Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.196.2026.3.MPU

Interpretacja indywidualna -

stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

30 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem z 12 czerwca 2026 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie.

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(X.) (Sprzedający)

(ul. (…), (…) (…))

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(Y.) (Kupujący)

  (ul. (…), (…), NIP: (…))

 

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: „Sprzedający”) jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Jedyne przychody uzyskuje z najmu prywatnego rozliczanego w formie ryczałtu ewidencjonowanego (PIT-28) z tytułu wynajmu apartamentu nad morzem. Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych: (A.) o obszarze (…) ha, (B.) o obszarze (…) ha, (C.) o obszarze (…) ha, (D.) o obszarze (…) ha, (E.) o obszarze (…) ha, (F.) o obszarze (…) ha,(G.) o obszarze (…) ha, (H.) o obszarze (…) ha, (J.) o obszarze (…) ha, (K.) o obszarze (…) ha, (L.) o obszarze (…) ha, (M.) o obszarze (…) ha, (N.) o obszarze (…) ha, (O.) o obszarze (…) ha oraz (P.) o obszarze (…) ha, o łącznym obszarze (…) ha, położone w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), w miejscowości (…), dla których Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość” albo „Działki”).

Według danych ewidencji gruntów działka nr (R.) została podzielona na działki nr (A.) - (P.) o łącznej powierzchni (…) ha. Wszystkie wskazane działki są ujawnione w ewidencji jako łąki trwałe, użytek ŁV.

Historycznie Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umów sprzedaży w (…) roku.

Wnioskodawca dokonał nabycia będąc żonatym, do obowiązującego go ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej, wprowadzonej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej. Stan prawny nieruchomości jest zgodny z treścią księgi wieczystej, z zastrzeżeniem ujawnionego roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży oraz jego aktualizacji wynikającej z aktu zmieniającego.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w rozumieniu art. 46(1) Kodeksu cywilnego. Jednocześnie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla części terenu gminy (…), obejmującego część miejscowości (…), zatwierdzonym uchwałą (…) Rady (…) z dnia (…) (…) r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym (…) (…) z dnia (…) (…) r., poz. (…).

Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Do (…) roku opłacał jednak składki KRUS, w tym również w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości. Działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej. Nigdy nie stanowiły przedmiotu dzierżawy ani umów o podobnym charakterze.

Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu opracowanie lub zmianę tego planu. Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

 a) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (A.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)” oraz tereny rolnicze „R15”,

 b) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (B.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)” oraz tereny rolnicze „R15”,

 c) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (C.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

 d) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (D.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

 e) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (E.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

  f) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (F.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

 g) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (G.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)” oraz tereny rolnicze „R15”,

 h) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (H.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

 i ) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (J.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

  j) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (K.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

 k) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (L.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

  l) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (M.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

m) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (N.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

 n) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (O.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”,

 o) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (P.), obręb (…), stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „(…)”.

Sprzedający nie występował o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tych nieruchomości. Dla przedmiotowych działek nie została również wydana decyzja starosty określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej, ponieważ nie są one objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją wydaną na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach. Działki są niezabudowane i nie posiadają żadnych obiektów budowlanych, placów ani urządzeń technicznych trwale związanych z gruntem.

Sprzedający nie dokonał żadnych inwestycji związanych z infrastrukturą, takich jak budowa czy utwardzenie dróg dojazdowych. Podział geodezyjny nieruchomości został dokonany z przyczyn technicznych i porządkujących, i został przeprowadzony pod warunkiem zapewnienia działkom wydzielonym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej przy ich ewentualnej sprzedaży.

Sprzedający zawarł w (…) (…) roku umowę pośrednictwa z agentem nieruchomości, na podstawie której biuro pośrednictwa odpowiadało za działania związane z poszukiwaniem potencjalnego nabywcy. Celem tej współpracy było rozeznanie rynku i ocena potencjalnego zainteresowania nieruchomością. Sprzedający nie prowadził wcześniej działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości i nie sprzedawał wcześniej innych działek ani nieruchomości. Sprzedający samodzielnie nie prowadził działań marketingowych, takich jak tworzenie stron internetowych, reklamy czy ogłoszenia.

Działki stanowią majątek prywatny Sprzedającego i były traktowane jako forma lokaty kapitału. Nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, a uzyskane z ich sprzedaży środki zostaną przeznaczone na cele prywatne.

Sprzedający planuje sprzedaż Działek na rzecz spółki (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w (…) (dalej jako: „Kupujący”), będącej czynnym podatnikiem VAT i prowadzącej działalność deweloperską, w zakresie budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego i wielorodzinnego.

W dniu (…) r. Sprzedający zawarł z Kupującym, w formie aktu notarialnego, przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości obejmującej wówczas działki nr (…)–(…) za cenę (…) zł. Następnie, w dniu (…) (…) (…) r., strony zawarły akt notarialny zmieniający przedwstępną umowę sprzedaży, dostosowując jej treść do aktualnego stanu prawnego i geodezyjnego nieruchomości po podziale.

Po zmianie umowy przedwstępnej przedmiot planowanej sprzedaży został ujęty w trzech częściach.

Po pierwsze, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działkę nr (A.) oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) za cenę łączną w kwocie (…) zł („etap I”).

Po drugie, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działkę nr (B.) i (H.) oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) za łączną cenę (…) zł („etap II”).

Po trzecie, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działki nr (C.), (D.), (E.), (F.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) za łączną cenę (…) zł („etap III”).

Łączna cena sprzedaży po zmianie umowy pozostaje więc na poziomie (…) zł. Umowy przyrzeczone mają zostać zawarte do dnia (…) r.

Sprzedający oraz Kupujący zgodnie postanowili, że wystąpią ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczącym planowanej sprzedaży nieruchomości, przy czym w razie uzyskania interpretacji potwierdzającej opodatkowanie VAT sprzedaży Sprzedający zobowiązał się do rejestracji jako podatnik VAT. Strony ustaliły także dalszy harmonogram rozliczeń, w tym zaliczki wpłacane przez Kupującego na poczet ceny.

Sprzedający nie udzielił Kupującemu ani wskazanym przez niego osobom pełnomocnictwa do uzyskiwania dokumentów, informacji czy zaświadczeń związanych z nieruchomością, ani do podejmowania jakichkolwiek działań administracyjnych lub prawnych w jego imieniu w celu uzyskania decyzji, uzgodnień, pozwoleń lub innych aktów dotyczących procesu inwestycyjnego. W tym zakresie Kupujący działa we własnym imieniu i na własny koszt, a wszelkie formalności związane z przygotowaniem inwestycji obciążają wyłącznie Kupującego.

Jednocześnie w przedwstępnej umowie sprzedaży, a następnie w umowie zmieniającej, Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotowymi nieruchomościami na cele budowlane, zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Zgoda ta została udzielona w związku z istniejącym między stronami stosunkiem zobowiązaniowym i miała na celu umożliwienie Kupującemu przygotowania dokumentacji technicznej i projektowej oraz wystąpienia - we własnym imieniu i na własny koszt - z wnioskami o pozwolenie na budowę i uzyskania takich pozwoleń.

W ramach tego procesu Kupujący został uprawniony do podejmowania działań związanych m.in. z uzyskaniem warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej oraz wodno-kanalizacyjnej, a także do zawierania stosownych umów dotyczących dostawy mediów i odprowadzania ścieków. Kupujący może również ubiegać się o uzyskanie innych uzgodnień, opinii i pozwoleń niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, przy czym wszelkie koszty związane z tymi działaniami, w tym ewentualne opłaty administracyjne, ponosi wyłącznie Kupujący.

Powyższe uprawnienia Kupującego w zakresie przygotowania inwestycji nie wynikają z pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego, lecz są wykonywane przez Kupującego w jego własnym imieniu i na jego wyłączny rachunek. Sprzedający nie delegował na Kupującego kompetencji do działania w swoim imieniu w ramach tych procesów administracyjnych. Dodatkowo Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie przez Kupującego badań geotechnicznych na działkach, zobowiązując jednocześnie Kupującego do uporządkowania terenu i przywrócenia go do stanu sprzed przeprowadzenia badań.

Niezależnie od powyższego, w akcie zmieniającym Sprzedający udzielił Kupującemu odrębnego pełnomocnictwa, o ściśle ograniczonym zakresie, wyłącznie do dokonania zmian umów przedwstępnych w związku ze wskazaniem przez Kupującego spółki z grupy kapitałowej Kupującego jako nowego kupującego i wstąpieniem tego podmiotu w prawa i obowiązki wynikające z tych umów. Pełnomocnictwo to nie obejmuje czynności związanych z prowadzeniem procesu inwestycyjnego ani uzyskiwaniem decyzji administracyjnych dotyczących nieruchomości.

Sprzedający jako Wnioskodawca i jednocześnie zainteresowany będący stroną postępowania oraz Kupujący jako zainteresowany niebędący stroną postępowania są zainteresowani otrzymaniem interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie konsekwencji podatkowych planowanej sprzedaży Działek na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

W uzupełnieniu z 12 czerwca 2026 r. Wnioskodawca wyjaśnia, że na dzień sporządzenia niniejszego uzupełnienia Nabywcą praw do działek objętych wnioskiem pozostaje (…) z ograniczoną odpowiedzialnością spółka (…) z siedzibą w (…) (dalej także jako: „(…)”), tj. zainteresowany niebędący stroną postępowania.

Pełnomocnictwo opisane we wniosku, dotyczące możliwości zmiany umów przedwstępnych w związku ze wskazaniem przez Kupującego spółki z grupy kapitałowej Kupującego jako nowego kupującego, ma charakter wyłącznie potencjalny i organizacyjny. Na moment składania niniejszego wniosku oraz uzupełnienia nie doszło do wskazania nowego kupującego ani do skutecznego wstąpienia innego podmiotu w prawa i obowiązki Kupującego wynikające z umów przedwstępnych.

W konsekwencji Nabywcą poszczególnych działek oraz udziałów pozostaje:

- działka nr (A.) - (…);

- udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) w ramach etapu I - (…);

- działka nr (B.) - (…);

- działka nr (H.) - (…);

- udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) w ramach etapu II - (…);

- działka nr (C.) - (…);

- działka nr (D.) - (…);

- działka nr (E.) - (…);

- działka nr (F.) - (…);

- działka nr (J.) - (…);

- działka nr (K.) - (…);

- działka nr (L.) - (…);

- działka nr (M.) - (…);

- działka nr (N.) - (…);

- działka nr (O.) - (…);

- działka nr (P.) - (…);

- udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) w ramach etapu III - (…).

W związku z powyższym (…) posiada interes prawny w uzyskaniu interpretacji indywidualnej jako podmiot, który jest stroną umowy przedwstępnej oraz planowanym Nabywcą praw objętych wnioskiem.

1. Cel nabycia działek

Sprzedający nabył nieruchomość obejmującą obecnie działki nr (A.), (B.), (C.), (D.), (E.), (F.), (G.), (H.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) do majątku prywatnego, jako lokatę kapitału oraz składnik majątku osobistego. Nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej, działalności deweloperskiej, działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami ani w celu jej dalszej odsprzedaży w ramach zorganizowanej działalności zarobkowej.

2. Sposób sfinansowania zakupu działek

Zakup nieruchomości został sfinansowany ze środków prywatnych Sprzedającego. Środki te nie pochodziły z działalności gospodarczej, w szczególności z działalności opodatkowanej podatkiem VAT, ani z kredytu zaciągniętego na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej lub działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Nabycie nieruchomości nie było związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego, ponieważ Sprzedający takiej działalności nie prowadził i nie prowadzi. Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego Sprzedającego.

3. Przeznaczenie środków ze sprzedaży działek

Środki uzyskane ze sprzedaży działek Sprzedający zamierza przeznaczyć na cele prywatne, w tym na zabezpieczenie własnych potrzeb majątkowych, osobistych i rodzinnych, ewentualnie na dalszą prywatną lokatę kapitału. Sprzedający nie zamierza przeznaczać środków ze sprzedaży na prowadzenie działalności gospodarczej ani na zakup kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży w ramach działalności handlowej lub deweloperskiej.

4. Inicjatywa podziału działki nr (R.)

Podział działki nr (R.) na działki nr (A.) - (P.) został dokonany z inicjatywy Sprzedającego. Podział miał charakter techniczny i porządkujący oraz był związany z potrzebą racjonalnego ukształtowania nieruchomości w sposób umożliwiający jej ewentualne zbycie, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Podział nie był elementem prowadzenia przez Sprzedającego profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz mieścił się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

5. Sposób wykorzystywania działek od momentu nabycia do chwili obecnej

Od momentu nabycia do chwili obecnej Sprzedający nie wykorzystywał działek nr (A.), (B.), (C.), (D.), (E.), (F.), (G.), (H.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) w działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej. Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze.

Działki pozostawały składnikiem majątku prywatnego Sprzedającego i były traktowane jako forma prywatnej lokaty kapitału. Nie służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Sprzedającego, ponieważ są niezabudowane, lecz zaspokajały jego prywatne potrzeby majątkowe jako składnik majątku osobistego, utrzymywany poza działalnością gospodarczą i poza działalnością zarobkową w zakresie obrotu nieruchomościami.

6. Powiązania pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą

Pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą, tj. (…), nie istnieją powiązania rodzinne, osobowe, kapitałowe ani organizacyjne.

7. Powód podjęcia decyzji o sprzedaży działek

Powodem podjęcia decyzji o sprzedaży działek jest zamiar rozporządzenia składnikiem majątku prywatnego Sprzedającego, który był traktowany jako lokata kapitału. Sprzedający, mając na uwadze swój wiek oraz etap życia związany z przejściem na emeryturę, podjął decyzję o zmianie struktury majątku prywatnego i zamianie nieruchomości na środki pieniężne, które będą mogły zostać przeznaczone na zabezpieczenie jego potrzeb osobistych, życiowych i rodzinnych.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

  1. Czy w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku Sprzedający, dokonując planowanej w ramach etapu I sprzedaży prawa własności działki nr (A.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż tych praw na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku numerem 1)

  2. Czy w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku Sprzedający, dokonując planowanej w ramach etapu II sprzedaży prawa własności działek nr (B.) i (H.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż tych praw na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku numerem 3)

  3. Czy w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku Sprzedający, dokonując planowanej w ramach etapu III sprzedaży prawa własności działek nr (C.), (D.), (E.), (F.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż tych praw na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku numerem 4)

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 1 (oznaczone we wniosku numerem 1)

W ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający, dokonując planowanej w ramach etapu I sprzedaży prawa własności działki nr (A.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) na rzecz Kupującego, nie będzie występował w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż tych praw nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 2 (oznaczone we wniosku numerem 3)

W ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający, dokonując planowanej w ramach etapu II sprzedaży prawa własności działki nr (B.) oraz (H.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) na rzecz Kupującego, nie będzie występował w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż tych praw nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Zainteresowanych do pytania nr 3 (oznaczone we wniosku numerem 4)

W ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający, dokonując planowanej w ramach etapu III sprzedaży prawa własności działek nr (C.), (D.), (E.), (F.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) na rzecz Kupującego, nie będzie występował w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż tych praw nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska do pytania 1, 2 i 3 (oznaczone we wniosku numerem 1, 3 i 4)

1. Definicja podatnika VAT i działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W odniesieniu do definicji sprzedaży z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT należy uznać, że sprzedaż nieruchomości gruntowych, jak również udziału we współwłasności nieruchomości, stanowi co do zasady dostawę towarów, a tym samym może podlegać opodatkowaniu VAT. Jednakże kluczowym elementem dla opodatkowania tej czynności jest ustalenie, czy Sprzedający działa przy tej sprzedaży w charakterze podatnika VAT.

Podatnikami podatku VAT są, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które wykonują samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT precyzuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, usługodawców oraz rolników, w tym działalność polegającą na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Istotnym elementem definicji działalności gospodarczej jest stałość, powtarzalność oraz zorganizowany charakter podejmowanych czynności. Nie każda czynność zbycia nieruchomości przez osobę fizyczną musi być traktowana jako wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Dla uznania sprzedającego za podatnika VAT konieczne jest bowiem ustalenie, że podejmuje on aktywne, zorganizowane i profesjonalne działania właściwe dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

2. Zarząd majątkiem prywatnym a działalność gospodarcza

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w tym w szczególności z wyrokiem z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, czynności związane z wykonywaniem prawa własności do nieruchomości prywatnej, nawet gdy dotyczą sprzedaży większej liczby działek, nie muszą same przez się prowadzić do uznania sprzedawcy za podatnika VAT. TSUE podkreślił, że dopiero podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, porównywalnych do działań handlowców, takich jak uzbrojenie terenu, budowa dróg wewnętrznych, szeroko zakrojone działania marketingowe czy organizowanie sprzedaży w sposób profesjonalny, może prowadzić do uznania danej osoby za podatnika VAT.

W realiach niniejszej sprawy taka sytuacja nie występuje. Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, a przedmiotowe Działki stanowią składnik jego majątku prywatnego. Nieruchomość została nabyta w (…) r., nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani podobnych stosunków obligacyjnych, a uzyskane z jej sprzedaży środki mają zostać przeznaczone na cele prywatne. Działki stanowią więc majątek prywatny Sprzedającego, a planowana sprzedaż jest przejawem zwykłego wykonywania prawa własności.

Nie zmienia tej oceny ani okoliczność podziału geodezyjnego nieruchomości, ani fakt, że sprzedaż została w umowie przedwstępnej po zmianie rozpisana na trzy części. Sam podział gruntu oraz ustalenie sposobu i harmonogramu jego zbycia nie oznacza jeszcze prowadzenia działalności gospodarczej, lecz może stanowić przejaw racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym.

3. Interpretacja TSUE i polskie orzecznictwo

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika jednoznacznie, że osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość wchodzącą w skład jej majątku prywatnego, która nie podejmuje aktywnych działań o charakterze zawodowym, nie występuje w charakterze podatnika VAT. Sama liczba działek, wcześniejszy podział nieruchomości, a nawet dążenie do uzyskania korzystniejszych warunków sprzedaży nie stanowią jeszcze przesłanek wystarczających do uznania sprzedawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z 17 marca 2017 r., sygn. I FSK 1643/15, podkreślając, że przyjęcie, iż osoba fizyczna sprzedająca działki działa w charakterze podatnika VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność przybiera formę zawodową, stałą i zorganizowaną.

Również w nowszym orzecznictwie sądów administracyjnych akcentuje się, że podział nieruchomości, wydzielenie działek czy podejmowanie niektórych czynności formalnych nie przesądza jeszcze o tym, że mamy do czynienia z działalnością handlową, jeżeli brak jest innych cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W niniejszej sprawie brak jest takich cech. Sprzedający nie nabył nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży, nie zajmuje się zawodowo handlem nieruchomościami, nie sprzedawał wcześniej innych działek, a planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy majątku prywatnego.

4. Brak aktywności typowej dla działalności gospodarczej

W okolicznościach przedstawionych we wniosku Sprzedający nie podejmował aktywnych działań typowych dla profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Po pierwsze, Sprzedający nie dokonał żadnych inwestycji infrastrukturalnych. Działki są niezabudowane, nieuzbrojone, nie posiadają obiektów budowlanych, placów ani urządzeń technicznych trwale związanych z gruntem. Sprzedający nie budował ani nie utwardzał dróg dojazdowych. Podział geodezyjny nieruchomości został dokonany z przyczyn technicznych i porządkujących, a nie w ramach zorganizowanej działalności deweloperskiej lub handlowej.

Po drugie, Sprzedający nie podejmował działań planistycznych lub administracyjnych mających na celu zmianę przeznaczenia nieruchomości. Działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do opracowania lub zmiany tego planu. Nie występował również o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowych nieruchomości.

Po trzecie, Sprzedający nie prowadził samodzielnie profesjonalnych działań marketingowych.

Co prawda zawarł w (…) (…) r. umowę pośrednictwa z agentem nieruchomości, ale jej celem było rozeznanie rynku i poszukiwanie potencjalnego nabywcy. Sprzedający samodzielnie nie prowadził działań reklamowych, nie tworzył stron internetowych, nie organizował akcji sprzedażowych ani nie angażował środków typowych dla przedsiębiorców zajmujących się obrotem gruntami. Sama współpraca z pośrednikiem nie jest wystarczająca do przyjęcia, że Sprzedający działał jak handlowiec.

Po czwarte, istotne jest, że Sprzedający nie upoważnił Kupującego do działania w swoim imieniu w toku procesu inwestycyjnego. Kupujący uzyskał zgodę na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane i może we własnym imieniu oraz na własny koszt uzyskiwać pozwolenia, uzgodnienia, warunki przyłączenia, opinie i inne dokumenty potrzebne do realizacji planowanej inwestycji. Uprawnienia te nie wynikają jednak z pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego do działania w jego imieniu, lecz są wykonywane przez Kupującego samodzielnie, na własny rachunek i własne ryzyko.

Sprzedający nie delegował na Kupującego kompetencji do prowadzenia postępowań administracyjnych w swoim imieniu.

Dodatkowo udzielone w akcie zmieniającym odrębne pełnomocnictwo ma charakter ściśle ograniczony i dotyczy wyłącznie możliwości dokonania zmian umów przedwstępnych w związku ze wskazaniem nowego kupującego z grupy kapitałowej Kupującego; nie obejmuje natomiast czynności inwestycyjnych ani administracyjnych dotyczących nieruchomości.

Powyższe okoliczności potwierdzają, że działania podejmowane w związku z nieruchomością nie noszą cech profesjonalnej, zorganizowanej i stałej działalności gospodarczej, lecz mieszczą się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Nie sposób uznać, aby Sprzedający, zbywając działkę nr (A.) oraz 1/3 udziału w działce nr (G.), następnie działkę nr (H.) oraz 1/3 udziału w działce nr (G.), a następnie działki nr (C.), (D.), (E.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) wraz z 1/3 udziału w działce nr (G.), działał w sposób porównywalny do profesjonalnego handlowca.

5. Brak opodatkowania VAT sprzedaży w etapach I, II i III

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów, o ile jest dokonywana przez podmiot działający przy tej czynności jako podatnik VAT. Dla objęcia danej czynności podatkiem od towarów i usług konieczne jest zatem łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność musi mieścić się w katalogu czynności opodatkowanych, a po drugie, musi być dokonana przez podmiot występujący przy jej realizacji jako podatnik VAT.

W niniejszej sprawie druga z tych przesłanek nie jest spełniona. Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT ani przy sprzedaży realizowanej w ramach etapu I, ani przy sprzedaży realizowanej w ramach etapu II, ani przy sprzedaży realizowanej w ramach etapu III. Wszystkie składniki majątkowe objęte planowanymi transakcjami stanowią element jego majątku prywatnego, a całokształt jego działań nie wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji:

   - planowana w ramach etapu I sprzedaż prawa własności działki nr (A.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.),

   - planowana w ramach etapu II sprzedaż prawa własności działek nr (B.) i (H.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.),

   - planowana w ramach etapu III sprzedaż prawa własności działek nr (C.), (D.), (E.), (F.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), nie będą stanowiły czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, zarówno w odniesieniu do pytania nr 1, jak i pytań nr 3 oraz 4, Sprzedający nie będzie występował w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a planowane transakcje sprzedaży objęte etapami I, II i III nie będą podlegały opodatkowaniu VAT.

 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

 

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1, ze zm.):

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości;

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych: (A.), (B.), (C.), (D.), (E.), (F.), (G.), (H.), (J.), (K.), (L.), 71 /64, (N.), (O.) oraz (P.), o łącznym obszarze (…) ha, księga wieczysta nr (…). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umów sprzedaży w (…) roku. Działki są niezabudowane i nie posiadają żadnych obiektów budowlanych, placów ani urządzeń technicznych trwale związanych z gruntem.

Z wniosku wynika także, że Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Do (…) roku opłacał jednak składki KRUS, w tym również w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości. Działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej. Nigdy nie stanowiły przedmiotu dzierżawy ani umów o podobnym charakterze.

Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający nie występował o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tych nieruchomości. Dla przedmiotowych działek nie została również wydana decyzja starosty określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej, ponieważ nie są one objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją wydaną na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Sprzedający nie dokonał żadnych inwestycji związanych z infrastrukturą, takich jak budowa czy utwardzenie dróg dojazdowych. Podział geodezyjny nieruchomości został dokonany z przyczyn technicznych i porządkujących, i został przeprowadzony pod warunkiem zapewnienia działkom wydzielonym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej przy ich ewentualnej sprzedaży. Podział działki nr (R.) na działki nr (A.) - (P.) został dokonany z inicjatywy Sprzedającego. Podział miał charakter techniczny i porządkujący oraz był związany z potrzebą racjonalnego ukształtowania nieruchomości w sposób umożliwiający jej ewentualne zbycie, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Podział nie był elementem prowadzenia przez Sprzedającego profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz mieścił się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Działki stanowią majątek prywatny Sprzedającego i były traktowane jako forma lokaty kapitału. Nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, a uzyskane z ich sprzedaży środki zostaną przeznaczone na cele prywatne. Zakup nieruchomości został sfinansowany ze środków prywatnych Sprzedającego. Środki te nie pochodziły z działalności gospodarczej, w szczególności z działalności opodatkowanej podatkiem VAT, ani z kredytu zaciągniętego na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej lub działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Sprzedający zawarł w sierpniu (…) roku umowę pośrednictwa z agentem nieruchomości, na podstawie której biuro pośrednictwa odpowiadało za działania związane z poszukiwaniem potencjalnego nabywcy. Celem tej współpracy było rozeznanie rynku i ocena potencjalnego zainteresowania nieruchomością.

W dniu (…) r. Sprzedający zawarł z Kupującym, w formie aktu notarialnego, przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości obejmującej wówczas działki nr (…) - (…) za cenę (…) zł. Następnie, w dniu (…) r., strony zawarły akt notarialny zmieniający przedwstępną umowę sprzedaży, dostosowując jej treść do aktualnego stanu prawnego i geodezyjnego nieruchomości po podziale. Po zmianie umowy przedwstępnej przedmiot planowanej sprzedaży został ujęty w trzech częściach tj. Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu: działkę nr (A.) oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) („etap I”), działkę nr (B.) i (H.) oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) („etap II”). Po trzecie, Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu działki nr (C.), (D.), (E.), (F.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) oraz udział wynoszący 1/3 części we współwłasności działki nr (G.) („etap III”).

Sprzedający nie udzielił Kupującemu ani wskazanym przez niego osobom pełnomocnictwa do uzyskiwania dokumentów, informacji czy zaświadczeń związanych z nieruchomością, ani do podejmowania jakichkolwiek działań administracyjnych lub prawnych w jego imieniu w celu uzyskania decyzji, uzgodnień, pozwoleń lub innych aktów dotyczących procesu inwestycyjnego. W tym zakresie Kupujący działa we własnym imieniu i na własny koszt, a wszelkie formalności związane z przygotowaniem inwestycji obciążają wyłącznie Kupującego.

Jednocześnie w przedwstępnej umowie sprzedaży, a następnie w umowie zmieniającej, Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotowymi nieruchomościami na cele budowlane, zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Zgoda ta została udzielona w związku z istniejącym między stronami stosunkiem zobowiązaniowym i miała na celu umożliwienie Kupującemu przygotowania dokumentacji technicznej i projektowej oraz wystąpienia - we własnym imieniu i na własny koszt - z wnioskami o pozwolenie na budowę i uzyskania takich pozwoleń.

W ramach tego procesu Kupujący został uprawniony do podejmowania działań związanych m.in. z uzyskaniem warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej oraz wodno-kanalizacyjnej, a także do zawierania stosownych umów dotyczących dostawy mediów i odprowadzania ścieków. Kupujący może również ubiegać się o uzyskanie innych uzgodnień, opinii i pozwoleń niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, przy czym wszelkie koszty związane z tymi działaniami, w tym ewentualne opłaty administracyjne, ponosi wyłącznie Kupujący.

Powyższe uprawnienia Kupującego w zakresie przygotowania inwestycji nie wynikają z pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego, lecz są wykonywane przez Kupującego w jego własnym imieniu i na jego wyłączny rachunek. Sprzedający nie delegował na Kupującego kompetencji do działania w swoim imieniu w ramach tych procesów administracyjnych. Dodatkowo Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie przez Kupującego badań geotechnicznych na działkach, zobowiązując jednocześnie Kupującego do uporządkowania terenu i przywrócenia go do stanu sprzed przeprowadzenia badań.

W pierwszej kolejności należy ocenić, czy z tytułu planowanej transakcji sprzedaży w ramach opisanych etapów, Sprzedający będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy czynność dostawy tych praw będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży w ramach: etapu I sprzedaży prawa własności działki nr (A.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), etapu II sprzedaży prawa własności działek nr (B.) i (H.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), etapu III sprzedaży prawa własności działek nr (C.), (D.), (E.), (F.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), Sprzedający będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy Sprzedający spełni przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedającego dostawa w ramach: etapu I sprzedaży prawa własności działki nr (A.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), etapu II sprzedaży prawa własności działek nr (B.) i (H.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), etapu III sprzedaży prawa własności działek nr (C.), (D.), (E.), (F.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego za podatnika tego podatku.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej a także nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, w szczególności w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej. Nigdy nie stanowiły przedmiotu dzierżawy ani umów o podobnym charakterze. Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający nie występował o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tych nieruchomości. Sprzedający nie dokonał żadnych inwestycji związanych z infrastrukturą, takich jak budowa czy utwardzenie dróg dojazdowych. Podział geodezyjny nieruchomości został dokonany z przyczyn technicznych i porządkujących, i został przeprowadzony pod warunkiem zapewnienia działkom wydzielonym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej przy ich ewentualnej sprzedaży. Podział miał charakter techniczny i porządkujący oraz był związany z potrzebą racjonalnego ukształtowania nieruchomości w sposób umożliwiający jej ewentualne zbycie, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Sprzedający nie udzielił Kupującemu ani wskazanym przez niego osobom pełnomocnictwa do uzyskiwania dokumentów, informacji czy zaświadczeń związanych z nieruchomością, ani do podejmowania jakichkolwiek działań administracyjnych lub prawnych w jego imieniu w celu uzyskania decyzji, uzgodnień, pozwoleń lub innych aktów dotyczących procesu inwestycyjnego. W tym zakresie Kupujący działa we własnym imieniu i na własny koszt, a wszelkie formalności związane z przygotowaniem inwestycji obciążają wyłącznie Kupującego. Działki pozostawały składnikiem majątku prywatnego Sprzedającego i były traktowane jako forma prywatnej lokaty kapitału. Zaspokajały prywatne potrzeby majątkowe Sprzedającego jako składnik majątku osobistego, utrzymywany poza działalnością gospodarczą i poza działalnością zarobkową w zakresie obrotu nieruchomościami. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży działek, zostaną przeznaczone przez Sprzedającego na zabezpieczenie jego potrzeb osobistych, życiowych i rodzinnych.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży w ramach opisanych we wniosku etapów, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W efekcie należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży w ramach opisanych we wniosku etapów, Sprzedający będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Sprzedającego działania do momentu dostawy w ramach opisanych etapów, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Sprzedającego za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust.1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym dostawa w ramach: etapu I sprzedaży prawa własności działki nr (A.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), etapu II sprzedaży prawa własności działek nr (B.) i (H.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), etapu III sprzedaży prawa własności działek nr (C.), (D.), (E.), (F.), (J.), (K.), (L.), (M.), (N.), (O.) i (P.) oraz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności działki nr (G.), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 3 i 4 sformułowane we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych w stanowisku Wnioskodawcy wyroków, zauważa się, że istnienie orzecznictwa sądów administracyjnych nie odbiera organowi wydającemu interpretację prawa do samodzielnej oceny zdarzeń i wykładni przepisów w sprawach innych niż ta, w której konkretny wyrok zapadł. Organ wydający interpretację ma wręcz obowiązek dokonania samodzielnej oceny przedstawionego we wniosku zagadnienia. Rzeczą organu i w konsekwencji sądu kontrolującego zaskarżone interpretacje indywidualne jest ocena, czy i na ile określone orzeczenia sądów administracyjnych są przydatne w konkretnej sprawie.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.; dalej jako: „Ordynacja podatkowa”). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

         - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

         - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.