Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.410.2025.3.JSU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku numerami 1-3) jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 25 czerwca 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący uznania, że:

- planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT;

- sprzedaż działek Gruntu, na których znajdują się Budynki oraz/lub Budowle będzie stanowić odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT;

- w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegać VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz (ii) do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym lub do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT);

wpłynął 25 czerwca 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 4 sierpnia 2025 r. (wpływ 4 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

- X. sp. z o.o.;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- Y. sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wprowadzenie

Działając na podstawie art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.; dalej: „Ordynacja podatkowa”), w imieniu spółki X. spółka z ograniczona odpowiedzialnością oraz spółki Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej łącznie: „Zainteresowani”), składam wniosek wspólny o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów ustawy o VAT i ustawy o PCC w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości (...) (szczegółowo opisanej w dalszej części niniejszego wniosku) przez spółkę Y. sp. z o.o. działającej w charakterze sprzedającego (dalej: „Sprzedający”) na rzecz spółki X. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) (dalej: „Transakcja”).

Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z treści art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, Zainteresowani poniżej przedstawiają opis Transakcji jako zdarzenia przyszłego, własne stanowisko w sprawie oceny prawnej tego zdarzenia wraz z jego uzasadnieniem oraz wnoszą o potwierdzenie jego prawidłowości.

2. Opis Zainteresowanych

3. Kupujący

X. sp. z o.o. z siedzibą w (...) jest spółką polskiego prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości. Przedmiotem działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami, tj. działalność opodatkowana VAT. Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i prowadzi działalność opodatkowaną tym podatkiem.

W celu poszerzenia swojego portfolio nieruchomości, Kupujący planuje nabyć opisaną w dalszej części wniosku nieruchomość zlokalizowaną w miejscowości (...) pod (...) od Y. sp. z o.o. oraz zamierza wykorzystywać ją w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Kupujący jest częścią międzynarodowej grupy kapitałowej Z. Grupa Z. jest deweloperem i operatorem świadczącym kompleksowe usługi w zakresie budowy i obsługi nieruchomości w Europie, w tym w Polsce. Grupa oferuje kompleksowe usługi począwszy od projektowania, przez budowę i wyposażenie, aż po bieżące zarządzanie taką nieruchomością. W każdym kraju, w którym Grupa Z. realizuje swoje inwestycje, do każdej z nich powołuje spółki celowe. Kupujący jest spółką celową powołaną w (…) roku celu realizacji inwestycji nieruchomościowych w Polsce.

3.1 Sprzedający

Y. sp. z o.o. z siedzibą w (...) jest spółką polskiego prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, jak również wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, tj. działalność opodatkowana VAT. Sprzedający jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i prowadzi działalność opodatkowaną tym podatkiem.

Obecnie Sprzedający jest właścicielem opisanych w dalszej części niniejszego wniosku nieruchomości gruntowych oraz wybudowanych na tych działkach i zdefiniowanych poniżej, budynków i budowli, które planuje zbyć na rzecz Kupującego. Sprzedający jest stroną umów najmu na podstawie których odpłatnie oddaje obecnie przedmiotowe nieruchomości w najem podmiotom trzecim. Tym samym, nieruchomości te są wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej podlegającej VAT.

Na majątek Sprzedającego składają się także: środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Ponadto, Sprzedający posiada tajemnice handlowe, firmę, księgi rachunkowe, a także pozostałą dokumentację finansową, księgową i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Sprzedający nie zatrudnia pracowników, korzysta jednak z usług zewnętrznych podmiotów.

Po zrealizowaniu planowanej Transakcji, Sprzedający zamierza zakończyć prowadzoną przez siebie działalność, a następnie przejść proces likwidacji.

4. Opis Nieruchomości

Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego nieruchomość położoną w województwie (...), powiecie (...), miejscowości (...) przy ulicy (...) („Nieruchomość”) w skład w której wchodzi:

(a) prawo własności działek gruntu, tj.: działki o numerach ewidencyjnych: A, B, C, D, E, F, G o łącznej powierzchni (...) ha (łącznie: „Grunt”) dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

(b) prawo własności znajdujących się na poszczególnych działkach wchodzących w skład Gruntu i opisanych poniżej budynków magazynowych i ochrony („Budynki”) oraz wymienionych poniżej budowli i innych obiektów służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości („Budowle”).

Na poszczególnych działkach Gruntu znajdują się opisane poniżej Budynki i Budowle będące własnością Sprzedającego:

(i) na działce o numerze ewid. A („Działka 1”) znajduje się budynek ochrony nr 1 oraz Budowle takie jak: drogi wewnętrzne, parkingi, plac manewrowy, szlabany, oświetlenie, ogrodzenie, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa i sieć energetyczna, pompownia ppoż., zbiorniki instalacji ppoż.;

(ii) na działce o numerze ewid. B („Działka 2”) znajdują się Budowle takie jak: plac manewrowy, pompownia, ogrodzenie, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa oraz sieć energetyczna, pompownia ppoż.;

(iii) na działce o numerze ewid. C („Działka 3”) znajduje się budynek magazynowy nr 1 („Magazyn 1”), budynek magazynowy nr 2 („Magazyn 2”) oraz Budowle takie jak: plac manewrowy, pompownia ppoż., oświetlenie (latarnie), ogrodzenie, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa i sieć energetyczna;

(iv) na działce o numerze ewid. D („Działka 4”) znajduje się częściowo Magazyn 1 i Magazyn 2 oraz Budowle takie jak: drogi wewnętrzne, oświetlenie (latarnie), ogrodzenie, parkingi, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa i sieć energetyczna;

(v) na działce o numerze ewid. E („Działka 5”) znajduje się częściowo Magazyn 1 i Magazyn 2 oraz Budowle takie jak: drogi wewnętrzne, oświetlenie (latarnie), ogrodzenie, parkingi, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa i sieć energetyczna;

(vi) na działce o numerze ewid. F („Działka 6”) znajdują się częściowo Magazyn 1, Magazyn 2, budynek ochrony nr 2 oraz Budowle takie jak: drogi wewnętrzne, fundamenty pod szlabany, oświetlenie (latarnie), ogrodzenie, parkingi, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa, sieć energetyczna i sieć gazowa;

(vii) na działce o numerze ewid. G („Działka 7”) znajdują się Budowle takie jak: szlabany, ogrodzenie, drogi wewnętrzne, oświetlenie, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa i sieć energetyczna.

Oprócz Budynków i Budowli na terenie Nieruchomości znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część infrastruktury przedsiębiorstw przesyłowych („Naniesienia”). Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach planowanej przez Zainteresowanych Transakcji.

Podsumowując, wszystkie z siedmiu działek wchodzących w skład Gruntu są działkami zabudowanymi, tj. na każdej z nich znajdują się Budynki i/lub Budowle.

Nieruchomość ma dostęp do dróg publicznych – tj. do ulicy (...) i ulicy (...).

5. Historia i status Nieruchomości

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości od poprzedniego właściciela na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z (...) r. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT. Sprzedający (działając wówczas jako kupujący), skorzystał z prawa do odliczenia VAT związanego z tą transakcją. Skutki podatkowe tej transakcji w zakresie VAT i PCC zostały potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 17 grudnia 2021 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.386.2021.4.JKA).

Budynki znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane w latach (...) oraz oddane do użytkowania na podstawie pozwoleń na użytkowanie z (...) i (...) r. Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane ponad dwa lata przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego. Od (…) roku Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli. Wydatki te od nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego do dnia złożenia niniejszego wniosku nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej - wartość ta nie zostanie również przekroczona do dnia planowanej przez Zainteresowanych Transakcji.

Sprzedający ponosił jedynie koszty ulepszeń Nieruchomości z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu i z prawa tego skorzystał. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Budynków i Budowli, i również z tego tytułu odlicza VAT naliczony.

Budynki i Budowle są wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT - przeznaczone do wynajęcia powierzchnie Magazynów 1 i 2 są przedmiotem odpłatnych umów najmu zawartych przez Sprzedającego z podmiotami trzecimi. Powierzchnie przeznaczone do wynajęcia zostały wydane najemcom ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Na moment zawarcia planowanej Transakcji większość przeznaczonej do wynajęcia powierzchni Nieruchomości (tj. zasadniczo powierzchni Magazynów nr 1 i 2) będzie przedmiotem odpłatnego wynajmu i pozostanie wydana do użytkowania podmiotom trzecim (najemcom).

Pozostałe Budynki (tj. 2 budynki ochrony) i Budowle nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem odrębnych umów najmu/dzierżawy, ale jako zapewniające prawidłowe korzystanie z Magazynów 1 i 2, będą funkcjonalnie związane z umowami najmu zawartymi przez Sprzedającego.

Jednocześnie, w przypadku części najemców, na podstawie umów najmu dotyczących powierzchni Budynków najemcy wynajmują również miejsca parkingowe w ramach czynszu najmu za powierzchnie Budynków. Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie, z których mogą korzystać wszyscy najemcy.

Mając na uwadze powyższe, Nieruchomość jako całość jest używana przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej od ponad 2 lat licząc od daty złożenia niniejszego wniosku (i planowanej Transakcji). Sprzedający wykorzystując Nieruchomość do prowadzenia swojej działalności, nie dokonał jej wyodrębnienia organizacyjnego jako wydziału, oddziału czy jakiekolwiek innej jednostki organizacyjnej (ani formalnie poprzez rejestrację oddziału w KRS ani wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy regulaminów).

Sprzedający w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i usług zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością. Sprzedający ponosi m.in. koszty związane z zarządzaniem Nieruchomością, dostawą mediów do Nieruchomości, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itp. Sprzedający nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych czy innej ewidencji rachunkowej, a przychody, koszty, należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości przez Sprzedającego są każdorazowo ewidencjowane przez Sprzedającego zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

6. Opis i przedmiot planowanej Transakcji

W zakresie planowanej Transakcji, zamiarem Zainteresowanych jest podpisanie umowy sprzedaży Nieruchomości w rezultacie której prawo własności Nieruchomości zostanie przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego za cenę uzgodnioną w tej umowie.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, oprócz nabycia prawa własności Nieruchomości przez Kupującego, Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z obowiązujących w dniu Transakcji umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Na etapie składania niniejszego wniosku Zainteresowani wciąż prowadzą negocjacje dotyczące warunków Transakcji. Niemniej jednak, w ramach Transakcji, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

(a) prawo własności Nieruchomości,

(b) prawo własności ruchomości stanowiących elementy wyposażenia Nieruchomości i służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności któregokolwiek z najemców Nieruchomości,

(c) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu,

(d) kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców, jeżeli takie depozyty będą wpłacone na dzień Transakcji,

(e) autorskie prawa majątkowe do projektów dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim będą w posiadaniu Sprzedającego, o ile takie prawa będą;

(f) prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw, o ile takie będą,

(g) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących wykonania prac wykończeniowych dla najemców, które nie zostaną wykonane na dzień Transakcji lub z których usterki wynikające nie zostaną usunięte do dnia Transakcji, o ile takie będą,

(h) prawa i obowiązki wynikające z umów na podstawie których niektóre części Nieruchomości są udostępniane podmiotom trzecim (operatorom telekomunikacyjnym), o ile będą miały zastosowanie,

(i) dokumentacja prawna, dokumentacja techniczna i projektowa związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego,

(j) prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych, , w trybie prawem przewidzianym, jeśli mają zastosowanie.

(wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Elementami”).

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego poza opisanym powyżej prawem własności Nieruchomości oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Intencją Zainteresowanych jest, aby do dnia Transakcji doszło do wypowiedzenia umów zawartych przez Sprzedającego związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów). Po Transakcji Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanych zakresach, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Nie jest intencją Zainteresowanych, aby jakiekolwiek umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości, w szczególności umowy serwisowe czy umowy dotyczące dostawy mediów, zostały przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. Niemniej jednak, z ostrożności nie można wykluczyć, że niektóre z tych umów - w tym umowa na dostawę energii elektrycznej - zostaną przeniesione, w szczególności w sytuacjach, gdyby warunki zaproponowane Kupującemu przez dotychczasowych usługodawców Sprzedającego miałyby być rażąco mniej korzystne niż dotychczasowe (np. znaczne podwyższenie kosztów, skrócenie okresu wypowiedzenia, zmiana zakresu świadczonych usług), bądź gdyby obowiązujące zasady świadczenia usług przez danego dostawcę uniemożliwiały ich kontynuację na dotychczasowych warunkach w przypadku zmiany właściciela Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą:

(a) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, którą Sprzedający ma zawartą z podmiotem trzecim (po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością samodzielnie albo we współpracy z podmiotem trzecim, na podstawie odrębnie zawartej umowy),

(b) co do zasady praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej),

(c) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

(d) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego,

(e) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji),

(f) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),

(g) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, w tym środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji,

(h) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa prawnego czy podatkowego,

(i) zobowiązania związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym (i) wobec banku z tytułu jakiekolwiek umowy finansowania, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,

(j) koncesje, licencje i zezwolenia,

(k) zakład pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy,

(l) umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego,

(m) prawa i obowiązki wynikające z jakiejkolwiek umowy finansowania zawartej przez Sprzedającego w związku z Nieruchomością.

W związku z tym, że Sprzedający i Kupujący posiadają status podatników VAT oraz prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, ich intencją jest, aby Transakcja została opodatkowana VAT i udokumentowana fakturą VAT w tym zakresie.

Sprzedający i Kupujący zamierzają złożyć wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

7. Wykorzystywanie Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego po Transakcji

Kupujący po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Kupującego umów, w tym o zarządzanie Nieruchomością.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości przy wykorzystaniu własnego know-how i zasobów.

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytanie Organu:

1. czy wszystkie budynki i budowle opisane we wniosku spełniają definicje budynków i budowli w myśl ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725, ze zm.). (…) – odpowiedzieli Państwo:

Zgodnie z przedstawionym we wniosku opisem Nieruchomości, opisane we wniosku budynki i budowle (i zdefiniowane jako Budynki i Budowle) spełniają definicje budynków i budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

2. czy inne naniesienia (o których mowa we wniosku) znajdujące się na Nieruchomości niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część infrastruktury przedsiębiorstw przesyłowych stanowią budowle, w myśl ustawy Prawo Budowlane? Proszę jednoznacznie wskazać wraz z oznaczeniem numerów działek, na których się znajdują. (…) – odpowiedzieli Państwo:

W pierwszej kolejności, Wnioskodawca wyjaśnia, że opisane we wniosku, znajdujące się na Gruncie budynki i budowle należące do Sprzedającego i będące przedmiotem planowanej Transakcji - zdefiniowane zostały we wniosku jako Budynki i Budowle (pisane z wielkiej litery).

Z kolei, naniesienia znajdujące się w granicach Nieruchomości, które nie należą do Sprzedającego (zdefiniowane we wniosku jako „Naniesienia”) są własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Naniesienia te mogą stanowić budowle, niemniej ich klasyfikacja należy do przedsiębiorstw przesyłowych, a nie podmiotów trzecich jakimi są strony planowanej Transakcji (Kupujący/Sprzedający). Naniesienia, zgodnie z treścią wniosku, nie będą przedmiotem sprzedaży. W ramach Transakcji nie dojdzie też do sprzedaży działki, na której nie będą posadowione Budynki lub Budowle należące do Sprzedającego, a na których znajdują się wyłącznie Naniesienia niebędące własnością Sprzedającego. Na każdej z działek znajdują się Budynki lub i Budowle należące do Sprzedającego.

3. czy któreś z naniesień (proszę wskazać które) znajdujących się na Gruncie będącej przedmiotem sprzedaży, stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową budynku ani gruntu – odpowiedzieli Państwo:

Nie, na Gruncie nie znajdują się naniesienia stanowiące ruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

4. o jakich konkretnie częściach, Budynków i Budowli, wchodzących w skład Nieruchomości, piszą Państwo we własnym stanowisku – odpowiedzieli Państwo:

Wnioskodawca posługując się sformułowaniem Budynków, Budowli i „ich części” odnosił się wyłącznie do dosłownego brzmienia przepisów ustawy o VAT (np. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), które regulują dostawę budynków, budowli lub ich części. Tym samym, Wnioskodawca niniejszym wyjaśnia, że w ramach planowanej Transakcji nie dojdzie do sprzedaży części Budynków lub Budowli, lecz do sprzedaży całych Budynków i Budowli. Precyzując swoje stanowisko, Wnioskodawca wskazuje, że we wniosku każdorazowo odnosił się do Budynków i Budowli j w ich pełnej formie, czyli w całości. Celem uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawca wskazuje, iż zdaniem Zainteresowanych:

• Do dostawy Budynków i Budowli, wchodzących w skład Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale w związku z tym, że Zainteresowani złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków i Budowli, to Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT.

• Zgodnie z dyspozycją art. 29a ust 8 ustawy o VAT (w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu), również dostawa gruntu, na którym znajdują się Budynki i Budowle będzie opodatkowana VAT - zatem dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

5. czy poszczególne działki nr A, B, C, D, E, F oraz G znajdują się na terenie dla którego obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego? Jeśli tak, to proszę wskazać odrębnie dla każdej działki jakie jest przeznaczenie danej działki zgodnie z MPZP i czy są to działki przeznaczone pod zabudowę – odpowiedzieli Państwo:

Wszystkie działki opisane we wniosku wchodzące w skład Gruntu są zabudowane Budynkami i/lub Budowlami (tj. działki o numerach ewidencyjnych A, B, C, D, E, F i G) i znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym nr (...) Rady Gminy z dnia (...) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi (...) w gminie (...) – rejon ul. (...) (Dziennik Urzędowy Województwa). Zgodnie z ww. planem, działki o numerach ewid. A, B, C, D, E, F i G położone są częściowo na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (oznaczonym symbolem 3U/P), częściowo na terenie dróg publicznych klasy lokalnej (symbol 2KD-L), a także częściowo na terenie dróg publicznych klasy zbiorczej (symbol 2KD-Z).

6. Jeżeli, któraś z działek nie znajduje się na terenie objętym MPZP (lub MPZP przewiduje przeznaczenie dla danej działki inne niż pod zabudowę), to proszę jednoznacznie wskazać numer tej działki i podać czy na dzień transakcji dla tej działki zostaną wydane warunki zabudowy – odpowiedzieli Państwo:

Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (tj. planem opisanym wyżej w odpowiedzi na pytanie 5) i przewidziane są pod zabudowę z tym, że działki te w częściach położonych w północnej i południowej części Nieruchomości (tj. od ulicy (...) i (...)) oznaczone są symbolem zabudowy dróg publicznych klasy zbiorczej i lokalnej (symbole: 2KD-Z i 2KD-L w MPZP).

Wnioskodawca pragnie jednak podkreślić, iż przedmiotem Transakcji są działki Gruntu na których posadowione są Budynki i Budowle, a w świetle ustawy o VAT, przy dostawie budynków lub budowli trwale związanych z gruntem, wartość gruntu nie jest oddzielana od podstawy opodatkowania. Oznacza to, że grunt, będący częścią transakcji, podlega takim samym zasadom opodatkowania VAT co budynek lub budowla, z którym jest trwale związany.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1) Czy planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, a jednocześnie nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

2) Czy sprzedaż działek Gruntu na których znajdują się Budynki oraz/lub Budowle stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3) Czy w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

W ocenie Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Ad. 2

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż działek Gruntu, na których znajdują się Budynki oraz/lub Budowle będzie stanowić odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad. 3

W zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegać VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz (ii) do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym lub do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Uzasadnienie w zakresie pytania 1:

1. Zasady ogólne - opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Z kolei przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Stosownie do brzmienia art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Z kolei zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w każdym przypadku, gdy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czynność taka nie podlega regulacjom ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych w niniejszym wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować czy planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

2. Brak przesłanek uzasadniających uznanie przedmiotu Transakcji za „przedsiębiorstwo” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

2.1 Normatywna definicja przedsiębiorstwa

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Niemniej jednak, pojęcie to zostało zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Stosownie do treści przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części, nazwa przedsiębiorstwa,

• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

• koncesje, licencje i zezwolenia,

• patenty i inne prawa własności przemysłowej,

• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

• tajemnice przedsiębiorstwa,

• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

2.2 Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Według Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych powyżej i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zdaniem Zainteresowanych, za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można bowiem przyjąć transakcji mającej za przedmiot ściśle określone składniki majątkowe – tj. w przypadku analizowanej Transakcji składniki majątkowe wchodzące w skład Nieruchomości.

Takie stanowisko zostało tez wielokrotnie potwierdzone przez polskie organy podatkowe, w tym np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z 4 marca 2013 r. (sygn. IPPP3/443- 1221/12-2/KT), zgodnie z którą:

„(...) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55 (1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostanę bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.

2.3 Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż przeniesienie przedsiębiorstwa polega na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej, samodzielnej jednostki organizacyjnej, zdolnej do samodzielnego realizowania celów gospodarczych.

Tymczasem Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Sprzedającego – Kupujący nabędzie jedynie Nieruchomość oraz Przenoszone Elementy (które są związane z tą Nieruchomością). W konsekwencji, po dacie Transakcji Sprzedającemu pozostanie szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Kupujący będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo, na podstawie nowo zawartych przez siebie umów z podmiotami trzecimi.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Sprzedający nabędzie tylko wybrane składniki majątkowe Sprzedającego, nie można - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Zgodnie ze stanowiskiem przyjmowanym przez organy podatkowe, w tym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 23 czerwca 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.207.2020.2.EJU):

„(…) zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym, czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres zbywanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo”.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie także w najnowszym orzecznictwie sądowym – w wyroku z dnia 14 marca 2023 r. (sygn. I FSK 2093/18), Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że:

„W art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie chodzi o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze”.

Z świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, w ocenie Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne byłoby uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało wyłącznie w gestii Kupującego.

3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

3.1 Normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle przywołanego przepisu zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki:

(a) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

(b) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

(c) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalnie);

(d) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

(a) Przesłanka zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

W praktyce interpretacyjnej organów podatkowych przyjmuje się, że warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie te umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa.

Przedmiotem Transakcji objęte będzie natomiast przeniesienie Nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży nie będą z kolei m.in. indywidualne oznaczenie przedsiębiorstwa Sprzedającego, wierzytelności, środki pieniężne na rachunkach bankowych, księgi rachunkowe ani w zdecydowanej większości zobowiązania Sprzedającego (z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z umów najmu). Tym samym nie sposób uznać, że warunek ten zostanie spełniony.

(b) Przesłanka dotycząca wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowić na moment Transakcji odrębnego przedsiębiorstwa ani jednostki organizacyjnej (np. oddziału, wydziału czy działu) w strukturze Sprzedającego. Nie została i nie zostanie wyodrębniona w dokumentach korporacyjnych jako samodzielna jednostka. Pod względem finansowym Nieruchomość nie jest również wyodrębniona — Sprzedający nie prowadzi dla niej odrębnej księgowości, bilansu ani rachunku zysków i strat, co oznacza brak możliwości przypisania przychodów, kosztów, należności i zobowiązań do ZCP.

W związku z powyższym, Nieruchomość jako przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanek odrębności organizacyjnej ani finansowej.

(c) Przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego i przesłanko możliwości samodzielnej realizacji zadań gospodarczych

Wyodrębnienie funkcjonalne oznacza przeznaczenie danego zespołu składników do realizacji określonych zadań gospodarczych. Powszechnie podkreśla się, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo, zdolne do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych, do realizacji których służy w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Podkreślenia wymaga fakt, że sama Nieruchomość nie będzie wystarczająca do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego.

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu elementów działalności gospodarczej Sprzedającego pozbawia Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

3.2 Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie spełnia warunków wymaganych do uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W analizowanym przypadku nie występuje wyodrębnienie organizacyjne, wyodrębnienie finansowe i nie dochodzi do przeniesienia zobowiązań, które są wskazane wprost w treści art. 2 pkt 27e jako jeden z niezbędnych elementów ZCP. W efekcie, nie są spełnione kluczowe przesłanki z definicji ZCP, co wyklucza możliwość zakwalifikowania przedmiotu Transakcji jako ZCP. W konsekwencji, Transakcja nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

4. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP

W ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W ocenie Zainteresowanych, przedmiotem planowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów prawa cywilnego.

W tym miejscu należy wskazać, że Minister Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe: „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” („Objaśnienia”) w celu zwiększenia pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Takie okoliczności występują w dwóch przypadkach: (i) gdy istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (ii) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Minister Finansów stwierdził, że celem weryfikacji istnienia faktycznej możliwości kontynuowania działalności przy użyciu składników majątkowych wchodzących w skład Transakcji należy ustalić czy na nabywcę przenoszone są wszystkie wskazane poniżej elementy:

(a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

(b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

(c) umowy zarządzania aktywami;

(d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcja nie będzie obejmowała przeniesienia żadnego z ww. elementów.

Ponadto Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt opisanego zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że Kupujący z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedającego, zmuszony będzie do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki nabyte w ramach Transakcji. O ile zatem Kupujący może planować kontynuowanie działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego, to nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa Sprzedającego bez podejmowania dodatkowych działań – m.in. zawarcia przez Kupującego nowej umowy o zarządzenie Nieruchomością.

W świetle powyższego, po dokonanej analizie treści przesłanek z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, treści Objaśnień i odniesieniu się do wskazówek interpretacyjnych Ministra Finansów, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa, ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Za słusznością stanowiska Zainteresowanych przemawiają liczne interpretacje podatkowe wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zbliżonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych dotyczących transakcji dostawy nieruchomości komercyjnych, przykładowo:

• interpretacja indywidualna z dnia 10 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.522.2023.3.ASZ),

• interpretacja indywidualna z dnia 16 sierpnia 2023 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.360.2023.2.MBN),

• interpretacja indywidualna z dnia 30 marca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK),

• interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-1.4012.510.2021.2.BS),

• interpretacja indywidualna z dnia 20 września 2019 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.413.2019.2.KBR),

• interpretacja indywidualna z dnia 18 września 2019 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.401.2019.2.AM).

Zdaniem Zainteresowanych - planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod stosowania ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zbywana Nieruchomość jako składnik majątkowy o charakterze materialnym, mieści się w definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W szczególności, w ramach Transakcji dojdzie do faktycznego przekazania władztwa ekonomicznego nad Nieruchomością, umożliwiającego Kupującemu samodzielne podejmowanie decyzji o jej przeznaczeniu i wykorzystaniu, co odpowiada cechom prawnym dostawy towaru dla celów VAT. Tym samym, Transakcja nie będzie objęta wyłączeniem, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, i powinna zostać rozliczona zgodnie z zasadami właściwymi dla opodatkowania dostawy nieruchomości na gruncie ustawy o VAT.

Uzasadnienie w zakresie pytania 2:

1. Dostawa Nieruchomości w świetle VAT – zasady ogólne

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc powyższe przepisy do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy w pierwszej kolejności wskazać, że Nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W związku ze sprzedażą Kupujący nabędzie prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel. Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego ceny sprzedaży. Tym samym planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W dalszej kolejności analizy wymaga, czy w związku z Transakcją Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Sprzedający posiada status czynnego podatnika VAT - tym samym w ramach planowanej Transakcji Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT. Podsumowując powyższe, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatnika VAT.

Nie przesądza to jednak automatycznie, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ustawodawca określił bowiem w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT katalog czynności zwolnionych przedmiotowo z opodatkowania tym podatkiem.

2. Dostawa nieruchomości w świetle VAT – zwolnienia z VAT

2.1 Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. Powyższe warunki do zastosowania opisywanego zwolnienia muszą być spełnione łącznie.

2.2 Dostawa Nieruchomości a zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Nieruchomość była (jest) wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności opodatkowanej VAT.

2.3 Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

(a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zaznaczyć należy, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT możliwość rezygnacji z tego zwolnienia. Stosownie do treści ww. przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są (1) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz (2) złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, takie oświadczenie musi również zawierać: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części, adres budynku, budowli lub ich części.

2.4 Dostawa Nieruchomości a zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych, opierając się na definicji „pierwszego zasiedlenia”, w odniesieniu do Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata przed Transakcją z racji tego, że Budynki/Budowle co najmniej od dwóch lat są wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Ponadto w odniesieniu do Budynków/Budowli nie doszło i nie dojdzie do ponownego ich pierwszego zasiedlenia w okresie ostatnich dwóch lat przed Transakcją (wydatki poniesione na ich ulepszenia nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% ich wartości początkowej).

W konsekwencji, do dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zainteresowani mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy Budynków, Budowli lub ich części, pod warunkiem, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i złożą w umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego intencją Zainteresowanych jest opodatkowania Transakcji VAT. Zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków do rezygnacji z ww. zwolnienia i wybrania opodatkowania VAT dostawy Budynków, Budowli i ich części, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony. Zainteresowani zamierzają również złożyć w akcie notarialnym (umowie sprzedaży Nieruchomości) oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust 11 ustawy o VAT wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków, Budowli i ich części.

2.5 Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, zwolniona jest z VAT pod warunkiem że (a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, (b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

2.6 Dostawa Nieruchomości a zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych dostawa Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ co najmniej 2 lata przed Transakcją doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynków, Budowli i ich części, wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

2.7 Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

• do dostawy Budynków, Budowli i ich części, wchodzących w skład Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zainteresowani złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków, Budowli i ich części, to Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT,

• zgodnie z dyspozycją art. 29a ust 8 ustawy o VAT (w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu), również dostawa gruntu, na którym znajdują się Budynki, Budowle i ich części będzie opodatkowana VAT - zatem dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT,

• do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10 a ustawy o VAT.

Uzasadnienie w zakresie pytania 3:

Elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowanymi czynnym podatnikami VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji (sprzedaży Nieruchomości) i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony odpowiednio przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedającego lub prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 1-3), jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775; zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący w celu poszerzenia swojego portfolio nieruchomości, planuje nabyć nieruchomość w skład w której wchodzi prawo własności działek gruntu o numerach: A, B, C, D, E, F, G oraz prawo własności znajdujących się na tych działkach budynków magazynowych i ochrony oraz budowli i innych obiektów służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości. Kupujący zamierza wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Na majątek Sprzedającego składają się także: środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Ponadto, Sprzedający posiada tajemnice handlowe, firmę, księgi rachunkowe, a także pozostałą dokumentację finansową, księgową i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Sprzedający nie zatrudnia pracowników, korzysta jednak z usług zewnętrznych podmiotów.

Wskazali Państwo, że po zrealizowaniu planowanej Transakcji, Sprzedający zamierza zakończyć prowadzoną przez siebie działalność, a następnie przejść proces likwidacji.

W opisie zdarzenia przyszłego, podali Państwo, że Nieruchomość jako całość jest używana przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Sprzedający w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i usług zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością. Sprzedający ponosi m.in. koszty związane z zarządzaniem Nieruchomością, dostawą mediów do Nieruchomości, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itp. Sprzedający nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych czy innej ewidencji rachunkowej, a przychody, koszty, należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości przez Sprzedającego są każdorazowo ewidencjonowane przez Sprzedającego zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

W zakresie planowanej Transakcji, zamiarem Zainteresowanych jest podpisanie umowy sprzedaży Nieruchomości w rezultacie której prawo własności Nieruchomości zostanie przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego za cenę uzgodnioną w tej umowie.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, oprócz nabycia prawa własności Nieruchomości przez Kupującego, Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z obowiązujących w dniu Transakcji umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

W ramach Transakcji, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

(a) prawo własności Nieruchomości,

(b) prawo własności ruchomości stanowiących elementy wyposażenia Nieruchomości i służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności któregokolwiek z najemców Nieruchomości,

(c) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu,

(d) kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców, jeżeli takie depozyty będą wpłacone na dzień Transakcji,

(e) autorskie prawa majątkowe do projektów dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim będą w posiadaniu Sprzedającego, o ile takie prawa będą;

(f) prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw, o ile takie będą,

(g) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących wykonania prac wykończeniowych dla najemców, które nie zostaną wykonane na dzień Transakcji lub z których usterki wynikające nie zostaną usunięte do dnia Transakcji, o ile takie będą,

(h) prawa i obowiązki wynikające z umów na podstawie których niektóre części Nieruchomości są udostępniane podmiotom trzecim (operatorom telekomunikacyjnym), o ile będą miały zastosowanie,

(i) dokumentacja prawna, dokumentacja techniczna i projektowa związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego,

(j) prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych, , w trybie prawem przewidzianym, jeśli mają zastosowanie.

Planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego poza prawem własności Nieruchomości oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Intencją Zainteresowanych jest, aby do dnia Transakcji doszło do wypowiedzenia umów zawartych przez Sprzedającego związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów). Po Transakcji Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanych zakresach, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Nie jest intencją Zainteresowanych, aby jakiekolwiek umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości, w szczególności umowy serwisowe czy umowy dotyczące dostawy mediów, zostały przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. Niemniej jednak, z ostrożności nie można wykluczyć, że niektóre z tych umów - w tym umowa na dostawę energii elektrycznej - zostaną przeniesione, w szczególności w sytuacjach, gdyby warunki zaproponowane Kupującemu przez dotychczasowych usługodawców Sprzedającego miałyby być rażąco mniej korzystne niż dotychczasowe (np. znaczne podwyższenie kosztów, skrócenie okresu wypowiedzenia, zmiana zakresu świadczonych usług), bądź gdyby obowiązujące zasady świadczenia usług przez danego dostawcę uniemożliwiały ich kontynuację na dotychczasowych warunkach w przypadku zmiany właściciela Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą:

(a) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, którą Sprzedający ma zawartą z podmiotem trzecim (po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością samodzielnie albo we współpracy z podmiotem trzecim, na podstawie odrębnie zawartej umowy),

(b) co do zasady praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej),

(c) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

(d) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego,

(e) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji),

(f) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),

(g) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, w tym środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji,

(h) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa prawnego czy podatkowego,

(i) zobowiązania związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym (i) wobec banku z tytułu jakiekolwiek umowy finansowania, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,

(j) koncesje, licencje i zezwolenia,

(k) zakład pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy,

(l) umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego,

(m) prawa i obowiązki wynikające z jakiejkolwiek umowy finansowania zawartej przez Sprzedającego w związku z Nieruchomością.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości, wraz ze składnikami majątku i obowiązkami związanymi z Nieruchomością, nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Sprzedający, nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego jako wydziału, oddziału czy jakiekolwiek innej jednostki organizacyjnej (ani formalnie poprzez rejestrację oddziału w KRS ani wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy regulaminów) Nieruchomości, którą zamierza sprzedać.

Sprzedający nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych czy innej ewidencji rachunkowej, a przychody, koszty, należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości przez Sprzedającego są każdorazowo ewidencjonowane przez Sprzedającego zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Analiza opisu sprawy wskazuje, że również kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełnione. Przedmiot transakcji nie będzie stanowił funkcjonalnie odrębnej całości – obejmującej elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, którą Sprzedający ma zawartą z podmiotem trzecim, jak również co do zasady prawa i obowiązki z umów serwisowych i na dostawę mediów.

Z opisu sprawy wynika, że Państwa intencją jest, aby do dnia Transakcji doszło do wypowiedzenia umów zawartych przez Sprzedającego związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów). Po Transakcji Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanych zakresach, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Podali Państwo, że nie jest intencją Zainteresowanych, aby jakiekolwiek umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości, w szczególności umowy serwisowe czy umowy dotyczące dostawy mediów, zostały przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. Jednak nie mogą Państwo wykluczyć, że niektóre z tych umów - w tym umowa na dostawę energii elektrycznej - zostaną przeniesione, w szczególności w sytuacjach, gdyby warunki zaproponowane Kupującemu przez dotychczasowych usługodawców Sprzedającego miałyby być rażąco mniej korzystne niż dotychczasowe (np. znaczne podwyższenie kosztów, skrócenie okresu wypowiedzenia, zmiana zakresu świadczonych usług), bądź gdyby obowiązujące zasady świadczenia usług przez danego dostawcę uniemożliwiały ich kontynuację na dotychczasowych warunkach w przypadku zmiany właściciela Nieruchomości.

Wskazali Państwo także, że po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością samodzielnie albo we współpracy z podmiotem trzecim, na podstawie odrębnie zawartej umowy.

Z powyższego wynika, że chcąc prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, Kupujący - w celu zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Niego umów, w tym o zarządzanie Nieruchomością będzie zobowiązany do podjęcia w stosunku do Nieruchomości odpowiednich działań administracyjnych.

Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Kupującego majątek umożliwia prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. Nieruchomość (prawo własności działek o numerach: A, B, C, D, E, F, G, prawo własności znajdujących się na tych działkach budynków magazynowych i ochrony oraz budowli i innych obiektów służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości) oraz składniki majątku i obowiązki związane z Nieruchomością, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym Transakcja, będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączona spod opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii czy sprzedaż działek Gruntu na których znajdują się Budynki oraz/lub Budowle stanowić będzie odpłatną dostawę towarów zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie Zainteresowani będą uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Wg art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji będzie prawo własności działki numer:

- A („Działka 1”), na której znajdują się - będące własnością Sprzedającego - budynek ochrony nr 1 oraz Budowle takie jak: drogi wewnętrzne, parkingi, plac manewrowy, szlabany, oświetlenie, ogrodzenie, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa i sieć energetyczna, pompownia ppoż., zbiorniki instalacji ppoż.;

- B („Działka 2”), na której znajdują się - będące własnością Sprzedającego - Budowle takie jak: plac manewrowy, pompownia, ogrodzenie, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa oraz sieć energetyczna, pompownia ppoż.;

- C („Działka 3”), na której znajdują się - będące własnością Sprzedającego - budynek magazynowy nr 1 („Magazyn 1”), budynek magazynowy nr 2 („Magazyn 2”) oraz Budowle takie jak: plac manewrowy, pompownia ppoż., oświetlenie (latarnie), ogrodzenie, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa i sieć energetyczna;

- D („Działka 4”), na której znajdują się - będące własnością Sprzedającego - częściowo Magazyn 1 i Magazyn 2 oraz Budowle takie jak: drogi wewnętrzne, oświetlenie (latarnie), ogrodzenie, parkingi, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa i sieć energetyczna;

- E („Działka 5”), na której znajdują się - będące własnością Sprzedającego - częściowo Magazyn 1 i Magazyn 2 oraz Budowle takie jak: drogi wewnętrzne, oświetlenie (latarnie), ogrodzenie, parkingi, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa i sieć energetyczna;

- F („Działka 6”), na której znajdują się - będące własnością Sprzedającego - częściowo Magazyn 1, Magazyn 2, budynek ochrony nr 2 oraz Budowle takie jak: drogi wewnętrzne, fundamenty pod szlabany, oświetlenie (latarnie), ogrodzenie, parkingi, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa, sieć energetyczna i sieć gazowa;

- G („Działka 7”), na której znajdują się - będące własnością Sprzedającego - Budowle takie jak: szlabany, ogrodzenie, drogi wewnętrzne, oświetlenie, sieć kanalizacyjna, sieć wodociągowa i sieć energetyczna.

Wskazali Państwo również, że oprócz Budynków i Budowli na terenie Nieruchomości znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część infrastruktury przedsiębiorstw przesyłowych, dlatego naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach planowanej przez Zainteresowanych Transakcji.

Zaznaczenia wymaga w tym miejscu, że opisane przez Państwa naniesienia, niebędące własnością Sprzedającego, nie wpłyną na kwalifikacje gruntu, z uwagi na fakt, że wszystkie z siedmiu działek wchodzących w skład Gruntu są działkami zabudowanymi, tj. na każdej z nich znajdują się Budynki i/lub Budowle należące do Sprzedającego, które – jak sami Państwo wskazali – spełniają definicje budynków i budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości od poprzedniego właściciela na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z (...) r.

Z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy wynika, że Budynki znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane w latach (...) oraz oddane do użytkowania na podstawie pozwoleń na użytkowanie z (...) i (...) r. Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane ponad dwa lata przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego. Od (…) roku Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli. Jednak – zgodnie z Państwa wskazaniem - wydatki te od momentu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. Wskazali Państwo także, że wartość ta nie zostanie również przekroczona do dnia planowanej przez Zainteresowanych Transakcji.

Budynki i Budowle są wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej - przeznaczone do wynajęcia powierzchnie Magazynów 1 i 2 są przedmiotem odpłatnych umów najmu zawartych przez Sprzedającego z podmiotami trzecimi. Powierzchnie przeznaczone do wynajęcia zostały wydane najemcom ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Na moment zawarcia planowanej Transakcji większość przeznaczonej do wynajęcia powierzchni Nieruchomości (tj. zasadniczo powierzchni Magazynów nr 1 i 2) będzie przedmiotem odpłatnego wynajmu i pozostanie wydana do użytkowania podmiotom trzecim (najemcom).

Pozostałe Budynki (tj. 2 budynki ochrony) i Budowle nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem odrębnych umów najmu/dzierżawy, ale jako zapewniające prawidłowe korzystanie z Magazynów 1 i 2, będą funkcjonalnie związane z umowami najmu zawartymi przez Sprzedającego.

Jednocześnie, w przypadku części najemców, na podstawie umów najmu dotyczących powierzchni Budynków najemcy wynajmują również miejsca parkingowe w ramach czynszu najmu za powierzchnie Budynków. Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie, z których mogą korzystać wszyscy najemcy.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że Nieruchomość jako całość jest używana przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej od ponad 2 lat licząc od daty złożenia niniejszego wniosku (i planowanej Transakcji).

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa będących przedmiotem Transakcji ww. Budynków i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynki i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do Budynków i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży Budynków i Budowli, przez Sprzedającego będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Wskazali Państwo, że w związku z tym, że Sprzedający i Kupujący posiadają status podatników VAT oraz prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, ich intencją jest, aby Transakcja została opodatkowana VAT i udokumentowana fakturą VAT w tym zakresie.

Dlatego Sprzedający i Kupujący zamierzają złożyć wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynków i Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa ww. Budynków i Budowli, znajdujących się na działkach nr A, B, C, D, E, F, G będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (prawa własności działek o numerach: A, B, C, D, E, F oraz G), na którym posadowione są ww. Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Mają Państwo także wątpliwości czy w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki tego podatku z tytułu Transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i prowadzą działalność opodatkowaną tym podatkiem. Ponadto, Kupujący po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, Transakcja - dostawy Nieruchomości - będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W konsekwencji, Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz (ii) do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym lub do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań). Niniejsze rozstrzygnięcie nie dotyczy innych kwestii wynikających z opisu sprawy oraz Państwa własnego stanowiska.

Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. sp. z.o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.