Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.354.2025.2.MW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 30 maja 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący, w podatku od towarów i usług, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomości, wpłynął 30 maja 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

1. Informacje ogólne

1) Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Sprzedająca”) jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej.

2) X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”, „Kupująca”) jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność deweloperska.

3) Nabywca i Sprzedająca będą łącznie zwani dalej „Zainteresowanymi”.

2. Informacje dotyczące nieruchomości

4) Sprzedająca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w (…), składającej się z działki ewidencyjnej o numerze (…), obręb (...), o łącznej powierzchni (...) m² objętej księgą wieczystą o nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

5) Nieruchomość jest niezabudowana budynkami, budowlami lub ich częściami.

6) Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) uchwalonym uchwałą Rady Miasta (…) z dnia (...) 2004 r. teren, na którym położona jest Nieruchomość oznaczony jest symbolem 005-M/U32, przewidującym zabudowę mieszkaniowo - usługową (dalej: „MPZP”).

7) Dnia 12 lipca 2024 r. Sprzedająca zawarła z Kupującą w formie aktu notarialnego (Repertorium (…) umowę przedwstępną sprzedaży warunkowej, w ramach której zobowiązały się zawrzeć warunkową umowę sprzedaży (dalej: „Umowa przedwstępna”) na podstawie, której Sprzedająca sprzeda na rzecz Nabywcy Nieruchomość wolną od wszelkich obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich - sprzedaż nastąpi pod warunkiem niewykonania przez Gminę Miasta (…) prawa pierwokupu (ze względu bowiem na okoliczność, iż Nieruchomość jest niezabudowana w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Gminie Miasta (…) przysługuje prawo pierwokupu) oraz spełnienia warunków zawieszających w niej wskazanych.

8) W Umowie przedwstępnej wskazano, iż zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nastąpi po spełnieniu następujących warunków zawieszających łącznie:

- uzyskanie w terminie 24 miesięcy od zawarcia Umowy przedwstępnej zgody Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na dokonanie koncentracji polegającej na utworzeniu przez (…) dalej: (…) i Grupę (…) spółka komandytowo - akcyjna, dalej: (…) wspólnego przedsiębiorcy, którym jest Nabywca, w którego kapitale (…) i (…) będą posiadać po 50% udziałów;

- uzyskanie i wejście w życie w terminie do dnia 31 grudnia 2026 r. w odniesieniu do Nieruchomości uchwały lokalizacyjnej wydanej w trybie Specustawy mieszkaniowej lub Zintegrowanego planu inwestycyjnego uchwalonych w trybie ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym przewidującego możliwość wzniesienia na Nieruchomości inwestycji mieszkaniowej o określonych parametrach.

9) Historycznie Nieruchomość należała do (…). Na początku roku 2021 (…) zbył Nieruchomość na rzecz Sprzedającego, tj. podmiotu zależnego od (…), który planował zrealizowanie na Nieruchomości inwestycji o charakterze usługowym (biurowce), w czym specjalizuje się (…). Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą w trakcie pandemii Covid-19 zaś po okresie pandemii okazało się, iż zapotrzebowanie na budynki usługowe (biura), które na Nieruchomości planował zrealizować podmiot zależny od (…) tj. Sprzedająca istotnie spadło. Zaobserwowano także tendencję umożliwiającą realizację inwestycji mieszkaniowych w ramach Specustawy mieszkaniowej lub Zintegrowanego planu inwestycyjnego uchwalonych w trybie ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym. Konsekwentnie wiec (…) i (…) porozumiały się i dnia 12 lipca 2024 r. zawarły umowę inwestycyjną, w ramach której ustalono warunki realizacji wspólnego przedsięwzięcia deweloperskiego mieszkaniowego na Nieruchomości za pośrednictwem Nabywcy, w którym (po zgodzie Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na koncentrację) (…) i (…) posiadać będą 50% udziałów w kapitale zakładowym i który to Nabywca nabędzie od Sprzedającej Nieruchomość. Konsekwentnie wiec (…) i (…) zdecydowały się połączyć posiadane kompetencje i potencjały aby zrealizować wspólne przedsięwzięcie o charakterze mieszkaniowym na podstawie Uchwały lokalizacyjnej lub Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.

10) W Umowie przedwstępnej wskazano, iż o podjęcie Uchwały lokalizacyjnej lub Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego a także pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej występować będzie Nabywca w tym celu Sprzedająca w Umowie przedwstępnej wyraziła zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Nabywcę.

11) Dla Nieruchomości wydano:

- decyzję Prezydenta Miasta (…) nr (…) z dnia (...) 2021 r. o warunkach środowiskowych (dalej: „Decyzja środowiskowa”);

- decyzja Prezydenta Miasta (…) nr (…) z dnia (...) 2022 r. o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno - budowlanego oraz udzieleniu pozwolenie na budowę budynku biurowo - usługowego wraz z garażem podziemnym (dalej: „Pozwolenie na budowę”). Przy czym w Umowie przedwstępnej wskazano, iż Sprzedająca wyraża zgodę na stwierdzenie wygaśnięcia lub uchylenia tego Pozwolenia na budowę jeżeli będzie to niezbędne dla procedowanie z nową inwestycją;

- warunki techniczne w zakresie przyłączy(dalej: „Warunki techniczne”).

12) Ponadto zawarto umowę ramową z Gminą Miasta (…) z dnia (...) 2020 r. wraz z aneksami (dalej: „Umowa drogowa”).

13) Sprzedająca wykonały także dokumentację projektową niezbędną do pozyskania Pozwolenia na budowę (dalej: „Dokumentacja projektowa”).

14) Sprzedająca zobowiązała się w Umowie przedwstępnej do przeniesienie na Nabywcę w umowie przyrzeczonej prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości jak również Decyzji środowiskowej, Pozwolenia na budowę i Warunków technicznych, a także wszelkich umów przyłączeniowych i pozwoleń wodnoprawnych, jeżeli nie zostaną wygaszone lub uchylone do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zobowiązała się także do przeniesienia na Nabywcę praw autorskich do Dokumentacji projektowej a także przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z Umowy drogowej.

15) Zgodnie z ustaleniami Sprzedającej i Nabywcy, Sprzedająca nie przeniosła na Nabywcę w ramach żadnych innych składników majątku, praw i obowiązków lub innych elementów poza wskazanymi w pkt 14) powyżej i wyraźnie uzgodnionymi między stronami transakcji, w szczególności przedmiotem umowy nie były:

a) firma (oznaczenia Sprzedającej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b) prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych w odniesieniu do Nieruchomości;

c) prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającej;

d) należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

e) rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych;

f) finansowanie związane z Nieruchomością;

g) księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z działalnością operacyjną Sprzedającej;

h) know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającej.

Wydzielenie organizacyjne i finansowe

16) Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem dostawy) nie stanowiła oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) przedsiębiorstwa Sprzedającej.

17) Aktualnie Sprzedająca nie czerpie zysków z Nieruchomości (w szczególności nie jest ona przedmiotem najmu lub dzierżawy).

18) Sprzedająca nie zatrudniała i nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym nie dochodzi do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającej na Nabywcę.

Pozostałe informacje

19) Sprzedająca i Nabywca planują ostrożonościowo złożyć w stosunku do Nieruchomości w planowanej umowie przyrzeczonej zawieranej w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości i rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 [winno być Nieruchomości - przypis Organu] o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku uznania iż na terenie Nieruchomości znajdują się jakiekolwiek budynki, budowle lub ich części. Zainteresowani zwracają uwagę, iż oświadczenie to będzie miało charakter wyłącznie ostrożnościowy, gdyż tak jak wskazano we wcześniejszej części niniejszego komentarza - Nieruchomość jest niezabudowana.

20) Nieruchomość nie była wykorzystywane do czynności zwolnionych z VAT.

Plany Nabywcy odnośnie Nieruchomości po jej nabyciu

21) Nabywca, po otrzymaniu stosownych pozwoleń i zgód rozpocznie na Nieruchomości realizację inwestycji deweloperskiej mieszkaniowej, a następnie przystąpi do sprzedaży wyodrębnionych w niej lokali. Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy w świetle opisanego stanu faktycznego dostawa Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT? (dalej „Pytanie 1”).

2. Czy dostawa Nieruchomości podlega w całości opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona? (dalej „Pytanie 2”).

3. Czy Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomości ? (dalej: „Pytanie 3”).

Państwa stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Zainteresowanych w świetle opisanego zdarzenia przyszłego dostawa Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT (dalej „Stanowisko w zakresie Pytanie 1”).

2. Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości podlega w całości opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona (dalej „Stanowisko w zakresie Pytanie 2”).

3. Zdaniem Zainteresowanych, Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomości (dalej: „Stanowisko w zakresie Pytanie 3”).

Uzasadnienie

(i) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w odpowiedzi na Pytanie 1, tj. że dostawa Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy dostawa mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń od opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania do tej transakcji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłączeniu z zakresu opodatkowania VAT podlega transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Powyższe oznacza, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. „przedsiębiorstwo” oraz „ZCP” ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Zainteresowanych, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej transakcji VAT.

Pojęcie „przedsiębiorstwa” nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, jednak zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”), zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższego, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Zdaniem Zainteresowanych, mając na uwadze, że przedmiotem dostawy będzie prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości jak również Decyzja środowiskowa, Pozwolenia na budowę i Warunki techniczne, a także wszelkie umowy przyłączeniowe i pozwolenia wodnoprawne, jeżeli nie zostaną wygaszone lub uchylone do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej a także prawa autorskie do Dokumentacji projektowej a także przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z Umowy drogowej - to nie można tego przedmiotu traktować jako powiązanego funkcjonalnie zespołu składników, służących wykonywaniu (przeznaczonych do prowadzenia) określanej działalności jako przedsiębiorstwo. W szczególności, w związku z tym, że dostawie nie towarzyszy transfer szeregu kluczowych składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego (w tym umów lub zaplecza technicznego, w oparciu o które może być prowadzona działalność) oraz mając na uwadze, że przy użyciu wyłącznie przedmiotu dostawy nie będzie możliwe prowadzenie jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności działalności deweloperskiej bez uzupełnienia przedmiotu dostawy o dodatkowe elementy, to w niniejszej sytuacji nie można klasyfikować przedmiotu dostawy jako przedsiębiorstwa.

Nie sposób więc uznać, że przedmiot dostawy będzie stanowił składniki, wyłącznie w oparciu o które Nabywca może prowadzić działalność polegającą na prowadzeniu inwestycji deweloperskiej. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, na skutek dokonania dostawy nie została zapewniona kontynuacja prowadzenia jakiejkolwiek działalności Sprzedającej.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie przedmiotu planowanej dostawy za ZCP

Zdaniem Zainteresowanych, przedmiot planowanej dostawy nie spełnia również warunków do zakwalifikowania go jako ZCP.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Ponadto, zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i organów podatkowych, aby zespół składników majątku mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1. istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych („Przesłanka nr 1”);

2. zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie („Przesłanka nr 2”);

3. zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie („Przesłanka nr 3”);

4. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (zespół składników jest wyodrębniony funkcjonalnie) („Przesłanka nr 4”);

5. zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze („Przesłanka nr 5”).

Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji (zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów biorąc pod uwagę ich status w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającej na moment poprzedzający daną transakcję.

Przesłanka nr 1: Zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Analogicznie jak przy definicji przedsiębiorstwa, również definicja ZCP kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne wyodrębnienie od pozostałych aktywów. Jak Zainteresowani dowiedli w argumentacji dotyczącej analizy kwalifikacji przedmiotu dostawy jako przedsiębiorstwa, przedmiot dostawy nie tworzy zespołu składników majątkowych umożliwiających prowadzenie działalności deweloperskiej lub jakiejkolwiek innej działalności. Szersza analiza w tym zakresie powyżej.

Konkludując, zdaniem Zainteresowanych, nie sposób stwierdzić, że przedmiot dostawy stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Przesłanka nr 2: Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego

Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia organizacyjnego. W praktyce stosowania prawa przyjmuje się jednak, iż o spełnieniu tej przesłanki można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze danego przedsiębiorstwa. Takie organizacyjne wydzielenie powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, w ocenie Zainteresowanych, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej ani przedsiębiorstwa Sprzedającej.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym przedmiotu dostawy w przedsiębiorstwie Sprzedającej.

Przesłanka nr 3: Zagadnienie wyodrębnienia finansowego

Ustawa o VAT nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem wyodrębnienia finansowego. Jak wynika z ukształtowanej praktyki organów podatkowych i sądów administracyjnych wyodrębnienie finansowe wymaga posiadania takiego systemu ewidencji, który umożliwia przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przez taki system należy rozumieć m.in. prowadzenie zakładowych planów kont w taki sposób, by była możliwa odrębna ewidencja zdarzeń gospodarczych związanych z działalnością zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ocenie Zainteresowanych, wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować, co oznacza, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

W związku z tym, że w strukturach Sprzedającej nie istnieje jakiekolwiek wyodrębnienie finansowe jakiejkolwiek części działalności, to nie sposób uznać, że Nieruchomość jest wyodrębniona finansowo.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu finansowym Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającej.

Przesłanka 4: Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego

Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia funkcjonalnego. Niemniej jednak przesłankę tę (zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i organów podatkowych) należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych i zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Zorganizowana część przedsiębiorstwa ma bowiem stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. ma obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Przy czym należy uznać, że - aby można było mówić o ich wyodrębnieniu - zakres tych zadań musi odróżniać je od innych funkcji gospodarczych realizowanych przy pomocy tego przedsiębiorstwa. W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym:

a) funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach przedsiębiorstwa,

b) przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części przedsiębiorstwa,

c) składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników majątkowych.

W ocenie Zainteresowanych, mając na uwadze przedmiot planowanej dostawy oraz określenie funkcji i zakresu działalności jakiemu ma służyć przedmiot dostawy, nie ulega wątpliwości, iż nie stanowi on zorganizowanego kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych polegających na świadczeniu jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności działalności polegającej na realizacji inwestycji deweloperskiej.

Przesłanka 5: Zdolność do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze

Ostatnią cechą definiującą ZCP jest zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. W zakresie tej przesłanki uznaje się (zgodnie z praktyką stosowania prawa, potwierdzoną dostępnymi interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów administracyjnych), iż część mienia przedsiębiorstwa może być uznana za jego zorganizowaną część, gdy posiada potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, tj. prowadzenia niezależnej od reszty przedsiębiorstwa działalności gospodarczej (stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze).

Analiza taka jest niezbędna do stwierdzenia czy dane składniki majątkowe mogą być zakwalifikowane jako ZCP. Kwalifikacja taka jest możliwa wyłącznie, gdy określony zespół składników materialnych i niematerialnych potencjalnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania przypisane mu w strukturze organizacyjnej danego podmiotu. Oznacza to, jak już omówiono powyżej, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników majątku, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić (zorganizować) odrębne przedsiębiorstwo, lecz zorganizowanym zespołem tych składników umożliwiającym samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Istotne jest jednak również, aby przenoszone składniki majątkowe mogły służyć realizacji określonych zadań gospodarczych jako niezależne przedsiębiorstwo.

W doktrynie wskazuje się w tym zakresie, iż „celowe może być także przeprowadzenie swoistej symulacji - jeśli zarówno „oderwana” część przedsiębiorstwa, jak i jego pozostałość mogą funkcjonować w obrocie samodzielnie, to należy uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa.” Konieczna jest zatem analiza pewnego hipotetycznego stanu, polegającego na - jak już wspomniano powyżej - „oderwaniu” określonych składników majątkowych od pozostałej części mienia ich właściciela.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem dostawy będzie zasadniczo Nieruchomość jak również Decyzja środowiskowa, Pozwolenie na budowę, i Warunki techniczne, a także wszelkie umowy przyłączeniowe i pozwolenia wodnoprawne, jeżeli nie zostaną wygaszone lub uchylone do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej a także prawa autorskie do Dokumentacji projektowej i prawa i obowiązki wynikające z Umowy drogowej. Jednocześnie, w skład przedmiotu dostawy nie wejdą żadne inne składniki, które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa, pozwalając na prowadzenie działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, w szczególności działalności polegającej na realizacji inwestycji deweloperskiej. Tym samym, to w gestii Nabywcy leży takie zorganizowanie przedmiotu dostawy (i dodanie nowych składników), aby mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (tj. by mogła stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze). Przedmiot dostawy będzie wymagał uzupełniania o szereg dodatkowych składników, które umożliwią realizację inwestycji deweloperskiej. Nie sposób jest bowiem prowadzić działalność deweloperską wyłącznie w oparciu o posiadaną Nieruchomość. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, na skutek dostawy, nie została zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności, polegająca na działalności deweloperskiej w oparciu o Nieruchomość.

Mając powyższe na uwadze, w opinii Zainteresowanych nie można uznać, że przedmiot dostawy stanowi kompleks praw, obowiązków i rzeczy zdolnych do realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem dostawy będą wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia jakiejkolwiek działalności, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym. Powyższe jednoznacznie potwierdza, że w wyniku dostawy nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Sprzedającej a jedynie poszczególnych składników jej majątku.

Konkludując, zdaniem Zainteresowanych przedmiot dostawy nie miał zdolności do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze bez doposażenia go w dodatkowe podstawowe elementy.

(ii) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w odpowiedzi na Pytanie 2, tj. że dostawa Nieruchomości podlega w całości opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.

Jak wskazano w odpowiedzi na Pytanie 1, w analizowanej sprawie sprzedaż przedmiotu Transakcji nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającej, tj. do dostawy tej nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania VAT zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy VAT.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy VAT i będą miały do niej zastosowanie przepisy Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Sprzedaż terenu niezabudowanego

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT).

W sytuacji, gdy na określonym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decydujące są postanowienia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Zgodnie z informacjami wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomość jest niezabudowana tj. nie znajdują się na niej budynki, budowle ani ich części a także nie była wykorzystywana wyłącznie do transakcji zwolnionych z VAT. W związku z czym nie dotyczy jej zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że dostawa Nieruchomości stanowi dostawę terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z MPZP. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą jako dostawa terenów budowlanych będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

(iii) Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie odpowiedzi na Pytanie nr 3, tj. że Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1, prawo to powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jednocześnie, zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Powyższe ograniczenie nie znajdzie jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia od opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

Dla oceny prawa do odliczenia VAT znaczenie ma zamiar podatnika co do wykorzystania zakupionych towarów i usług w momencie ponoszenia wydatku, jak również związek ponoszonych wydatków z działalnością opodatkowaną VAT.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości zamierza zrealizować na niej inwestycję deweloperską mieszkaniową, a następnie sprzeda powstałe w jej ramach lokale - co będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Sprzedająca oraz Nabywca na dzień dokonania dostawy będą zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca wykorzysta Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w sposób opisany powyżej do celów działalności opodatkowanej VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Zainteresowanych - po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy, Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotu dostawy, gdyż spełniony jest warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775; zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. ”zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że 12 lipca 2024 r. Sprzedająca zawarła z Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży warunkowej prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej o numerze (…).

W Umowie przedwstępnej wskazano, iż o podjęcie Uchwały lokalizacyjnej lub Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego a także pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej występować będzie Nabywca, w tym celu Sprzedająca w Umowie przedwstępnej wyraziła zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Nabywcę.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że dla Nieruchomości wydano:

- decyzję Prezydenta Miasta z (...) 2021 r. o warunkach środowiskowych (Decyzję środowiskową);

- decyzję Prezydenta Miasta z (...) 2022 r. o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzieleniu pozwolenie na budowę budynku biurowo - usługowego wraz z garażem podziemnym (Pozwolenie na budowę). Przy czym w Umowie przedwstępnej wskazano, iż Sprzedająca wyraża zgodę na stwierdzenie wygaśnięcia lub uchylenia tego Pozwolenia na budowę jeżeli będzie to niezbędne dla procedowanie z nową inwestycją;

- warunki techniczne w zakresie przyłączy.

Ponadto zawarto umowę ramową z Gminą Miasta wraz z aneksami (Umowę drogową).

Wskazali Państwo także, że Sprzedająca wykonała również dokumentację projektową niezbędną do pozyskania Pozwolenia na budowę oraz zobowiązała się w Umowie przedwstępnej do przeniesienie na Nabywcę w umowie przyrzeczonej prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości jak również Decyzji środowiskowej, Pozwolenia na budowę i Warunków technicznych, a także wszelkich umów przyłączeniowych i pozwoleń wodnoprawnych (jeżeli nie zostaną wygaszone lub uchylone do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej), przeniesienia na Nabywcę praw autorskich do Dokumentacji projektowej a także przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z Umowy drogowej.

Zgodnie z ustaleniami Sprzedającej i Nabywcy, Sprzedająca nie przeniosła na Nabywcę w ramach żadnych innych składników majątku, praw i obowiązków lub innych elementów poza opisanymi i wyraźnie uzgodnionymi między stronami transakcji, w szczególności przedmiotem umowy nie były:

a) firma (oznaczenia Sprzedającej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b) prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych w odniesieniu do Nieruchomości;

c) prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającej;

d) należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

e) rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych;

f) finansowanie związane z Nieruchomością;

g) księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z działalnością operacyjną Sprzedającej;

h) know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającej.

Zgodnie z Państwa wskazaniem - Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem dostawy) nie stanowiła oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej, w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych, przedsiębiorstwa Sprzedającej.

Podali Państwo także, że aktualnie Sprzedająca nie czerpie zysków z Nieruchomości (w szczególności nie jest ona przedmiotem najmu lub dzierżawy).

Sprzedająca nie zatrudniała i nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym nie dochodzi do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającej na Nabywcę.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazana we wniosku dostawa Nieruchomości, nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość, prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością (tj. Decyzją środowiskową, Pozwoleniem na budowę i Warunkami technicznymi, a także wszelkimi umowami przyłączeniowymi i pozwoleniami wodnoprawnymi - jeżeli nie zostaną wygaszone lub uchylone do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, prawami autorskimi do Dokumentacji projektowej oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z Umowy drogowej), której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem dostawy) nie stanowiła oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) przedsiębiorstwa Sprzedającej. Podali Państwo również, że Sprzedająca nie zatrudniała i nie zatrudnia żadnych pracowników i tym samym nie dochodzi do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającej na Nabywcę.

Zatem, nie można uznać, że przedmiot Transakcji będzie spełniał kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Analiza opisu sprawy wskazuje, że również kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełnione. Przedmiot transakcji nie będzie stanowił funkcjonalnie odrębnej całości - obejmującej elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak bowiem wynika z przedstawionego opisu sprawy, aktualnie Sprzedająca nie czerpie zysków z Nieruchomości, w szczególności nie jest ona przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca, po otrzymaniu stosownych pozwoleń i zgód rozpocznie na Nieruchomości realizację inwestycji deweloperskiej mieszkaniowej, a następnie przystąpi do sprzedaży wyodrębnionych w niej lokali. Z opisu sprawy wynika także, że o podjęcie Uchwały lokalizacyjnej lub Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego a także pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej występować będzie Nabywca.

Z analizy przedstawionego przez Państwa opisu zdarzenia jednoznacznie wynika, że przedmiotem transakcji będzie wyłącznie niezabudowana nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi i prawami, związanymi z tą Nieruchomością. Z powyższego wynika, że w celu zrealizowania inwestycji deweloperskiej mieszkaniowej, Nabywca będzie musiał angażować własne środki oraz zasoby w celu zrealizowania ww. inwestycji.

Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek umożliwia prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego działki nr (…), Decyzja środowiskowa, Pozwolenie na budowę i Warunki techniczne, a także wszelkie umowy przyłączeniowe i pozwolenia wodnoprawne (jeżeli nie zostaną wygaszone lub uchylone do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej), prawa autorskie do Dokumentacji projektowej, prawa i obowiązki wynikające z Umowy drogowej, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączona spod opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także podlegania w całości opodatkowaniu VAT dostawy Nieruchomości bez zastosowania zwolnienia.

Aby odnieść się do powyższych wątpliwości wskazać należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W niniejszej sprawie - jak Państwo wskazali - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren, na którym położona jest niezabudowana Nieruchomość (składająca się z działki nr (…) oznaczony jest symbolem 005-M/U32, przewidującym zabudowę mieszkaniowo - usługową.

Tym samym sprzedawana Nieruchomość - prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) - będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ww. Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak sami Państwo wskazali - Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT.

Zatem nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, dostawa Nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego działki nr (…), będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Państwa stanowisko, w myśl którego, dostawa Nieruchomości podlega w całości opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, jest prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości związanych z prawem Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającej dokumentującej nabycie Nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że celem Nabywcy Nieruchomości jest realizacja inwestycji deweloperskiej mieszkaniowej, a następnie sprzedaż wyodrębnionych w niej lokali. Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona.

Ponadto jak Państwo wskazali, Nabywca jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT.

Jednocześnie jak wykazano powyżej planowana dostawa Nieruchomości, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w odniesieniu do planowanej dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy.

W związku z powyższym, że dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana, to Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż jaka wskazuje opis sprawy spełniony zostaje wynikający z 86 ust. 1 ustawy warunek niezbędny do dokonania obniżenia, tj. wykorzystywane Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań). Niniejsze rozstrzygnięcie nie dotyczy innych kwestii wynikających z opisu sprawy oraz Państwa własnego stanowiska. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.