Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.240.2025.1.EP

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Transakcji dostawy Nieruchomości za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości, rezygnacji ze zwolnienia.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(...) spółka komandytowa (dalej: „Spółka”) zamierza sprzedać nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego (dalej także jako „Kupujący”).

Transakcja ma polegać na sprzedaży przez Spółkę:

- prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z części działki ewidencyjnej numer nr (...), (…), o powierzchni ok (…) (wydzielonej z działki nr (...)), położonej we (…), (dalej: „Grunt”) oraz

- prawa własności posadowionych na Gruncie budynków, stanowiących odrębną nieruchomość (dalej: „Budynki”), dla której Sąd Rejonowy dla (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…).

Na Gruncie tym znajdują się również drogi, utwardzone place i ogrodzenia, zwane dalej łącznie „Budowlami”, które również będą przedmiotem transakcji sprzedaży przez Spółkę na rzecz Kupującego, a także linie energetyczne, gazowe oraz wodne, należące do podmiotów trzecich, które nie będą stanowiły przedmiotu transakcji między Kupującym a Spółką.

Łącznie Grunt, Budynki oraz Budowle na potrzeby niniejszego wniosku zwane są dalej również jako „Nieruchomość”. Nieruchomość ma być przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (dalej: „Transakcja”).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i zakłada się, że będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji.

Nieruchomość została wpisana do Ksiąg Wieczystych dla miasta (…) wpisem z dnia (…) r. i stanowi nieruchomość zabudowaną. Posiada naniesienia w formie budynków (…), biurowych, (…) i (…), a także pozostałych budynków (…). Ponadto Nieruchomość (…) utwardzone place, ogrodzenia, linie energetyczne, wodne oraz gazowe, które nie stanowią własności Spółki. Wszystkie ww. naniesienia znajdowały się na Nieruchomości w chwili jej nabycia przez Spółkę.

Spółka nabyła Grunt w użytkowanie wieczyste (…) r. Obecnie wykorzystywany jest przez nią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w postaci najmu Budynków i Budowli na rzecz podmiotów trzecich, która nie jest zwolniona z opodatkowania VAT.

W okresie ostatnich dwóch lat Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów, a także nie wzniosła na Gruncie nowych obiektów budowlanych, budynków albo budowli. Spółka nie planuje również dokonywać takich działań do dnia Transakcji.

Cała powierzchnia Budynków i Budowli jest (lub była w przeszłości) zasiedlona, tj. była wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem gospodarczym. Od czasu zasiedlenia Budynki i Budowle są w eksploatacji oraz Spółka nie ponosiła i nie będzie ponosić wydatków na ich ulepszenie, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

W przeszłości Spółka wystąpiła z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obszar, na którym znajduje się Nieruchomość, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej”, uchwalonym na (…) r.

Obecnie według (…) posiada przeznaczenie m.in. (…), według którego stanowi teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Przedmiotem Transakcji (sprzedaży na rzecz Kupującego) będzie prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności posadowionych na nim Budynków i Budowli.

Przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek inne ruchomości czy wyposażenie należące do Spółki.

Ponadto, przedmiotem Transakcji (przeniesienia na Kupującego) nie będą w szczególności:

- jakiekolwiek prawa i obowiązki Spółki z ewentualnych umów na finansowanie Nieruchomości,

- jakiekolwiek ewentualne umowy o zarządzanie Nieruchomością zawarte przez Spółkę,

- jakiekolwiek ewentualne umowy zarządzania aktywami zawarte przez Spółkę,

- jakiekolwiek należności czy zobowiązania o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, które przysługują lub obciążają Spółkę.

W następstwie Transakcji Kupujący nie przejmie również innych składników materialnych lub niematerialnych Spółki poza Nieruchomością.

Kupujący jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości w celach inwestycyjnych, tj. w celu prowadzenia innego rodzaju działalności niż wynajem budynków i budowli (dalej także jako „Inwestycja”).

W chwili obecnej Nieruchomość jest wykorzystywana przez Spółkę na najem na rzecz podmiotów trzecich (dalej: „Najemcy”). Do bieżącej obsługi poszczególnych umów najmu Spółka zatrudnia pracownika odpowiedzialnego m.in. za kontakt z Najemcami. Na dzień przeprowadzenia Transakcji Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości wciąż będą stanowiły przedmioty umów najmu łączących Spółkę i Najemców.

W związku z tym, że Nieruchomość jest wynajmowana, Kupujący po przeniesieniu własności wstąpi w stosunki najmu, zgodnie z uregulowaniem art. 678 kodeksu cywilnego, i we własnym zakresie wszystkie umowy najmu rozwiąże, korzystając z uprawnień przewidzianych tym przepisem. Sprzedający przeniesie na Kupującego środki stanowiące kaucje pieniężne najemców, zabezpieczające roszczenia wynajmującego w ramach umów najmu.

Spółka pragnie wskazać, że:

- Nieruchomość nie została wyodrębniona jako dział, wydział lub inna jednostka organizacyjna w strukturze przedsiębiorstwa Spółki;

- Dla Nieruchomości nie jest prowadzona osobna ewidencja księgowa, na podstawie której sporządzany byłby wewnętrzny bilans i ustalany byłby wynik finansowy osiągnięty z najmu Nieruchomości.

- Kupujący nie przejmie od Spółki żadnej dokumentacji księgowej ani żadnych innych ewidencji finansowych związanych z Nieruchomością;

- Z dostawą Nieruchomości nie będzie wiązało się przejęcie żadnych wierzytelności ani zobowiązań, czy też metod finansowania działalności gospodarczej, takich jak linia kredytowa;

- Wraz z dostawą Nieruchomości nie zostaną na Kupującego przeniesione żadne inne składniki materialne lub niematerialne Spółki ani żadne rzeczy ruchome wykorzystywane do świadczenia obecnych Umów Najmu na rzecz Najemców, w szczególności Kupujący nie przejmie personelu zajmującego się obsługą bieżącą Budynków i Budowli.

W przypadku, gdy w wydanej przez tutejszy Organ interpretacji zostanie stwierdzone, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Spółka i Kupujący mają zamiar zrezygnować z ww. zwolnienia i wybrać opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT w trybie przewidzianym w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

W takiej sytuacji sprzedaż Nieruchomości zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Spółkę i dostarczoną Kupującemu.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku, wskazali Państwo, że:

1) W przypadku, gdy w wydanej przez tutejszy Organ interpretacji zostanie stwierdzone, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, zarówno Spółka, jak i Kupujący, jako zarejestrowani czynni podatnicy VAT, zamierzają złożyć wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w sposób przewidziany art. 43 ust. 10 pkt 1 lub 2 ustawy VAT, tj. oświadczenie zostanie złożone przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub zostanie ono zawarte w akcie notarialnym, dokumentującym przedmiotową sprzedaż.

2) Znajdujące się na Gruncie (działce będącej przedmiotem wniosku):

a) budynki (tj. (…), (…), (…) (…) (…)) - są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane,

b) budowle (tj. (…)) - są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

3) Znajdujące się na (…), (…) i (…) (…) funkcjonalnie związane z budynkami lub budowlami (w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego), gdyż pełnią funkcję pomocniczą i zapewniają użytkowanie budynków zgodnie z ich przeznaczeniem gospodarczym.

4) Dla wszystkich budynków/budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Od ich pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata.

5) Wszystkie budynki/budowle znajdowały się na działce w chwili jej nabycia przez Spółkę. Spółka nie wznosiła na działce żadnych nowych obiektów.

Pytanie

1) Czy dostawa Budynków i Budowli będzie stanowić transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa?

2) Czy dostawa Budynków i Budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3) Czy z uwagi na złożenie przez Spółkę i Kupującego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, Transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków i Budowli, będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Dostawa Budynków i Budowli nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

2. Dostawa Budynków i Budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3. Z uwagi na złożenie przez Spółkę i Kupującego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, Transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków i Budowli, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska

W zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie „towary” dla celów VAT zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako rzeczy i ich części oraz wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednocześnie na równi z gruntem dla potrzeb zastosowania tego przepisu należy traktować prawo użytkowania wieczystego gruntu, które podobnie jak grunt, stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na podstawie ww. przepisów dostawa budynków i budowli lub ich części, o ile nie następuje w ramach transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, stanowi odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Do podstawy opodatkowania takiej dostawy wlicza się również wartość gruntów lub prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się te obiekty (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Tym samym, przy dostawie budynków i budowli lub ich części wartość gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione, nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a przez to zbycie prawa własności gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy takiego budynku lub budowli (lub ich części).

Przenosząc powyższe przepisy na grunt opisanego zdarzenia przyszłego, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. czy nie stanowi ona zbycia przedsiębiorstwa Spółki lub jego zorganizowanej części.

By składniki majątku stanowiły zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym.

Zdaniem Spółki warunek ten nie będzie spełniony, ponieważ:

- Nieruchomość nie została wyodrębniona jako dział, wydział lub inna jednostka organizacyjna w strukturze przedsiębiorstwa Spółki - zatem warunek wyodrębnienia organizacyjnego nie zostanie spełniony;

- dla Nieruchomości nie jest prowadzona osobna ewidencja księgowa, na podstawie której sporządzany byłby wewnętrzny bilans i ustalany byłby wynik finansowy osiągnięty z najmu Nieruchomości. Kupujący nie przejmie od Spółki żadnej dokumentacji księgowej ani żadnych innych ewidencji finansowych związanych z Nieruchomością. Z dostawą Nieruchomości nie będzie wiązało się przejęcie żadnych wierzytelności ani zobowiązań, czy też metod finansowania działalności gospodarczej, takich jak linia kredytowa - zatem warunek wyodrębnienia finansowego nie zostanie spełniony;

- wraz z dostawą Nieruchomości nie zostaną na Kupującego przeniesione żadne inne składniki materialne lub niematerialne Spółki ani żadne rzeczy ruchome wykorzystywane do świadczenia obecnych Umów Najmu na rzecz Najemców, w szczególności Kupujący nie przejmie personelu zajmującego się obsługą bieżącą Budynków i Budowli - zatem warunek wyodrębnienia funkcjonalnego również nie zostanie spełniony.

Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie przeniesienie na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawa własności posadowionych na nim Budynków i Budowli. Zdaniem Spółki, składniki te, w kształcie, w jakim są zbywane, nie będą tworzyły zespołu składników majątkowych zdolnego do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej. Powyższe wskazuje zatem na niespełnienie definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Analogiczne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 listopada 2016 r. sygn. I FSK 1316/15:

„Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, owa „niezależność prowadzenia działalności gospodarczej” powinna być więc rozumiana w ten sposób, że „zespół składników majątkowych” posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa.”

Spółka zwraca jeszcze uwagę, że przy ocenie, czy zbywane składniki majątku mogą zostać uznane za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, oprócz przeanalizowania faktycznej możliwości kontynuowania działalności w oparciu o te składniki należy również wziąć pod uwagę zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Jak wskazano w Objaśnieniach Podatkowych Ministerstwa Finansów z 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”):

„Przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę. Podkreślić należy, że kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem - na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z ww. Objaśnieniami, kontynuowanie wynajmu przez pewien okres nie będzie potwierdzeniem zamiaru kontynuowania przez Kupującego działalności prowadzonej przez Spółkę, skoro całokształt okoliczności nabycia Nieruchomości wskazuje na zamiar wykorzystywania Nieruchomości dla celów realizacji Inwestycji - tj. innego rodzaju działalności niż wynajem budynków i budowli.

Zamiary Kupującego, wskazane powyżej, zostały jednoznacznie określone w Objaśnieniach jako przesłanki pozwalające stwierdzić brak zamiaru kontynuowania przez Kupującego dotychczasowej działalności prowadzonej przez Spółkę. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w Przykładzie 4 zawartym w Objaśnieniach.

Zdaniem Spółki, dostawa Budynków i Budowli nie będzie zatem wyłączona z opodatkowania na gruncie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, gdyż nie będzie następować w ramach zbycia przedsiębiorstwa Spółki lub jego części.

W zakresie pytania nr 2:

Zdaniem Spółki, skoro dostawa Budynków i Budowli nie będzie transakcją zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Spółki, to rozstrzygnięcia wymaga kwalifikacja podatkowa Transakcji na gruncie ustawy o VAT, tj. w szczególności, czy dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 albo art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub budowli.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek lub budowla może zostać tylko raz wybudowany(a), o tyle wielokrotnie może być on(a) ulepszany(a) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak Spółka wskazała w opisie zdarzenia przyszłego, znajdujące się na Nieruchomości Budynki i Budowle były i nadal są wykorzystywane przez Spółkę w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, przy czym do rozpoczęcia ich użytkowania doszło na dłużej niż 2 lata przed wystosowaniem niniejszego wniosku, a zatem i planowanym dniem Transakcji.

Jednocześnie, Spółka nie prowadziła i nie będzie prowadziła w okresie 2 lat do dnia Transakcji jakichkolwiek prac związanych z ulepszeniem/modernizacją Budynków lub Budowli, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej Budynków lub Budowli i nie planuje takich prac do dnia Transakcji.

W okresie ostatnich 2 lat na Gruncie nie wzniesiono również żadnych nowych budynków lub budowli i stan ten także nie ulegnie zmianie do dnia Transakcji.

Ponadto cała powierzchnia Budynków została zasiedlona, tj. była lub jest użytkowana, a Budynki i Budowle nie były wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Spółki:

- dostawa Budynków i Budowli będzie dokonywana co najmniej 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia,

- do dostawy tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Budynki nie były wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT,

- w związku z tym dostawa Budynków i Budowli będzie co do zasady podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, mając na uwadze, że dostawa Budynków i Budowli będzie korzystać ze wskazanego powyżej zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dla analizowanej dostawy nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie w przypadku dostaw, które nie korzystają ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 3:

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony transakcji mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a Ustawy o VAT;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku potwierdzenia przez tutejszy organ, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Spółka oraz Kupujący mają zamiar zrezygnować z ww. zwolnienia poprzez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji, lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Jednocześnie, z uwagi na art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku wyboru opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT, „dostawa” Gruntu, na którym te Budynki i Budowle się znajdują, również będzie podlegała pośrednio opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż zwiększy podstawę opodatkowania dostawy Budynków i Budowli.

Podsumowując, zdaniem Spółki, z uwagi na złożenie przez Spółkę i Kupującego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, Transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Przez towary stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze. zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze sprzedażą przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części należy dokładnie przeanalizować zarówno to jakie składniki majątku będą przedmiotem sprzedaży, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że - w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady -- nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Na przydatność zespołu składników do prowadzenia (kontynuowania) działalności przez nabywcę, zwrócił uwagę TSUE w wyroku C-408/98 (Abbey National Plc), podzielając opinię Rzecznika Generalnego z dnia 13 kwietnia 2000 r., który stwierdził, iż „rozwiązanie przyjęte w Zjednoczonym Królestwie wydaje się rozsądne: gdy aktywa stanowiące część przedsiębiorstwa zdolną do odrębnego funkcjonowania są zbywane w taki sposób, że sprzedana część kontynuuje swoją działalność, ma zastosowanie opcja, z której Zjednoczone Królestwo skorzystało na mocy art. 5 (8) VI Dyrektywy i uznaje się, że nie nastąpiła dostawa towarów”.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C 444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak już powyżej wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników. Przy tym punktem odniesienia jest tutaj rola jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim, w tym momencie, wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej transakcji prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z części działki ewidencyjnej numer nr (...) oraz prawa własności posadowionych na Gruncie Budynków i Budowli, stanowiących odrębną Nieruchomość.

Przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek inne ruchomości czy wyposażenie należące do Spółki.

Ponadto, przedmiotem Transakcji (przeniesienia na Kupującego) nie będą w szczególności:

- jakiekolwiek prawa i obowiązki Spółki z ewentualnych umów na finansowanie Nieruchomości,

- jakiekolwiek ewentualne umowy o zarządzanie Nieruchomością zawarte przez Spółkę,

- jakiekolwiek ewentualne umowy zarządzania aktywami zawarte przez Spółkę,

- jakiekolwiek należności czy zobowiązania o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, które przysługują lub obciążają Spółkę.

W następstwie Transakcji Kupujący nie przejmie również innych składników materialnych lub niematerialnych Spółki poza Nieruchomością.

Kupujący jest zainteresowany nabyciem Nieruchomości w celach inwestycyjnych, tj. w celu prowadzenia innego rodzaju działalności niż wynajem budynków i budowli.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji (działki wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami będącymi własnością Sprzedającego) nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu przez Sprzedającego na Kupującego szeregu kluczowych składników niematerialnych i materialnych, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - odznaczać się odrębnością organizacyjną, finansową i funkcjonalną a także posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z treści wniosku wynika, że Kupujący nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej dotychczas na Gruncie i Budynkach przez Sprzedającego, ponieważ celem Kupującego jest nabycie Nieruchomości w celach inwestycyjnych tj. w celu prowadzenia innego rodzaju działalności.

Ponadto w związku z tym, że Nieruchomość jest wynajmowana, Kupujący po przeniesieniu własności wstąpi w stosunki najmu, zgodnie z uregulowaniem art. 678 kodeksu cywilnego, i we własnym zakresie wszystkie umowy najmu rozwiąże, korzystając z uprawnień przewidzianych tym przepisem.

Wskazali Państwo, że:

- Nieruchomość nie została wyodrębniona jako dział, wydział lub inna jednostka organizacyjna w strukturze przedsiębiorstwa Spółki;

- Dla Nieruchomości nie jest prowadzona osobna ewidencja księgowa, na podstawie której sporządzany byłby wewnętrzny bilans i ustalany byłby wynik finansowy osiągnięty z najmu Nieruchomości.

- Kupujący nie przejmie od Spółki żadnej dokumentacji księgowej ani żadnych innych ewidencji finansowych związanych z Nieruchomością;

- Z dostawą Nieruchomości nie będzie wiązało się przejęcie żadnych wierzytelności ani zobowiązań, czy też metod finansowania działalności gospodarczej, takich jak linia kredytowa;

- Wraz z dostawą Nieruchomości nie zostaną na Kupującego przeniesione żadne inne składniki materialne lub niematerialne Spółki ani żadne rzeczy ruchome wykorzystywane do świadczenia obecnych Umów Najmu na rzecz Najemców, w szczególności Kupujący nie przejmie personelu zajmującego się obsługą bieżącą Budynków i Budowli.

Tym samym przedmiot Transakcji nie będzie zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie mogą one stanowić niezależnego przedsiębiorstwa, realizującego samodzielnie zadania gospodarcze, a Kupujący aby zapewnić realizację zaplanowanej inwestycji nie będzie kontynuował działalności gospodarczej Zbywcy w oparciu o nabyte Nieruchomości.

Z treści wniosku wynika również, że przedmiot Transakcji nie jest w jakikolwiek sposób wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego, natomiast art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa, tak jak to ma miejsce w sytuacji opisanej we wniosku.

W związku z tym w analizowanej sprawie, przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania do tej transakcji. W związku z tym planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, właściwą stawką tego podatku. na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Przechodząc do wątpliwości Zainteresowanych wyrażonych w pytaniu nr 2, wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem dostawy będzie prawo wieczystego użytkowania części zabudowanej działki o numerze (...) oraz prawo własności posadowionych na Gruncie Budynków i Budowli. Spółka nabyła Grunt w użytkowanie wieczyste (…)r. Obecnie wykorzystywany jest przez nią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w postaci najmu Budynków i Budowli na rzecz podmiotów trzecich, która nie jest zwolniona z opodatkowania VAT. Dla wszystkich budynków/budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Od ich pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata. W okresie ostatnich dwóch lat Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów, a także nie wzniosła na Gruncie nowych obiektów budowlanych, budynków albo budowli. Spółka nie planuje również dokonywać takich działań do dnia Transakcji.

W związku z powyższym, dostawa prawa własności posadowionych na Gruncie Budynków oraz Budowli znajdujących się na Gruncie będzie miała miejsce co najmniej 2 lata po ich pierwszym zasiedleniu. Zatem planowana transakcja będąca przedmiotem wniosku podlegać będzie zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jednocześnie, ze względu na to, że przedmiotowa dostawa będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a tej oraz art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania.

Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione są Budynki i Budowle, dzieli byt prawny Budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że zgodnie z art. 29 a ust. 8 ustawy, w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego) stosuje się analogicznie ww. zwolnienie, jak przy dostawie Budynków i Budowli znajdujących się na nim.

Tym samym Państwa stanowisko, że dostawa Budynków i Budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą również możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wybrania opodatkowania dostawy przedmiotowej Nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:

Z treści wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zamierzają skorzystać z możliwości rezygnacji z tego zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowania transakcji podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, jeśli faktycznie przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Zainteresowani skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu (…), (…), (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.