Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.473.2025.3.MAZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (we wniosku pytania nr 1-4) jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie dotyczącym uznania, że dostawa składników majątkowych stanowiących przedmiot transakcji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu, niewyłączoną od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, dostawa nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 sierpnia 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku

B (dalej jako: „Nabywca”) zamierza kupić od spółki A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Zbywca”; łącznie dalej jako: „Strony” lub „Wnioskodawcy”):

- nieruchomość obejmującą prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym …, położonej w … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w … (IV Wydział Ksiąg Wieczystych) prowadzi księgę wieczystą o numerze … ( dalej jako: „Grunt”) wraz z prawem własności posadowionego na tej działce budynku biurowo-usługowego „X” z garażem podziemnym (dalej jako: „Budynek”) oraz budowli (zdefiniowane poniżej) – określane dalej łącznie jako „Nieruchomość”;

- inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5. opisu zdarzenia przyszłego.

Zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Nabywcy określane jest dalej jako „Transakcja”.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

- prawo użytkowania wieczystego Gruntu. W celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego, w punkcie 4. niniejszego wniosku Wnioskodawcy przedstawiają historię nabycia oraz przekształcenia działki, z której wyodrębniony został Grunt;

- prawo własności znajdującego się na Gruncie Budynku stanowiącego fazę „X” inwestycji realizowanej przez Zbywcę. Na moment złożenia wniosku (i) budowa Budynku została ukończona, (ii) Budynek został dopuszczony do użytkowania co zostało potwierdzone stosowną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … – powiat (...) z dnia (...) 2024 r., a (iii) pierwsze powierzchnie w Budynku zostały wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu (pierwsze takie zdarzenie miało miejsce w (...) 2024 r.). W związku z Transakcją i w ramach przyszłych stosunków dobrosąsiedzkich, pomiędzy Nieruchomością oraz sąsiednią działką, na której Zbywca realizuje pozostałe etapy przedmiotowej inwestycji, mogą zostać ustanowione różnego rodzaju służebności.

- prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy, znajdujących się na Gruncie (dalej jako: „Budowle”), w skład których wchodzą: (...)

Dla kompletności opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy wskazują, że:

- budowa wszystkich Budowli zakończyła się w (...) 2024 r.;

- dopuszczenie do użytkowania Budynku (które zostało potwierdzone decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w ... – powiat (...) z dnia (...) r.), obejmuje również Budowle wchodzące w skład przedmiotu Transakcji, ponieważ zostały wybudowane na podstawie tego samego pozwolenia na budowę, na podstawie którego został wybudowany Budynek. Z perspektywy prawa administracyjnego, dopuszczenie do użytkowania stanowi podstawę pozwalającą na rozpoczęcie użytkowania ww. Budowli zgodnie z ich przeznaczeniem. Budowle są (i będą) elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle pełnią jednak (i będą pełniły) rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą (i będą służyć) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT) i jest to jedyny zakładany przez Zbywcę sposób wykorzystywania Budowli od momentu ich wybudowania. Jednocześnie Zbywca wskazuje, że ponieważ Budowle pełnią i będą pełniły rolę pomocniczą wobec Budynku zostały one faktycznie i w całości oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwilą rozpoczęcia pierwszego najmu powierzchni w Budynku (co, jak wskazano, miało miejsce w (...) 2024 r.).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej jako: „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Strony oczekują, że zamknięcie Transakcji nastąpi przed upływem dwóch lat od oddania Budynku do użytkowania oraz wydania powierzchni pierwszym najemcom, tj. do końca 2025 r. (dalej jako: „Planowe Zamknięcie Transakcji”). Niemniej nie można wykluczyć, że z trudnych do przewidzenia obecnie przyczyn zamknięcie nastąpi po upływie dwóch lat od oddania Budynku do użytkowania oraz wydania powierzchni pierwszym najemcom (dalej jako: „Późniejsze Zamknięcie Transakcji”).

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) czynni.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

- w punkcie 2.: Zarys działalności Nabywcy;

- w punkcie 3.: Zarys działalności Zbywcy;

- w punkcie 4.: Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;

- w punkcie 5.: Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

- w punkcie 6.: Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;

- w punkcie 7.: Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

2. Zarys działalności Nabywcy

Nabywca jest spółką specjalizującą się w (...). Inwestuje w (...) . Strategią Nabywcy jest (...) .

Nabywca realizuje swoją strategię poprzez(...) .

Po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca zamierza zatem prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT działalność gospodarczą, obejmującą (...) . Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania VAT.

Nabywca może również – w zależności od okoliczności rynkowych – dokonać w przyszłości dalszej sprzedaży Nieruchomości.

3. Zarys działalności Zbywcy

Zbywca jest celową spółką deweloperską należącą do grupy kapitałowej (...).

Na położonych w (...) działkach (w tym na Gruncie), przy ulicy (...) , Zbywca obecnie realizuje projekt deweloperski (...) . Projekt ten obejmuje budowę (...) .

W ramach realizowanego projektu Zbywca (...) . Obecnie większość powierzchni w Budynku jest już wynajęta i na niektórych powierzchniach są obecnie prowadzone prace (...) .

Aktualnie zamiarem Zbywcy (jako spółki (...) ) jest sprzedaż Budynku po jego wynajęciu lub częściowym wynajęciu. Wprawdzie w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynku i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynku, Zbywca świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z założeniami biznesowymi Zbywcy. Innymi słowy aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada (...) . W szczególności aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział;

- Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych inwestycji (nieruchomości) wchodzących w skład Projektu (...) , w tym dla Nieruchomości ani nie sporządzał, ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Na cele rachunkowości zarządczej Zbywca alokuje – dla potrzeb wewnętrznych – pewne kategorie przychodów i kosztów do realizowanej inwestycji za pośrednictwem dedykowanych kodów projektu. Zbywca księguje koszty inwestycji na jednym koncie rachunkowym, i są one identyfikowane po kodach projektu. Niemniej jednak pozostałe konta rachunkowe Zbywcy (np. (i.) rachunki bankowe, (ii.) rozrachunki z kontrahentami, (iii.) rozrachunki z urzędami, (iv.) koszty zarządu – w zakresie, w jakim dotyczą usług księgowych, usług obsługi płatności, najmu lokalu na siedzibę Zbywcy) nie są przypisane do Nieruchomości. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego tej inwestycji/projektu (nieruchomości Budynku jako fazy „X” inwestycji (...) ).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że (i.) przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku jest wyłącznie transakcja obejmująca (wskazane w dalszej części wniosku) składniki majątkowe związane z Nieruchomością, zaś (ii.) pozostałe inwestycje wskazane powyżej/wspomniane w innych częściach wniosku, składające się na kompleks (...) (tj. inne niż faza „X”) – nie są przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku i zostały wspomniane przez Wnioskodawców jedynie dla zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym (...) na podstawie umowy (...) , a transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT. Po nabyciu tej nieruchomości, z działki nr (...) została wydzielona działka stanowiąca Grunt. W ramach tej samej transakcji nabycia Zbywca nabył również prawo użytkowania wieczystego innych działek gruntu.

Obecnie Grunt objęty jest księgą wieczystą o numerze (...) , niemniej trwają prace mające na celu odłączenie Gruntu z tej księgi wieczystej do odrębnej księgi wieczystej. Wniosek wieczystoksięgowy w tym zakresie zawarty zostanie w umowie sprzedaży Gruntu i Budynku na rzecz Nabywcy.

Na moment nabycia na działce nr (...) znajdowała się budowla – (...) , która jednak została usunięta z Gruntu w związku z realizacją na nim inwestycji nieruchomościowej ((...) ).

Po zrealizowaniu ww. transakcji Zbywca przeprowadził szereg podziałów i scaleń obejmujących nabyte działki, które miały na celu umożliwienie realizacji projektu (...) zgodnie z komercyjnymi założeniami Zbywcy, i w ramach których został wydzielony m.in. Grunt.

Po nabyciu ww. działek Zbywca rozpoczął realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu budowę opisanych już wyżej budynków biurowo-usługowych, w tym Budynku.

Ponieważ zarówno nieruchomość obejmująca Grunt, jak i budowa Budynku i Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Gruntu oraz w związku z budową Budynku i Budowli.

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że:

- Budynek: Budowa Budynku jest ukończona i Budynek został już dopuszczony do użytkowania. Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynku będą mogły być prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym przewidywane jest, że wartość takich prac będzie nieznaczna w stosunku do wartości Budynku, w szczególności ich wartość nie będzie równa, ani nie przekroczy 30% wartości tego obiektu z tej daty). Tym samym, przed Transakcją Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT. Na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynku będzie już wydana na rzecz najemców na podstawie zawartych przez Zbywcę umów najmu (tym samym w okresie przed Transakcją Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i wystawiał z tego tytułu faktury na najemców).

- Budowle: Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).

- Najemcy będą również korzystali z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę (dalej jako: „Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmą np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe, klatki schodowe, pomieszczenie ochrony budynku czy też windy. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (o ile przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu). Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynku – ze względu na swoją naturę – mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).

W okresie do momentu Transakcji, bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie: (...)

Wnioskodawcy wskazują również, że:

- Na moment Transakcji, w odniesieniu do Nieruchomości, Zbywca jest stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej jako: „Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) – tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np. zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami ( dalej jako: „Umowa o Zarządzanie Aktywami”). Zbywca jest ponadto stroną tzw. umowy administracyjnej zawartej w związku z oddaniem Budynku do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących (tzw. usług prawne – korporacyjne), stałej obsługi podatkowej i w zakresie cen transferowych (dalej jako: „Umowa Administracyjna”), umowy dotyczącej prowadzenia wynajmu powierzchni w obiekcie (dalej jako: „Umowa o Prowadzenie Wynajmu”), umowy dotyczącej nadzoru nad pracami wykończeniowymi (dalej jako: „Umowa o nadzór nad Pracami Wykończeniowymi”) oraz umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Zbywcy; dalej jako: „Umowa o Prowadzenie Ksiąg”). Niektóre z ww. usług były świadczone już na etapie realizacji inwestycji (tj. przed oddaniem Budynku do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym.

- W przypadku określonych rodzajów usług zasadą jest, że w odniesieniu do poszczególnych części Budynku mogą być one dostarczane na mocy umów zawartych bezpośrednio przez poszczególnych najemców (z pominięciem Zbywcy). Dotyczy to głównie umów, których przedmiotem jest dostawa Internetu czy usług telekomunikacyjnych.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1. Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli);

2. prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (przy czym mogą być również związane do dnia Transakcji z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy, zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);

3. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku i miejsc parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

4. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców, wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

5. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej m.in. projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby realizacji Budynku - również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

6. niewyłączna licencja albo prawo do znaku towarowego (...) – przedmiotem negocjacji komercyjnych między Stronami są obecnie dwa warianty, (i) Zbywca udzieli Nabywcy niewyłącznej licencji na korzystanie ze znaku towarowego (...) dla celów i na polach eksploatacji określonych między Stronami albo (ii) Zbywca sprzeda Nabywcy przysługujące mu prawa do znaku towarowego (...) (wówczas Nabywca udzieli licencji zwrotnej Zbywcy na używanie tego znaku w zakresie pozostałych faz inwestycji realizowanej przez Zbywcę na sąsiadujących gruntach);

7. prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);

8. dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Budynku, dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym projekty i dziennik budowy), podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku itp.;

9. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i rachunkowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

a. wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń;

b. kopie materiałów z due diligence (analizy prawnej i technicznej) przeprowadzonego w związku z Transakcją;

10. prawa wynikające z uzyskanego dla Budynku certyfikatu (...) .

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że zgodnie z ustaleniami Wnioskodawców, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji. W konsekwencji w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją);

2. praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania obowiązków wykonawców wynikających z umów o roboty budowlane – Zbywca (lub inny podmiot z grupy Zbywcy) udzieli jednak na rzecz Nabywcy gwarancji jakości na określone prace budowlane i elementy Budynku w takim zakresie, w jakim sam posiada takie gwarancje od wykonawców;

3. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

4. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);

5. dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

6. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

7. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę lub które powinny być zafakturowane na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

8. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; praw i obowiązków wynikających z ewentualnych przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);

9. środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców i kaucje wykonawców wymienione w punkcie 4 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;

10. praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

11. praw i obowiązków z Umowy o Zarządzanie Aktywami, Umowy Administracyjnej, Umowy o Prowadzenie Wynajmu, Umowy o nadzór nad Pracami Wykończeniowymi, Umowy o Prowadzenie Ksiąg.

Tym samym, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość nie stanowi jedynego aktywa Zbywcy. Zbywca jest w posiadaniu również innych aktywów nieruchomościowych, tj. nieruchomości, na których realizowane są pozostałe fazy inwestycji (...)

- Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzanie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą co Zbywca, lub (ii) z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca.

- Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niektórych Umów o Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych na Nabywcę). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z usług świadczonych przez podmioty trzecie a wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach, w szczególności gdyby rozwiązanie danej Umowy Serwisowej łączyło się z wygaśnięciem rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę serwisowanego sprzętu, konieczne będzie kontynuowanie danej Umowy Serwisowej przez Nabywcę, w szczególności do upływu okresu rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę.

- Prace wykończeniowe: Strony zamierzają zawrzeć Transakcję przy założeniu, że na datę Transakcji określona procentowo część powierzchni w Budynku przeznaczonych do wynajęcia będzie wynajęta i wykończona w standardzie określonym w umowach najmu. Jeśli prace wykończeniowe/ulepszenia nie zostaną zakończone przez Zbywcę do daty Transakcji, Zbywca na odstawie odrębnej umowy z Nabywcą, zobowiąże się wykonać odpowiednie prace i podejmie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania tych prac w terminach uzgodnionych w umowach najmu i umowie z Nabywcą (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami).

- Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników (w rozumieniu Kodeksu Pracy), dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę nie dojdzie do przejścia zakładu pracy na Nabywcę.

- Umowa(y) Gwarancji Czynszowej: W stosunku do określonych umownie powierzchni Budynku, Zbywca zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy (lub umów) gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Nabywcy odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Nabywcy braku przychodów z wynajmu Budynku w części, w jakiej Budynek będzie pozostawał niewynajęty lub niewydany najemcom oraz pokrycia innych zachęt dla najemców.

- W ramach Transakcji Zbywca lub inny podmiot z grupy Zbywcy udzieli na rzecz Nabywcy gwarancję jakości na określone prace budowlane i elementy Budynku w takim zakresie, w jakim sam posiada takie gwarancje od wykonawców.

- W umowie sprzedaży Nieruchomości Zbywca oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zbywcy oraz Nabywcy do zawarcia umowy sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów z analizy prawnej i technicznej nieruchomości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji). Ponadto, w związku z Transakcją (w dacie zamknięcia) spółka matka Zbywcy udzieli gwarancji zabezpieczającej zobowiązania Zbywcy wynikające z umów zawartych między Zbywcą i Nabywcą w związku z Transakcją.

- Rezygnacja ze zwolnienia VAT: Niezależnie od daty Transakcji, Strony w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do powierzchni w Budynku oraz do Budowli, których dostawa mogłaby podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

6. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Wnioskodawcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że:

(1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Aktywami ani Umowy o Zarządzanie Nieruchomością,

(2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (przy czym w wyjątkowych przypadkach możliwe jest przeniesienie praw i obowiązków, w szczególności z Umów o Dostawę Mediów, na Nabywcę),

(3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy,

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

7. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Jak wskazano w punkcie 3. powyżej:

- działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje realizację inwestycji nieruchomościowych, w szczególności inwestycji (...) .;

- intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu nieruchomości wzniesionych w ramach projektu (...) w (...) , gdyż – zgodnie z założeniami biznesowymi Zbywcy – planował on (...) .

Po dokonaniu Transakcji Zbywca będzie kontynuował swoją działalność, w szczególności w zakresie realizacji pozostałych faz inwestycji (...) . Ponadto nie można wykluczyć, że Zbywca może wykonywać prace wykończeniowe w Budynku oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość. Dodatkowo Zbywca będzie realizował obowiązki nałożone na niego w związku z zawartymi umowami (np. opisaną wyżej umową gwarancji czynszowej).

W uzupełnieniu wniosku z 29 sierpnia 2025 r., odpowiadając na pytania Organu, Spółka podała następujące informacje:

1. Pytanie: Czy budynek biurowo-usługowy „X” z garażem podziemnym (we wniosku określony jako: „Budynek”), posadowiony na działce nr …, spełnia definicję budynku w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418, ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”)?

Odpowiedź: Tak, Budynek (tak jak zdefiniowano we Wniosku) spełnia definicję budynku w rozumieniu Prawa budowlanego.

2. Pytanie: Które z obiektów wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego – określonych łącznie pojęciem „Budowle” – spełniają definicję budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego?

Odpowiedź: Wszystkie obiekty wchodzące w skład Budowli (tak jak zdefiniowano we Wniosku) spełniają definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego.

3. Pytanie: Które z obiektów wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego – określonych łącznie pojęciem „Budowle” – spełniają definicję urządzeń budowlanych w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i czy są funkcjonalnie związane z budynkiem lub budowlami znajdującymi się na działce nr …?

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, ilekroć ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle Prawa budowlanego, urządzenia budowlane zasadniczo mogą mieścić się w definicji „budowli”. Jak wynika z powołanej wyżej definicji „urządzeń budowlanych”, są to urządzenia techniczne spełniające określone warunki, natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego przez budowle należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury jak: (…) wolo stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne (…), a także części budowlane urządzeń technicznych (…).

Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku (w szczególności na str. 6 i 7 Wniosku), wszystkie Budowle (tak jak zdefiniowano we Wniosku) są (i będą) elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem. Budowle pełnią (i będą pełniły) rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą (i będą służyć) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku – i jest to jedyny zakładany przez Zbywcę sposób wykorzystania Budowli od momentu ich wybudowania.

Innymi słowy wszystkie Budowle (tak jak zdefiniowano we Wniosku) są funkcjonalnie związane z Budynkiem lub Budowlami znajdującymi się na działce nr ....

Niemniej w ocenie Wnioskodawców nie jest wykluczona wykładnia, że część opisanych we Wniosku Budowli (stanowiących budowle w rozumieniu Prawa budowlanego) może zostać uznana jednocześnie za urządzenia budowlane (w rozumieniu Prawa budowlanego. Dotyczy to: (...) . Obiekty te są funkcjonalnie związane z Budynkiem lub pozostałymi Budowlami znajdującymi się na działce nr (...) .

Wnioskodawca utrzymuje jednak stanowisko, z zachowaniem najwyższej ostrożności z uwagi na art. 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 10 i 11 ustawy o VAT, że klasyfikuje wskazane naniesienia na Gruncie (zdefiniowanego we Wniosku jako Budowle) do budowli w rozumieniu Prawa budowlanego.

Pytania (we wniosku pytania nr 1-4)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT?

2. Czy w sytuacji Planowego Zamknięcia Transakcji (tj. do końca 2025 r.) dostawa Gruntu, Budynku i Budowli w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT?

3. Czy w sytuacji Późniejszego Zamknięcia Transakcji dostawa Gruntu, Budynku i Budowli w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do powierzchni w Budynku oraz do Budowli, których dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

4. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT.

2. Zdaniem Wnioskodawców, w sytuacji Planowego Zamknięcia Transakcji (tj. do końca 2025 r.), dostawa Gruntu, Budynku i Budowli w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

3. Zdaniem Stron, w sytuacji Późniejszego Zamknięcia Transakcji, dostawa Gruntu, Budynku i Budowli w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do powierzchni w Budynku oraz do Budowli, których dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

4. Zdaniem Wnioskodawców, po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1, w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy, będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu, grunty, budynki i budowle stanowią „towar” w rozumieniu ustawy o VAT, a zatem dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako: „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej jako: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie objęta zakresem art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i - co za tym idzie - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie albo nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT [Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)].

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

• koncesje, licencje i zezwolenia;

• patenty i inne prawa własności przemysłowej;

• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

• tajemnice przedsiębiorstwa;

• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55(1) Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Ocena planowanej Transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Zbywcy, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Co więcej, w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy, prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami , z umowy zarządzania Nieruchomością, jak również należności pieniężne związane z Nieruchomością. W świetle Objaśnień, są to elementy niezbędne do uznania przenoszonego majątku za przedsiębiorstwo lub ZCP (co omówiono szczegółowo poniżej).

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

• istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

• składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

• zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie prowadzi też odrębnej księgowości dla Nieruchomości, ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. W konsekwencji, w przypadku Nieruchomości nie można mówić o jej wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej, czy też funkcjonalnej. Z uwagi na powyższe, nie można uznać sprzedaży Nieruchomości za transakcję mająca za przedmiot ZCP.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP, jest zgodne z Objaśnieniami wydanymi przez Ministra Finansów w sprawie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z Objaśnieniami, „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Strony elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynek i Budowle, wybrane ruchomości, prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej, zabezpieczeń, itd.).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynku i Budowli wraz z przynależnościami (b) umowa o zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

W konsekwencji, Strony pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Stron, jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie miał zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

O ile Budynek stanowi pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) on przeznaczony do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie, ale do oddania w najem, a następnie – do sprzedaży. Tym samym nie mógłby on zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa/ jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi (lub zamierza prowadzić po transakcji) działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Stron, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym przykładzie powinno być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Zbywcy polega na tym, że zakupił on Grunt, a następnie rozpoczął realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie, między innymi, Budynku i Budowli. Po oddaniu Budynku i Budowli do użytkowania i ich wynajęciu najemcom, Zbywca planuje sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego. Sprzedaż Nieruchomości wraz z wstąpieniem Nabywcy w umowy najmu nastąpi w możliwie krótkim czasie od wybudowania i rozpoczęcia wynajmu jego powierzchni.

Tym samym Nabywca nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Zbywcy, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. W odróżnieniu od Zbywcy, Nabywca nie zajmuje się bowiem realizacją (budową) inwestycji budowlanych lecz inwestycyjnym wykorzystaniem nabywanych aktywów. Celem działalności Zbywcy jest prowadzenie procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży. Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zbywcę, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań nr 2 i 3

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkiem i Budowlami. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu, lub

• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby

prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Stron uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynku i służących mu Budowli doszło w styczniu 2024 r., czyli w momencie przekazania pierwszych powierzchni w Budynku najemcom w ramach zawartych umów najmu, gdyż wcześniej Zbywca nie używał Budynku ani służących mu Budowli do żadnej własnej działalności.

Jednocześnie Strony zwracają uwagę, że jeśli nawet na moment transakcji będą istniały powierzchnie użytkowe Budynku, które co do zasady są przeznaczone do celów najmu, przy czym na moment Transakcji nie zostaną one wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu, to przed dniem Transakcji nie będą one jeszcze podlegać pierwszemu zasiedleniu.

Sytuacja Planowego Zamknięcia Transakcji

W sytuacji Planowego Zamknięcia Transakcji (tj. przed końcem 2025 r.), dostawa Budynku i Budowli nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ponieważ w odniesieniu do Budynku (i) bądź to nie dojdzie jeszcze w ogóle do pierwszego zasiedlenia, (ii) bądź od momentu pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Budynku lub Budowli nie upłynie jeszcze okres 2 lat.

Nie będzie miał również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Zbywca miał (i zrealizował) prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Gruntu i budową Budynku i Budowli.

Sytuacja Późniejszego Zamknięcia Transakcji

W sytuacji Późniejszego Zamknięcia Transakcji, na moment dokonania Transakcji będzie można rozróżnić następujące powierzchnie przeznaczone do celów najmu w Budynku:

1. powierzchnie, które zostały wydane najemcom i w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia do momentu zamknięcia Transakcji (dostawą Nieruchomości na rzecz Nabywcy) upłynie 2 (dwa) lata lub dłużej (dalej jako: „Powierzchnie 1”);

2. powierzchnie, które zostały wydane najemcom, ale w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia do momentu zamknięcia Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 (dwa) lata (dalej jako: „Powierzchnie 2”);

3. powierzchnie, które co do zasady są przeznaczone do celów najmu, przy czym na moment Transakcji nie zostały jeszcze wydane najemcom (dalej jako: „Powierzchnie 3”).

Natomiast Powierzchnie Wspólne i powierzchnie w Budynku nieprzeznaczone na wynajem, a także Budowle należy, w ocenie Wnioskodawców, rozpatrywać w sposób zbliżony do Powierzchni 1 (o czym więcej poniżej).

Powierzchnie 1, Powierzchnie Wspólne i powierzchnie w Budynku nieprzeznaczone na wynajem oraz Budowle

Zdaniem Wnioskodawców, w stosunku do Powierzchni 1 znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT jako dostawa budynków, budowli lub ich części w stosunku do których od momentu pierwszego zasiedlenia do ich dostawy upłynął okres 2 (dwóch) lat lub dłuższy.

Należy jednak zauważyć, że Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Zbywca jak i Nabywca są - i na moment Transakcji będą - podatnikami VAT czynnymi. W efekcie, będzie przysługiwała im możliwość złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, co Strony zamierzają zrobić w takim zakresie w jakim Transakcja będzie kwalifikowała się do zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W sposób zbliżony należy rozpatrywać sytuację w stosunku do Budowli oraz Powierzchni Wspólnych i innych części Budynku, które ze względu na swoją naturę nie będą przeznaczone pod wynajem i nie będą bezpośrednio użytkowane przez najemców, upłynie 2 (dwa) lata lub dłużej od ich pierwszego zasiedlenia, które zdaniem Wnioskodawców nastąpi z chwilą rozpoczęcia pierwszej umowy najmu powierzchni w Budynku (co, jak wskazano, miało miejsce w styczniu 2024 r.). W efekcie również w stosunku do nich znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W świetle powyższego, w stosunku do Powierzchni 1, Powierzchni Wspólnych, Budowli oraz i innych części Budynku nie przeznaczonych na wynajem, nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Skoro dostawa Powierzchni 1, Powierzchni Wspólnych, Budowli oraz i innych części Budynku nieprzeznaczonych na wynajem, spełnia przesłanki zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to nie będą spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a tego artykułu.

Powierzchnie 2 i Powierzchnie 3

Powierzchnie 2 i Powierzchnie 3 nie będą spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ w stosunku do nich nie dojdzie jeszcze w ogóle do pierwszego zasiedlenia, bądź od momentu ich pierwszego zasiedlenia do momentu dokonania Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 (dwa) lata. Ponadto, zdaniem Wnioskodawców, w stosunku do tych powierzchni nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, ponieważ jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Gruntu oraz w związku z budową Budynku i Budowli.

Konkluzja

W konsekwencji, niezależnie od daty zawarcia Transakcji, dostawa Gruntu, Budynków i Budowli będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ:

1. w sytuacji Późniejszego Zamknięcia Transakcji, w takim zakresie w jakim do Transakcji może znaleźć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT;

2. w pozostałym zakresie Transakcja nie będzie spełniać warunków zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ani pkt 10a Ustawy o VAT i będzie podlegała opodatkowaniu w odpowiedniej stawce.

Tytułem uzupełnienia warto przy tym zaznaczyć, iż nawet gdyby uznać, iż Budowle, Powierzchnie Wspólne oraz i inne części Budynku nie przeznaczone na wynajem, będące przedmiotem Transakcji nie podlegają pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Zbywcę działalności polegającej na najmie Budynku, konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania Transakcji. W dalszym bowiem ciągu te części Budynku/ Budowle nie korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (jako niepodlegające jeszcze pierwszemu zasiedleniu) ani zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, ponieważ Zbywca dokonał odliczenia VAT związanego z nabyciem Gruntu oraz w związku z budową Budynku i Budowli.

4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego), należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Nabywcę. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług (we wniosku pytania nr 1-4) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel [...].

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu) itp.

Jak stanowi art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”):

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy wszakże zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 55¹ Kodeksu cywilnego określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:

Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia z aportem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części należy dokładnie przeanalizować zarówno to jakie składniki majątku będą przedmiotem aportu, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak już powyżej wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników. Przy tym punktem odniesienia jest tutaj rola jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim, w tym momencie, wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wątpliwości Wnioskodawców w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą uznania, czy:

- sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji będzie podlegać przepisom ustawy o VAT? (pytanie nr 1);

- w sytuacji Planowego Zamknięcia Transakcji (tj. do końca 2025 r.) dostawa Gruntu, Budynku i Budowli w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT? (pytanie nr 2);

- w sytuacji Późniejszego Zamknięcia Transakcji dostawa Gruntu, Budynku i Budowli w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do powierzchni w Budynku oraz do Budowli, których dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT? (pytanie nr 3);

- po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym? (pytanie nr 4).

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa oraz orzecznictwem TSUE, i analizując go w kontekście zadanego we wniosku pytania nr 1, wskazać należy, że przedmiotem dostawy w ramach Transakcji nie będzie zbycie ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż Nieruchomości, na którą składają się opisany Budynek i Budowle wraz ze związanymi z nimi urządzeniami budowlanymi oraz prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) . W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności: prawo własności ruchomości, które będą związane z Budynkiem; prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku i miejsc parkingowych; prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców, wynikających z umów najmu w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji; autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej, jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji; niewyłączna licencja albo prawo do znaku towarowego (...) ; prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego w związku z funkcjonowaniem Budynku; dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Budynku, dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli; znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i rachunkowa dotycząca przedmiotu Transakcji (wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń; kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją; prawa wynikające z uzyskanego dla Budynku certyfikatu (...) .

Natomiast nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę: praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów; praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania obowiązków wykonawców wynikających z umów o roboty budowlane; praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy; praw i obowiązków wynikających w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg); innej dokumentacji prawnej i księgowej; praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych; praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji; praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców i kaucje wykonawców; praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością; praw i obowiązków z Umowy o Zarządzanie Aktywami, Umowy Administracyjnej, Umowy o Prowadzenie Wynajmu, Umowy o nadzór nad Pracami Wykończeniowymi, Umowy o Prowadzenie Ksiąg.

Działalność Zbywcy obejmuje realizację inwestycji nieruchomościowych. Zbywca prowadzi projekt deweloperski obejmujący budowę (...) . Projekt jest realizowany w trzech fazach, a jedna z nich (faza „X”) obejmuje Budynek będący przedmiotem sprzedaży. Zbywca pozyskał już najemców na większą część powierzchni Budynku oraz miejsca parkingowe, zawierając umowy najmu. Celem zawierania umów najmu jest zwiększenie wartości Budynku w kontekście jego sprzedaży. Zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmowaniu powierzchni w budynkach i czerpaniu z tego tytułu dochodów. Złożony wniosek o wydanie interpretacji nie obejmuje innych inwestycji Zbywcy realizowanych w ramach wskazanego kompleksu (...) .

Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział lub oddział. Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości (ksiąg rachunkowych) dla poszczególnych inwestycji, w tym Nieruchomości, nie sporządzał, ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego inwestycji, także Budynku.

Powyższe okoliczności wskazują, że przedmiot Transakcji stanowi zbiór składników majątkowych, które nie są wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej ani finansowej w przedsiębiorstwie Zbywcy, ani nie stanowią zespołu takich składników majątkowych, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. Przedmiot Transakcji nie jest także wyodrębniony na płaszczyźnie funkcjonalnej. Zbywca jest bowiem spółką deweloperską realizującą (...) . Pozyskanie najemców powierzchni w Budynku, który będzie przedmiotem sprzedaży nie jest docelowym działaniem Zbywcy, a ma jedynie służyć podniesieniu jego wartości. Funkcją przedmiotu Transakcji nie jest więc wynajem powierzchni biurowo-usługowych, a sprzedaż Nieruchomości. Gdy tymczasem przedmiot Transakcji ma służyć u Nabywcy do celów najmu komercyjnego, a ewentualna dalsza jego sprzedaż miałaby nastąpić w nieokreślonym czasie. Ponadto przedmiotem Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, który w dalszym ciągu realizuje inwestycje (...) .

Zatem składniki majątkowe (Budynek, Budowle) określone jako Nieruchomość, nie mogą zostać uznane ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zdefiniowaną w art. 2 pkt 27e ustawy, ani tym bardziej za przedsiębiorstwo, w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Przedmiot Transakcji nie będzie obejmowała szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, zwłaszcza innych nieruchomości, na których realizowany jest proces inwestycyjny. Transakcja nie będzie dotyczyła także zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ponieważ składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie zostały wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Tym samym czynność sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą przepisom ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie objętym pytaniem nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przepisu art. 43 ust. 10a ustawy wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Treść wniosku wskazuje, że w sytuacji Planowanego Zamknięcia Transakcji do końca 2025 r. Nieruchomość będzie zabudowana Budynkiem i Budowlami, które zostały oddane do użytkowania w (...) 2024 r. Budowle (w tym objęte tym pojęciem urządzenia budowlane) pełnią funkcję pomocniczą względem Budynku. Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do części Budynku będą mogły być prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek. Przewidywane jest, że wartość takich prac nie będzie równa, ani nie przekroczy 30% wartości tego obiektu z tej daty). Tym samym przed Transakcją Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT. Na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynku będzie już wydana na rzecz najemców na podstawie zawartych przez Zbywcę umów najmu.

Powyższe oznacza, że dostawa Budynku i Budowli – w sytuacji Planowanego Zamknięcia Transakcji do końca 2025 r. – nastąpi po pierwszym zasiedleniu powierzchni Budynku wydanych najemcom, ale w okresie krótszym niż 2 lata od ich zasiedlenia, które następowało począwszy od stycznia 2024 r. lub przed pierwszym zasiedleniem tych powierzchni Budynku, które są przeznaczone do wynajęcia. Tak więc dostawa w ramach Transakcji Budynku i Budowlami posadowionych na – będącej w użytkowaniu wieczystym – działce nr ... nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zaistnieje bowiem przesłanka negatywna, wymieniona w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie dająca podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tej sytuacji należy rozważyć, czy do dostawy Budynku i Budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W opisie zdarzenia przyszłego Zbywca podał, że dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Gruntu, budową Budynku i Budowli. W tej sytuacji dostawa Budynku i Budowli w ramach Transakcji nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zaistnieje bowiem przesłanka negatywna, wymieniona w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy, nie dająca podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wreszcie należy przeanalizować, czy do dostawy Budynku i Budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zbywca ponosił wydatki na budowę Budynku i Budowli z zamiarem ich wykorzystania do czynności opodatkowanych VAT. Zbywca odliczał podatek VAT naliczony w związku z budową Budynku i Budowli. W tej sytuacji dostawa Budynku i Budowli w ramach Transakcji nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy bowiem zastosowanie zwolnienia z tego przepisu wymaga m.in. brak prawa do odliczenia podatku z tytułu nabycia czy wytworzenia sprzedawanych towarów.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, iż dostawa Budynku i Budowli w sytuacji Planowanego Zamknięcia Transakcji do końca 2025 r. będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a więc nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie objętym pytaniem nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Jak stanowi art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Pytanie nr 3 odnosi się do sytuacji, gdy dojdzie do Późniejszego Zamknięcia Transakcji, tj. gdy dostawa Budynku i Budowli nastąpi po upływie 2 lat od oddania do użytkowania Budynku, a wraz z nim Budowli oraz wydania powierzchni pierwszym najemcom. W takim wypadku, na moment Transakcji, w Budynku będą powierzchnie, które:

- zostały wydane najemcom, a od ich pierwszego zasiedlenia do momentu Transakcji upłyną 2 lata lub więcej;

- stanowią powierzchnie wspólne lub nieprzeznaczone do wynajmu, a od ich pierwszego zasiedlenia do momentu Transakcji upłyną 2 lata lub więcej, z uwagi na oddanie Budynku do użytku w styczniu 2024 r.;

- zostały wydane najemcom, ale od ich pierwszego zasiedlenia do momentu Transakcji nie upłyną 2 lata;

- zostały przeznaczone do wynajmu, ale na moment Transakcji nie zostały wydane najemcom, czyli nie nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie.

Wówczas zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy znajdzie zastosowanie w odniesieniu do następujących powierzchni Budynku, które:

- zostały wydane najemcom, a od ich pierwszego zasiedlenia do momentu Transakcji upłyną 2 lata lub więcej;

- stanowią powierzchnie wspólne lub nieprzeznaczone do wynajmu, a od ich pierwszego zasiedlenia do momentu Transakcji upłyną 2 lata lub więcej, z uwagi na oddanie Budynku do użytku w styczniu 2024 r.

Przy czym Wnioskodawcy wskazali, że niezależnie do daty Transakcji złożą w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, dotyczące wskazanych powierzchni Budynku oraz Budowli, których dostawa mogłaby podlegać zwolnieniu od opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

Powyższe oznacza, że składając oświadczenie zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy, które będzie dotyczyło wskazanych powierzchni Budynku, a także Budowli, będąc podatnikami VAT czynnymi, Wnioskodawcy wybiorą opodatkowanie Transakcji dostawy tych powierzchni Budynku oraz Budowli.

Natomiast ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będą korzystały powierzchnie Budynku, które:

- zostały wydane najemcom, ale od ich pierwszego zasiedlenia do momentu Transakcji nie upłyną 2 lata;

- zostały przeznaczone do wynajmu, ale na moment Transakcji nie zostały wydane najemcom, czyli nie nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie.

Zaistnieje bowiem przesłanka negatywna, wymieniona w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie dająca podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W takim przypadku należy rozważyć, czy do dostawy wskazanych powierzchni Budynku (wydanych najemcom, gdy od ich pierwszego zasiedlenia do momentu Transakcji nie upłyną 2 lata, a także przeznaczonych do wynajmu, gdy na moment Transakcji nie zostały wydane najemcom, czyli nie nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie) znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W opisie zdarzenia przyszłego Zbywca podał, że dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Gruntu, budową Budynku i Budowli. W tej sytuacji dostawa wskazanych powierzchni Budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zaistnieje bowiem przesłanki negatywna, wymieniona w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy, nie dająca podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wreszcie należy przeanalizować, czy do dostawy tych powierzchni Budynku znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zbywca ponosił wydatki na budowę Budynku i Budowli z zamiarem ich wykorzystania do czynności opodatkowanych VAT. Ponadto Zbywca odliczał podatek VAT naliczony w związku z budową Budynku i Budowli, gdy powierzchnie znajdujące się w Budynku są wynajmowane, czyli nie są wykorzystywane na cele działalności zwolnionej. W tej sytuacji dostawa wskazanych powierzchni Budynku w ramach Transakcji nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, dostawa:

Budynku i Budowli w sytuacji Planowanego Zamknięcia Transakcji do końca 2025 r. będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a więc nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy;

Budynku i Budowli w sytuacji Późniejszego Zamknięcia Transakcji, będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (w stosunku do tych powierzchni w Budynku oraz do Budowli, których dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie objętym pytaniem nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Jak stanowi art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, który stanowi, że:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Przedstawione we wniosku okoliczności sprawy wskazują, że Nabywca zamierza prowadzić wynajem Nieruchomości, działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Oznacza to, że Nabywca, jako podatnik VAT czynny, będzie wykorzystywał nabyty przedmiot Transakcji do czynności opodatkowanych, dających pełne prawo do odliczenia VAT. W tej sytuacji Nabywcy będzie przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu dokonaj Transakcji. Natomiast w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu różnicy podatku.

Ponadto wskazać należy, że zwrot podatku następuje, gdy przeprowadzone przez naczelnika urzędu skarbowego czynności wykażą zasadność tego zwrotu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie objętym pytaniem nr 4 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (we wniosku pytanie nr 5) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanych pytań) Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.; dalej jako: „Ordynacja podatkowa”).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb Ordynacji podatkowej. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.