Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.203.2026.2.MPU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania numer 1 jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani pismem z 10 czerwca 2026 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego wraz z uzupełnieniem

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, która nigdy nie prowadziła i nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Wnioskodawczyni jest właścicielką szeregu nieruchomości rolnych, na których produkcja rolna prowadzona jest przez dzierżawców. Wnioskodawczyni nie zarządza aktywnie swoimi nieruchomościami, ani nie prowadzi działań komercjalizacyjnych w odniesieniu do żadnej z posiadanych nieruchomości. Dzierżawy na cele rolnicze to wieloletnie umowy niewymagające praktycznie żadnej aktywności ze strony Wnioskodawczyni.

(…) to spółka powołana celem zarządzania i komercjalizacji nieruchomości innymi niż rolne (nieruchomości rolne nie wymagają aktywnego zarządzania). W spółce Wnioskodawczyni jest pośrednim wspólnikiem. Wnioskodawczyni nie pełni żadnej roli w organach spółki, nie jest w niej zatrudniona ani nie jest operacyjnie zaangażowana w jej działalność.

Wnioskodawczyni jest wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej, dla której Sad Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), obręb (…), pomiędzy ulicami (…), (…), (…) i (…). Nieruchomość składa się z działek ewidencyjnych nr (…) oraz (…) o łącznej powierzchni (…)ha.

Działka nr (…): Działka o powierzchni (…) ha, niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, niezadrzewiona, w dominującej części użytkowana rolniczo. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na obszarze o przeznaczeniu: RP tereny pól uprawnych; MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, RZ tereny zieleni niskiej i wysokiej.

Działka nr (…): Działka o powierzchni (…) ha, częściowo ogrodzona ogrodzeniem z płyt betonowych, w części zakrzewiona oraz zadrzewiona, w części użytkowana rolniczo; północno-zachodnia cześć działki przeznaczona była na działalność hodowlana cześć zabudowana. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr (…) położona jest na obszarze o przeznaczeniu: RP tereny pól uprawnych, SK tereny produkcyjno-usługowe i inżynierii istniejące, M tereny mieszkaniowo-usługowe istniejące, RZ tereny zieleni niskiej i wysokiej. Nieruchomość w (…) była od lat wydzierżawiana dzierżawcom:

Dzierżawa rolnicza: zasadnicza część obu działek była przez lata wydzierżawiana rolnikom na cele produkcji rolnej, ze zwolnieniem z VAT właściwym dla dzierżawy gruntów rolnych.

Dzierżawa na cele hodowli: Część środkowo-zachodnia działki nr (…) zabudowana zabudowaniami stanowiącymi organizacyjna całość zakładu chowu trzody chlewnej z zapleczem biurowym oraz socjalnym.

Od niedawna marginalna część nieruchomości jest dzierżawiona za symboliczny czynsz na cele ogródków działkowych, które są użytkowane przez osoby prywatne.

Z uwagi na zakończenie umowy dzierżawy na cele hodowli trzody chlewnej pojawiła się konieczność podjęcia decyzji w przedmiocie zagospodarowania tej części nieruchomości.

Planuje się dokonanie podziału geodezyjnego działki nr (…) na dwie nowe działki rolną oraz nierolną (zwana dalej: „Przedmiotem Sprzedaży”). Przedmiot Sprzedaży, o łącznej powierzchni około (…) ha Wnioskodawczyni zamierza sprzedać na rzecz (…).

Przedmiot Sprzedaży będzie charakteryzował się następującymi cechami:

-     Powierzchnia wynosi około (…) ha w odniesieniu do części zabudowanej o przeznaczeniu w MPZP pod zabudowę produkcyjno-usługowa (plus część niezabudowana przeznaczona pod zabudowę w MPZP);

-     Całość Przedmiotu Sprzedaży objęta jest MPZP dopuszczającym zabudowę (przeznaczenie SK tereny produkcyjno-usługowe i inżynierii istniejące oraz przeznaczenie budowlane), tj. stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT;

-     Na dzień dokonywania czynności część zabudowana nieruchomości jest nieużytkowana, działalność chowu trzody chlewnej nie jest już prowadzona.

-     Istniejące zabudowania służyły do niedawna wyłącznie celom dzierżawy na potrzeby chowu trzody chlewnej.

-     Budynki posadowione na Przedmiocie Sprzedaży są mocno zdegradowane technicznie. Budynki zostały wzniesione w latach 80. i 90. XX wieku w różnych technologiach prefabrykowanej, żelbetowej i tradycyjnej, a ich stan techniczny na dzień wyceny określony został przez rzeczoznawcę majątkowego jako zadowalający lub poniżej przeciętnego. Według skali stosowanej przez rzeczoznawcę, zużycie techniczne powyżej 70% kwalifikuje budynek jako będący w złym stanie, w którym elementy konstrukcyjne i wykończeniowe obiektu wymagają wymiany z uwagi na ich stan techniczny, deformacje, zawilgocenia murów i posadzek, korozje i erozje instalacji.

- Zabudowania nie definiują wartości ekonomicznej Przedmiotu Sprzedaży, a potencjalnie mogą stanowić obciążenie Przedmiotu Sprzedaży, a to z uwagi na koszty wyburzeń.

W najbliższej perspektywie planuje się zawarcie przez Wnioskodawczynie z (…) przedwstępnej umowy sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży, tj. działki, która zostanie dopiero wyodrębniona w drodze podziału geodezyjnego. Na poczet przyszłej ceny sprzedaży (…) planuje uiścić zaliczkę.

Finalizacja sprzedaży może nastąpić za kilka lat.

Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów na uatrakcyjnienie Przedmiotu Sprzedaży.

Wnioskodawczyni nie podejmowała działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Planowana transakcja jest transakcją jednorazową.

W uzupełnieniu wskazała Pani, że:

Działka nr (…) została nabyta przez Wnioskodawczynię na podstawie umowy sprzedaży.

Zakup przedmiotowych działek został sfinansowany ze środków własnych Wnioskodawczyni, pochodzących zasadniczo z darowizn otrzymanych od ojca Wnioskodawczyni lub z dywidend. Środki te nie pochodziły z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni ani z kredytu zaciągniętego na prowadzenie takiej działalności.

Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowych działek. Nabycie działek nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Na chwilę składania niniejszego uzupełnienia numer ewidencyjny wydzielonej działki „nierolnej” („Przedmiot Sprzedaży”) nie jest jeszcze znany. Planowany podział geodezyjny działki nr (…) nie został jeszcze przeprowadzony. Numer ewidencyjny wydzielonej działki zostanie nadany przez właściwy organ ewidencji gruntów i budynków po dokonaniu podziału.

Wnioskodawczyni nie ogłaszała i nie ogłasza sprzedaży działki nr (…) (ani działki „nierolnej”, która zostanie z niej wydzielona jako „Przedmiot Sprzedaży”) w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu ani w żaden inny sposób. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości.

Kupującym jest (…) - spółka powiązana z Wnioskodawczynią. Wnioskodawczyni jest pośrednim wspólnikiem tej spółki. Transakcja nie była poprzedzona żadnymi działaniami poszukiwawczymi na rynku.

Podział działki nr (…) jest podyktowany bezwzględnie obowiązującymi regulacjami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.; dalej: „UKUR”). Przepisy UKUR uniemożliwiają swobodny obrót nieruchomościami rolnymi - w szczególności prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy lub Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR), a nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym podlega istotnym ograniczeniom. Podział działki nr (…) na część rolną i część „nierolną” („Przedmiot Sprzedaży”) jest konieczny, aby umożliwić sprzedaż tej ostatniej na rzecz (…) - spółki, która jako podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym nie mogłaby nabyć nieruchomości rolnej bez zgody KOWR. Inicjatywa podziału jest zatem wymuszona wymogami prawnymi - bez podziału transakcja nie mogłaby dojść do skutku.

Na działce „nierolnej” („Przedmiot Sprzedaży”) znajdują się budynki gospodarcze dawnego zakładu chowu trzody chlewnej wraz z zapleczem biurowym i socjalnym. Obiekty te zostały wzniesione w latach 80. i 90. XX wieku. Ich stan techniczny jest zdegradowany - według oceny rzeczoznawcy majątkowego określony jako zadowalający lub poniżej przeciętnego, z zużyciem technicznym powyżej 70% elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych. Wyburzenie zabudowań będzie leżeć w gestii przyszłego kupującego, a na moment sprzedaży zabudowania będą z dużą dozą prawdopodobieństwa wyburzone.

Obiekty znajdujące się na działce „nierolnej” stanowią budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Od pierwszego zajęcia (używania) budynków/budowli znajdujących się na działce „nierolnej” do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Obiekty były użytkowane od lat 80. i 90. XX wieku.

Budynki/budowle znajdujące się na działce „nierolnej” były przez Wnioskodawczynię wyłącznie wynajmowane (wydzierżawiane) na cele rolnicze (hodowla trzody chlewnej). Czynności te korzystały ze zwolnienia z podatku od towarów i usług właściwego dla dzierżawy gruntów rolnych i pomieszczeń na cele rolnicze. Budynki/budowle nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane na żadne inne cele.

Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby wyższe niż 30% wartości początkowej tych budynków lub budowli.

Wobec braku nakładów na ulepszenie przekraczających próg 30% (o którym mowa w pkt e powyżej), pytanie to nie dotyczy stanu faktycznego będącego przedmiotem wniosku. Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na ulepszenie, w stosunku do których przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Wobec braku nakładów na ulepszenie przekraczających próg 30%, o którym mowa w pkt e powyżej, pytanie nie dotyczy stanu faktycznego będącego przedmiotem wniosku.

Wobec braku nakładów na ulepszenie przekraczających próg 30%, o którym mowa w pkt e powyżej, pytanie nie dotyczy stanu faktycznego będącego przedmiotem wniosku.

Przed sprzedażą nie będzie wydana decyzja o rozbiórce budynków/budowli. Proces wyburzeniowy będzie prowadzony przez przyszłego kupującego - (…), a harmonogram leży w jego gestii. Zgodnie z wiedzą Wnioskodawczyni, planowane wyburzenie nie będzie wymagało uzyskania pozwolenia na rozbiórkę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Do przeprowadzenia rozbiórki wystarczy zgłoszenie właściwemu organowi architektoniczno-budowlanemu.

Termin i przebieg robót rozbiórkowych leżą w gestii kupującego - (…). Wnioskodawczyni nie będzie zaangażowana w proces rozbiórkowy.

Wszelkie czynności formalne i organizacyjne poprzedzające rozbiórkę - w tym ewentualne założenie dziennika rozbiórki, zabezpieczenie terenu budowy oraz umieszczenie tablicy informacyjnej i ogłoszenia zgodnie z przepisami Prawa budowlanego - leżą w gestii kupującego ((…)), który jako przyszły właściciel będzie prowadził proces wyburzeniowy. Przy założeniu, że zgłoszenie rozbiórki zostanie dokonane i prace rozbiórkowe będą prowadzone zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, należy przyjąć, że czynności te zostaną dopełnione przez kupującego.

Decyzja co do terminu i zakresu prac rozbiórkowych leży w gestii kupującego. Finalizacja transakcji sprzedaży może nastąpić za kilka lat od zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży. Nie można wykluczyć, że kupujący zakończy działania rozbiórkowe przed finalizacją transakcji – jest to wysoce prawdopodobne.

Działka „nierolna” („Przedmiot Sprzedaży”) do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię. Umowa dzierżawy na cele hodowli trzody chlewnej już nie obowiązuje. Wnioskodawczyni nie planuje podejmować żadnych działań w stosunku do tej nieruchomości - nie będzie jej używać, dzierżawić ani w inny sposób eksploatować do dnia zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży przez Wnioskodawczynie na rzecz (…) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy w odniesieniu do tej transakcji Wnioskodawczyni będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2024.361 t. j.; dalej: „ustawa o VAT”)?

Pani stanowisko w sprawie

Opodatkowanie VAT status Wnioskodawczyni jako podatnika VAT

a) Zasady ogólne definicja podatnika VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarem jest m.in. nieruchomość, w tym udział w prawie własności nieruchomości. Zasadniczo zatem sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów. Jednakże warunkiem opodatkowania VAT jest dokonanie dostawy przez podmiot działający w danej transakcji w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody; obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Sam fakt bycia podatnikiem VAT (formalny status) nie przesadza o opodatkowaniu konkretnej czynności konieczne jest ustalenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej transakcji działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarcza.

b) Orzecznictwo TSUE i NSA

Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby/Kuć), za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca lub producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, obejmująca działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Za takie działania TSUE uznał przykładowo: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe ogłoszenie, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, ubieganie się o plan zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Jednocześnie TSUE podkreślił, że ani liczba transakcji, ani długość okresu, w jakim następują, ani wysokość osiągniętych przychodów, same w sobie nie przesądzają o charakterze działalności.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Naczelnego Sadu Administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 9 maja 2014 r., sygn. I FSK 811/13), osoby podejmującej działania, które nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie można uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

c) Stanowisko Wnioskodawczyni

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz (…)działa w charakterze podatnika VAT, z uwagi na następujące okoliczności:

-     Wnioskodawczyni przez lata wydzierżawiała nieruchomość w (…) zarówno na cele rolnicze (z zastosowaniem zwolnienia z VAT właściwego dla dzierżawy gruntów rolnych), jak i na cele hodowli trzody chlewnej przez podmiot prowadzący działalność gospodarcza. Czynności dzierżawy gruntów nawet gdy korzystają ze zwolnienia podmiotowego lub przedmiotowego z VAT stanowią działalność wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, z zamiarem stałego osiągania przychodów, a wiec mieszczą się w pojęciu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

-     Konsekwencja zakwalifikowania dzierżawy jako działalności gospodarczej jest konieczność stosowania ustawy o VAT również do czynności zbycia nieruchomości będącej dotychczas przedmiotem tej dzierżawy. Nieruchomość ta w zakresie Przedmiotu Sprzedaży nigdy nie służyła wyłącznie celom prywatnym Wnioskodawczyni, lecz była wykorzystywana w ramach odpłatnych świadczeń (dzierżawa).

-     Sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży jest naturalną konsekwencją zakończenia działalności dzierżawczej i podjęcia decyzji o innym zagospodarowaniu nieruchomości; pozostaje więc w bezpośrednim związku z wykonywaną uprzednio przez Wnioskodawczynie działalnością w rozumieniu ustawy o VAT.

Wnioskodawczyni przyjmuje zatem, że w odniesieniu do przedmiotowej transakcji działa jako podatnik VAT i transakcja winna podlegać reżimowi ustawy o VAT.

Jednocześnie Wnioskodawczyni dostrzega, że organy podatkowe mogłyby hipotetycznie przyjąć odmienne stanowisko, wywodząc, że sprzedaż stanowi jedynie rozporządzenie majątkiem prywatnym i nie podlega VAT. Niemniej jednak, mając na uwadze charakter dotychczasowego korzystania z nieruchomości (wieloletnia dzierżawa generująca przychody), Wnioskodawczyni uważa takie stanowisko za nieuzasadnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, w zakresie pytania oznaczonego numerem 1, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działek Sprzedająca podejmowała/będzie podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy – Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” sformułowanego w ustawie VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie istotny jest też powołany wcześniej wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W analizowanej sprawie planuje Pani dokonać podziału geodezyjnego działki nr (…) na dwie nowe działki rolną oraz nie rolną tj. „Przedmiot Sprzedaży”, o łącznej powierzchni około (…) ha, którą zamierza Pani sprzedać na rzecz (…). Zasadnicza część działki nr (…), z której nastąpi sprzedaż działki nierolnej tj. „Przedmiotu Sprzedaży” była przez lata wydzierżawiana rolnikom na cele produkcji rolnej, ze zwolnieniem z VAT właściwym dla dzierżawy gruntów rolnych, była również dzierżawiona na cele hodowli: część środkowo-zachodnia działki nr (…) zabudowana zabudowaniami stanowiącymi organizacyjną całość zakładu chowu trzody chlewnej z zapleczem biurowym oraz socjalnym. A od niedawna marginalna część nieruchomości jest dzierżawiona za symboliczny czynsz na cele ogródków działkowych, które są użytkowane przez osoby prywatne. Zatem działka nr (…), z której nastąpi wydzielenie działki nierolnej przeznaczonej do sprzedaży tj. „Przedmiotu Sprzedaży” na rzecz (…) była i nadal jest, w sposób ciągły odpłatnie dzierżawiona, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa wart. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, oddanie działki nr (…) w odpłatną dzierżawę spowodowało, że działka ta utraciła charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych działki nr (…) powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania posiadanej przez Panią działki nr (…), w działalności gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że posiadana przez Panią działka nie służyła i nadal nie służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb prywatnych. Tym samym, działka nr (…), z której nastąpi wydzielenie działki nierolnej przeznaczonej do sprzedaży tj. „Przedmiotu Sprzedaży” na rzecz (…), w momencie jej dostawy, będzie stanowiła składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w omawianym przypadku – i w rozumieniu ustawy – jest dzierżawa. Planowana sprzedaż „Przedmiotu Sprzedaży” wydzielona z działki nr (…) nie będzie więc stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

W konsekwencji powyższego, czynność dostawy „Przedmiotu Sprzedaży” wydzielonego z działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygniecie dotyczy włącznie pytania oznaczonego numerem 1 natomiast w zakresie pytania numer 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie sformułowanego pytania nr 1, w podatku od towarów i usług, stąd wszelkie inne kwestie, nie były przedmiotem interpretacji.

Zaznaczam, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Podkreślam, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.