Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.447.2025.3.MW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej wpłynął 21 lipca 2025 r. Wniosek dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami posadowionymi na tych gruntach. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 sierpnia 2025 r. oraz samoistnie – pismem z 19 września 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y

Opis stanu faktycznego ostatecznie sprecyzowany w uzupełnieniach wniosku

Wnioskodawcą jest spółka komandytowa z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będąca polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce (dalej „Wnioskodawca").

Zainteresowanym nie będącym stroną postępowania jest spółka jawna z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będąca czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce (dalej „Sprzedający”).

Sprzedający był:

1. Właścicielem nieruchomości położonej w (…) stanowiącej działkę u numerze (…) (dalej „Nieruchomość 1”),

2. Współużytkownikiem wieczystym (w udziale wynoszącym (…) części (dalej „Udział”) nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek o numerach (…) (dalej „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 zabudowana jest (i była na moment zawierania Umów Sprzedaży) parkingiem oraz ogrodzeniem (dalej łącznie „Parking”).

Składające się (na moment zawierania Umów Sprzedaży) na Parking:

a. parking - spełniał definicję budowli w myśl ustawy Prawo budowalne;

b. ogrodzenie nie spełniało definicji budowli w myśl ustawy Prawo budowalne, spełniało definicję urządzenia budowlanego w myśl ustawy Prawo budowalne.

Nieruchomość 2 zabudowana jest (i była na moment zawierania Umów Sprzedaży) budynkiem biurowym (dalej „Budynek”), parkingiem oraz ogrodzeniem (dalej łącznie „Parking 2”). Na moment zawierania Umów Sprzedaży:

1. budynek posadowiony był na działce o numerze (…),

2. parking 2 posadowiony był na działkach o numerze (…).

Sprzedający na moment zawierania Umów Sprzedaży był właścicielem Parkingu (znajdującego się na Nieruchomości 1) oraz współwłaścicielem (w Udziale) Budynku i Parkingu 2 (znajdujących się na Nieruchomości 2).

Na moment zawierania Umów Sprzedaży:

1. Budynek posadowiony był na działce o numerze (…),

2. Parking 2 posadowiony był na działkach o numerze (…).

Składające się (na moment zawierania Umów Sprzedaży) na Parking 2:

a. parking - spełniał definicję budowli w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowalne;

b. ogrodzenie nie spełniało definicji budowli w myśl ustawy Prawo budowalne spełniało definicję urządzenia budowlanego w myśl ustawy Prawo budowalne.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 (dalej łącznie „Nieruchomości”) podlegają ustaleniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) zatwierdzonego uchwałą (…) z dnia (…) 2025 roku i znajdują się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolem U.1 - tereny zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami usługowymi.

W dniu (…) 2025 r. Wnioskodawca oraz Sprzedający zawarli umowy sprzedaży (dalej „Umowy Sprzedaży”), na podstawie których Sprzedający sprzedał, a Wnioskodawca kupił:

1. prawo własności Nieruchomości 1,

2. udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku oraz Parkingu 2 (stanowiących odrębny przedmiot własności).

Wnioskodawca w okresie 2 lat przed datą zawarcia Umów Sprzedaży nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej:

1. Parkingu znajdującego się na Nieruchomości 1, oraz

2. Budynku oraz Parkingu 2 znajdujących się na Nieruchomości 2.

Parking znajdujący się na Nieruchomości 1 oraz Budynek i Parking 2 znajdujące się na Nieruchomości 2 zostały oddane do użytkowania więcej niż 2 lata przed datą zawarcia Umów Sprzedaży.

W Umowach Sprzedaży Wnioskodawca oraz Sprzedający złożyli oświadczenia, iż w odniesieniu do dostawy:

1. Parkingu znajdującego się na Nieruchomości 1, oraz

2. Udziału w Budynku i Parkingu 2 znajdujących się na Nieruchomości 2

- w zakresie, w jakim podlegają one zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenia, o których mowa w zdaniu poprzednim zawierały wszystkie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Na dzień zawarcia Umów Sprzedaży Wnioskodawca oraz Sprzedający byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w Polsce.

Przedmiot transakcji (tj. Umów Sprzedaży) nie obejmował:

1. firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

2. znaków towarowych Sprzedającego,

3. środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),

4. know-how Sprzedającego,

5. ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomościami oraz Budynkiem),

6. długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,

7. należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,

9. wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,

10. tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

11. nieruchomości innych niż Nieruchomości,

12. umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,

13. rachunków bankowych Sprzedającego.

Przedmiot transakcji objętych Umowami Sprzedaży nie był na moment zawierania Umów Sprzedaży wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowił wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS).

Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu transakcji, a wynik na działalności z nią związanej ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.

Wnioskodawca na terenie Nieruchomości planuje zrealizować inwestycję polegającą na:

1. budowie budynku (…) oraz

2. modernizacji (…).

Lokale wybudowane w ramach budynku wielorodzinnego przeznaczone będą na sprzedaż, ewentualnie na najem na cele niemieszkalne.

W uzupełnieniach wniosku wskazali Państwo, że:

Na moment zawierania Umów Sprzedaży:

- Budynek, znajdujący się na moment zawierania Umów Sprzedaży na działce o numerze (…), spełniał definicję budynku w myśl ustawy Prawo budowalne;

- Parking 2 znajdujący się na moment zawierania Umów Sprzedaży na działkach o numerach (…), spełniał definicję budowli w myśl ustawy Prawo budowalne;

- Parking, Budynek i Parking 2 zostały w całości oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy przed (…) r.;

- Parking był w całości użytkowany przez Sprzedającego od (…) r.;

- Budynek i Parking 2 były w całości użytkowane przez Sprzedającego i/lub drugiego współwłaściciela Budynku i Parkingu 2 od (…) r.;

- Sprzedający w okresie dwóch lat przed zawarciem Umów Sprzedaży, tj. przed (…) 2025 r., nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli (tj. Parkingu, Budynku i Parkingu 2), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej odpowiednio Parkingu, Budynku i Parkingu 2;

- Drugi współwłaściciel Budynku i Parkingu 2 w okresie dwóch lat przed zawarciem Umów Sprzedaży, tj. przed (…) 2025 r., nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli (tj. Budynku i Parkingu 2), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej odpowiednio Budynku i Parkingu 2;

- Sprzedający w okresie dwóch lat przed zawarciem Umów Sprzedaży, tj. przed (…) 2025 r., nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli (tj. Parkingu, Budynku i Parkingu 2), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej odpowiednio Parkingu, Budynku i Parkingu 2;

- Parking znajdujący się na Nieruchomości 1 nie stanowi (i nie stanowił na moment zawierania Umów Sprzedaży) ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. Parking jest i na moment zawierania Umów Sprzedaży był częścią składową Nieruchomości 1;

- Parking 2 znajdujący się na Nieruchomości 2, której prawo wieczystego użytkowania było przedmiotem sprzedaży nie stanowi (i nie stanowił na moment zawierania Umów Sprzedaży) ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. Parking 2 jest i na moment zawierania Umów Sprzedaży był częścią składową Nieruchomości 2;

- Wnioskodawca (Nabywca) będzie wykorzystywał zakupione Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku;

- Faktury dokumentujące transakcje sprzedaży Nieruchomości 1 i Udziału w Nieruchomości 2 wystawił Sprzedający.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-4). Pytania nr 3 i 4 sformułowane zostały w uzupełnieniu wniosku z 27 sierpnia 2025 r. (data wpływu 27 sierpnia 2025 r.).

1. Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości 1 na rzecz Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT?

2. Czy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2 na rzecz Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT?

3. Czy Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1, w której wykazany został podatek VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1, a w szczególności w przypadku, jeżeli kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym jest wyższa niż kwota podatku należnego, czy Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?”

4. Czy Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2, w której wykazany został podatek VAT z tytułu sprzedaży Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2, a w szczególności w przypadku, jeżeli kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym jest wyższa niż kwota podatku należnego, czy Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (pytań oznaczonych we wniosku nr 1-4, w zakresie pytań nr 3 i 4 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 27 sierpnia 2025 r. (data wpływu 27 sierpnia 2025 r.).

Ad 1

W ocenie Wnioskodawcy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości 1 na rzecz Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Ad 2

W ocenie Wnioskodawcy transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2 na rzecz Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Ad 3

W ocenie Wnioskodawcy Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1, w której wykazany został podatek VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1, a w szczególności w przypadku, jeżeli kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym jest wyższa niż kwota podatku należnego, Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.”

Ad 4

W ocenie Wnioskodawcy Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2, w której wykazany został podatek VAT z tytułu sprzedaży Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2, a w szczególności w przypadku, jeżeli kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym jest wyższa niż kwota podatku należnego, Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Uzasadnienie stanowiska w odniesieniu do pytań nr 1-2

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego Sprzedający jest wpisany do rejestru przedsiębiorców oraz zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce,. Wobec powyższego uznać należy, że Sprzedający sprzedając prawo własności Nieruchomości 1 oraz Udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2 na rzecz Wnioskodawcy działał jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Wskazać należy, że ustawodawca w ustawie o VAT nie zdefiniował pojęcia przedsiębiorstwa, jednakże w praktyce organów podatkowych oraz sądów administracyjnych przyjmuje się jednolicie, że należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak. żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują) stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy były jedynie Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2, a w żadnym razie nie całe przedsiębiorstwo Wnioskodawcy.

W szczególności jak wynika z opisu stanu faktycznego, transakcja sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy obejmowała wyłącznie składniki majątkowe w postaci Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2. Przedmiot transakcji nie obejmował:

1. firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

2. znaków towarowych Sprzedającego,

3. środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),

4. know-how Sprzedającego,

5. ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomościami oraz Budynkiem),

6. długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,

7. należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,

9. wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,

10. tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

11. nieruchomości innych niż Nieruchomości,

12. umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,

13. rachunków bankowych Sprzedającego.

Wobec powyższego uznać należy, że nie doszło do sprzedaży przedsiębiorstwa, gdyż część składników majątkowych należących do Sprzedającego i tworzących jego przedsiębiorstwo, wskazana w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, nie została nabyta przez Wnioskodawcę.

W konsekwencji przedmiot sprzedaży nie stanowił zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej (przekazane składniki nie są wystarczające do kontynuowania działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego).

Zgodnie z art. 2 pkt 27e VATU, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Mając na uwadze, że Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2:

1. nie były wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (w szczególności na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze),

2. nie stanowiły jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (w szczególności oddziału wyodrębnionego w KRS),

- Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2 nie spełniały kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego:

1. Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania finansowego wyłącznie dla działalności związanej z Nieruchomościami wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2, a wynik na działalności z nimi związanej ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego,

2. Wnioskodawca nie przejął ksiąg rachunkowych i innych dokumentów Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomościami i Budynkiem),

3. Wnioskodawca nie przejął rachunków bankowych Sprzedającego.

W związku z powyższym należy uznać, że Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2 nie spełniały kryterium wyodrębnienia finansowego.

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca nie nabył wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę za pomocą nabywanych Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2.

W związku z tym należy uznać, że przedmiot sprzedaży nie spełniał kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego.

Ze względu na fakt, że zespół składników majątkowych będący przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy (tj. Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2) nie był wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym, nie stanowił on stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2 przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU.

Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2 nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e VATU, to nie znajdowało zastosowania wyłączenie z opodatkowania z art. 6 pkt 1 VATU.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy tym zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie przy tym z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;3

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części. Zgodnie przy tym z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając na uwadze, że Nieruchomości wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2 wykorzystywane były w działalności gospodarczej Sprzedającego i od tego momentu do momentu zawarcia Umów Sprzedaży upłynął okres dłuży niż 2 lata, a Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, Parkingu, Budynku oraz Parkingu 2 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej, to należy uznać, że Nieruchomości, Parking, Budynek i Parking 2 były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w okresie dłuższym niż 2 lata przed transakcją objętą Umowami Sprzedaży.

Wobec powyższego uznać należy, że transakcja objęta Umowami Sprzedaży korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawca oraz Sprzedający zrezygnowali z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Wobec powyższego nie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz zwolnienie, o który mowa w art. 43 ust. ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (tak również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 15 lutego 2023 r., sygn. akt 0112-KDIL3.4012.483.2022.3.MBN).

Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 3 - sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 27 sierpnia 2025 r. (data wpływu 27 sierpnia 2025 r.).

W ocenie Wnioskodawcy Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1, w której wykazany został podatek VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1, a w szczególności w przypadku, jeżeli kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym jest wyższa niż kwota podatku należnego, Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 4 sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 27 sierpnia 2025 r. (data wpływu 27 sierpnia 2025 r.).

W ocenie Wnioskodawcy Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2, w której wykazany został podatek VAT z tytułu sprzedaży Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2, a w szczególności w przypadku, jeżeli kwota tego podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym jest wyższa niż kwota podatku należnego, Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Uzasadnienie stanowiska w odniesieniu do pytań nr 3-4

Aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia nieruchomości muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:

1. Dostawa nieruchomości musi nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych,

2. Dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT,

3. Nieruchomość musi być wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Kryteria z punktu 1 oraz 2 rozstrzygnięte zostały w odpowiedzi na pytania nr 1-2 (przy założeniu, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 1-2 zostanie uznane za prawidłowe), a zatem rozstrzygnięcia wymaga kryterium z punktu 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż:

1. sprzedając/wynajmując na cele niemieszkalne lokale w budynku wielorodzinnym, który zostanie wybudowany na Nieruchomościach na rzecz podmiotów trzecich oraz

2. Wynajmując lokale w zmodernizowanym Budynku na cele niemieszkalne na rzecz podmiotów trzecich

- Wnioskodawca spełniać będzie przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT.

Sprzedaż/najem na cele niemieszkalne lokali stanowić będzie czynność opodatkowaną i nie zwolnioną od podatku VAT. Wobec powyższego Nieruchomości wykorzystywane będą - przez podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT - do wykonywania czynności opodatkowanych (i nie zwolnionych), a zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 VATU, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Wnioskodawca ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy (art. 87 ust. 1 ustawy o VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku VAT (pytania oznaczone nr 1-4) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775; zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii ustalenia, czy transakcja polegająca na sprzedaży Nieruchomości 1 oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2 na rzecz Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT (pytania oznaczone nr 1 i 2 we wniosku).

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że (…) 2025 r. Wnioskodawca oraz Sprzedający zawarli umowy sprzedaży na podstawie których Sprzedający sprzedał, a Wnioskodawca kupił:

- Prawo własności Nieruchomości 1 - działki o nr (…).

Nieruchomość 1 zabudowana jest (i była na moment zawierania Umów Sprzedaży) parkingiem oraz ogrodzeniem.

- Udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 – działek nr (…) - wraz z udziałem w prawie własności Budynku oraz Parkingu 2 (stanowiących odrębny przedmiot własności).

Nieruchomość 2 zabudowana jest (i była na moment zawierania Umów Sprzedaży) budynkiem biurowym, parkingiem oraz ogrodzeniem (łącznie jako Parking 2).

Na moment zawierania Umów Sprzedaży budynek posadowiony był na działce o numerze (…).

Parking 2 posadowiony był na działkach o numerze (…) oraz (…).

Przedmiot transakcji (tj. Umów Sprzedaży) nie obejmował:

1. firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

2. znaków towarowych Sprzedającego,

3. środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),

4. know-how Sprzedającego,

5. ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomościami oraz Budynkiem),

6. długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,

7. należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych Sprzedającego,

9. wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,

10. tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

11. nieruchomości innych niż Nieruchomości,

12. umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,

13. rachunków bankowych Sprzedającego.

Analizując podany przez Państwa opis stanu faktycznego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegały wyłącznie Nieruchomości (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2), których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Sprzedaż opisanych przez Państwa Nieruchomości nie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że przedmiot transakcji nie był na moment zawierania Umów Sprzedaży wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowił wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS) – co wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie był wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy.

O braku wyodrębnienia finansowego świadczy to, że Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu transakcji, a wynik na działalności z nią związanej ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.

Analiza opisu sprawy wskazuje, że również kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostało spełnione. Przedmiot transakcji nie stanowił funkcjonalnie odrębnej całości – obejmującej elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służył w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że po nabyciu Kupujący na terenie Nieruchomości planuje zrealizować inwestycję polegającą na budowie budynku wielorodzinnego oraz modernizacji Budynku. Lokale wybudowane w ramach budynku wielorodzinnego przeznaczone będą na sprzedaż, ewentualnie na najem na cele niemieszkalne.

Z powyższego wynika, że chcąc zrealizować własne zamierzenia inwestycyjne, Kupujący będzie zobowiązany do podjęcia w stosunku do Nieruchomości działań administracyjnych oraz budowlanych. Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Kupującego majątek umożliwia prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości, nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji były bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. Nieruchomości (prawo własności Nieruchomości 1 - działki o nr (…), zabudowanej Parkingiem wraz z ogrodzeniem oraz udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 – działek nr (…), wraz z udziałem w prawie własności Budynku oraz Parkingu 2, które na dzień dokonania transakcji nie tworzyły organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot transakcji nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym dostawa Nieruchomości (Nieruchomości I i Nieruchomości II) w ramach Transakcji stanowiła dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie jest wyłączona spod opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane:

przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wynika z wyżej powołanego przepisu urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji było prawo własności Nieruchomości 1 - działki o nr (…), zabudowanej Parkingiem wraz z ogrodzeniem oraz udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 - działek nr (…), wraz z udziałem w prawie własności Budynku oraz Parkingu 2 (Budynek posadowiony był na działce o numerze (…), parking 2 posadowiony był na działkach o numerze(…).

Wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku, że:

- składające się Parking posadowiony na Nieruchomości 1:

a. parking - spełniał definicję budowli w myśl ustawy Prawo budowalne;

b. ogrodzenie nie spełniało definicji budowli w myśl ustawy Prawo budowalne, spełniało definicję urządzenia budowlanego w myśl ustawy Prawo budowalne.

- Budynek, znajdujący się na działce o numerze (…) (Nieruchomość 2), spełniał definicję budynku w myśl ustawy Prawo budowalne;

- składające się na Parking 2 posadowiony na działkach wchodzących w skład Nieruchomości 2:

a. parking - spełniał definicję budowli w myśl ustawy Prawo budowalne;

b. ogrodzenie nie spełniało definicji budowli w myśl ustawy Prawo budowalne, spełniało definicję urządzenia budowlanego w myśl ustawy Prawo budowalne.

Parking, Budynek i Parking 2 zostały w całości oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy przed (…) r. Sprzedający w okresie dwóch lat przed zawarciem Umów Sprzedaży, tj. przed (…) 2025 r. nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli (tj. Parkingu, Budynku i Parkingu 2), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej odpowiednio Parkingu, Budynku i Parkingu 2.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa będących przedmiotem Transakcji Budynku i Budowli (Parkingu i Parkingu 2) nie była dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku i Budowli (Parkingu i Parkingu 2), a dostawą nie upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do Budynku i Budowli (Parkingu i Parkingu 2) zostały spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży Budynku i Budowli (Parkingu i Parkingu 2) wraz z urządzeniami budowlanymi związanymi z Budynkiem i Budowlami -korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Powyższe oznacza, że podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i zawierają one oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.

Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).

Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001 ze zm.):

Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron.

W myśl art. 92 § 1 ustawy Prawo o notariacie:

Akt notarialny powinien zawierać:

1) dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony – godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;

2) miejsce sporządzenia aktu;

3) imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych – nadto imię i nazwisko tej osoby;

4) imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu;

4a) jeżeli obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej – informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem;

5) oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;

6) stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;

7) stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;

8) podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;

9) podpis notariusza.

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Przy czym umowę przenoszącą własność nieruchomości trzeba sporządzić w postaci aktu notarialnego. Jest to dokument urzędowy uznawany za zgodny z prawdą, który potwierdza wprowadzenie zmian własnościowych. Notariusz nie ustala zakresu tego dokumentu, ponieważ umowę kupna sprzedaży zawiera sprzedający z kupującym, więc jej treść zależy od ich woli.

Podsumowując, dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest aby dostawca i nabywca:

1) byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2) złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy,

3) oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,

4) oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:

· imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

· adres budynku, budowli lub ich części.

Wskazali Państwo, że w Umowach Sprzedaży Kupujący oraz Sprzedający złożyli oświadczenia, iż w odniesieniu do dostawy Parkingu znajdującego się na Nieruchomości 1 oraz Udziału w Budynku i Parkingu 2 znajdujących się na Nieruchomości 2 w zakresie, w jakim podlegają one zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenia zawierały wszystkie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Na dzień zawarcia Umów Sprzedaży Wnioskodawca oraz Sprzedający byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w Polsce.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy budowli Strony rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa Budowli - Parkingu znajdującego się na działce nr (…) (Nieruchomość 1) oraz Budynku znajdującego się na działce nr (…) i Budowli - Parkingu 2 znajdującego się na działkach nr (…), jest opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu - działek nr (…) oraz (…) na których posadowione są ww. Budynek i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również jest opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Następnie przedmiotem Państwa wątpliwości jest kwestia ustalenia, czy Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 oraz z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 wraz z Udziałem w prawie własności Budynku i Parkingu 2, a także, czy Wnioskodawca uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następnego okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy (pytania oznaczone nr 3 i 4 we wniosku).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że na moment Transakcji Strony Transakcji były zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT, a Kupujący będzie wykorzystywał przedmiot transakcji (Nieruchomości) wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto Transakcja - dostawa Nieruchomości – jest opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W konsekwencji, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących nabycie Nieruchomości (Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2) w ramach Planowanej Transakcji lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 i 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.