Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.385.2025.4.PJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 3 czerwca 2025 r., który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

- wskazania czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT,

- obowiązku wystawienia faktury za sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających,

- uprawnienia nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż Nieruchomości oraz prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

wpłynął 16 czerwca 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 22 sierpnia 2025 r. (data wpływu 27 sierpnia 2025 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 11 sierpnia 2025 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania – X.;

2. Zainteresowani niebędący stronami postępowania:

- Y.

- Z.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.

X. (dalej: „Sprzedający”, „Wnioskodawca”) i Y. (dalej: „Zainteresowana 1”) oraz Z. (dalej „Nabywca”, „Zainteresowany 2”). Wnioskodawca oraz Zainteresowana 1 będą dalej łącznie zwani: „Sprzedającymi”, Wnioskodawca, Zainteresowana 1 oraz Nabywca określani będą dalej łącznie jako: Zainteresowani”).

Wnioskodawca i Zainteresowana 1 są osobami fizycznymi, polskimi rezydentami podatkowymi (nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce) i na moment składania niniejszego wniosku nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Wnioskodawca i Zainteresowana 1 są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej i zamierzają dokonać dostawy (dalej „Transakcja”) na rzecz Nabywcy następującej nieruchomości, znajdującej się w ich majątku wspólnym:

- 1/2 udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer V. (...), którą Sprzedający nabyli w roku 2000, zabudowanej budynkiem niemieszkalnym (dalej: .Nieruchomość’).

2.

Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki Q. (dalej: „Spółka jawna”). Spółka jawna prowadziła działalność gospodarczą na Nieruchomości od daty jej powstania tj. od 2001 r.

3.

Na Nieruchomości w latach 1997-2001, powstały naniesienia w postaci budynku niemieszkalnego (hali produkcyjno-magazynowej).

Przedmiotowy budynek niemieszkalny (hala produkcyjno-magazynowa) został wybudowany przez spółkę cywilną, która była poprzednikiem prawnym Spółki jawnej (przekształcenie spółki cywilnej w Spółkę jawną nastąpiło w roku 2001). Wspólnikiem spółki cywilnej, której następcą prawnym jest Spółka jawna był również Wnioskodawca. Hala produkcyjno-magazynowa była użytkowana od 2001 r. przez Spółkę jawną.

4.

Wskazana hala produkcyjno-magazynowa postawiona jest na fundamencie i przed sprzedażą Nieruchomości będzie od niego oddzielona i przeniesiona w inne miejsce bez uszczerbku dla jej funkcjonalności. Z kolei fundamenty i posadzka pozostałe po przeniesieniu hali (stanowiące budowle w znaczeniu Prawa budowlanego) pozostaną na Nieruchomości.

5.

W latach 2002-2008 Spółka jawna ponosiła również nakłady na przedmiotową halę produkcyjno-magazynową, utwardzała grunt, wybudowała drogi dojazdowe. W ostatnich 2 latach Spółka jawna (ani Wnioskodawca ani Zainteresowana 1) nie ponosili na halę produkcyjno-magazynową nakładów przewyższających 30% jej wartości początkowej.

6.

Wnioskodawcy i Zainteresowanej 1 nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ani w związku z nabyciem Nieruchomości ani w związku z wybudowaniem czy ulepszeniem hali produkcyjno-magazynowej. Wnioskodawca i Zainteresowana 1 nie ponosili także osobiście wydatków na wybudowanie hali produkcyjno-magazynowej ani na jej ulepszenie.

7.

Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami nie została nigdy skutecznie wprowadzona do ewidencji środków trwałych Spółki jawnej.

8.

Na Nieruchomości ustanowiono hipoteki łączne zabezpieczające: kredyt odsetki oraz koszty uboczne wynikające z umowa kredytu; kredyt, odsetki oraz koszty uboczne wynikające z umowy faktoringu odwrotnego; wierzytelność wekslową, weksel własny in blanco oraz zabezpieczająca: gwarancję, odsetki i inne koszty uboczne wynikające z umowy gwarancji oraz wierzytelność wekslową, weksel in blanco, które to zobowiązania zaciągnęła Spółka jawna.

9.

Teren Nieruchomości nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

10.

Dla Nieruchomości została wydana decyzja (...) o warunkach zabudowy nr (...) zezwalająca na zabudowę usługową, produkcyjno-magazynową.

11.

Planowana Transakcja dotycząca zbycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną 1 będzie składać się z 2 etapów:

1 etap - umowa przedwstępna sprzedaży warunkowej zawarta w miesiącu 04/2025 roku, w której określono warunki sprzedaży oraz harmonogram płatności zadatku oraz pozostałej ceny sprzedaży.

Płatność zadatku przez Nabywcę nastąpi po ustaleniu statusu Wnioskodawcy i Zainteresowanej 1 na gruncie regulacji VAT w drodze niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

2 etap - umowa przyrzeczona, w której zostanie przeniesiona własność Nieruchomości oraz zapłata pozostałej części ceny. Umowa przyrzeczona nie została jeszcze zawarta i nie zostanie zawarta przed wydaniem interpretacji indywidualnej, o którą wnioskują Zainteresowani.

12.

Wnioskodawca w imieniu własnym i na podstawie pełnomocnictwa w imieniu Zainteresowanej 1 wyraził w umowie przedwstępnej zgodę na:

- dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, w tym w szczególności lecz nie wyłącznie w zakresie niezbędnym do wykonania wszelkich prac projektowych, sprawdzeń i analiz, dokonania niezbędnych uzgodnień i pozyskania decyzji lub uchwał, decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniu na rozbiórkę, a także wymaganych decyzji o lokalizacji zjazdów uzgodnień sposobu zmiany planowanego zagospodarowania Nieruchomości;

- zgody na wykonywanie na terenie Nieruchomości wszelkich koniecznych badań geologicznych i technicznych;

- zgody na występowanie przez Nabywcę do gestorów wszelkich mediów, w tym o wydanie lub przeniesienie na Nabywcę warunków technicznych;

- zgody na dokonywanie czynności wznowiono granic, scalania lub podziałów geodezyjnych Nieruchomości.

13.

Ponadto Wnioskodawca w imieniu własnym i na podstawie pełnomocnictwa w imieniu Zainteresowanej 1 w umowie przedwstępnej udzielił pełnomocnictwa Nabywcy oraz wskazanemu pracownikowi Nabywcy do:

- występowania w imieniu mocodawcy przed wszystkimi osobami fizycznymi i prawnymi, organami władzy, administracji państwowej i samorządowej, urzędami we wszystkich sprawach związanych z wystąpieniem do gestorów wszelkich mediów, w tym w szczególności: energii elektrycznej, wody i kanalizacji, sieci ciepłowniczej, gazowej, melioracji, teletechnicznej o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów do powyżej opisanej Nieruchomości i uzyskania zaświadczeń o zapewnieniu dostawy do nich mediów;

- przeprowadzania wszelkich postępowań w zakresie dokonywania inwentaryzacji geodezyjnej i wznowienia granic Nieruchomości oraz dokonywania scaleń lub podziału tych nieruchomości;

- przeprowadzania wszelkich postępowań, o których mowa powyżej;

- występowania w imieniu mocodawcy przed wszystkimi osobami fizycznymi, prawnymi, organami władzy, administracji państwowej i samorządowej, urzędami we wszystkich sprawach i pozyskaniem niezbędnych uzgodnień związanych z pozyskaniem decyzji lub zagospodarowania nieruchomości, decyzji w przedmiocie decyzji środowiskowych, decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeń budowanych, decyzji lub innych rozstrzygnięć w przedmiocie scalenia lub podziału powyżej wskazanych nieruchomości;

- składania w imieniu mocodawcy wszelkich wniosków, podań, oświadczeń oraz składania i odbioru wszelkich dokumentów, w tym decyzji, postanowień, zawiadomień lub innych związanych z wykonaniem czynności objętych udzielonym w niniejszym akcie notarialnym umocowaniem;

14.

Ze względu na położenie na Nieruchomości wskazanych budowli, w przypadku uznania przez tutejszy Organ, iż Wnioskodawca i Zainteresowana 1 działają dla celów dostawy Nieruchomości jak podatnicy VAT, dokonają oni rejestracji dla celów podatku VAT a następnie w umowie przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości ewentualnie w aneksie do umowy przedwstępnej zawieranym w formie aktu notarialnego Sprzedający (występując już jako czynni podatnicy VAT) i Nabywca złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z VAT które przysługuje na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości.

15.

Należy wskazać, iż Transakcji przedstawionej w niniejszym wniosku towarzyszyć będą także inne transakcje sprzedaży nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością na rzecz tego samego Nabywcy realizowane przez drugiego współwłaściciela Nieruchomości, przez Wnioskodawcę (bez Zainteresowanej 1) jak również Spółkę jawną. Wszystkie transakcje zostaną objęte jednym aktem notarialnym gdyż z perspektywy Nabywcy przydatność gospodarczą ma jedynie całościowe nabycie Nieruchomości (tj. 100% udziałów) oraz nieruchomości sąsiadujących. Żadna jednak z tych dodatkowych transakcji nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

16.

Nabywca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem nieruchomości pod inwestycję mieszkaniową (dalej: „Inwestycja”). Nabywca planuje wybudować na Nieruchomości Inwestycje a następnie wyodrębnić lokale i sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytania zawarte w wezwaniu wskazał Pan ponadto, że:

Czy nabycie przez Sprzedających udziału wynoszącego 1/2 część w Nieruchomości było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

- Nabycie przez Sprzedających udziału wynoszącego 1/2 część w Nieruchomości nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i nie zostało udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

W jakim celu Sprzedający nabyli ww. udział w Nieruchomości?

- Tak jak wskazano w pierwotnym wniosku, na Nieruchomości prowadzona jest działalność przez Spółkę jawną, a przed powstaniem Spółki jawnej i nabyciem przeze Sprzedających Nieruchomości na Nieruchomości była prowadzona działalność przez spółkę cywilną poprzedniczkę prawną Spółki jawnej. Sprzedający nabyli Nieruchomość, aby umożliwić spółce cywilnej a następnie Spółce jawnej (których Wnioskodawca był/jest wspólnikiem) prowadzenie na niej działalności.

W jaki sposób ww. Nieruchomość była/jest wykorzystywana (użytkowana) przez Sprzedających od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży (czynności zwolnione, opodatkowane, niepodlegające opodatkowaniu VAT)? Jeśli były/są to cele prywatne (osobiste) - proszę wskazać jakie.

- Od momentu zakupu Nieruchomości była ona wykorzystywana przez spółkę cywilną i Spółkę jawną, której Wnioskodawca był/jest wspólnikiem. Nieruchomość nie była wykorzystywane przez Sprzedających do celów osobistych.

Czy Sprzedający oddawali opisaną we wniosku Nieruchomość w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, proszę o wskazanie:

a) Na jaki okres została zawarta umowa?

b) Kto był/jest stroną umowy? Który ze Sprzedających był/jest stroną umowy?

c) Czy udostępnienie Nieruchomości osobom trzecim następuje odpłatnie czy bezpłatnie?

d) Kto uzyskiwał/uzyskuje korzyści z czynszu z tytułu wynajmu/dzierżawy - czy oboje Sprzedający czy wyłącznie jeden z nich (który)?

e) Kto rozliczał/rozlicza umowę?

f) Czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy wynajmu/dzierżawy? Jeśli tak, to kto rozliczał/rozlicza podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany?

g) Kto i w jaki sposób dokumentuje umowę? Czy czynsz z tytułu wynajmu/dzierżawy był/jest dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał/wystawia faktury?

W odpowiedzi proszę odnieść się również do oddania do użytkowania Nieruchomości na rzecz spółki jawnej (oraz spółki cywilnej przed jej przekształceniem).

- Opisana we wniosku Nieruchomość nie była oddawana w najem, dzierżawę podmiotom trzecim. Przedmiotowa Nieruchomość została udostępniona spółce cywilnej i Spółce jawnej w sposób opisany we wniosku.

Na jakiej podstawie spółka jawna korzystała z nieruchomości?

- Sprzedający użyczyli Nieruchomość spółce jawnej.

Czy do momentu planowanej sprzedaży Sprzedający podejmowali/podejmą jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości Nieruchomości (proszę, żeby podał Pan jakie to były/będą czynności)?

- Do momentu planowanej sprzedaży Sprzedający nie podejmowali i nie planują podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości Nieruchomości.

Czy (a jeśli tak to w jaki sposób) Sprzedający poszukiwali nabywcy Nieruchomości, czy też Nabywca sam zgłosił się z zamiarem nabycia Nieruchomości? Czy (a jeśli tak to gdzie) Sprzedający prezentowali oferty sprzedaży? Czy Sprzedający prowadzili jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży Nieruchomości?

- Nabywca od dłuższego czasu realizuje w okolicy, w której położna jest Nieruchomość inwestycję deweloperską i jest w naturalny sposób zainteresowany nabycie gruntów sąsiadujących. Nabywca wyraził wiec zainteresowanie zakupem Nieruchomości.

Czy Sprzedający dokonywali w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku) nieruchomości z majątku prywatnego? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim okresie i ile nieruchomości Sprzedający sprzedali oraz czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek z tych nieruchomości (wskazać jakiej) byli zobowiązani zarejestrować się jako czynny podatnik VAT?

- W przeszłości Wnioskodawca dokonywał sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku) nieruchomości z majątku prywatnego. Wnioskodawca nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT.

1. akt notarialny (...) z dnia (...).2022 r. - nieruchomość mieszkalna,

2. akt notarialny (...) z dnia (...).2022 r. - nieruchomość mieszkalna.

Czy poniesione przez Spółkę jawną nakłady na wybudowanie fundamentów i posadzki pozostałych na Nieruchomości po oddzieleniu i przeniesieniu hali produkcyjno-usługowej zostaną rozliczone między Sprzedającymi a Spółką jawną przed dniem dokonania transakcji sprzedaży, tj. czy przed sprzedażą udziału w Nieruchomości Sprzedający staną się również współwłaścicielami posadowionych na działce ww. budowli i sprzedaży będzie podlegała działka wraz z posadowionymi na niej ww. budowlami?

- W myśl zasady Superficies solo cedit- z mocy prawa Sprzedający są właścicielami wszystkich naniesień na Nieruchomości. Tym samym przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy będą wszystkie znajdujące się na Nieruchomości naniesienia oraz grunt, na którym się znajdują.

Z perspektywy rozliczenia nakładów poniesionych przez Spółkę jawną największe znaczenie biznesowe i kosztowe ma hala produkcyjno-usługowa, a ta zostanie przeniesiona przez Spółkę jawną w inne miejsce. W zakresie pozostałych nakładów (fundamenty, posadzka) Sprzedający nie zamierzają rozliczyć się ze Spółką jawną.

Wskazał Pan w opisie sprawy, że „W latach 2002-2008 Spółka jawna (...) wybudowała drogi dojazdowe”. Proszę wskazać:

a) Czy wybudowane drogi dojazdowe znajdują się na Nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji?

- Na wstępie pragnę doprecyzować, że są to drogi wewnętrzne na Nieruchomości. Będą przedmiotem sprzedaży.

b) Czy ww. drogi dojazdowe stanowią/będą stanowiły one budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418)?

- Drogi stanowią budowle w znaczeniu Prawa budowlanego, będą przedmiotem transakcji.

c) Czy i kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania wybudowanych dróg dojazdowych?

- Drogi zostały oddane do użytkowania po ich wybudowaniu tj. w latach 2005-2008.

d) Czy poniesione przez Spółkę jawną nakłady na wybudowanie dróg dojazdowych na Nieruchomości zostaną rozliczone między Sprzedającymi a Spółką jawną przed dniem dokonania transakcji sprzedaży, tj. czy przed sprzedażą udziału w Nieruchomości Sprzedający staną się również współwłaścicielami posadowionych na działce ww. dróg dojazdowych i będą one przedmiotem sprzedaży?

- Drogi podzielą los innych naniesień na Nieruchomości (plac, chodniki) i będą przedmiotem transakcji,

e) Czy Sprzedający ponieśli/poniosą do momentu sprzedaży nakłady na ulepszenie ww. dróg dojazdowych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. obiektów? Jeśli tak, prosimy wskazać:

- kiedy takie wydatki były/będą ponoszone?

- czy w stosunku do wydatków na ulepszenie ww. obiektów, przysługiwało/przysługuje/będzie Sprzedającym przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

- czy i kiedy ww. obiekty zostały/zostaną oddane do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

- Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie ww. dróg dojazdowych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. obiektów i nie będą ponosili tego typu wydatków do momentu planowanej sprzedaży.

Czy Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku?

- Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku.

Czy któreś z naniesień (znajdujących się na działce, która będzie przedmiotem sprzedaży) nie jest częścią składową budynku lub gruntu, tj. stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego);

- Nie, brak jest naniesień stanowiących ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego).

Czy hala produkcyjno-magazynowa, która ma być „oddzielona od fundamentu”, będzie przedmiotem sprzedaży? Jeśli tak, to czy stanowi ruchomość, czy nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

- Hala produkcyjno-magazynowa, która ma być „oddzielona od fundamentu”, nie będzie przedmiotem sprzedaży, Spółka jawna przeniesie ją w inne miejsce i będzie prowadzić w niej nadal działalność gospodarczą.

Czy przed planowaną transakcją zaprzestanie Pan udostępniać Nieruchomość na rzecz ww. Spółki jawnej?

- Nieruchomość będzie udostępniana Spółce jawnej aż do momentu planowanej transakcji.

Czy w związku z zaprzestaniem udostępniania Nieruchomości na rzecz ww. Spółki jawnej, Spółka jawna pozostawi Panu nieodpłatnie poniesione nakłady na fundamenty, posadzkę, utwardzony plac, chodnik i drogi?

- Spółka jawna pozostawi nakłady na fundamenty, posadzkę, plac, chodniki i drogi, a hale przeniesie w inne miejsce.

Czy Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT?

- Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

1. Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

2. Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT faktura za sprzedaż Nieruchomości powinna zostać wystawiona przez Wnioskodawcę w odniesieniu do 50% wartości Nieruchomości i Zainteresowaną 1 w odniesieniu do 50% wartości Nieruchomości?

3. Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1. Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

2. Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT faktura za sprzedaż Nieruchomości powinna zostać wystawiona przez Wnioskodawcę w odniesieniu do 50% wartości Nieruchomości i Zainteresowana 1 w odniesieniu do 50% wartości Nieruchomości.

3. Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Nabywcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad Pytanie 1

Uwagi wstępne

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju Przez towary stosowne do art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się mm odpłatną dostawę towarów Podatnik VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosowne do art 15 ust 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowość prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynność polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów usług wskazuje, że do faktycznego zaistnienia opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik VAT. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawę o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Definicja ta jest szeroka i nie pokrywa się ani z definicją działalności gospodarczej wynikające z ustawy Prawo przedsiębiorców ani z definicją działalność gospodarczej wynikającej z ustawy o PIT.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana pędzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT W kontekście powyższego uzasadnione jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarcze.

W konsekwencji należy uznać, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na uwadze przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą jako handlowiec wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. W tym zakresie należy uznać że również na gruncie przepisów unijnych, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartość dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C‑181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W kwestii opodatkowana dostawy Nieruchomości istotne jest więc, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu przyszłego Wnioskodawca i Zainteresowana 1 w celu dokonania sprzedaży Nieruchomość podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu lego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy wskazać, że:

- Sprzedający przez lata udostępniali Nieruchomość Spółce jawnej (a także jej poprzedniczce prawnej spółce cywilnej) dla prowadzenia przez nią działalności gospodarczej.

- Sprzedający umożliwiali spółce cywilne (poprzedniczce prawnej Spółki jawnej) wybudowanie na Nieruchomości hali produkcyjno-magazynowej.

- Sprzedający umożliwił Spółce jawnej ponoszenie dalszych nakładów na Nieruchomość.

- Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez Nabywcę Nieruchomością na cele budowlane, zgodę na wykonywanie na terenie Nieruchomości wszelkich koniecznych badań geologicznych i technicznych, zgodę na występowanie przez Nabywcę do gestorów wszelkich mediów, w tym o wydanie lub przeniesienie na Nabywcę warunków technicznych, zgodę na dokonywanie czynności wznowiono granic, scalania lub podziałów geodezyjnych Nieruchomości.

- Sprzedający udzielił Nabywcy szeregu pełnomocnictw.

Transakcji towarzyszyć będzie także dostawa innej nieruchomość sąsiadujące, z Nieruchomością, której dokona Wnioskodawca na rzecz Nabywcy.

Sprzedający zamierzają przygotować Nieruchomość do sprzedaży poprzez usunięcie z terenu hali produkcyjno-magazynowej i przeniesienie jej w inne miejsce.

Wnioskodawca bierze aktywny udział w procesie sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy i reprezentuje w tym zakresie również Zainteresowaną 1 (wielotygodniowe negocjacje handlowe opieka prawna transakcji - sporządzenie umów sprzedaży wnioski o interpretację).

Zdaniem Zainteresowanych powyższe czynności wykraczają poza standardowe czynności dokonywane przez osoby dokonujące incydentalne) sprzedaży majątku prywatnego, tym samym Wnioskodawca i Zainteresowana 1 w zakresie dostawy Nieruchomości powinni zostać uznani za podatnika VAT w myśl art. 15 ustawy o VAT

Zasady opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości

Na gruncie VAT odmienne zasady opodatkowania stosuje się do dostawy gruntów zabudowanych i niezabudowanych. Grunty niezabudowane to takie, na których nie znajdują się budynki, budowle lub ich części w znaczeniu Prawa budowlanego. Grunty zabudowane to zaś takie grunty, na których na moment dostawy znajdują się budynki, budowle lub ich części w znaczeniu Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższy przepis wprowadza na gruncie VAT zasadę, zgodnie z którą traktowanie podatkowe gruntu jest takie samo, jak traktowanie podatkowe znajdujących się na nim budynków lub budowli lub części budowli. Oznacza to, iż sprzedaż działki zabudowanej budynkami czy budowlami czy częściami budowli, których sprzedaż podlega zwolnieniu z VAT, jest w całości zwolniona z opodatkowania VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją pierwszego zasiedlenia zawartą w art 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosowanie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z art 43 ust. 10 ustawy o VAT - podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą w akcie notarialnym przenoszącym własność (lub przed dniem dokonania dostawy naczelnikowi urzędu skarbowego), zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, iż na moment dostawy na Nieruchomości będą znajdować budowie w postaci fundamentów i posadzki po hali magazynowej tym samym zasadne byłoby przyjęcie, iż dostawa Nieruchomości będzie stanowić dostawę budowli wraz z gruntem, na którym się znajdują.

Mając na uwadze, że budowle były użytkowane od ponad 2 lat, i na żaden z obiektów w ostatnich 2 latach nie ponoszono nakładów, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej dostawa Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 powinna podlegać zwolnieniu z VAT jako nie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

W przypadku możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie jest konieczne analizowanie możliwości zastosowania kolejnego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (które wymagałoby analizy pod kątem posiadania prawa do odliczenia na moment nabycia jak również szczegółowej analizy ulepszeń).

Jak wskazano powyżej, w przypadku, gdy dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, istnieje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia z VAT i opcja wyboru opodatkowania VAT w oparciu o powołane powyżej przepisy art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Jednocześnie, aby możliwy był wybór opodatkowania VAT, zarówno Sprzedający jak i Nabywca Nieruchomości na moment dokonania dostawy powinni być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz powinni złożyć w akcie notarialnym przenoszącym własność lub aneksie do umowy przedwstępnej zawieranej w formie aktu notarialnego, zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z VAT i wybierają opodatkowanie dostawy.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku złożenia takiego oświadczenia planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Na marginesie należy także podkreślić, iż nawet w przypadku przyjęcia, że pozostawione na Nieruchomości fundamenty i posadzka nie stanowią budowli w znaczeniu Prawa budowlanego w dalszym ciągu dostawa Nieruchomości jako dostawa terenu budowlanego (do którego wydano decyzję o warunkach zabudowy) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT korzystałaby z opodatkowania podatkiem VAT i nie korzystałaby ze zwolnienia z VAT.

Ad Pytanie 2

Jak już wskazano, na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2. bez względu na cel lub rezultat takiej działalność.

Powyższe rodzi szczególną sytuację prawną w odniesieniu do małżonków dokonujących dostawy z ich małżeńskiego majątku wspólnego.

W tym zakresie należy wskazać, że do tej pory organy podatkowe prezentowały niejednolite podejście odnośnie tego czy obydwoje czy jeden z małżonków stają się podatkiem VAT.

Niemniej jednak miesiąc temu 3 kwietnia 2025 r. TSUE wydał istotny wyrok w polskiej sprawie o sygn. C-213/24, w której rozstrzygną, iż w przypadku dostawy towarów z majątku wspólnego realizowanej przez małżonków podatkiem VAT są małżonkowie. Polskie przepisy na ten moment nie przewidują w art. 15 ustawy o VAT możliwości uznania za podatnika VAT obydwu małżonków łącznie niemniej jednak w opinii Zainteresowanych najbliżej realizacji celu wskazanego przez TSUE będzie zarejestrowanie się do celów VAT zarówno Wnioskodawcy jak i Zainteresowanej 1.

Tym samym, w opinii Zainteresowanych zarówno Wnioskodawca jak i Zainteresowana 1 powinni zarejestrować się do celów podatku VAT przed dokonaniem dostawy (tj. przed zawarciem umowy przenoszącej własność, ewentualnie przed otrzymaniem zadatku) będą bowiem występować dla celów dostawy Nieruchomości jako podatnicy VAT.

Odnosząc się natomiast do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy o VAT.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Jak wynika z przywołanego wyżej przepisu - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

W tym kontekście należy wskazać, iż w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT faktura za sprzedaż Nieruchomości powinna zostać wystawiona przez Wnioskodawcę w odniesieniu do 50% wartości Nieruchomości i Zainteresowaną 1 w odniesieniu do 50%.

Ad Pytania 3

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Nabywcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Nabywca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Nabywca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (w związku z realizacją przez Nabywcę Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po otrzymaniu od Sprzedających prawidłowo wystawionych faktur VAT Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT. w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie przepisów ustawy o VAT, w części nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia (w szczególności dotyczące dostawy terenów niezabudowanych innych niż budowalne).

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedających. Po stronie Nabywcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Nabywca byłby podatnikiem).

A zatem, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. realizacji Inwestycji), a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości od Sprzedających , prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071). W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwana dalej K.R.O.

Stosownie do art. 31 § 1 K.R.O.:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 K.R.O.:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 K.R.O.:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 K.R.O.:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 K.R.O.:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego i jego uzupełnieniem Sprzedający są osobami fizycznymi i są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej. Sprzedający zamierzają dokonać dostawy na rzecz Nabywcy 1/2 udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer V..

Spółka jawna, której wspólnikiem jest Wnioskodawca prowadziła działalność gospodarczą na Nieruchomości od daty jej powstania tj. od 2001 r.

Na Nieruchomości w latach 1997-2001, powstały naniesienia w postaci budynku niemieszkalnego (hali produkcyjno-magazynowej). Przedmiotowy budynek niemieszkalny (hala produkcyjno-magazynowa) został wybudowany przez spółkę cywilną, która była poprzednikiem prawnym Spółki jawnej (przekształcenie spółki cywilnej w Spółkę jawną nastąpiło w roku 2001). Hala produkcyjno-magazynowa była użytkowana od 2001 r. przez Spółkę jawną.

Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami nie została nigdy skutecznie wprowadzona do ewidencji środków trwałych Spółki jawnej. Od momentu zakupu Nieruchomości była ona wykorzystywana przez spółkę cywilną i Spółkę jawną, której Wnioskodawca był/jest wspólnikiem. Nieruchomość nie była wykorzystywane przez Sprzedających do celów osobistych. Opisana we wniosku Nieruchomość nie była oddawana w najem, dzierżawę podmiotom trzecim. Przedmiotowa Nieruchomość została udostępniona spółce cywilnej i Spółce jawnej na zasadzie użyczenia. Nieruchomość będzie udostępniana Spółce jawnej aż do momentu planowanej transakcji.

Transakcji towarzyszyć będą także inne transakcje sprzedaży nieruchomości sąsiadujących z Nieruchomością na rzecz tego samego Nabywcy realizowane przez drugiego współwłaściciela Nieruchomości, przez Wnioskodawcę (bez Zainteresowanej 1) jak również Spółkę jawną. Wszystkie transakcje zostaną objęte jednym aktem notarialnym. W przeszłości Wnioskodawca dokonywał sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku) nieruchomości z majątku prywatnego.

Z mocy prawa Sprzedający są właścicielami wszystkich naniesień na Nieruchomości. Tym samym przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy będą wszystkie znajdujące się na Nieruchomości naniesienia oraz grunt, na którym się znajdują.

W kontekście niniejszej sprawy należy wskazać, że w art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r., poz. 1071) określona została zapisana zasada swobody umów, w świetle której, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Należy zauważyć, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok umowy najmu i dzierżawy, regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno użyczającego, jak i biorącego w użyczenie – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z przepisu art. 710 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 713 Kodeksu cywilnego:

Odnośnie umowy użyczenia, należy wskazać, że istotnymi cechami takiej umowy są dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność. Zatem umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną. Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Powyższe oznacza, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Wraz z oddaniem Nieruchomości w użyczenie, straciła ona charakter majątku wykorzystywanego na potrzeby prywatne Sprzedających – nie można bowiem w takiej sytuacji powiedzieć, że służyła ona do zaspokajania potrzeb prywatne/osobiste jej właścicieli. Ponadto, jak wynika z przedstawionego opisu na Nieruchomości ustanowiono hipoteki łączne zabezpieczające: kredyt odsetki oraz koszty uboczne wynikające z umowa kredytu; kredyt, odsetki oraz koszty uboczne wynikające z umowy faktoringu odwrotnego; wierzytelność wekslową, weksel własny in blanco oraz zabezpieczająca: gwarancję, odsetki i inne koszty uboczne wynikające z umowy gwarancji oraz wierzytelność wekslową, weksel in blanco, które to zobowiązania zaciągnęła Spółka jawna. Spółka ponosiła również nakłady na hale produkcyjno-magazynową, którą wzniosła na gruncie oraz utwardzała grunt i wybudowała drogi dojazdowe. Okoliczności te świadczą że wykorzystanie działki nr V. było ściśle związane z działalnością gospodarczą spółki, której wspólnikiem jest Wnioskodawca, nie zaś ze zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym przez Sprzedających.

Wobec powyższego Wnioskodawca i Zainteresowana 1 działają w związku ze sprzedażą tej Nieruchomości w charakterze podatników VAT. Taki sposób wykorzystania Nieruchomości przez Sprzedających – oddanie jej w użyczenie spółce cywilnej (i spółce jawnej powstałej z przekształcenia tej spółki), której wspólnikiem jej Wnioskodawca, do prowadzenia na niej działalności gospodarczej, nie mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jednocześnie należy wziąć pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie odbywała się w ramach większej transakcji objętej jednym aktem notarialnym, a więc będzie miała zorganizowany charakter, a Sprzedający aktywnie uczestniczą w przygotowaniu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy (w ramach negocjacji handlowych, opieki prawna transakcji - sporządzenie umów sprzedaży, wnioski o interpretację).

Tym samym Wnioskodawca i Zainteresowana 1 w zakresie dostawy Nieruchomości powinni zostać uznani za podatników VAT w myśl art. 15 ustawy o VAT.

Przechodząc z kolei do Pana wątpliwości w zakresie zwolnienia sprzedaży udziału w działce nr V. z opodatkowania podatkiem VAT, zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego na Nieruchomości w latach 1997-2001, powstały naniesienia w postaci budynku niemieszkalnego (hali produkcyjno-magazynowej). Wskazana hala produkcyjno-magazynowa postawiona jest na fundamencie i przed sprzedażą Nieruchomości będzie od niego oddzielona i przeniesiona w inne miejsce bez uszczerbku dla jej funkcjonalności. Z kolei fundamenty i posadzka pozostałe po przeniesieniu hali (stanowiące budowle w znaczeniu Prawa budowlanego) pozostaną na Nieruchomości. Sprzedający są właścicielami wszystkich naniesień na Nieruchomości. Tym samym przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy będą wszystkie znajdujące się na Nieruchomości naniesienia oraz grunt, na którym się znajdują. Z perspektywy rozliczenia nakładów poniesionych przez Spółkę jawną największe znaczenie biznesowe i kosztowe ma hala produkcyjno-usługowa, a ta zostanie przeniesiona przez Spółkę jawną w inne miejsce. W zakresie pozostałych nakładów (fundamenty, posadzka) Sprzedający nie zamierzają rozliczyć się ze Spółką jawną. Drogi dojazdowe na Nieruchomości będą przedmiotem sprzedaży i stanowią budowle w znaczeniu Prawa budowlanego.

Z powyższego wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego, bowiem nawet po oddzieleniu i przeniesieniu w inne miejsce hali produkcyjno-magazynowej na Nieruchomości znajdować się będą inne naniesienia stanowiące budowle.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w stosunku do dostawy budynku może znaleźć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Naniesienia w postaci budynku niemieszkalnego (hali produkcyjno-magazynowej) – a co za tym idzie również fundament i posadzka, stanowiące budowle w znaczeniu Prawa budowlanego, które pozostaną na Nieruchomości po przeniesieniu hali – powstały na Nieruchomości w latach 1997-2001. W ostatnich 2 latach Spółka jawna (ani Wnioskodawca ani Zainteresowana 1) nie ponosili na halę produkcyjno-magazynową nakładów przewyższających 30% jej wartości początkowej. Również co do dróg dojazdowych, stanowiących budowle, które zostały wybudowane przez Spółkę w latach 2002-2008 wskazał Pan, że Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie ww. dróg dojazdowych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej ww. obiektów i nie będą ponosili tego typu wydatków do momentu planowanej sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że sprzedaż budowli znajdujących się na Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach ich pierwszego zasiedlenia, ani w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy Strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, bądź w formie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Wnioskodawca i Zainteresowana 1 dokonają rejestracji dla celów podatku VAT, a następnie w umowie przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości ewentualnie w aneksie do umowy przedwstępnej zawieranym w formie aktu notarialnego Sprzedający (występując już jako czynni podatnicy VAT) i Nabywca złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z VAT które przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości. Jednocześnie Nabywca również jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Zatem w związku z rezygnacją ze zwolnienia dostawa budowli znajdujących się na działce nr V. będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynek nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu nie korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z uwagi na to, że dostawa budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (udziału w działce nr V.), na którym są one posadowione nie będzie zwolniona od podatku, lecz opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Pana wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 2 dotyczą kwestii obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Jak stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Tym samym, Wnioskodawca i Zainteresowana 1 będą działali jako podatnicy dokonają czynności podlegającej opodatkowaniu. W konsekwencji, będą zobowiązani do wystawienia faktur na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy w zakresie swojego udziału w zbywanej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że Wnioskodawca oraz Zainteresowana 1 będąc właścicielami nieruchomości na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, będą zobowiązani udokumentować dostawę wystawiając faktury, w których każde z nich powinno wykazać obrót w wysokości ½ wartości transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości stanowiącego podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu Transakcji, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że z Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nabywca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem nieruchomości pod inwestycję mieszkaniową i planuje wybudować na Nieruchomości Inwestycje a następnie wyodrębnić lokale i sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Tym samym, po nabyciu udziału w przedmiotowej Nieruchomości w ramach Transakcji, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Zatem nabyta przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a przy ich nabyciu przez Nabywcę wystąpi podatek VAT, który może podlegać odliczeniu. Zatem Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur otrzymanych w związku z Transakcją. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy,

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.