Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.157.2026.2.PJ

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

 

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest w zakresie:

- zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku - prawidłowe,

- braku zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości nabytej w 2025 r. - nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Pani wniosek z 25 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wpłynął 2 kwietnia 2025 r. Uzupełniła go Pani pismem z 4 czerwca 2026 r. (data wpływu: 10 czerwca 2026 r. stanowiącymi odpowiedź na wezwanie Organu.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

 

Od 2004 roku jest Pani właścicielką nieruchomości (...) , którą otrzymała Pani w spadku po rodzicach i od tego czasu prowadzi Pani działalność gospodarczą, jest Pani od początku czynnym płatnikiem podatku VAT. Na nieruchomości którą Pani odziedziczyła znajdują się 3 budynki na 2 działkach X. oraz Y. Na działce X. stoi budynek A, który został oddany do użytku 1987 roku, na tej działce jest też dobudowany budynek A1 który został dobudowany i oddany do użytku 1997 r. Tylko do budynku A i A1 doprowadzona jest woda za budynkiem A znajduje się szambo.

Na tej działce stoi też budynek B, który został oddany do użytku 1989 r. Na działce X. oraz w części na działce Y. stoi budynek C oddany do użytku w 1992 roku. Cały teren wewnątrz działki jest wybrukowany kostką brukową, całość scala płot. Od 2015 roku budynki A, A1 oraz B wykorzystuje Pani tylko do wynajmu, od tego też czasu nosi się Pani z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

W kwietniu 2016 roku zleciła Pani wycenę nieruchomości. Rzeczoznawca uświadomił Pani, że działka Y. nie jest Pani własnością. Od tego czasu zaczęła Pani czynić starania o wyprostowanie tego stanu rzeczy.

W dniu (...)2025 roku wykupiła Pani od (...) w trybie bez przetargowym za kwotę (...) netto, (...) brutto rzeczoną działkę dla regulacji stanu prawnego. Wykupiona działka posiada kształt wydłużonego trójkąta i oddzielała Pani własność od pasa drogi.

Podatek VAT za zapłaconą działkę traktuje Pani jako VAT naliczony w składanych przez Panią deklaracjach VAT-7.

W trakcie użytkowania przez Panią nieruchomości nie dokonywała Pani żadnej poważnej modernizacji powyżej 30% jej wartości. Jedyne prace jakie Pani wykonywała to malowanie, naprawa dachu, wymiana nieszczelnych okien i inne drobne prace tego typu. Ewentualna sprzedaż będzie dotyczyła obu działek wraz ze wszystkimi budynkami - ani jedna, ani druga działka sama nie ma racji bytu.

W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytania Organu wskazała Pani ponadto, że:

1. Budynek C jest Pani własnością, część która stoi na działce X. od 2004 roku, a część która stoi na działce Y. formalnie jest Pani jej właścicielem od (...).2025 r. (chociaż użytkuje go Pani od 2004 r.) i ten budynek też będzie przedmiotem sprzedaży.

2. Budynki A, A1, B i C znajdujące się na działkach są budynkami w rozumieniu prawa budowlanego.

3. Znajdujące się na działkach szambo, teren wybrukowany oraz płot w rozumieniu prawa budowlanego to budowle.

4. Na działkach będących przedmiotem sprzedaży nie ma innych budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych niż te które powyżej Pani wymieniła.

5. Wyjaśnienia do każdego budynku

  - Budynek A stoi na działce X. i został oddany do użytku (...).1987 r.

  - Budynek A1 stoi na działce X. i został oddany do użytku (...).1997 r.

  - Szambo znajduje się na działce X. i zostało oddane do użytku (...).1987 r.

  - Budynek B stoi na działce X. i został oddany do użytku (...).1989 r.

  - Budynek C stoi w części na działce X. i w części na działce Y. został oddany do użytku w 1992 roku.

  - Płot stoi na działce X. oraz Y. został oddany do użytku w 1987 r.

  - Teren brukowany jest i na działce X. oraz Y. place były brukowane część w 1990 część w 1992.

  - Nie przysługuje Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem budynków i budowli.

  - W ciągu dwóch ostatnich lat poprzedzających planowaną sprzedaż nie poniosła Pani i nie planuje Pani ponosić wydatków na ulepszenie budynków i budowli przekraczających 30% jego początkowej wartości.

  - Jedyne odliczenia podatku naliczonego jakie Pani przysługiwały to drobne prace konserwatorskie przy budynkach typu (papa na dach, malowanie i inne) ale ostatnie 5 lat nie poniosła Pani żadnych tego typu kosztów.

  - Na żadnej z obu działek nie posiada Pani urządzeń budowlanych

6. Budynek C nie jest przez Panią wynajmowany.

7. Tylko budynek C który stojący na działce X. oraz Y. jest obiektem budowlanym niewynajmowanym. Z pozostałych obiektów budowlanych korzysta Pani do działalności opodatkowanej.

Pytanie

Czy sprzedając przedmiotową nieruchomość będzie Pani musiała zapłacić podatek VAT od całej nieruchomości czy tylko od nabytej w 2025 roku jego części, a odziedziczona część będzie zwolniona z podatku od towaru i usług, czy też sprzedaż całej nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towaru i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku w roku 2004 będzie zwolniona z podatku VAT ponieważ od pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata i nie dokonywała Pani nakładów na modernizację powyżej 30% wartości nieruchomości. Działka, którą nabyła Pani z podatkiem VAT i go odliczyła będzie sprzedany z VAT a VAT będzie wykazany jako podatek należny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

- zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku - jest prawidłowe,

- braku zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości nabytej w 2025 r. - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości na którą składają się działki nr X. oraz Y. Działkę X. otrzymała Pani w spadku po rodzicach i od tego czasu prowadzi Pani działalność gospodarczą oraz jest Pani od początku czynnym podatnikiem podatku VAT. Znajdujące się na działce budynki A, A1 i B wynajmuje Pani i korzysta z nich do działalności opodatkowanej.

Od 2015 r. nosiła się Pani z zamiarem sprzedaży Nieruchomości i w celu jej przeprowadzenia wykupiła Pani działkę nr Y., ponieważ nie stanowiła ona Pani własności. Tym samym nabycia działki nr Y., a zatem również tej części budynku C i budowli, które się na niej znajdują, dokonała Pani z zamiarem jej dalszej sprzedaży, a więc w celu wykorzystania jej w działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Świadczy o tym również fakt, że w związku z nabyciem działki nr Y. zabudowanej częścią budynku C odlicza Pani podatek naliczony.

Powyższe okoliczności wskazują, że Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku - działki nr X. oraz Y. wraz z posadowionymi na nich budynkami A, A1, B i C oraz budowlami - jest wykorzystywana przez Panią do celów działalności gospodarczej i tym samym w związku ze sprzedażą tej Nieruchomości będzie Pani występowała jako podatnik podatku od towarów i usług. Z wniosku i jego uzupełnienia nie wynika, żeby nieruchomość była wykorzystywana przez Panią do celów prywatnych.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

 

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku dostawy budynków, budowli i ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

 

W opisie zdarzenia przyszłego wskazała Pani, że

- Budynek A stoi na działce X. i został oddany do użytku (...).1987 r.

- Budynek A1 stoi na działce X. i został oddany do użytku (...).1997 r.

- Szambo znajduje się na działce X. i zostało oddane do użytku (...).1987 r.

- Budynek B stoi na działce X. i został oddany do użytku (...).1989 r.

- Budynek C stoi w części na działce X. i w części na działce Y. został oddany do użytku w 1992 roku.

- Płot stoi na działce X. oraz Y. został oddany do użytku w 1987 r.

- Teren brukowany jest i na działce X. oraz Y. place były brukowane część w 1990 część w 1992.

W ciągu dwóch ostatnich lat poprzedzających planowaną sprzedaż nie poniosła Pani i nie planuje Pani ponosić wydatków na ulepszenie budynków i budowli przekraczających 30% ich początkowej wartości.

Biorąc powyższe pod uwagę należy wskazać, że planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości, w ramach której dokona Pani dostawy budynków i budowli znajdujących się na działkach nr X. oraz Y. nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia tych budynków i budowli.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że zgodnie z definicją zawartą w ustawie pierwsze zasiedlenie poza oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, obejmuje również rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne tych budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.

Zatem w odniesieniu do Budynku C, którego część posadowiona jest na działce nr Y., oraz budowli (płot i teren brukowany) znajdujących się na tej działce, którą zakupiła Pani w 2025 r., przy określaniu czy ich sprzedaż będzie się odbywała w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia należy brać pod uwagę moment oddania go do użytkowania. Pierwsze zasiedlenie tego budynku miało miejsce najpóźniej w 2004 r., to jest w momencie, w którym rozpoczęła Pani użytkowanie tego budynku i budowli.

Należy ponadto wskazać, że zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego i jego uzupełnieniem w ciągu dwóch ostatnich lat poprzedzających planowaną sprzedaż nie poniosła Pani i nie planuje Pani ponosić wydatków na ulepszenie budynków i budowli przekraczających 30% ich początkowej wartości.

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że dostawa budynków A, A1, B i C oraz budowli posadowionych na działkach nr X. i Y. będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Stosownie do powyższego, również dostawa działek gruntu o nr X. i Y., na których posadowione są ww. budynki i budowle, będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem, że sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku w roku 2004 (działka nr X.) będzie zwolniona z podatku VAT ponieważ od pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata i nie dokonywała Pani nakładów na modernizację powyżej 30% wartości nieruchomości, natomiast działka, którą nabyła Pani z podatkiem VAT i go odliczyła (działka nr Y.) będzie sprzedana z VAT.

Zarówno bowiem część nieruchomości którą otrzymała Pani w spadku w 2004 r., jak i część nieruchomości wykupiona od (...) w 2025 r. będzie przy sprzedaży korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Jak już bowiem wskazano istotne znaczenie przy ustalaniu momentu pierwszego zasiedlenia ma rozpoczęcie użytkowania budynku, budowli lub ich części.

Tym samym Pani stanowisko jest

- prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku (działki nr X. wraz z budynkami i budowlami),

- nieprawidłowe w zakresie braku zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości nabytej w 2025 r. (działki nr Y. wraz z częścią budynku i budowlami).

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.