Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.314.2025.3.AW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 15 maja 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący w zakresie podatku VAT ustalenia czy:

- Sprzedające w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT,

- sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, a tym samym powinna zostać udokumentowana fakturą VAT,

- Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego,

- wpłynął 15 maja 2025 r.

Przedmiotowy wniosek – w odpowiedzi na wezwanie Organu – uzupełnili Państwo pismem z 23 maja 2025 r. (data wpływu: 25 maja 2025 r.) oraz pismem z 25 maja 2025 r. (data wpływu: 25 maja 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: A. Sp. z o.o.

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

- B.,

- C.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

C., B. jako sprzedające (dalej: „Sprzedające”) oraz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej, w miejscowości (...), działkę gruntu numer X (dalej: „Transakcja”). Sprzedające oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących z Nieruchomością innych nieruchomości gruntowych celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-loglstyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedających i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie, (pkt 5), okoliczności dotyczące zawartej umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości oraz pozostałych działań dotyczących nieruchomości oraz, (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), w miejscowości (...), stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym:

- Nr X o powierzchni (...) ha dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (...), (dalej: „Nieruchomość”).

Zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Gminy z dnia (...) r. w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy - Obszar I, obejmującego części wsi: (...) i (...), Nieruchomość jest położona na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem 7 UP oraz 6KL (drogi lokalne).

Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane - grunty przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem podziemnej linii gazociągu oraz napowietrznej linii energetycznej wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedających oraz niebędące przedmiotem Transakcji. Na części Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Jak wynika z wypisów z rejestru gruntów wydanych na dzień (...) r. z upoważnienia Starosty Nieruchomość stanowi grunty orne, oznaczone symbolem RIVa o powierzchni (...) ha oraz grunty orne oznaczone symbolem RIVb o powierzchni (...) ha.

3. Zarys działalności Sprzedających i Kupującego

Sprzedające są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT. Sprzedające prowadzą działalność rolniczą w ramach zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych dla rolnika ryczałtowego. Na moment finalizacji planowanej Transakcji, jeżeli w odpowiedzi na pytanie nr. 1 we Wniosku, Organ uzna, że Sprzedające działają jako podatnicy VAT, będą one zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT. Sprzedające nie prowadzą działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG). Sprzedające są rodzeństwem i współwłaścicielami Nieruchomości w częściach równych.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (...). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT ( Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm. dalej: .Ustawa o CTT)), ani art. 23m Ustawy o PIT (Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn zm. dalej: „Ustawa o PIT)). Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie

Sprzedające nabyły prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia (...) r. (Repertorium A nr (...)), od swoich rodziców. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedające było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu VAT oraz PCC.

Na moment nabycia, Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną (a także będzie niezabudowana na dzień zawarcia Transakcji). Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Sprzedające są rolnikami i wykorzystują działkę do działalności rolniczej, działając jako rolnicy ryczałtowi w rozumieniu Ustawy o VAT.

Sprzedające w przeszłości nie dokonywały sprzedaży innych nieruchomości. Ponadto Sprzedające nie dokonywały żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadziły działań mających na celu uatrakcyjnienie jej dla potencjalnego nabywcy. Kupujący zgłosił się do Sprzedającego z propozycją zakupu Nieruchomości.

5. Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące Nieruchomości

W związku z planowaną Transakcją, Wnioskodawcy w dniu (...) r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie, której Sprzedające zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: .Warunki”).

W szczególności. Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1) Przeprowadzenie przez Kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego, technicznego oraz finansowego Nieruchomości, którego wyniki będą satysfakcjonujące dla Kupującego;

2) Uzyskanie przez Kupującego, na swój koszt i na swoją rzecz, prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji na terenie Nieruchomości;

3) Uzyskanie interpretacji podatkowej na podstawie wspólnego wniosku Kupującego i Sprzedającego, potwierdzającej opodatkowanie Transakcji;

4) Przystąpienie do umów przedwstępnych oraz następnie przyrzeczonych umów sprzedaży przez właścicieli pozostałych działek, na terenie których realizowana ma być Inwestycja;

5) Skuteczne i prawomocne wykreślenie z działu Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, w tym ograniczeń w rozporządzaniu Nieruchomością lub uzyskanie zgód uprawnionych, na bez obciążeniowe wydzielenie Nieruchomości do nowej księgi wieczystej;

6) W działach księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostaną ujawnione żadne wpisy bądź wzmianki o wpisach inne niż wyraźnie dozwolone lub wymagane zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej;

7) Wszystkie oświadczenia i zapewnienia wymagane od Sprzedających na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będą zgodne z prawdą.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków.

Sprzedające w Umowie Przedwstępnej udzieliły Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń pinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedające zobowiązały się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.

Jednocześnie, Sprzedające udzieliły przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzanie kserokopii z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków I rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vl) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska I ochrony przyrody; (vił) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedające zobowiązały się do:

1) Nie podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych i nie dopuszczenia do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie lub wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na ich prawa do Nieruchomości lub na stan faktyczny Nieruchomości,

2) Nie zawierania umów dotyczących Nieruchomości,

3) Nie zmieniania aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, w tym nie wznoszenia na terenie Nieruchomości budynków i budowli,

4) Nie dopuszczenia do skażenia gleby ani wód gruntowych Nieruchomości,

5) Przekazania Kupującemu wszelkich zawiadomień, informacji lub dokumentów, przez nich otrzymanych, a dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości sąsiadujących,

6) Podjęcia wszelkich czynności koniecznych do spełnienia obowiązków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej,

7) Nie składania osobom trzecim ofert sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot - spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Poza wyżej opisaną Umową Przedwstępną, Wnioskodawcy, w dniu (...) r. zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości (dalej: „Umowa Dzierżawy”). W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedające (wydzierżawiający) oddały Kupującemu (dzierżawca) Nieruchomość do używania i pobierania pożytków, w zamian za czynsz. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedające zezwoliły Kupującemu na korzystanie z Nieruchomości do celów budowlanych, w tym działania we własnym imieniu w zakresie:

a) prowadzenia uzgodnień i zawierania stosownych porozumień lub uzyskiwania zgód/decyzji od dostawców mediów, w szczególności do składania wniosków, negocjowania i odbioru wszystkich warunków technicznych przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacyjnej, sanitarnej i deszczowej od dostawców mediów lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie lub rozprowadzanie wód opadowych (melioracje, rowy) lub studni głębinowych, oraz do zmian tych warunków oraz uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją, a w związku z tym powyżej opisane prawo należy interpretować także jako prawo A. do korzystania z Nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 3 Ustawy Prawo energetyczne (Ustawa z dnia 27 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (t.j. dz. u. z 2024 r. poz. 266));

b) wstępu na teren Nieruchomości w celu:

- przeprowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, warunki glebowe umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji;

- wykonania badań środowiskowych;

- badań mających na celu weryfikację jakie elementy infrastruktury technicznej znajdują się na Nieruchomości, w tym dokonania odkrywek instalacji podziemnych, studni lub urządzeń melioracji;

- wykonania inwentaryzacji przyrodniczej, dendrologicznej, opisu taksacyjnego lasu;

- wykonania mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych;

c) występowania o wydanie (a także odbiór) decyzji administracyjnych związanych z procesem budowlanym na Nieruchomości (decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji zatwierdzających projekt budowlany, pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń wodnoprawnych decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o wyłączeniu gruntów (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzających projekt planu remediacji, decyzji zatwierdzających projekt robót geotechnicznych oraz decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-inżynierską, zgód na likwidację studni głębinowych i urządzeń wodnych) oraz składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

d) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

e) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawcy, wspólnie, w dniu (...) r. wystąpili do Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z wnioskiem o wyrażenie zgody na wykreślenie obciążenia z księgi wieczystej w postaci ograniczenia w sposobie korzystania z Nieruchomości polegającego na udzieleniu zezwolenia na wykonywanie prac związanych z siecią energetyczną.

Ponadto, poza udzieleniem powyższych zapewnień oraz pełnomocnictw (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedające nie będą podejmowały żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do planowanej Transakcji.

Kupujący, w ramach transakcji nabycia gruntu pod planowaną Inwestycję, zainteresowany jest pakietowym nabyciem nie tylko Nieruchomości, ale także nieruchomości sąsiednich, łącznie stanowiących „Teren Inwestycji'”. Teren Inwestycji obejmuje działki: (…).

Kupujący na podstawie umów i pełnomocnictw zawartych lub otrzymanych od Sprzedającego oraz analogicznych umów i pełnomocnictw otrzymanych od sprzedających pozostałe nieruchomości w ramach Terenu Inwestycji, wykonał dla całego Terenu Inwestycji lub jego części m.in. następujące działania zmierzające do przygotowania Inwestycji:

1) wykonał badania geotechniczne,

2) wykonał badania zanieczyszczeń gruntu,

3) wykonał inwentaryzację przyrodniczą (zwierzęta, rośliny),

4) wykonał badanie wysokości poziomu wód gruntowych (piezometry),

5) złożył wnioski o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowanych,

6) złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na obszar 1 ha gruntu (w celu weryfikacji interpretacji zapisów planu miejscowego),

7) uzyskał opinię komunikacyjną,

8) uzyskał dwie decyzje na lokalizację zjazdów z dróg publicznych (zwykłego i serwisowego),

9) proceduje podpisanie porozumienia drogowego (przebudowa i rozbudowa ul. …),

10) zawarł porozumienie z gestorem sieci wodociągów i kanalizacji (w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej),

11) podpisał umowę przyłączeniową do sieci elektroenergetycznej,

12) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (usunięcia kolizji), 13) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (przyłączenie),

13) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci elektroenergetycznej (usunięcia kolizji),

14) uzyskał warunki techniczne na przyłączenie do sieci teletechnicznej,

15) złożył wniosek o wydanie pozwolenia wodnoprawnego na likwidację części urządzeń wodnych (melioracji),

16) wykonał badanie prawne due diligence oraz

17) uzyskał weryfikację lokalizacji stanowisk archeologicznych u konserwatora zabytków.

6. Opis działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Podsumowując:

- Nieruchomość stanowi teren budowlany, ale obecnie jest niezabudowany i będzie niezabudowany na moment finalizacji Transakcji;

- Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem 7 UP oraz dróg lokalnych (symbol 6KI);

- Nieruchomość stanowi grunt rolny;

- Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających;

- Sprzedające nie są zarejestrowane jako podatnicy VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku, jednakże w przypadku uznania w odpowiedzi na pytanie nr 1 Wniosku, że Sprzedające działają w ramach niniejszej Transakcji jako podatnik VAT to na moment finalizacji Transakcji będą zarejestrowane jako podatnicy VAT;

- Kupujący jest podatnikiem VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku;

- Sprzedające nie zatrudniały ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

- Obecnie Nieruchomość użytkowana jest dla celów rolnych.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Panie C. oraz B. („Zainteresowane”) nie występowały z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę tego planu dla działki X („Działka”).

Zainteresowane wynajmują niewielką część Działki pod baner reklamowy. Najem rozpoczął się od (...) r. i trwa do dzisiaj. Celem uzupełnienia stanu faktycznego [zdarzenia przyszłego], Wnioskodawcy wskazują, że przedmiotowy baner, jest posadowiony na betonowych płytach mających na celu utrzymanie jego stabilności, jednakże nie jest on trwale związany z gruntem oraz nie stanowi budowli w rozumieniu prawa budowlanego.

Zainteresowane nie dokonują sprzedaży płodów rolnych z własnej działalności rolniczej od ok. 15 lat. Sprzedaż płodów rolnych miała miejsce ok. 15 lat temu, jednakże sprzedaż ta nie była opodatkowana VAT.

Zainteresowane nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Zarówno podziemna linia gazociągu, jak i napowietrzna linia energetyczna są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Urządzenia melioracyjne nie są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Podziemna linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna w rozumieniu Kodeksu Cywilnego („k.c.”) stanowią ruchomości, gdyż zgodnie z art. 49 k.c. nie stanowią części składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy przesyłowego.

Urządzenia melioracyjne, jako niebędące własnością przedsiębiorcy przesyłowego nie stanowią ruchomości w rozumieniu k.c. lecz część składową Działki.

Tak, podziemna linia gazociągu i napowietrzna linia energetyczna wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich, nie będące własnością Sprzedających (Zainteresowanych) oraz niebędące przedmiotem Transakcji, stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane oraz są trwale związane z gruntem.

Urządzenia melioracyjne nie są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego. Urządzenia, jako część składowa Działki, będą przedmiotem transakcji.

Art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego nie wskazuje jednoznacznie czy urządzenia melioracyjne (zdefiniowane w art. 195 i 197 ustawy Prawo Wodne) stanowią budowle. Niemniej, zgodnie z art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowa obiektów budowlanych będących urządzeniami melioracji wodnych (pkt 14). Mając na uwadze powyższe w ocenie Wnioskujących urządzenia melioracyjne znajdujące się na Działce stanowią urządzenia melioracji wodnych (zgodnie z ustawą Prawo Wodne) i nie stanowią budowli w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jednocześnie, Wnioskujący wskazują, że urządzenia melioracyjne są trwale związane z gruntem.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1) Czy Sprzedające w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT?

2) Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedające występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod Ustawę o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, a tym samym powinna zostać udokumentowana fakturą VAT?

3) Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 i nr 2 za prawidłowe i uznania, że Sprzedające przy opisanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1) Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedające w ramach Transakcji powinny zostać uznane za podatników podatku od towarów i usług.

2) W ocenie Wnioskodawców, skoro Sprzedające w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują jako podatnicy VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z którego wynika, że Nieruchomość stanowi teren budowlany, a także nie mają zastosowania zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT. Wówczas Transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

3) W ocenie Wnioskodawców, jeśli sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego, ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedające będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy Ordynacja podatkowa (Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2O25 r poz. 111 z późn. zm. dalej: „Ordynacja Podatkowa”)), występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedających wpływa na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), ma prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma Interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedające w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęły aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Strony zawarły Umowę Przedwstępną na podstawie, której Sprzedające udzieliły Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń pinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedające zobowiązały się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.

Jednocześnie, Sprzedające udzieliły przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzanie kserokopii z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji I zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedające zobowiązały się do:

1) Nie podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych i nie dopuszczenia do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie lub wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na ich prawa do Nieruchomości lub na stan faktyczny Nieruchomości,

2) Nie zawierania umów dotyczących Nieruchomości,

3) Nie zmieniania aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, w tym nie wznoszenia na terenie Nieruchomości budynków i budowli,

4) Nie dopuszczenia do skażenia gleby ani wód gruntowych Nieruchomości,

5) Przekazania Kupującemu wszelkich zawiadomień, informacji lub dokumentów, przez nich otrzymanych, a dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości sąsiadujących,

6) Podjęcia wszelkich czynności koniecznych do spełnienia obowiązków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej,

7) Braku składania osobom trzecim ofert sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. por 1061, dalej: .Kodeks cywilny)), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedające będą podejmowały pewne działania w sposób zorganizowany.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości, Sprzedające podejmują pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedające udzielając pełnomocnictwa w ramach Umowy Przedwstępnej na dokonanie opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia Inwestycji (polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą), podejmują pośrednio działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykażą aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedające dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji wystąpią w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedające, będą występować w charakterze podatników VAT w związku z faktem, że udzielili Kupującemu praw do korzystania z Nieruchomości w tym również na cele budowlane, pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

- Interpretacja z dnia 7 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.383.2023.2.MŻ;

- Interpretacja z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.315.2022.3.MD;

- Interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;

- Interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;

- Interpretacja z dnia 15 września 2020 sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 1(...) r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;

- Interpretacja z dnia 1(...) r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4O12.305.2023.2 SM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318 2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedające w ramach Transakcji powinny zostać uznane za podatników podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

1. Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 - w ocenie Wnioskodawców Sprzedające w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2. Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT I, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT (Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych -tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)).

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie I finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu.

Natomiast przedmiotem planowanej Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedających. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębnione (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedających. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających. Sprzedające wykorzystują Nieruchomość do celów rolnych.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość tj. działka gruntu niezabudowana budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami będącymi własnością Sprzedających oraz będących przedmiotem Transakcji (poza wskazanymi w stanie faktycznym). Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowiła niezabudowaną działkę gruntu.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu [zdarzenia] przyszłego, Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczeniem jako teren zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczony symbolem 7 UP oraz 6KL (drogi lokalne).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość będzie stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie stanowić teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość będzie stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie stanowić teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT a contrario jako dostawa terenów budowlanych.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazano, że z tytułu nabycia Nieruchomości Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabycie jej nastąpiło na podstawie umowy darowizny i w ogóle nie było opodatkowane VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 13 6 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającym przy nabyciu Nieruchomości, takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem w ogóle.

Tym samym w przypadku Nieruchomości nie wystąpiły łącznie dwa warunki wskazane w art. 42 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT - a więc zwolnienie z tego przepisu nie znajduje zastosowania.

Podsumowując z uwagi na fakt, że Sprzedające w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT i dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, oraz nie korzysta ze zwolnienia od podatku w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, to Sprzedające będą występowały jako podatnicy VAT w ramach planowanej dostawy Nieruchomości.

Wówczas transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 1 i nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po wybudowaniu Inwestycji Kupujący będzie go wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒ po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒ po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki gruntu nr X, Sprzedający podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podejmował Sprzedający w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających niezabudowaną działkę gruntu nr X.

Sprzedające są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT. Sprzedające prowadzą działalność rolniczą w ramach zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych dla rolnika ryczałtowego. Sprzedające nie prowadzą działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG). Sprzedające są rodzeństwem i współwłaścicielami Nieruchomości w częściach równych.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (...). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny.

Sprzedające nabyły prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia (...) r., od swoich rodziców.

Na moment nabycia, Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną (a także będzie niezabudowana na dzień zawarcia Transakcji). Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Sprzedające są rolnikami i wykorzystują działkę do działalności rolniczej, działając jako rolnicy ryczałtowi w rozumieniu Ustawy o VAT. Zainteresowane nie dokonują sprzedaży płodów rolnych z własnej działalności rolniczej od ok. 15 lat. Sprzedaż płodów rolnych miała miejsce ok. 15 lat temu, jednakże sprzedaż ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Sprzedające w przeszłości nie dokonywały sprzedaży innych nieruchomości. Ponadto Sprzedające nie dokonywały żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadziły działań mających na celu uatrakcyjnienie jej dla potencjalnego nabywcy. Kupujący zgłosił się do Sprzedającego z propozycją zakupu Nieruchomości.

Zainteresowane nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

W związku z planowaną Transakcją, Wnioskodawcy w dniu (...) r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie, której Sprzedające zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami.

Sprzedające w Umowie Przedwstępnej udzieliły Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń pinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedające zobowiązały się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.

Ponadto Wnioskodawcy zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości. W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedające (wydzierżawiający) oddały Kupującemu (dzierżawca) Nieruchomość do używania i pobierania pożytków, w zamian za czynsz. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony. W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedające zezwoliły Kupującemu na korzystanie z Nieruchomości do celów budowlanych.

Zainteresowane wynajmują niewielką część Działki pod baner reklamowy. Najem rozpoczął się od (...) r. i trwa do dzisiaj.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, powzięli Państwo wątpliwość czy Sprzedające w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT.

Odpowiadając na Państwa pytanie, podkreślić należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r., poz. 1061, ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce m.in. poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu najmu Nieruchomości (części działki nr X pod baner reklamowy), straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Sprzedające Nieruchomości spowodował, że była i jest ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem przedmiotem sprzedaży nie będzie wyłącznie majątek wykorzystywany przez Sprzedające w celach osobistych, lecz składnik majątkowy, który faktycznie służył wykonywaniu działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedające sprzedaż działki gruntu nr X będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, Państwa stanowisko, w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa dalsze wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, a tym samym powinna zostać udokumentowana fakturą VAT

Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która to czynność jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, a w dalszej kolejności przeanalizować możliwość zwolnienia z podatku VAT tej Transakcji i ewentualną możliwość rezygnacji z tego zwolnienia.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ cytowanej już wcześniej ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z tym przepisem:

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W tym miejscu należy przypomnieć, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość, tj. działka gruntu nr X. Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wskazali państwo, że Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji Inwestycji Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Wynika z tego, że w celu realizacji powyższego zamierzenia inwestycyjnego, Kupujący będzie musiał angażować własne środki.

Tym samym należy stwierdzić, że zbywana Nieruchomość (działka gruntu nr X) nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

W świetle wyroku NSA, należy jednoznacznie stwierdzić, że nieruchomość jako pojedynczy składnik majątku – nawet jeśli była wykorzystywana w działalności gospodarczej (np. wynajmowana) – nie może być uznana ani za przedsiębiorstwo, ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (ZCP).

Ponadto, jak wynika z wniosku, Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedających.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej transakcji, nie może zostać uznana za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedających

W związku z tym, sprzedaż nieruchomości - w szczególności przez osoby fizyczne - pozostawać będzie czynnością dotyczącą zbycia składnika majątku. Sama nieruchomość, pozbawiona elementów organizacyjnych takich jak struktura operacyjna, personel, czy zestaw umów, nie może zostać uznana ani za przedsiębiorstwo, ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Tym samym, transakcja taka nie będzie spełniała kryteriów przewidzianych dla zbycia ZCP ani nie będzie podlegała kwalifikacji jako zbycie przedsiębiorstwa, nie dojdzie bowiem do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości, tj. działki gruntu nr X nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W niniejszej sprawie – jak Państwo wskazali – Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej transakcji, zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Gminy z dnia (...) r. w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, jest położona na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem 7 UP oraz 6KL (drogi lokalne).

Zgodnie z Państwa wskazaniem, na Nieruchomości znajdują się podziemna linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich (będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego) i tym samym nie będących własnością Sprzedającego oraz niebędące przedmiotem Transakcji. Natomiast zgodnie z Państwa wskazaniem stanowią one budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane oraz są trwale związane z gruntem.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury przesyłowej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących za ich pomocą dane usługi, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

W sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Zatem, skoro na działce nr X znajduje się podziemna linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna, będące budowlami w rozumieniu ustawy prawo budowlane, które stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego, to przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, a więc te elementy infrastruktury technicznej – nie powinny być uwzględnione przy rozstrzygnięciu, czy opisana sprzedaż działki będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Wskazali Państwo również, że na części Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne, które nie są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego i nie stanowią ruchomości lecz część składową Działki. Urządzenia melioracyjne są trwale związane z gruntem.

Podali Państwo także, że Urządzenia melioracyjne, jako część składowa Działki, będą przedmiotem transakcji.

Należy zauważyć, że według Państwa wskazań, znajdujące się na ww. działce urządzenia melioracyjne nie stanowią budowli w rozumieniu przepisów Prawo budowlane. Działka nr X jest objęta miejscowym planem zagospodarowania terenu, zgodnie z którym przeznaczona jest pod zabudowę.

Tym samym sprzedawana Nieruchomość – działka nr X będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ww. Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak Państwo wskazali, Sprzedające nabyły prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia (...) r., od swoich rodziców. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedające było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedające. Zatem nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedające Nieruchomości (działki nr X), będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących udokumentowania transakcji sprzedaży Nieruchomości fakturą VAT, zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Faktura jest dokumentem odzwierciedlającym prawidłowy przebieg zdarzenia gospodarczego zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział. Co do zasady zatem, faktura musi być wystawiona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa krajowego w tym względzie. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza np. fakt dostawy określonych towarów i świadczonych usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą ww. Nieruchomości będzie Spółka zarejestrowana (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowana) jako podatnik VAT czynny, a transakcja sprzedaży tej Nieruchomości – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku. Z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy wynika również, że jeżeli na moment finalizacji planowanej Transakcji, Organ uzna, że Sprzedające działają jako podatnicy podatku VAT, to będą One zarejestrowane jako podatnicy VAT.

Zatem w sytuacji, w której dokonają Państwo sprzedaży opodatkowanej, to Sprzedające będą miały obowiązek udokumentowania fakturą VAT planowanej sprzedaży działki nr X.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do Państwa dalszych wątpliwości, dotyczących kwestii prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. Kupujący jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, Transakcja - dostawy Nieruchomości - będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W konsekwencji, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Transakcję dostawy Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została wydana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.