Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.433.2025.2.MPU

Interpretacja indywidualna

- stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia z opodatkowania sprzedaży zabudowanej działki o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działek ewidencyjnych nr (…) i (…), wpłynął 9 lipca 2025 r. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie Organu - pismem z: 27 marca2025 r. (data wpływu: 22 sierpnia 2025 r.), dwoma pismami z 22 sierpnia 2025 r., które wpłynęły tego samego dnia, a także pismem które wpłynęło 22 sierpnia 2025 r.

Opis zdarzenia przyszłego (sformułowany ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 27 marca 2025 r., które wpłynęło 22 sierpnia 2025 r.)

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Nieruchomość położona jest w (…), obręb (…) (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) oraz składa się z działek ewidencyjnych (…) o powierzchni (…) ha i działki o numerze (…) o powierzchni (…) ha.

Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest (...), (...) ((…), (…) (...) budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem (…) ((…)) przy ulicy (…) (…) i dwoma (...), (...) budynkami gospodarczymi (działka ewidencyjna (…)).

Wnioskodawca nabył opisaną nieruchomość od osób fizycznych w drodze darowizny na podstawie umowy darowizny z dnia (…) (…) (…) r. sporządzonej przez notariusza (…) (…) prowadzącą Kancelarię Notarialną w (…), Rep. (…).

Wypis z rejestru gruntów Starosty (…) Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w (…) według stanu na dzień (...) 2024 r., nr kancelaryjny: (…) zgodnie, z którym położone w (…), obręb (…) (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) działki ewidencyjne:

- (…) ma pow. (…) ha (RIIIa - (…) ha, RIIIb - (…) ha, RIVa - (…) ha) id działki: (…),

- (…) ma pow. (…) ha (Br-PsIII) id działki: (…)i zabudowana jest(...) ((…), (…):

- budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem (…) przy ul. (…) o pow. zabudowy (…) m² id budynku: (…),

- (…) budynkiem gospodarczym o pow. zabudowy (…) m² id budynku: (…),

- (…) budynkiem gospodarczym o pow. zabudowy (…) m² id budynku: (…), Posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka nr (…) i (…) nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, a także nie jest położona na obszarze rewitalizacji, nie znajdują się na niej śródlądowe wody stojące. Działka (…) i (…) nie jest lasem w rozumieniu ustawy z dnia 28.09.1991 roku o lasach, a także nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.

Nieruchomość dotychczas nie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1145, ze 1610 zm.), jak również nie stanowiła jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności działki gruntu utworzonej z działek ewidencyjnych o łącznej powierzchni około (…) ha, które zostaną wydzielone z działek ewidencyjnych (…). Co ważne działka (…) i (…) obecnie jest wydzierżawiona spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą.

Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na ww. gruncie działki (…) ha, które zostaną wydzielone z działek ewidencyjnych (…) i (…) wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy m.in. (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym (…) z dnia (…) r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

- Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania gruntu wydzielonego z działki o powierzchni (…) ha, które zostaną wydzielone z działek ewidencyjnych (…) i (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym (...) obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych,

- Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości (...) obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych,

- Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

- Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

- Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

- Otrzymania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki zgodnie z planami inwestycyjnym Spółki,

- Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

- Potwierdzenie charakteru nie rolnego nabywanej nieruchomości, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynku zmiany użytku rolnego,

- Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działkę o powierzchni około (…) ha, które zostaną wydzielone z działek ewidencyjnych (…) i (…).

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1. Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2. W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5. Działka, będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest zabudowana.

6. Wnioskodawca obecnie dzierżawi tę działkę, która ma być przedmiotem sprzedaży spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń. ((…)r. zawarta na czas 3 miesięcy, co potwierdza aneks)

7. Przedmiotowa działka jest zabudowana.

Działka będzie posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą spółkę działką o powierzchni około (…) ha, które zostaną wydzielone z działek ewidencyjnych (…) i (…) na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującą spółkę własnym kosztem i staraniem na działce o powierzchni około (…) ha, które zostaną wydzielone z działek ewidencyjnych (…) i (…) tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupująca spółka oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży spółka ta usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

W uzupełnieniu do wniosku (na poniższe pytania) Podał Pan, że:

1. W jaki konkretnie sposób wykorzystywał Pan nieruchomość zabudowaną składającą się z działki nr (…) i działki nr (…) będącą przedmiotem wniosku przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży - jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób zaspokajała te potrzeby prywatne/osobiste? Proszę szczegółowo opisać.

Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w działalności gospodarczej. Były to także cele mieszkaniowe. Była też dzierżawiona

2. Czy był/jest Pan rolnikiem oraz dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na gruncie (działce nr (…) i nr (…))?

- jeśli tak, to jakich i kiedy?

- czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Nie

3. Czy posiada Pan status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)?

Nie

4. Na jakie cele udostępniał Pan nieruchomość składającą się z działek nr (…) i nr (…)? Czy nieruchomości była wydzierżawiana na cele działalności rolniczej?

Nie

5. Czy nieruchomość zabudowana składająca się z działek nr (…) i (…) była/jest/będzie udostępniana przez Pana osobom trzecim - poza dzierżawą Kupującemu o której mowa we wniosku - jeżeli tak, to należy wskazać, na podstawie jakich umów (np. najem, dzierżawa, użyczenie) oraz czy było/będzie to udostępnianie odpłatne, czy nieodpłatne?

Nie

6. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?

Nie

7. Czy dokonywał Pan wcześniej - sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem), jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

Nie

8. Które z ww. budynków na moment sprzedaży będą znajdowały się na zabudowanej działce o powierzchni około (…) ha wydzielonej z działek ewidencyjnych (…) i (…)?

Oba budynki

9. Czy budynki, o których mowa w opisie sprawy znajdowały się na działce nr (…) i nr (…) w momencie nabycia (na podstawie umowy darowizny), czy też zostały wybudowane po nabyciu ww. działek? (proszę odnieść się do każdego budynku odrębnie)

Budynki już były (dot. wszystkim budynków)

10. Jeśli ww. budynki zostały wybudowane po nabyciu nieruchomości (tj. działek nr (…) i nr, to należy wskazać:

a) kiedy zostały wybudowane? (proszę podać dzień, miesiąc i rok)

b) czy od wydatków poniesionych na wybudowanie ww. budynków przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT?

Budynki już były

11. Czy ww. stanowią budynki albo budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 lub pkt 3 ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)? (proszę odnieść się do każdego budynku odrębnie)

Tak dotyczy wszystkich budynków.

12. Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków znajdujących się na działce nr (…) i nr (…) w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Czy od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata? (proszę odnieść się do każdego budynku odrębnie)

Zasiedlenie pierwsze było wiele lat temu. Od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną dwa lata.

13. Czy budynki znajdujące się na wydzielonej działce o powierzchni (…) ha będącej przedmiotem sprzedaży na rzecz spółki były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była/jest ww. działka wraz z budynkami, Pan wykonywał - należy podać podstawę prawną zwolnienia? (proszę odnieść się do każdego budynku odrębnie)

Budynki były wykorzystywane do celów mieszkaniowych (dotyczy budynku mieszkaniowe). W dwóch budynkach gospodarczych trzymał Pan osobiste rzeczy.

14. Czy ponosił Pan nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (odpowiedzi na poniższe pytania 12a - 12g należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 12):

a) Jakie budynki były ulepszane?

b) W jakim okresie ponosił Pan wydatki na ulepszenie budynków?

c) Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynków po ulepszeniu?

d) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków?

e) Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

f) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

g) Czy ulepszone budynki były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Nie, budynki służyły celem niepodlegającym opodatkowaniu. Tutaj jednak należy podkreślić, że nie doszło do ich ulepszenia.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej działki o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działek ewidencyjnych [nr] (…) i (…) opisanych w stanie faktycznym [zdarzeniu przyszłym] jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynków posadowionych na działce o powierzchni około (…) ha, które zostaną wydzielone z działek ewidencyjnych (…) i (…) doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 42 ust.1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pana ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawca w tym przypadku może on korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki o powierzchni około (…) ha, które zostaną wydzielone z działek ewidencyjnych (…) i (…) z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pana we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 775; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanej działki która zostanie wydzielona z działek ewidencyjnych (...) i (...) jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Aby odpowiedzieć na Pana pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić czy w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane zaprowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust.1akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v.HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pana sprzedać spółce zabudowana działkę które zostanie wydzielona z działek ewidencyjnych (…) i (…).

W umowie przedwstępnej, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją tj.:

- Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania gruntu wydzielonego z działki o powierzchni (…)ha, które zostaną wydzielone z działek ewidencyjnych (…) i (…) obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym (...) obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych,

- Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości (...) obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych,

- Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

- Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

- Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

- Otrzymania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki zgodnie z planami inwestycyjnym Spółki,

- Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

- Potwierdzenie charakteru nie rolnego nabywanej nieruchomości, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynku zmiany użytku rolnego,

- Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działkę o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z działek ewidencyjnych (…) i (…).

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W przedmiotowej sprawie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, w stosunku do ww. działek nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Ponadto nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał Pan sprzedaży w środkach masowego przekazu. Działki były przez Pana wykorzystywane do celów prywatnych niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, w tym niezwiązanych z działalnością rolniczą. Nie posiada Pan również statusu rolnika ryczałtowego. Poza wskazaną we wniosku umową dzierżawy na rzecz Spółki Kupującej, działki nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze - co potwierdził Pan ostatecznie w uzupełnieniu wniosku. Nie posiada Pan również żadnych innych nieruchomości na sprzedaż, ani nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości wcześniej.

Można więc stwierdzić, że nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych Kupujących. Z kolei pełnomocnictwo udzielone kupującej spółce miało na celu uzyskanie przez nią niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży zabudowanej działki która zostanie wydzielona z działek ewidencyjnych (…) i (…), nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust.2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa wart.15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż zabudowanej działki o powierzchni około (...) ha, która zostanie wydzielona z działek ewidencyjnych (…) i (…) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem przedstawione przez Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. aktI FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.