Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.276.2026.1.MW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Pana wniosek z 14 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, czy w związku z opisaną sprzedażą nieruchomości gruntowej - działki nr (…) działa Pan jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a sama sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, bez uwzględnienia zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, wpłynął 14 czerwca 2026 r. Uzupełnił go Pan pismem z 18 czerwca 2026 r., które wpłynęło do Organu 18 czerwca 2026 r.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (uwzględniający uzupełnienie wniosku z 18 czerwca 2026 r.)

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, ani rolniczej obecnie ani w ciągu ostatnich pięciu lat. Jest Pan właścicielem niezabudowanej działki nr (…) nabytej w drodze spadku postanowieniem Sądu Rejonowego w (…) i będącej przedmiotem Pana majątku osobistego. Od daty nabycia w drodze spadku, działka nie była i nie jest wynajmowana, dzierżawiona ani użyczana (za wyjątkiem Kupującemu), nie była na niej prowadzona działalność rolnicza ani hodowlana, nie uległa podziałowi i nie toczy się na niej postępowanie ws. podziału nieruchomości np. w celu sprzedaży wielu działek. Przedmiotowa nieruchomość jest wolna od roszczeń czy postępowań dawnych właścicieli czy reprywatyzacyjnych, nie stanowi gruntów pod wodami śródlądowymi, nie jest przeznaczona na cele publiczne, nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, nie jest zabudowana, nie została nabyta od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, nie wyznaczono na niej obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji oraz nie ustanowiono Specjalnej Strefy Rewitalizacji, nie stanowi gruntu objętego uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. W okresie ostatnich 5 lat nie dokonał Pan wycinki drzew na podstawie zgłoszenia na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą na tej działce.

W związku z planowaną sprzedażą działki na rzecz kupującej spółki (…). Kupujący, na podstawie umowy przedwstępnej i nieodwołalnego pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę, własnym kosztem i staraniem występował do organów administracji o uzyskanie dokumentów i decyzji niezbędnych do swojej przyszłej inwestycji. Zakres pełnomocnictwa obejmował w szczególności składanie wniosków i odbiór wymaganych decyzji i pozwoleń, dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, złożenia wniosków o wykonanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

W wyniku działań Kupującego w celu usytuowania tymczasowego przyłącza energetycznego, (…) wykonał montaż przyłącza napowietrznego, montaż stanowiska słupowego, montaż zestawu złączowo-pomiarowego. W umowie przedwstępnej Kupujący oświadczył, iż w przypadku nie zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży, usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia. Wszystkie czynności były wykonywane na koszt i na rzecz kupującego.

Nie prowadzi Pan osobiście ani pośrednio (za wyjątkiem Kupującego) żadnych działań inwestycyjnych, marketingowych ani przygotowawczych dotyczących tej działki. Za wyjątkiem działań Kupującego w zakresie umowy przedwstępnej i pełnomocnictwa, nie uzbrajał Pan terenu działki w media, drogę wewnętrzną ani zjazd, nie prowadził Pan marketingu deweloperskiego, nie występował Pan o WZ ani o pozwolenie na budowę.

Do dnia wyznaczonego w umowie przedwstępnej na 28 sierpnia 2025 r., nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ostatecznie, decyzją (…) Kupujący uzyskał pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego o powierzchni (…) m² wraz z 22 miejscami parkingowymi.

W dniu 20 stycznia 2025 r. otrzymał Pan interpretację indywidualną (znak 0111-KDIB3-3.4012.531.2024.2.MW) uznającą Pana za podatnika, a sprzedaż za czynność opodatkowaną VAT.

Ochrona tej interpretacji wygasła 20 kwietnia 2026 r. zgodnie z art. 14 § 2 Ordynacji podatkowej. Po tej dacie linia interpretacyjna uległa zmianie na skutek wyroku NSA oraz kolejnych interpretacji indywidualnych (wyrok NSA z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21).

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

W związku ze złożonym 14 czerwca 2026 r. wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej uprzejmie wyjaśnia Pan, że zawarte w opisie stanu faktycznego [winno być zdarzenia przyszłego - przypis Organu] stwierdzenie dotyczące „wygaśnięcia ochrony interpretacji indywidualnej z dniem 20.04.2026 r. na podstawie art. 14 § 2 Ordynacji podatkowej” zostało zamieszczone omyłkowo na podstawie błędnie pozyskanych informacji.

W uzupełnieniu do Pana wniosku z 14 czerwca 2026 r., pragnie Pan doprecyzować informacje ws. przyłącza energetycznego.

W dniu 27 października 2025 r. (…) poinformował pisemnie (…) o zrealizowaniu umowy o przyłączenie i potwierdził gotowość przyłączenia do sieci i dostarczania energii do obiektu handlowo-usługowego (…), co oczywiście nie będzie miało miejsca przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży działki na rzecz (…), a dopiero po cyklu inwestycyjnym i powstaniu obiektu handlowo-usługowego (…), który (…) rozpocznie po dacie ww. umowy.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej opisanej w zdarzeniu przyszłym, w sytuacji gdy kupujący - na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa i umowy przedwstępnej - uzyskał i pozyskuje przed sprzedażą decyzje administracyjne, warunki techniczne, pozwolenie na zjazd, inne dokumenty związane z planowaną przez niego inwestycją oraz usytuował przyłącze energetyczne i uzyskał pozwolenie na budowę, powoduje, że sprzedający działa jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a sama sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, bez uwzględnienia zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?

Pana stanowisko w sprawie (uwzględniające uzupełnienie wniosku z 18 czerwca 2026 r.)

Pana zdaniem planowana sprzedaż działki na rzecz kupującej spółki (…) nie podlega VAT, ponieważ:

 1. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT).

 2. Czynności podejmowane przez Kupującego na podstawie pełnomocnictwa były i są wykonywane dla jego własnej inwestycji, a nie jako Pana aktywność gospodarcza.

 3. Pełnomocnictwo ma charakter techniczny i nie oznacza, że zaangażował się Pan, czy angażuje się w profesjonalny obrót nieruchomościami.

 4. Tymczasowe przyłącze energetyczne nie spełnia definicji budowli podlegającej opodatkowaniu i nie jest traktowane jako uzbrojenie zmieniające charakter czy funkcję gruntu, tym samym nie wpływa na klasyfikację działki w ewidencji ani na podatek od nieruchomości ani na ocenę dla celów VAT jako teren zabudowany czy niezabudowany, nie stanowi uzbrojenia terenu w rozumieniu VAT, jest wykonane na koszt Kupującego i nie będzie przedmiotem sprzedaży.

 5. Aktualna linia interpretacyjna (po wyroku NSA) potwierdza, że takie czynności nie powodują uznania sprzedającego za podatnika VAT. W konsekwencji sprzedaż działki stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności i nie podlega VAT.

NSA w wyroku (sygnatura I FSK 2150/21 w wielu interpretacjach przywoływana jako przełomowa) wskazał, że: Czynności podejmowane przez nabywcę nieruchomości na podstawie pełnomocnictwa, służące jego własnej inwestycji, nie stanowią aktywności gospodarczej sprzedającego i nie mogą być mu przypisane jako działania podatnika VAT.

NSA podkreślił, że: pełnomocnictwo nie zmienia charakteru czynności, działania kupującego nie są „uzbrojeniem” ani „przygotowaniem” działki przez sprzedającego, sprzedający nie staje się podatnikiem VAT tylko dlatego, że kupujący chce uzyskać dokumenty przed zakupem.

Po wyroku NSA organy podatkowe wydają liczne interpretacje, w których potwierdzają, że działania kupującego nie są działalnością gospodarczą sprzedającego, sprzedający nie wykonuje czynności charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, sprzedaż działki w takich okolicznościach nie podlega VAT.

Jednocześnie działka jest objęta decyzją pozwolenia na budowę, tym samym stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W konsekwencji uważa Pan, że sprzedaż działki nr (…) stanowiącej teren budowlany nie korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ale nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie działa Pan jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Błędne stwierdzenie „wygaśnięcia ochrony interpretacji indywidualnej z dniem 20 kwietnia 2026 r. na podstawie art. 14 § 2 Ordynacji podatkowej” nie odnosi się do obowiązujących przepisów i nie ma znaczenia dla oceny przedstawionego stanu faktycznego [winno być zdarzenia przyszłego - przypis Organu] ani dla treści pytania dotyczącego statusu podatnika VAT w kontekście planowanej sprzedaży nieruchomości.

Przyłącze energetyczne usytuowane na działce (…) (dalej przyłącze) nie stanowi budynku, budowli ani ich części w rozumieniu Prawa budowlanego (t.j. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, Dz. U. z 2024 r. poz. 725) ani PKOB (wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. , Dz.U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316, ze zm.). Jest kwalifikowane jako urządzenie budowlane, czyli element techniczny, a nie obiekt budowlany. NSA i WSA wielokrotnie wskazywały, że urządzenia techniczne (przyłącza, skrzynki, hydranty, studzienki) nie są budowlami,  nie stanowią obiektów budowlanych,  nie zmieniają statusu działki na zabudowaną. Wykonane przyłącze nie jest i nie będzie Pana własnością i nie będzie stanowić przedmiotu sprzedaży. Przyłącze energetyczne wykonane przez operatora systemu dystrybucyjnego (…). pozostaje jego własnością zarówno przed, jak i po zawarciu przez odbiorcę umowy sprzedaży energii lub umowy kompleksowej. Zawarcie umowy sprzedaży i dystrybucji energii nie powoduje przeniesienia własności przyłącza na właściciela nieruchomości ani na odbiorcę końcowego. Przyłącze stanowi element sieci elektroenergetycznej w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy - Prawo energetyczne i jako takie pozostaje składnikiem majątku operatora systemu dystrybucyjnego, niezależnie od jego lokalizacji na nieruchomości odbiorcy. Stanowisko to jest zgodne z utrwaloną praktyką operatorów systemów dystrybucyjnych oraz orzecznictwem sądów administracyjnych, które wskazują, że urządzenia i instalacje wchodzące w skład sieci elektroenergetycznej pozostają własnością operatora i nie przechodzą na odbiorcę w żadnym momencie procesu przyłączeniowego ani eksploatacyjnego. Ponieważ przyłącze zostało wykonane na potrzeby Kupującego, ponadto w umowie przedwstępnej Kupujący oświadczył, iż w przypadku nie zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży, usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia, jest własnością operatora (…), a nie wnioskodawcy, nie służy czynnościom opodatkowanym podatnika, lecz działalności OSD nie będzie Panu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie będzie miała miejsca sytuacja pierwszego zasiedlenia czy oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, nie zostały i nie będą poniesione, do dnia zbycia działki (…), wydatki na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej i nie będzie miał Pan prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie tego urządzenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Potwierdza Pan, że pozostała część opisu stanu faktycznego [winno być zdarzenia przyszłego - przypis Organu] oraz Pana stanowisko w sprawie pozostają aktualne i nie ulegają zmianie. Pana wniosek o indywidualną interpretację podatkową z 14 czerwca 2026 r. wynika z zachowania zasady należytej staranności w celu stosowania się do aktualnego orzecznictwa w przedmiocie wniosku oraz z zasady ostrożności w celu uzyskania aktualnej wiążącej interpretacji podatkowej.

Jednocześnie prosi Pan o pilne rozpatrzenie Pana wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. 

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.; dalej jako: „Dyrektywa 2006/112/WE”):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej przez Pana - osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej - w sytuacji gdy kupujący, na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa i umowy przedwstępnej uzyskał i pozyskuje przed sprzedażą decyzje administracyjne, warunki techniczne, pozwolenie na zjazd, inne dokumenty związane z planowaną przez niego inwestycją oraz usytuował przyłącze energetyczne i uzyskał pozwolenie na budowę, powoduje, że działa Pan jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a sama sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, bez uwzględnienia zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Aby odpowiedzieć na Pana pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej działki nr (…) podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przy czym należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej działki nr (…), nabytej w drodze spadku, będącej przedmiotem Pana majątku osobistego.  Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, ani rolniczej obecnie ani w ciągu ostatnich pięciu lat. Od daty nabycia w drodze spadku, działka nie była i nie jest wynajmowana, dzierżawiona ani użyczana (za wyjątkiem Kupującemu), nie była na niej prowadzona działalność rolnicza ani hodowlana, nie uległa podziałowi i nie toczy się na niej postępowanie ws. podziału nieruchomości np. w celu sprzedaży wielu działek.

W związku z planowaną sprzedażą ww. działki na rzecz kupującej Spółki, na podstawie umowy przedwstępnej i nieodwołalnego pełnomocnictwa udzielonego przez Pana, kupująca Spółka własnym kosztem i staraniem występowała do organów administracji o uzyskanie dokumentów i decyzji niezbędnych do swojej przyszłej inwestycji. Zakres pełnomocnictwa obejmował w szczególności składanie wniosków i odbiór wymaganych decyzji i pozwoleń, dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, złożenia wniosków o wykonanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

W wyniku działań Kupującego na działce dokonano montażu przyłącza napowietrznego, montażu stanowiska słupowego oraz montażu zestawu złączowo-pomiarowego. W umowie przedwstępnej Kupujący oświadczył, iż w przypadku nie zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży, usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia. Wszystkie czynności były wykonywane na koszt i na rzecz kupującego.

Wskazał Pan, że nie prowadzi Pan osobiście ani pośrednio (za wyjątkiem Kupującego) żadnych działań inwestycyjnych, marketingowych ani przygotowawczych dotyczących tej działki. Za wyjątkiem działań Kupującego w zakresie umowy przedwstępnej i pełnomocnictwa.

Nie uzbrajał Pan terenu działki w media, drogę wewnętrzną ani zjazd, nie prowadził Pan marketingu deweloperskiego, nie występował Pan o warunki zabudowy, ani o pozwolenie na budowę.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz uzupełnienie wniosku można więc stwierdzić, że nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych kupujących. W szczególności nie zawierał Pan umowy z podmiotami, które miałyby uatrakcyjnić działkę.

Z kolei pełnomocnictwo udzielone kupującej spółce miało na celu uzyskanie przez nią niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Działania podejmowane przez kupującą spółkę nie prowadzą do rynkowego podwyższenia atrakcyjności działki, lecz spółka ta wykonuje - na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Pana - czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do wykorzystania na swoją rzecz. W świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności zmierzających do dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, na mocy umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Pana niezabudowanej działki nr (…) nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że jej sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanymi wyrokami TSUE C‑180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (…) będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W tym wypadku działania Spółki, która zamierza nabyć od Pana opisaną nieruchomość, nie będą powodowały uznania Pana za podatnika, który pozyskuje nabywcę dokonując uatrakcyjnienia posiadanej nieruchomości i zachowując się jak podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami. Wskazana spółka (przyszły nabywca nieruchomości) działa bowiem we własnym interesie, przygotowując się do przeprowadzenia procesu inwestycyjnego.

W okolicznościach zdarzenia przyszłego przedstawionych przez Pana (związanych z udzieleniem pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy nieruchomości) nie znajdą więc zastosowania argumenty przedstawione przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 3 kwietnia 2025 r., w sprawie C-213/24. Sprawa ta dotyczyła bowiem odmiennej sytuacji, w której małżonkowie zainteresowani sprzedażą nieruchomości zlecili jej przygotowanie profesjonalnemu podmiotowi:

„Zleceniobiorca był w szczególności odpowiedzialny za dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki i za podjęcie niezbędnych działań w celu dokonania w związku z tym zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych, zmianę przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane), uzbrojenie nieruchomości w media, przeprowadzenie reklamy wśród potencjalnych nabywców i przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia aktów notarialnych sprzedaży działek ich nabywcom”.

W sprawie C-213/24 TSUE orzekł więc:

„Artykuł 9 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że:

można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu”.

Reasumując - w przedstawionych okolicznościach zdarzenia przyszłego fakt, że udzielił Pan Spółce - przyszłemu nabywcy niezabudowanej działki nr (…) pełnomocnictwa do działania w swoim imieniu nie spowoduje, że zostanie Pan w wyniku działań pełnomocnika uznany za podatnika. Pełnomocnik będzie bowiem działał nie w celu uatrakcyjnienia zbywanej nieruchomości i znalezienia potencjalnego nabywcy, ale w celu przygotowania realizacji inwestycji na tej nieruchomości przez spółkę (nabywcę nieruchomości). Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (…) będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie niezabudowanej działki nr (…), a jej dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż niezabudowanej działki nr (…), nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.