Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.245.2025.4.MW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami oraz innych praw i obowiązków wpłynął 11 kwietnia 2025 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 25 i 26 maja 2025 r. (wpływ odpowiednio 25 i 26 maja 2025 r.) oraz pismem z 16 lipca 2025 r. (wpływ 16 lipca 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

„A” („Kupujący”)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

„B” („Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

„A” (dalej: „Kupujący”) - Zainteresowany niebędący stroną postępowania - jest spółką utworzoną i funkcjonującą zgodnie z prawem polskim. Kupujący ma siedzibę w (...) i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jak wynika z wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem przeważającej działalności Kupującego są (...).

„B” (dalej: „Sprzedający”) - Zainteresowany niebędący stroną postępowania - jest spółką utworzoną i funkcjonującą zgodnie z prawem polskim. Sprzedający ma siedzibę w (...) i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jak wynika z wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego są hotele i podobne obiekty zakwaterowania.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ogólny opis planowanej Transakcji.

Sprzedający oraz Kupujący planują (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli składających się na Nieruchomość (zdefiniowaną poniżej) oraz prawo własności znajdującego się w Nieruchomości wyposażenia opisanego poniżej („Wyposażenie”), jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Kupującego (dalej: „Transakcja”). Strony wstępnie planują zawrzeć Transakcję w (…) r. Zawarcie Umowy Sprzedaży poprzedza podpisanie umowy przedwstępnej.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1) prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w (...), w dzielnicy (...), przy ulicy (...), składającego się z działki o numerze ewidencyjnym X z obrębu ewidencyjnego numer: (...), nazwa: (...), o powierzchni (...) ha, dla których Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą pod nr (...) (dalej: „Grunt”);

2) prawo własności budynku hotelowego zlokalizowanego na Gruncie, adres budynku: (...), o powierzchni zabudowy wynoszącej (...) m², wpisanego do rejestru budynków prowadzonego przez (...) pod identyfikatorem (...) (dalej: „Budynek”), posiadającego (…) kondygnacji nadziemnych oraz 1 kondygnację podziemną, wraz z instalacjami, systemami i innymi elementami wykorzystywanymi dla potrzeb Budynku oraz wymaganymi do jego obsługi, niestanowiącymi odrębnego przedmiotu własności od Budynku;

3) prawo własności naniesień znajdujących się na Gruncie, będących własnością Sprzedającego, takich jak naniesienia stanowiące budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, m.in. takich jak drogi i chodniki oraz przyłącza niestanowiące części Budynku (dalej łącznie: „Budowle”) oraz naniesienia w postaci innych obiektów budowlanych, w tym obiektów małej architektury w rozumieniu Prawa budowlanego.

Grunt, Budynek, Budowle oraz inne naniesienia na Gruncie w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Nieruchomością”.

Na Wyposażenie Nieruchomości składają się natomiast znajdujące się w Budynku ruchomości, niestanowiące jego części składowych, takie jak meble (np. łóżka hotelowe, szafy, stoły, sofy), oświetlenie, dekoracje (rośliny, zasłony), sprzęt RTV, wyposażenie rekreacyjne (np. sprzęt siłowni).

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ul. (...) uchwalonego na podstawie Uchwały nr (...) z (...) r. działka gruntu o numerze ewidencyjnym X z obrębu (...) znajduje się na terenie przeznaczonym jako tereny usług, handlu i biur oraz garaży wielopoziomowych, zgodnie z § 4 ust. 3 ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oznaczonym na rysunku planu symbolem (...).

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu. Użytkowanie wieczyste ustanowione zostało do (...) r.

Na Gruncie znajdują się także elementy infrastruktury energetycznej, infrastruktury ciepłowniczej, czy wodociągowej, które jeżeli stanowią własność Sprzedającego, będą przedmiotem planowanej Transakcji. Jeżeli jednak, są one własnością innych podmiotów (w tym przedsiębiorstw przesyłowych), to nie będą one stanowić przedmiotu planowanej Transakcji.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nabył Grunt na podstawie aktów notarialnych:

- umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, sporządzonego (...) r., Rep. A nr (...) oraz

- warunkowej umowy sprzedaży, sporządzonej (...) r., Rep. A nr (...).

Poprzedni właściciel wystawił i doręczył Sprzedającemu fakturę VAT dokumentującą sprzedaż opisanych nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nabycie Gruntu było opodatkowane podatkiem od towarów i usług ze stawką 23%.

Po nabyciu Gruntu Sprzedający dokonał inwestycji w postaci budowy Budynku, Budowli i innych naniesień na Gruncie na podstawie ostatecznej decyzji nr (...), wydanej (...) r., z up. (...), zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku hotelowego wraz z garażem podziemnym i elementami zagospodarowania terenu na działce Gruntu zmienionej dalszymi decyzjami (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja została zakończona w (…) r.

Decyzją nr (...) wydaną (...) r. przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku hotelowego wraz z garażem podziemnym i elementami zagospodarowania terenu na działce Gruntu.

Ze względu na dalsze wykorzystanie Budynku (o którym mowa poniżej) Sprzedający był uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od wydatków poniesionych na Inwestycję.

Inwestycja polegała na wybudowaniu nowego Budynku, Budowli i innych naniesień, nie doszło zatem do modernizacji czy remontu istniejących budynków czy budowli (wszelkie naniesienia na Gruncie istniejące tam w chwili nabycia Gruntu przez Sprzedającego, w tym budynek, zostały wyburzone przed lub w trakcie Inwestycji).

Kredyt zaciągnięty przez Sprzedającego.

Na potrzeby sfinansowania Inwestycji, Sprzedający zaciągnął kredyt w banku („Kredyt”), który na datę planowanej Transakcji nie będzie jeszcze w całości spłacony. W związku z powyższym, Nieruchomość obciążona jest hipoteką na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych banku wobec sprzedającego o spłatę należności banku wynikających z Kredytu. Jak zostanie wskazane w dalszej części wniosku, zobowiązania Sprzedającego związane z Kredytem nie będą przenoszone na Nabywcę w ramach Transakcji.

Dotychczasowe wykorzystywanie Nieruchomości przez Sprzedającego (po zakończeniu Inwestycji) i jej status w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Celem opisanej powyżej Inwestycji było zbudowanie Budynku, Budowli oraz naniesień jak również nabycie Wyposażenia Budynku, które funkcjonalnie będą mogły służyć w działalności w zakresie prowadzenia hotelu, a następnie wynajęcie/wydzierżawienie Nieruchomości wraz z Wyposażeniem na rzecz podmiotu wykwalifikowanego w zakresie prowadzenia działalności hotelarskiej.

Po ukończeniu Inwestycji, Nieruchomość wraz z Wyposażeniem została wydzierżawiona przez Sprzedającego (i w tym zakresie Budynek oraz Budowle zostały po raz pierwszy „oddane do użytkowania” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług) podmiotowi wykwalifikowanemu w zakresie prowadzenia działalności hotelarskiej (dalej: „Operator Hotelu”).

Operator Hotelu jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym. Nieruchomość wraz z Wyposażeniem została wydzierżawiona na podstawie umowy nazywanej „umową najmu”, przy czym z treści umowy wynika, że jest to w istocie umowa dzierżawy, zgodnie z którą Sprzedający oddał do korzystania i pobierania pożytków na rzecz Operatora Hotelu Nieruchomość wraz z Wyposażeniem.

Działalność Sprzedającego polega więc na wynajmie (dzierżawie) Nieruchomości wraz z Wyposażeniem na rzecz Operatora Hotelu. Sprzedający nie świadczył oraz nie świadczy usług hotelowych/usług zakwaterowania lub innych usług funkcjonalnie powiązanych z prowadzeniem operacyjnej działalności hotelowej.

Działalność Sprzedającego jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż opisana powyżej, tj. działalności innej niż komercyjny wynajem Nieruchomości wraz z Wyposażeniem. Sprzedający nie posiada (oprócz środków zgromadzonych na rachunkach bankowych) aktywów innych niż związane z tą działalnością gospodarczą (innych niż Nieruchomość, Wyposażenie, prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością itp.).

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego polegającą na wynajmie Nieruchomości wraz z Wyposażeniem są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Jako że przedmiot Transakcji stanowi (poza środkami zgromadzonymi na rachunku bankowym Sprzedającego) cały majątek rzeczowy Sprzedającego, w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, od których Sprzedający mógłby potencjalnie go oddzielić, ani dla których mógłby potencjalnie prowadzić odrębne księgi.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umowy usługowej zawartej z podmiotem powiązanym (obejmującej obsługę księgową, administracyjna, itp.).

Sprzedający od momentu oddania do użytkowania Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku lub Budowli, w tym sieci uzbrojenia terenu, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków przed zawarciem Transakcji.

Działalność Operatora Hotelu.

Operator Hotelu prowadzi na własny rachunek działalność polegającą na świadczeniu usług hotelarskich oraz usług pokrewnych związanych z działalnością hotelarską (organizacja konferencji, wynajem sal konferencyjnych, organizacja imprez, świadczenie usług gastronomicznych), według określonych standardów oraz wykonuje we własnym imieniu wszelkie czynności związane z tą działalnością. Działalność hotelowa jest wykonywana przez Operatora Hotelu we własnym imieniu i na własną rzecz, co oznacza, że:

- Operator Hotelu jest stroną świadczącą usługi hotelowe (oraz inne usługi wykonywane w ramach działalności hotelowej) na rzecz gości hotelu/usługobiorców; usługi te są dokumentowane fakturami/paragonami VAT wystawianymi we własnym imieniu;

- Operator Hotelu zatrudnia pracowników;

- wszelkie umowy związane z prowadzeniem działalności w zakresie świadczenia usług hotelowych (np. umowy na dostawę produktów spożywczych, umowy na dostawę usług wspierających działalność hotelarką takich jak umowy o świadczenie usług sprzątania, umowy marketingowe) zawierane są przez Operatora Hotelu jako przez podmiot, który prowadzi działalność w zakresie świadczenia usług hotelarskich;

- rachunki bankowe i inne depozyty związane ze świadczeniem usług hotelarskich należą do Operatora Hotelu;

- przychody realizowane z prowadzenia opisanej powyżej działalności rozpoznawane są przez Operatora Hotelu.

W związku z prowadzeniem działalności polegającej na świadczeniu usług hotelarskich oraz usług pokrewnych, Operator Hotelu wykonuje prawa wynikające z umowy franczyzowej oraz umowy o świadczenie usług scentralizowanych (dalej, odpowiednio: „Umowa Franczyzowa” oraz „Umowa o świadczenie usług scentralizowanych”), zawartych z podmiotem niepowiązanym, należącym do grupy hotelowej „Y” (podmiot ten określany będzie w dalszej części jako: „Y”). Umowa Franczyzowa oraz Umowa o świadczenie usług scentralizowanych przewidują szereg praw (takich jak prawo do używania znaku towarowego, logo oraz innych elementów identyfikacji wizualnej sieci hotelowej „Y”, prawo do korzystania z systemów rezerwacyjnych, procedur operacyjnych oraz standardów jakości ustalonych przez sieć hotelową, wsparcie marketingowe itp.) oraz obowiązków, w tym obowiązku prowadzenia hotelu w sposób zgodny z wymaganymi standardami, ubezpieczenia prowadzonej działalności oraz ponoszenia opłat franczyzowych na rzecz „Y”.

Należy przy tym wskazać na jeden aspekt formalny. W tym zakresie:

- Umowa Franczyzowa oraz Umowa o świadczenie usług scentralizowanych zostały formalnie zawarte z „Y” przez Sprzedającego (nie zaś Operatora Hotelu), co było wymogiem „Y” dla możliwości zawarcia tych umów; dla wyjaśnienia, w celu zabezpieczenia swoich interesów w ramach umowy, „Y” wymagał zawarcia tych umów przez podmiot, który jest właścicielem aktywa w postaci Nieruchomości wykorzystywanej jako hotel (nie zaś przez podmiot, który prowadzi działalność operacyjną);

- w zakresie faktycznego wykonywania Umowy Franczyzowej oraz Umowy o świadczenie usług scentralizowanych: do Sprzedającego należało wyznaczenie wykwalifikowanego podmiotu, który będzie faktycznie, po zaakceptowaniu tego podmiotu przez „Y”, prowadził na własny rachunek hotel w ramach Nieruchomości i był faktycznym wykonawcą praw i obowiązków z tych umów - podmiotem tym został Operator Hotelu;

- samo wykonywanie umów odbywa się więc bezpośrednio pomiędzy „Y” i Operatorem Hotelu, który zgodnie z zasadami przewidzianymi w tych umowach prowadzi hotel i ponosi opłaty bezpośrednio na rzecz „Y”.

Jak opisano powyżej, Umowa Franczyzowa oraz Umowa o świadczenie usług scentralizowanych są faktycznie wykonywane przez Operatora Hotelu, przy czym „Y” - co istotne w kontekście planowanej Transakcji polegającej na sprzedaży Nieruchomości (oraz innych elementów opisanych w dalszej części wniosku ) - wymaga, aby stroną tych umów pozostawał każdorazowy właściciel Nieruchomości (co zabezpiecza interesy „Y”) i nie może być nim Operator Hotelu będący dzierżawcą/najemcą Nieruchomości. Należy przy tym wskazać, że Umowa Franczyzowa przewiduje (w celu zabezpieczenia interesów „Y”), że zarówno dla zbycia Nieruchomości, jak również dla cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Franczyzowej wymagana jest zgoda „Y”.

Sprzedający nie wystąpił do „Y” o zgodę na cesje Umowy Franczyzowej lub Umowy o świadczenie usług scentralizowanych na podmiot inny niż Kupujący Nieruchomość (co jest spowodowane obawami o wykorzystanie takiego wniosku w celu renegocjacji i dostosowania tych umów do obecnych mniej korzystnych dla Operatora Hotelu standardów „Y”).

Umowa Franczyzowa oraz Umowa o świadczenie usług scentralizowanych zostanie przez Sprzedającego (po uzyskaniu zgody „Y”) przeniesiona w drodze cesji w ramach Transakcji na Kupującego. Oznacza to, że Kupujący, który w wyniku Transakcji (jak zostanie opisane dalej) stanie się właścicielem Nieruchomości i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie/dzierżawie Nieruchomości, będzie także formalnie stroną Umowy Franczyzowej oraz stroną Umowy o świadczenie usług scentralizowanych. Choć od strony prawnej umowa zostanie przeniesiona przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, to jednak w praktyce od strony ekonomicznej nie dojdzie do przeniesienia funkcji wykonywanych w ramach tych umów - umowy ta nadal będą w praktyce wykonywane pomiędzy „Y” oraz Operatorem Hotelu.

Istota rozdzielenia działalności operacyjnej polegającej na świadczeniu usług hotelowych od aktywa w postaci Nieruchomości wraz z Wyposażeniem.

Jak wskazano powyżej, działalność Sprzedającego polega na wynajmie Nieruchomości (na podstawie umowy nazwanej jako umowa najmu, jednak faktycznie będącej umową dzierżawy) Operatorowi Hotelowemu.

Biorąc pod uwagę powyższe, dzięki umowie z Operatorem Hotelu Sprzedający uzyskuje przychody wynikające z wynajmu Nieruchomości. Przychody Sprzedającego są uzyskiwane z tytułu wynajmu/dzierżawy Nieruchomości, nie zaś z prowadzenia działalności hotelowej.

Oddzielenie działalności operacyjnej w zakresie prowadzenia hotelu od aktywa, jakim jest nieruchomość, jest zgodna z praktyką gospodarczą istniejącą na rynku hotelarskim. Dzięki temu dokonuje się odseparowania ryzyk związanych z działalnością operacyjną od samej nieruchomości.

Informacja dotyczące równoległej do Transakcji sprzedaży udziałów w spółce Operatora Hotelu.

W związku z opisanym powyżej rozdzieleniem działalności polegającej na świadczeniu usług hotelowych od aktywa w postaci Nieruchomości wraz z Wyposażeniem, należy wskazać, że warunkiem do przeprowadzenia planowanej Transakcji jest jednoczesne nabycie przez podmiot powiązany z Kupującym udziałów w spółce będącej Operatorem Hotelu od podmiotu powiązanego ze Sprzedającym. W ten sposób dwa podmioty powiązane oddzielnie nabędą - w ramach (i) opisanej w niniejszym wniosku Transakcji oraz w ramach (ii) umowy nabycia udziałów odpowiednio: Nieruchomość wraz z Wyposażeniem oraz spółkę prowadzącą hotelową działalność operacyjną (tj. Operatora Hotelu).

Szczegółowy opis Transakcji.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie sprzedaż Nieruchomości (opisanej szczegółowo powyżej) wraz z Wyposażeniem przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, przy czym w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia:

(i) praw wynikających z umowy najmu (umowy dzierżawy) z Operatorem Hotelowym, gdyż umowa ta ma zostać rozwiązana przed Transakcją, zaś intencją Kupującego oraz Operatora Hotelowego jest zawarcie nowej umowy na warunkach przez nich wynegocjowanych (zgodnie ze standardami w grupie kapitałowej Kupującego) oraz

(ii) zobowiązań wynikających z Kredytu zaciągniętego przez Sprzedawcę na wybudowanie Budynku oraz Budowli oraz nabycie Wyposażenia.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji nastąpi (w ramach ceny sprzedaży Nieruchomości):

1) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku, Budowli i pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie, jednak bez przeniesienia praw i obowiązków wynikających z obecnej umowy najmu (umowy dzierżawy) Nieruchomości;

2) przeniesienie prawa własności Wyposażenia, które na dzień Transakcji stanowić będzie własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

3) przeniesienie praw i obowiązków z Umowy Franczyzowej oraz Umowy o świadczenie usług scentralizowanych zawartych przez Sprzedającego z „Y” (przeniesienie będzie jedynie formalne gdyż ekonomicznie nie dojdzie do przeniesienia tych umów - będą one w dalszym ciągu, zgodnie z ustaleniami stron opisanymi powyżej wykonywane pomiędzy „Y” oraz Operatora Hotelu);

4) przeniesienie umów: o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków; w zakresie usług telekomunikacyjnych; dostawy ciepła (tzw. umowy na dostarczanie mediów);

5) przeniesienie w zakresie przysługującym Sprzedającemu autorskich i pokrewnych praw majątkowych do utworów związanych z Nieruchomością, (w szczególności do projektów wykorzystanych do budowy Budynku i Budowli);

6) przeniesienie praw związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości prac dotyczących Nieruchomości, w tym budowlanych (gwarancje jakości i rękojmie);

7) wydanie - w zakresie uzgodnionym przez Sprzedawcę i Kupującego - dokumentacji związanej z Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, decyzji administracyjnych, kopii korespondencji z podmiotami publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacji powykonawczej oraz dokumentacji związanej z aktualną na dzień Transakcji umową najmu Budynku.

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości.

Natomiast planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

W szczególności na Kupującego w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu (umowy dzierżawy) zawartej przez Sprzedawcę z Operatorem Hotelu (po Transakcji Kupujący zawrze nową umowę z Operatorem Hotelu, w którym podmioty te indywidualnie wynegocjują warunki tej umowy zgodnie ze standardami grupy kapitałowej Kupującego);

- zobowiązania wynikające z zaciągniętego przez Sprzedającego Kredytu na sfinansowanie Inwestycji;

- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Operatora Hotelu dotyczących bieżącej działalności związanej w prowadzeniem hotelu (gdyż, jak wskazano powyżej, działalność polegająca na świadczeniu usług hotelowych przez Operatora Hotelu jest oddzielona od aktywa w postaci Nieruchomości);

- prawa i obowiązku wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością (gdyż taka umowa nie istnieje - z uwagi na fakt, że Operator Hotelu zarządza Nieruchomością na własny rachunek, ani Sprzedający, ani Operator Hotelu nie zawarli umowy o zarządzanie nieruchomością);

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej);

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie umów serwisowych - ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp. (umowy te zostały zawarte przez Operatora Hotelu);

- prawa i obowiązki wynikające z umowy podnajmu powierzchni do posadowienia bankomatu (umowa ta została zawarta przez Operatora Hotelu);

- prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej stacji ładowania pojazdów elektrycznych, na mocy której Sprzedający udostępnia kontrahentowi miejsca postojowe i powierzchnię (umowa ta została zawarta przez Operatora Hotelu i zostanie rozwiązana przed przeprowadzeniem Transakcji);

- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług administracyjnych, księgowych i podatkowych;

- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego; (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z Operatorem Hotelu) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego;

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

- zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli;

- źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym opisany powyżej zobowiązania wynikające z umowy Kredytu;

- umowy o pracę/zakład pracy Sprzedającego (gdyż Sprzedający nie zatrudnia pracowników);

- należności Sprzedającego;

- tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowę o sfinansowanie części bądź całości ceny nabycia Nieruchomości a także części bądź całości kwoty podatku od towarów i usług należnego z tytułu Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników ani nie będzie zatrudniał pracowników do dnia i na dzień Transakcji).

W związku z tym, że Sprzedający oraz Kupujący na dzień Transakcji posiadać będą status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą we właściwym dla Kupującego Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości.

Podjęcie działalności gospodarczej przez Kupującego po Transakcji i dalsza działalność Sprzedającego.

Kupujący po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie (lub dzierżawy) Nieruchomości na rzecz Operatora Hotelu. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

W związku z nabyciem Nieruchomości Kupujący będzie musiał podjąć określone czynności faktyczne oraz prawne, aby móc prowadzić działalność polegającą na wynajmie (dzierżawy) Nieruchomości na rzecz Operatora Hotelu. Przede wszystkim jak wskazano powyżej, przedmiotem Transakcji nie będzie obecnie obowiązująca umowa najmu (umowa dzierżawy) - Kupujący oraz Operator Hotelu wynegocjują oraz podpiszą własną umowę na uzgodnionych przez siebie warunkach. Jednocześnie, Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji zobowiązań Sprzedającego związanych z Kredytem, co oznacza, że w celu sfinansowania Transakcji Kupujący będzie musiał pozyskać finansowanie we własnym zakresie (np. zawrzeć umowę pożyczki lub kredytu w celu sfinansowania nabycia Nieruchomości wraz z Wyposażeniem).

Jednocześnie, ponieważ Kupujący nie przejmie rachunków bankowych Sprzedającego ani także umów o obsługę księgową Sprzedającego, Kupujący będzie musiał we własnym zakresie zorganizować proces poboru czynszu od Operatora Hotelu (proces wystawiania faktur, monitorowania należności, księgowania wpłat, utrzymywania rachunku bankowego do wpłat dokonywanych przez najemcę). W zakresie, w jakim prowadzenie działalności polegającej na wynajmie (dzierżawie) Nieruchomości będzie wymagało zaangażowania dodatkowych środków ludzkich lub technicznych (odpowiednie raportowanie, odpowiadanie na wnioski i pytania najemcy), Kupujący będzie musiał zorganizować te środki we własnym zakresie.

Informacje dodatkowe.

Jak wskazano powyżej, planowane jest, że podmiot powiązany wobec Kupującego nabędzie od podmiotu powiązanego ze Sprzedającym udziały w spółce będącej Operatorem Hotelu. Jak wspomniano powyżej, sytuacja w której dokonuje się oddzielenia działalności operacyjnej hotelu od aktywa jakim jest nieruchomość jest zgodna z praktyką gospodarczą istniejącą na rynku hotelarskim. Jest to sytuacja często spotykana na rynku nieruchomości hotelowych, ze względu na fakt, że sprzedaż nieruchomości potencjalnemu inwestorowi w przyszłości staje się łatwiejsza.

Zapłata ceny za nabycie Nieruchomości wraz z Wyposażeniem zostanie dokonana przez Kupującego w taki sposób, że w pierwszej kolejności zapłata pokryje i zostanie przekazana na rzecz banku, który udzielił Sprzedającemu Kredyt na realizację Inwestycji (w wysokości pozostającego do spłaty Kredytu). Pozostała kwota ceny zostanie przekazana na rachunek bankowy Sprzedającego (z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności).

Zważywszy, że Sprzedający prowadzi obecnie działalność w formie spółki celowej, dedykowanej do prowadzenia działalności związanej z najmem powierzchni Nieruchomości, nie jest wykluczone, że po Transakcji może dojść do likwidacji Sprzedającego.

W piśmie uzupełniającym z 16 lipca 2025 r. wskazali Państwo, że:

- W ramach Transakcji zostanie przeniesiona własność budynku w rozumieniu prawa budowlanego.

- W złożonym wniosku o wydanie interpretacji wskazano:

Nieruchomość obejmuje także „prawo własności naniesień znajdujących się na Gruncie, będących własnością Sprzedającego, takich jak naniesienia stanowiące budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”), m.in. takich jak drogi i chodniki oraz przyłącza niestanowiące części Budynku (dalej łącznie: „Budowle”)”.

Wskazano również, że: „Na Gruncie znajdują się także elementy infrastruktury energetycznej, infrastruktury ciepłowniczej, czy wodociągowej, które jeżeli stanowią własność Sprzedającego, będą przedmiotem planowanej Transakcji. Jeżeli jednak, są one własnością innych podmiotów (w tym przedsiębiorstw przesyłowych), to nie będą one stanowić przedmiotu planowanej Transakcji”.

Zainteresowani precyzują tą ostatnią informację poprzez wskazanie: „Na Gruncie znajdują się także elementy infrastruktury przesyłowej, które stanowią własność Sprzedającego i które będą elementem planowanej Transakcji. Infrastruktura ta stanowi część składową zdefiniowanego we wniosku Budynku”.

W tym zakresie, aby podsumować, Transakcja obejmie, między innymi, dwa rodzaje przyłączy:

- opisane w treści wniosku przyłącza, która nie stanowią części budynku i które na potrzeby wniosku zostały zdefiniowane jako odrębne „Budowle”;

- przyłącza składające się na opisaną we wniosku infrastrukturę, która stanowi część składową Budynku, które są własnością Sprzedającego i będą elementem Transakcji.

- Infrastruktura towarzysząca budynkowi obejmuje jedynie przyłącza.

Ponadto Zainteresowani potwierdzają, że w odniesieniu do Wniosku „A” (NIP: (...); Kupujący w odniesieniu do przedstawionej we Wniosku transakcji) jest zainteresowanym będącym stroną postępowania, natomiast „B” (NIP: (...); Sprzedający w odniesieniu do przedstawionej we Wniosku transakcji) jest zainteresowanym niebędącym stroną postępowania.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy dostawa Nieruchomości wraz z Wyposażeniem wraz z przeniesieniem innych składników i elementów opisanych w zdarzeniu przyszłym wniosku w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy?

2. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy), ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

3. Czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie, przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytuły nabycia Nieruchomości wraz z Wyposażeniem oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Dostawa Nieruchomości z Wyposażeniem wraz z przeniesieniem innych składników i elementów opisanych z zdarzeniu przyszłym wniosku w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania z VAT, ponieważ:

a) planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

b) planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności wyłączonej z VAT, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT tj. przenoszone na Kupującego w ramach Transakcji składniki majątku nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na gruncie ustawy o VAT.

2. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona z VAT, ponieważ:

a) nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (z uwagi na to, że Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT);

b) mimo, że znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania w stosunku do dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z uwagi na to, że dostawa Nieruchomości nie nastąpi w ramach jej pierwszego zasiedlenia, przed jej pierwszym zasiedleniem, ani przed upływem 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia) to Kupujący oraz Sprzedający zrezygnują z tego zwolnienia z VAT składając oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT;

c) nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (z uwagi na to, że dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, o którym mowa powyżej).

3. Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie (zaliczkowej i końcowej), Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości wraz z Wyposażeniem oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT (przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy), ponieważ nabywana Nieruchomość będzie służyła działalności opodatkowanej VAT Kupującego.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie w ogóle podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających takiemu opodatkowaniu, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W szczególności niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego, ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia MF”).

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - „przedsiębiorstwo'” oraz „ZCP” - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich przyszłej sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej Transakcji.

Stąd - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo”” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa””, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też poszczególnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP).

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. I SA/Gl 1044/08).

Zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni ustawy o VAT, interpretacjach indywidualnych, orzecznictwie sądów administracyjnych oraz Objaśnieniach MF.

Definicja przedsiębiorstwa oraz ZCP

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W interpretacjach organów podatkowych oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest zasadniczo pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie, w części orzecznictwa, w tym w Objaśnieniach MF wskazuje się dodatkowo, że przy interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” użytego w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT należy brać pod uwagę orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (w tym wyroki w sprawie C-444/10 Schriever oraz C-497/01 Zita Modes) i dla oceny, czy zespół aktywów stanowi „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT udzielić odpowiedzi na pytanie, czy istnieje faktyczna możliwość kontynuowania przez nabywcę działalności sprzedawcy w oparciu wyłącznie o składniki będące przedmiotem transakcji, bez konieczności podejmowania dodatkowych czynności. Innymi słowy, w pewnym uproszczeniu, czy gdyby składniki zostały przeniesione do pustej, nowo utworzonej spółki, czy spółka ta byłaby w stanie wyłącznie w oparciu o nabyte składnik, bez podejmowania dodatkowych czynności, zdolna do kontynuowania działalności sprzedawcy bezpośrednio po transakcji. Tym samym, jak wskazano w Objaśnieniach MG, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo.

Jeśli chodzi o odniesienie się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w k.c., to w myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę przedsiębiorstwa);

- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

- tajemnice przedsiębiorstwa;

- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do dyspozycji art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Należy zaznaczyć, że za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia samej Nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowiącymi przedmiot Transakcji. Przedmiotem transakcji zbycia przedsiębiorstwa wyłączonej z opodatkowania VAT powinien być połączony funkcjonalnie zespół składników majątkowych, a nie tylko konkretnie wskazane składniki wchodzące w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która posiada zdolność do realizowania określonych celów i zadań gospodarczych.

Jeśli chodzi o definicję ZCP, to zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się z kolei organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zgodnie z przywołanym przepisem, należy wywieść, że o zorganizowanej części przedsiębiorstwa można mówić jedynie w sytuacji, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

a) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

b) zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie organizacyjne),

c) zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe),

d) zespół ten jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne),

e) zespół ten mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jak wynika z powołanego przepisu, przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie zaś z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112- KDIL4.4012.668.2018.3.JK, z dnia 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1- 3.4012.75.2018.1.KM, z dnia 17 lipca 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR, DIS w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-1122/11/AM, DIS w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR, DIS w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r., sygn. ILPP2/443- 1309/11-2/Akr, DIS w (...) z dnia 2 listopada 2011 r., sygn. IPPP1/443-1372/11-2/AW), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

a) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

b) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

c) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (są wyodrębnione funkcjonalnie),

d) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Podstawowym wymogiem aby uznać, że zbywane aktywa i pasywa stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, jest potwierdzenie, że elementy te tworzą jeden zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania). Oznacza to, że przedmiotowe składniki powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie jedynie o zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby za pomocą zbywanego zespołu elementów można było kontynuować określoną działalność gospodarczą bez konieczności wykorzystania innych składników spoza tego zbioru.

Zgodnie bowiem ze stanowiskiem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny (m.in. w wyrokach z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15 oraz z dnia 01 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 999/15): „Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy)”.

W orzecznictwie sądów administracyjnych i interpretacjach organów podatkowych podkreśla się ponadto, że warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że ZCP nie jest prostą sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa sprzedającego.

Przedmiot Transakcji jako niestanowiący przedsiębiorstwa

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji wyczerpuje przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa.

Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na przedsiębiorstwo w myśl art. 55¹ Kodeksu cywilnego i w ocenie Stron przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego (także w rozumieniu funkcjonalnym).

Przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo jedynie przeniesieni użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku, Budowli i pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie (jednak bez przeniesienia jedynej umowy najmu związanej z Nieruchomością), dokumentacji projektowej i technicznej, elementów wyposażenia, innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z Nieruchomością (np. praw autorskich do projektu budowlanego) - szczegółowo opisanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Tym samym, przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w zakres aprobowanej przez orzecznictwo definicji przedsiębiorstwa, obejmujących w szczególności:

a) prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu (umowy dzierżawy) Nieruchomości, a więc zasadniczej umowy, z którą związane jest generowanie przychodów przez Nieruchomość;

b) prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z Operatorem Hotelu);

c) zobowiązania Sprzedającego związane z finansowaniem Inwestycji (opisana w zdarzeniu przyszłym umowa Kredytu);

d) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

e) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how;

f) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

g) nazwę przedsiębiorstwa Sprzedającego;

h) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umowy świadczenia usług księgowych i podatkowych.

W tym miejscu należy wskazać na liczne orzecznictwo oraz stanowiska organów interpretacyjnych, które potwierdzają prawidłowość wyżej przedstawionej argumentacji, sprowadzającej się do stwierdzenia, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT zbycie przedsiębiorstwa:

a) Wyrok WSA z dnia 26 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 730/19 - „Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”,

b) Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 9 stycznia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.593.2024.3.AB;

c) Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 22 grudnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.383.2023.2.AM, w której organ potwierdził, że „Sprzedaż Nieruchomości (na której posadowiony jest hotel - dop. Zainteresowanych) oraz Innych Aktywów w ramach Planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów bądź świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, tj. czynność niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2pkt 27e Ustawy o VAT”; jednocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, „Planowane jest również nabycie wszystkich udziałów AH, tj. dzierżawcy Nieruchomości przez podmiot trzeci, który w dniu Planowanej Transakcji będzie udziałowcem Kupującego”,

d) Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 16 października 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.506.2018.3.WH;

e) Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 27 września 2018 r., sygn. 0114- KDIP1-2.4012.440.2018.3.WH;

f) Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 28 czerwca 2018 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.304.2018.2.KT;

g) Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 21 marca 2017 r., sygn. 0461-ITPP2.4512.27.2017.2.AGW;

h) Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 10 listopada 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.472.2017.2.MN;

i) Interpretacja indywidualna DIS w Poznaniu z dnia 9 października 2015 r., sygn. ILPP1/4512-1-544/15-3/HW.

Z racji tego, iż w zakres przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą elementy konstytutywne przedsiębiorstwa, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił zasobu/zespołu składników pozwalających na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Jednocześnie, również w zakresie, w jakim pojęcie „przedsiębiorstwa” użyte w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT interpretowane jest nie tylko przez pryzmat definicji zawartej w k.c., ale również przez pryzmat oceny funkcjonalnej możliwości kontynuowania działalności przez nabywcę w oparciu o nabyte składniki, bez konieczności podejmowania dodatkowych czynności, należy wskazać, że trudno jest uznać, że samo przeniesienie własności Nieruchomości, jednak bez przeniesienia praw i obowiązków wynikających z kluczowej dla tej Nieruchomości umowy najmu (dzierżawy), jak również bez przeniesienia innych składników majątku (takich jak rachunki bankowe, umowy usługowe dotyczące prowadzenia księgowości, wystawiania faktur, monitorowania należności) jak również bez przeniesienia pracowników jest wystarczające dla kontynuowania działalności. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w związku z Transakcją Kupujący będzie musiał podejmować dodatkowe czynności (jak chociażby wynegocjowanie i podpisanie nowej umowy najmu), dla możliwości prowadzenia działalności polegającej na wynajmie.

Dla konkluzji zawartej przez Zainteresowanych bez znaczenia pozostaje także okoliczność przeniesienia na Kupującego w ramach transakcji Umowy Franczyzowej oraz Umowy o świadczenie usług scentralizowanych. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego umowy te są faktycznie wykonywane przez Operatora Hotelu, i choć od strony prawnej umowy zostaną przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, to jednak w praktyce - od strony ekonomicznej - nie dojdzie do przeniesienia funkcji wykonywanych w ramach tej umów - Umowy ta nadal będą bowiem w praktyce wykonywane pomiędzy „Y” oraz Operatorem Hotelu.

Jak natomiast wielokrotnie wskazywano w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (np. sprawy C-320/88, Shipping and Forwarding Enterprise Safe, C-185/01, Auto Lease Holland BV) dla oceny konsekwencji danych czynności na gruncie podatku VAT istotne znaczenie ma aspekt ekonomiczny danej transakcji, nie zaś aspekt cywilnoprawnych.

Przedmiot Transakcji jako niestanowiący ZCP

Jednocześnie, w opinii Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił ZCP w znaczeniu opisanym we wcześniejszej sekcji uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych. Przedmiot Transakcji nie jest bowiem wydzielony organizacyjnie, finansowo oraz funkcjonalnie w działalności Sprzedającego, do co czego Zainteresowani odnoszą się szczegółowo poniżej:

- Odrębność organizacyjna przedmiotu Transakcji

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych przedstawianym w interpretacjach podatkowych (m.in. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 października 2019, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.682.2019.1.SR; z dnia 21 marca 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.16.2019.1.MAZ, czy też z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.746.2018.2.MK): „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako: dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące część przedsiębiorstwa powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w istniejącym przedsiębiorstwie, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa”.

Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można przede wszystkim mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przy pomocy tego zespołu, bądź związanych wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Jako, że Nieruchomość wraz z pozostałymi nakładami na Inwestycję będą stanowiły cały majątek Sprzedającego, w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, od których Sprzedający mógłby potencjalnie oddzielić przedmiot Transakcji.

Przedmiot Transakcji, w tym przede wszystkim zbywana w jej ramach Nieruchomość nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

- Odrębność finansowa przedmiotu Transakcji

We wskazanych powyżej interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej opisano szerzej także warunek finansowego wyodrębnienia w istniejącym przedsiębiorstwie: „Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową”.

Zgodnie z powyższym, wyodrębnienie finansowe ma miejsce, gdy możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części.

Odrębność finansową, zdaniem Stron, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Sprzedający nie będzie prowadził osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Jako że Nieruchomość wraz z innymi składnikami majątkowymi powiązanymi z działalnością Nieruchomości będą stanowić cały majątek Sprzedającego, w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, dla których Sprzedający mógłby potencjalnie prowadzić odrębne księgi. W opisanym zdarzeniu przyszłym nie będziemy mieli zatem do czynienia z odrębnością finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

- Samodzielność i odrębność funkcjonalna przedmiotu Transakcji

Samodzielność i odrębność funkcjonalna ZCP zdaniem Stron oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - na przykład w interpretacji indywidualnej DIS w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r. sygn. IPTPP1512-178/15-2/JS oraz interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS z dnia 16 sierpnia 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.k.k., z dnia 14 września 2017 r. sygn. 0114- KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo NSA w wyroku z dnia 20 marca 2012 r. sygn. I FSK 815/11 stwierdził, że: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniu VAT podlega działalność gospodarcza, to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny, tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania ustawy o VAT dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Innymi słowy, aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP, muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, fakt, że przedmiotem Transakcji ma być zasadniczo jedynie przeniesieni użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku, Budowli i pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie, dokumentacji projektowej i technicznej, elementów wyposażenia, innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz niektórych praw

1 obowiązków ściśle związanych z Nieruchomością (np. praw autorskich do projektu budowlanego) - szczegółowo opisanych w opisie zdarzenia przyszłego - pozbawia przedmiot Transakcji zdolności do samodzielnej realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych.

Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jego zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mógł być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Przede wszystkim, Kupujący będzie musiał zawrzeć nową umowę najmu z Operatorem Hotelu, na warunkach uzgodnionych przez te podmioty. Dlatego, należy przyjąć, że zorganizowanie działalności przez Kupującego będzie wymagało podjęcia przez niego dodatkowych kroków prawnych oraz faktycznych, bez których uzyskiwanie przychodów z wynajmu byłoby niemożliwe.

Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego (z wyjątkiem zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umowy najmu). Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. ILPP1/443-173/11-3/AK wskazano, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Podsumowując, składniki majątku zbywane przez Sprzedającego w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Biorąc pod uwagę powyższe, jako że przedmiot Transakcji nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, nie zostanie spełniona przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.

Orzeczenia sądów administracyjnych potwierdzające stanowisko Zainteresowanych w zakresie niemożliwości zakwalifikowania przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP

Stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie w orzeczeniach sądów administracyjnych - przykładowo NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15 stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6pkt 1 i art. 2pkt 27e u.p.t.u” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również w wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17.

Objaśnienia MF

Powyższe wnioski wpisują się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień.

Zgodnie z Objaśnieniami: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Jak wynika z Objaśnień, typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

a) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

b) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT [takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom] na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Stosownie do Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły w/w usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

Jak wynika z Objaśnień, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP. Nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

a) ruchomości,

b) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

c) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,

d) prawa autorskie,

e) dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna,

f) umowy na dostawę mediów.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych (przy czym, jak wskazano powyżej, przedmiotem Transakcji nie będzie umowa wynajmu Nieruchomości wraz z Wyposażeniem) oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja).

Co istotne, przedmiotem Transakcji nie będą zobowiązania wynikające z umowy Kredytu, jak również umowa o zarządzenie Nieruchomością (gdyż taka umowa nie istnieje - z uwagi na fakt, że Operator Hotelu zarządza Nieruchomością na własny rachunek, ani Sprzedający, ani Operator Hotelu nie zawarli umowy o zarządzanie nieruchomością);

Biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione wyżej argumenty, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Prawo unijne

Co jest istotne, przy analizie przesłanek decydujących o tym, czy zespół danych składników należy definiować jako przedsiębiorstwo albo ZCP, należy wziąć pod uwagę, że przepisy z art. 2 pkt 27e i art. 6 ust. 1 ustawy o VAT stanowią implementację art. 19 dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L2006.347.1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”).

Zgodnie ze wskazaną regulacją, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu. W orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczących interpretacji art. 19 Dyrektywy, np. w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie C- 497/10 oraz w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 wskazano, że przekazanie odpłatnie, nieodpłatnie lub jako wkładu do spółki całości lub części aktywów użyte w przedmiotowym przepisie, jest terminem autonomicznym prawa Unii Europejskiej, który należy interpretować jednolicie na całym jej obszarze.

W związku z tym stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome należy rozpatrywać z punku widzenia charakteru prowadzonej działalności. Reasumując, aby móc uznać, że przedmiotem zbycia jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, zespół składników musi stanowić całość, nie zaś zbiór pewnych elementów, oraz być spójny pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i finansowym. Oznacza to, ze najistotniejsze dla analizowanego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Konkluzja

W świetle powyżej wskazanych informacji, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomości: prawo użytkowania wieczystego Gruntów, Budynek i Budowle oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte:

a. żadne umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego dotyczącej Nieruchomości

b. umowa o zarządzenie nieruchomością,

c. umowy zarządzania aktywami, czy też

d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli sama Nieruchomość. Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Jeśli chodzi o kwestie formalne i organizacyjne, Kupujący będzie musiał opracować budżety i kosztorysy na utrzymanie i funkcjonowanie Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia szeregu innych elementów niezbędnych do gospodarczego wykorzystania Nieruchomości, m.in. oznaczeń indywidualizujących Sprzedającego czy rachunku bankowego. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomości. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującego w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym w niniejszym wniosku, Transakcja obejmować będzie standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT takie jak: grunt, budynki, budowle. W zakres przedmiotu Transakcji mogą wejść również elementy wskazane w Objaśnieniach jako niewpływające na ocenę, czy zbycie Nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT m.in.: dokumentacja techniczna i prawna dotycząca.

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Jak wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Stron nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy. W rezultacie powinna podlegać VAT jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Strony, należy również przeanalizować, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT. W tym miejscu zauważyć należy, że co do zasady czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem (efektywnie według właściwej stawki)

W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

Przy tym zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie będzie przed Transakcją (tj. sprzedażą na rzecz Kupującego) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Transakcja będzie obejmować dostawę gruntu zabudowanego, co wyklucza zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w omawianym przypadku zastosowanie znajdzie wskazane wyżej zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić moment pierwszego zasiedlenia budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

W ocenie zainteresowanych, opierając się na definicji „pierwszego zasiedlenia’”, w odniesieniu do Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją, z racji tego, że Budynki i Budowle od ponad od dwóch lat są wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT tj. w zakresie wynajmu (tj. od … r.). Ponadto w odniesieniu do Budynku i Budowli nie doszło i nie dojdzie do ponownego ich pierwszego zasiedlenia w okresie ostatnich dwóch lat przed Transakcją (wydatki poniesione na ich ulepszenia w okresie dwóch lat przed Transakcją nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% ich wartości początkowej).

Ponadto należy wskazać, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynkach i w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynków lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynków i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uprawnienie Stron do rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji z tegoż zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. W myśl tego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Sprzedający jak i Kupujący, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Ponadto, Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, lub zamieszczą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków i Budowli.

W związku z tym, dostawa Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych dostawa Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ w okresie 2 lat przed Transakcją nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

Tak jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, przed sprzedażą Działek na rzecz Kupującego, Sprzedający poniesie wydatki na wzniesienie Inwestycji. Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wykonanie Inwestycji.

Powyższy schemat opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w (...) w interpretacji indywidualnej z dnia 7 września 2011 r., sygn. IPPP1/443-1218/11-2/AW, wskazując, że: „Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie”.

Zainteresowani pragną też przywołać interpretacją indywidualną z dnia 14 października 2013 r., sygn. IPPP1/443-748/13-2/AP, w której organ podatkowy wskazał, że „w odniesieniu do części Budynku i Budowli oddanych w zarząd Operatorowi Hotelu - dostawa nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Konsekwentnie, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, a w szczególności opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (obecnie 23%)”.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Nie zostaną zatem spełnione przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym, planowana dostawa Nieruchomości w ramach

Transakcji, nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

- dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie zwolniona z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;

- dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie również zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ze względu na fakt, że Strony skutecznie złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, czyli tzw. negatywne przesłanki odliczenia VAT, nie będzie miało zastosowania.

Zdaniem Zainteresowanych, po skutecznym złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT według właściwej stawki.

W związku z tym okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (tzw. pozytywne przesłanki odliczenia VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak w wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie prowadził działalność w zakresie m.in. wynajmu powierzchni z wykorzystaniem Nieruchomości. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT. W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Wszystkie elementy, które zostaną nabyte przez Kupującego w ramach Transakcji, będą związane ze wspomnianą wyżej działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Jak natomiast wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie/sfinalizowanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu zapłaty Pozostałej części ceny zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, gdyż spełnione zostaną warunki niezbędne do dokonania takiego obniżenia.

Jednocześnie w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku VAT (pytania oznaczone nr 1-3)

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 1 dotyczą ustalenia, czy dostawa Nieruchomości wraz z przeniesieniem innych składników i elementów opisanych z zdarzeniu przyszłym wniosku w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający - „B” oraz Kupujący - „A” planują zawarcie umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego gruntu (działki nr X) oraz prawo własności budynków i budowli składających się na Nieruchomość oraz prawo własności znajdującego się w Nieruchomości wyposażenia, jak również inne prawa i obowiązki w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Kupującego.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1) prawo użytkowania wieczystego gruntu położonego w (...), składającego się z działki o numerze ewidencyjnym X;

2) prawo własności budynku hotelowego zlokalizowanego na Gruncie, posiadającego (…) kondygnacji nadziemnych oraz 1 kondygnację podziemną, wraz z instalacjami, systemami i innymi elementami wykorzystywanymi dla potrzeb Budynku oraz wymaganymi do jego obsługi, niestanowiącymi odrębnego przedmiotu własności od Budynku;

3) prawo własności naniesień znajdujących się na Gruncie, będących własnością Sprzedającego, takich jak naniesienia stanowiące budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, m.in. takich jak drogi i chodniki oraz przyłącza niestanowiące części Budynku oraz naniesienia w postaci innych obiektów budowlanych, w tym obiektów małej architektury w rozumieniu Prawa budowlanego.

Na Wyposażenie Nieruchomości składają się natomiast znajdujące się w Budynku ruchomości, niestanowiące jego części składowych, takie jak meble (np. łóżka hotelowe, szafy, stoły, sofy), oświetlenie, dekoracje (rośliny, zasłony), sprzęt RTV, wyposażenie rekreacyjne (np. sprzęt siłowni).

Wskazali Państwo, że na Gruncie znajdują się także elementy infrastruktury energetycznej, infrastruktury ciepłowniczej, czy wodociągowej, które jeżeli stanowią własność Sprzedającego, będą przedmiotem planowanej Transakcji. Jeżeli jednak, są one własnością innych podmiotów (w tym przedsiębiorstw przesyłowych), to nie będą one stanowić przedmiotu planowanej Transakcji.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Transakcja obejmie, między innymi, dwa rodzaje przyłączy:

- przyłącza, która nie stanowią części budynku i które na potrzeby wniosku zostały zdefiniowane jako odrębne „Budowle”;

- przyłącza składające się na opisaną we wniosku infrastrukturę, która stanowi część składową Budynku, które są własnością Sprzedającego i będą elementem Transakcji.

Sprzedający po nabyciu gruntu dokonał inwestycji w postaci budowy Budynku, Budowli i innych naniesień na Gruncie na podstawie ostatecznej decyzji, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku hotelowego wraz z garażem podziemnym i elementami zagospodarowania terenu na działce Gruntu. Inwestycja została zakończona w (…) r.

Na potrzeby sfinansowania Inwestycji, Sprzedający zaciągnął kredyt w banku, który na datę planowanej Transakcji nie będzie jeszcze w całości spłacony. W związku z powyższym, Nieruchomość obciążona jest hipoteką na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych banku wobec sprzedającego o spłatę należności banku wynikających z Kredytu.

Celem opisanej powyżej Inwestycji było zbudowanie Budynku, Budowli oraz naniesień jak również nabycie Wyposażenia Budynku, które funkcjonalnie będą mogły służyć w działalności w zakresie prowadzenia hotelu, a następnie wynajęcie/wydzierżawienie Nieruchomości wraz z Wyposażeniem na rzecz podmiotu wykwalifikowanego w zakresie prowadzenia działalności hotelarskiej.

Po ukończeniu Inwestycji, Nieruchomość wraz z Wyposażeniem została wydzierżawiona przez Sprzedającego podmiotowi wykwalifikowanemu w zakresie prowadzenia działalności hotelarskiej - Operatorowi Hotelu.

Działalność Sprzedającego polega na wynajmie (dzierżawie) Nieruchomości wraz z Wyposażeniem na rzecz Operatora Hotelu. Sprzedający nie świadczył oraz nie świadczy usług hotelowych/usług zakwaterowania lub innych usług funkcjonalnie powiązanych z prowadzeniem operacyjnej działalności hotelowej.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji nastąpi (w ramach ceny sprzedaży Nieruchomości):

1) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku, Budowli i pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie, jednak bez przeniesienia praw i obowiązków wynikających z obecnej umowy najmu (umowy dzierżawy) Nieruchomości;

2) przeniesienie prawa własności Wyposażenia, które na dzień Transakcji stanowić będzie własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

3) przeniesienie praw i obowiązków z Umowy Franczyzowej oraz Umowy o świadczenie usług scentralizowanych zawartych przez Sprzedającego z „Y” (przeniesienie będzie jedynie formalne gdyż ekonomicznie nie dojdzie do przeniesienia tych umów - będą one w dalszym ciągu, zgodnie z ustaleniami stron opisanymi powyżej wykonywane pomiędzy „Y” oraz Operatora Hotelu);

4) przeniesienie umów: o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków; w zakresie usług telekomunikacyjnych; dostawy ciepła (tzw. umowy na dostarczanie mediów);

5) przeniesienie w zakresie przysługującym Sprzedającemu autorskich i pokrewnych praw majątkowych do utworów związanych z Nieruchomością, (w szczególności do projektów wykorzystanych do budowy Budynku i Budowli);

6) przeniesienie praw związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości prac dotyczących Nieruchomości, w tym budowlanych (gwarancje jakości i rękojmie);

7) wydanie - w zakresie uzgodnionym przez Sprzedawcę i Kupującego - dokumentacji związanej z Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, decyzji administracyjnych, kopii korespondencji z podmiotami publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacji powykonawczej oraz dokumentacji związanej z aktualną na dzień Transakcji umową najmu Budynku.

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości.

Na Kupującego w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu (umowy dzierżawy) zawartej przez Sprzedawcę z Operatorem Hotelu (po Transakcji Kupujący zawrze nową umowę z Operatorem Hotelu, w którym podmioty te indywidualnie wynegocjują warunki tej umowy zgodnie ze standardami grupy kapitałowej Kupującego);

- zobowiązania wynikające z zaciągniętego przez Sprzedającego Kredytu na sfinansowanie Inwestycji;

- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Operatora Hotelu dotyczących bieżącej działalności związanej w prowadzeniem hotelu (gdyż, jak wskazano powyżej, działalność polegająca na świadczeniu usług hotelowych przez Operatora Hotelu jest oddzielona od aktywa w postaci Nieruchomości);

- prawa i obowiązku wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością (gdyż taka umowa nie istnieje, z uwagi na fakt, że Operator Hotelu zarządza Nieruchomością na własny rachunek, ani Sprzedający, ani Operator Hotelu nie zawarli umowy o zarządzanie nieruchomością);

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie generalnego wykonawstwa prac budowlanych oraz umowy związanej z zaprojektowaniem oraz nadzorem nad budową (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej);

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie umów serwisowych - ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp. (umowy te zostały zawarte przez Operatora Hotelu);

- prawa i obowiązki wynikające z umowy podnajmu powierzchni do posadowienia bankomatu (umowa ta została zawarta przez Operatora Hotelu);

- prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej stacji ładowania pojazdów elektrycznych, na mocy której Sprzedający udostępnia kontrahentowi miejsca postojowe i powierzchnię (umowa ta została zawarta przez Operatora Hotelu i zostanie rozwiązana przed przeprowadzeniem Transakcji);

- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług administracyjnych, księgowych i podatkowych;

- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego; (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z Operatorem Hotelu) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego;

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

- zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakiekolwiek obecne użytkowanie wieczyste lub tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli;

- źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym opisany powyżej zobowiązania wynikające z umowy Kredytu;

- umowy o pracę/zakład pracy Sprzedającego (gdyż Sprzedający nie zatrudnia pracowników);

- należności Sprzedającego;

- tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość wraz z wyposażeniem, bez innych składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) które umożliwiałyby prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu wyłącznie o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że działalność Sprzedającego polega na wynajmie Nieruchomości (na podstawie umowy nazwanej jako umowa najmu, jednak faktycznie będącej umową dzierżawy) Operatorowi Hotelowemu. Kupujący po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie (lub dzierżawy) Nieruchomości na rzecz Operatora Hotelu. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców. W związku z nabyciem Nieruchomości Kupujący będzie musiał podjąć określone czynności faktyczne oraz prawne, aby móc prowadzić działalność polegającą na wynajmie (dzierżawy) Nieruchomości na rzecz Operatora Hotelu.

Przede wszystkim jak wskazano powyżej, przedmiotem Transakcji nie będzie obecnie obowiązująca umowa najmu (umowa dzierżawy) - Kupujący oraz Operator Hotelu wynegocjują oraz podpiszą własną umowę na uzgodnionych przez siebie warunkach.

Ponadto wskazali Państwo, że Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów, co wskazuje, że zbywana Nieruchomość nie jest wyodrębniona na płaszczyźnie organizacyjnej w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Przedmiot transakcji nie jest również wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy na płaszczyźnie finansowej. Wskazali Państwo bowiem, że przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego polegającą na wynajmie Nieruchomości wraz z Wyposażeniem są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Jako że przedmiot Transakcji stanowi (poza środkami zgromadzonymi na rachunku bankowym Sprzedającego) cały majątek rzeczowy Sprzedającego, w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, od których Sprzedający mógłby potencjalnie go oddzielić, ani dla których mógłby potencjalnie prowadzić odrębne księgi.

Reasumując należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości wraz z wyposażeniem oraz innych składników i elementów opisanych we wniosku nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do sprzedaży tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania.

Wobec powyższego niezbędne jest określenie z jaką czynnością - na gruncie przepisów ustawy o VAT - jest związana przedmiotowa Transakcja.

Zatem, skoro przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz - jak Państwo wskazali - działalność Sprzedającego jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to zbycie przedmiotu Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu jako dostawa towarów oraz świadczenie usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, według stawki właściwej dla przedmiotu Transakcji.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości w zakresie pytania nr 2 dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na działce nr X będącej przedmiotem planowanej Transakcji znajduje się budynek hotelu wraz z naniesieniami będącymi własnością Sprzedającego, takimi jak naniesienia stanowiące budowle (m.in. takich jak drogi i chodniki oraz przyłącza niestanowiące części Budynku) oraz naniesienia w postaci innych obiektów budowlanych, w tym obiektów małej architektury w rozumieniu Prawa budowlanego.

Na Gruncie znajdują się także elementy infrastruktury przesyłowej, które stanowią własność Sprzedającego i które będą elementem planowanej Transakcji. Infrastruktura ta stanowi część składową zdefiniowanego we wniosku Budynku.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Transakcja obejmie, między innymi, dwa rodzaje przyłączy:

- przyłącza, która nie stanowią części budynku i które na potrzeby wniosku zostały zdefiniowane jako odrębne „Budowle”;

- przyłącza składające się na opisaną we wniosku infrastrukturę, która stanowi część składową Budynku, które są własnością Sprzedającego.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Zatem przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 2-3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418):

Zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Analiza przytoczonych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na działce nr X zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. naniesień doszło do pierwszego zasiedlenia.

Wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku, że pierwsze zasiedlenie Nieruchomości miało miejsce w (…) r. Od daty pierwszego zasiedlenia do momentu Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa Nieruchomości, do której od pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej transakcji upłynie okres co najmniej 2 lat, nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Ponadto z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający od momentu oddania do użytkowania Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) budynku lub budowli, w tym sieci uzbrojenia terenu, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków przed zawarciem Transakcji.

Zatem w odniesieniu do ww. budynku i budowli znajdujących się na działce nr X będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (w tym przypadku działki nr X na której budynek i budowle są posadowione).

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. Budynku i budowli, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W odniesieniu do naniesień w postaci innych obiektów budowlanych, w tym obiektów małej architektury, które wchodzą w skład przedmiotowej Nieruchomości, wskazać należy że, nie stanowią budowli, czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do innych obiektów budowlanych, w tym obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Ponadto nie były one wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez Sprzedającego, zatem nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia transakcji zbycia tych obiektów na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2.

W tym miejscu należy zauważyć, że - jak wynika z treści wniosku - wolą Wnioskodawców jest objęcie opodatkowaniem VAT (rezygnacja ze zwolnienia) budynku i budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Wskazali Państwo bowiem, że sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą we właściwym dla Kupującego Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w sytuacji, gdy Strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na działce nr X będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr X, z którą ww. budynek i budowle są związane - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Również dostawa naniesień w postaci innych obiektów budowlanych, w tym obiektów małej architektury, które wchodzą w skład przedmiotowej Nieruchomości, które - jak Państwo wskazali - nie stanowią ruchomości oraz jak wykazano powyżej, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, będzie podlegać opodatkowaniu.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości wyrażone w pytaniu nr 3 dotyczą ustalenia, czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie, przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytuły nabycia Nieruchomości wraz z Wyposażeniem oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy,

Zgodnie z art. 86 ust. 10 i 10b pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że Sprzedający jak i Nabywca są podatnikami VAT oraz sprzedający oraz Kupujący przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą we właściwym dla Kupującego Urzędzie Skarbowym lub zawrą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że działalność Kupującego w oparciu o nabywane składniki stanowiące przedmiot Transakcji będzie polegała na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT.

Jednocześnie jak wykazano powyżej planowana transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, że dostawa przedmiotu Transakcji - składników materialnych takich jak nieruchomość oraz wyposażenie nieruchomości, jak i niematerialnych i prawnych (m.in. umów) będzie opodatkowana, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy jej nabyciu (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Podsumowując, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanych pytań) Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.; dalej jako: „Ordynacja podatkowa”).

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

„A” (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.