Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.291.2021.12.JSU

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

1.  ponownie rozpatruję sprawę Pana wniosku z 18 maja 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego; i

2.  stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 18 maja 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie braku opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki nr A, wpłynął 1 czerwca 2021 r. Uzupełnił go Pan pismem z 6 sierpnia 2021 r. (data wpływu 13 sierpnia 2021 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem działki nr A, o powierzchni (...) ha, położonej w (...), przy ul. (...), nabytej w (...) roku od osoby fizycznej, na podstawie umowy sprzedaży i stanowi część majątku osobistego. Dla wskazanej nieruchomości niezabudowanej prowadzona jest KW (...).

Działka jest wolna i nigdy nie była przedmiotem umów najmu i dzierżawy oraz nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich. Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Przedmiotowa działka, objęta zakresem wniosku nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności i nigdy nie stanowiła środków trwałych. Ze wskazanej nieruchomości Wnioskodawca nigdy nie czerpał dochodu, nie korzystał z ulg podatkowych czy odpisów. W odniesieniu do nabycia nieruchomości przez wnioskodawcę, nie wystąpił podatek od towarów i usług. Jako osoba prywatna Wnioskodawca ponosił jedynie koszty wynikające z naliczonego podatku rolnego.

W dniu (...) Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem.

Ponadto Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem nie jest działalność związana z obrotem nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

1. Jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności pod nazwą (...).

2. Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2, pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 o podatku VAT.

3. Działka nr A została nabyta w celu uprawy rolnej na własne potrzeby.

4. Nabycie działki A nastąpiło w ramach transakcji niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, transakcja jest udokumentowana umową sprzedaży z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

5. W związku z nabyciem działki A Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego, Wnioskodawca nie korzystał z odliczeń podatkowych.

6. Wyżej wymieniona działka od momentu jej nabycia przez kilka lat była wykorzystywana do uprawy warzyw na własne potrzeby a kolejne lata leżała odłogiem z uwagi na zaniżony i podmokły teren.

7. Nieruchomość wykorzystywana była do uprawy warzyw na prywatne potrzeby, niepodlegające opodatkowaniu.

8. Na przedmiotowej działce Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej.

9. Przedmiotowa działka nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej i nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.

10. Z upraw tego gruntu Wnioskodawca nie sprzedawał płodów rolnych.

11. W dniu (...) r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem, w której zostały określone warunki i obowiązki stron po których spełnieniu będzie możliwe zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży części tej działki:

a) Aby mogło dojść do zawarcia końcowej umowy sprzedaży działki strony zobowiązały się do spełnienia warunków:

Kupujący:

- uzyska prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę jednokondygnacyjnego budynku handlowego o powierzchni (...) m² i lokalizacje zjazdu z drogi publicznej;

- nie stwierdzi ponadnormatywnego zanieczyszczenia działki skutkującego koniecznością rekultywacji;

- potwierdzenia możliwości posadowienia budynku przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

- wydania prawomocnej decyzji o podziale działki nr A;

- możliwości budowy zgodnie z MPZP budynku handlowego o powierzchni (...) m² i sali sprzedaży (...) m² wraz z parkingami w liczbie minimum (...) miejsc postojowych;

- uzyskania pozytywnych warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej i energii elektrycznej;

- uzyskania warunków technicznych usunięcia ewentualnych kolizji infrastruktury technicznej z budową planowanego budynku;

Sprzedający:

-   uzyska własnym kosztem i staraniem najpóźniej do (...) roku indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia, bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT;

-   zobowiązuje się do niepodejmowania jakichkolwiek działań mogących uniemożliwić bądź utrudnić realizację na przedmiotowej działce realizacji planowanej budowy budynku handlowego;

-   że w przypadku kiedy indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora (KIS) wynikać będzie konieczność naliczenia podatku VAT, sprzedający będzie zobowiązany do doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, wystawienia faktury VAT, będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz, że po zawarciu transakcji sprzedaży nie wyrejestruje on jej z datą wsteczną;

-  zobowiązuje się do wydzierżawienia przedmiotowej działki w celu wykonania przez Kupującego niezbędnych badań geologicznych do określenia parametrów posadowienia budynku;

b) Kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń w szczególności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę budynku handlowego, warunków i decyzji dotyczących przyłączy kanalizacyjnych, wody i energii elektrycznej, lokalizacji zjazdu z drogi publicznej oraz ich odbioru.

c) Strona kupująca po zakupie działki zamierza wybudować na niej budynek handlowy

d) Wnioskodawca nie wie czy Kupujący poniósł lub będzie ponosił koszty związane z przedmiotową działką, Wnioskodawca może się jedynie domyślać, że mogą to być koszty związane z opracowaniem dokumentacji projektowych zawiązanych z planami budowy budynku handlowego.

12. Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy na przedmiotową działkę na okres 3 miesięcy począwszy od dnia (...) r. za kwotę czynszu dzierżawnego (...) zł, w celu umożliwienia wykonania przez Kupującego niezbędnych badań geologicznych do określenia parametrów posadowienia budynku

13. Po uchwaleniu w (...) roku przez Gminę MPZP umożliwiającego na przedmiotowej działce realizacji budownictwa mieszkaniowego w latach (...) Wnioskodawca podniósł teren zaniżonej działki poprzez nasypanie ziemi, wykonał murki oporowe, przepust i wjazd na tą działkę, w celu przystosowania do budowy na niej własnego domu.

14. Wnioskodawca nie zamierza ponosić jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem do sprzedaży części tej działki.

15. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych.

16. Nabywca działki sam zgłosił się do Wnioskodawcy.

17. Wnioskodawca nie stosował żadnych form ogłoszeń.

18. W tym momencie przedmiotowa działka od (...) roku jest objęta MPZP Gminy oznaczeniu w planie symbolem (…) (zabudowa mieszkaniowa z usługami)

19. O warunki zabudowy będzie występował kupujący i uzyskanie przez kupującego pozytywnych warunków zabudowy będzie warunkiem kupna-sprzedaży działki.

20. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

W ostatnich dwudziestu latach Wnioskodawca nie sprzedawał żadnych nieruchomości.

Pytanie

Czy Wnioskodawca jako osoba prywatna, która sprzeda działkę z majątku prywatnego nie ma obowiązku naliczenia podatku VAT i nie podlega opodatkowaniu tej transakcji zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy gdyby w przyszłości doszło do sprzedaży przedmiotowej działki to transakcja ta nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym i wyklucza nazwanie tej czynności działalnością gospodarczą. W związku z powyższym sprzedaż majątku prywatnego w skład, którego wchodzi działka, nie podlega opodatkowaniu tej transakcji podatkiem VAT wg ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem wykluczone z grona podatników są osoby fizyczne w przypadku, gdy dokonują sprzedaży przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Jak wyjaśnił Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 26 kwietnia 2019 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.83.2019.2.TK, nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

Z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał ponadto stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Pana wniosek – 10 września 2021 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0111-KDIB3-3.4012.291.2021.2.JSU, w której uznałem Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Interpretację doręczono Panu 15 września 2021 r.

Skarga na interpretację indywidualną

12 października 2021 r. wniósł Pan skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Wniósł Pan o uchylenie zaskarżonej interpretacji.

Postępowanie przed sądami administracyjnymi

Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z (...) r. sygn. akt (...).

Pismem z dnia (...) r. znak: (...) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie od tego wyroku.

Pismem z dnia (...) r. znak: (...) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wycofał skargę kasacyjną wniesioną do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Postanowieniem z dnia (...) r. sygn. akt (...) Naczelny Sąd Administracyjny umorzył postępowanie kasacyjne.

Wyrok WSA, który uchylił ww. interpretację stał się prawomocny (...) r. i wpłynął do Organu (...) r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143):

Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

• uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z (...) r., sygn. akt (...);

• ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o stan prawny obowiązujący w dniu wydania interpretacji indywidualnej w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685, ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C 180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej działki nr A, która została nabyta w celu uprawy rolnej na własne potrzeby.

Zgodnie z Pana wskazaniem, działka nie była wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej ani rolniczej, nigdy nie stanowiła środków trwałych, nigdy nie czerpał Pan dochodu z przedmiotowej działki, nie korzystał Pan z ulg podatkowych czy odpisów - ponosił Pan jedynie koszty wynikające z naliczonego podatku rolnego. Od momentu nabycia przez kilka lat działka była wykorzystywana do uprawy warzyw na potrzeby własne, a kolejne lata leżała odłogiem z uwagi na zaniżony i podmokły teren

Z analizy okoliczności sprawy wynika, że działka nigdy nie była przedmiotem umów najmu i dzierżawy, poza umową dzierżawy zawartą na okres 3 miesięcy w celu umożliwienia wykonania przez Kupującego niezbędnych badań geologicznych do określenia parametrów posadowienia budynku.

(...) r. zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży, w której zostały określone warunki i obowiązki stron po których spełnieniu będzie możliwe zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży części tej działki.

Aby mogło dojść do zawarcia końcowej umowy sprzedaży działki strony zobowiązały się do spełnienia warunków polegających m.in. na:

- uzyskaniu przez Kupującego prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę jednokondygnacyjnego budynku handlowego o powierzchni (...) m² i lokalizacji zjazdu z drogi publicznej;

- nie stwierdzeniu ponadnormatywnego zanieczyszczenia działki skutkującego koniecznością rekultywacji;

- potwierdzeniu możliwości posadowienia budynku przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

- wydaniu prawomocnej decyzji o podziale działki nr A;

- możliwości budowy zgodnie z MPZP budynku handlowego o powierzchni (...) m² i sali sprzedaży (...) m² wraz z parkingami w liczbie minimum (...) miejsc postojowych;

- uzyskaniu pozytywnych warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej i energii elektrycznej;

- uzyskaniu warunków technicznych usunięcia ewentualnych kolizji infrastruktury technicznej z budową planowanego budynku;

Natomiast Sprzedający zobowiązał się do

- uzyskania własnym kosztem i staraniem najpóźniej do (...) roku indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia, bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT;

- niepodejmowania jakichkolwiek działań mogących uniemożliwić bądź utrudnić realizację na przedmiotowej działce realizacji planowanej budowy budynku handlowego;

- doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT (w przypadku kiedy z indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora KIS wynikać będzie konieczność naliczenia podatku VAT), wystawienia faktury VAT, będąc zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz, że po zawarciu transakcji sprzedaży nie wyrejestruje on jej z datą wsteczną;

- wydzierżawienia przedmiotowej działki w celu wykonania przez Kupującego niezbędnych badań geologicznych do określenia parametrów posadowienia budynku.

Kupującemu udzielił Pan pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń w szczególności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę budynku handlowego, warunków i decyzji dotyczących przyłączy kanalizacyjnych, wody i energii elektrycznej, lokalizacji zjazdu z drogi publicznej oraz ich odbioru.

W przedmiotowej sprawie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, w stosunku do ww. działki nie ponosił Pan istotnych nakładów w celu jej uatrakcyjnienia – wskazał Pan, że podniósł teren zaniżonej działki poprzez nasypanie ziemi, wykonał murki oporowe, przepust i wjazd na tą działkę, w celu przystosowania do budowy na niej własnego domu.

Ponadto, nie zamierza Pan ponosić jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem do sprzedaży działki. Nie podejmował Pan również żadnych działań marketingowych ani nie stosował żadnych form ogłoszeń - Nabywca działki sam zgłosił się do Pana.

Można więc stwierdzić, że nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnego przyszłego Kupującego. Z kolei pełnomocnictwo udzielone kupującej spółce miało na celu uzyskanie przez nią niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Z wniosku wynika również, że przedmiotowa umowa dzierżawy na rzecz Spółki Kupującej została zawarta w celu wykonania przez Kupującego niezbędnych badań geologicznych do określenia parametrów posadowienia budynku.

Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowej działki, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż ww. działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pańska aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr A będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowej działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr A będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działki nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, nie będzie miał Pan obowiązku naliczenia podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wniesienia wniosku.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.