Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.313.2025.3.PJ

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 15 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

- ustalenia, czy Sprzedająca w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, (pytanie nr 1)

- ustalenia, czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedająca występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod ustawę o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, a tym samym powinna zostać udokumentowana fakturą VAT, (pytanie nr2)

- ustalenia, czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 i nr 2 za prawidłowe i uznania, że Sprzedająca przy opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego, (pytanie nr 3).

wpłynął 15 maja 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 23 czerwca 2025 r. (data wpływu 25 czerwca 2025 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 16 czerwca 2025 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania - (X.);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania - (Y.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

(Y.) jako sprzedająca (dalej: „Sprzedająca”), oraz (X.) jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej, w miejscowości (…) (…), działek gruntów o numerach (A.) oraz (B.), (dalej: „Transakcja”). Sprzedająca oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących z Nieruchomością innych nieruchomości gruntowych celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającej i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającej oraz jej wykorzystanie, (pkt 5) okoliczności dotyczące zawartej umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości oraz pozostałych działań dotyczących nieruchomości oraz (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającej prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), w miejscowości (…) (…), którą stanowią działki gruntu o numerach ewidencyjnych:

- Nr (A.) o powierzchni (…) ha dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…),

- Nr (B.) o powierzchni (…) ha dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…),

(dalej razem: „Nieruchomość”).

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) r. w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…) - Obszar (…), obejmującego części wsi: (…) (…) i (…) (…), Nieruchomość jest położona na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem (…) oraz (…) (drogi lokalne).

Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane - grunty przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem linii gazociągu oraz napowietrznej linii energetycznej wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedającej oraz niebędące przedmiotem Transakcji. Na części Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień (…) r. z upoważnienia Starosty (…), Nieruchomość:

- w obrębie działki nr (A.) stanowi grunty orne, oznaczone symbolem (…) o powierzchni (…) ha oraz grunty orne oznaczone symbolem (…) o powierzchni (…) ha,

- w obrębie działki nr (B.) stanowi grunty orne, oznaczone symbolem (…) o powierzchni (…) ha oraz grunty orne oznaczone symbolem (…) o powierzchni (…) ha.

3. Zarys działalności Sprzedającej i Kupującego

Sprzedająca jest osobą fizyczną prowadzącą od (…) r. działalność gospodarczą w zakresie działalności prawniczej. Sprzedająca prowadzi także działalność polegającą na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Sprzedająca jest zarejestrowana (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowana) jako podatnik VAT czynny.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (…). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającej w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT [Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm. dalej: „Ustawa o CIT”)], aniart.23m Ustawy o PIT [Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm. dalej: „Ustawa o PIT”)]. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającą nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa wart. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą oraz jej wykorzystanie

Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży z dnia (…) roku za Rep. A nr (…) od osoby fizycznej. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą było nabyciem w ramach zarządzania majątkiem prywatnym sprzedawcy i nie podlegało opodatkowaniu VAT. Sprzedająca uiściła podatek PCC.

Na moment nabycia, Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną (a także będzie niezabudowana na dzień zawarcia Transakcji). Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Ponadto, od momentu nabycia Nieruchomości nie była ona wykorzystywana przez Sprzedającą w żaden sposób, Nieruchomość leżała ugorem.

Sprzedająca w przeszłości nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości. Ponadto Sprzedająca nie dokonywała żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadziła działań mających na celu uatrakcyjnienie jej dla potencjalnego nabywcy. W okresie posiadania przez Sprzedającą Nieruchomości, w (…) r. zamieszczone zostało ogłoszenie o chęci sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym. Wobec braku zainteresowania Sprzedająca zaniechała jakichkolwiek dalszych działań sprzedażowych i odstąpiła od zamiaru sprzedaży. W późniejszym okresie Kupujący zgłosił się do Sprzedającej z propozycją zakupu Nieruchomości.

5. Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące Nieruchomości

W związku z Planowaną Transakcją, Wnioskodawcy w dniu (…) r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie, której Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1. Przeprowadzenie przez Kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego, technicznego oraz finansowego Nieruchomości, którego wyniki będą satysfakcjonujące dla Kupującego;

2. Uzyskanie przez Kupującego, na swój koszt i na swoją rzecz, prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji na terenie Nieruchomości;

3. Uzyskanie interpretacji podatkowej na podstawie wspólnego wniosku Kupującego i Sprzedającego, potwierdzającej opodatkowanie Transakcji;

4. Przystąpienie do umów przedwstępnych oraz następnie przyrzeczonych umów sprzedaży przez właścicieli pozostałych działek, na terenie których realizowana ma być Inwestycja;

5. W działach III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostaną ujawnione żadne wpisy bądź wzmianki o wpisach inne niż wyraźnie dozwolone lub wymagane zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej;

6. Wszystkie oświadczenia i zapewnienia wymagane od Sprzedającego na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będą zgodne z prawdą.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków.

Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedająca zobowiązała się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.

Jednocześnie, Sprzedająca udzieliła przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającej wniosków o sporządzanie kserokopii z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii)zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się do:

1. Nie podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych i nie dopuszczenia do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie lub wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na ich prawa do Nieruchomości lub na stan faktyczny Nieruchomości,

2. Nie zawierania umów dotyczących Nieruchomości,

3. Nie zmieniania aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, w tym nie wznoszenia na terenie Nieruchomości budynków i budowli,

4. Nie dopuszczenia do skażenia gleby ani wód gruntowych Nieruchomości,

5. Przekazania Kupującemu wszelkich zawiadomień, informacji lub dokumentów, przez nich otrzymanych, a dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości sąsiadujących,

6. Podjęcia wszelkich czynności koniecznych do spełnienia obowiązków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej,

7. Braku składania osobom trzecim ofert sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot - spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Poza wyżej opisaną Umową Przedwstępną, Wnioskodawcy, w dniu (…) r. zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości (dalej: „Umowa Dzierżawy”). W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedająca (wydzierżawiająca) oddała Kupującemu (dzierżawca) Nieruchomość do używania i pobierania pożytków, w zamian za czynsz. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas oznaczony do dnia (…) r.

W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedająca zezwoliła Kupującemu na korzystanie z Nieruchomości do celów budowlanych, w tym działania we własnym imieniu w zakresie:

a) prowadzenia uzgodnień i zawierania stosownych porozumień lub uzyskiwania zgód/decyzji od dostawców mediów, w szczególności do składania wniosków, negocjowania i odbioru wszystkich warunków technicznych przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacyjnej, sanitarnej i deszczowej od dostawców mediów lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie lub rozprowadzanie wód opadowych (melioracje, rowy) lub studni głębinowych, oraz do zmian tych warunków oraz uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją, a w związku z tym powyżej opisane prawo należy interpretować także jako prawo (X.) do korzystania z Nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 3 Ustawy Prawo energetyczne [Ustawa z dnia 27 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (t.j. dz. u. z 2024 r. poz. 266)];

b) wstępu na teren Nieruchomości w celu:

- przeprowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, warunki glebowe umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji;

- wykonania badań środowiskowych;

- badań mających na celu weryfikację jakie elementy infrastruktury technicznej znajdują się na Nieruchomości, w tym dokonania odkrywek instalacji podziemnych, studni lub urządzeń melioracji;

- wykonania inwentaryzacji przyrodniczej, dendrologicznej, opisu taksacyjnego lasu; o wykonania mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych;

c) występowania o wydanie (a także odbiór) decyzji administracyjnych związanych z procesem budowlanym na Nieruchomości (decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji zatwierdzających projekt budowlany, pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń wodnoprawnych decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o wyłączeniu gruntów (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzających projekt planu remediacji, decyzji zatwierdzających projekt robót geotechnicznych oraz decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-inżynierską, zgód na likwidację studni głębinowych i urządzeń wodnych) oraz składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

d) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

e) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Nieruchomości.

Ponadto, poza udzieleniem powyższych zapewnień oraz pełnomocnictw (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedająca nie będzie podejmowała żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do planowanej Transakcji.

Kupujący, w ramach transakcji nabycia gruntu pod planowaną Inwestycję, zainteresowany jest pakietowym nabyciem nie tylko Nieruchomości, ale także nieruchomości sąsiednich, łącznie stanowiących „Teren Inwestycji”. Teren Inwestycji obejmuje działki: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…). Kupujący na podstawie umów i pełnomocnictw zawartych lub otrzymanych od Sprzedającej oraz alogicznych umów i pełnomocnictw otrzymanych od sprzedających pozostałe nieruchomości w ramach Terenu Inwestycji, wykonał dla całego Terenu Inwestycji lub jego części m.in. następujące działania zmierzające do przygotowania Inwestycji: 1) wykonał badania geotechniczne, 2) wykonał badania zanieczyszczeń gruntu, 3) wykonał inwentaryzację przyrodniczą (zwierzęta, rośliny), 4) wykonał badanie wysokości poziomu wód gruntowych (piezometry), 5) złożył wnioski o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowanych, 6) złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na obszar 1 ha gruntu (w celu weryfikacji interpretacji zapisów planu miejscowego), 7) uzyskał opinię komunikacyjną, 8) uzyskał dwie decyzje na lokalizację zjazdów z dróg publicznych (zwykłego i serwisowego), 9) proceduje podpisanie porozumienia drogowego (przebudowa i rozbudowa uli. Granicznej), 10) zawarł porozumienie z gestorem sieci wodociągów i kanalizacji (w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej), 11)podpisał umowę przyłączeniową do sieci elektroenergetycznej, 12) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (usunięcia kolizji), 13) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (przyłączenie), 14) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci elektroenergetycznej (usunięcia kolizji), 15) uzyskał warunki techniczne na przyłączenie do sieci teletechnicznej, 16) złożył wniosek o wydanie pozwolenia wodnoprawnego na likwidację części urządzeń wodnych (melioracji), 17) wykonał badanie prawne (…) oraz 18) uzyskał weryfikację lokalizacji stanowisk archeologicznych u konserwatora zabytków.

6. Opis działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Podsumowując:

- Nieruchomość stanowi teren budowlany, ale obecnie jest niezabudowany i będzie niezabudowany na moment finalizacji Transakcji;

- Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem (…) oraz dróg lokalnych (symbol (…));

- Nieruchomość stanowi grunt rolny;

- Nieruchomość nie stanowi fragmentu gospodarstwa rolnego;

- Sprzedająca jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny na moment złożenia niniejszego Wniosku;

- Kupujący jest podatnikiem VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku;

- Sprzedająca nie zatrudniała ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

- Obecnie Nieruchomość nie jest użytkowana (leży ugorem).

W uzupełnieniu, odpowiadając na pytania Organu wskazali Państwo ponadto, że:

1. W jakim celu i z jakim zamiarem Sprzedająca nabyła działki nr (A.) i (B.)?

- Sprzedająca nabyła działki nr (A.) oraz (B.) („Działki”) jako lokata kapitału w związku z nadwyżką finansową wypracowaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (działalność prawnicza).

2. Czy Środki finansowe przeznaczone na zakup działki nr (A.) i (B.) w (…) r. pochodziły z kredytu zaciągniętego w ramach prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej

- Środki przeznaczone na zakup Działek nie pochodziły z kredytu, były to w całości środki własne.

3. Powody planowanej w (…) r. sprzedaży działek nr (A.) i (B.) przez Sprzedającą w tak krótkim czasie od ich nabycia w (…) r.?

- Sprzedająca rozpoczęła w (…) roku inną inwestycję (mieszkaniową, budowa domu), w związku z tym w przypadku ewentualnej sprzedaży gruntu pozyskałaby środki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny. W związku z niedojściem do skutku sprzedaży, na zakup domu zaciągnęła kredyt/kredyt w wyższej wysokości.

4. Czy nabycie przez Sprzedającą było finansowane ze środków pochodzących z działalności gospodarczej?

- Tak, środki na nabycie w całości pochodziły z działalności gospodarczej Sprzedającej.

5. Czy działki nr (A.) i (B.) były kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze (poza umową dzierżawy zawartą w dniu (…) r.), jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpała Zainteresowana niebędąca stroną postępowania z tego tytułu?

- Poza wskazaną w opisie stanu faktycznego umową dzierżawy działki nr (A.) i (B.) („Działki”) nie były nigdy wcześniej przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

6. Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Zainteresowana niebędąca stroną postępowania ze sprzedaży działki nr (A.) i (B.)?

- Plany nie są jeszcze sprecyzowane być może środki zostaną spożytkowane na spłatę/częściową spłatę kredytu hipotecznego lub dalsze inwestycje związane z działalnością gospodarczą.

7. Na której działce (proszę podać numer) znajduje się:

- linia gazociągu,

- napowietrzna linia energetyczna,

- urządzenia melioracyjne?

- Wskazane sieci znajdują się na obu działkach.

8. Czy wskazane we wniosku sieci, tj.: podziemna linia gazociągu, napowietrzna linia energetyczna (niebędące własnością Sprzedającej) oraz urządzenia melioracyjne, są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego - odpowiedzi należy udzielić dla każdego z tych naniesień?

- Zarówno podziemna linia gazociągu, jak i napowietrzna linia energetyczna są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Urządzenia melioracyjne nie są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

9. Czy ww. sieci znajdujące się na działce, której własność będzie przedmiotem sprzedaży stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową gruntu?

- Podziemna linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna w rozumieniu Kodeksu Cywilnego („k.c.”) stanowią ruchomości, gdyż zgodnie z art. 49 k.c. nie stanowią części składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy przesyłowego.

urządzenia melioracyjne, jako niebędące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego nie stanowią ruchomości w rozumieniu k.c. lecz część składową Działki.

10. Czy linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich, nie będące własnością Sprzedającej oraz niebędące przedmiotem Transakcji, stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‑ Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) i czy są trwale związane z gruntem, proszę wskazać osobno w odniesieniu do działki nr (A.) i nr (B.)?

- Tak, podziemna linia gazociągu i napowietrzna linia energetyczna wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich, nie będące własnością Sprzedającej (Zainteresowanej) oraz niebędące przedmiotem Transakcji, stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane oraz są trwale związane z gruntem. Dotyczy to zarówno działki (A.) oraz(B.).

11. Czy urządzenia melioracyjne stanowią budowle w myśl art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane i czy są trwale z gruntem związane, proszę wskazać osobno w odniesieniu do działki nr (A.) i nr(B.)?

- Art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego nie wskazuje jednoznacznie czy urządzenia melioracyjne (zdefiniowane w art. 195 i 197 ustawy Prawo Wodne) stanowią budowle. Niemniej, zgodnie z art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowa obiektów budowalnych będących urządzeniami melioracji wodnych (pkt 14). Mając na uwadze powyższe w ocenie Wnioskujących urządzenia melioracyjne znajdujące się na Działkach i stanowią urządzenia melioracji wodnych (zgodnie z ustawą Prawo Wodne) i nie stanowią budowli w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jednocześnie, Wnioskujący wskazują, że urządzenia melioracyjne są trwale związane z gruntem.

12. Jeśli urządzenia melioracyjne są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związanymi, to należy wskazać:

a) Czy przy nabyciu/wytworzeniu urządzeń melioracyjnych przysługiwało Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

b) Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) ww. budowli?

c) Czy urządzenia melioracyjne były lub są przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

d) Czy Zainteresowane niebędący stroną postępowania ponosili wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym urządzeń melioracyjnych, w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

e) Jeżeli Zainteresowani niebędący stroną postępowania ponosili takie wydatki to były one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej urządzeń melioracyjnych, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

f) Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie ww. budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których Zainteresowani niebędący stroną postępowania mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej przedmiotowych urządzeń melioracyjnych należy wskazać czy doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ww. definicji i kiedy?

g) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia ww. budowli po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, w myśl ww. definicji, do dnia ich dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

h) Czy urządzenia melioracyjne były wykorzystywane przez Zainteresowani niebędący stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

- Jak wskazano w odpowiedzi do pytania 11, w ocenie Wnioskujących, urządzenia melioracyjne znajdujące się na Działkach nie są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1. Czy Sprzedająca w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT?

2. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedająca występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod Ustawę o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, a tym samym powinna zostać udokumentowana fakturą VAT?

3. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 i nr 2 za prawidłowe i uznania, że Sprzedająca przy opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedająca w ramach Transakcji powinna zostać uznana za podatnika podatku od towarów i usług.

2. W ocenie Wnioskodawców, skoro Sprzedająca w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje jako podatnik VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z którego wynika, że Nieruchomość stanowi teren budowlany, a także nie mają zastosowania zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT. Wówczas Transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

3. W ocenie Wnioskodawców, jeśli sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego, ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedająca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa [Ustawa z dnia 29sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 z późn. zm. dalej: „Ordynacja Podatkowa”)], występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającej wpływa na jej obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedająca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C‑180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Strony zawarły Umowę Przedwstępną na podstawie, której Sprzedająca udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń pinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedająca zobowiązała się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.

Jednocześnie, Sprzedająca udzieliła przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającej wniosków o sporządzanie kserokopii z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v)zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x)zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się do:

1. Nie podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych i nie dopuszczenia do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie lub wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na ich prawa do Nieruchomości lub na stan faktyczny Nieruchomości,

2. Nie zawierania umów dotyczących Nieruchomości,

3. Nie zmieniania aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, w tym nie wznoszenia na terenie Nieruchomości budynków i budowli,

4. Nie dopuszczenia do skażenia gleby ani wód gruntowych Nieruchomości,

5. Przekazania Kupującemu wszelkich zawiadomień, informacji lub dokumentów, przez nich otrzymanych, a dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości sąsiadujących,

6. Podjęcia wszelkich czynności koniecznych do spełnienia obowiązków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej,

7. Braku składania osobom trzecim ofert sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego [Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, dalej: „Kodeks cywilny”)], z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art.109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedająca będzie podejmowała pewne działania w sposób zorganizowany.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca podejmuje pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomość w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedająca udzielając pełnomocnictwa w ramach Umowy Przedwstępnej na dokonanie opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia Inwestycji (polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą), podejmuje pośrednio działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Należy zauważyć, że Kupujący, w ramach transakcji nabycia gruntu pod planowaną Inwestycję, zainteresowany jest pakietowym nabyciem nie tylko Nieruchomości, ale także nieruchomości sąsiednich, stanowiących Teren Inwestycji. Kupujący na podstawie umów i pełnomocnictw zawartych lub otrzymanych od Sprzedającego oraz alogicznych umów i pełnomocnictw otrzymanych od sprzedających pozostałe nieruchomości w ramach Terenu Inwestycji, wykonał dla całego Terenu Inwestycji lub jego części m.in. następujące działania zmierzające do przygotowania Inwestycji: 1) wykonał badania geotechniczne, 2) wykonał badania zanieczyszczeń gruntu, 3) wykonał inwentaryzację przyrodniczą (zwierzęta, rośliny), 4) wykonał badanie wysokości poziomu wód gruntowych (piezometry), 5) złożył wnioski o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowanych, 6) złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na obszar 1 ha gruntu (w celu weryfikacji interpretacji zapisów planu miejscowego), 7) uzyskał opinię komunikacyjną, 8) uzyskał dwie decyzje na lokalizację zjazdów z dróg publicznych (zwykłego i serwisowego), 9) proceduje podpisanie porozumienia drogowego (przebudowa i rozbudowa uli. Granicznej), 10) zawarł porozumienie z gestorem sieci wodociągów i kanalizacji (w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej), 11) podpisał umowę przyłączeniową do sieci elektroenergetycznej, 12) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (usunięcia kolizji), 13) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (przyłączenie), 14) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci elektroenergetycznej (usunięcia kolizji), 15) uzyskał warunki techniczne na przyłączenie do sieci teletechnicznej, 16) złożył wniosek o wydanie pozwolenia wodnoprawnego na likwidację części urządzeń wodnych (melioracji), 17) wykonał badanie prawne (…) oraz 18)uzyskał weryfikację lokalizacji stanowisk archeologicznych u konserwatora zabytków.

Powyższe, zdaniem Wnioskodawców, wskazuje na kompleksowe i profesjonalne prowadzenie prac mających na celu przygotowanie terenu do realizacji inwestycji, które wykracza poza zwykłą sprzedaż nieruchomości.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedająca dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji wystąpi w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedająca będzie występować w charakterze podatnika VAT w związku z faktem, że udzieliła Kupującemu praw do korzystania z Nieruchomości w tym również na cele budowlane, pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

- Interpretacja z dnia 7 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.383.2023.2.MŻ

- Interpretacja z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.315.2022.3.MD;

- Interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;

- Interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;

- Interpretacja z dnia 15 września 2020 sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;

- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedająca w ramach Transakcji powinna zostać uznana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

1. Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 - w ocenie Wnioskodawców Sprzedająca w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2. Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT [Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych -tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)].

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu.

Natomiast przedmiotem planowanej Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składniki majątkowe należące do Sprzedającej. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającej. Nieruchomość została nabyta w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającą. Sprzedająca nie korzysta jednak z Nieruchomości (leży ona ugorem).

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1‑1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z3sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z10sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z14września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość tj. działka gruntu niezabudowana budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami będącymi własnością Sprzedającej oraz będących przedmiotem Transakcji (poza opisanymi w stanie faktycznym). Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowić niezabudowaną działkę gruntu.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu przyszłego, Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczeniem jako teren zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczony symbolem (…), oraz dróg (symbol (…)).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość będzie stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie stanowić teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT a contrario jako dostawa terenów budowlanych.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazano, że z tytułu nabycia Nieruchomości Sprzedającej nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabycie jej nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną dokonującą sprzedaży w ramach zarządzania majątkiem prywatnym i w ogóle nie było opodatkowane VAT. Transakcja była opodatkowana PCC.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającej przy nabyciu Nieruchomości, takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem w ogóle.

Dodatkowo, nie został spełniony również drugi warunek, tj. Nieruchomość nie służyła wyłącznie działalności zwolnionej VAT, gdyż była elementem majątku nabytego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, aczkolwiek w ogóle nie służyła działalności podlegającej podatkowi od towarów i usług. Nieruchomość jak zostało wskazane w opisie sprawy leżała ugorem.

Tym samym w przypadku Nieruchomości nie wystąpiły łącznie dwa warunki wskazane w art. 42 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT - a więc zwolnienie z tego przepisu nie znajduje zastosowania.

Podsumowując z uwagi na fakt, że Sprzedająca w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT i dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, oraz nie korzysta ze zwolnienia od podatku w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, to Sprzedająca będzie występowała jako podatnik VAT w ramach planowanej dostawy Nieruchomości.

Wówczas transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 1 i nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po wybudowaniu Inwestycji Kupujący będzie go wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr (A.) i (B.) istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach planowanej Transakcji nabędą Państwo od Sprzedającej prawo własności nieruchomości gruntowych nr (A.) i (B.). Działki są i na moment dokonania Transakcji będą niezabudowane, za wyjątkiem podziemnej linii gazociągu, napowietrznej linii energetycznej wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedającej oraz niebędące przedmiotem Transakcji. Urządzenia melioracyjne, nie są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, nie stanowią ruchomości w rozumieniu k.c., lecz część składową Działek. Urządzenia melioracyjne znajdujące się na Działkach stanowią urządzenia melioracji wodnych (zgodnie z ustawą Prawo Wodne) i nie stanowią budowli w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego. Jednocześnie, Wnioskujący wskazują, że urządzenia melioracyjne są trwale związane z gruntem.

Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) roku od osoby fizycznej. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą było nabyciem w ramach zarządzania majątkiem prywatnym sprzedawcy i nie podlegało opodatkowaniu VAT.

Sprzedająca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie działalności prawniczej, a także działalność polegającą na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Sprzedająca jest zarejestrowana (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowana) jako podatnik VAT czynny.

Jak wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku Sprzedająca nabyła działki nr (A.) oraz (B.) jako lokatę kapitału w związku z nadwyżką finansową wypracowaną w ramach prowadzonej działalności prawniczej.

W związku z planowaną Transakcją, Wnioskodawcy w dniu (…) r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie, której Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami. Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedająca zobowiązała się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.

Jednocześnie, Sprzedająca udzieliła przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającej wniosków o sporządzanie kserokopii z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości.

Poza wyżej opisaną Umową Przedwstępną, Wnioskodawcy, w dniu (…) r. zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości. W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedająca (wydzierżawiająca) oddała Kupującemu (dzierżawca) Nieruchomość do używania i pobierania pożytków, w zamian za czynsz. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas oznaczony do dnia 4 marca 2026 r.

Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem wniosku - w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności stanu faktycznego - należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży działki (A.) i (B.) Sprzedająca będzie działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedająca dokonała zakupu przedmiotowych nieruchomości jako lokata kapitału oraz jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami. W okresie posiadania przez Sprzedającą Nieruchomości, w (…) r. zamieszczone zostało ogłoszenie o chęci sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym

Powyższe okoliczności świadczą o tym, że Sprzedająca działała względem tych nieruchomości jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą czyli podatnik podatku od towarów i usług. Ponadto z treści wniosku nie wynika, żeby od momentu zakupu Sprzedająca podejmowała działania, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia i zaspokajanie dzięki niemu osobistych potrzeb Sprzedającej. Ponadto Sprzedająca nie wyklucza przeznaczenia środków, które otrzyma ze sprzedaży działek nr (A.) i (B.) na dalsze inwestycje związane z działalnością gospodarczą.

W konsekwencji sprzedaży ww. działek nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Podsumowując, w okolicznościach niniejszej sprawy należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek nr (A.) i (B.) Sprzedająca wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą.

We własnym stanowisku powołali się Państwo na art. 6 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cytowanym przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z tym przepisem:

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa i analizując go w kontekście wskazanych przez Państwa we wniosku faktów, należy zauważyć, że przedmiot Transakcji nie wypełnia definicji przedsiębiorstwa, bowiem nie zawiera wszystkich elementów wymienionych w definicji z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, lecz jedynie samą własność nieruchomości, a ponadto nie jest przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie przedmiot Transakcji nie jest zespołem składników materialnych i niematerialnych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo. Zatem dostawa Nieruchomości stanowiących przedmiot Transakcji nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto Kupujący nie będzie wykorzystywał nabytych działek nr (A.) i (B.) do kontynuowania działalności Sprzedającej w zakresie obrotu nieruchomościami, ale planuje realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr (A.) i (B.) nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Skoro zatem w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegająca wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie zwolnienia sprzedaży działek nr (A.) i (B.) z opodatkowania podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, należąca do Sprzedającej Nieruchomość, która zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego jest położona na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej, stanowi tereny budowlane - grunty przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Niemniej jednak, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego na działkach znajdują się budowle w postaci linii gazociągu oraz napowietrznej linii energetycznej wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedającej oraz niebędące przedmiotem Transakcji.

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy zauważyć, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowione są budowle, niestanowiące własności Sprzedającej, to ten grunt nie jest pozbawiony przymiotu terenu zabudowanego. Wprawdzie ten obiekt budowlany (budynek lub budowla) może stanowić w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości lub do tej części nie należeć, to w myśl przepisów ustawy o VAT nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym). Zatem w takiej sytuacji przedmiotem dostawy jest tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na Nieruchomości budowle w postaci linii gazociągu oraz napowietrznej linii energetycznej są własnością podmiotu trzeciego, to nie sposób przyjąć, że Sprzedająca dokona dostawy Nieruchomości wraz ze znajdującym się na nim naniesieniem. W przypadku planowanej dostawy Nieruchomości, przedmiotem dostawy będzie więc wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany. Powyższe wynika z faktu, że na ww. działce posadowione jest naniesienie będące własnością podmiotów trzecich - linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna.

Natomiast na części Nieruchomości (działek nr (A.) i (B.)) znajdują się urządzenia melioracyjne, które nie są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego i nie stanowią ruchomości lecz część składową Działki. Urządzenia melioracyjne są trwale związane z gruntem.

Podali Państwo także, że Urządzenia, jako część składowa Działek, będą przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, urządzenia melioracyjne znajdujące się na Działce stanowią urządzenia melioracji wodnych (zgodnie z ustawą Prawo Wodne) i nie stanowią budowli w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 197 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (Dz. U z 2024 r. poz. 1087 ze zm.):

Zatem nie można w stosunku do przedstawionego zdarzenia przyszłego brać pod uwagę przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, które dotyczą dostawy budynków, budowli i ich część, z uwagi na to że budowle znajdujące się na działkach nie stanowią przedmiotu Transakcji, natomiast urządzenia melioracji wodnej nie stanowią budowli.

Jednocześnie jak już wskazano, ponieważ zbywana Nieruchomość nie stanowi terenu niezabudowanego, to do sprzedaży działek (A.) i (B.) nie znajdzie zastosowania przepis art. 43 ust.1 pkt 9 ustawy, ponieważ dotyczy on dostawy terenów niezabudowanych.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie mogą być objęte zwolnieniami od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie przez Sprzedającą działek nr (A.) i (B.) nie podlegało opodatkowaniu VAT.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Sprzedającą działek nr (A.) i (B.) nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo Sprzedającej nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającą.

Ponadto - jak wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego - od momentu nabycia Nieruchomości nie była ona wykorzystywana przez Sprzedającą w żaden sposób, a zatem nie można również uznać, że Sprzedająca wykorzystywała Nieruchomości (działki) wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zatem, sprzedaż działek nr (A.) i (B.) wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż przez Sprzedającą niezabudowanych działek o nr (A.) i(B.) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących udokumentowania transakcji sprzedaży Nieruchomości fakturą VAT, zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Faktura jest dokumentem odzwierciedlającym prawidłowy przebieg zdarzenia gospodarczego zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział. Co do zasady zatem, faktura musi być wystawiona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa krajowego w tym względzie. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza np. fakt dostawy określonych towarów i świadczonych usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą ww. Nieruchomości będzie Spółka zarejestrowana (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowana) jako podatnik VAT czynny, a transakcja sprzedaży tej Nieruchomości - jak wyżej wskazano - będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku. Z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy wynika również, że Sprzedająca jest zarejestrowana (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny.

Zatem w sytuacji, w której dokonają Państwo sprzedaży opodatkowanej, to Sprzedająca będzie miała obowiązek udokumentowania fakturą VAT planowanej sprzedaży działek nr (A.) i (B.).

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe, przy czym należy zauważyć, że opodatkowanie opisanej transakcji sprzedaży działek nr (A.) i (B.) nie wynika z ich charakteru jako terenów budowlanych.

Przechodząc do kwestii prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającej dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (działek nr (A.) i (B.)), na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji.

Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją wprowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z zakupem Nieruchomości (działek nr (A.) i (B.)). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyte przez Wnioskodawcę działki nr (A.) i (B.) będą służyły czynnościom opodatkowanym.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanego pytania), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami w zakresie podatku od towarów i usług wskazanymi we wniosku - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - nie mogą być rozpatrzone

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(X.) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.