Rodzeństwo (Pani Z. i Pan X) odziedziczyło po rodzicach nieruchomość zabudowaną, wykorzystywaną głównie do celów mieszkaniowych. Pan X prowadzi działalność gospodarczą związaną z nieruchomościami, ale tej konkretnej nieruchomości nie włączył do jej majątku. W wyniku wymogów planu miejscowego, dokonali podziału działki, w efekcie czego część gruntów przeszła na własność miasta, a pozostała działka (nr…
Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że w ramach transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT, a tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
Państwa wniosek wspólny z 17 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:
- dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT;
- w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, planowana dostawa udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie zwolniona od VAT, jeśli strony Transakcji nie złożą zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT w rozumieniu art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT;
- w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, jeśli Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT w rozumieniu art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, względnie jeśli planowana dostawa udziałów w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT - Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę udziałów w Nieruchomości,
wpłynął 30 kwietnia 2025 r.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, który wystąpili z wnioskiem:
1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
- Pan X;
2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
- Y sp. z o.o.;
- Pani Z.
Opis zdarzenia przyszłego
A.1 Strony i przedmiot planowanej transakcji
Pani Z. i Pan X (dalej łącznie: „Sprzedający”) są współwłaścicielami działki położonej przy ul. (...) w (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr A z obrębu (...) o powierzchni (...) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (...) (dalej: „Działka”), zabudowanej budynkami i budowlami wskazanymi w dalszej części wniosku (Działka łącznie z tymi obiektami dalej: „Nieruchomość”). Sprzedający, będący dla siebie odpowiednio siostrą i bratem, nabyli prawo współwłasności gruntu stanowiącego obecnie Nieruchomość w ramach spadków po rodzicach.
Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: „Kupujący”; Kupujący oraz Sprzedający dalej łącznie: „Zainteresowani”) jest podmiotem, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest działalność deweloperska polegająca na budowie budynków wielorodzinnych w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach takiej inwestycji. W ramach tej działalności Kupujący planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomość na potrzeby realizacji na niej inwestycji deweloperskiej. Kupujący jest i na moment nabycia Nieruchomości będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) w Polsce.
Sprzedający planują sprzedać Nieruchomość na rzecz Kupującego.
B. Historia nabycia nieruchomości przez Sprzedających oraz zmian ewidencyjnych ich dotyczących
1. Nabycie nieruchomości przez Sprzedających w ramach spadków Sprzedający nabyli:
1) w dniu (...) r. w drodze dziedziczenia testamentowego po matce po:
a) (...) udziału we współwłasności działki nr B;
b) (...) udziału we współwłasności działki nr C i działki nr D;
c) (...) udziału we współwłasności działki nr E;
2) w dniu (...) r. w drodze dziedziczenia ustawowego po ojcu po:
a) (...) udziału we współwłasności działki nr B;
b) (...) udziału we współwłasności działki nr C i działki nr D;
c) (...) udziału we współwłasności działki nr E.
Nabycie przez Sprzedających udziałów w ww. nieruchomościach dokumentują dwa akty poświadczenia dziedziczenia sporządzone przez notariusza w (...) roku.
Jedynymi spadkobiercami w zakresie ww. spadków byli Sprzedający. Ojciec Sprzedających nie był spadkobiercą w zakresie spadku po swojej małżonce (matce Sprzedających).
Pani Z. przysługujące jej udziały w powyższych nieruchomościach nabyła pozostając w związku małżeńskim, w którym trwa do dnia dzisiejszego, przy czym nie zawierała ona ze swoim mężem umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową majątkową małżeńską, wobec czego przysługujące jej udziały w ww. nieruchomościach stanowi jej majątek osobisty. Z kolei Pan X nabył przysługujące mu udziały w powyższych nieruchomościach będąc rozwiedzionym. W przedmiotowej sprawie nie miał i nie będzie miał miejsca dział spadku.
W konsekwencji, do nabycia przez Sprzedających ww. nieruchomości doszło w ramach czynności pozostających poza zakresem opodatkowania VAT.
2. Zmiany ewidencyjne i przejście własności części gruntów na rzecz Gminy
Po nabyciu nieruchomości opisanych powyżej, zgodnie z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną doszło w związku z wnioskiem Miasta (dalej: „Miasto”) do podziału:
1) działki nr B na:
a) działki nr F i nr G, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy z dniem (...) r., co potwierdzają decyzje administracyjne (decyzje komunalizacyjne) wydane przez Wojewodę w dniu (...) r., oraz
b) działkę nr H (dalej: „Działka Pierwotna”), której współwłaścicielami pozostali Sprzedający;
2) działki nr E na:
a) działkę nr I, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy z dniem (...) r., co potwierdza decyzja administracyjna (decyzja komunalizacyjna) wydana przez Wojewodę w dniu (...) r.;
b) działkę nr J, której współwłaścicielami pozostali Sprzedający.
Powyższe decyzje komunalizacyjne Wojewody nie tworzyły nowego stanu prawnego, lecz jedynie potwierdzały w konkretnej sytuacji wywłaszczenie z mocy prawa, a więc miały one charakter deklaratoryjny.
3. Podział Działki Pierwotnej
Decyzją nr (...) z dnia (...) r. wydaną przez Prezydenta Miasta z wniosku Sprzedających Działka Pierwotna została podzielona na następujące działki:
1) działkę nr A o pow. (...) ha (tj. Działkę), której współwłaścicielami pozostali Sprzedający,
2) działkę nr K o pow. (...) ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (...) (symbol (...)), która z mocy prawa przeszła na własność Miasta;
3) działkę nr L o pow. (...) ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (...) (symbol (...)), która z mocy prawa przeszła na własność Miasta.
W dalszej części niniejszego wniosku przedstawione zostało wyjaśnienie przyczyn złożenia przez Sprzedających wniosku o ten podział.
4. Aktualny stan prawny działek Sprzedających nabytych w ramach spadków
Na dzień składania niniejszego wniosku Sprzedający są w udziałach po 1/2 współwłaścicielami następujących nieruchomości:
1) Działki zabudowanej znajdującymi się na niej budynkami i budowlami;
2) działki gruntu niezabudowanego, położonego przy ul. (...) w (...), o łącznej powierzchni (...) ha, składającego się z działki ewidencyjnej numer C, z obręb (...) o powierzchni (...) m2 oraz z działki ewidencyjnej numer D, z obręb (...), o powierzchni (...) m2, które w ewidencji gruntów posiadają oznaczenie RIVb - grunty rolne, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw. Nr (...) oraz udziału (...) w działce gruntu niezabudowanego, położonego przy ul. (...) w (...), oznaczonego, jako działka numer J, o powierzchni (...) m2, która w ewidencji gruntów posiada oznaczenie „dr-drogi”, dla m.in. której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (...) (działki nr C i D oraz udziały w działce nr J opisane w niniejszym punkcie 2 dalej łącznie zwane „Druga Nieruchomość”).
C. Opis i historia Nieruchomości
Grunt składający się m.in. na Działkę Pierwotną (a więc również część tego gruntu stanowiąca obecnie Działkę) został nabyty przez rodziców Sprzedających w (...) r. na podstawie aktu własności ziemi i pozostawał w majątku rodzinnym przez cały ten czas.
Na Działce znajdują się obecnie następujące budynki:
1) budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy (...) m2,
2) trzy budynki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa:
a) budynek o powierzchni zabudowy (...) m2,
b) budynek o powierzchni zabudowy (...) m2,
c) budynek o powierzchni zabudowy (...) m2;
3) budynek oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako budynek transportu i łączności o powierzchni zabudowy (...) m2.
Budynek mieszkalny jednorodzinny, o którym mowa w punkcie 1 powyżej, został wybudowany przez rodziców Sprzedających w latach (...), a zamieszkany przez rodziny Pani Z. i Pana X w (...) r. Obecnie zamieszkuje w nim tylko Pan X.
Pozostałe budynki, wskazane w punkcie 2 i 3 powyżej, zostały wybudowane przez rodziców Sprzedających w latach (...) XX wieku. Budynki te były przez ojca Sprzedających wykorzystywane w prowadzonej przez niego do (...) r. działalności rolniczej i ogrodniczej.
Poza budynkami, na Działce znajdują się również budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”) wybudowane przez rodziców Sprzedających w latach (...) XX wieku, takie jak betonowe utwardzenie terenu, ogrodzenie i fundamenty po szklarniach.
Z uwagi na fakt, iż ww. budynki i budowle zostały wybudowane przed (...) rokiem, z tytułu ich budowy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.
Działka Pierwotna w momencie jej nabycia przez Sprzedających była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z (...) r. (dalej: „Plan Miejscowy”), zgodnie z którym stanowiła ona: (1) tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną oraz (2) tereny oznaczone symbolem KD, przeznaczone pod teren trasy komunikacyjnej - ulicy klasy dojazdowej. Mając na uwadze, że w momencie uchwalania przedmiotowego Planu Miejscowego Sprzedający nie byli współwłaścicielami Działki Pierwotnej, nie mieli oni wpływu na uchwalenie tego planu w takim kształcie, w szczególności nie uczestniczyli w procedurze uchwalania tego planu i nie składali żadnych wniosków dotyczących tego planu, w tym w zakresie Działki Pierwotnej.
Pomimo faktu, iż z uwagi na przeznaczenie części Działki Pierwotnej pod drogi wynikające z Planu Miejscowego powinna ona zostać w tej części przejęta przez Miasto w zamian za odszkodowanie, Miasto nie podejmowało stosownych działań w tym zakresie. Skutkowało to tym, że każdorazowy właściciel Działki Pierwotnej (tj. zarówno rodzice Sprzedających jak i później sami Sprzedający) musiał ponosić koszty utrzymania tej części gruntu (m.in. koszty podatku od nieruchomości) przy jednoczesnym braku realnej możliwości jej zagospodarowania.
Aby nie przedłużać takiego niekorzystnego stanu rzeczy, Sprzedający skorzystali z przysługującego im prawa, jakie daje art. 93 ust. 1 w związku z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w (...) r. wystąpili z wnioskiem o dokonanie podziału Działki Pierwotnej i uzyskali decyzję podziałową nr (...) wydaną dnia (...) r. przez Prezydenta Miasta, mocą której dokonano podziału Działki Pierwotnej na trzy działki ewidencyjne:
1) Działkę o pow. (...) ha będącą przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym (tj. działkę nr A),
2) działkę nr K o pow. (...) ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (...) (symbol (...)),
3) działkę nr L o pow. (...) ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. (...) (symbol (...)).
Pani Z. posiada również trzy poniższe nieruchomości:
a) Pani Z. posiada wspólnie z mężem na zasadach wspólności ustawowej prawo własności działki nr (...), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (...). Działka ta została przez Panią Z. nabyta w (...) r. na zasadach wspólności ustawowej w celu wybudowania na niej domu jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Pani Z. do chwili obecnej zamieszkuje w tym domu wraz z mężem i nie planuje sprzedaży tej nieruchomości.
b) Ponadto, Pani Z. posiada wraz z mężem udział w lokalu mieszkalnym. Udział ten został nabyty w (...) r. Mieszkanie to zostało zakupione przez Panią Z. wraz z jej mężem na cele mieszkaniowe matki męża. Pani Z. nie planuje sprzedaży tego mieszkania.
c) Pani Z. posiada również udział w prawie własności działki nr (...), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (...). Przedmiotowa działka została przez Panią Z. nabyta w (...) r. Pani Z. wybudowała na tej działce wraz z innymi jej współwłaścicielami budynek handlowo-usługowy, który jest obecnie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej przez spółkę, w której jest ona wspólnikiem. Pani Z. nie planuje sprzedaży udziału w tej nieruchomości.
Na podstawie umowy przedwstępnej, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń administracyjnych niezbędnych dla realizacji planowanej inwestycji, Sprzedający wyrazili zgodę na:
a) dysponowanie przez Kupującego Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji (w szczególności w celu uzyskania uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej) i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego, wyłącznie w imieniu, na rzecz i na koszt Kupującego, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu realizacji inwestycji na terenie Działki według projektów Kupującego - w szczególności zgodę na występowanie w tym celu przez Kupującego w jego własnym imieniu i na swoją rzecz o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew, decyzji zawierających zezwolenia wodnoprawne, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę;
b) składanie przez Kupującego oświadczeń w jego imieniu i na jego rzecz w ramach procesu budowlanego, którego stroną będzie Kupujący (w tym między innymi do występowania przed zakładem energetycznym, zakładem gazowniczym, Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji, zakładami telekomunikacyjnymi, organami drogowymi w tym Zarządem Dróg Miejskich oraz wszelkimi innymi podmiotami, które mogą dostarczać media do Działki), związanych również z występowaniem przez Kupującego we własnym imieniu i na swoją rzecz o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia.
Zgodnie z Planem Miejscowym (tym samym, który obejmuje Działkę Pierwotną, a po jej podziale Działkę):
1) działka C i działka D stanowią tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną;
2) działka J położona jest częściowo na terenie oznaczonym symbolem MW/MN, przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną, a częściowo na terenie oznaczonym symbolem (...), przeznaczonym jako teren tras komunikacyjnych - ulica klasy dojazdowej ul. (...).
1. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu Ustawy o VAT i tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy planowana dostawa udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie zwolniona od VAT, jeśli strony tej transakcji nie złożą zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT w rozumieniu art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?
3. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy - jeśli Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT w rozumieniu art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, względnie jeśli planowana dostawa udziałów w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT - Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę udziałów w Nieruchomości?
Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. 2023 poz. 2383 z późn. zm.), występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.
Określenie, czy planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedających, będzie wpływało na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz potencjalnego rozliczenia VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.
Z kolei z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało m.in. na wysokość ceny należnej za przedmiot transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny VAT) oraz potencjalnie na prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego i na obowiązek zapłaty PCC.
Stąd też każda ze stron transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.
Ad 1.
Zdaniem Zainteresowanych, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu Ustawy o VAT i tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych
Na wstępie należy wskazać, że warunkiem opodatkowania VAT danej czynności jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:
1) czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz
2) musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.
Powyższe pozwala stwierdzić, że dostawa towarów (w tym nieruchomości oraz udziałów w nieruchomości) podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT:
1) Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2) Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Powyższe przepisy Ustawy o VAT zawierające definicję działalności gospodarczej stanowią implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa VAT”). Tym samym, wykładnia ww. przepisu ustawy powinna być dokonywana w zgodzie z celem Dyrektywy VAT.
Z przywołanego przepisu Ustawy o VAT wynika, że w przypadku osób fizycznych dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danej osobie status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretna czynnością działa ona w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód (pogląd jest konsekwentnie prezentowany przez sądy administracyjne - tak m.in. wyrok składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07).
Sam fakt, iż z innego tytułu dana osoba fizyczna ma status podatnika VAT, nie przesądza więc o tym, że posiada ten status z tytułu sprzedaży konkretnej nieruchomości.
Wobec tego należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie brak jest podstaw do uznania, iż planowana sprzedaż Działki zostanie dokonana przez Sprzedających w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest zaś możliwe uznanie w szczególności, iż dokonując ww. sprzedaży będą oni działać w charakterze handlowców.
W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku złożenia wniosków o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny.
W wyroku tym Trybunał stwierdził, że:
„Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.
Ponadto Trybunał zwrócił uwagę na to, że:
„Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37).
Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
„Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.
Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.
Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.
Na powyższe orzeczenie konsekwentnie powołują się polskie sądy administracyjne, wskazując jednocześnie na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, że w takich przypadkach mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a nie z zarządem majątkiem prywatnym. W świetle orzecznictwa sądowoadministracyjnego za kluczowe przy rozstrzyganiu tego zagadnienia należy uznać m.in., że:
1) stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy; w powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku;
2) wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT; konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu;
3) przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; działalność gospodarcza musi być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały);
4) nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych;
5) liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą;
6) fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w wyroku NSA z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 773/18, w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 11 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Bd 294/24, w wyroku WSA w Szczecinie z dnia 14 lutego 2024 r., sygn. akt I SA/Sz 469/23 oraz w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 26 maja 2023 r., sygn. akt I SA/Bk 124/23.
W konsekwencji, z ww. wyroku Trybunału Sprawiedliwości oraz z ukształtowanego na jego tle orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności (tak np. NSA w wyrokach z dnia 12 maja 2023 r., sygn. akt I FSK 724/20, z dnia 9 maja 2023 r., sygn. akt I FSK 755/20 oraz z dnia 28 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 25/23).
Z punktu widzenia możliwości zakwalifikowania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jako wykonanej w ramach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT istotne znaczenie mają czynności podejmowane przez nią w stosunku do konkretnej nieruchomości, świadczące o prowadzeniu (lub podjęciu) przez sprzedającego profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami - takie jak na przykład działania marketingowe, uzbrojenie terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. W kontekście powyższego orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości kryterium decydującym o opodatkowaniu lub nieopodatkowaniu VAT sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jest to, czy mieści się w zakresie „zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.
W analizowanej sytuacji, zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości (ani do żadnej innej nieruchomości odziedziczonej po rodzicach) czynności, które uzasadniałyby wniosek, że w związku z jej sprzedażą działają w charakterze podatników VAT, tj. w tym przypadku podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.
Zdaniem Zainteresowanych, jednym z najbardziej istotnych kryteriów, które należy wziąć pod uwagę przy dokonywaniu oceny charakteru transakcji sprzedaży nieruchomości, jest sposób i cel jej nabycia. Należy bowiem rozróżnić sytuację, w której podmiot nabył nieruchomość planując jej sprzedaż w przyszłości, od sytuacji, w której nieruchomość została przez daną osobę otrzymana w ramach i dziedziczenia, a więc z przyczyn od niej niezależnych i losowych (tj. śmierci spadkodawcy).
W tym kontekście, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabyli udziały w nieruchomości stanowiącej obecnie Nieruchomość (oraz udziały w innych nieruchomościach opisanych we wniosku) w ramach dwóch spadków po swoich rodzicach (spadkodawcach) z (...) i (...) r. Ta nieruchomość znajdowała się w majątku rodzinnym od ponad 50 lat.
Ponadto, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, od połowy lat (...) Nieruchomość była wykorzystywana głównie dla celów mieszkaniowych rodziny Pana X oraz - do (...) r. - rodziny Pani Z., a wszelkie inne funkcje, jakie ta nieruchomość od tego czasu pełniła, miały charakter zupełnie marginalny.
Tym samym, w ocenie Zainteresowanych należy przyjąć, iż Sprzedający nie nabyli udziałów w Nieruchomości (ani żadnej innej z nieruchomości opisanych we wniosku) w celach handlowych (zarobkowych, z zamiarem zwiększenia ich wartości po nabyciu i sprzedaży z zyskiem) - co stanowi istotę działalności handlowej. Istotą działalności handlowej jest bowiem nabycie danego towaru w celu jego odsprzedaży (por. „Uniwersalny słownik języka polskiego”, Warszawa 2008 r., t. i, str. 1117: „handel” - „zorganizowana wymiana dóbr, obrót towarów polegający na kupnie i sprzedaży”).
Natomiast nabycie przez Sprzedających Nieruchomości (i pozostałych nieruchomości opisanych we wniosku) nie nastąpiło w drodze zakupu, ale w drodze dziedziczenia. Okoliczność ta - zdaniem Zainteresowanych - sama w sobie powinna wykluczać zatem możliwość uznania, że jej zbycie nastąpi w wykonaniu działalności handlowej.
Ponadto należy podkreślić, że wchodzący w skład Nieruchomości grunt ani znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle nie były i nie są klasyfikowane przez Pana X jako majątek prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie zostały przez niego wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Żadne koszty związane z ww. nieruchomościami nie zostały przez Pana X potraktowane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i tym samym, nie zostały one ujęte w prowadzonej przez niego podatkowej księdze przychodów i rozchodów, i nie został od nich odliczony VAT.
W analizowanej sytuacji, z uwagi na zakres prowadzonej działalności gospodarczej, obejmujący również kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, Pan X posiada inne nieruchomości gruntowe nabyte na cele tej działalności gospodarczej (podlegającej opodatkowaniu VAT). Te nieruchomości - w odróżnieniu od nieruchomości nabytych w ramach spadków po rodzicach (w tym Nieruchomości) - zostały zakupione z zamiarem ich wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej i w stosunku do nich Pan X podjął lub może w przyszłości podjąć takie działania jak złożenie wniosku o dokonanie ich podziału, wykonanie uzbrojenia terenu, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, zabudowanie budynkami jednorodzinnymi czy sprzedaż nieruchomości gruntowych w stanie zabudowanym lub niezabudowanym.
Zakres podejmowanych przez niego działań w stosunku do nieruchomości wykorzystywanych w jego działalności gospodarczej zdecydowanie różni się i jest nieporównywalnie obszerniejszy od działań, które zostały i zostaną przez niego podjęte w stosunku do Nieruchomości. Zaangażowanie Pana X w proces sprzedaży Nieruchomości miało (i ma) bardzo ograniczony zakres w porównaniu do spektrum działań, jakich typowo wymaga od niego transakcja nieruchomościowa realizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jednocześnie, w ocenie Zainteresowanych, sam fakt prowadzenia przez niego działalności gospodarczej m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek nie może per se przesądzać o tym, że każda sprzedaż przez Pana X nieruchomości będzie stanowiła transakcję realizowaną w ramach tej działalności gospodarczej.
Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, brak jest podstaw do uznania, że Nieruchomość została przez Sprzedających nabyta z zamiarem i w celu jej wykorzystania w działalności gospodarczej. Z perspektywy Sprzedających, obecnie planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości stanowi wyłącznie rozporządzenie ich majątkiem osobistym.
Należy również wskazać, że Sprzedający nie dokonywali w stosunku do Nieruchomości (ani wobec pozostałych odziedziczonych nieruchomości) działań związanych z przygotowaniem jej do sprzedaży, które mogłyby być porównywalne do działań podejmowanych przez profesjonalistów, tj. w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców.
Przede wszystkim Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych działań, których wyłącznym lub głównym celem byłoby zwiększenie wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, w szczególności Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do tej nieruchomości żadnych nakładów na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (w szczególności nakładów na uzbrojenie terenu), jak również nie podejmowali i nie podejmą działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tych nieruchomości (z zastrzeżeniem opisanej powyżej kwestii uporządkowania stanu prawnego Nieruchomości poprzez podział Działki Pierwotnej, którego wyłącznym lub głównym celem nie było jednak zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej nieruchomości).
W tym kontekście należy w szczególności podkreślić, iż skorzystanie przez Sprzedających z przysługującego im prawa, jakie daje art. 93 ust. 1 w związku z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, i wystąpienie z wnioskiem o dokonanie podziału Działki Pierwotnej poprzez wydzielenie z niej trzech działek, z których dwie (tj. działki nr K i L) przeszły z mocy prawa na własność Miasta, wynikało przede wszystkim z przeznaczenia na drogę publiczną części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej zgodnie z Planem Miejscowym oraz z chęci uporządkowania stanu prawnego tych gruntów i ograniczenia kosztów utrzymania Nieruchomości (w tym podatku od nieruchomości).
Gdyby nie przeznaczenie części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej zgodnie z Planem Miejscowym, Sprzedający nie podjęliby żadnych działań zmierzających do podziału Działki Pierwotnej. Należy ponadto podkreślić, iż gdyby nie działania Sprzedających, to w przyszłości Miasto samo musiałoby podjąć kroki w celu realizacji analogicznego podziału, gdyż - jak wskazano powyżej - przeznaczenie części gruntów Działki Pierwotnej na drogę publiczną było zdeterminowane zapisami Planu Miejscowego.
W ocenie Zainteresowanych nie można utożsamiać ww. podziału Działki Pierwotnej z podziałem gruntu na kilka działek z zamiarem i w celu ich sprzedaży na rzecz wielu podmiotów. Przede wszystkim, prawo własności działek nr K i L przeszło na rzecz Miasta z mocy samego prawa, a nie w wyniku ich sprzedaży przez Sprzedających. Zatem z działek wydzielonych w wyniku ww. podziału sprzedaży przez Sprzedający będzie podlegał wyłącznie udział w jednej z tych działek (tj. udział w Działce).
Skoro Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w drodze dziedziczenia, a wcześniej przez wiele lat należała ona do jego rodziców, to takie jednorazowe działanie poprzedzające sprzedaż pojedynczego składnika majątku wspólnego, tj. podział Działki Pierwotnej w opisanych powyżej okolicznościach, powinno zostać uznane za związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem mieszczącym się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem prywatnym. Czynność taka nie stanowi bowiem aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłoby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
W powyższym kontekście należy podkreślić, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, iż nawet dalej idące działania zbywających nieruchomości niż podjęte przez Sprzedających w analizowanej sytuacji (jak np. wystąpienie przez zbywających we własnym zakresie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla danej nieruchomości - co w sytuacji Sprzedających nie miało miejsca) nie stanowią per se wystarczającej przesłanki do uznania o zaangażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (tak np. w wyrokach NSAz dnia 21 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 889/19 oraz z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 578/17).
Ponadto Sprzedający nie podejmowali systematycznych działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. Jak wspomniano, Sprzedający nie ogłaszali publicznie zamiaru zbycia Nieruchomości. Z inicjatywą zakupu Nieruchomości zgłosił się do Sprzedających podmiot wskazany przez pośrednika.
Należy w tym miejscu wskazać, że sam fakt zawarcia przez Sprzedających umów z pośrednikami nie przesądza o tym, że sprzedaż nieruchomości należy zakwalifikować jako sprzedaż w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT. Korzystanie bowiem z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną, która nie pozwala na różnicowanie sytuacji tych sprzedających, którzy dokonują zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, od tych którzy takich czynności dokonują w ramach działalności gospodarczej. Zatem działań podejmowanych przez osobę fizyczną w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.
Stanowisko to znajduje potwierdzenie w istniejącej praktyce organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, w szczególności w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 lutego 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.840.2023.2.AJB oraz z dnia 3 czerwca 2022 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.1.144.2022.3.MKA, a także w wyrokach WSA w (...) z dnia 28 lipca 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 2823/21 oraz z dnia 29 czerwca 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 2200/20.
Podsumowując, Sprzedający ani nie zaangażowali kapitału w nabycie Nieruchomości dla celów handlowych, ani - gdy stali się właścicielami - nie zaangażowali kapitału dla podniesienia jej wartości w celu uzyskania większego zysku w sposób analogiczny jak profesjonaliści.
Sprzedający nie podejmowali również czynności niezbędnych do zmiany przeznaczenia odziedziczonej Nieruchomości i umożliwienia jej zabudowy.
Jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń administracyjnych niezbędnych dla realizacji planowanej inwestycji, Sprzedający wyrazili zgodę na:
a) dysponowanie przez Kupującego Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego, wyłącznie w imieniu, na rzecz i na koszt Kupującego o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu realizacji inwestycji na terenie Działki według projektów Kupującego;
b) składanie przez Kupującego oświadczeń w jego imieniu i na jego rzecz w ramach procesu budowlanego, którego stroną będzie Kupujący, związanych również z występowaniem przez Kupującego we własnym imieniu i na swoją rzecz o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia.
Powyższe ma umożliwić Kupującemu uzyskanie we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt opisanej w umowie przedwstępnej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji Kupującego na Działce (wchodzącej w skład Nieruchomości). To Kupujący podejmuje i będzie podejmować we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne, prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Sprzedający nie są i nie będą stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Kupującemu ww. zgód.
W tym kontekście należy zdaniem Zainteresowanych uznać, iż w powyższym zakresie Sprzedający nie udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w imieniu i na rzecz Sprzedających. Przede wszystkim, czynności w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wykonuje i będzie wykonywać wyłącznie Kupujący oraz wywołują i będą wywoływać one skutki prawne bezpośrednio po stronie Kupującego, a nie po stronie Sprzedających.
Ponadto w umowie przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się umożliwić Kupującemu przeprowadzenie audytu Działki, polegającego na weryfikacji tej nieruchomości pod względem jej stanu prawnego i technicznego, w szczególności przekazać wszystkie wnioskowane dokumenty i informacje dotyczące Działki oraz udostępnić Działkę w celu przeprowadzenia badania technicznego i środowiskowego (w tym badania gruntu). Sprzedający udzielili również wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt, uzyskiwania informacji i wglądu do dokumentów odnośnie Działki będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży. Ma to umożliwić Kupującemu uzyskanie pewności, że stan prawny i techniczny nieruchomości odpowiada jego oczekiwaniom.
W konsekwencji, należy zdaniem Zainteresowanych uznać, iż w analizowanej sytuacji Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r., poz. 1610, z późn. zm., dalej: „Kodeks cywilny”) do występowania w imieniu i na rzecz Sprzedających w zakresie ograniczonym jedynie do działań mających na celu wyłącznie weryfikację stanu prawnego i technicznego Nieruchomości. Udzielenia Kupującemu pozostałych zgód (np. zgody na dysponowanie Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji) nie sposób zdaniem Zainteresowanych uznać za pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego - nie uprawniają one bowiem Kupującego do działania w imieniu i na rzecz Sprzedających (analogicznie, nie sposób zdaniem Zainteresowanych uznać za pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego którejkolwiek ze zgód udzielonych Drugiemu Kupującemu).
Aktywność Sprzedających ogranicza się do udzielenia zgody na dysponowanie nieruchomościami spadkowymi, w tym Działką, na cele budowlane oraz zgód niezbędnych do osiągnięcia przez Kupującego powyżej opisanych celów.
Wszelkie działania Kupującego jako nabywcy, podejmowane w oparciu o udzieloną mu zgodę służą wyłącznie jego własnej korzyści, tj. umożliwieniu realizacji przez Kupującego konkretnej inwestycji na Działce. Celem wszystkich tych działań jest przede wszystkim korzyść nabywcy, a nie Sprzedających.
Powyższe działania są podejmowane w sensie faktycznym i prawnym przez Kupującego działającego we własnym imieniu i na własną rzecz oraz, co istotne, na jego koszt i to nabywca decyduje samodzielnie o merytorycznej stronie wniosków oraz umów, a skutek prawny czynności przygotowawczych ma znaczenie jedynie dla przyszłego właściciela - Kupującego.
Z tego względu podejmowanie ww. działań przez Kupującego na podstawie zgód udzielonych mu przez Sprzedających nie stanowi podstaw do uznania, że Sprzedający podejmują w związku z planowaną transakcją czynności charakterystyczne dla handlowców.
Podsumowując, warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT (co znajduje oparcie także w orzecznictwie sądowym) jest podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki itp.
W niniejszej sprawie Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych aktywnych działań w powyższym zakresie. Działania te podejmuje wyłącznie Kupujący, natomiast nie wiążą się one z żadną czynną działalnością ze strony Sprzedających, którzy ograniczyli się do wyrażenia zgody na ww. działania nabywcy. Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, natomiast nie stanowi ona przejawu działalności handlowej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.
Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych należy zatem uznać, że całokształt przedstawionych okoliczności powoduje, że w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości Sprzedającym nie będzie przysługiwał status podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Sprzedający nie angażują bowiem środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne, tj. producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Tym samym, Sprzedający nie powinni zostać uznani w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego za podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, bowiem z okoliczności wynika, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a Sprzedający nie wykazują aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska zainteresowanych, iż planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Za powyższym przemawiają w szczególności następujące okoliczności:
1) Sprzedający nabyli udziały w nieruchomości stanowiącej obecnie Nieruchomość w ramach dwóch spadków po swoich rodzicach, a więc nie sposób przyjąć, iż nabycie zostało dokonane z zamiarem i w celu sprzedaży tych udziałów czy też wykorzystywania w działalności gospodarczej;
2) Nieruchomość ta znajduje się w majątku rodzinnym od ponad 50 lat;
3) od połowy lat (...) Nieruchomość była wykorzystywana przede wszystkim dla celów mieszkaniowych rodzin Sprzedających, a wszelkie inne funkcje, jakie ta nieruchomość od tego czasu pełniła, miały charakter zupełnie marginalny;
4) Pani Z. nie prowadzi i nigdy nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej, a Pan X, który taką działalność prowadzi, nie klasyfikował i nie klasyfikuje Nieruchomości jako majątku tej działalności (w szczególności, nie została ona przez niego wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych);
5) zakres podejmowanych przez Pana X działań w stosunku do nieruchomości wykorzystywanych w jego działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek zdecydowanie różni się od działań, które zostały i zostaną przez niego podjęte w stosunku do Nieruchomości, i jest nieporównywalnie obszerniejszy;
6) Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych działań, których wyłącznym lub głównym celem byłoby zwiększenie wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, w szczególności Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do tej nieruchomości żadnych nakładów na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (w szczególności nakładów na uzbrojenie terenu);
7) Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Nieruchomości;
8) zakres pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających Kupującemu jest ograniczony do działań mających na celu wyłącznie weryfikację stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, a udzielonych Kupującemu pozostałych zgód nie sposób zdaniem Zainteresowanych uznać za pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego (nie uprawniają one bowiem Kupującego do działania w imieniu i na rzecz Sprzedających).
W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu Ustawy o VAT i tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Powyższe stanowisko Zainteresowanych znajduje również potwierdzenie w istniejącej praktyce organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, w szczególności:
1) w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 lutego 2024 r. sygn. 0113-KDIPT 1-2.4012.840.2023.2.AJB, zgodnie z którą: „Postanowiła Pani wraz z małżonkiem sprzedać grunt za pośrednictwem profesjonalnego biura obrotu nieruchomościami. W tym celu małżonkowie zawarli w styczniu 2022 r. umowę zlecenia sprzedaży działek nr....... oraz. .. Z uwagi na powierzchnię (łączny areał 2,0026 ha) i ukształtowanie terenu, jak również ograniczenia prawne związane z obrotem gruntami rolnymi nie doszło do sprzedaży tego terenu w ciągu roku od daty zlecenia sprzedaży. W tej sytuacji małżonkowie, podjęli decyzję o podziale działek nr... oraz.. Nie występowała Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek nr... oraz nr... jak i działek powstałych w wyniku podziału tych działek. Podział gruntu nastąpił na podstawie ostatecznej decyzji wydanej w maju 2023 r. Powstały następujące działki: nr.. Działki o numerach... przeznaczone są na drogi. W ramach sprawowania zarządu majątkiem prywatnym małżonkowie, w czerwcu 2023 r, sprzedali działkę o nr... oraz działkę o nr..., a także odpowiednie udziały w działce gruntu nr... i... (tereny przeznaczone na drogę): w listopadzie 2023 r. sprzedali jednemu nabywcy kolejne 4 działki - nr... (oraz odpowiednie udziały w działce gruntu nr... i... (tereny przeznaczone na drogę). Przygotowuje się Pani wraz małżonkiem do sprzedaży dwóch ostatnich działek. Nie ponosiła Pani nakładów na uzbrojenie terenu, jego ogrodzenie, czy też budowę dróg dojazdowych, i nie zamierza takich nakładów ponosić w przyszłości. Nabywcy terenu we własnym zakresie i na własny koszt doprowadzą media do granicy działek oraz wybudują drogę, a także są zobowiązani do uzyskania niezbędnej decyzji pozwolenie na budowę. Nie prowadzi Pani wraz mężem działalności deweloperskiej ani innej działalności gospodarczej, przy sprzedaży gruntu korzysta Pani wraz z mężem z pomocy podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie udzielała Pani wraz z mężem, ani nie przewiduje także udzielania jakichkolwiek pełnomocnictw dla potencjalnego nabywcy gruntu do działania w ich imieniu (w sprawach administracyjnych) oraz zamierza Pani wraz z mężem ograniczyć do niezbędnego minimum czynności faktyczne i prawne związane z posiadaniem i sprzedażą pozostałych działek. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przedmiotowych działek gruntu powstałych z podziału gruntu o numerze ewidencyjnym..., będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej, nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek gruntu powstałych z podziału gruntu o numerze ewidencyjnym..., która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa działek gruntu powstałych z podziału gruntu o numerze ewidencyjnym..., będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców”;
2) w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 czerwca 2022 r. sygn. 0114-KDIP 1-1.4012.1.144.2022.3.MKA, zgodnie z którą: „Podjęte przez Wnioskodawcę działania, tj. zawarcie umowy przedwstępnej w ramach, której Wnioskodawca udzielił zgody Kupującemu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz skorzystanie z usług firmy świadczącej usługę pośrednictwa w sprzedaży nie powoduje, że powyższe działania stanowiły ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. Powyższe potwierdza, że sprzedaż niezabudowanej Działki gruntu nr 1/1 stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji, zbycie tej Działki będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”;
3) w wyroku NSA z dnia 21 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 889/19, zgodnie z którym: „takie okoliczności, jak podział gruntów oraz wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeszcze nie przesądzały o tym, że Skarżący podjął zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami stanowiących jego własność. Z kolei akcentowana przez Dyrektora KIS okoliczność podejmowania przez Skarżącego czynności w celach zarobkowych nie mogła stanowić o uznaniu ich za działalność gospodarczą. W drodze wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT nie można pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku - co słusznie wyjaśnił Sąd pierwszej instancji. Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2022 r., IFSK 1589/18)”;
4) w wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 578/17, zgodnie z którym: „Skarżący, poza dokonaniem podziału i wystąpieniem o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która ostatecznie stała się bezprzedmiotowa i wygasła, nie podejmuje żadnych innych działań. Nie można zatem stwierdzić, że podejmuje on aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Dokonanie podziału nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się natomiast w ramach zarządu majątkiem prywatnym skarżącego”.
Ad 2.
Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, planowana dostawa udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie zwolniona od VAT, jeśli strony Transakcji nie złożą zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT w rozumieniu art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych
Na wypadek uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1, Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z Ustawą o VAT:
1) Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1).
2) Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1).
3) Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (przy czym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisowo podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej),
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 2 pkt 14);
c) przy czym podatnik może zrezygnować z powyższego zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części (1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, oraz (2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (oświadczenie musi zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części oraz adres budynku, budowli lub ich części - art. 43 ust. 10 i 11).
4) W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8).
Z powyższych przepisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona z VAT. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Należy zauważyć, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku lub budowli, jego lub jej używania, w tym również na potrzeby własne podatnika.
Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia należy rozumieć również użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Stanowisko takie ma oparcie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - tak m.in. interpretacja z dnia 30 kwietnia 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012. 97.2018.3.AZ: „Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własne osoby fizycznej”.
Powyższe stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacjach indywidualnych z dnia 23 maja 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB i z dnia 24 maja 2018 r. sygn. 011-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK.
Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że budynki znajdujące się na Działce były przedmiotem tak rozumianego „pierwszego zasiedlenia”.
W analizowanej sytuacji, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, grunt składający się m.in. na Działkę został nabyty przez rodziców Sprzedających ponad 50 lat temu i pozostawał w majątku rodzinnym przez cały ten czas. Na Działce znajdują się obecnie następujące budynki:
1) budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy (…) m2,
2) trzy budynki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa;
3) budynek oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako budynek transportu i łączności o powierzchni zabudowy (…) m2.
Budynek mieszkalny jednorodzinny, o którym mowa w punkcie 1 powyżej, został wybudowany przez rodziców Sprzedających w latach (...), a zamieszkany przez rodziny Pani Z. i Pana X w (...) r. Obecnie zamieszkuje w nim tylko Pan X. Pozostałe budynki, wskazane w punkcie 2 i 3 powyżej, zostały wybudowane przez rodziców Sprzedających w latach (...) XX. wieku. Budynki te były przez ojca Sprzedających wykorzystywane w prowadzonej przez niego do (...) r. działalności rolniczej i ogrodniczej. Poza budynkami, na Działce znajdują się również budowle wybudowane przez rodziców Sprzedających w latach (...) XX wieku. Od połowy lat (...) m.in. Działka Pierwotna (a także Działka) oraz znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle były wykorzystywane przede wszystkim dla celów mieszkaniowych rodziny Pana X oraz - do (...) r. - rodziny Pani Z. Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do Działki oraz znajdujących się na niej budynków i budowli żadnych nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Zdaniem Zainteresowanych, całokształt przedstawionych okoliczności świadczy o tym, że wszystkie z ww. budynków i budowli znajdujących się na Działce były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przy czym od jego momentu upłynęło ponad 2 lata. Oznacza to, że planowana dostawa tych obiektów na rzecz Kupującego będzie zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, tj. zwolnieniu z którego strony transakcji potencjalnie będą mogły zrezygnować.
Zatem jeśli Kupujący wraz ze Sprzedającymi nie złożą - przed dniem transakcji naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Kupującego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą ww. budynków i budowli - zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy ww. obiektów, spełniającego warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, przedmiotowa dostawa będzie podlegała ww. zwolnieniu z opodatkowania VAT.
Z uwagi na to, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, powyższe zwolnienie dotyczy również dostawy całej Działki, na której znajdują się ww. budynki i budowle.
W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, planowana dostawa udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie zwolniona od VAT. jeśli strony Transakcji nie złożą zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT w rozumieniu art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
Powyższe stanowisko Zainteresowanych znajduje również potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:
1) w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 stycznia 2020 roku, znak 0114-KDIP4-2.4012.34.2019.2.MMA, zgodnie z którą: „dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji dokonywana przez Sprzedawcę na rzecz Spółki będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowaniu VAT, jeśli strony Transakcji nie złoża zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT w rozumieniu art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o WAT”;
2) w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 września 2018 roku, znak 0114-KD1P1-1.4012.368.2018.2.JO, zgodnie z którą: „Odnośnie natomiast składników majątku nabytych przez Zbywcę w drodze aportu w 2008 r., których dostawa będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy Wnioskodawcy jako nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia, gdyż strony transakcji zakładają, że nie złożą zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania tej dostawy, na podstawie cyt. wyżej art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług”;
3) w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 sierpnia 2018 roku, znak 0114-KDIP1-1.4012.373.2018.2.KBR, zgodnie z którą: „analiza wskazanych okoliczności sprawy pozwala stwierdzić, że w odniesieniu do transakcji nabycia Nieruchomości 2, która, jak wskazano powyżej - będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawcy jako nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia, gdyż strony transakcji zakładają, że nie złożą zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania tej dostawy, na podstawie cyt. wyżej art. 43 ust. 10 ustawy o VAT”.
Ad 3.
Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, jeśli Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT w rozumieniu art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, względnie jeśli planowana dostawa udziałów w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT - Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę udziałów w Nieruchomości.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych
Na wypadek uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1, Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z Ustawą o VAT:
1) Co do zasady, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (art. 86 ust. 1).
2) Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a).
3) Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m.in. w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2).
Mając powyższe na względzie, należy podkreślić, że niniejsze pytanie dotyczy sytuacji, w których na fakturach wystawionych przez Sprzedających prawidłowo zostanie wykazany podatek VAT, a więc w przypadku uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomości za bezwarunkowo opodatkowane VAT albo sytuacji, gdy z zachowaniem wymogów formalnych przewidzianych w art. 43 ust. 10 i n. ustawy o VAT Sprzedający i Kupujący złożą oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania dostawy budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości.
W takim wypadku zdaniem Zainteresowanych, Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Działki.
W analizowanej sytuacji, Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji ze Sprzedającymi będzie wykorzystywana przez Kupującego do działalności opodatkowanej VAT, a zarazem niepodlegającej zwolnieniu z tego podatku. Zgodnie z przyjętym założeniem, Kupujący ma bowiem realizować na Nieruchomości inwestycję deweloperskiej, polegającą na budowie osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego, z garażem podziemnym - w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji.
Oznacza to, że spełniona będzie zatem przesłanka odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Działki przewidziana w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Jednocześnie w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Zainteresowanych w zakresie dotyczącym pytania nr 1, do faktur wystawionych z tytułu sprzedaży Działki nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT - zatem przepis ten nie będzie stanowił przeszkody do odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na tych fakturach.
W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, jeśli Sprzedający i Kupujący złoża zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT w rozumieniu art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, względnie jeśli planowana dostawa udziałów w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT - Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę udziałów w Nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii uznania, że w ramach transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników podatku VAT, a tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) dalej „Kodeks cywilny”.
W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedający podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co będzie skutkowało koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Z ww. orzeczenia C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami m.in. działki nr A, zabudowanej budynkami i budowlami, którą planują sprzedać na rzecz Kupującego. Sprzedający, będący dla siebie odpowiednio siostrą i bratem, nabyli w ramach spadków po rodzicach, udziały we współwłasności m.in. działki nr B.
Po nabyciu nieruchomości, doszło - w związku z wnioskiem Miasta - do podziału działki nr B na:
- działki nr F i nr G, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy, oraz
- działkę nr H (Działka Pierwotna), której współwłaścicielami pozostali Sprzedający;
Decyzją wydaną przez Prezydenta Miasta z wniosku Sprzedających Działka Pierwotna została podzielona na następujące działki:
- działkę nr A (tj. Działkę), której współwłaścicielami pozostali Sprzedający,
- działkę nr K i L z przeznaczeniem na drogi publiczne klasy dojazdowej, które z mocy prawa przeszła na własność Miasta.
Grunt składający się na Działkę Pierwotną (a więc również część tego gruntu stanowiąca obecnie Działkę) został nabyty przez rodziców Sprzedających w (...) r. na podstawie aktu własności ziemi i pozostawał w majątku rodzinnym przez cały ten czas.
Na Działce znajdują się obecnie budynek mieszkalny jednorodzinny, trzy budynki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, budynek oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako budynek transportu i łączności oraz budowle wybudowane przez rodziców Sprzedających (betonowe utwardzenie terenu, ogrodzenie i fundamenty po szklarniach).
Działka Pierwotna w momencie jej nabycia przez Sprzedających była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z (...) r.
Z uwagi na przeznaczenie części Działki Pierwotnej pod drogi wynikające z Planu Miejscowego powinna ona zostać w tej części przejęta przez Miasto w zamian za odszkodowanie, Miasto nie podejmowało stosownych działań w tym zakresie. Skutkowało to tym, że każdorazowy właściciel Działki Pierwotnej (tj. zarówno rodzice Sprzedających jak i później sami Sprzedający) musiał ponosić koszty utrzymania tej części gruntu (m.in. koszty podatku od nieruchomości) przy jednoczesnym braku realnej możliwości jej zagospodarowania. Sprzedający skorzystali z przysługującego im prawa, ustawy o gospodarce nieruchomościami i wystąpili z wnioskiem o dokonanie podziału Działki Pierwotnej i uzyskali decyzję, mocą której dokonano podziału Działki Pierwotnej na trzy działki ewidencyjne:
- Działkę będącą przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym (tj. działkę nr A),
- działki nr K i L z przeznaczeniem na drogi publiczne klasy dojazdowej, które przeszły z mocy prawa na rzecz Miasta.
Wyjaśnili Państwo, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami Planu Miejscowego, przy czym działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.
Wskazali Państwo, że działanie Sprzedających wynikało przede wszystkim z przeznaczenia na drogę publiczną części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej zgodnie z Planem Miejscowym oraz z potrzeby uporządkowania stanu prawnego gruntów i ograniczenia kosztów utrzymania nieruchomości (w tym podatku od nieruchomości).
Gdyby nie przeznaczenie części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej zgodnie z Planem Miejscowym, Sprzedający nie podjęliby żadnych działań zmierzających do podziału Działki Pierwotnej.
Powstała w wyniku podziału Działka, będąca przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym, jest objęta Planem Miejscowym, zgodnie z którym stanowi ona tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.
W związku z podjęciem przez Radę Miasta uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu ogólnego, o którym mowa w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Sprzedający planują złożenie do projektu planu ogólnego wniosków o zachowanie dotychczasowego przeznaczenia gruntów stanowiących Działkę, tj. w szczególności utrzymanie ich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.
W związku z przejściem z mocy prawa własności działek nr K i L na rzecz Miasta, Sprzedającym przysługuje roszczenie o ustalenie i wypłatę odszkodowania i wszelkie roszczenia z tym związane z tytułu utraty prawa własności ww. działek zajętych pod drogę. W przypadku gdyby do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie doszło do realizacji tego roszczenia poprzez wypłatę środków na rzecz Sprzedających lub do jego skutecznego zrzeczenia się przez Sprzedających, umowa sprzedaży zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym - poza Nieruchomością - będzie obejmować również sprzedaż ww. roszczenia. Strony na ten moment zakładają, iż do sprzedaży przedmiotowego roszczenia nie dojdzie.
Sprzedająca jest wspólnikiem spółki, która nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności w zakresie związanym z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.
Wchodzący w skład Nieruchomości grunt ani znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle nie były i nie są klasyfikowane przez Sprzedającą jako majątek działalności gospodarczej. Sprzedająca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
Sprzedająca dokonała w przeszłości jednej sprzedaży nieruchomości. Nabyła ona działkę niezabudowaną nr (...) i udziału w działce niezabudowanej nr (...) w (...) r. wspólnie z mężem na zasadach wspólności ustawowej. Działka nr (...) została nabyta w ramach podziału spółdzielni mieszkaniowej, której Sprzedająca i jej współmałżonek byli członkami, w celach mieszkaniowych swojej rodziny (tj. z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego dla swoich dzieci). Z kolei udział w działce nr (...) został nabyty w ramach podziału spółdzielni w celu postawienia transformatora wspólnego dla byłych członków tej spółdzielni. W praktyce Sprzedająca nie wykorzystywała ww. działek i ostatecznie odstąpiła od zamiaru wybudowania domu jednorodzinnego z powodu braku zainteresowania jej dzieci możliwością zamieszkania w odległej od miasta lokalizacji. Sprzedaż ww. działek nastąpiła w (...) r.
Sprzedająca posiada również trzy nieruchomości: prawo własności działki wraz z domem jednorodzinnym, w którym zamieszkuje; udział w lokalu mieszkalnym zakupionym wraz z mężem na cele mieszkaniowe matki męża oraz udział w prawie własności działki, na której Sprzedająca wybudowała wraz z innymi jej współwłaścicielami budynek handlowo-usługowy, który jest obecnie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej przez spółkę, w której Sprzedająca jest wspólnikiem. Zgodnie z Państwa wskazaniem, Sprzedająca nie planuje sprzedaży posiadanych nieruchomości, jak również nie zamierza nabywać w przyszłości innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.
Z kolei Sprzedający prowadzi od (...) r. jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. doradztwo na rzecz pomiotów działających na rynku nieruchomości, a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Z tytułu prowadzenia tej działalności Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Podali Państwo, że adres Działki Pierwotnej (a po jej podziale - Działki) wskazany był formalnie przez Sprzedającego jako miejsce prowadzenia jego działalności (było to miejsce jego zamieszkania). Jednak - zgodnie z Państwa wskazaniem - pod tym adresem nie spotykał się z klientami, ani nie przechowywał dokumentacji księgowo-podatkowej, gdyż sprawami tymi zajmowało się biuro rachunkowe. Ponadto przez kilka lat Sprzedający wynajmował powierzchnię biurową od podmiotu trzeciego na potrzeby swojej działalności i było to wtedy jego główne miejsce faktycznego prowadzenia działalności gospodarczej. Obecnie adres prowadzenia działalności gospodarczej podany przez Sprzedającego w Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej jest już inny.
Z uwagi na zakres prowadzonej działalności gospodarczej, Sprzedający posiada inne nieruchomości gruntowe nabyte na cele tej działalności gospodarczej.
Przedmiotowa Działka (ani Działka Pierwotna przed jej podziałem) oraz znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle nie były również, i nie będą wykorzystywane przez żadnego ze Sprzedających w działalności rolniczej, ani nie były i nie będą oddane przez nich do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze.
Sprzedający nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do Działki (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli żadnych nakładów na ich ulepszenie, jak również nie podejmowali i nie podejmą działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tej nieruchomości (z zastrzeżeniem uporządkowania stanu prawnego Działki Pierwotnej poprzez jej podział). Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować również działań w postaci uzbrojenia terenu lub doprowadzenia mediów, które to działania miałyby na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej nieruchomości.
Sprzedający nie zamieszczali i nie będą zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży Działki (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli w radiu, telewizji, prasie lub sieci Internet. Nie podejmowali też i nie będą podejmować działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Działki (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli. Zamiar jej sprzedaży zgłosili do pośredników w obrocie nieruchomościami, których rola ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego, nie będą Państwo działali w charakterze podatników VAT i tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży udziałów w Nieruchomości (działki nr A zabudowanej budynkami i budowlami) brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedających w zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomości, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Wskazali Państwo, że zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Działki Pierwotnej wraz z zabudowaniami z zainteresowanym nabywcą, która nie doszła do skutku i została rozwiązana. W okresie obowiązywania umowy Sprzedający udzielili zainteresowanemu nabywcy (podmiotowi innemu niż Kupujący) zgody na dysponowanie Działką Pierwotną na cele budowlane, na podstawie której ww. podmiot uzyskał w imieniu własnym i na własną rzecz decyzję zatwierdzającą projekt rozbiórki i udzielającą pozwolenie na rozbiórkę budynków i budowli znajdujących się na Działce Pierwotnej. W wyniku porozumienia pomiędzy podmiotem uprzednio zainteresowanym nabyciem Działki Pierwotnej a Kupującym, przedmiotowa decyzja została przeniesiona na Kupującego, przy czym stronami w postępowaniu o przeniesienie ww. pozwolenia byli wyłącznie ww. zainteresowany nabywca oraz Kupujący. Sprzedający nie są i nigdy nie byli stroną (adresatem) tej decyzji ani postępowania administracyjnego prowadzonego w celu jej wydania lub jej przeniesienia.
Podali Państwo, że w świetle postanowienia o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie wyłączenia Działki Pierwotnej z produkcji rolniczej, przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest wymagane uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu Działki Pierwotnej z produkcji rolniczej. Przedmiotowe postanowienie zostało wydane na wniosek zainteresowanego nabywcy Działki Pierwotnej, z którym Sprzedający zawarli umowę przedwstępną, który to podmiot uzyskał to postanowienie w imieniu własnym i na własną rzecz. Sprzedający nie są i nigdy nie byli stroną (adresatem) tego postanowienia ani postępowania administracyjnego prowadzonego w celu jego wydania.
W związku z rozwiązaniem ww. umowy przedwstępnej, Sprzedający zgłosili zamiar sprzedaży Nieruchomości do pośredników w obrocie nieruchomościami, których rola ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości. Kupujący będący stroną planowanej obecnie transakcji uzyskał informację o Działce Pierwotnej właśnie od pośrednika.
Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń administracyjnych niezbędnych dla realizacji planowanej inwestycji, Sprzedający wyrazili zgodę na:
- dysponowanie przez Kupującego Działką na cele budowlane w celu zrealizowania inwestycji (w szczególności w celu uzyskania uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej) i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego, wyłącznie w imieniu, na rzecz i na koszt Kupującego, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu realizacji inwestycji na terenie Działki według projektów Kupującego - w szczególności zgodę na występowanie w tym celu przez Kupującego w jego własnym imieniu i na swoją rzecz o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew, decyzji zawierających zezwolenia wodnoprawne, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę;
- składanie przez Kupującego oświadczeń w jego imieniu i na jego rzecz w ramach procesu budowlanego, którego stroną będzie Kupujący (w tym między innymi do występowania przed zakładem energetycznym, zakładem gazowniczym, Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji, zakładami telekomunikacyjnymi, organami drogowymi w tym Zarządem Dróg Miejskich oraz wszelkimi innymi podmiotami, które mogą dostarczać media do Działki), związanych również z występowaniem przez Kupującego we własnym imieniu i na swoją rzecz o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia.
Powyższe ma umożliwić Kupującemu uzyskanie we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt opisanej w umowie przedwstępnej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji Kupującego na Działce. To Kupujący podejmuje i będzie podejmował we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne (w tym swoimi wnioskami wszczyna stosowne postępowania administracyjne), prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, której adresatem i stroną będzie Kupujący. Sprzedający nie są i nie będą stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Kupującemu ww. zgód ani nie są i nie będą adresatem ani stroną decyzji o pozwoleniu na budowę.
Aby Kupujący mógł uzyskać wszystkie ustalenia, postanowienia i uzgodnienia wymagane do przygotowania i złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, musi on legitymować się tzw. tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W wypadku Kupującego, który zawarł ze Sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży, tytuł prawny wynika ze stosunku zobowiązaniowego - tj. tej umowy przedwstępnej. Przyznanie Kupującemu tytułu prawnego oznacza, że Kupujący może we własnym imieniu i na swoją rzecz występować wobec organów w celu doprowadzenia do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę we własnym imieniu Kupującego. Czynności w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wykonuje i będzie wykonywać wyłącznie Kupujący oraz wywołują i będą wywoływać one skutki prawne bezpośrednio po stronie Kupującego, a nie po stronie Sprzedających. Dokumenty uzyskiwane przez Kupującego będą wydawane tylko i wyłącznie na Kupującego jako stronę. Sprzedający nie są i nie będą stroną postępowań w zakresie dokumentów (w szczególności pism, warunków technicznych, uzgodnień czy decyzji administracyjnych), które zostały lub zostaną uzyskane przez Kupującego, i nie będą mogli czerpać korzyści z tych dokumentów.
Wskazali Państwo, że wyłącznym celem powyższego jest zapewnienie Kupującemu możliwości samodzielnego wykonania przez niego wszelkich wymaganych czynności, uzyskania warunków technicznych, uzgodnień, pism, itd., wymaganych Prawem budowlanym do sformułowania i złożenia kompletnego w rozumieniu tej ustawy wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, co stanowi jeden z warunków zawieszających zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
Ponadto w ramach umowy przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się umożliwić Kupującemu przeprowadzenie audytu Działki, polegającego na weryfikacji tej nieruchomości pod względem jej stanu prawnego i technicznego, w szczególności przekazać wszystkie wnioskowane dokumenty i informacje dotyczące Działki oraz udostępnić Działkę w celu przeprowadzenia badania technicznego i środowiskowego (w tym badania gruntu). Sprzedający udzielili również wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt, uzyskiwania informacji i wglądu do dokumentów odnośnie Działki będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży. Ma to umożliwić Kupującemu uzyskanie pewności, że stan prawny i techniczny nieruchomości odpowiada jego oczekiwaniom.
Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupującego działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.
Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy oraz wyrażenie zgody na dysponowanie przez Kupującego Działką na cele budowlane w celu zrealizowania inwestycji, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.
Powyższe potwierdza, że planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości (działce nr A) stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności. W opisanej sytuacji, sprzedaż ta będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.
Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W związku z powyższym, sprzedaż udziałów w Nieruchomości (działce nr A) nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie tej sprzedaży Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT. Tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
Z uwagi na warunkowy charakter pytań oznaczonych we wniosku nr 2 oraz 3, nie udziela się na nie odpowiedzi, gdyż odpowiedzi na te pytania oczekiwali Państwo wyłącznie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej :
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pan X (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tą interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo