Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.231.2025.2.MPU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług, w kwestii uznania, że:

- planowana przez Strony sprzedaż Nieruchomości, tj. dostawa Gruntu zabudowanego Budowlami w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT jako dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,

- sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT i opodatkowania Transakcji podatkiem VAT,

- w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania

- (X.) („Kupujący”)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- (Y.) („Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego:

WPROWADZENIE

Działając na podstawie art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.; dalej: „Ordynacja podatkowa”), w imieniu spółki (Y.) (NIP: (…)) oraz spółki (X.) (NIP: (…)), dalej łącznie jako: „Strony” lub „Zainteresowani”, składam wniosek wspólny o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów Ustawy o VAT i Ustawy o PCC w zakresie skutków transakcji sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w (…) (szczegółowo opisanej w dalszej części niniejszego wniosku) przez spółkę (Y.) działającej w charakterze sprzedającego (dalej: „Sprzedający”) na rzecz spółki (X.) (dalej: „Kupujący”) (dalej: „Transakcja”).

Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z treści art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, Zainteresowani poniżej przedstawiają opis planowanej transakcji jako zdarzenia przyszłego i własne stanowisko w sprawie oceny prawnej tego zdarzenia wraz z uzasadnieniem oraz wnoszą o potwierdzenie jego prawidłowości.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis stron Transakcji

1.1 Kupujący

(X.) z siedzibą w (…) jest spółką polskiego prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości. Przedmiotem działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami, a także realizacja projektów budowlanych, kupno i sprzedaż nieruchomości. W celu poszerzenia portfolio swoich nieruchomości, Kupujący planuje nabyć zdefiniowaną w dalszej części wniosku nieruchomość zlokalizowaną w (…) od spółki (Y.) w celu realizacji opisanej niżej inwestycji.

1.2 Sprzedający

(Y.) z siedzibą w (…) (działająca wcześniej pod nazwą (…); dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) jest spółką polskiego prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Przedmiotem działalności Sprzedającego są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi. Od początku swojej działalności gospodarczej Spółka poszukuje atrakcyjnych terenów inwestycyjnych na których można zrealizować inwestycje deweloperskie w obszarze magazynowania i logistyki. Początkowo Spółka planowała nabycie nieruchomości inwestycyjnej położonej w (…) – jednak ta transakcja nie doszła do skutku. W (…) r. Sprzedający nabył nieruchomość inwestycyjną zlokalizowaną w (…). Sprzedający nabył tę nieruchomość z zamiarem przeprowadzenia na niej inwestycji budowlanej, niemniej jednak ostatecznie do chwili obecnej nie przystąpił do jej realizacji. Obecnie nieruchomość wykorzystywana jest jedynie do najmu znajdujących się na tej nieruchomości pylonów reklamowych oraz dzierżawy gruntu. Działalność ta ma jednak charakter poboczny i przejściowy (przychody miesięczne z tego tytułu są rzędu kilkuset złotych i nie mają żadnego znaczenia dla ekonomiki przedsięwzięcia Sprzedającego) i nie zmienia kwalifikacji nieruchomości jako atrakcyjnego gruntu inwestycyjnego przeznaczonego do zabudowy.

W skład majątku Sprzedającego oprócz przedmiotowej nieruchomości, wchodzą także środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych oraz należności.

Głównym aktywem przedsiębiorstwa Sprzedającego jest know-how rynku nieruchomości oraz knowhow związany ze wznoszeniem budynków i budowli pozwalający na prowadzenie różnych inwestycji nieruchomościowych.

Ponadto, Sprzedający posiada: tajemnice handlowe, firmę, księgi rachunkowe, a także pozostałą dokumentację finansową, księgową i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Sprzedający nie zatrudnia pracowników, korzysta jednak z usług, zewnętrznych podmiotów.

Sprzedający planuje zbyć przedmiotową nieruchomość oraz rozpocząć proces likwidacji.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są i będą na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

2. Opis Transakcji

Strony zamierzają przystąpić do Transakcji, w ramach której Kupujący nabędzie od Sprzedającego nieruchomość zlokalizowaną w (…), w skład której wchodzą:

i. prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Działka” lub Grunt), oraz

ii. prawo własności znajdujących się na Działce naniesień w postaci urządzeń budowlanych i budowli (dalej jako: Budowle) tj.:

· (…) pylonów reklamowych – będących (…) do znajdującego się w (…) (…) (…),

· powierzchni betonowej – fundamentu pod nośnik reklamowy,

· nośnika reklamowego – przedmiotu najmu na rzecz podmiotu trzeciego (dalej: „Billboard”),

· nośnika reklamowego – (…) do (…) (…),

· rozdzielnicy elektrycznej – zasilania oświetlenia reklam znajdujących się na Działce,

· hydrantu naziemnego z zaworem odcinającym – ochrony przeciwpożarowej Działki oraz działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

· nawierzchni z kostki betonowej – fragmentu ronda, które stanowi element drogi do znajdującego się w (…) (…) (…),

· krawężników betonowych – ograniczających wjazd na Działkę,

· hydrantu naziemnego – ochrony przeciwpożarowej Działki oraz działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

· zaworu gazowego – doprowadzenia gazu do Działki oraz działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

· zaworu wodnego – doprowadzenia wody do Działki oraz działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

· wypustu kanalizacji teletechnicznej – doprowadzenia kanalizacji teletechnicznej do Działki oraz działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

· (…) studni kanalizacji deszczowej – odprowadzania wód opadowych z działki sąsiedniej nienależącej do Sprzedającego,

· kabla instalacji elektrycznej niskiego napięcia – zasilania oświetlenia reklam na Działce,

· (…) rur kanalizacji deszczowej – odprowadzania wód opadowych z działki sąsiedniej nienależącej do Sprzedającego,

· (…) rur instalacji wody – doprowadzania wody dla ochrony przeciwpożarowej i wody do Działki i działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

· rury instalacji gazu ziemnego – doprowadzenia gazu do Działki i działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

· rury kanalizacji teletechnicznej – doprowadzenia kanalizacji teletechnicznej do Działki i działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

· rury kanalizacji sanitarnej – odprowadzania ścieków sanitarnych z Działki i działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego.

Wszystkie ww. Budowle są własnością Sprzedającego.

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt i Budowle będą łącznie określane „Nieruchomością”.

Poza ww. Budowlami, na Gruncie znajduje się jeszcze (…) nośników reklamowych (niestanowiących części składowej Działki i niepołączonych trwale z Gruntem) wybudowanych przez spółkę (…) w ramach opisanego poniżej stosunku prawnego najmu/dzierżawy (dalej: „Budowle na Wynajmowanym Gruncie”).

Budowle na Wynajmowanym Gruncie nie należą do Sprzedającego, nie były przedmiotem dostawy transakcji z dnia (…) (…) (…) r. w ramach której Sprzedający nabył Nieruchomość od spółki (…) (cena za Nieruchomość obejmowała wówczas jedynie Działkę i Budowle, nie obejmowała Budowli na Wynajmowanym Gruncie). Zgodnie z ustaleniami Stron, Budowle na Wynajmowanym Gruncie nie będą przedmiotem planowanej przez Strony Transakcji.

Obecnie Sprzedający i Kupujący negocjują warunki przedwstępnej umowy sprzedaży (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”), w ramach której Strony zamierzają zobowiązać się do zawarcia (z zastrzeżeniem spełnienia się określonych warunków) przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: „Przyrzeczona Umowa Sprzedaży”), na podstawie, której ma dojść do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, po określonej cenie, powiększonej o kwotę VAT.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, jak również w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży, cena ma zostać odpowiednio podzielona i przypisana do Działki i Budowli (oraz stosownych pozwoleń dot. Nieruchomości), przy czym cena Budowli jako obiektów nie mających żadnej wartości ekonomicznej ani dla Sprzedającego ani Kupującego będzie znacząco niższa niż cena przypadająca na grunt.

3. Historia i status Nieruchomości

3.1 Wprowadzenie

Sprzedający nabył Nieruchomość w (…) roku (szczegóły tej transakcji zostały opisane poniżej) od spółki (…).

Z kolei, (…) jako wcześniejszy właściciel Nieruchomości (funkcjonując ówcześnie pod nazwą (…); dalej również jako: „Spółka Przejmująca”) nabył Nieruchomość w wyniku podziału w trybie art. 529 § 1 pkt 4 KSH podmiotu: (…) (funkcjonującego uprzednio pod nazwami: (…) oraz (…); dalej jako: „Spółka Dzielona”), który to podział nastąpił w dniu (…) (…) (…)r.

W wyniku tego podziału nastąpiło przeniesienie na Spółkę Przejmującą części majątku Spółki Dzielonej w postaci wyodrębnionego w Spółce Dzielonej na podstawie stosownej uchwały zarządu Spółki Dzielonej zespołu składników majątkowych, funkcjonującego w strukturze Spółki Dzielonej pod nazwą (…).

(…) stanowił zgodnie z planem podziału Spółki Dzielonej zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800) oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W skład (…) wchodziła m.in. Nieruchomość, jak również grunt sąsiedni i znajdujący się na nim budynek centrum handlowego.

(…) od momentu nabycia (…) prowadził z jego wykorzystaniem działalność gospodarczą opodatkowaną VAT polegającą na wynajmie i zarządzaniu tym parkiem handlowym (w tym także na najmie/dzierżawie Nieruchomości).

3.2 Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego

W (…) (…) r. Sprzedający działając jeszcze pod swoją wcześniejszą nazwą (tj. (…)) nabył Nieruchomość (w skład której wchodził Grunt i Budowle) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) (…) (…) r. zawartej ze spółką (…) jako sprzedającym. Przed podpisaniem umowy sprzedaży Sprzedający, na mocy umowy cesji, wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży tej nieruchomości.

W związku z tym, że Nieruchomość była wykorzystywana przez ówczesnego jej właściciela do działalności opodatkowanej VAT, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Sprzedającego (działającego wówczas jako nabywca Nieruchomości) została opodatkowana podatkiem VAT, a Sprzedający dokonał obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości przez (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) (…) (…)r.

Pozostałe aktywa wchodzące w skład (…) po transakcji z dnia (…) (…) (…) r. (tj. po sprzedaży Nieruchomości na rzecz Sprzedającego) (dalej: (…)) pozostały i wciąż są własnością (…).

3.3 Budowle zlokalizowane na Gruncie

Sprzedający nabył w (…) roku Grunt wraz z wszystkimi Budowlami, które to zostały wybudowane przez wcześniejszych właścicieli Gruntu – tj. w okresie ponad 2 lat przed planowaną Transakcją.

Budowle te nie są i nie były w okresie ostatnich 2 lat przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej – innymi słowy, Sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów na Budowle od lat 2 przed planowaną Transakcją.

Z kolei, budowla w postaci Billboardu jest użytkowany przez podmiot trzeci na podstawie odpłatnej umowy najmu z dnia (…) (…) (…)r., aneksowanej następnie (…) (…) (…) r. Zgodnie z jej postanowieniami, Sprzedający wynajmuje Billboard spółce (…) na czas nieoznaczony (W (…) roku, jako nowy właściciel Nieruchomości, Sprzedający wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z tej umowy). Ponadto, na podstawie umowy najmu z dnia (…) (…) (…) r., Billboard został również wynajęty spółce (…) (dalej łącznie jako: „Umowy Najmu”).

Pozostałe Budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu ich nabycia do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej związanej z wynajmem Billboardu oraz gruntu pod Budowlami na Wynajmowanym Gruncie.

Tym samym, Budowle są obecnie i były wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT od ponad 2 lat od dnia składania niniejszego wniosku (a tym samym, planowanej Transakcji). Działalność ta ograniczała się do wykorzystania tej Nieruchomości do celów najmu/dzierżawy i w ten sposób była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej podlegającej VAT.

Należy w tym miejscu podkreślić, iż wykorzystanie Budowli i gruntu do najmu i dzierżawy ma charakter uboczny i nie ma istotnego znaczenia w kontekście celu prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego. Przychody uzyskane z tego tytułu są niewspółmierne do kwoty uiszczonej przy zakupie gruntu i dla Kupującego również nie będą stanowić istotnej wartości.

Zatem istotą działalności gospodarczej przedsiębiorstwa Sprzedającego jest zakup nieruchomości i budowa na nich obiektów magazynowych z zamiarem ich sprzedaży bądź wynajmu – a nie dzierżawa gruntu pod pylony reklamowe, która ma charakter poboczny.

3.4 Budowle na Wynajmowanym Gruncie

W (…) roku ówczesny właściciel Gruntu zawarł z podmiotem trzecim (dalej „Dzierżawca”) umowę dzierżawy na umieszczenie na Gruncie reklam na nośnikach reklamowych. Dzierżawca zobowiązał się do instalacji, opłat za czynsz i energię oraz demontażu nośników po wygaśnięciu ww. umowy dzierżawy. W latach kolejnych zawarto nowe umowy dzierżawy – a Dzierżawca w ramach ww. stosunku prawnego dzierżawy wybudował budowle na Gruncie. Obecnie Sprzedający jest podmiotem wydzierżawiającym grunt na rzecz (…) na podstawie umowy dzierżawy z dnia (…) (…) (…) r. (dalej: „Umowa Dzierżawy").

Sprzedający (ani żaden z poprzednich właścicieli Nieruchomości) nie dokonywał rozliczeń w zakresie umieszczenia na Gruncie Budowli na Wynajmowanym Gruncie – właścicielem ekonomicznym tych budowli jest Dzierżawca.

3.5 Transakcja

3.5.1 Przedmiot i szczegóły planowanej Transakcji

W zakresie planowanej Transakcji, zamiarem Stron jest podpisanie (i) Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, a następnie (ii) Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, w rezultacie której prawo własności Nieruchomości zostanie przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego za cenę uzgodnioną w tej umowie.

Z dniem podpisania przez Strony Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, nastąpić ma przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

· prawa własności Nieruchomości, w skład której wchodzą Grunt i Budowle;

· prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z obowiązujących w dniu Transakcji Umów Najmu,

· prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z obowiązującej w dniu Transakcji Umowy Dzierżawy,

· dokumentacji związanej z Nieruchomością (tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu/dzierżawy, oryginały decyzji administracyjnych, pozwolenia, dokumentacja dotycząca procesu budowlanego).

W Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży Sprzedający bezwarunkowo i nieodwołalnie wyrazi zgodę na przeniesienie na Kupującego decyzji nr (…) z dnia (…) (…) (…) r. będącej pozwoleniem na budowę dwóch hal usługowo-magazynowych z częścią socjalno-biurową i techniczną, wiaty rowerowej, portierni, zbiornika wody przeciwpożarowej, przepompowni, infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz zbiornika LPG.

W ramach i w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej) ze Sprzedającego na Kupującego prawa, obowiązki, zobowiązania i należności związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym jakiekolwiek prawa i obowiązki z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości, umów o zarządzanie czy umowy serwisowej. Sprzedający zamierza wypowiedzieć wszelkie tego rodzaju umowy (oprócz Umów Najmu i Umowy Dzierżawy).

Ponadto, w ramach i w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej) ze Sprzedającego na Kupującego prawa, obowiązki zobowiązania i należności związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

· prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z Najemcą/Dzierżawcą),

· prawa i obowiązki wynikające z innych umów, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

· zobowiązania związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości,

· inne zobowiązania o charakterze pieniężnym,

· tajemnica przedsiębiorstwa oraz know–how Sprzedającego,

· nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,

· księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu – o ile takie będą).

Na dzień Transakcji:

· Nieruchomość nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.,

· Sprzedający nie będzie prowadził odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości. Jedynie potencjalnie będzie możliwe przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości,

· Sprzedający nie będzie zatrudniał pracowników do obsługi Nieruchomości (w konsekwencji, w związku ze sprzedażą Nieruchomości przez Sprzedającego, nie dojdzie do przejścia zakładu pracy ze Sprzedającego na Kupującego w trybie art. 23¹ KP).

Dodatkowo, zgodnie z ustaleniami Stron:

· W dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, Strony zamierzają ustanowić nowe służebności.

· Nieruchomość zostanie wydana Kupującemu z chwilą zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży.

· W dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Sprzedający wystawi na rzecz Kupującego fakturę VAT z tytułu Transakcji.

· Intencją Stron jest opodatkowanie Transakcji VAT. Dlatego też Sprzedający oraz Kupujący w akcie notarialnym obejmującym Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b i ust. 11 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Podsumowując Sprzedający dokona sprzedaży nieruchomości gruntowej inwestycyjnej przeznaczonej do zabudowy w postaci hal magazynowych stanowiącej jeden ze składników majątkowych jego przedsiębiorstwa. Natomiast sama istota jego przedsiębiorstwa czyli know-how rynku nieruchomości oraz know-how związany ze wznoszeniem budynków i budowli pozwalający na prowadzenie różnych inwestycji nieruchomościowych pozostaną w dalszym ciągu w gestii Zbywcy.

3.5.2 Opis planowanej działalności Kupującego po Transakcji

Po Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie dwóch hal usługowo-magazynowych z częścią socjalno-biurową i techniczną, wiaty rowerowej, portierni, zbiornika wody przeciwpożarowej, przepompowni, infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz zbiornika LPG (dalej: "Inwestycja"). Po zakończeniu planowanej Inwestycji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni hal usługowo-magazynowych oraz otaczającej ich infrastruktury. Tym samym, Kupujący docelowo nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości w ten sam sposób co Sprzedający, tj. wyłącznie do najmu/dzierżawy budowli znajdujących się na Działce.

Kupujący zamierza po nabyciu Nieruchomości osiągać tylko przejściowo przychody z tytułu Umowy Najmu oraz Umowy Dzierżawy (działalności opodatkowanej VAT). Jednakże z uwagi na fakt, iż teren, który zajmują niektóre Budowle jest przeznaczony pod Planowaną Inwestycję, Kupujący będzie dążył do możliwie szybkiego rozwiązania tych umów.

Mając na uwadze powyższe, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do prowadzenia działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1) Czy planowana przez Strony sprzedaż Nieruchomości, tj. dostawa Gruntu zabudowanego Budowlami w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT jako dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?

2) Czy sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT i opodatkowania Transakcji podatkiem VAT?

3) Czy w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko w zakresie pytania 1

Planowana przez Strony sprzedaż Nieruchomości, tj. dostawa Gruntu zabudowanego Budowlami w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT jako dostawa niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Stanowisko w zakresie pytania 2

Planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Stanowisko w zakresie pytania 3

W zakresie w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji.

UZASADNIENIE

A. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

1. Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji - zasady ogólne

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji podlega przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie jest zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w każdym przypadku, gdy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czynność taka nie podlega regulacjom ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a w konsekwencji nie podlega wyłączeniu z zakresu Ustawy o VAT.

1.1 Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

1.1.1 Przedmiot Transakcji w świetle normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061; dalej jako: „KC”). W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

· oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

· własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

· prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

· wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

· koncesje, licencje i zezwolenia,

· patenty i inne prawa własności przemysłowej,

· majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

· tajemnice przedsiębiorstwa,

· księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W przekonaniu Zainteresowanych, planowanej Transakcji z oczywistych względów nie można uznać za dostawę przedsiębiorstwa. Za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można bowiem przyjąć Transakcji mającej za przedmiot jedynie Nieruchomość, która funkcjonalnie stanowi grunt inwestycyjny przeznaczony pod działalność deweloperską (co prawda na Nieruchomości znajdują się nośniku reklamowe i inne budowle to jednak nie mają one żadnego ekonomicznego znaczenia ani dla Sprzedającego ani dla Kupującego).

Przeniesienie przedsiębiorstwa musiałoby się wiązać z przeniesieniem w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która jest zdolna do realizowania celów gospodarczych.

Takich celów z oczywistych względów nie realizuje nieruchomość gruntowa, która jako taka nie generuje i nie jest w stanie generować przychodów pozwalających na uzyskanie jakiejkolwiek stopy zwrotu z inwestycji (tak jak podkreślaliśmy w opisie stanu faktycznego przychody z dzierżawy mają charakter marginalny). Dopiero na bazie Nieruchomości Kupujący może zorganizować przedsiębiorstwo angażując dodatkowe środki i realizując projekt deweloperski (budowę hal magazynowych).

Z kolei przedmiotem Transakcji nie będą kluczowe aktywa (określone chociażby w wyżej przywołanej definicji art. 55(1) K.C.) Sprzedającego, tworzące jego przedsiębiorstwo takie jak knowhow rynku nieruchomości oraz know-how związany ze wznoszeniem budynków i budowli pozwalający na prowadzenie różnych inwestycji nieruchomościowych co w połączeniu ze środkami pieniężnymi otrzymanymi ze sprzedaży Nieruchomości pozwolą na dalsze prowadzenie podstawowej działalności.

W świetle powyższego nie sposób uznać, aby w ramach planowanej Transakcji miało dojść do zbycia przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Co istotne, po nabyciu Nieruchomości – Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, zasadniczo odmienną niż Sprzedający. Kupujący planuje zrealizować Inwestycję, a następnie zamierza oddawać najem wybudowane w ramach tej inwestycji hale.

Powyższe Kupujący zamierza realizować przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Kupujący planuje nabyć jedynie wybrany składnik majątkowy Sprzedającego, nie można - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż jest to zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

1.2 Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

1.2.1 Przedmiot Transakcji w świetle normatywnej definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W świetle przywołanego przepisu zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki:

a) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

b) zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

c) zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

d) zespół ten jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

e) zespół ten mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

a) Przesłanka zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

W praktyce interpretacyjnej organów podatkowych przyjmuje się, że warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie te umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa.

Przedmiotem Transakcji objęte będzie natomiast przeniesienie Nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży nie będą z kolei m.in. indywidualne oznaczenie przedsiębiorstwa Sprzedającego, wierzytelności, środki pieniężne na rachunkach bankowych, księgi rachunkowe ani w zdecydowanej większości zobowiązania Sprzedającego (z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z Umów Najmu i Umowy Dzierżawy). Tym samym nie sposób uznać, że warunek ten zostanie spełniony.

Zainteresowani wskazują także, że w ich ocenie pozostałe kryteria opisujące zorganizowaną część przedsiębiorstwa, również nie mają zastosowania w niniejszej sprawie.

b) Odrębność organizacyjna

W niniejszym przypadku zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została i nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

c) Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

W niniejszym przypadku nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu Transakcji, Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości, a jedynie potencjalnie możliwe było przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości.

d) Samodzielność ZCP

Wyodrębnienie funkcjonalne oznacza przeznaczenie danego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych do realizacji określonych zadań gospodarczych. Powszechnie podkreśla się, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo, zdolne do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych, do realizacji których służy w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Podkreślenia wymaga fakt, że sama Nieruchomość nie będzie wystarczająca do samodzielnego prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego.

Kupujący nie będzie w stanie realizować zadań gospodarczych wyłącznie w oparciu o składniki majątku mające być przedmiotem Transakcji. W tym miejscu należy wskazać, że Minister Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe ,,Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych" (dalej jako: „Objaśnienia”), które to mają służyć zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Takie okoliczności występują, gdy:

1) istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Zatem, w opinii Zainteresowanych, z punktu widzenia Kupującego nie dojdzie do nabycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, ale nieruchomości inwestycyjnej na bazie, której Kupujący będzie realizował własne przedsięwzięcie biznesowe.

Ponadto Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników ,,umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

W wyniku planowanej transakcji Kupujący nabędzie jedynie nieruchomość inwestycyjną na bazie której dopiero będzie organizował swoje przedsięwzięcie w postaci budowy hal magazynowych i ich wynajmu. Zatem nabycie Nieruchomości będzie jedynie pierwszym etapem inwestycji, który będzie musiał zostać uzupełniony o szereg działań (projektowanie, budowa, komercjalizacja) wymagających poczynienia wielu nakładów i dopiero w wyniku tych działań Kupujący będzie mógł prowadzić planowaną działalność gospodarczą.

W świetle powyższego, po dokonanej analizie treści przesłanek z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozwalających określić czy w ramach Transakcji mamy do czynienia ze zbyciem ZCP oraz lekturze Objaśnień i odniesieniu wskazówek interpretacyjnych Ministra Finansów do realiów przedmiotowej sprawy, zdaniem Zainteresowanych zbywane składniki majątku Sprzedającego nie stanowią ani przedsiębiorstwa, ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podobne stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej z 27 marca 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.30.2024.2.ID, wydanej w podobnym stanie faktycznym, gdzie nabywca jedynie tymczasowo kontynuował działalność polegającą na wynajmie nieruchomości (m.in. kontynuując umowy najmu w okresie wypowiedzenia), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „[…] planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych i nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. […] Jak Państwo wskazali, po nabyciu przedmiotu Transakcji będą Państwo wykorzystywać go do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Bezpośrednio po nabyciu przedmiotu Transakcji będą to czynności polegające na odpłatnym wynajmowaniu przedmiotu Transakcji (jego części - pomieszczeń, miejsc postojowych). Czynności te będą realizowane do zakończenia obowiązywania umów najmu, do których w miejsce Zbywcy w charakterze wynajmującego z mocy prawa wstąpią Państwo, natomiast nie dłużej niż do rozpoczęcia na całej nieruchomości prac budowlanych związanych z realizacją planowanego przez Państwa przedsięwzięcia deweloperskiego. Następnie będą to czynności polegające na sprzedaży lokali, które Państwo wybudują w ramach ww. przedsięwzięcia”.

Za słusznością stanowiska Wnioskodawców przemawiają także liczne inne interpretacje podatkowe wydane w zbliżonych stanach faktycznych dotyczących transakcji dostawy nieruchomości komercyjnych, przykładowo:

· interpretacja indywidualna z dnia 10 listopada 2023 r. 0111-KDIB3-2.4012.522.2023.3.ASZ;

· interpretacja indywidualna z dnia 16 sierpnia 2023 r. 0112-KDIL3.4012.360.2023.2.MBN;

· interpretacja indywidualna z dnia 30 marca 2023 r. 0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK;

· interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2021 r. 0114-KDIP4-1.4012.510.2021.2.BS;

· interpretacja indywidualna z dnia 20 września 2019 r. 0114-KDIP1-1.4012.413.2019.2.KBR;

· interpretacja indywidualna z dnia 18 września 2019 r. 0114-KDIP1-1.4012.401.2019.2.AM.

1.2.2 Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo/ZCP

Zdaniem Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji:

· nie mieści się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1) Ustawy o VAT, a w konsekwencji jest objęta zakresem przepisów Ustawy o VAT oraz

· stanowi odpłatną dostawę towarów (w zakresie dostawy Nieruchomości) w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, a w konsekwencji podlega opodatkowaniu VAT.

B. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

1. VAT – zasady ogólne

Skoro w ramach powyższego punktu Zainteresowani wykazali, że Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP i tym samym nie jest wyłączona z VAT, należy określić na jakich zasadach opodatkowany zostanie przedmiot Transakcji.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc powyższe przepisy do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy w pierwszej kolejności wskazać, że Nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

W związku ze sprzedażą Kupujący nabędzie prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel. Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego ceny sprzedaży. Tym samym planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W dalszej kolejności analizy wymaga, czy w związku z Transakcją Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Sprzedający posiada status czynnego podatnika VAT.

Podsumowując powyższe, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatnika VAT. Nie przesądza to jednak automatycznie, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ustawodawca określił bowiem w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT katalog czynności zwolnionych przedmiotowo z opodatkowania.

1.1. Zwolnienie Nieruchomości z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów (ruchomości/nieruchomości), będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Odnosząc powyższe do Transakcji opisanej w niniejszym wniosku należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w przypadku dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji w związku z faktem, że Nieruchomość była i do dnia Transakcji będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, a zatem nie była ona (i nie będzie do dnia Transakcji) w ogóle wykorzystywana (tym bardziej wyłącznie) na cele działalności zwolnionej z VAT, zatem przesłanka zwolnienia, o której mowa w wymienionym przepisie nie będzie miała zastosowania w niniejszej sprawie.

Przedstawione powyżej stanowisko znajduje aprobatę organów podatkowych – m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 stycznia 2021 r. 0114-KDIP4-2.4012.640.2020.1.MB.

1.2. Opodatkowanie VAT dostawy Budowli w ramach Transakcji – zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednak, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

1.2.1. Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

1.2.2. Zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, biorąc pod uwagę definicję pierwszego zasiedlenia, od pierwszego zasiedlenia Budowli (tj. od rozpoczęcia ich wykorzystywania przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej) do momentu Transakcji upłynął okres 2 lat.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budowli w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a ich intencją jest opodatkowanie Transakcji VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Zainteresowani zamierzają wspólnie złożyć w akcie notarialnym obejmującym Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b i ust. 11 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Tym samym, jeśli Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, wówczas cała wartość transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki podstawowej. Prawidłowość takiego stanowiska potwierdzają organy podatkowe – np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 1 kwietnia 2022 r. znak sprawy 0114-KDIP1-3.4012.87.2022.1.PRM: Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W przypadku, gdy Sprzedający i Kupujący złożą w akcie notarialnym obejmującym Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, to zdaniem Zainteresowanych przedmiotowa Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

1.3. Zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budowli w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w przypadkach, w których dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Tymczasem w ocenie Zainteresowanych dostawa Budowli w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Powyższy sposób interpretacji przepisów o VAT i zasady opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 7 września 2011 r., sygn. IPPP1/443-1218/11-2/AW, wskazując, że: „Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie”.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

1.4. Opodatkowanie VAT dostawy Gruntu w ramach Transakcji

Kwestię opodatkowania VAT dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu VAT według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione.

Mając na uwadze powyższe oraz to, że dostawa znajdujących się na Gruncie Budowli nie będzie zwolniona z VAT (z uwagi na złożenie stosownego oświadczenia i wybór opodatkowania Transakcji VAT przez Zainteresowanych), również dostawa Gruntu nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT.

1.5. Budowle na Wynajmowanym Gruncie

W ocenie Zainteresowanych dla celów rozliczeń VAT bez znaczenia będzie fakt, że na Gruncie znajdują się – oprócz Budowli – również Budowle na Wynajmowanym Gruncie.

Jak wskazują bowiem organy podatkowe w wydawanych przez siebie interpretacjach indywidualnych, w przypadkach, w których dany obiekt budowlany (np. budynek/budowla) nie został wybudowany przez właściciela danego gruntu lecz przez podmiot trzeci (np. dzierżawcę), a właściciel ten nie poniósł w związku z jego budową jakichkolwiek nakładów (w tym poprzez ich rozliczenie z podmiotem trzecim po zakończeniu procesu budowlanego), to w takiej sytuacji przy sprzedaży gruntu przez właściciela nie dochodzi na gruncie VAT do dostawy tego budynku/budowli, gdyż to osoba trzecia (a nie właściciel) posiada do takiego budynku „władztwo ekonomiczne”.

Takie stanowisko zostało zaprezentowane przykładowo w:

- interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 czerwca 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-277/15-4/AO): „Na działce tej został wybudowany budynek handlowo - usługowy przez osobę trzecią, która dzierżawi od Wnioskodawcy grunt pod tym budynkiem. Budynek posadowiony na przedmiotowej działce nie został nabyty przez Wnioskodawcę przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Nie został on także wzniesiony na jej zlecenie. Wnioskodawca nie ponosiła na przedmiotowy budynek żadnych nakładów. Nigdy również nie były zawierane żadne umowy najmu dotyczące tego budynku. Wnioskodawca nie posiada prawa do rozporządzania ww. budynkiem jak właściciel. (…) Wobec przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro dzierżawca wybudował budynek z własnych środków i dla zrealizowania własnych celów wynikających z umowy dzierżawy nie sposób przyjąć, że Wnioskodawca dokona dostawy budynku posadowionego na zbywanym gruncie. Z punktu widzenia prawa cywilnego, na osobę trzecią formalnie przejdzie prawo wieczystego użytkowania nieruchomości wraz z budynkiem. Jednocześnie, w świetle rozwiązań przyjętych w ustawie o podatku od towarów i usług, w ramach transakcji nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest budynek, ponieważ to dzierżawca dysponuje wybudowanym przez siebie budynkiem jak właściciel. Wnioskodawca nie jest w ekonomicznym posiadaniu budynku przed dokonaniem zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu na rzecz osoby trzeciej. Prawo to pozostaje po stronie podmiotu trzeciego, który ten grunt zabudował budynkiem handlowo - usługowym. (…) Z perspektywy ekonomicznej od momentu wybudowania przedmiotowego budynku, do dnia zawarcia umowy sprzedaży, to osoba trzecia a nie Wnioskodawca jako sprzedający znajduje się w faktycznym posiadaniu budynku i korzysta z niego jak właściciel. Bez wpływu na ekonomiczne władztwo osoby trzeciej nad budynkiem pozostaje fakt, że nie należy do niej prawo własności tego budynku w rozumieniu prawa cywilnego. Tym samym, uzasadnione jest stwierdzenie, że w następstwie przedmiotowego zbycia nie dojdzie do dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. nie dojdzie do przeniesienia przez Wnioskodawcę na rzecz osoby trzeciej prawa do rozporządzania jak właściciel budynkiem wzniesionymi na zbywanym gruncie przez tę osobę trzecią. Przeniesienie przez Wnioskodawcę na osobę trzecią prawa do rozporządzania towarem jak właściciel ograniczy się w związku z tym do gruntu będącego do czasu transakcji przedmiotem dzierżawy”;

- interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 26 czerwca 2015 r. (sygn. IBPP1/4512-489/15/AW): „Podobna sytuacja dotyczyć będzie budynku toalet i szamba, w stosunku do których Wnioskodawca podał, że w ramach remontu i adaptacji to dzierżawca wybudował dodatkowo obiekt pełniący funkcję toalet oraz zagłębione w ziemi szambo. W kosztach przebudowy i adaptacji nie partycypował Wnioskodawca stąd nie ma tych dwóch budowli ujętych w swoich środkach trwałych. Koszty ulepszeń, z uwzględnieniem ich wartości na dzień sprzedaży, w tym koszty budowy szamba i toalet, rozliczy przyszły nabywca bezpośrednio z dzierżawcą, bądź dzierżawca przywróci budynek do stanu poprzedniego. Wnioskodawca nie nabył tych obiektów i nie partycypował w kosztach ich budowy. Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków związanych z wybudowanymi przez dzierżawcę szambem i budynkiem toalet. Oznacza to, że Wnioskodawca nie będzie sprzedawać budynku toalet i szamba ponieważ nie jest ich właścicielem. Posadowienie tych obiektów pozostaje zatem bez wpływu na opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży 1/2 działki 501 zarówno na rzecz dzierżawcy, jak i na rzecz osoby trzeciej. Przedmiotem sprzedaży dokonywanej przez Wnioskodawcę nie będą bowiem te obiekty”;

- interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 9 grudnia 2014 r. (sygn. IPPP2/443-906/14-3/DG): „Spółka na dzierżawionym Gruncie postawiła budynki i budowle składające się na centrum handlowo-usługowe i po wybudowaniu przystąpiła do eksploatacji centrum. Spółka uzyskała decyzję o warunkach zabudowy Gruntu oraz wszelkie inne decyzje i pozwolenia warunkujące przeprowadzenie procesu budowlanego i późniejszą eksploatację centrum handlowo-usługowego. Spółka od października 2013 r. oddała w najem lokale usługowe znajdujące się w centrum i z tego tytułu rozlicza VAT należny w wysokości 23%. Spółka wyraziła zainteresowanie nabyciem od Wnioskodawcy Gruntu, przy czym sposób nabycia przewiduje dwie sytuacje. W pierwszym przypadku Nakłady poniesione przez Spółkę na wybudowanie budynków i budowli nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę jako Wydzierżawiającą. Planowana sprzedaż udziału w Gruncie wraz z budynkami i budowlami nastąpi za cenę odpowiadającą wartości samego Gruntu (1 scenariusz). (…) Skoro w przedmiotowej sprawie to Spółka „wytworzyła” towar, jakimi niewątpliwie są budynki i budowle i uczyniła to z własnych środków bez udziału Wnioskodawcy jako wydzierżawiającego grunt, to nie ma podstaw do przyjęcia, że Wnioskodawca dokona dostawy tych obiektów, chociaż przeniesie ich własność - przenosząc na Spółkę własność gruntu. (…) Podkreślić przy tym należy, że co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności. Tak więc, mimo że dojdzie do przeniesienia własności budynków i budowli, jako części składowej nieruchomości, nie zaistnieje jednocześnie dostawa towarów, jakimi są budynki i budowle. (…) Ponieważ Spółka nie będzie dokonywała przeniesienia na Wnioskodawcę ponoszonych Nakładów, w rezultacie należy uznać, że Wnioskodawca na podstawie regulacji ustawy o podatku od towarów i usług dokona na rzecz Spółki jedynie dostawy Gruntu. Transakcja ta nie będzie obejmowała budynków i budowli”.

W tym kontekście należy również wskazać na tezę wyroku NSA z dnia 10 stycznia 2013 r. (sygn. I FSK 310/12): „Nie można uznać, że przedmiotem dostawy, o której mowa w art. 7 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), będzie budynek nierozerwalnie związany z gruntem, jeżeli budynek został zbudowany przez nabywcę z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena zbycia została tak skalkulowana, że nie obejmuje wartości tego budynku”.

Przenosząc powyższe na stan faktyczny niniejszego wniosku:

· skoro Sprzedający (ani jego poprzednicy prawni) nie ponosili nakładów na wybudowanie Budowli na Wynajmowanym Gruncie,

· ani też Dzierżawca, który takie koszty ponosił, nie dokonał rozliczenia nakładów z każdoczesnym właścicielem Nieruchomości,

to w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że Sprzedający nie posiadał „władztwa ekonomicznego” nad Budowlami na Wynajmowanym Gruncie, które mógłby przenieść na Kupującego.

W świetle opisanych okoliczności w przedmiotowej sprawie, należy uznać, że przedmiotem dostawy w ramach Transakcji nie będą Budowle na Wynajmowanym Gruncie. Tym bardziej, że ani Przedwstępna Umowa Sprzedaży ani Przyrzeczona Umowa Sprzedaży nie będą wskazywać Budowli na Wynajmowanym Gruncie jako aktywa przenoszonego na Kupującego w ramach Transakcji.

2. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie zwolnienia z VAT dla dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

1. Do dostawy Budowli w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Niemniej jednak, w przypadku, gdy Zainteresowani będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, jak również, Sprzedający i Kupujący złożą w akcie notarialnym obejmującym Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b i ust. 11 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to dostawa Budowli w ramach Transakcji nie będzie zwolniona z VAT;

2. Mając na uwadze, że Zainteresowani zamierzają zrezygnować z opodatkowania VAT sprzedaży Budowli o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a w konsekwencji opodatkować sprzedaż Budowli w ramach Transakcji podatkiem VAT (składając stosowne oświadczenie) to dostawa Gruntu w ramach Transakcji (zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT) nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT przy założeniu, że Zainteresowani zrezygnują z tego zwolnienia.

C. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3.

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowanymi czynnym podatnikami VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Kupującego - po dokonaniu Transakcji (sprzedaży Nieruchomości) i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony odpowiednio przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedającego lub prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust 1 ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 stycznia 2018 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.618.2017.2.AO), w której organ ten stwierdził, że „w konsekwencji, skoro Spółka będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) Spółce, po nabyciu nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej faktyczne nabycie, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości w zakresie w jakim Spółka będzie wykorzystywała nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie we wniosku nr 1, 2 i 3) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1016 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej - brak któregoś z tych elementów może nie pozbawiać zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. Nie wszystkie elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa są na tyle istotne, by bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretnie składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne. Każdorazowo należy więc badać okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna ifunkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (anie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony wistniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem część przedsiębiorstwa jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo wrozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, októrej mowa w art. 2 pkt27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przezzbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, wprzypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, żew danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego narealizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, oile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01) Trybunał stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów wrozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

NSA w orzeczeniu z 24 listopada 2016r., sygn.I FSK 1316/15 stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się nanich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych ztakiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana zasprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się nadziałalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby tojedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z26 stycznia 2018 r., sygn. IFSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Strony zamierzają przystąpić do Transakcji, w ramach której Kupujący nabędzie od Sprzedającego nieruchomość zlokalizowaną w Y..

W zakresie planowanej Transakcji, zamiarem Stron jest podpisanie (i) Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, a następnie (ii) Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, w rezultacie której prawo własności Nieruchomości zostanie przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego za cenę uzgodnioną w tej umowie.

Z dniem podpisania przez Strony Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, nastąpić ma przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

- prawa własności Nieruchomości, w skład której wchodzą Grunt i Budowle;

- prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z obowiązujących w dniu Transakcji Umów Najmu,

- prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z obowiązującej w dniu Transakcji Umowy Dzierżawy,

- dokumentacji związanej z Nieruchomością (tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu/dzierżawy, oryginały decyzji administracyjnych, pozwolenia, dokumentacja dotycząca procesu budowlanego).

W Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży Sprzedający bezwarunkowo i nieodwołalnie wyrazi zgodę na przeniesienie na Kupującego decyzji nr (…) z dnia (…) (…) (…) r. będącej pozwoleniem na budowę dwóch hal usługowo-magazynowych z częścią socjalno-biurową i techniczną, wiaty rowerowej, portierni, zbiornika wody przeciwpożarowej, przepompowni, infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz zbiornika LPG.

W ramach i w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej) ze Sprzedającego na Kupującego prawa, obowiązki, zobowiązania i należności związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym jakiekolwiek prawa i obowiązki z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości, umów o zarządzanie czy umowy serwisowej. Sprzedający zamierza wypowiedzieć wszelkie tego rodzaju umowy (oprócz Umów Najmu i Umowy Dzierżawy).

Ponadto, w ramach i w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej) ze Sprzedającego na Kupującego prawa, obowiązki zobowiązania i należności związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z Najemcą/Dzierżawcą),

- prawa i obowiązki wynikające z innych umów, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

- zobowiązania związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości,

- inne zobowiązania o charakterze pieniężnym,

- tajemnica przedsiębiorstwa oraz know–how Sprzedającego,

- nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu – o ile takie będą).

Na dzień Transakcji:

- Nieruchomość nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.,

- Sprzedający nie będzie prowadził odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości. Jedynie potencjalnie będzie możliwe przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości,

- Sprzedający nie będzie zatrudniał pracowników do obsługi Nieruchomości (w konsekwencji, w związku ze sprzedażą Nieruchomości przez Sprzedającego, nie dojdzie do przejścia zakładu pracy ze Sprzedającego na Kupującego w trybie art. 23¹ KP).

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak wyjaśniono powyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Jak wynika z przedstawionego przez Państwa we wniosku opisu zdarzenia przyszłego przedmiot transakcji tj. Nieruchomość nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp. Sprzedający nie będzie prowadził odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości. Jedynie potencjalnie będzie możliwe przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości. Sprzedający nie będzie zatrudniał pracowników do obsługi Nieruchomości (w konsekwencji, w związku ze sprzedażą Nieruchomości przez Sprzedającego, nie dojdzie do przejścia zakładu pracy ze Sprzedającego na Kupującego w trybie art. 23¹ KP). Ponadto wskazali Państwo, że w ramach i w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego zobowiązania i należności związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym jakiekolwiek prawa i obowiązki z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości, umów o zarządzanie czy umowy serwisowej. Sprzedający zamierza wypowiedzieć wszelkie tego rodzaju umowy. Ponadto Kupujący po transakcji zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie dwóch hal usługowo-magazynowych z częścią socjalno-biurową i techniczną, wiaty rowerowej, portierni, zbiornika wody przeciwpożarowej, przepompowni, infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz zbiornika LPG („Inwestycja”). Po zakończeniu planowanej Inwestycji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni hal usługowo-magazynowych oraz otaczającej ich infrastruktury. Kupujący docelowo nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości w ten sam sposób co Sprzedający, tj. wyłącznie do najmu/dzierżawy budowli znajdujących się na Działce.

Przedstawione okoliczności zdarzenia przyszłego wskazują, że Przedmiot Transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Co istotne – i co również Państwo podkreślają we wniosku – Kupujący nabędzie jedynie Nieruchomość, na bazie której dopiero będzie organizował swoje przedsięwzięcie w postaci budowy hal magazynowych celem ich wynajmu.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż prawa własności „Nieruchomości” (tj. działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) ha oraz znajdujących się na Działce naniesień w postaci urządzeń budowlanych i budowli) nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani jego zorganizowanej części, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem, sprzedaż ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, planowana transakcja sprzedaży nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko odnośnie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą również kwestii zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem adostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości doużywania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno wsytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jakiw przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania zbudynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia odpodatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie zezwolnienia wskazanego wpkt10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo doobniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, orazdokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art.43 ust.1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania zezwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego okwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT iwykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie nacele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane wtym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo dozwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi downiosku, że wodniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw dozastosowania zwolnienia odtego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest dozastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo dozastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz zdostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków wzakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta zezwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, naktórym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie zjego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane zgruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, atakże części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny iurządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie zjego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów niemają one samodzielnego bytu.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego wart.43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku iopodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że „Działka” zabudowana jest naniesieniami w postaci urządzeń budowlanych i budowli (Budowle) tj.:

- (…) pylonów reklamowych – będących (…) do znajdującego się w pobliżu (…) (…),

- powierzchni betonowej – fundamentu pod nośnik reklamowy,

- nośnika reklamowego – przedmiotu najmu na rzecz podmiotu trzeciego („Billboard”),

- nośnika reklamowego – (…) do (…) (…),

- rozdzielnicy elektrycznej – zasilania oświetlenia reklam znajdujących się na Działce,

- hydrantu naziemnego z zaworem odcinającym – ochrony przeciwpożarowej Działki oraz działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

- nawierzchni z kostki betonowej – fragmentu ronda, które stanowi element drogi do znajdującego się w (…) (…) (…),

- krawężników betonowych – ograniczających wjazd na Działkę,

- hydrantu naziemnego – ochrony przeciwpożarowej Działki oraz działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

- zaworu gazowego – doprowadzenia gazu do Działki oraz działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

- zaworu wodnego – doprowadzenia wody do Działki oraz działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

- wypustu kanalizacji teletechnicznej – doprowadzenia kanalizacji teletechnicznej do Działki oraz działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

- (…) studni kanalizacji deszczowej – odprowadzania wód opadowych z działki sąsiedniej nienależącej do Sprzedającego,

- kabla instalacji elektrycznej niskiego napięcia – zasilania oświetlenia reklam na Działce,

- (…) rur kanalizacji deszczowej – odprowadzania wód opadowych z działki sąsiedniej nienależącej do Sprzedającego,

- (…) rur instalacji wody – doprowadzania wody dla ochrony przeciwpożarowej i wody do Działki i działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

- rury instalacji gazu ziemnego – doprowadzenia gazu do Działki i działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

- rury kanalizacji teletechnicznej – doprowadzenia kanalizacji teletechnicznej do Działki i działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

- rury kanalizacji sanitarnej – odprowadzania ścieków sanitarnych z Działki i działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego.

Wskazali Państwo, że wszystkie ww. Budowle są własnością Sprzedającego.

Poza ww. Budowlami, na Gruncie znajduje się jeszcze (…) nośników reklamowych (niestanowiących części składowej Działki i niepołączonych trwale z Gruntem) wybudowanych przez spółkę (…) w ramach opisanego poniżej stosunku prawnego najmu/dzierżawy („Budowle na Wynajmowanym Gruncie”).

Podali Państwo, że Budowle na Wynajmowanym Gruncie nie należą do Sprzedającego, nie były przedmiotem dostawy transakcji z dnia (…) (…) (…) r. w ramach której Sprzedający nabył Nieruchomość od spółki (…) (cena za Nieruchomość obejmowała wówczas jedynie Działkę i Budowle, nie obejmowała Budowli na Wynajmowanym Gruncie). Zgodnie z ustaleniami Stron, Budowle na Wynajmowanym Gruncie nie będą przedmiotem planowanej przez Strony Transakcji.

Sprzedający nabył w (…) roku Grunt wraz z wszystkimi Budowlami, które to zostały wybudowane przez wcześniejszych właścicieli Gruntu – tj. w okresie ponad 2 lat przed planowaną Transakcją.

Z kolei, budowla w postaci Billboardu jest użytkowany przez podmiot trzeci na podstawie odpłatnej umowy najmu z dnia (…) (…) (…)r., aneksowanej następnie (…) (…) (…) r. Zgodnie z jej postanowieniami, Sprzedający wynajmuje Billboard spółce (…) na czas nieoznaczony (W (…) roku, jako nowy właściciel Nieruchomości, Sprzedający wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z tej umowy). Ponadto, na podstawie umowy najmu z dnia (…) (…) (…) r., Billboard został również wynajęty spółce (…) („Umowy Najmu”).

Pozostałe Budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu ich nabycia do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej związanej z wynajmem Billboardu oraz gruntu pod Budowlami na Wynajmowanym Gruncie.

Wobec tak przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na działce (…) nośników reklamowych niestanowiących części składowej Działki i niepołączonych trwale z gruntem nie stanowią własności Sprzedającego, w świetle ustawy opodatku od towarów i usług – nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel, a zatem przedmiotem sprzedaży będzie grunt z opisanymi we wniosku Budowlami. Sprzedający nie dokona dostawy towaru jakimi są nośniki reklamowe (określonych we wniosku jako „Budowle na Wynajmowanym Gruncie”), a jedynie dostawy Działki i Budowli, będących jego własnością.

Analizując natomiast podane we wniosku informacje odnośnie do wskazanych przez Państwa budowli będących własnością Sprzedającego w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa Budowli tych nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, wrozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem doszło do ich pierwszego zajęcia (używania) z uwagi na nabycie przez Sprzedającego w (…) r., prawa do Działki nr (…) oraz znajdujących się na niej Budowli ponad 2 lata przed planowanym dniem Transakcji. Podali Państwo, że Budowle te nie są i nie były w okresie ostatnich 2 lat przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów na Budowle od lat 2 przed planowaną Transakcją.

W związku z powyższym, dla ww. Transakcji dostawy Budowli znajdujących się na Działce zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 ustawy dostawa prawa własności Działki zabudowanej na których posadowione są opisane we wniosku Budowle powinna zostać opodatkowana według zasad właściwych dla dostawy tych Budowli, a więc będzie korzystała również ze zwolnienia o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, w stosunku do planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości (Działki nr (…) oraz znajdujących się na niej Budowli), Sprzedający wraz z Kupującym będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyboru opodatkowania Transakcji na zasadach ogólnych, gdyż jak wynika z wniosku, na moment dokonania Transakcji Sprzedający i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT i Sprzedający oraz Kupujący w akcie notarialnym obejmującym Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b i ust. 11 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W związku z tym, że dostawa Budowli i Działki nr (…) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budowli Strony zrezygnują zezwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 wzw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa ww. Budowli będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa działki nr (…), na której posadowione są ww.Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do Państwa wątpliwości w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust.4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy,

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej wprzywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Kupujący jest i będzie na moment Transakcji zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Po Transakcji nabycia Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT w tym do realizacji Inwestycji polegającą na wynajmie powierzchni hal usługowo-magazynowych oraz otaczającej ich infrastruktury.

Jednocześnie jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa inie będzie podlegała wyłączeniu zopodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. A dostawa Budowli i Działki nr (…) będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy z możliwością wyboru opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Ponadto wskazali Państwo, że Sprzedający oraz Kupujący w akcie notarialnym obejmującym Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b i ust. 11 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Zatem przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Tym samym, w związku z nabyciem Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego okwotę podatku VAT naliczonego od wydatków na nabycie Nieruchomości. Wynika to z faktu, że wanalizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 zgodnie z którym - Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

W szczególności niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania planowanej dostawy wspomnianą przez Państwa stawką podstawową. Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądów administracyjnych stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(X.) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), naadres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.