Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.175.2026.3.MW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 20 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący, w podatku od towarów i usług, kwestii ustalenia czy w ramach planowanej Transakcji Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT oraz – w sytuacji – jeśli Sprzedający zostanie uznany za podatnika, to czy sprzedaż będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia, a Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wpłynął 20 kwietnia 2026 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 maja 2026 r. (data wpływu 28 maja 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)   Zainteresowany będący stroną postępowania: X

2)    Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) jest osobą fizyczną, posiadającą status polskiego rezydenta podatkowego. Na moment składania niniejszego wniosku Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Spółka” lub „Kupujący”) jest spółką kapitałową z siedzibą na terytorium Polski. Spółka jest (...) Działalność Spółki podlega opodatkowaniu VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT, w związku z czym od 27 stycznia 1997 r. Spółka jest zarejestrowana w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający jest jednym z udziałowców Spółki oraz - od (...) roku - Prezesem jej Zarządu.

Sprzedający i Spółka określani są również w dalszej części niniejszego wniosku łącznie jako „Zainteresowani”.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne o numerach (…) („Działka 1”) i (…) („Działka 2”), które położone są w (…) (dalej łącznie: „Działki”). Dla przedmiotowych Działek prowadzona jest księga wieczysta o nr (…).

Sprzedający planuje dokonanie sprzedaży Działek na rzecz Spółki (dalej także: „Transakcja”), w związku z czym Zainteresowani analizują aktualnie potencjalne skutki podatkowe planowanej Transakcji.

W tym celu poniżej Zainteresowani przedstawiają szczegółowy opis Działek oraz czynności faktycznych i prawnych podejmowanych w stosunku do Działek od momentu ich nabycia do chwili obecnej.

Nabycie Działek

Działki zostały nabyte przez Sprzedającego w dniu (...) 2022 r. na podstawie Umowy przeniesienia własności nieruchomości („Umowa”) zawartej między Sprzedającym a poprzednim właścicielem Działek („Poprzedni Właściciel”).

Zgodnie z opisem Działek przedstawionym w Umowie, Działki powstały w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr (…) („Nieruchomość”). Podział został dokonany w 2019 roku z inicjatywy Burmistrza (…) celem wydzielenia gruntu pod inwestycję celu publicznego, która polegała na poszerzeniu ulicy (…), stanowiącej drogę publiczną kategorii gminnej. Podział był zgodny z decyzją nr (…)  o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i został przeprowadzony zgodnie z przebiegiem linii rozgraniczającej planowanej inwestycji, przy czym:

• Działka 1 (…) przeznaczona została pod realizację inwestycji - rozbudowę drogi publicznej o kategorii gminnej;

• Działka 2 (…) - została wskazana jako położona poza terenem objętym przedmiotową inwestycją.

Na wniosek Poprzedniego Właściciela w 2019 roku dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, przewidująca realizację inwestycji w postaci (...) („Decyzja WZ”). Po wydaniu Decyzji WZ Nieruchomość uległa opisanemu powyżej podziałowi na Działkę 1 i Działkę 2.

W rezultacie na moment zawarcia Umowy, Działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) ale były objęte wydaną Decyzją WZ, która odpowiadała zamierzeniom inwestycyjnym Sprzedającego i zwiększała atrakcyjność Działek z jego perspektywy.

Działki zostały bowiem nabyte w celach inwestycyjnych - założeniem Sprzedającego była budowa na nich w przyszłości obiektu, który byłby wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, względnie sprzedaż Działek podmiotowi, który byłby zainteresowany taką inwestycją. Dokładny plan wykorzystania Działek nie był wprawdzie sprecyzowany na etapie ich nabycia, niemniej Działki nie zostały nabyte w celach zaspokojenia potrzeb rekreacyjnych czy mieszkaniowych Sprzedającego (np. w celu budowy na nich domu rodzinnego).

W tym kontekście w Umowie Poprzedni Właściciel wyraził zgodę na przepisanie i przeniesienie Decyzji WZ na Sprzedającego oraz zobowiązał się do udzielenia odpowiednich zgód niezbędnych do przeprowadzenia stosownych postępowań administracyjnych w tym zakresie. Decyzja WZ została przeniesiona na Wnioskodawcę (...) 2022 roku i obecnie to Sprzedający jest stroną Decyzji WZ.

Ponadto należy wskazać, że na moment nabycia Działek przez Sprzedającego:

• Działka 1 - zgodnie z jej przeznaczeniem przewidującym rozbudowę drogi publicznej o kategorii gminnej zabudowana była budowlą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”), tj. drogą wylaną asfaltem z systemem odwodnienia podziemnego;

• Działka 2 - stanowiła działkę niezabudowaną.

Nabycie Działek nastąpiło do majątku osobistego Sprzedającego (w chwili nabycia Działek Sprzedający pozostawał w związku małżeńskim, w którym panował ustrój odrębności majątkowej).

Transakcja nabycia Działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający, nie był uprawniony i nie dokonał odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Działek - taki podatek nie wystąpił, a Sprzedający nie był w chwili nabycia zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Działki nie zostały przez Sprzedającego zaliczone do jego środków trwałych.

Działania podejmowane wobec Działek po ich nabyciu przez Sprzedającego:

Od momentu nabycia - w (...) 2022 roku - Działki nie były użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego, przez co Sprzedający rozumie, że nie generowały przychodów czy też nie były udostępniane osobom trzecim bez wynagrodzenia, w szczególności nie były wynajmowane ani wydzierżawiane, czy też wykorzystywane na cele rolnicze.

Na Działkach nie powstał żaden nowy obiekt - pod względem zabudowy ich stan nie uległ zmianie od momentu zawarcia Umowy.

Sprzedający nie czynił nakładów na drogę znajdującą się na Działce 1 - ew. koszty jej utrzymania są ponoszone przez właściwą jednostkę samorządu terytorialnego, która ją wybudowała.

Zasadniczo Sprzedający nie podejmował również szerokich działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności Działek - nie uzbrajał terenu, nie wnioskował o uchwalenie MPZP, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie dokonywał dalszych podziałów Działek.

Po nabyciu Działek, na wniosek Sprzedającego złożony (...) 2022 roku, Decyzja WZ została przeniesiona na Sprzedającego. Sprzedający nie zrealizował jednak dotychczas inwestycji objętej Decyzją WZ.

Obecnie na Działkach (w zakresie możliwym do pogodzenia z istniejącą drogą) projektowany jest nowy budynek Spółki. Spółka zainteresowana jest bowiem nabyciem Działek dla celów rozbudowy swojego przedsiębiorstwa i wybudowania obiektu, który będzie służył jej działalności gospodarczej.

W związku z planowaną inwestycją Sprzedający zawarł z architektem umowę na opracowanie projektu architektonicznego planowanego budynku. Sprzedający poniósł pierwsze koszty związane z projektem (zapłacił za wstępny projekt). Kolejne koszty będą ponoszone przez Sprzedającego lub Spółkę (po ew. cesji umowy o projekt na rzecz Kupującego).

Ponadto w związku z planowaną inwestycją niezbędne będzie wystąpienie o pozwolenie na budowę budynku („Pozwolenie”). Na ten moment Strony zakładają, że postępowanie w tym zakresie zostanie zainicjowane przez Sprzedającego - Sprzedający wystąpi o wydanie Pozwolenia. Jeżeli postępowanie nie zostanie zakończone przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży Działek, Spółka oświadczy w umowie sprzedaży, że po nabyciu Działek zamierza wstąpić do toczącego się w tej sprawie postępowania administracyjnego.

Ponadto należy podkreślić, że w związku z faktem, że nabywcą Działek ma być Spółka, w której Sprzedający jest udziałowcem i prezesem zarządu, Sprzedający nie prowadził działań marketingowych mających na celu sprzedaż Działek. Sprzedający nie musiał bowiem poszukiwać nabywcy nieruchomości.

Planowana transakcja i wykorzystanie Działek przez Spółkę po ich nabyciu:

Jak wskazano powyżej Spółka planuje nabyć Działki celem budowy na nich projektowanego budynku, który odpowiada zakresowi wydanej uprzednio Decyzji WZ.

Przedmiotem nabycia będą zatem objęte Decyzją WZ:

• Działka 1 - zabudowana drogą gminną wylaną asfaltem z systemem odwodnienia podziemnego;

• Działka 2 (…) - stanowiąca działkę niezabudowaną.

wraz z prawem do projektu architektonicznego, jeżeli na moment Transakcji zostanie już opracowany (względnie Sprzedający dokona cesji umowy z architektem na rzecz Spółki). Umowa sprzedaży będzie regulowała również kwestie związane z uzyskiwanym Pozwoleniem na budowę w sposób pozwalający Spółce na uzyskanie tego Pozwolenia (w sytuacji, w której to Sprzedający zainicjuje postępowanie w tym zakresie).

Działki będą wykorzystywane przez Spółkę dla celów czynności opodatkowanych VAT, dających prawo do odliczenia VAT. Na moment nabycia Działek i po ich nabyciu Spółka będzie pozostawać podatnikiem VAT czynnym.

Dodatkowe informacje dotyczące Sprzedającego

Jak wskazano na wstępie Sprzedający nie jest aktualnie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Sprzedający posiadał jednak taki status w przeszłości ((...) 2023 roku) z uwagi na wynajem innej, należącej do niego nieruchomości.

Mianowicie, w (...) 2022 roku Wnioskodawca nabył do swojego majątku osobistego nieruchomość położoną w (...), zabudowaną (...). Transakcja nabycia tej nieruchomości podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Przedmiotowa nieruchomość była przez niego następnie wynajmowana, w związku z czym od (...) 2023 roku Wnioskodawca zarejestrował się jako podatnik VAT czynny. Z uwagi na fakt, że najemca uchylał się od uiszczania należnego czynszu, współpraca z najemcą została zakończona, a Sprzedający (...) 2023 roku wyrejestrował się z rejestru podatników VAT. Wnioskodawca nie wynajmował bowiem tej nieruchomości innym podmiotom.

Przedmiotowa nieruchomość pozostaje w majątku Sprzedającego. W przyszłości Wnioskodawca planuje jej sprzedaż.

Sprzedający nie wynajmował, nie wydzierżawiał lub na innej podstawie nie udostępniał dla celów zarobkowych żadnej innej należącej do niego nieruchomości.

Dodatkowe informacje dotyczące ewentualnego udokumentowania Transakcji:

Ponadto należy wskazać, że w sytuacji, w której Dyrektor KIS potwierdzi, że Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT, Sprzedający zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i udokumentuje Transakcję fakturą z wykazaną kwotą VAT.

W tym kontekście - dla potrzeb oceny stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w niniejszym wniosku - należy przyjąć, że wspomniana faktura nie będzie spełniać żadnej z przesłanek przewidzianych w art. 88 Ustawy o VAT, w tym w szczególności nie będzie stanowiła faktury:

a) wystawionej przez podmiot nieistniejący - faktura zostanie wystawiona przez Sprzedającego;

b) dokumentującej transakcje, która nie podlega opodatkowaniu VAT, jest zwolniona od VAT lub dla której z innych przyczyn nie wykazuje się kwoty VAT na fakturze (np. odwrotne obciążenie);

c) stwierdzającej czynności, które nie zostały dokonane - faktura zostanie wystawiona przez Sprzedającego na Spółkę i będzie dokumentowała Transakcję;

d) podającej kwoty niezgodne z rzeczywistością - na fakturze zostaną wskazane kwoty odpowiadające wartości Transakcji;

e) potwierdzającej czynność, do której mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.; dalej - „k.c.”).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Pytanie: „Czy działka nr (…) będąca przedmiotem wniosku, w całości objęta jest warunkami zabudowy, czy też na ww. działce znajdują się linie rozgraniczające, które oddzielają obszar inwestycji - rozbudowę drogi publicznej (objęty warunkami zabudowy) od obszaru nie objętego warunkami zabudowy”?

Odpowiedź: (…), wydaną z upoważnienia (…), zatwierdzono podział nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (…) na dwie działki ewidencyjne: nr (…) oraz nr (…).

Podział był zgodny z decyzją (…) o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, znak: (…).

W związku z podziałem i wskazanymi planami inwestycyjnymi, działka nr (…) została w całości przeznaczona pod planowaną inwestycję polegającą na rozbudowie drogi publicznej - ul. (…).

Zgodnie z przebiegiem linii rozgraniczającej działek:

- działka nr (…) - oznaczona na wstępnym projekcie podziału jako działka nr (…) znajduje się w całości w granicach terenu inwestycji;

- działka nr (…) położona jest poza terenem objętym inwestycją i pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu.

W konsekwencji działka nr (…) została w całości przeznaczona pod inwestycję o charakterze publicznym - wybudowanie drogi publicznej i jest ona objęta warunkami zabudowy na całej swojej powierzchni.

Pytanie: „Czy droga stanowi część składową Działki 1 (…), czy stanowi ruchomość”?

Jak wynika z przepisów ustawy Kodeks cywilny, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Droga posadowiona na Działce (…) stanowi budowlę, czyli, urządzenie trwale związane z gruntem - jest na stałe połączona z powierzchnią działki i nie może zostać od niej odłączona bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości. W konsekwencji droga ta stanowi część składową Działki 1 (…) i nie może być uznana za odrębną ruchomość.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 1, 2 i 4)

Pytanie 1

Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a tym samym transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów za wynagrodzeniem?

Pytanie 2

W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za prawidłowe - czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że Transakcja nie będzie korzystać z żadnego ze zwolnień od podatku VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub 10a Ustawy o VAT, a w rezultacie będzie podlegać opodatkowaniu VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku?

Pytanie 4

W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 i 2 za prawidłowe, tj. przyjęcia, że Sprzedający przy sprzedaży Działek będzie występować w charakterze podatnika VAT, a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki - czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że po dokonaniu tej sprzedaży Kupujący, wykorzystujący Działki do celów prowadzonej działalności opodatkowanej VAT, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 1

Planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca sprzedając Działki będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji przedmiotowa Transakcja będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT, tj. odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 2

W przypadku potwierdzenia przez organ, że planowana sprzedaż Działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, dostawa Działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub 10a Ustawy o VAT. Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT.

Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 4

W sytuacji, w której Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT, a Spółka będzie korzystać z Działek dla celów swoich czynności opodatkowanych VAT, Spółka będzie uprawniona do odliczenia VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży Działek.

Uzasadnienie prawne stanowiska Zainteresowanych

Uwagi wstępne - Interes prawny Zainteresowanych do wystąpienia z wnioskiem wspólnym o interpretację podatkową

Mając na uwadze fakt, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 Ordynacja podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie czy transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wpływa na jego obowiązki na gruncie VAT - w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego i rejestracji dla celów VAT.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za Transakcję (tj. warunkuje jej ew. powiększenie o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia ew. podatku VAT zapłaconego jako część ceny za Działki oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej przedstawionego w niniejszym wniosku zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1

1. Zbycie nieruchomości przez osobę fizyczną - uwagi ogólne

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość, stanowiąc rzecz w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), mieści się w zakresie definicji towaru dla celów opodatkowania VAT.

Jednocześnie stosownie do art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Sprzedaż nieruchomości jako czynność przenosząca prawo własności nieruchomości stanowi zatem dostawę towaru w rozumieniu powołanego przepisu.

Niezależnie od powyższego należy podkreślić, że nie każda czynność spełniająca definicję dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność mieściła się w zakresie czynności opodatkowanych VAT, musi bowiem zostać wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem występuje w charakterze podatnika. Innymi słowy, dla uznania danej czynności za opodatkowaną VAT konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

(i) wykonanie czynności, która generalnie mieści się w katalogu czynności opodatkowanych oraz

(ii) dokonanie tej czynności przez podmiot posiadający status podatnika VAT w odniesieniu do tej konkretnej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie natomiast do art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że status podatnika VAT nie jest warunkowany formą prawną danego podmiotu, lecz zależy od charakteru podejmowanych przez niego czynności - faktu wykonywania działalności gospodarczej w sposób samodzielny. Jednocześnie zakwalifikowanie danych czynności jako działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów VAT nie jest uzależnione od formalnej rejestracji podmiotu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej ani od rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Oznacza to, że nawet osoba fizyczna nieprowadząca zarejestrowanej działalności gospodarczej może zostać uznana za podatnika VAT, jeżeli w odniesieniu do konkretnej transakcji działa w sposób, który kwalifikuje się jako działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Stanowisko to nie budzi wątpliwości i jest konsekwentnie prezentowane w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”), polskich organów podatkowych oraz sądów administracyjnych.

Tytułem jedynie przykładu można przywołać w tym miejscu reprezentatywny dla wskazanej linii orzeczniczej wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej „NSA”) z 17 lipca 2025 r., sygn. akt I FSK 813/22, w którym NSA odwołując się do kryteriów sformułowanych przez Trybunał w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (...), podkreślił za TSUE, że:

„(...) nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej osoby fizycznej, która dokonuje sprzedaży gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. W sytuacji natomiast, gdy osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców [...] należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą”.

Jednocześnie, powołując się na uchwałę siedmiu sędziów z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07 oraz dalsze orzecznictwo TSUE, NSA stwierdził, że:

„(...) Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. (...) przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód”. Zatem w opinii NSA „ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej' czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Zatem oceniając, czy dana osoba fizyczna działa przy sprzedaży nieruchomości w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT, a w rezultacie, czy dana sprzedaż jest objęta zakresem przedmiotowym VAT, należy przeanalizować:

I.    czy zbywana nieruchomość stanowi składnik „majątku prywatnego” sprzedawcy;

II.  czy podejmowane przez sprzedawcę czynności stanowią wyłącznie przejaw wykonywania prawa własności w ramach „zarządu majątkiem prywatnym” czy też są to czynności „producenta, handlowca, usługodawcy”, etc.;

III. całokształt okoliczności faktycznych towarzyszących danej transakcji.

Pojęcie majątku prywatnego oraz kryteria pozwalające na odróżnienie czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu tym majątkiem od czynności wykraczających poza te granice - tj. kwalifikowanych jako czynności producenta, handlowca, usługodawcy - nie zostały zdefiniowane ani w polskich ani unijnych regulacjach VAT. Jest to o tyle uzasadnione, że jak zaznaczono powyżej przedstawionych, pojęcia te nie mogą być interpretowane w oderwaniu od realiów danego stanu faktycznego - ustalenie ich zakresu musi uwzględniać kontekst w jakim działa dany sprzedawca, specyfikę okoliczności towarzyszących danej transakcji.

Niezależnie od powyższego orzecznictwo TSUE czy praktyka polskich organów podatkowych i sądów niewątpliwie dostarcza pewnych wskazówek w tym zakresie, pozwalając stwierdzić, które okoliczności są istotne dla poszczególnych „typów” stanów faktycznych.

W tym kontekście Zainteresowani chcieliby się odwołać w tym miejscu do interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej „Dyrektor KIS”) z dnia 25 lutego 2026 r., sygn. 0111- KDIB3-3.4012.13.2026.2.MPU, w której Dyrektor KIS analizował sytuację sprzedawcy, który nabył nieruchomość gruntową z zamiarem wybudowania na niej hali produkcyjnej, ale ostatecznie podjął decyzję o jej sprzedaży (przed realizacją inwestycji i przed wykorzystaniem jej w swojej działalności w jakikolwiek inny sposób). Jak wskazał Dyrektor KIS w tej interpretacji: „Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. (...)

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. (...) podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych”.

W dalszej części interpretacji, odwołując się już do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, Dyrektor KIS zaznaczył, że:

„Jak wynika z wniosku działkę kupił Pan z zamiarem wybudowania na niej hali produkcyjnej, w której (...) miały być (...) (...) i (...) (...). Zaraz po zakupie działki dokonano przygotowania pod inwestycję m.in. odwierty geodezyjne czy projekt hali produkcyjnej - od wydatków dokonał Pan odliczania podatku VAT naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan działkę w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej. Już sam cel nabycia wskazuje, że nie była to działka mająca stanowić majątek prywatny. Zakup przedmiotowej działki w celu wybudowaniu na niej hali produkcyjnej świadczy o tym, że nabywając nieruchomości działał Pan jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą czyli podatnik podatku od towarów i usług.

Potwierdza to również działania jakie Pan podjął w celu realizacji inwestycji tj. budowy hali produkcyjnej, z tytułu których odliczył Pan podatek naliczony. Świadczy to o tym, że w odniesieniu do nieruchomości cały czas zachowywał się Pan jak podatnik VAT, a działka nie miała służyć celom prywatnym.

W konsekwencji sprzedaży ww. działki nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania (...).

Wyrok ten (orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92) wskazuje wprost, że dany podmiot nie występuje jako podatnik w rozumieniu art. 2 pkt 1VI Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. tylko wtedy, gdy sprzedaje część swego składnika majątkowego, którą zdecydował się zachować do użytku osobistego.

Przy czym przez określenie „zachować do użytku osobistego: należy rozumieć, że dany składnik majątkowy lub jego część jest wykorzystywany wyłącznie dla celów osobistych.

(...) Nie można także pominąć faktu, że w ww. wyroku TSUE wskazał również, iż „podatnik musi jednak w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystania części nieruchomości w ramach majątku osobistego”. Taka zaś sytuacja w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi. Jednocześnie okoliczność, że skarżąca, z takich czy innych względów, nie korzystała z nieruchomości, nie czyni nieruchomości z automatu składnikiem majątku osobistego.

Mając na uwadze cel zakupu (nawet jeżeli ostatecznie nie został zrealizowany), jak i podjęte działania w stosunku do opisanej działki przesądzają o tym sprzedaż tej działki nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania”.

W konsekwencji, aby dana nieruchomość (lub jej część) mogła zostać uznana za składnik majątku osobistego (prywatnego), a tym samym transakcja jej sprzedaży była wyłączona spod opodatkowania, właściciel musi wykazać, że w całym okresie posiadania nieruchomości zamierzał wykorzystywać ją wyłącznie na własne potrzeby osobiste, niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Co więcej, z przywołanego stanowiska Dyrektora KIS wynika, że w ramach oceny charakteru wykorzystania nieruchomości nie można pomijać celu jej nabycia. Okoliczność, że zamierzony cel inwestycyjny nie został ostatecznie zrealizowany, nie przesądza o tym, że sprzedawca nie działa jako podatnik VAT- sam fakt nabycia nieruchomości z zamiarem jej wykorzystania w celach inwestycyjnych, np. odsprzedaży, może świadczyć o tym, że mimo formalnego braku zaliczenia jej do środków trwałych nie stanowi ona składnika „majątku prywatnego”.

Również w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 20 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1- 2.4012.1113.2025.3.KC, Dyrektor KIS uznał, że:

„(...) podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Działania jakie podjął Pan w odniesieniu do ww. działek nie potwierdzają takich Pana zamiarów. Należy bowiem podkreślić, że przez termin "zamiar" należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych.

(...) Obecnie jest Pan wspólnikiem spółki, która zajmuje się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. W 2011 r. nabył Pan wraz z ojcem udział 150/300 w niezabudowanej działce ewidencyjnej oznaczonej jako tereny różne (Tr). Jak Pan wskazał, ww. działka została nabyta na cele prowadzenia w przyszłości działalności gospodarczej. W planach było za kilka lat wybudowanie obiektu do prowadzenia działalności spółki. (...) W świetle całokształtu okoliczności nie sposób się zgodzić z Pana stwierdzeniem, że grunt stanowił od ponad 14 lat Pana majątek prywatny. Cel nabycia nieruchomości jednoznacznie wyklucza uznanie nabycia do celów prywatnych.

Opisane czynności, w tym w szczególności także charakter inwestycji na jaki uzyskano decyzję o warunkach zabudowy, nie wskazują, że realizowane przez Pana działania były podjęte w celu zaspokojenia celów osobistych.

W orzecznictwie organów podatkowych wskazano również na inne okoliczności, które mogą przemawiać za uznaniem, że w ramach danej transakcji osoba fizyczna działa w charakterze podatnika VAT, realizując cel inwestycyjny.

Tytułem przykładu w interpretacji indywidualnej z dnia 9 października 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1- 3.4012.602.2024.2.OS Dyrektor KIS wskazał, że:

„Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę, zmierzające do budowy w sumie siedmiu budynków mieszkalnych wraz z infrastrukturą oraz poniesione nakłady na projekty budowlane dotyczące ww. budynków, świadczą o celu inwestycyjnym przedmiotowej działki. Ponadto, w stosunku do działki uzyskała Pani również pozwolenie na rozbiórkę obiektów znajdujących się na przedmiotowej działce oraz decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia (budowy budynków). Wskazała Pani również, iż istnieje taka możliwość, że uzyskane przez Panią do tej pory decyzje, pozwolenia na budowę, projekty budowlane, które zostały opisane we wniosku w związku ze sprzedażą działki, przejdą na przyszłego nabywcę.

Zatem wynikająca z opisanych wyżej Pani działań koncepcja wykorzystania ww. działki dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że przyszła sprzedaż działki nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Podobnie w interpretacji indywidualnej z dnia 20 lutego 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.702.2025.2.JSU, Dyrektor uznał, że wnioskodawca działał w charakterze podatnika VAT ponieważ:

„W (...) roku wykorzystując własne środki finansowe rozpoczął Pan na Nieruchomości budowę (metodą gospodarczą) domu - bliźniaka, która realizowana była na prywatne cele. Samodzielnie uzyskiwał Pan wszystkie niezbędne projekty, zgody i decyzje konieczne do przeprowadzenia procesu budowlanego, w tym pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie.

(...) część bliźniaka (dwa lokale), przeznaczona dla przyrodniej siostry, nie była budowana z zamiarem wykorzystania jej na Pana własne potrzeby mieszkaniowe lecz z zamiarem sprzedaży udziału w bliźniaku Pańskiej siostrze lub darowizny za zwrotem poniesionych przez Pana części kosztów budowy bliźniaka. Na gruncie podatku VAT, przekazanie przyrodniej siostrze dwóch lokali stanowi dostawę towarów. (...) Zatem w sytuacji gdy Pan od samego początku budować część "bliźniaka" z zamiarem jego sprzedaży to na gruncie podatku VAT działał Pan jak typowy przedsiębiorca, który chce wytworzyć towar (w tym przypadku dwa lokale) i go sprzedać. Zatem, uznać należy, że w odniesieniu do części bliźniaka (budowanego od początku z zamiarem przeniesienia prawa do rozporządzania tą częścią jak właściciel na Pańską przyrodnią siostrę), działał Pan jak podatnik podatku VAT.

Natomiast, w odniesieniu do części bliźniaka, która miała być przeznaczona na Pana cele mieszkaniowe, istotne znaczenie ma fakt, że już w trakcie budowy, zdecydował Pan o sprzedaży lub zamianie nieruchomości i podjął Pan czynności charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Już w trakcie budowy wiedział Pan, że budowane przez Pana lokale (które pierwotnie miały służyć Pana celom mieszkaniowym) nie będą służyły Pana celom prywatnym. Zatem w tym przypadku pomimo wstępnym innych zamiarów ostatecznie zachował się Pan - podobnie jak w odniesieniu lokali przeznaczonych dla siostry - jak typowy podatnik, tj. wytworzył Pan towar na sprzedaż.

W analizowanej sprawie nie można zatem mówić o czynnościach związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

W rezultacie, w ocenie Zainteresowanych, za przypisaniem osobie fizycznej statusu podatnika VAT w odniesieniu do konkretnej transakcji i opodatkowaniem VAT tej transakcji przemawiają, w szczególności, następujące okoliczności:

1) przeznaczenie nabytej nieruchomości na cele inwestycyjne (już na etapie zakupu lub późniejszym etapie) np. odsprzedaży, budowy obiektu, który będzie służył działalności własnej danej osoby lub podmiotu powiązanego i podjęcie działań wpisujących się w ten cel;

2) prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej, udostępniania nieruchomości osobom trzecim;

3) podejmowanie działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości dla potencjalnego nabywcy, np. wystąpienie o uchwalenie MPZP czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę czy poniesienie nakładów na projekty budowlane;

4) podejmowanie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

A contrario sytuacja, w której wskazane okoliczności nie wystąpią - sprzedawca nabył nieruchomość w innych celach niż inwestycyjne (np. w celu wybudowania własnego domu) a jego działania w całym okresie posiadania nieruchomości, w tym na etapie sprzedaży, świadczą o dysponowaniu daną nieruchomością wyłącznie w celach innych niż inwestycyjne powoduje, że transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie analiza dostępnego orzecznictwa TSUE oraz organów podatkowych pozwala na wskazanie, że w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, powinno to znajdować potwierdzenie w całokształcie ustalonych okoliczności faktycznych ocenianych z perspektywy specyfiki danej transakcji.

2. Skutki VAT zbycia Działek przez Sprzedającego

Przenosząc powyższe uwagi na grunt zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku, w ocenie Zainteresowanych, całokształt okoliczności i działań (zarówno już zrealizowanych, jak i planowanych) podejmowanych przez Sprzedającego wobec Działek przemawia za uznaniem, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT.

Za powyższym wnioskiem przemawiają następujące okoliczności:

1) Przyczyny Nabycia Działek oraz sposób ich wykorzystania

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w celach inwestycyjnych. Zamiarem Sprzedającego było bowiem wybudowanie na Nieruchomości obiektu przeznaczonego do wykorzystania w ramach działalności gospodarczej, ewentualnie zbycie Działek na rzecz podmiotu zainteresowanego realizacją takiej inwestycji.

Nieruchomość nie została zatem nabyta z zamiarem zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedającego (własnych potrzeb mieszkaniowych czy rekreacyjnych), a w praktyce z zamiarem m.in. przeprowadzenia takiej transakcji jak planowana. Założony na etapie nabycia cel inwestycyjny zostanie zrealizowany - znajduje bowiem odzwierciedlenie w faktycznej sprzedaży Działek na rzecz podmiotu, który zamierza wybudować na nich obiekt zgodny z wydaną uprzednio Decyzją WZ (czyli Spółki).

W świetle powyższego należy stwierdzić, że Działki nie powinny być postrzegane z perspektywy VAT jako „majątek prywatny” Sprzedającego, a sama planowana transakcja - jako czynność mieszcząca się w „zarządzie majątkiem prywatnym”.

Jak podkreślono już bowiem powyżej - opierając się na stanowisku prezentowanym w wydawanych interpretacjach przez Dyrektora KIS - „majątek prywatny”, to majątek, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Nabycie Działek przez Sprzedającego miało od początku charakter inwestycyjny - już na etapie ich nabycia Sprzedający zakładał, że Działki będą służyły celom gospodarczym, a nie zaspokojeniu jego potrzeb osobistych. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że plan wykorzystania Działek nie był na ten moment w pełni sprecyzowany.

Tym samym całokształt okoliczności, w tym fakt, że:

1) Działki nie były w żadnym momencie wykorzystywane przez Wnioskodawcę na potrzeby prywatne - nie służyły zaspokojeniu jego potrzeb osobistych (np. mieszkaniowych, rekreacyjnych);

2) niezwłocznie po nabyciu Działek Wnioskodawca podjął działania zmierzające do przeniesienia na siebie Decyzji WZ, stwarzając sobie możliwość realizacji inwestycji przewidzianej tą Decyzją;

3) zamiar inwestycyjny Sprzedającego przełożył się na faktyczną sprzedaż Działek na rzecz Spółki, zgodną z pierwotnymi założeniami - na wypadek, gdyby Sprzedający sam nie miał realizować planowanej inwestycji,

wskazuje, że Działki od momentu ich nabycia były traktowane przez Sprzedającego jako aktywo inwestycyjne, a nie jako składnik jego majątku prywatnego i w taki sposób zostaną wykorzystane.

Powyższe samo w sobie wyklucza uznanie transakcji za wyłączoną z zakresu przedmiotowego VAT - skoro zbywane Działki obiektywnie nie mogą być zaliczone do „majątku prywatnego” to i ich sprzedaż nie może być kwalifikowana jako czynności mieszczące się w „zarządzie” takim majątkiem.

2) Dotychczasowa działalność Sprzedającego

Sprzedający nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej ani innej działalności o zbliżonym charakterze, związanej z profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Na dzień składania niniejszego wniosku Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Podkreślić jednak należy, że w okresie, w którym Sprzedający był już właścicielem Działek posiadał on status podatnika VAT czynnego (od lutego do października 2023 roku) w związku z wynajmem innej, należącej do niego nieruchomości.

Wynajem przedmiotowej nieruchomości stanowił czynność opodatkowaną VAT, w związku z czym Wnioskodawca dokonał rejestracji jako podatnik VAT czynny. Z uwagi jednak na zakończenie współpracy z najemcą i zaprzestanie wynajmu nieruchomości, Sprzedający (...) 2023 roku wyrejestrował się z rejestru podatników VAT.

Przedmiotowa nieruchomość pozostaje w majątku Sprzedającego, przy czym Sprzedający planuje jej sprzedaż w przyszłości. Czynność ta - wg oceny Sprzedającego - będzie objęta zakresem przedmiotowym VAT.

W tym kontekście należy wskazać, że jakkolwiek każda transakcja sprzedaży nieruchomości dokonywana przez osobę fizyczną powinna podlegać indywidualnej ocenie pod kątem spełnienia przesłanek uznania jej za czynność opodatkowaną VAT, a sama liczba dokonywanych transakcji nie przesądza automatycznie o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, to okoliczność ta nie pozostaje bez znaczenia dla oceny charakteru podejmowanych przez Sprzedającego działań.

Nie można bowiem pominąć faktu, że Wnioskodawca - oprócz planowanej sprzedaży Działek na rzecz Spółki - zamierza w przyszłości dokonać również zbycia innej należącej do niego nieruchomości. Ponadto Sprzedający jest podmiotem, który w przeszłości posiadał status podatnika VAT czynnego w związku z wykorzystywaniem jednej z posiadanych nieruchomości do odpłatnego świadczenia usług.

Całokształt powyższych okoliczności - tj. posiadanie dwóch nieruchomości nabytych w celach inwestycyjnych (Działki oraz uprzednio wynajmowanej nieruchomości), planowanie ich sprzedaży oraz wcześniejsze wykorzystywanie jednej z nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT - wskazuje na aktywność Wnioskodawcy wykraczającą poza ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i przybierającą cechy charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnie uczestniczących w obrocie nieruchomościami.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sprzedającego jego dotychczasowa aktywność w odniesieniu do posiadanych nieruchomości stanowi dodatkową okoliczność przemawiającą za uznaniem, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT.

3) Działania zmierzające do podniesienia wartości Działek

Niezależnie od powyższego należy podkreślić, że Sprzedający podejmował - i zamierza nadal podejmować - działania, które z perspektywy Spółki zwiększają atrakcyjność oraz wartość Działek będących przedmiotem planowanej Transakcji (i hipotetycznie zwiększałyby tę wartość z perspektywy innych nabywców zainteresowanych analogiczną inwestycją).

Działania te obejmują: przeniesienie na Sprzedającego Decyzji WZ, zlecenie opracowania projektu architektonicznego (budowlanego) wraz z poniesieniem części związanych z tym kosztów, a także planowane zainicjowanie postępowania administracyjnego w przedmiocie uzyskania pozwolenia na budowę.

Powyższe działania wpisują się w okoliczności wskazywane w orzecznictwie jako świadczące o działaniu przez zbywcę w charakterze podatnika. Odpowiadają one celowi inwestycyjnemu założonemu już na etapie nabycia Nieruchomości - służą sprzedaży Działek, zwiększają ich atrakcyjność z perspektywy Spółki, ponieważ Spółka może nabyć Działki, na których proces inwestycyjny został z odpowiednim wyprzedzeniem zainicjowany (co jest wyjątkowo istotne dla nabywców w takich lokalizacjach jak (…), gdzie proces uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę jest czasochłonny).

Okoliczności te dodatkowo przemawiają za uznaniem, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT.

Należy przy tym podkreślić, że podejmowanie przez Sprzedającego samodzielnych działań w postaci występowania o własną decyzję o warunkach zabudowy czy dokonywania podziału Działek byłoby niecelowe w sytuacji, w której Poprzedni Właściciel przeprowadził już stosowne podziały oraz uzyskał Decyzję WZ zgodną z zamierzeniami inwestycyjnymi Sprzedającego.

4) Działania marketingowe

Zainteresowani są świadomi podejścia organów podatkowych, odnośnie do działań marketingowych, które mogą świadczyć, że osoba fizyczna w ramach danej transakcji działa jako podatnika VAT, w szczególności podkreślanego w orzecznictwie wymogu, by przy sprzedaży sprzedający podejmował działania „wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia”, tj. działania świadczące o działaniu w charakterze handlowca.

W tym kontekście należy stwierdzić, że Sprzedający nie podejmował wprawdzie działań marketingowych w celu sprzedaży Działek, nie można jednak twierdzić, że okoliczność ta sama w sobie powoduje, że Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Z jednej bowiem strony wymóg podejmowania działań nie wynika z przepisów, lecz orzecznictwa organów. Z drugiej natomiast strony, brak działań marketingowych ukierunkowanych na sprzedaż Działek, które byłyby skierowane do szerszej grupy potencjalnych nabywców, znajduje pełne uzasadnienie w specyfice planowanej Transakcji - zbycie Działek nastąpi bowiem na rzecz Spółki, w której Sprzedający posiada udziały i której jest prezesem zarządu.

W konsekwencji, co logiczne, z uwagi na bezpośrednią i stałą relację łączącą Sprzedającego z Kupującym, podejmowanie działań marketingowych nie było konieczne dla przeprowadzenia Transakcji. Bezpośrednia relacja i powiązania między stronami planowanej Transakcji powoduje, że zamierzony cel inwestycyjny - odsprzedaż - mógł zostać osiągnięty bez szerszego promowania oferty w tym zakresie.

W rezultacie, w świetle specyfiki Transakcji brak podejmowania działań marketingowych (w tym takich, które można by określić jako „zwykłe formy ogłoszenia”) przez Sprzedającego nie stanowi okoliczności przemawiającej przeciwko uznaniu, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT. Podjęcie tego rodzaju działań nie było bowiem niezbędne z uwagi na charakter relacji pomiędzy stronami Transakcji.

Podsumowując:

W świetle całokształtu okoliczności faktycznych przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że działania podejmowane przez Sprzedającego w odniesieniu do Działek od momentu ich nabycia oraz w związku z ich planowaną sprzedażą noszą znamiona aktywności, charakterystycznej dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Powyższe potwierdza w szczególności:

1) fakt nabycia Działek z zamiarem realizacji na nich inwestycji lub ich zbycia na rzecz podmiotu zainteresowanego przeprowadzeniem takiej inwestycji, a nie w celu zaspokojenia potrzeb osobistych (mieszkaniowych czy rekreacyjnych) Sprzedającego;

2) przeniesienie na Sprzedającego Decyzji WZ w wyniku podjętych przez niego działań - co wpisywało się w istniejący na moment nabycia Nieruchomości zamiar wykorzystania Działek na cele inwestycyjne;

3) posiadanie przez Sprzedającego dwóch nieruchomości nabytych dla celów inwestycyjnych (Działek i uprzednio wynajmowanej nieruchomości) oraz planowanie ich sprzedaży;

4) zlecenie przygotowania projektu architektonicznego dla planowanej inwestycji oraz poniesienie kosztów z tym związanych, co stanowi przejaw aktywnego zaangażowania środków w zwiększenie wartości i atrakcyjności inwestycyjnej Działek, celem dokonania ich sprzedaży;

5) planowane wystąpienie o wydanie pozwolenia na budowę;

6) niewykorzystywanie Działek w żadnym momencie na potrzeby prywatne Wnioskodawcy - Działki od momentu ich nabycia były traktowane jako aktywo o charakterze inwestycyjnym;

7) planowane zbycia Działek na rzecz Spółki, w celu realizacji inwestycji budowlanej odpowiadającej wydanej uprzednio Decyzji WZ - co potwierdza, że założony na etapie nabycia Nieruchomości cel inwestycyjny zostanie (w wyniku działań Sprzedającego) zrealizowany, a nabycie i sprzedaż Działek stanowią elementy zorganizowanego, zaplanowanego działania gospodarczego.

W ocenie Zainteresowanych, całokształt tych okoliczności, jednoznacznie potwierdza, że planowana Transakcja stanowi przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a nie jedynie czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że w ramach sprzedaży działek na rzecz Spółki Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a w rezultacie Transakcja stanowić będzie odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 2

W świetle przedstawionego powyżej stanowiska, zgodnie z którym Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, niezbędne jest ustalenie, czy w odniesieniu do dostawy poszczególnych Działek zastosowanie znajdzie którekolwiek ze zwolnień od podatku VAT przewidzianych w Ustawie o VAT, czy też Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, stan poszczególnych Działek - z perspektywy ich przeznaczenia oraz ewentualnej zabudowy - przedstawia się następująco:

• Działka 1 (…) - objęta jest Decyzją WZ, przewidującą lokalizację budynku przemysłowego (hali magazynowej z infrastrukturą) oraz jest zabudowana drogą gminną w rozumieniu przepisów Prawo budowlanego o nawierzchni asfaltowej, wyposażonej w system odwodnienia podziemnego;

• Działka 2 (…) - jest działką niezabudowaną, objęta Decyzją WZ, która przewiduje lokalizację na Działce wspomnianych we wniosku obiektów w postaci hali magazynowej wraz z infrastrukturą.

Na żadnej z Działek nie znajdują się inne obiekty i stan ten nie ulegnie zmianie na moment planowanej Transakcji.

Analiza przepisów regulujących opodatkowanie VAT wskazuje, że w zależności od stanu nieruchomości jej dostawa może być kwalifikowana jako:

(i) dostawa terenu niezabudowanego, lub

(ii) dostawa budynków, budowli lub ich części - w sytuacji, w której obiekt znajdujący się na nieruchomości może zostać zakwalifikowany w ten sposób na gruncie przepisów Prawa budowlanego.

W tym ostatnim przypadku, zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, z podstawy opodatkowania dostawy budynku, budowli lub jego części nie wyodrębnia się wartości gruntu. Innymi słowy dostawa działki, na której znajdują się dane obiekty, traktowana jest wyłącznie jako dostawa budynku, budowli lub jego części i oceniana jest z perspektywy przepisów VAT regulujących opodatkowanie transakcji mających za przedmiot takie obiekty.

Należy jednak wskazać, że zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych i sądów administracyjnych powyższa zasada nie znajduje zastosowania w sytuacji, gdy obiekty budowlane posadowione na gruncie zostały wzniesione przez inny podmiot, który posiada władztwo ekonomiczne na tymi obiektami. W takim przypadku bowiem zbywca nieruchomości nie może przenieść prawa do rozporządzania nimi jak właściciel w rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji, pomimo że obiekty te stanowią w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, przedmiotem dostawy na gruncie VAT jest wyłącznie sam grunt.

Powyższe stanowisko potwierdza przykładowo interpretacja podatkowa Dyrektora KIS z dnia 15 grudnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.1039.2025.1.MG, w której Dyrektor KIS wskazał:

„(...) w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiące własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany)

(...) W związku z powyższym przedmiotem dostawy w drodze wywłaszczenia był grunt, którego nie można uznać za teren niezabudowany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Tym samym, w rozpatrywanej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie, jak wyżej wskazałam, w niniejszej sprawie przedmiotem dostawy w drodze wywłaszczenia był sam grunt (działka nr 3). Wobec tego do dostawy w drodze wywłaszczenia działki nr 3 zabudowanej budowlami w postaci parkingu i murka, będącymi własnością użytkownika wieczystego, nie znajdą zastosowania zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Powyższe stanowisko jest prezentowane również w orzecznictwie sądów administracyjnych. Tytułem przykładu można odwołać się w tym miejscu do wyroku z dnia 5 lutego 2019 r., sygn. akt I FSK 44/17, w którym NSA wskazał:

„(...) W świetle powyższego należy uznać, że określenie "teren niezabudowany" oznacza taki teren, na którym nie występują obiekty budowlane (budynki, budowle), przy czym dla oceny zabudowania bez znaczenia musi pozostać, jaka część wydzielonego terenu pokryta została obiektami budowlanymi, jak również czy zabudowę stanowią obiekty w całości, czy też części obiektów z uwagi na ich posadowienie w granicach wyodrębnionych, różnych zarazem terenów (sąsiadujących działek). Kwalifikacja terenu jako zabudowanego (nie będącego terenem niezabudowanym) nie wyklucza tego, że w okolicznościach takich, jak przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, przedmiotem planowanej dostawy będzie sam grunt, skoro Miastu nie przysługuje prawo do części budynków, które zachodzą na działkę stanowiącą jego własność. W takich bowiem warunkach Miasto nie będzie przenosić prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ab inito u.p.t.u.), a jedynie w odniesieniu do gruntu.

Nie zmienia to jednak tego, że stanowiący przedmiot planowanej transakcji grunt będzie gruntem zabudowanym (nie będzie gruntem niezabudowanym). Pojęcie „zabudowania” gruntu, tak jak ono funkcjonuje w języku potocznym, abstrahuje od kwestii prawa do zabudowy (do obiektów budowlanych) i dotyczy obiektywnego stanu naniesienia budynków i budowli w terenie. Wobec tego zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., jako odnoszące się do terenu niezabudowanego, nie obejmuje gruntu, na którym posadowione są budynki bądź budowle, a nawet ich części”.

W rezultacie dostawa nieruchomości, na której zlokalizowane są obiekty budowlane w stosunku, do których sprzedającemu nie przysługuje prawo do rozporządzania towarem jak właściciel (np. budowli posadowionej w znacznej części na innej działce, która jednocześnie przekracza granicę działki podlegającej sprzedaży), powinna być kwalifikowana jako dostawa gruntu zabudowanego, a nie budowli, z uwagi na brak ekonomicznego władztwa zbywcy nad danym obiektem budowlanym.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy dostawa:

1) Działki 1 (…) - powinna być kwalifikowana jako dostawa terenu zabudowanego, tj. dostawa towaru, innego niż budynek, budowla lub jego część, który zarazem nie stanowi terenu niezabudowanego (tj. nie stosuje się do niego regulacji dotyczących dostawy terenów niezabudowanych);

2) Działki 2 (…) - powinna być kwalifikowana jako dostawa terenu niezabudowanego.

Przechodząc do analizy poszczególnych zwolnień od podatku VAT, które potencjalnie mogłyby znaleźć zastosowanie do planowanej Transakcji, Zainteresowani wskazują, co następuje:

A. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane dla celów VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe zwolnienie znajduje zatem zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do terenów niezabudowanych, które nie zostały przeznaczone pod zabudowę w MPZP lub nie zostały objęte decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego dla Działek została wydana Decyzja WZ ustalająca lokalizację na Nieruchomości inwestycji w postaci hali magazynowej etc.

Tym samym dostawa niezabudowanej Działki 2 powinna podlegać opodatkowaniu VAT z wyłączeniem zwolnienia, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, ponieważ Działka 2 nie stanowi „terenu innego niż budowlany” w rozumieniu powołanych przepisów. Została bowiem przeznaczona pod zabudowę wskazaną w Decyzji WZ.

Wyklucza to zatem możliwość ewentualnego zastosowania do planowanej Transakcji zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

B. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle przepisów Prawa budowlanego:

1) „obiekt budowlany” to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 Prawa Budowlanego);

2) „budynek” to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Prawa Budowlanego);

3) „budowla” to każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego).

W świetle powyższych definicji droga - jako obiekt liniowy - stanowi budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, co potwierdza również opis Nieruchomości przedstawiony w Umowie.

W kontekście dostawy Działki 1 istotne jest jednak to, że droga posadowiona na tej Działce powstała w wyniku działań podjętych przez właściwą jednostkę samorządu terytorialnego w związku z poszerzeniem ulicy (…) j (droga publiczna kategorii gminnej), którą administruje ta jednostka.

W związku powyższym, w ocenie Zainteresowanych, dostawa Działki 1 powinna być kwalifikowana na gruncie VAT wyłącznie jako dostawa terenu zabudowanego (a nie budowli w postaci drogi).

W konsekwencji, skoro w ramach Transakcji Sprzedający nie dokona dostawy budynku, budowli ani ich części, sprzedaż zabudowanej Działki 1 nie powinna korzystać ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

C. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

Wobec braku możliwości zastosowania do Transakcji zwolnień od VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a Ustawy o VAT należy rozważyć, czy do dostawy Działek znajdzie zastosowanie zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, pod warunkiem, że z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Odnosząc powyższe do analizowanej Transakcji, należy odnotować, że:

(i) Działki nie były wykorzystywane przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT (w tym wyłącznie do takiej działalności), oraz

(ii) nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (wobec czego kwestia prawa do odliczenia podatku naliczonego w ogóle nie wystąpiła).

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie zostały spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani stoją na stanowisku, że dostawa Działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 ani 10a Ustawy o VAT.

W rezultacie przedmiotowa Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku (w praktyce 23%), co oznacza, że Sprzedający powinien zarejestrować się jako podatnik VAT czynny i udokumentować Transakcję fakturą z wykazaną kwotą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 4

Przechodząc do kwestii prawa Spółki do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji, Zainteresowani wskazują, że zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stosownie natomiast do art. 86 ust. 2 pkt 1 tej Ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług, dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 Ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zaliczając do nich w szczególności:

a) brak rejestracji nabywcy jako podatnika VAT czynnego;

b) faktury wystawionymi przez podmiot nieistniejący;

c) transakcje udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą VAT, które nie podlegają opodatkowaniu VAT, są zwolnione od VAT lub dla których z innych przyczyn nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze (np. odwrotne obciążenie);

d) faktury, które stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane (tzw. puste faktury) - w części dotyczącej tych czynności;

e) faktury, które podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością;

f) faktury, potwierdzające czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 k.c. - w części dotyczącej tych czynności.

Reasumując, w świetle przepisów Ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną łącznie spełnione następujące przesłanki, tj.:

I.    odliczenia podatku naliczonego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług - zarejestrowany w takim charakterze na terytorium Polski;

II.  towary i usługi, z których nabyciem wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane przez tego podatnika do wykonywania czynności dających prawo do odliczenia VAT, w tym przede wszystkim czynności opodatkowanych VAT, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego;

III. podatnik dokonujący odliczenia VAT dysponuje fakturą dokumentującą dany zakup;

IV. nie zachodzi żadne z wyłączeń przewidzianych w art. 88 Ustawy o VAT, w tym w szczególności transakcja nie jest zwolniona od VAT lub wyłączona z opodatkowania VAT (art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT).

W tym kontekście Zainteresowani jeszcze raz wskazują, że Kupujący:

I.    jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny - ten status nie zmieni się na moment Transakcji;

II.  planuje nabyć Działki w celu realizacji na nich inwestycji w postaci projektowanego budynku, który odpowiada zakresowi wydanej uprzednio Decyzji WZ;

III. Działki będą wykorzystywane przez Spółkę dla celów czynności opodatkowanych VAT, dających prawo do odliczenia VAT.

Ponadto, tak jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego w sytuacji, w której Dyrektor KIS potwierdzi, że Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT, Sprzedający zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i udokumentuje Transakcję fakturą z wykazaną kwotą VAT. Fakturę tę przekaże Kupującemu.

Jednocześnie faktura wystawiona przez Sprzedającego nie będzie spełniać żadnej z przesłanek negatywnych przewidzianych w art. 88 Ustawy o VAT, w tym w szczególności nie będzie stanowiła faktury:

a) wystawionej przez podmiot nieistniejący - faktura zostanie wystawiona przez Sprzedającego i będzie wskazywać jego dane;

b) dokumentującej transakcje, która nie podlega opodatkowaniu VAT, jest zwolniona od VAT lub dla której z innych przyczyn nie wykazuje się kwoty VAT na fakturze (np. odwrotne obciążenie) - skoro Dyrektor KIS potwierdzi zasady opodatkowania Transakcji;

c) stwierdzającej czynności, które nie zostały dokonane - faktura zostanie wystawiona przez Sprzedającego na Spółkę i będzie dokumentowała Transakcję, która faktycznie zostanie przez Zainteresowanych dokonana;

d) podającej kwoty niezgodne z rzeczywistością - na fakturze zostaną wskazane kwoty odpowiadające wartości Transakcji;

e) potwierdzającej czynność, do której mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 k.c.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, w świetle wskazanych okoliczności Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Transakcję, stosownie do powołanych powyżej przepisów art. 86 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r., poz. 775, ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobnej kwestii wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomości dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne o numerach (…) („Działka 1”) i (…) („Działka 2”). Sprzedający planuje dokonanie sprzedaży Działek na rzecz Spółki. Sprzedający jest osobą fizyczną, na moment składania niniejszego wniosku nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Kupujący jest spółką kapitałową z siedzibą na terytorium Polski. Sprzedający jest jednym z udziałowców Spółki oraz - od 2008 roku - Prezesem jej Zarządu.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia, czy w ramach planowanej Transakcji Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a tym samym transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów za wynagrodzeniem.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości istotna jest ocena, czy w odniesieniu do działek mających być przedmiotem planowanej sprzedaży Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla podatnika dokonującego profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że jak wynika z wniosku działki zostały nabyte przez Sprzedającego (...) 2022 r. na podstawie Umowy przeniesienia własności nieruchomości. Na wniosek Poprzedniego Właściciela w 2019 roku dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy, przewidująca realizację inwestycji (...). Na moment zawarcia Umowy, działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ale były objęte wydaną Decyzją WZ, która odpowiadała zamierzeniom inwestycyjnym Sprzedającego i zwiększała atrakcyjność Działek z jego perspektywy. Działki zostały bowiem nabyte przez Sprzedającego w celach inwestycyjnych. Założeniem Sprzedającego była budowa na nich w przyszłości obiektu, który byłby wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, względnie sprzedaż działek podmiotowi, który byłby zainteresowany taką inwestycją. Wskazali Państwo, że dokładny plan wykorzystania działek nie był wprawdzie sprecyzowany na etapie ich nabycia, niemniej działki nie zostały nabyte w celach zaspokojenia potrzeb rekreacyjnych czy mieszkaniowych Sprzedającego (np. w celu budowy na nich domu rodzinnego). W Umowie Poprzedni Właściciel wyraził zgodę na przepisanie i przeniesienie Decyzji WZ na Sprzedającego oraz zobowiązał się do udzielenia odpowiednich zgód niezbędnych do przeprowadzenia stosownych postępowań administracyjnych w tym zakresie. Decyzja WZ została przeniesiona na Wnioskodawcę (...) 2022 roku i obecnie to Sprzedający jest stroną Decyzji WZ.

Ponadto należy podkreślić, że w związku z faktem, że nabywcą Działek ma być Spółka, w której Sprzedający jest udziałowcem i prezesem zarządu, Sprzedający nie prowadził działań marketingowych mających na celu sprzedaż Działek. Sprzedający nie musiał bowiem poszukiwać nabywcy nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji będą zatem objęte Decyzją WZ:

• Działka 1 (…) - zabudowana drogą gminną wylaną asfaltem z systemem odwodnienia podziemnego;

• Działka 2 (…) - stanowiąca działkę niezabudowaną.

wraz z prawem do projektu architektonicznego, jeżeli na moment Transakcji zostanie już opracowany (względnie Sprzedający dokona cesji umowy z architektem na rzecz Spółki). Umowa sprzedaży będzie regulowała również kwestie związane z uzyskiwanym Pozwoleniem na budowę w sposób pozwalający Spółce na uzyskanie tego Pozwolenia (w sytuacji, w której to Sprzedający zainicjuje postępowanie w tym zakresie).

Powyższe świadczy to o tym, że w odniesieniu do nieruchomości - działek nr (…) Sprzedający zachowywał się jak podatnik VAT, a działki nie miały służyć jego celom prywatnym. Sprzedający nabył przedmiotowe działki w celach inwestycyjnych, a finalnie zbywa je Spółce w której jest udziałowcem i Prezesem Zarządu.

Obecnie na Działkach (jak Państwo wskazali - w zakresie możliwym do pogodzenia z istniejącą drogą) projektowany jest nowy budynek Spółki. Spółka zainteresowana jest bowiem nabyciem Działek dla celów rozbudowy swojego przedsiębiorstwa i wybudowania obiektu, który będzie służył jej działalności gospodarczej.

W związku z planowaną inwestycją Sprzedający zawarł z architektem umowę na opracowanie projektu architektonicznego planowanego budynku. Sprzedający poniósł pierwsze koszty związane z projektem (zapłacił za wstępny projekt). Kolejne koszty będą ponoszone przez Sprzedającego lub Spółkę (po ew. cesji umowy o projekt na rzecz Kupującego).

Ponadto w związku z planowaną inwestycją niezbędne będzie wystąpienie o pozwolenie na budowę budynku. Na ten moment Strony zakładają, że postępowanie w tym zakresie zostanie zainicjowane przez Sprzedającego - Sprzedający wystąpi o wydanie Pozwolenia. Jeżeli postępowanie nie zostanie zakończone przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży Działek, Spółka oświadczy w umowie sprzedaży, że po nabyciu Działek zamierza wstąpić do toczącego się w tej sprawie postępowania administracyjnego.

W konsekwencji sprzedaży ww. działek nr (…) nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Mając na uwadze cel zakupu jak i podjęte przez Sprzedającego działania w stosunku do opisanych działek  należy wskazać, że dokonując sprzedaży ww. działek Sprzedający występuje w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą. Tym samym, czynność sprzedaży działek nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 2 dotyczą kwestii ustalenia, czy Transakcja nie będzie korzystać z żadnego ze zwolnień od podatku VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, a w rezultacie będzie podlegać opodatkowaniu VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)    lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)    sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)    dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b)    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)    wybudowaniu lub

b)    ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu. 

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem transakcji będą:

• Działka 1 (…)  - zabudowana drogą gminną wylaną asfaltem z systemem odwodnienia podziemnego;

• Działka 2 (…) - stanowiąca działkę niezabudowaną.

Wskazali Państwo, że dla niezabudowanej działki nr (…) – działka nr 2 – została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do działki nr (…) ponieważ stanowi ona teren budowlany.

Rozpatrując kwestię możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla działki nr (…) należy wskazać, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedającego działki gruntu wraz z naniesieniem w postaci drogi gminnej, która nie jest własnością Sprzedającego.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdująca się na działce gruntu nr (…) droga gminna nie jest własnością Sprzedającego, nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy tego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniem.

Tak więc, w przypadku dostawy działki nr (…) przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem w odniesieniu do działki nr (…) nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, ponieważ droga gminna znajdująca się na działce i stanowiąca budowlę nie jest własnością Sprzedającego i nie będzie przedmiotem transakcji. Zastosowania nie znajdzie również art. 43 ust. 1 pkt 9 - ponieważ ww. działka nr (…) jest zabudowana budowlą (drogą gminną), zatem należy traktować ją jako teren budowlany.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do działki nr (…) nie będzie miał zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, ponieważ dostawa budowli w tym przypadku nie będzie miała miejsca.

Zatem w odniesieniu do dostawy działek nr (…) oraz (…) dla których nie znajdują zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a należy rozpatrzyć możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2.

Jak już zostało wskazane, zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Transakcja nabycia działek przez Sprzedającego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający, nie był uprawniony i nie dokonał odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działek - taki podatek nie wystąpił, a Sprzedający nie był w chwili nabycia zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nie można zatem uznać, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez Sprzedającego działek będących przedmiotem wniosku, nie było objęte tym podatkiem.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa działek nr (…) oraz (…) nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Tym samym dostawa działek nr działek nr (…) oraz (…) będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 4, dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

We wniosku wskazali Państwo, że w sytuacji gdy sprzedaż działek będzie opodatkowana podatkiem VAT Sprzedający zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i udokumentuje Transakcję fakturą z wykazaną kwotą VAT. Nabywca w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, Zbycie Nieruchomości – działek nr (…) oraz (…) będzie w całości opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Nieruchomości – działek nr (…) i (…).

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3
i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.