy» zawarta wyżej (w pkt 52 wyroku) jest ponadto zgodna z celem dyrektywy VAT, w szczególności w zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia wartości danego towaru. Jeżeli chodzi o nowe budynki, jak zauważył w istocie rzecznik generalny w pkt 71 i 72 opinii, ta wartość dodana wynika z prac budowlanych prowadzących do zasadniczej zmiany rzeczywistości materialnej z uwagi na przejście ze stanu niezabudowanej nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku mieszkalnego.
W odniesieniu do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do zasadniczej przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku. (…) Jak to jednak zauważył TSUE w przywołanym wyżej wyroku C-308/16 chodzi tu o specyficznie rozumiane ulepszenie, a mianowicie o ulepszenie będące synonimem «przebudowy» w rozumieniu wskazanym w pkt 52 wyroku, tzn. że „ulepszany” budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Zaś samo kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy, według unijnego sądu, rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora, jako, że w pracach przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich stwierdzono, iż kryterium „pierwszego zasiedlenia” to moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji.

W stanie faktycznym będącym przedmiotem niniejszego wniosku, nie doszło do przebudowy budynku, ponieważ prace wykonane na (...) owszem mają na celu zmianę jego przeznaczenia i funkcji, jednakże zostały wykonane w części zaledwie, po czym zostały przerwane. Wobec powyższego nie można uznać, iż w stosunku do (...) doszło do istotnej przebudowy, która zasadniczo podniosła jego wartość użytkową, czy też przyczyniła się do powstania całkowicie nowego budynku. Potwierdzeniem tego faktu jest faktyczny i w konsekwencji prawny brak możliwości jego użytkowania: przeprowadzone w części zaprojektowane roboty budowlane (obecnie nie zinwentaryzowane), brak podłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej (brak dostępu budynku do bieżącej wody), brak zgody konserwatorskie zarówno na dalsze prowadzenie prac, jak i na użytkowanie obiektu. Te okoliczności wskazują, iż w stosunku do (...) nie można mówić o powstaniu nowego budynku, który w wyniku przebudowy zyskał nową jakość oraz wartość. Całość nakładów poniesionych do tej pory na przebudowę (...) nie złożyła się na nową wartość początkową środka trwałego, ponieważ żadnego środka trwałego w księgach obecnego właściciela nie było, jedynie inwestycja w toku, której koszty ujmowane były w ewidencji konta „środki trwałe w budowie”. Ogół kosztów skomasowanych na tym koncie nie wytworzył jeszcze nowego składnika majątkowego – kompletnego i zdatnego w stopniu umożliwiającym jego użytkowanie. Efektem przeprowadzonych dotychczas w (...) robot budowlanych nie jest wprowadzenie kwot nakładów do ewidencji środków trwałych, a następnie oddanie obiektu do użytkowania. W opinii Spółki nie można zatem uznać, że dokonuje ona nabycia nowego obiektu budowlanego, który w wyniku nakładów poniesionych przez obecnego właściciela zyskał nową wartość dodaną, tak różną od tej jaką miał jeszcze w (...) r., czy o wiele mniejszą w (...) r., kiedy to został kompletnie zniszczony przez pożar. Owszem, koszty poniesione na dotychczasowe roboty budowlane są znaczne, jednak w chwili obecnej potwierdzają one jedynie istnienie pewnej określonej koncepcji nowej jakości, a nie jej faktyczną realizację i jakość.

Co istotne, w wyroku z dnia 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził:

Dokonując oceny, czy w konkretnej sprawie doszło do „ulepszenia” o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b oraz art. 43 ust. 10a lit. b u.p.t.u. – co ma bezpośredni wpływ na sposób liczenia pięcioletniego terminu o którym mowa w art. 43 ust. 7a u.p.t.u. – w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w budynku dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Dopiero w przypadku stwierdzenia tej okoliczności powstanie konieczność zbadania, czy wydatki poniesione na wykonanie tych zmian stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Jeżeli zatem wydatki ponoszone na budynek przekroczą 30% jego wartości początkowej, lecz nie będą one prowadziły do istotnych zmian - w wyżej wskazanym znaczeniu, nie zostanie spełniona przesłanka „ulepszenia”. Przesłanka ta nie będzie spełniona również w przypadku, gdy dojdzie do istotnych zmian związanych z wykorzystaniem budynku lub znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia, jednak wydatki na ten cel nie przekroczą 30% jego wartości początkowej W konsekwencji powyższego, badanie w zaistniałym stanie faktycznym wartości nakładów poniesionych przez obecnego właściciela na niedokończoną modernizację, jest bezzasadne, bowiem nie doszło do ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym – budynek, który ma być przedmiotem dostawy nie stanowi nowego obiektu o określonej jakości użytkowej.

Wobec powyższego, skoro - jak wynika z opisanych okoliczności sprawy - nie nastąpiło ulepszenie (...) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, to dostawa tego starego budynku będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, nie zostaną spełnione warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ, mimo, że Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, a obiekt powstały w wyniku realizacji opisanej inwestycji, będzie wykorzystywany wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, to jednak dostawa przedmiotowej nieruchomości ((...) (...)) będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zatem na fakturze dokumentującej dostawę (...) (…) nie powinna zostać wykazana kwota VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - zwanej dalej ustawą :

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy będziecie Państwo uprawnieni do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej dostawę nieruchomości - (...) (...) (...).

Jak wynika z opisu spraw jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT oraz zamierzacie wykorzystywać nabywaną nieruchomość do działalności opodatkowanej. Zatem są spełniacie warunku do odliczenia podatku VAT. Przy czym konieczne jest rozstrzygnięci czy nie ma miejsca okoliczność przewidziana w z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy - wykluczaj prawo do odliczenia.

Podali Państwo, że użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku (...) jest małżeństwo, przy czym jeden z małżonków prowadzi przedsiębiorstwo osoby fizycznej i to w ramach tego przedsiębiorstwa nabyto przedmiotową nieruchomość, zatem dostawa nieruchomości nastąpi również z majątku przedsiębiorstwa.

Zatem dostawa nieruchomości zostanie dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym będzie to dostawa podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że termin "ulepszenia" zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 22g ust. 17 Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. z dnia 10 stycznia 2025 r. (Dz.U. z 2025 r. poz. 163)

Ulepszeniem środka trwałego - w rozumieniu ustawy podatkowej - jest więc:

- przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

- rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,

- rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,

- adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,

- modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie zakupu przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu z posadowionym na niej (...), znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. budynku doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z przedstawionych przez Państwa okoliczności sprawy, wobec budynku doszło już do pierwszego zasiedlenia. Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zajęcie (używanie) (...) miało miejsce jeszcze (...) rokiem to jest przed nabyciem (...) przez obecnego właściciela. Z wniosku że (...) został wybudowany (...) r., przez wiele lat pełnił funkcję mieszkalna oraz gościnną.

Przy czym wskazali Państwo, że od momentu zakupu (...) stanowił środek trwały w budowie - do momentu zawieszenia prac w (...) roku. Obecny właściciel nabył go z zamiarem przekształcenia go w obiekt hotelowo-konferencyjny. Wydatki jakie obecny właściciel poniósł na niedokończoną przebudowę w latach (...) przewyższyły 30% ceny za jaką budynek został zakupiony w (...) r. W wyniku przeprowadzonych prac tylko część (...) została odbudowana: piwnica i parter, natomiast poddasze i piętro są w stanie surowym, brakuje schodów i klatki schodowej. Co więcej (...) nie jest podłączony do sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej. Jednocześnie podali Państwo, że budynek nie był nigdy oddany do użytkowania.

Należy zatem stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość nie korzysta ze zwolnienia podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy bo po jej ulepszeniu, którego wartość przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości nie doszło do jej ponownego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT.

Jednocześnie dostawa (...) nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy sprzedający nabył (...) z zamiarem przebudowy go i dostosowania do prowadzenia działalności hotelowo-gastronomiczno-konferencyjny, czyli działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Zatem z tytułu poniesionych nakładów inwestycyjnych przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Skoro zatem nakłady na ulepszenie przekroczyły wartość 30% wartości początkowej (...) (i z tego tytułu przysługiwało prawo do odliczenia podatku) - to nie są spełnione warunki do zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W opisanej sytuacji nie są również spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy. Jak bowiem wynika z wniosku sprzedający (ze względu na niedokończoną inwestycję) nie użytkował (...). Zatem nie można uznać że (...) był wykorzystywany tylko do działalności zwolnionej – co jest jednym z warunków do zastosowania zwolnienia na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji powyższego dla dostawy przedmiotowej nieruchomości nie będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 , 10a i 2 ustawy.

Tym samym, dostawa (...) będzie opodatkowana podatkiem. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym (...)jest posadowiony, również będzie zwolniony od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Oznacza to, że nie zaistnieją okoliczności wykluczające prawo do odliczenia przewidziana w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego będą Państwo mieć prawa do odliczenia naliczonego podatku z tytułu nabycia (...).

Zatem Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy wyłącznie Państwa sytuacji prawnopodatkowej oraz sprawy będącej przedmiotem zadanego pytania i została wydana w oparciu o przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja skierowana jest wyłącznie do Państwa (Wnioskodawcy) i nie wywołuje skutków prawnych dla Państwa kontrahenta, tj. Sprzedającego.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa wyroków i interpretacji należy wskazać, że zarówno wyroki, jak i interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą w sprawach innych podatników, co jest zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających rozstrzygnięciu. Przytoczone orzeczenia organ potraktował jako element Państwa argumentacji, lecz nie mogły mieć one wpływu na ocenę prawną rozpatrywanej sprawy. Nie negując powołanego orzeczenia jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego należy zwrócić uwagę, że organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie każdą sprawę. Tym samym, powołane wyroki nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości rozstrzygnięcia przyjętego w przedmiotowej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama)
z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...), (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.