Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.346.2026.1.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 23 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych dostawy opisanej nieruchomości, wpłynął 27 lipca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni (…), dla której (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Dział IV księgi wieczystej jest wolny od wpisów (nieruchomość nie jest obciążona hipoteką).

Wnioskodawca nabył opisaną nieruchomość na podstawie umowy częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności oraz umowy darowizny z dnia (…) r. Nabycie nastąpiło zatem nieodpłatnie, w ramach następstwa po osobie najbliższej oraz zniesienia współwłasności, do majątku osobistego Wnioskodawcy, w trakcie trwania małżeńskiej wspólności ustawowej. Nieruchomość nie została nabyta z zamiarem jej dalszej odsprzedaży ani w celu prowadzenia jakiejkolwiek działalności zarobkowej.

Od chwili nabycia nieruchomość stanowi składnik majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy. Nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia generujących przychód, nie były z niej dokonywane odliczenia podatku naliczonego

Z inicjatywą nabycia części nieruchomości wystąpił podmiot zewnętrzny spółka prowadząca (...) ([…], dalej: Kupujący), zainteresowana nabyciem gruntu pod (…). To Kupujący zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu.

Wnioskodawca nie przeznaczał wcześniej nieruchomości do sprzedaży i nie podejmował żadnych czynności zmierzających do jej zbycia.

W szczególności Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, tj.: nie uzbrajał terenu, nie doprowadzał mediów (przyłączy), nie utwardzał gruntu ani dróg dojazdowych, nie prowadził działań marketingowych (nie zamieszczał ogłoszeń, reklam ani innych form aktywnej akwizycji nabywców), nie występował o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W zakresie zbycia nieruchomości Wnioskodawca korzysta z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Rola pośrednika ogranicza się do sprawnej wymiany informacji oraz obsługi samej transakcji. Sytuacja ta spowodowana jest wiekiem Wnioskodawcy, ale też brakiem doświadczenia Wnioskodawcy w zakresie dokonania podziału i zbywania nieruchomości. Dlatego czynności te zostały powierzone osobie doświadczonej.

Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży jest niezabudowana działka o powierzchni ok. (…) (dalej: Działka), która dopiero powstanie w wyniku geodezyjnego podziału działki nr (…). Cena sprzedaży została ustalona z góry w umowie przedwstępnej i wynosi (…) zł za 1 m2 nabywanej powierzchni.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uzależnione od spełnienia szeregu warunków leżących w interesie Kupującego i służących realizacji jego zamierzenia inwestycyjnego, w szczególności: uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu (…), decyzji o lokalizacji zjazdu, warunków technicznych przyłączy (wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, energetycznego), zgód na wycinkę drzew, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia obiektu, a także wydania decyzji o podziale działki nr (…) zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego oraz zmiany klasyfikacji/charakteru gruntu.

Czynności zmierzające do spełnienia powyższych warunków w tym wystąpienie o podział nieruchomości podejmuje i przeprowadza Kupujący własnym staraniem i na własny koszt. W tym celu Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej oraz do dokonywania czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania wskazanych decyzji i pozwoleń, a także wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Wszelkie koszty związane z realizacją tych warunków ponosi Kupujący.

Jednocześnie, w celu umożliwienia Kupującemu uzyskania powyższych decyzji i przeprowadzenia badań gruntu, strony zawarły umowę dzierżawy dotyczącą nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Dzierżawa ma charakter akcesoryjny względem planowanej sprzedaży i stanowi element tego samego, jednego przedsięwzięcia jej wyłącznym celem jest stworzenie Kupującemu tytułu prawnego do dysponowania gruntem na potrzeby procesu inwestycyjnego, nie zaś czerpanie przez Wnioskodawcę stałego dochodu z nieruchomości.

Uzyskiwane na podstawie pełnomocnictwa decyzje, zgody i pozwolenia są ściśle dopasowane do indywidualnych potrzeb konkretnego Kupującego (jego koncepcji obiektu …) i nie muszą być przydatne dla innych, potencjalnych nabywców. Z uwagi na to. że cena została ustalona w umowie przedwstępnej z góry, czynności podejmowane przez Kupującego nie skutkują wzrostem ceny należnej Wnioskodawcy.

Pytanie

Czy z tytułu planowanej sprzedaży Działki (o powierzchni ok. (...), powstałej w wyniku podziału działki nr (...)) Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu planowanej sprzedaży Działki Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, ponieważ czynność ta stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym (osobistym) w ramach zwykłego zarządu tym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT), o ile dokonuje jej podmiot działający w charakterze podatnika. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, którą zgodnie z art. 15 ust. 2 jest m.in. działalność handlowców, obejmująca czynności wykonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Samo posiadanie statusu podatnika VAT z innego tytułu nie przesądza, że każda czynność danej osoby jest dokonywana w charakterze podatnika; dla każdej transakcji należy badać, czy podmiot występuje w niej jako podatnik, czy też dokonuje czynności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Granicę między działalnością gospodarczą a zarządem majątkiem prywatnym wyznaczył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć). TSUE wskazał, że osoby fizycznej sprzedającej grunt wchodzący w skład majątku prywatnego nie można uznać za podatnika VAT, nawet jeżeli dokonuje ona podziału gruntu na mniejsze działki w celu osiągnięcia wyższej ceny. O statusie podatnika decyduje dopiero podjęcie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (np. uzbrojenie terenu, działania marketingowe), wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności.

Stanowisko to zostało potwierdzone w wyroku TSUE z dnia 11 lipca 2024 r. w sprawie C-182/23, w którym podkreślono, że transakcja dokonana przez podatnika prywatnie (poza działalnością gospodarczą) nie podlega opodatkowaniu VAT.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy. Wnioskodawca nie podejmuje aktywnych działań właściwych dla profesjonalnego handlowca. Nieruchomość została nabyta nieodpłatnie (w drodze działu spadku i darowizny), nie z zamiarem odsprzedaży, i przez cały okres pozostawała w majątku prywatnym, niewykorzystywanym do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie uzbrajał terenu, nie utwardzał gruntu, nie doprowadzał mediów, nie prowadził działań marketingowych ani nie zabiegał o nabywcę to Kupujący zgłosił się z inicjatywą zakupu.

Aktywność własna Wnioskodawcy ogranicza się do biernego udostępnienia nieruchomości i wyrażenia zgody na czynności Kupującego.

Okoliczności, które w praktyce organów bywają wskazywane jako przesądzające o opodatkowaniu tj. udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania decyzji i pozwoleń oraz zawarcie umowy dzierżawy nie zmieniają tej oceny. Zagadnienie to rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w prawomocnym wyroku z dnia 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, wydanym w stanie faktycznym tożsamym z niniejszym (sprzedaż prywatnej działki na rzecz sieci handlowej, poprzedzona udzieleniem kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania pozwoleń budowlanych, przyłączy, zezwoleń na wycinkę i decyzji o lokalizacji zjazdu oraz zawarciem umowy dzierżawy). NSA orzekł, że zawarcie umowy przedwstępnej pod warunkiem uzyskania przez nabywcę zgód i pozwoleń nie przesądza automatycznie o opodatkowaniu sprzedaży VAT. Sąd uznał za normalne, że przedsiębiorca nabywający grunt od osoby fizycznej musi mieć zagwarantowaną przydatność nieruchomości dla swojej działalności, a oceniać należy aktywność sprzedawcy, nie zaś czynności kupującego, które sprzedawca jedynie akceptuje. NSA podkreślił przy tym, że skoro cena została ustalona z góry w umowie przedwstępnej, działania kupującego nie prowadzą do wzrostu wartości po stronie sprzedającego, a uzyskiwane zgody są dopasowane do potrzeb konkretnego nabywcy. Dzierżawę NSA uznał za akcesoryjną i stanowiącą element tego samego przedsięwzięcia, niemogącą samodzielnie przesądzić o opodatkowaniu.

Wszystkie te elementy występują również w sytuacji Wnioskodawcy: cena jest ustalona z góry, pełnomocnictwo służy realizacji czynności Kupującego (a nie Wnioskodawcy), uzyskiwane decyzje są dostosowane do koncepcji inwestycyjnej Kupującego, a dzierżawa ma charakter wyłącznie akcesoryjny i służy umożliwieniu Kupującemu dysponowania gruntem na cele budowlane.

Wnioskodawca dostrzega, że przedmiotem transakcji jest Działka powstała z podziału działki nr (...), podział zaś bywa wskazywany jako czynność mogąca świadczyć o profesjonalnym charakterze działań sprzedawcy.

Okoliczność ta nie przesądza jednak o opodatkowaniu w realiach niniejszej sprawy z dwóch powodów. Po pierwsze, zgodnie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10 i C-181/10 oraz utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, sam podział nieruchomości na mniejsze działki mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowi samoistnie działalności gospodarczej. Po drugie i co istotniejsze w niniejszej sprawie podział nie jest przejawem własnej, wartościotwórczej aktywności Wnioskodawcy: jest on warunkiem zastrzeżonym w interesie Kupującego, dokonywanym z jego inicjatywy, jego staraniem i na jego koszt, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, wyłącznie po to, by wyodrębnić powierzchnię odpowiadającą zamierzeniu inwestycyjnemu Kupującego. Rola Wnioskodawcy sprowadza się do udzielenia zgody (akceptacji) na działania Kupującego, co w świetle stanowiska TSUE nie może być utożsamiane z aktywnością sprzedawcy jako handlowca.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w ugruntowanej, korzystnej dla podatników linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Adminitracyjnego, w szczególności w wyrokach:

• z dnia 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21 udzielenie kupującemu zgód i pełnomocnictwa do uzyskania decyzji oraz zawarcie akcesoryjnej dzierżawy nie czyni sprzedawcy podatnikiem VAT;

• z dnia 16 stycznia 2025 r.. sygn. akt I FSK 2198/21 czynności sprzedawcy nieruchomości nieposiadające cech działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT;
• z dnia 6 października 2022 r.. sygn. akt I FSK 1912/18 podział nieruchomości na mniejsze i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej;
• z dnia 17 kwietnia 2019 r.. sygn. akt I FSK 578/17 oraz z dnia 5 marca 2019 r.. sygn. akt I FSK 385/17 sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym, w tym przy istnieniu dzierżawy o charakterze akcesoryjnym.

Mając na uwadze powyższe, planowana sprzedaż Działki będzie stanowić rozporządzanie składnikiem majątku prywatnego w ramach zwykłego zarządu tym majątkiem. Wnioskodawca nie będzie z tego tytułu działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 1 ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stanowisko Wnioskodawcy należy zatem uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie więc z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy kto dokonuje czynności dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany, co do zasady, za podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy z tytułu planowanej sprzedaży Działki o powierzchni ok. (...), powstałej w wyniku podziału działki nr (...), będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży Działki o powierzchni ok. (...), powstałej w wyniku podziału działki nr (...) spełnia przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że opisana dostawa Działki o powierzchni ok. (...), powstałej w wyniku podziału działki nr (...), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Pana za podatnika tego podatku.

Z wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną i nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Opisaną nieruchomość – działkę nr (...) – nabył Pan na podstawie umowy częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności oraz umowy darowizny z dnia (…) r. Nabycie nastąpiło nieodpłatnie, w ramach następstwa po osobie najbliższej oraz zniesienia współwłasności, do Pana majątku osobistego. Nieruchomość nie została nabyta z zamiarem jej dalszej odsprzedaży ani w celu prowadzenia jakiejkolwiek działalności zarobkowej.

Od chwili nabycia nieruchomość stanowi składnik Pana majątku prywatnego (osobistego). Nie była ona i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia generujących przychód, nie były z niej dokonywane odliczenia podatku naliczonego.

Z inicjatywą nabycia części nieruchomości wystąpił podmiot zewnętrzny – spółka prowadząca (...), zainteresowana nabyciem gruntu pod budowę (…). To Kupujący zgłosił się do Pana z propozycją zakupu, Pan z kolei nie przeznaczał wcześniej nieruchomości do sprzedaży i nie podejmował żadnych czynności zmierzających do jej zbycia.

W szczególności nie podejmował i nie będzie Pan podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, tj.: nie uzbrajał Pan terenu, nie doprowadzał mediów (przyłączy), nie utwardzał gruntu ani dróg dojazdowych, nie prowadził działań marketingowych (nie zamieszczał ogłoszeń, reklam ani innych form aktywnej akwizycji nabywców), nie występował Pan o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W zakresie zbycia nieruchomości korzysta Pan z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Rola pośrednika ogranicza się do sprawnej wymiany informacji oraz obsługi samej transakcji. Sytuacja ta spowodowana jest Pana wiekiem, ale też brakiem doświadczenia w zakresie dokonania podziału i zbywania nieruchomości. Dlatego czynności te zostały powierzone osobie doświadczonej.

Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży jest niezabudowana działka o powierzchni ok. (…), która dopiero powstanie w wyniku geodezyjnego podziału działki nr (...). Cena sprzedaży została ustalona z góry w umowie przedwstępnej.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uzależnione od spełnienia szeregu warunków leżących w interesie Kupującego i służących realizacji jego zamierzenia inwestycyjnego, w szczególności: uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (…), decyzji o lokalizacji zjazdu, warunków technicznych przyłączy (wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, energetycznego), zgód na wycinkę drzew, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia obiektu, a także wydania decyzji o wspomnianym wcześniej podziale działki nr (...) zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego oraz zmiany klasyfikacji/charakteru gruntu.

Czynności zmierzające do spełnienia powyższych warunków w tym wystąpienie o podział nieruchomości podejmuje i przeprowadza Kupujący własnym staraniem i na własny koszt. W tym celu udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej oraz do dokonywania czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania wskazanych decyzji i pozwoleń, a także wyraził Pan zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Wszelkie koszty związane z realizacją tych warunków ponosi Kupujący.

Jednocześnie, w celu umożliwienia Kupującemu uzyskania powyższych decyzji i przeprowadzenia badań gruntu, strony zawarły umowę dzierżawy dotyczącą nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Dzierżawa ma charakter akcesoryjny względem planowanej sprzedaży i stanowi element tego samego, jednego przedsięwzięcia, jej wyłącznym celem jest stworzenie Kupującemu tytułu prawnego do dysponowania gruntem na potrzeby procesu inwestycyjnego, nie zaś czerpanie przez Pana stałego dochodu z nieruchomości.

Wskazał Pan także, że uzyskiwane na podstawie pełnomocnictwa decyzje, zgody i pozwolenia są ściśle dopasowane do indywidualnych potrzeb konkretnego Kupującego (jego koncepcji obiektu (...)) i nie muszą być przydatne dla innych, potencjalnych nabywców. Z uwagi na to, że cena została ustalona w umowie przedwstępnej z góry, czynności podejmowane przez Kupującego nie skutkują wzrostem należnej Panu ceny.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana pytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia przez Nabywcę pełnomocnictwa do wykonania określonych wyżej czynności. Wskazania jednak wymaga, że udzielenie Nabywcy pełnomocnictwa umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (decyzje, zgody itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że Nabywca sam zgłosił się do Pana, wobec czego nie musiał już Pan podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia wskazanej działki. Skutki prawne czynności wykonanych przez Nabywcę w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania Nabywcy jako pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Nabywcę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości, lecz Nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb – w tej sytuacji – do (…).

Ponadto w celu umożliwienia Kupującemu uzyskania powyższych decyzji i przeprowadzenia badań gruntu, strony zawarły umowę dzierżawy dotyczącą nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Jak sam Pan wskazał, dzierżawa ta ma charakter akcesoryjny względem planowanej sprzedaży i stanowi element tego samego, jednego przedsięwzięcia, jej wyłącznym celem jest stworzenie Kupującemu tytułu prawnego do dysponowania gruntem na potrzeby procesu inwestycyjnego, nie zaś czerpanie przez Pana stałego dochodu z nieruchomości.

Podkreślić należy, że z wniosku nie wynika, aby podjęte przez kupującą Spółkę działania miały prowadzić do podwyższenia ceny sprzedaży nieruchomości w ostatecznej umowie sprzedaży, jak wprost Pan wskazał – czynności podejmowane przez Kupującego nie skutkują wzrostem należnej Panu ceny, a cena sprzedaży została ustalona z góry w umowie przedwstępnej.

Jednocześnie warto zauważyć, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania nieruchomości do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Z analizy okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, również że w zakresie zbycia nieruchomości korzysta Pan z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Rola pośrednika ogranicza się do sprawnej wymiany informacji oraz obsługi samej transakcji. Sytuacja ta spowodowana jest Pana wiekiem, ale też brakiem doświadczenia w zakresie dokonania podziału i zbywania nieruchomości. Dlatego czynności te zostały powierzone osobie doświadczonej. W odniesieniu do tych informacji wskazania wymaga, że korzystanie z usług biura nieruchomości jest powszechną praktyką wśród osób wyzbywających się majątku osobistego i nie kreuje statusu podatnika VAT. Pomoc biura obrotu nieruchomościami stanowi powszechnie przyjętą praktykę przy zbywaniu majątku osobistego.

Z kolei w odniesieniu do wspomnianego podziału nieruchomości, jak wynika z przedstawionego opisu stanu faktycznego, zgodnie z treścią umowy przedwstępnej zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uzależnione od spełnienia szeregu warunków leżących w interesie Kupującego i służących realizacji jego zamierzenia inwestycyjnego, w tym wydanie decyzji o wspomnianym podziale działki nr (...) zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego oraz zmiany klasyfikacji/charakteru gruntu. Zatem czynność ta również zostanie przeprowadzona w związku z planami inwestycyjnymi Spółki Kupującej.

Warto jednak w tym miejscu wskazać na bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, odnoszących się właśnie do podziału nieruchomości przed jej dostawą.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wskazał, że za elementy charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nie mogą być uznane działania w postaci podziału nieruchomości na mniejsze działki i wystąpienie o warunki zabudowy (zob. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 12 listopada 2025 r., sygn. I SA/Bk 405/25).

Powierzchnia Nieruchomości, ani liczba działek powstałych w wyniku podziału nie świadczy o działaniu w ramach działalności gospodarczej. Jak zauważa Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie „Duży areał i ilość działek, które skarżący wydzielił z gospodarstwa rolnego, a który będzie sukcesywnie zbywany jest niczym innym jak formą gospodarowania własnym mieniem. Specyfika tych zasobów majątkowych wymusza określone formy zarządzania nimi, do których należy najem, dzierżawa czy sprzedaż. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań "handlowca", a więc podatnika VAT” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 16 kwietnia 2025 r., I SA/O1119/25).

Sądy administracyjne niejednokrotnie wskazywały, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości (np. z rolnej na budowlaną). Nie można uznać, że tego rodzaju czynności automatycznie dają podstawę do zakwalifikowania ich jako czynności typowe dla działań podatnika podatku od towarów i usług. Podobnie zamieszczenie oferty w Internecie, nawet za pośrednictwem profesjonalnego podmiotu powinno się uznać jako działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców (zob. wyrok WSA w Warszawie z 27 stycznia 2022 r., sygn. III SA/Wa 909/21).

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Działki o powierzchni ok. (...), powstałej w wyniku podziału działki nr (...), nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując przedmiotowej sprzedaży, będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte przez Pana działania do momentu dostawy Działki o powierzchni ok. (...), powstałej w wyniku podziału działki nr (...), nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Pana za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży Działki o powierzchni ok. (...), powstałej w wyniku podziału działki nr (...), a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym dostawa Działki o powierzchni ok. (...), powstałej w wyniku podziału działki nr (...), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.