Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.189.2025.4.MW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 21 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący m.in. podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia dla transakcji zbycia nieruchomości wpłynął 21 marca 2025 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 kwietnia 2025 r. (data wpływu 25 kwietnia 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X (Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y spółka z o.o. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

I. Opis stron transakcji oraz Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest X (dalej: „Kupujący”). Kupujący jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub “podatek VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Kupujący prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (…) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG, przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej Kupującego jest Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego (PKD 46.73.Z).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Y spółka z o.o. (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej). Zgodnie z treścią wpisu do KRS, głównym przedmiotem działalności Sprzedającego są Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z).

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) wchodzącej w skład nieruchomości położonej przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), prowadzi księgę wieczystą numerem (…), wraz ze znajdującymi się na niej obiektami budowlanymi (dalej: „Nieruchomość” lub „Działka”).

Strony nie zawarły umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości - zostanie ona zawarta po wydaniu interpretacji podatkowej rozstrzygającej sposób opodatkowania VAT Transakcji.

Działka stanowi zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego teren zabudowy usługowej (symbol U).

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych budynków, budowli i urządzeń budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.: Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), które znajdują i będą znajdowały się na datę Transakcji na Działce, statusu ich własności oraz klasyfikacji na gruncie przepisów Prawa budowlanego zostały przedstawione poniżej.

Na Działce znajdują się następujące naniesienia będące własnością Sprzedającego:

1. budynek niemieszkalny (garaż) o powierzchni (…) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

2. budynek niemieszkalny (garaż) o powierzchni (…) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

3. budynek niemieszkalny (gospodarczy) o powierzchni (…) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

4. budynek niemieszkalny (magazynowy) o powierzchni (…) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

5. budynek niemieszkalny (garaż) o powierzchni (…) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

6. budynek niemieszkalny (magazynowo - biurowo - socjalny) o powierzchni (...) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

7. budynek niemieszkalny (magazynowo - biurowo - socjalny) o powierzchni (…) m² z 2 kondygnacjami nadziemnymi;

8. drogi wewnętrzne i plac (nawierzchnia częściowo asfaltowa, częściowo betonowa, częściowo grunt utwardzony) - stanowiące budowlę;

9. ogrodzenie (słupy żelbetowe i stalowe, siatka stalowa) stanowiące urządzenie budowlane;

10. dwie bramy (stalowa oraz stalowa z siatką stalową) - stanowiące urządzenia budowlane;

11. dwie lampy na elewacji budynku magazynowego - stanowiące urządzenia budowlane;

12. urządzenia instalacyjne i przyłącza do sieci przesyłowych (wodnych, energetycznych, kanalizacyjnych) stanowiące urządzenia budowlane.

Budynki, budowle oraz urządzenia budowlane będące własnością Sprzedającego, posadowione na Nieruchomości, w dalszej części niniejszego wniosku będą zwane łącznie: „Obiektami budowlanymi”.

Na Działce znajdują się także sieci przesyłowe (wodne, energetyczne, kanalizacyjne) będące własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm. dalej: „KC”).

Powyższe sieci przesyłowe - jako własność przedsiębiorstwa przesyłowego - nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji.

II. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie notarialnie sporządzonej umowy przeniesienia własności z dnia 30 września 1996 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości wybudowano oraz rozpoczęto ich użytkowanie przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, czyli przed 30 września 1996 r.

Obiekty budowlane są wykorzystywane przez Sprzedającego w części na cele jego własnej działalności gospodarczej, a w części pod wynajem na rzecz podmiotów trzecich. Sprzedający rozpoczął użytkowanie Obiektów budowlanych w dniu 30 września 1996 r.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości w zakresie rozpoczęcia użytkowania Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, Wnioskodawca wyjaśnia, że rozpoczęcie użytkowania Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości nastąpiło ponad dwa lata przed planowaną datą Transakcji.

Obiekty budowlane są w większości wprowadzone do ewidencji środków trwałych w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W okresie od nabycia Nieruchomości do daty Transakcji Sprzedający nie poniósł i nie zamierza ponieść wydatków na „ulepszenie” Obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Nieruchomość, w tym Obiekty budowlane, nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

III. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości, wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi, za określoną cenę. Przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności ruchomości, sprzęty znajdujące się w Obiektach budowlanych, prawa i obowiązki z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego, pracownicy Sprzedającego, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa Sprzedającego itd.

Nieruchomość nie jest także wyodrębniona funkcjonalnie, organizacyjnie, czy finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

IV. Inne okoliczności Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Po dokonaniu Transakcji Kupujący nie wyklucza możliwości wyburzenia Obiektów budowlanych znajdujących się obecnie na Nieruchomości, lub ich modernizacji, czy rozbudowy.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Naniesienia w postaci dróg wewnętrznych, placu, ogrodzenia, dwóch bram, dwóch lamp na elewacji budynku magazynowego, urządzenia instalacyjnego i przyłącza do sieci przesyłowych, zlokalizowane na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, w ocenie Wnioskodawcy nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, gdyż są trwale związane z gruntem lub są częściami budynku.

Tak jak wskazano we wniosku, wymienione naniesienia stanowią Obiekty budowlane (budowle, urządzenia budowlane) i są przedmiotem Transakcji sprzedaży.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1 i 3)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3. Jeżeli zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3. Jeżeli zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 1

a) Podleganie sprzedaży Nieruchomości pod ustawę o VAT

Aby dana czynność podlegała pod przepisy ustawy o VAT, w tym przepisy dotyczące zwolnień z podatku VAT, musi być wykonana przez podmiot, któremu w związku z jej wykonaniem przysługuje status podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji. Nieruchomość stanowi bowiem (i na datę Transakcji będzie stanowiła) składnik majątku związany z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Obiekty budowlane są w większości wprowadzone do ewidencji środków trwałych w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT i wykorzystuje Nieruchomość w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Jednocześnie, do Transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z zakresu podlegania VAT przewidziane w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT dla dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 55¹ KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosowanie do art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. zabudowana Obiektami budowlanymi działka gruntu. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne składanki majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym prawa i obowiązki z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowanej Transakcji nie będzie więc towarzyszyć transfer składników wchodzących w skład ww. definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ KC. Nieruchomość nie jest także wyodrębniona organizacyjnie, funkcjonalnie, ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Nie ma zatem podstaw do zakwalifikowania Transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa, czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

b) Opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, to również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Zgodnie z nią przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższe, w celu ustalenia sposobu opodatkowania Nieruchomości, kluczowe jest określenie kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu Obiektów budowlanych doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisanego zdarzenia przyszłego, Obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości wybudowano oraz rozpoczęto ich użytkowanie przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, czyli przed 30 września 1996 r.

Od daty nabycia Nieruchomości Sprzedający nie ponosił (i nie zamierza ponosić) wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym powyższych, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji należy uznać, że na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od momentu „pierwszego zasiedlenia” Obiektów budowlanych. W związku z powyższym, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia sprzedaży Nieruchomości z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Strony pragną wskazać, że potencjalna rozbiórka Obiektów budowlanych, która może nastąpić po dokonaniu Transakcji nie ma wpływu na kwalifikację podatkową Transakcji jako sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Zagadnienie to było przedmiotem rozstrzygnięcia przykładowo w wyroku NSA z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. I FSK 1436/13, w którym wskazano, że: „Pewność stosowania prawa wymaga, aby konsekwencje podatkowe czynności byty następstwem zobiektywizowanych skutków ekonomicznych zdarzenia, które są jasne i widoczne dla wszystkich, a nie tylko istnieją w świadomości lub intencjach stron dostawy lub usługi (...). Nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) tylko z tych względów, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek”.

Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2025 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.890.2024.1.PRM: „Z wniosku wynika, że działka nr 1 jest działką zabudowaną budynkiem myjni samochodowej oraz budynkiem socjalnym. Jednym z warunków umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez Kupującego decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków znajdujących się na tej działce. Wskazała Pani jednak, że w momencie sprzedaży ww. działka będzie zabudowana (...). Budynki znajdujące się na działce nr 1 zostały wybudowane przez Panią. Nie ponosiła Pani wydatków związanych z ich ulepszeniem, stanowiących co najmniej 30 % ich wartości początkowej. Wskazała Pani, że w stosunku do budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, przy czym nastąpiło ono ponad 2 lata temu (…). W konsekwencji zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy przez Panią budynków znajdujących się na działce nr 1, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem dostawa przez Panią udziału w działce gruntu nr 1, na której znajdują się opisane powyżej budynki, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT”.

Z uwagi na powyższe, w analizowanej sprawie bezprzedmiotowe jest analizowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Nieruchomość na moment Transakcji będzie bowiem zabudowana Obiektami budowlanymi.

Dodatkowo, Strony wskazują, że w analizowanej sprawie nie znajdą również zastosowania następujące zwolnienia z VAT:

Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, stosowane przy łącznym spełnieniu dwóch warunków:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej;

b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej, a nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT („Zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: (…)”.

Jak zaś zostało wykazane w uzasadnieniu prawnym, Transakcja podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Stron, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie spełniać warunki dla zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Na Nieruchomości znajdują się Obiekty budowlane, których pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed 1996 r., a więc ponad 2 lata temu. Jednocześnie Sprzedający nie przeprowadził (i nie zamierza przeprowadzić) w stosunku do nich żadnych prac o charakterze ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, o wartości wynoszącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 3

W pierwszej kolejności Zainteresowani wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uzna, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługuje pod warunkiem spełnieni a przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niewystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynikają zatem następujące podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego:

- towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego VAT),

- transakcja jest udokumentowana fakturą,

- transakcja jest opodatkowana VAT (co oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który został nieprawidłowo wykazany na fakturze, w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT),

- odliczenia podatku VAT dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

i. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

ii. Transakcja zostanie udokumentowana przez Sprzedającego fakturą VAT,

iii. Kupujący jest i będzie czynnym podatnikiem VAT,

Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z zakupem Nieruchomości.

Reasumując, jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel [...].

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 zakres przedmiotowy ustawy ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 pojęcie dostawy towarów, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa. prawa.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Nie ulega wątpliwości, że w analizowanej sprawie planowana transakcja będzie realizowana przez Sprzedającego działającego w charakterze podatnika o którym mowa w ww. art. 15 ust. 1 ustawy w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Opisana we wniosku, Nieruchomość - działka nr (…), która ma być przedmiotem planowanej dostawy stanowi składnik majątku związany z prowadzoną przez Sprzedającego (Spółkę) działalnością gospodarczą. Obiekty budowlane są wykorzystywane przez Sprzedającego w części na cele jego własnej działalności, a w części pod wynajem na rzecz podmiotów trzecich. Z wniosku wynika, że Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT i wykorzystuje Nieruchomość w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że strony planują zawrzeć umowę sprzedaży na podstawie której Sprzedający (Y Sp. z o.o.) sprzeda Kupującemu (Panu X) prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…).

Na Działce znajdują się następujące naniesienia będące własnością Sprzedającego:

1. budynek niemieszkalny (garaż) o powierzchni (...) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

2. budynek niemieszkalny (garaż) o powierzchni (...) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

3. budynek niemieszkalny (gospodarczy) o powierzchni (...) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

4. budynek niemieszkalny (magazynowy) o powierzchni (...) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

5. budynek niemieszkalny (garaż) o powierzchni (...) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

6. budynek niemieszkalny (magazynowo - biurowo - socjalny) o powierzchni (...) m² z 1 kondygnacją nadziemną;

7. budynek niemieszkalny (magazynowo - biurowo - socjalny) o powierzchni (...) m² z 2 kondygnacjami nadziemnymi;

8. drogi wewnętrzne i plac (nawierzchnia częściowo asfaltowa, częściowo betonowa, częściowo grunt utwardzony) - stanowiące budowlę;

9. ogrodzenie (słupy żelbetowe i stalowe, siatka stalowa) stanowiące urządzenie budowlane;

10. dwie bramy (stalowa oraz stalowa z siatką stalową) - stanowiące urządzenia budowlane;

11. dwie lampy na elewacji budynku magazynowego - stanowiące urządzenia budowlane;

12. urządzenia instalacyjne i przyłącza do sieci przesyłowych (wodnych, energetycznych, kanalizacyjnych) stanowiące urządzenia budowlane.

Ww. obiekty budowlane są wykorzystywane przez Sprzedającego w części na cele jego własnej działalności gospodarczej, a w części pod wynajem na rzecz podmiotów trzecich. Sprzedający rozpoczął użytkowanie Obiektów budowlanych w dniu 30 września 1996 r.

Wskazali Państwo, również, że na Działce znajdują się także sieci przesyłowe (wodne, energetyczne, kanalizacyjne) będące własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny. Powyższe sieci przesyłowe - jako własność przedsiębiorstwa przesyłowego - nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji. Naniesienia w postaci dróg wewnętrznych, placu, ogrodzenia, dwóch bram, dwóch lamp na elewacji budynku magazynowego, urządzenia instalacyjnego i przyłącza do sieci przesyłowych, zlokalizowane na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, w ocenie Wnioskodawcy nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, gdyż są trwale związane z gruntem lub są częściami budynku.

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności ruchomości, sprzęty znajdujące się w Obiektach budowlanych, prawa i obowiązki z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego, pracownicy Sprzedającego, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa Sprzedającego itd.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie, organizacyjnie, czy finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Zatem, skoro przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to sprzedaż nieruchomości zabudowanej o której mowa we wniosku będzie podlegała opodatkowaniu jako dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a, 4 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418):

Zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki;

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy - Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Zatem przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do sprzedaży budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowej działce nr (…) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem tych budynków i budowli doszło do pierwszego zasiedlenia.

Wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości wybudowano oraz rozpoczęto ich użytkowanie przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, czyli przed 30 września 1996 r. Rozpoczęcie użytkowania obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości nastąpiło ponad dwa lata przed planowaną datą Transakcji.

W okresie od nabycia Nieruchomości do daty Transakcji Sprzedający nie poniósł i nie zamierza ponieść wydatków na „ulepszenie” obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na działce nr (…), do których od pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej transakcji upłynie dłuższy niż 2 lata, nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Ponadto z podanych przez Państwa informacji wynika, że w ciągu 2 lat przed dokonaniem dostawy, żaden z ww. budynków i budowli nie został, ani nie zostanie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem w odniesieniu do ww. budynków i budowli znajdujących się na działce nr (…) będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wskazano powyżej, jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (w tym przypadku działki nr (…), na którym obiekt jest posadowiony.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

W zakresie pytania oznaczonego nr 3, należy wskazać, że odstąpiono od jego analizy i tym samym oceny stanowiska, ponieważ pytanie zostało zadane pod warunkiem uznania, że na pierwsze z postawionych we wniosku pytań zostanie udzielona odpowiedź, zgodnie z którą sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT, przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. W związku z uznaniem, że przedmiotowa transakcja zbycia nieruchomości zabudowanej podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy analiza zagadnienia poruszonego w pytaniu nr 3 stała się bezzasadna.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
(t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.