Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.46.2026.3.MPU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w kwestii uznania że Sprzedająca nie powinna być uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, a Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Pani wniosek wspólny z 22 stycznia 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący m.in., podatku od towarów i usług, w zakresie uznania:

-     czy Sprzedająca, dokonując sprzedaży Nieruchomości, będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług (VAT), a w konsekwencji czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT,

-     czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tej faktury, przy założeniu że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT (sprzedaż i/lub najem opodatkowany VAT),

wpłynął 29 stycznia 2026 r. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie, pismem z 3 marca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) (ul. (…), (…));

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

(ul. (…), (…); NIP: (…)).

Opis zdarzenia przyszłego wraz z uzupełnieniem

Przedmiotowe zapytanie interpretacyjne jest wnioskiem wspólnym składanym w trybie art. 14r Ordynacji podatkowej przez zainteresowanych, którzy planują wspólnie przystąpić do jednej transakcji przeniesienia własności nieruchomości położonej w (…), tj. (…)- osobę fizyczną (dalej: „Sprzedająca”) oraz (…)z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”).

W ramach planowanej transakcji Sprzedająca dokona na rzecz Kupującego odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w województwie (…), powiecie (…), mieście (…), składającej się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o obszarze (…) m², dla której Sąd Rejonowy w (…). (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). Strony zawarły już umowę przedwstępną sprzedaży, w ramach której przewidziano zadatek.

Sprzedająca oraz Kupujący (łącznie: „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi (w szczególności nie zachodzą pomiędzy nimi powiązania rodzinne ani kapitałowe), a ponadto Sprzedająca i Kupujący nie tworzą grupy VAT.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej Wnioskodawcy przedstawiają poniżej zdarzenie przyszłe dotyczące Transakcji, w której mają uczestniczyć. Wnioskodawcy występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która może wywołać skutki podatkowe zarówno po stronie Sprzedającej, jak i po stronie Kupującego. W szczególności obowiązki Kupującego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) oraz ewentualne zasady opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”) mogą wpływać na obowiązki podatkowe Sprzedającej w zakresie VAT oraz na ewentualne prawo Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w przypadku opodatkowania Transakcji VAT.

1. Informacje o Sprzedającej oraz Nieruchomości

Sprzedająca jest osobą fizyczną i na dzień złożenia niniejszego wniosku nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, a planowana sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny i dotyczy składnika majątku prywatnego. Sprzedająca nigdy nie sprzedawała innych nieruchomości. Nieruchomość była wcześniej własnością (…) (…), która nabyła ją na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia (…) (…) (…) r. W dniu (…) r. (…) (…) zmarła, a spadek po niej nabyła w całości córka - (…) (…), co zostało stwierdzone w akcie poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu (…)r. (Rep. (…)) przez notariusza w (…).

Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…), z dnia (…) (…) (…) r. roku zgodnie, z którym Nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem (…) - tereny produkcji, składów i magazynów i tereny usług nieuciążliwych, (…) - tereny wód powierzchniowych śródlądowych (rowy melioracyjne) oraz (…) - tereny ulic publicznych - tereny ulic zbiorczych. Nieruchomość nie jest uzbrojona - przez teren przebiegają sieci, jednak brak jest przyłączy do Nieruchomości, a Sprzedająca nie wykonywała ani nie finansowała uzbrojenia Nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą.

Sprzedająca nie podejmowała działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, w szczególności:

- nie dokonywała podziału geodezyjnego Nieruchomości ani nie wydzielała dróg wewnętrznych w celu sprzedaży,

- nie występowała o zmianę MPZP,

- nie ponosiła nakładów „pod sprzedaż” (takich jak uzbrojenie, utwardzenie, doprowadzenie mediów, niwelacja terenu, ogrodzenie, profesjonalne działania marketingowe),

- Nieruchomość nie była oddawana odpłatnie do używania (w szczególności w najem/dzierżawę/użyczenie odpłatne).

Sprzedająca w związku ze sprzedażą Nieruchomości korzysta z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Działania marketingowe prowadzone są przez pośrednika i nie wykraczają poza standardowe czynności zmierzające do zbycia Nieruchomości.

2. Informacje o Kupującym

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) oraz jest czynnym podatnikiem VAT. Kupujący nie prowadził wcześniej i nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności, która miałaby być z tego podatku zwolniona.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego, tj. inwestycji pod sprzedaż i/lub najem opodatkowany VAT.

Ponadto w uzupełnieniu na pytania Organu udzieliła Pani następujących odpowiedzi:

Od dnia nabycia przez Panią do dnia dzisiejszego działka nr (…) nie była i nie jest wykorzystywana rolniczo, ani gospodarczo, ani rekreacyjnie. Od dnia, w którym działka została przez Panią nabyta w drodze dziedziczenia, do roku (…) nie mogła być wykorzystywana ze względu na posadowienie na niej wielu krzyżujących się naziemnych linii elektroenergetycznych uniemożliwiających jej zabudowę; w tej sprawie toczy się od (…) lat cywilny spór sądowy o bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Po usunięciu większości linii elektroenergetycznych powstała możliwość zagospodarowania działki, w związku z czym postanowiła Pani ją sprzedać.

Nigdy nie prowadziła Pani na działce nr (…) działalności rolniczej ani też nie sprzedawała Pani żadnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności gospodarczej prowadzonej na gruncie.

Nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego i nie ma Pani uprawnień rolnika.

Wszystkie przebiegające w przeszłości przez nieruchomość sieci stanowiły własność przedsiębiorstw przesyłowych, podobnie jak jedyna pozostała obecnie linia (należąca do (…) z siedzibą w (…)), która nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Ponieważ sieci znajdujące się na Pani nieruchomości (obecnie już tylko jedna) należały do przedsiębiorstw przesyłowych, nie jest Pani w stanie odpowiedzieć, jak można je zakwalifikować – to pytanie należałoby skierować do przedsiębiorstw przesyłowych.

Nie jest Pani (ani nigdy nie była) właścicielką przedmiotowych sieci, ani w żaden sposób Pani z nich nie korzystała, nie jest Pani w stanie odpowiedzieć na pytania zawarte w punkcie 6) cyt.:

„6) Jeżeli przebiegające przez działkę sieci, są budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, i należy do Pani, to proszę podać (odnosząc się odrębnie do każdej budowli):

- jak były użytkowane przez cały czas od kiedy jest Pani właścicielem nieruchomości,

- czy są ujęte w ewidencji środków trwałych,

- czy były przez Panią wybudowane i z jakim zamiarem,

- jeżeli były przez Panią wybudowane to kiedy zostały oddane do użytkowania i czy było to przynajmniej 2 lata przed planowaną sprzedażą,

- czy były ulepszone w rozumieniu prawa budowlanego, jeśli tak to czy wartość tego ulepszenia stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku albo budowli,

- jeżeli miało miejsce ulepszenie ww. rozumieniu to czy po tym ulepszeniu zostały oddane do użytkowania i czy było to przynajmniej 2 lata przed planowaną sprzedażą,

- czy z tytułu budowy lub ww. ulepszenia przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Pragnie Pani podkreślić, że treścią wniosku wspólnego o wydanie interpretacji podatkowej było upewnienie się, iż prawidłowe jest stanowisko stron przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości – działki (…), że sprzedaż ta nie będzie podlegać VAT, bowiem według analizy stron jest Pani zbywcą – osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie wykorzystywała Pani sprzedawanej nieruchomości dla celów gospodarczych ani nie podejmowała Pani w stosunku do tej nieruchomości czynności z zakresu przygotowania do profesjonalnego obrotu, a zatem co do zasady planowana sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC.

Pani zdaniem podstawy zwolnienia od podatku nie będzie stanowił art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy od VAT, który nie ma do Pani zastosowania, bowiem nie jest Pani właścicielem ani posiadaczem naniesień na gruncie i te naniesienia – jako należące do przedsiębiorstw przesyłowych – nie będą stanowić przedmiotu sprzedaży.

Podnosząc powyższe – popiera Pani wniosek i stanowisko w nim zawarte w przedmiocie treści interpretacji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1)   Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Sprzedająca, dokonując sprzedaży Nieruchomości, będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług (VAT), a w konsekwencji czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2)   Jeżeli Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i Sprzedająca wystawi fakturę VAT dokumentującą Transakcję - czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tej faktury, przy założeniu że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT (sprzedaż i/lub najem opodatkowany VAT)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 1 (stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 2)

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawców, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Sprzedająca nie powinna być uznana za podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, a sprzedaż Nieruchomości ma charakter incydentalny i dotyczy składnika majątku prywatnego nabytego w drodze spadku. Sprzedająca nie podejmowała działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (w szczególności nie dokonywała podziału geodezyjnego, nie występowała o zmianę MPZP, nie uzbrajała Nieruchomości ani nie ponosiła nakładów „pod sprzedaż”, a Nieruchomość nie była oddawana odpłatnie do używania). W ocenie Wnioskodawców okoliczności te przemawiają za uznaniem, że Sprzedająca dokonuje rozporządzenia majątkiem prywatnym, a Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad. 2 (stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 4)

W takim przypadku, tj. w razie opodatkowania Transakcji VAT i wystawienia przez Sprzedającą faktury VAT dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tej faktury, o ile Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (sprzedaż i/lub najem opodatkowany VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.Dz.U.z2025 r. poz. 775; zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…)

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki o numerze ewidencyjnym (…), o obszarze (…)m², istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości, będzie Pani działała jako podatnik podatku od towarów i usług (VAT), a w konsekwencji czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży niezabudowanej działki nr (…), będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków sądów administracyjnych i TSUE prowadzi do wniosku, że planowana przez Panią dostawa niezabudowanej działki nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

Skala Pani zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży działki nr (…)nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działki nr (…), która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią opisanej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z opisem sprawy, jest Pani właścicielką działki oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) o obszarze (…) m² nabytej w ramach spadku, co zostało stwierdzone w akcie poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu (…)r. (Rep. (…)). Na dzień złożenia niniejszego wniosku nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. W ramach planowanej transakcji dokona Pani na rzecz Kupującej Spółki odpłatnego zbycia ww. działki, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…).

Kupująca Spółka jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadziła wcześniej i nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności, która miałaby być z tego podatku zwolniona. Spółka zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego, tj. inwestycji pod sprzedaż i/lub najem opodatkowany VAT.

Zawarła już Pani ze stroną Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży, w ramach której przewidziano zadatek.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, a planowana sprzedaż ww. Nieruchomości ma charakter incydentalny i dotyczy składnika majątku prywatnego a także nigdy nie sprzedawała Pani innych nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika również, że nie dokonywała Pani podziału geodezyjnego Nieruchomości ani nie wydzielała dróg wewnętrznych w celu sprzedaży, nie występowała Pani o zmianę MPZP, nie ponosiła Pani nakładów „pod sprzedaż” (takich jak uzbrojenie, utwardzenie, doprowadzenie mediów, niwelacja terenu, ogrodzenie, profesjonalne działania marketingowe). Nieruchomość nie była oddawana odpłatnie do używania (w szczególności w najem/dzierżawę/użyczenie odpłatne).

Od dnia nabycia do dnia dzisiejszego działka nr (…) nie była i nie jest przez Panią wykorzystywana rolniczo, ani gospodarczo, ani rekreacyjnie. Nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego i nie ma Pani uprawnień rolnika. Nigdy nie prowadziła Pani na działce nr (…) działalności rolniczej ani też nie sprzedawała Pani żadnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności gospodarczej prowadzonej na gruncie.

Od dnia nabycia do (…) roku działka nie mogła być wykorzystywana ze względu na posadowienie na niej wielu krzyżujących się naziemnych linii elektroenergetycznych uniemożliwiających jej zabudowę (w tej sprawie toczy się od (…) lat cywilny spór sądowy o bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe). Po usunięciu większości linii elektroenergetycznych powstała możliwość zagospodarowania działki, w związku z czym postanowiła ją Pani sprzedać.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości korzysta Pani z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami a działania marketingowe prowadzone przez pośrednika nie wykraczają poza standardowe czynności zmierzające do zbycia Nieruchomości ( tj. działki nr (…)).

Stwierdzić zatem należy, że dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (…) nie podejmie Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. W rozpatrywanej sprawie planowana przez Panią sprzedaż niezabudowanej działki nr (…), należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pani korzystała z przysługującej jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (…) będzie Pani działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym jej sprzedaż nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko, w którym wskazała Pani, że „Sprzedająca dokonuje rozporządzenia majątkiem prywatnym, a Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT – jest prawidłowe.

Jednocześnie Organ wskazuje, że nie udziela odpowiedzi na pytanie Nr 2 (oznaczone we wniosku nr 4), gdyż na to pytanie oczekiwała Pani odpowiedzi jedynie w przypadku, jeżeli Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i Sprzedająca wystawi fakturę VAT dokumentującą tę Transakcję.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz.111 zezm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.