Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.335.2026.2.AW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Państwa wniosek z 17 lipca 2026 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący w zakresie podatku od towarów i usług skutków podatkowych dostawy opisanych w zdarzeniu przyszłym nieruchomości, wpłynął 17 lipca 2026 r.

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

ABC

(…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

XYZ

(…)

 

Opis zdarzenia przyszłego

(i) Opis Nieruchomości

Planowana Transakcja obejmuje nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...), w obrębie: (...), obejmującej działki ewidencyjne o numerach A, B, C, D, E, F, G oraz H, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...) oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w (...), w obrębie (...), obejmującej działkę o numerze I, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) - zwane dalej łącznie jako „Działki” wraz z prawem własności do znajdujących się na nich i stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności budynków, budowli i urządzeń.

Działki A, B, C, D, E, F, G oraz H zabudowane są kompleksem budynków biurowych i magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym w postaci urządzeń oraz budowli.

Poniżej Zainteresowani przedstawiają dokładny wykaz zabudowań znajdujących się na poszczególnych Działkach, stanowiących własność Sprzedającego.

Numer działki	Budynki	Budowle i urządzenia budowlane
F	brak	-   droga asfaltowa, -     chodnik betonowy, -     sieć wodociągowa, -     sieć kanalizacyjna.
A	brak	droga utwardzona.
D	1 budynek magazynowy.	-     bocznica kolejowa wraz z utwardzeniami, -     ściana oporowa, -     sieć kanalizacyjna.
E	budynek przemysłowy.	-     bocznica kolejowa wraz z utwardzeniami, -     ściana oporowa, -     utwardzenia, -     zbiornik, -     droga, -     sieć wodociągowa, -     sieć kanalizacyjna.
G	18 budynków, w tym: -        3 budynki biurowe, -        8 budynków oznaczonych jako pozostałe budynki niemieszkalne, -        4 budynki oznaczone jako zbiorniki, silosy i budynki, magazynowe, -        3 budynki przemysłowe.	-     bocznica kolejowa z utwardzeniami, -     jezdnia, -     utwardzenia, -     zbiornik, -     komin, -     mur oporowy, -     pozostałości po budynkach (ruiny), -     podest, -     sieć wodociągowa, -     sieć kanalizacyjna, -     sieć gazowa.
C	brak	-    tory kolejowe, -    pozostałości po budynkach (ruiny), -    sieć elektroenergetyczna, -    studzienki kanalizacyjne.
H	brak	-     infrastruktura kolejowa z utwardzeniami, -     basen - zbiornik ppoż., -     wiata, -     pozostałości po budynkach (ruiny), -     sieć wodociągowa, -     sieć kanalizacyjna, -     sieć gazowa.
B	brak	-    Infrastruktura kolejowa z utwardzeniami.
I	brak	brak

Wskazane powyżej obiekty nie stanowią ruchomości. Wskazane powyżej budynki (dalej: „Budynki”) stanowią budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524, dalej: „Prawo budowlane”), natomiast wskazane powyżej budowle stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Budynki oraz Budowle będą dalej łącznie określane jako „Zabudowania

Działki, na których znajdują się wskazane Zabudowania, będą dalej zwane „Działkami zabudowanymi”.

Dodatkowo, dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że na Działkach zabudowanych będzie znajdować się ogrodzenie, które jednak nie stanowi budynku ani budowli na gruncie Prawa budowlanego.

Natomiast na Działce I (dalej: „Działka niezabudowana”) nie znajdują się zabudowania (poza wskazanymi niżej kablami od oświetlenia).

Działki wraz z Zabudowaniami będą dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość”.

 

Dodatkowo, na części (zgodnie z wskazaniami niżej) z Działek Zabudowanych znajduje się następująca infrastruktura techniczna (w znacznej części nieużytkowana):

- Sieci przesyłowe:

- Działka A - sieć elektroenergetyczna/przyłącze,

- Działka F - sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna, sieć ciepłownicza, sieć gazowa, sieć wod.-kan.,

- Działka G - sieć gazowa / przyłącze,

- Działka H - sieć telekomunikacyjna, sieć gazowa / przyłącze,

- Działka C - sieć elektroenergetyczna.

- Instalacje:

- Działka D - wod.-kan.,

- Działka E - elektroenergetyczna, gazowa, wod.-kan., telekomunikacyjna,

- Działka F - elektroenergetyczna, kanalizacyjna oraz wodna,

- Działka G - elektroenergetyczna, telekomunikacyjna, ciepłownicza, gazowa, wod.-kan., sprężonego powietrza, tlenowa,

- Działka H - elektroenergetyczna, gazowa, wod.-kan.,

- Działka C - elektroenergetyczna, telekomunikacyjna,

- zwane dalej łącznie: „Sieciami przesyłowymi”).

Przez Działki D, H, I oraz C przebiegają również kable od oświetlenia (dalej: „Kable”).

Zainteresowani pragną wskazać, że Sieci przesyłowe oraz Kable nie stanowią własności Sprzedającego. Tym samym, nie będą one przedmiotem Transakcji. Stanowią one budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

 

Tereny obejmujące Działki są objęte w całości miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, tj.:

   - „miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalonego dla (...)”, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w (...) nr (...) z dnia (...) roku, w którym:

a) Działki nr A, D, E, G, I, B, C zostały oznaczone jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (oznaczenie 3P),

b) Działka nr F została oznaczona jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz teren ulic głównych (oznaczenia 3P i (...)),

c) przeważająca część Działki nr H została oznaczona jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz teren ulic dojazdowych (oznaczenia 3P i (...)).

   - „miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...)” (uchwała nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia (...) r.,), teren obejmujący pozostałą część działki nr H oznaczony jest jako tereny działalności produkcyjnej, składowania i magazynowania (symbol PP, PS), a przedmiotowa działka znajduje się w granicach (...).

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Kupujący zamierza przeprowadzić częściową rozbiórkę, przebudowę i rozbudowę wybranych Zabudowań oraz budowę hali produkcyjno-magazynowej i portierni w zespole przemysłowo - magazynowo - usługowym z towarzyszącą infrastrukturą oraz zespołami parkingów, w celu dostosowania Nieruchomości do potrzeb i specyfiki prowadzonej przez niego działalności (dalej: „Inwestycja”).

Po zrealizowaniu Inwestycji, Wnioskodawca zamierza ją wynająć lub sprzedać w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Na chwilę obecną, doszło do zawarcia przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży dnia (…) 2026 r. pomiędzy Sprzedającym, a Kupującym. Umowa ta szczegółowo określa warunki Transakcji.

Sprzedający w związku z prowadzoną działalnością jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Na moment dokonania Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie będzie prowadził również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Generalnie w przychodach i kosztach Sprzedającego będzie można teoretycznie wyodrębnić takie, które da się przypisać do konkretnej nieruchomości (i/lub Nieruchomości). Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań). Niemniej, od strony praktycznej nie jest i nie będzie prowadzony odrębny plan kont, odrębne księgi rachunkowe, czy też odrębna sprawozdawczość finansowa.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Prawo użytkowania wieczystego Działek wraz z prawem własności Zabudowań Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży i warunkowej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym z dnia (…) 2020 r., repertorium numer (...). W odniesieniu do Działki Niezabudowanej, Sprzedający zawarł dodatkowo umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego objętą aktem notarialnym z dnia (…) 2020 r., repertorium nr (...) (w wyniku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Gminę (...) w odniesieniu do tej Działki). Nabycie Działek Zabudowanych podlegało przepisom ustawy o VAT i było zwolnione z opodatkowania VAT. Natomiast nabycie Działki Niezabudowanej podlegało przepisom ustawy o VAT i podlegało opodatkowaniu stawką 23%. Sprzedający dokonał odliczenia VAT z tego tytułu.

Sprzedający wykorzystywał Działki oraz znajdujące się na nich Zabudowania na potrzeby własne w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie komercyjnym na rzecz podmiotów trzecich. Tym samym, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zabudowania znajdujące się na Działkach Zabudowanych zostały wzniesione w różnych okresach na przestrzeni lat (najstarszy budynek został wybudowany w 1892 r.). Zainteresowani wskazują jednak, że żadne z Zabudowań nie zostało wybudowane bądź ulepszone w kwocie równej lub przekraczającej 30% ich wartości początkowej od czasu ich nabycia przez Sprzedającego, tj. od lutego 2020 r. Dla uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani podkreślają, że wszystkie Zabudowania będące przedmiotem Transakcji zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie wskazanej wyżej umowy z lutego 2020 r.

(iv) Zakres Transakcji

 

Kluczowym aktywem przenoszonym w ramach Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, Zainteresowani wskazują, że na tym etapie nie została jeszcze sporządzona finalna wersja aktu notarialnego sprzedaży, która będzie szczegółowo określała przedmiot sprzedaży, natomiast Zainteresowani planują, że głównymi składnikami jakie poza Nieruchomością wejdą w skład przedmiotu Transakcji, będą:

   - Działki;

   - Zabudowania;

   - prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów najmu, w tym roszczenia z zabezpieczeń umów najmu (kaucje/depozyty), o ile będą obowiązywały w dacie dostawy;

   - prawa i obowiązki wynikające z umowy przyłączeniowej dotyczącej dostawy energii elektrycznej do Nieruchomości;

   - dokumentacja prawna i techniczna Zabudowań znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego;

   - pozostałe istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego.

 

Dodatkowo, w celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Kupujący niezależnie od Transakcji nabędzie również od spółki z Grupy sprzedającego następujące składniki majątku:

- decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych;

- pozwolenie na budowę wydane dla Inwestycji;

- prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Inwestycji;

- prawa i obowiązki wynikające z porozumienia drogowego stanowiącego podstawę realizacji inwestycji drogowej zapewniającej skomunikowanie Inwestycji;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej z projektantem w zakresie opracowania dokumentacji projektowej dot. budowy hali produkcyjno-magazynowej.

Poza umowami wskazanymi wyżej, które będą przenoszone w ramach Transakcji, potencjalnie istnieje również możliwość, że w ramach Transakcji na Kupującego mogą też przejść prawa i obowiązki wynikające z innych zawartych umów o świadczenie usług lub dostawy mediów związane z Nieruchomością, choć nie jest to zamierzeniem stron. Zainteresowani przewidują, że Sprzedający w dniu Transakcji wypowie lub rozwiąże za porozumieniem stron powyższe umowy, ze skutkiem na dzień Transakcji lub na koniec okresu wypowiedzenia przewidzianego w odpowiednich umowach, a Kupujący podpisze nowe umowy w tym zakresie. Niemniej w sytuacji, gdyby nie było to możliwe, strony ustaliły, że istnieje możliwość zawarcia odpowiednich porozumień z dostawcami, na podstawie których na Kupującego zostaną przeniesione prawa z takich umów.

Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach Transakcji będzie w dalszej części wniosku nazywana „Przedmiotem Transakcji”.

 

Natomiast w ramach Transakcji na rzecz Kupującego nie zostaną przeniesione w szczególności następujące składniki majątku Sprzedającego:

- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

- prawa i obowiązki z umów prawnych, marketingowych;

- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

- źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności kredytu bankowego;

- prawa i obowiązki wynikające ze stosunków pracy lub innych pokrewnych (Sprzedający nie zatrudnia obecnie pracowników).

Ponadto, Transakcja sprzedaży nie będzie obejmowała znajdujących się na terenie Działek ruchomości, w tym m. in. klimatyzatorów, urządzeń transmisji danych i teleinformatycznych, urządzeń do rejestracji obrazu, monitoringu wizyjnego, narzędzi warsztatowych, maszyn i mebli.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z Transakcją, planują złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 

   1) Czy Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów w rozumieniu przepisów o VAT, a w konsekwencji planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

   2) Czy planowana Transakcja w zakresie Działek zabudowanych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

   3) Czy planowana Transakcja w zakresie Działki niezabudowanej będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

   4) Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 

  1) Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

  2) Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w zakresie Działek zabudowanych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

  3) Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w zakresie Działki niezabudowanej będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

  4) Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Sprzedający i Kupujący będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku art. 14r § 1 ustawy Ordynacja Podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za Przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako: „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (Obowiązek organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. akt II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w (...) z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08)).

Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. Powszechnie przyjmuje się, że w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT mowa jest o przedsiębiorstwie w znaczeniu przedmiotowym, w związku z czym pojęcie to należy rozumieć zgodnie z definicją przedsiębiorstwa wskazaną w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (np. wyrok naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1204/16 oraz np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW).

Kodeks cywilny definiuje przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5) koncesje, licencje i zezwolenia;

 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8) tajemnice przedsiębiorstwa;

 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podobne konkluzje przedstawione zostały w Objaśnieniach:

„Pojęcie przedsiębiorstwa określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55¹ Kc wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej”.

Należy też wskazać na art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w jego skład, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej lub z przepisów szczególnych. Oznacza to, że w przypadku np. sprzedaży przedsiębiorstwa, jeśli strony chcą wyłączyć z zakresu transakcji niektóre składniki majątkowe, konieczne jest enumeratywne wyliczenie tych pozycji (w przeciwnym razie zostaną one przeniesione na nabywcę).

Co do zasady, kwalifikacja czynności prawnej jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa wymaga przeniesienia na nabywcę wszystkich elementów wskazanych w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, o ile występują w danym stanie faktycznym. Kwalifikacja ta może być jednak zachowana w przypadku umownego wyłączenia z zakresu transakcji pewnych elementów, ale tylko wówczas, gdy nie mają one istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 lutego 2026 r. o sygnaturze 0111-KDIB3-1.4012.1001.2025.2.AB).

Kluczowym jest, aby przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia stanowiło całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Zbywany majątek powinien stanowić na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisanych przedsiębiorstwu. Nawet w przypadku wyłączenia z zakresu transakcji zbycia przedsiębiorstwa niektórych elementów, pomiędzy pozostałymi zbywanymi składnikami majątkowymi muszą zostać zachowane związki funkcjonalne w taki sposób, aby przekazany majątek mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 lutego 2025 r. o sygnaturze 0111-KDIB3-2.4012.699.2024.3.KK).

W kontekście powyższych uwag należy wskazać, że Przedmiot Transakcji będzie ograniczony do zbycia Nieruchomości oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością, które zazwyczaj są przedmiotem przeniesienia w transakcjach mających za przedmiot nieruchomości.

Poza zakresem Transakcji pozostanie jednak cały szereg składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego i objętych definicją wynikającą z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, kluczowych dla funkcjonowania przedsiębiorstwa. W efekcie nabywana przez Kupującego masa majątkowa nie będzie miała cech pozwalających na uznanie jej za zespół powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie składników majątkowych, umożliwiający realizację zadań przypisanych przedsiębiorstwu Sprzedającego.

Podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak przede wszystkim likwidacja lub ewentualnie przebudowa części aktualnych Zabudowań oraz realizacja Inwestycji, a następnie zawarcie umów najmu, umów z dostawcami mediów, ochrony, umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami, zapewnienie finansowania, obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić planowanej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie ma możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłącza również stosowanie przepisów ustawy w odniesieniu do transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższej definicji, wyróżnia się następujące przesłanki warunkujące możliwość uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa:

  i) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

 ii) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

iii) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

iv) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Przede wszystkim, powinien istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych (przy czym ustawodawca wymienia w tym kontekście również zobowiązania), który jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie.

W licznych interpretacjach organów podatkowych dotyczących zakresu pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa podkreśla się, że wydzielenie to powinno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych) (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 listopada 2025 r. o sygnaturze 0111-KDIB3-1.4012.701.2025.1.IK , interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 marca 2025 r. o sygnaturze 0111-KDIB3-3.4012.613.2024.4.MPU, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 stycznia 2024 r. o sygnaturze 0111KDIB3-2.4012.599.2023.3.ASZ).

Przesłanka dotycząca wyodrębnienia organizacyjnego rozumiana jest w ten sposób, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako: dział, wydział, oddział itp. Podkreśla się, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W kontekście wyodrębnienia funkcjonalnego wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Dlatego przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 kwietnia 2024 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.166.2024.1.EW).

Zakwalifikowanie danego zespołu składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e i art. 6 pkt 1 ustawy o VAT uzależnione jest zatem nie od jakiegokolwiek zorganizowania masy majątkowej - musi się ona odznaczać bowiem pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Kluczowa z perspektywy definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa zbywcy (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Analizując powyższe przesłanki w kontekście opisanego zdarzenia przyszłego należy dojść do wniosku, że Przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Po pierwsze, nie jest spełniona przesłanka dotycząca wyodrębnienia organizacyjnego w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Przedmiot Transakcji nie będzie w żaden sposób wyodrębniony w strukturze organizacyjnej i dokumentacji wewnętrznej Sprzedającego, w szczególności przedsiębiorstwie Sprzedającego nie zostanie utworzona odrębna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość. Nie będą istniały odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do tych aktywów.

Po drugie, nie jest spełniona przesłanka dotycząca wyodrębnienia finansowego. Dla Przedmiotu Transakcji w przedsiębiorstwie Sprzedającego nie będą prowadzone osobne księgi. Przedmiot Transakcji nie obejmuje również żadnego rachunku bankowego, ani środków pieniężnych, które mogłyby służyć Kupującemu po przeprowadzeniu Transakcji do regulowania zobowiązań związanych z prowadzeniem własnej działalności. Wyodrębnienie finansowe nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Konsekwentnie, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie. W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy również fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedający nie będzie posiadać odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie będzie sporządzać odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

Po trzecie, nie jest spełniona przesłanka dotycząca wyodrębnienia funkcjonalnego. Zbywane składniki majątkowe nie są wystarczające do prowadzenia działalności polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni, a w związku z tym nie można mówić o ich wyodrębnieniu funkcjonalnym w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w dużych kompleksach magazynowych konieczne jest bowiem zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z wybudowaniem budynków magazynowych, ich wynajęciem, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem budynkami, obsługą techniczną, dostawami różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości). Co do zasady nie jest zamierzeniem stron przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków z umów zapewniających operacyjne funkcjonowanie Nieruchomości, przy czym w ograniczonym zakresie może dojść do ich przejściowego przejścia (w szczególności najmu, a potencjalnie także wybranych umów mediów) z mocy prawa lub z przyczyn technicznych związanych z okresami wypowiedzenia. Nie zmienia to jednak faktu, że Kupujący nie przejmie zorganizowanej struktury umożliwiającej kontynuowanie działalności Sprzedającego bez własnych działań organizacyjnych i kontraktowych. Ponadto, w celu prowadzenia działalności Kupujący będzie musiał zapewnić źródła jej finansowania, gdyż w ramach Transakcji nie będą przenoszone umowy związane z finansowaniem. Stąd, aby Kupujący mógł w oparciu o nabytą Nieruchomość prowadzić działalność obejmującą najem powierzchni, konieczne będzie samodzielne zapewnienie przez niego realizacji istotnych funkcji związanych z realizacją Inwestycji a następnie jej obsługi.

Z uwagi na powyższe okoliczności, zdaniem Wnioskodawcy, zespół składników majątkowych które będą przedmiotem Transakcji nie posiada zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności bez uzupełniania go o dodatkowe elementy takie jak pozyskanie i obsługa najemców, zarządzanie Inwestycją, obsługa techniczna, dostawy różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości), obsługa prawna i księgowa.

Innymi słowy zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji, nie ma w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na realizacji Inwestycji oraz wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu Przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy będą one mogły służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Zainteresowani zaznaczają również, że z uwagi na fakt, iż Kupujący nie przejmie kontraktów zapewniających realizację szeregu istotnych funkcji pozwalających na prowadzenie działalności obejmującej wynajem powierzchni, to sprzedaży Nieruchomości nie będzie można uznać za sprzedaż całej „struktury” służącej realizacji tego celu gospodarczego.

Ponadto, w przedsiębiorstwie Sprzedającego, żadna taka „struktura” nie jest wyodrębniona ani w sposób organizacyjny, ani w sposób finansowy.

Warto również podkreślić, że Wnioskodawca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomość. Działalność Sprzedającego obejmuje wynajem powierzchni w Budynkach / Nieruchomości (oraz sprzedaż w wyniku Transakcji). Natomiast Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji Inwestycji, a więc likwidacji znajdujących się na Nieruchomości obiektów, budowy nowego kompleksu biurowo-magazynowo-logistycznego (możliwie częściowo w ramach przebudowy) a następnie jego wynajem lub sprzedaż nowego obiektu/-ów. Intencją Wnioskodawcy nie jest wynajem znajdujących się na Działkach Budynków, a ich likwidacja lub przebudowa w celu budowy nowych obiektów. Przejściowe wynajmowanie powierzchni w Budynkach w okresie pomiędzy ich nabyciem, a prawnym i faktycznym przygotowaniem Wnioskodawcy do rozpoczęcia realizacji Inwestycji nie zmienia głównego celu w jakim Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość, który znacząco różni się od działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja jest zbieżna z wnioskami, jakie można wyciągnąć z Objaśnień, gdzie wskazano, że „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

i) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

 

Jak wskazano w Objaśnieniach:

   - Co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym zakresie, za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT Minister wskazał takie elementy jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom;

   - W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (pozostającą poza zakresem zastosowania ustawy o VAT). Takie wyjątkowe okoliczności zachodzą - w świetle Objaśnień - wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz, po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji;

   - Przy czym, co istotne, Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (opisanych powyżej) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowy zarządzania aktywami; (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

   - Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcie umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne wskazane przez Zainteresowanych elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą w szczególności: Nieruchomość oraz prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością.

Natomiast Przedmiotem Transakcji nie będą objęte w szczególności (a) jakiekolwiek źródła finansowania działalności Sprzedającego, (b) umowy o zarządzanie nieruchomością czy też (c) umowy o zarządzanie aktywami.

W konsekwencji, Zainteresowani pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę Przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”. Do Przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Zainteresowanych, jednoznacznie wskazuje na to że Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 kwietnia 2026 r. o sygnaturze 0111-KDIB3-2.4012.84.2026.2.MN, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2025 r. o sygnaturze 0111-KDIB3-2.4012.596.2024.3.EJU, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 stycznia 2025 r. o sygnaturze 0111-KDIB3-3.4012.521.2024.3.EP).

W konsekwencji, należy uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod zastosowania ustawy o VAT (a więc będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

A także, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

 

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z definicją „pierwszego zasiedlenia” zawartą w Ustawie o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., pierwszemu zasiedleniu nie musi zatem towarzyszyć czynność opodatkowana VAT, ale przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć faktyczne zasiedlenie budynku/budowli czyli oddanie/przekazanie ich do faktycznego użytkowania.

Co prawda, ustawa o VAT nie zawiera definicji budowli ani budynku, jednakże zostały one zdefiniowane w Prawie budowlanym. Stosownie do treści art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego przez „budynek” należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego pojęcie „budowli” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak w szczególności: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Biorąc pod uwagę powyższe definicje, w opinii Zainteresowanych Zabudowania znajdujące się na Działkach zabudowanych powinny zostać uznane za budowle oraz budynki w rozumieniu Prawa budowlanego.

Jednak tak jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sieci przesyłowe i kable od oświetlenia przebiegające przez wybrane Działki nie stanowią własności Sprzedającego, a tym samym nie będą one przedmiotem Transakcji. Tym samym, poniższa wykładnia przepisów odnosi się jedynie do Zabudowań, które na moment Transakcji będą stanowić własność Sprzedającego.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działek Zabudowanych wraz z prawem własności Zabudowań w (…) 2020 r. (czyli ponad 6 lat temu). Nabycie Działek Zabudowanych wraz z Zabudowaniami podlegało przepisom ustawy o VAT (choć było zwolnione z opodatkowania VAT) i tym samym, może być uznane za pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Zainteresowani wskazują również, że od czasu nabycia, Zabudowania były wykorzystywane przez Sprzedającego w działalności opodatkowanej VAT (najem). Dodatkowo, znajdujące się na Nieruchomości Zabudowania nie były przedmiotem ulepszeń, których wydatki stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Zabudowań w okresie od ich nabycia przez Sprzedającego do chwili obecnej. W rezultacie, w odniesieniu do całości Zabudowań znajdujących się na Działkach zabudowanych, pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad 6 lat temu.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych w stosunku do planowanej dostawy Działek zabudowanych mogliby oni zastosować zwolnienie od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

     - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części - tzw. „opcja VAT”.

 

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT przedmiotowe oświadczenie o skorzystaniu z opcji VAT (tj. wyboru opodatkowania VAT), o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

a) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

c) adres budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku sprzedaży Działek zabudowanych możliwe jest zastosowanie tzw. opcji VAT, i opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT.

W tym zakresie, Zainteresowani planują złożyć w odpowiednim terminie, przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży Działek Zabudowanych, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą mieć zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, w szczególności zwolnienie z VAT, o którym mowa w  art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywał/nie będzie wykorzystywał Przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Końcowo, z ostrożności Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać część Działek Zabudowanych za tereny niezabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji, np. w przypadku dokonania rozbiórki poszczególnych Zabudowań, w dalszej kolejności należy rozważyć czy teren niezabudowany stanowi tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Działki Zabudowane są objęte MPZP, dopuszczającym możliwość zabudowy terenów, na których znajdują się Działki Zabudowane. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, Działki Zabudowane powinny zostać uznane za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy terenów niezabudowanych położonych w obrębie Działek Zabudowanych istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Działek Zabudowanych nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia dokonania Transakcji nie będzie wykorzystywał Przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia w zakresie części terenów niezabudowanych położonych w obrębie Działek Zabudowanych będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, intencją Sprzedającego i Wnioskodawcy (czynnych podatników VAT) jest opodatkowanie VAT planowanej dostawy Działek Zabudowanych. Planowana Transakcja w zakresie dostawy Działek Zabudowanych będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 3

Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazano powyżej, w ramach przedmiotowej transakcji zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający na moment dokonania Transakcji będą posiadać status czynnych podatników VAT w myśl powołanych powyżej przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na Działce niezabudowanej nie znajdują się zabudowania będące własnością Sprzedającego.

Przez Działkę niezabudowaną przebiega jedynie kabel od oświetlenia, który nie jest własnością Sprzedającego. Nie może być więc on przedmiotem Transakcji. Tym samym biorąc pod uwagę definicję odpłatnej dostawy towaru tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w ramach Transakcji w zakresie elementu Kabli nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów.

Zdaniem Zainteresowanych Działkę niezabudowaną należy więc uznać za teren niezabudowany na gruncie ustawy o VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych, przedmiotowa Transakcja w zakresie Działki niezabudowanej również stanowi dostawę terenu niezabudowanego.

W dalszej kolejności należy rozważyć czy Działka niezabudowana stanowi tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Działka niezabudowana jest objęta MPZP, dopuszczającym możliwość zabudowy terenów, na których znajduje się Działka niezabudowana. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy, Działka niezabudowana powinna zostać uznane za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy Działki niezabudowanej istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji w zakresie Działki niezabudowanej nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie będzie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia w zakresie Działki niezabudowanej będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać Działkę niezabudowaną za tereny zabudowane na potrzeby niniejszej Transakcji z uwagi na przebiegający przez nią kabel od oświetlenia (pomimo, że ten obiekt znajdujący się na Działce nie będzie przedmiotem dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT).

Gdyby uznać Działkę niezabudowaną za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji, to w stosunku do Transakcji zastosowania nie znajdzie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT. W szczególności, zastosowania nie znajdzie zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do terenów niezabudowanych, ani zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zainteresowani pragną podkreślić, że w przypadku uznania Działki niezabudowanej za tereny zabudowane, zastosowanie znajdą analogiczne zasady opodatkowania jak w przypadku Działek zabudowanych, tj. możliwe byłoby zastosowanie tzw. opcji VAT, i opodatkowanie Transakcji w zakresie Działki niezabudowanej podatkiem VAT. Konsekwentnie, ze względów ostrożności procesowej na wypadek uznania Działki niezabudowanej za tereny zabudowane, Działka niezabudowana będzie również objęta zakresem oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania VAT, które będzie spełniać wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych odnośnie pytania 4

W odniesieniu do prawa do odliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji a następnie opodatkowana VAT sprzedaż lub wynajem).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (…) faktury (…) w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (…)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno - podatkowymi w zakresie prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

A zatem, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. realizacji Inwestycji), a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedającego, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

 

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: 

  1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

  2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

  4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  5) koncesje, licencje i zezwolenia;

  6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  8) tajemnice przedsiębiorstwa;

  9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

 

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

 

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

 

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący i Sprzedający będą dokonywali opisanej w zdarzeniu przyszłym transakcji. Kluczowym aktywem przenoszonym w ramach Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, Zainteresowani wskazują, że na tym etapie nie została jeszcze sporządzona finalna wersja aktu notarialnego sprzedaży, która będzie szczegółowo określała przedmiot sprzedaży, natomiast Zainteresowani planują, że głównymi składnikami jakie poza Nieruchomością wejdą w skład przedmiotu Transakcji, będą:

   - Działki;

   - Zabudowania;

   - prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów najmu, w tym roszczenia z zabezpieczeń umów najmu (kaucje/depozyty), o ile będą obowiązywały w dacie dostawy;

   - prawa i obowiązki wynikające z umowy przyłączeniowej dotyczącej dostawy energii elektrycznej do Nieruchomości;

   - dokumentacja prawna i techniczna Zabudowań znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego;

   - pozostałe istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego.

 

Dodatkowo, w celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Kupujący niezależnie od Transakcji nabędzie również od spółki z Grupy sprzedającego następujące składniki majątku:

- decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych;

- pozwolenie na budowę wydane dla Inwestycji;

- prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Inwestycji;

- prawa i obowiązki wynikające z porozumienia drogowego stanowiącego podstawę realizacji inwestycji drogowej zapewniającej skomunikowanie Inwestycji;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej z projektantem w zakresie opracowania dokumentacji projektowej dot. budowy hali produkcyjno-magazynowej.

Poza umowami wskazanymi wyżej, które będą przenoszone w ramach Transakcji, potencjalnie istnieje również możliwość, że w ramach Transakcji na Kupującego mogą też przejść prawa i obowiązki wynikające z innych zawartych umów o świadczenie usług lub dostawy mediów związane z Nieruchomością, choć nie jest to zamierzeniem stron. Zainteresowani przewidują, że Sprzedający w dniu Transakcji wypowie lub rozwiąże za porozumieniem stron powyższe umowy, ze skutkiem na dzień Transakcji lub na koniec okresu wypowiedzenia przewidzianego w odpowiednich umowach, a Kupujący podpisze nowe umowy w tym zakresie. Niemniej w sytuacji, gdyby nie było to możliwe, strony ustaliły, że istnieje możliwość zawarcia odpowiednich porozumień z dostawcami, na podstawie których na Kupującego zostaną przeniesione prawa z takich umów.

 

Natomiast w ramach Transakcji na rzecz Kupującego nie zostaną przeniesione w szczególności następujące składniki majątku Sprzedającego:

- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

- prawa i obowiązki z umów prawnych, marketingowych;

- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

- źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności kredytu bankowego;

- prawa i obowiązki wynikające ze stosunków pracy lub innych pokrewnych (Sprzedający nie zatrudnia obecnie pracowników).

Ponadto, Transakcja sprzedaży nie będzie obejmowała znajdujących się na terenie Działek ruchomości, w tym m. in. klimatyzatorów, urządzeń transmisji danych i teleinformatycznych, urządzeń do rejestracji obrazu, monitoringu wizyjnego, narzędzi warsztatowych, maszyn i mebli.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W tym zakresie zauważyć należy, że zgodnie z Państwa wskazaniem, na moment dokonania Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, co jednoznacznie przesądza o braku wyodrębnienia organizacyjnego.

W odniesieniu do wyodrębnienia finansowego, wskazali Państwo co prawda, że teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu, a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań, niemniej, od strony praktycznej nie jest i nie będzie prowadzony odrębny plan kont, odrębne księgi rachunkowe, czy też odrębna sprawozdawczość finansowa, co wskazuje na brak wyodrębnienia finansowego.

Z kolei w zakresie wyodrębnienia funkcjonalnego, które sprowadza się do tego, że przenoszone składniki muszą posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, wskazania wymaga, że jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza przeprowadzić częściową rozbiórkę, przebudowę i rozbudowę wybranych Zabudowań oraz budowę hali produkcyjno-magazynowej i portierni w zespole przemysłowo - magazynowo - usługowym z towarzyszącą infrastrukturą oraz zespołami parkingów, w celu dostosowania Nieruchomości do potrzeb i specyfiki prowadzonej przez niego działalności. Należy więc uznać, że Nabywca nie będzie kontynuował działalności gospodarczej dotychczasowego właściciela w oparciu o przejmowane składniki majątku, lecz wykorzysta je jedynie jako bazę do stworzenia własnego, innego niż sprzedawany, projektu inwestycyjnego i w tym celu podejmie szereg działań, co jednoznacznie przesądza o tym, że Przedmiot Transakcji nie będzie również wyodrębniony w sensie funkcjonalnym.

Warto w tym miejscu również powołać wyrok WSA w Szczecinie z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18, zgodnie z którym: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,(…). Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została również zawarta m.in. w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. I FSK 1127/17.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa określonego przedmiotu transakcji nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności, Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 2 i 3).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.

W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło

pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

 

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

 

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku”, „budowli” lub ich części czy też „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 1, 2, 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524, ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

   1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

   2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

   3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

   9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

 

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

 

Wskazać w tym miejscu należy, że według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

 

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że planowana Transakcja obejmuje nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...), w obrębie: (...), obejmującej działki ewidencyjne o numerach A, B, C, D, E, F, G oraz H, dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (...) oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w (...), w obrębie (...), obejmującej działkę o numerze I, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) wraz z prawem własności do znajdujących się na nich i stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności budynków, budowli i urządzeń.

Działki A, B, C, D, E, F, G oraz H zabudowane są kompleksem budynków biurowych i magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym w postaci urządzeń oraz budowli. Dokładny wykaz zabudowań znajdujących się na poszczególnych Działkach, stanowiących własność Sprzedającego przestawili Państwo w tabeli, która znajduje się w opisie zdarzenia przyszłego niniejszej interpretacji.

Natomiast na działce I nie znajdują się zabudowania będące własnością Sprzedającego.

Organ w pierwszej kolejności przeprowadzi analizę zwolnień w odniesieniu do działek zabudowanych budynkami i/lub budowlami należącymi do Zbywcy, tj. dla działek nr A, B, C, D, E, F, G oraz H. Następnie przeprowadzona zostanie analiza zwolnień dla działki nr I.

 

Wskazali Państwo także, że na części z Działek Zabudowanych znajduje się następująca infrastruktura techniczna (w znacznej części nieużytkowana):

      - Sieci przesyłowe:

- Działka A - sieć elektroenergetyczna/przyłącze,

- Działka F - sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna, sieć ciepłownicza, sieć gazowa, sieć wod.-kan.,

- Działka G - sieć gazowa / przyłącze,

- Działka H - sieć telekomunikacyjna, sieć gazowa / przyłącze,

- Działka C - sieć elektroenergetyczna.

      - Instalacje:

- Działka D - wod.-kan.,

- Działka E - elektroenergetyczna, gazowa, wod.-kan., telekomunikacyjna,

- Działka F - elektroenergetyczna, kanalizacyjna oraz wodna,

- Działka G - elektroenergetyczna, telekomunikacyjna, ciepłownicza, gazowa, wod.-kan., sprężonego powietrza, tlenowa,

- Działka H - elektroenergetyczna, gazowa, wod.-kan.,

- Działka C - elektroenergetyczna, telekomunikacyjna,

- zwane dalej łącznie: Sieciami przesyłowymi.

Przez Działki Zabudowane nr D, H oraz C przebiegają również kable od oświetlenia.

Sieci przesyłowe oraz Kable nie stanowią własności Sprzedającego. Tym samym, nie będą one przedmiotem Transakcji. Jednocześnie stanowią one budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

W odniesieniu do powyższego, wskazania wymaga, że zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego dane usługi, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT nie będą wskazane wyżej Sieci Przesyłowe i Kable.

Przechodząc dalej, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach budynków i budowli należących do Sprzedającego, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, prawo użytkowania wieczystego Działek wraz z prawem własności Zabudowań, Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży i warunkowej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym z dnia (…) 2020 r., repertorium numer (...). Zabudowania znajdujące się na Działkach Zabudowanych zostały wzniesione w różnych okresach na przestrzeni lat (najstarszy budynek został wybudowany w 1892 r.). Zainteresowani wskazują jednak, że żadne z Zabudowań nie zostało wybudowane bądź ulepszone w kwocie równej lub przekraczającej 30% ich wartości początkowej od czasu ich nabycia przez Sprzedającego, tj. od lutego 2020 r. Wszystkie Zabudowania będące przedmiotem Transakcji zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie wskazanej wyżej umowy z lutego 2020 r. Jednocześnie jak wynika z opisu sprawy, od czasu nabycia, Zabudowania były wykorzystywane przez sprzedającego w działalności opodatkowanej podatkiem VAT, tj. w działalności polegającej na najmie. Wynika z tego, że do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w 2020 r., kiedy to obecny Sprzedający dokonał Nabycia opisanych naniesień, co jednoznacznie potwierdza, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli posadowionych na działkach nr A, B, C, D, E, F, G oraz H, a planowaną dostawą na rzecz wskazanego Kupującego upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Jednocześnie, jak już wskazano, żadne z Zabudowań nie zostało ulepszone w kwocie równej lub przekraczającej 30% ich wartości początkowej od czasu ich nabycia przez Sprzedającego, tj. od lutego 2020 r.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do budynków i budowli należących do Zbywcy, posadowionych na działkach zabudowanych nr A, B, C, D, E, F, G oraz H.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zostaną więc zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego ww. działek zabudowanych budynkami i budowlami należącymi do Zbywcy. Równocześnie dostawa urządzeń budowlanych związanych z budynkami i budowlami, których dostawa będzie opodatkowana, również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

W związku z tym, dalsza analiza zwolnień - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt  10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

 

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym zakresie, w opisie zdarzenia przyszłego, wskazali Państwo, że przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dojdzie w związku z Transakcją, planują Państwo złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika także, że Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, również Sprzedający w związku z prowadzoną działalnością jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to dostawa ww. budynków i budowli należących do Zbywcy będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr: A, B, C, D, E, F, G oraz H, na których posadowione są wskazane przez Państwa w tabeli budynki i budowle należące do Zbywcy - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. Równocześnie dostawa urządzeń budowlanych związanych z budynkami i budowlami, których dostawa będzie opodatkowana, również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Należy zatem zgodzić się z Państwem, że planowana Transakcja w zakresie Działek zabudowanych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przedmiotem dostawy będzie również prawo użytkowania wieczystego działki nr I, która nie jest zabudowana budynkami i budowlami należącymi do zbywcy, w związku z czym dostawa tej działki nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a. Przez działkę jednak przebiegają kable od oświetlenia, niestanowiące własności Sprzedającego. Wskazane kable zostały przez Państwa zdefiniowane jako budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, co uniemożliwia skorzystanie ze zwolnienia planowanej dostawy również z art. 43 ust. 1 pkt 9, które to zwolnienie ma zastosowanie wyłącznie do działek niezabudowanych.

Jak już wcześniej wskazano, powołując się na przepisy Kodeksu cywilnego, w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT nie będą kable przebiegające przez działkę nr I.

Powyższe oznacza, że dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr I będzie mogła skorzystać ewentualnie tylko ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2.

Jak już zostało wskazane, zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym zakresie, w odniesieniu do działki nr I wskazać należy, że jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Sprzedający bowiem wykorzystywał Działki oraz znajdujące się na nich Zabudowania na potrzeby własne w tym na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności opodatkowanej VAT polegającej na wynajmie komercyjnym na rzecz podmiotów trzecich, co ostatecznie przesądza o tym, że dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr I nie będzie mogła skorzystać również ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2.

Podsumowując więc, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr I nie będzie korzystała z żadnego z powołanych zwolnień, a zatem jej dostawa będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 3 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy więc wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały
w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Kupujący jak i Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT. Ponadto, jak wynika z wniosku, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Kupujący planuje wykorzystywać ją w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT. Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto dostawa prawa użytkowania wieczystego wskazanych działek i znajdujących się na nich Zabudowań należących do Sprzedającego nie będzie korzystać z żadnego ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 czy też 10a wobec czego będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od tego podatku. Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

Należy więc zgodzić się z Państwa stanowiskiem, zgodnie z którym, uważają Państwo, że w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy. Przy czym wskazania wymaga, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazania także wymaga, że niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do sprecyzowanego w opisie zdarzenia przyszłego przedmiotu dostawy.

Ponadto wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

ABC (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.