Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.493.2025.3.AW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej z 7 sierpnia 2025 r., w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący ustalenia czy:

- Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,

- w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,

- Nabywca po dostawie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz czy będzie uprawniony do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym,

- wpłynął 7 sierpnia 2025 r. Przedmiotowy wniosek - w odpowiedzi na wezwanie Organu - uzupełnili Państwo pismem z 16 września 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia. Pismem z 25 września 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia, oraz pismem z 2 października, które wpłynęło tego samego dnia.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży niżej opisanej nieruchomości komercyjnej należącej do (...) (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”).

Nabywca to (...) (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”), która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć nieruchomość położoną na terytorium Polski. Obecnie Nabywca nie posiada nieruchomości w Polsce i nie prowadzi działalności operacyjnej. Po nabyciu nieruchomości działalność polegająca na jej wynajmie będzie stanowiła podstawowy przedmiot działalności Kupującego.

Sprzedający jest osobą prawną z siedzibą w Polsce. Działalność Sprzedającego obejmuje wykorzystywanie posiadanej nieruchomości do komercyjnego wynajmu znajdującej się w niej powierzchni użytkowej. Istnieje możliwość, że po przeprowadzeniu Transakcji (zdefiniowanej poniżej) będącej przedmiotem niniejszego wniosku Zbywca zostanie postawiony w stan likwidacji. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) w Polsce.

Zbywca oraz Nabywca (dalej również łącznie jako: „Strony”, „Wnioskodawcy” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.; dalej „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Na potrzeby niniejszego wniosku:

i) zainteresowanym będącym stroną podstępowania jest Zbywca,

ii) zainteresowanym niebędącym stroną podstępowania jest Nabywca.

2. Przedmiot Transakcji

Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy przysługujących mu praw użytkowania wieczystego gruntu, na które składają się:

- prawo użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...),

- prawo użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...),

- prawo użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...),

- udział wynoszący (…) części we współużytkowaniu wieczystym działki o nr ewidencyjnym (…), obręb (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...),

- udział wynoszący (…) części we współużytkowaniu wieczystym działek o nr ewidencyjnym (...) i (...), obręb (...), dla których prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...),

- prawo użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...),

- prawo użytkowania wieczystego działki o nr ewidencyjnym (...), obręb (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o oznaczeniu (...),

położonych w (...) przy ul. (...), dla których księgi wieczyste prowadzi Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, dalej łącznie określanych jako: „Grunt”, oraz sprzedaży prawa własności do znajdujących się na Gruncie budynków:

- hala magazynowa 1,

- hala magazynowa 2,

- hala magazynowa (...),

- budynek biurowy, oraz

- 3 budynki techniczno-serwisowe,

które dalej będą łącznie określane jako: „Budynki”, a także sprzedaży w zakresie, w jakim prawo własności przysługuje Sprzedającemu, znajdujących się na Gruncie naniesień, takich jak:

- drogi,

- parkingi dla samochodów ciężarowych,

- ogrodzenia,

- sieć elektryczna,

- sieć wodociągowa,

- sieć kanalizacyjna,

- sieć gazowa,

- system kamer przemysłowych,

- wiata śmietnikowa,

- pylon informacyjny,

- dwa zbiorniki przeciwpożarowe,

- podziemny zbiornik retencyjny,

i innych budowli lub urządzeń pozwalających na prawidłowe korzystanie z Budynków (dalej łącznie: „Naniesienia”).

Dla uniknięcia wątpliwości, Sprzedający wskazuje, że w przypadku Naniesień znajdujących się na działkach będących we współużytkowaniu wieczystym przez Zbywcę, przeniesione zostaną odpowiednio udziały w prawie własności przysługujące Zbywcy w tych Naniesieniach. Grunt, do którego prawa użytkowania wieczystego mają zostać przeniesione, jest zabudowany i będzie zabudowany również na datę Transakcji.

W dalszej części Wniosku Grunt oraz Budynki i towarzyszące im Naniesienia będą określane łącznie jako: „Nieruchomość”.

Czynność przeniesienia praw do użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności znajdujących się na nim Budynków i Naniesień oraz wymienionych niżej składników będzie dalej określana jako „Transakcja”.

Strony planują dokonanie Transakcji w czwartym kwartale 2025 r., przy czym nie jest wykluczone, że Transakcja nastąpi w terminie późniejszym.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy), oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - m.in. następujących składników majątku:

- ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, których właścicielem przed Transakcją jest Sprzedający;

- praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków i miejsc parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja (przeniesienie praw i obowiązków) - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

- praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej, oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemcy wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji najemcy zgodnie z umowami najmu;

- wszelkich przysługujących Sprzedającemu majątkowych praw autorskich do dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków w ramach stosownych pól eksploatacji (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji);

- wyłącznego prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji);

- własności wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających dokumentację budowlaną, w tym architektoniczną wykorzystaną do budowy Budynków lub Naniesień;

- praw wynikających z rękojmi lub gwarancji jakości udzielonych Sprzedającemu, w tym z umów o roboty budowlane lub prace projektowe (w tym praw wynikających z gwarancji budowlanych wynikających z tych umów), jeżeli takowe będą przysługiwały Sprzedającemu na dzień Transakcji;

- wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków i Naniesień (również w związku z adaptacją przestrzeni na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim te prawa autorskie będą przysługiwały Zbywcy i Zbywca będzie uprawniony do ich dalszego udzielania (na dzień Transakcji) oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków, nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia takiego zobowiązania;

- praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia gwarancji budowlanych (z umów o roboty budowlane lub prace projektowe), czyli wszelkich instrumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań odpowiednich wykonawców lub projektantów wynikających z odpowiedniej gwarancji budowlanej oraz kaucji zabezpieczenia takich gwarancji budowlanych, czyli wszelkich depozytów pieniężnych zabezpieczających wykonanie zobowiązań wykonawców lub projektantów wynikających z takich gwarancji budowlanych wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji zabezpieczenia takich gwarancji budowlanych odpowiednim wykonawcom lub projektantom po wygaśnięciu danej gwarancji budowlanej;

- praw wynikających z umów licencyjnych lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w ramach systemu informatycznego w związku z funkcjonowaniem Budynków lub Naniesień (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);

- sprzętu komputerowego i innego sprzętu służącego do obsługi systemu informatycznego (w zakresie w jakim prawa do tego sprzętu będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji;

- praw przysługujących Zbywającemu w ramach certyfikatu (...);

- praw i obowiązków wynikających z umów dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów komunalnych); nie można jednak wykluczyć, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów z preferowanymi przez siebie dostawcami, przy czym mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Budynków w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki nowych umów mogą być - ze względu na ich charakter -- zbliżone do tych przewidzianych w umowach zawartych przez Sprzedającego.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, na których przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Nabywca oraz Sprzedający podejmą działania mające na celu ich uzyskanie. W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedającym.

W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego niż cena Transakcji - cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości (będącą w posiadaniu Sprzedającego), w szczególności:

- oryginały podpisanych egzemplarzy umów najmu, oryginały dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;

- oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji lub konserwacji Budynków lub Naniesień lub jakiejkolwiek ich części lub jakichkolwiek instalacji, maszyn lub wyposażenia Nieruchomości lub służących Nieruchomości;

- kopie projektów budowlanych;

- orginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności oryginał książki obiektu budowlanego.

Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania należności z następujących umów:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością - umowa o zarządzanie, zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego, a Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie, przy czym możliwe jest, że nowa umowa związana z zarządzaniem Nieruchomością może być zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach;

- prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, z ewentualnym wyłączeniem polis ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości;

- prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie umów dotyczących finansowania działalności Zbywcy (umowy pożyczek).

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w tym we własnym zakresie zawrze umowy dotyczące dostawy usług innych niż wymienione wcześniej we wniosku dostawy mediów. Nie można jednak wykluczyć, że niektóre z umów związanych z bieżącą obsługą Budynków (inne niż wymienione w trzech podpunktach powyżej) będą musiały być przeniesione na Kupującego z powodów technicznych, operacyjnych lub innych uzasadnionych powodów.

Sprzedający oraz Nabywca będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Nabywcę kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Nabywcę).

W odniesieniu do czynszu oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych, Sprzedający wystawi na najemców faktury za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu zawarcia Transakcji - ustalona cena Transakcji będzie uwzględniać rozliczenie tej kwestii między Sprzedającym i Nabywcą lub strony dokonają odrębnego rozliczenia w tym zakresie.

Pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedającym może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionych przez Sprzedającego a kwotami tych opłat, które Sprzedający zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia Transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

- umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

- umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.

Co więcej, nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

- firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości.

3. Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Sprzedający nabył działki (...), (...), (...), (...), (...), (...) i znajdujące się na nich wówczas budynki (hala magazynowa 1, hala magazynowa 2, budynek biurowy, budynki techniczno-serwisowe) oraz naniesienia na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa z dnia (...) r. za cenę, która nie była powiększona o podatek VAT (nabycie przedsiębiorstwa przez Sprzedającego było przedmiotem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT).

Brak opodatkowania podatkiem VAT zbycia przedsiębiorstwa na rzecz Sprzedającego potwierdzono w przeszłości w interpretacjach indywidualnych o sygn. 0111-KDIB4.4014.119.2018.2.BB (PCC) i 0111-KDIB3-2.4012.194.2018.1.AR (VAT) z dnia 22 maja 2018 r.

Prawo współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w ułamku (…), na którą składają się działki o nr ewidencyjnym (...) i (...) wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami w postaci rurociągów, zbiornika retencyjnego i częściowo drogi wewnętrznej, zostało nabyte przez Sprzedającego w dniu (...) r. w drodze czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a Sprzedającemu (działającemu wówczas jako nabywca) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na tej dostawie.

Od czasu nabycia Gruntu, Sprzedający wykonał na nim dodatkowe prace budowlane polegające na wybudowaniu określonych naniesień, jak też wzniesieniu hali magazynowej oznaczonej numerem (...). W związku z nabyciem przez Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji tych prac budowlanych, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. Hala magazynowa (...) została dopuszczona do użytkowania decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta (...) z dnia (...) r. nr (...).

Sprzedający od czasu nabycia (a w przypadku hali (...) oraz naniesień wybudowanych po nabyciu Gruntu - ich wybudowania) wykorzystywał Nieruchomość dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (świadczenia usług wynajmu powierzchni przede wszystkim magazynowych, ale także biurowych). Powierzchnie Budynków przeznaczone na wynajem były przekazywane najemcom na podstawie zawartych umów najmu.

Pewne obiekty, tj. części Nieruchomości, w tym Budynków, czy określone Budynki (budynki techniczno-serwisowe) mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i mogą nie być przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości jako całości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie Budynków (powierzchni użytkowej w tych Budynkach) na rzecz najemcy/-ów (podlegającej opodatkowaniu VAT).

W stosunku do powierzchni Budynków (z zastrzeżeniem hali magazynowej (...)) przeznaczonych do wynajmu od czasu ich przekazania pierwszemu najemcy danej powierzchni upłynął okres dwóch lat lub okres ten upłynie przed dniem dokonania Transakcji.

Do oddania do użytkowania przez Sprzedającego powierzchni hali magazynowej (...) przeznaczonej do wynajmu pierwszemu najemcy doszło (...) 2024 r.

Mając na uwadze planowaną datę Transakcji, spodziewane jest, że w stosunku do powierzchni hali magazynowej (...), pomiędzy przekazaniem ich najemcy a datą Transakcji nie upłynie okres dwóch lat (z zastrzeżeniem uwag poniżej). Jednocześnie, mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, nie jest wykluczone, że Transakcja nastąpi w terminie późniejszym niż planowana data Transakcji i w związku z tym jest możliwe, że w przypadku powierzchni hali magazynowej (...) przeznaczonej do wynajmu, pomiędzy ukończeniem jej budowy i przekazaniem pierwszemu najemcy tej powierzchni a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat.

W przypadku większości Naniesień pomiędzy ukończeniem ich budowy i oddaniem do użytkowania w celu obsługi Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat, natomiast w przypadku niektórych Naniesień (wybudowanych przez Sprzedającego) okres ten może być krótszy niż dwa lata. Jednocześnie, mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, nie jest wykluczone, że Transakcja nastąpi w terminie późniejszym niż planowana data Transakcji i w związku z tym jest możliwe, że w przypadku wszystkich Naniesień pomiędzy ukończeniem ich budowy i oddaniem do użytkowania w celu obsługi Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat.

Wydatki poniesione przez Sprzedającego na ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków oraz Naniesień nie będą przekraczały 30% wartości początkowej tych Budynków oraz Naniesień.

Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W momencie sprzedaży Nieruchomości, zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytych Budynkach podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług. Cena sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie ustalona w oparciu o przychody z najmów powierzchni w Budynkach ustalone na dzień Transakcji (data graniczna) według formuły przyjętej przez strony.

Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział wydzielony w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości przychody generowane przez Nieruchomość oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Ponadto w uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu:

Czy wymienione w opisie zdarzenia przyszłego budynki, tj.: hala magazynowa 1, hala magazynowa 2, hala magazynowa (...), budynek biurowy oraz 3 budynki techniczno-serwisowe stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?

Wskazali Państwo:

Hala magazynowa 1, hala magazynowa 2, hala magazynowa (...), budynek biurowy oraz 3 budynki techniczno-serwisowe określone we Wniosku jako Budynki stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Na pytania Organu:

Czy wymienione w opisie zdarzenia przyszłego naniesienia, tj. drogi, parkingi dla samochodów ciężarowych, ogrodzenia, sieć elektryczna, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć gazowa, system kamer przemysłowych, wiata śmietnikowa, pylon informacyjny, dwa zbiorniki przeciwpożarowe, podziemny zbiornik retencyjny, stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy budowlane lub urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowalne, zapewniające możliwość użytkowania budynków i/lub budowli posadowionych na działkach zgodnie z ich przeznaczeniem?

W odniesieniu do powyższego pytania proszę wskazać, które z naniesień stanowi budowlę, a które urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane.

Która/który budynek, budowla, urządzenie budowlane znajduje się na której z wymienionych działek? Proszę jednoznacznie przyporządkować każdy z ww. obiektów do nr działki, na której się znajduje.

Wskazali Państwo:

W odpowiedzi na pytania 2, 3 i 4 [zacytowane powyżej - przypis Organu], w poniższej tabeli Spółka przedstawia klasyfikację wskazanych naniesień oraz ich położenie. Wszystkie wskazane naniesienia zapewniają możliwość użytkowania budynków i/lub budowli posadowionych na działkach zgodnie z ich przeznaczeniem.

Obiekt	Klasyfikacja	Położenie (nr działki lub działek)
Hala magazynowa 1	Obiekt stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Hala magazynowa 2	Obiekt stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Hala magazynowa (...)	Obiekt stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Budynek biurowy	Obiekt stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Budynek technicznoserwisowy 1	Obiekt stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Budynek technicznoserwisowy 2	Obiekt stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Budynek technicznoserwisowy 3	Obiekt stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Drogi	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(…), (...), (...), (...), (...), (...), (...)
Parkingi dla samochodów ciężarowych	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...), (...)
Ogrodzenia	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...), (...), (...), (...), (...), (...)
Sieć elektryczna	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...)
Sieć wodociągowa	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...), (...), (...), (...), (...)
Sieć kanalizacyjna	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...), (...), (...), (...)
Sieć gazowa	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(…), (...), (...), (...)
System kamer przemysłowych	Obiekt nie stanowi urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (jest to ruchomość)	(...)
Pylon informacyjny	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Zbiornik przeciwpożarowy 1	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Zbiornik przeciwpożarowy 2	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...)
Podziemny zbiornik retencyjny	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)

Uzupełniając opis zdarzenia przyszłego Wniosku Spółka wyjaśnia, że na Nieruchomości nie znajduje się obecnie obiekt „wiata śmietnikowa”.

Na pytanie Organu:

Jakie „inne budowle lub urządzenia pozwalające na prawidłowe korzystanie z Budynków” znajdują się na działkach? Proszę je wymienić, wskazać który obiekt znajduje się na której działce (przyporządkować obiekt do nr działki) oraz podać jego klasyfikację w odniesieniu do ww. przepisów prawa budowlanego, tzn. wskazać czy dany obiekt jest budynkiem, budowlą lub urządzeniem budowlanym w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane.

Wskazali Państwo:

W poniższej tabeli Spółka przedstawia klasyfikację wskazanych innych naniesień oraz ich położenie.

Obiekt	Klasyfikacja	Położenie (nr działki)
Pompa kanalizacyjna dodatkowa	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Klimatyzatory	Obiekt nie stanowi urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (jest to ruchomość)	(...)
System (...)	Obiekt nie stanowi urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (jest to ruchomość)	(...)
Centrale chłodnicze	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Wiata na rowery	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Wiata dla palaczy	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Silosy na granulat	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Przyłącze gazowe	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...)
Konstrukcja wsporcza pod monitoring	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Pompy na fundamencie	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...)
Szafka sterownicza do ustawiania na zewnątrz z urządzeniami wyzwalającymi i alarmowymi ze zdalnym z przesyłem informacji i systemem wentylacji	Obiekt nie stanowi urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (jest to ruchomość)	(...)
Taras o wymiarach (…) (pow. (…) m2 ) z ogrodowych płyt granitowych	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Odbojnice naprowadzające z rury ocynkowanej o średnicy (…) cm i dł. (…) m	Obiekt nie stanowi urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (jest to ruchomość)	(...), (...), (...)
Bariera ochronna drogowa z blachy ocynkowanej o dł. (…) m	Obiekt nie stanowi urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (jest to ruchomość)	(...), (...), (...)
Oświetlenie terenu (drogi dojazdowej, dróg wewnętrznych, parkingów), oprawy uliczne sodowe (…) umieszczone na rurowych wysięgnikach metalowych (…)-metrowych z liczbą słupów oświetleniowych szt. (…)	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...), (...)
Murki oporowe	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...), (...)
(…) o łącznej poj. (…) m3 zintegrowany z , (...),	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
(…) o poj. (…) m2	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Fundament żelbetonowy pod cztery silosy do (...), o wymiarach (...) m.	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Fundament pod kondensatory o wymiarach (…) m.	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Odbojnice naprowadzające z rury ocynkowanej o średnicy (…) cm i długości (…) m, szt. (…)	Obiekt nie stanowi urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (jest to ruchomość)	(...)
Urządzenie reklamowe - tablica informacyjna, o wymiarach (…) m na płytach fundamentowych osadzonym w gruncie.	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Maszt reklamowy - słup o konstrukcji stalowej, okrągły o wys. (…) m, szt. (…)	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Oświetlenie wewnętrze terenu, oprawy sodowe (…) W na słupach oświetleniowych stożkowych ocynkowanych, (…)-cio metrowych wykonane linią kablową z liczbą słupów oświetleniowych (…) szt.	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...), (...), (...)
Stacja transformatorowa kontenerowa z rozdzielnicą (…) kV, (…)-polowa o wymiarach kontenera (…) m	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Fundament żelbetonowy pod stację rozdzielczą o wymiarach (…) m	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Separator (…) o poj. (…) m3 z , (...),,	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Osadnik piaskowy o poj. (…) m2	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Przepompownia ścieków sanitarnych o pojemności (…) m3	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Szafka sterownicza do ustawiania na zewnątrz z urządzeniami wyzwalającymi i alarmowymi ze zdalnym z przesyłem informacji i systemem wentylacji	Obiekt nie stanowi urządzenia budowlanego ani budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (jest to ruchomość)	(...)
Zatoczka dla TIRów	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Pylon z najemcami standard ((…) cm)	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Pylon drogowskaz ((…) cm)	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Drenaż	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Drogi	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Nawierzchnie utwardzone	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Ściana oporowa	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Ogrodzenie	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Studnie	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Instalacja wody	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Instalacja kanalizacyjna	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Instalacja gazu	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Instalacja elektryczna	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Stacja transformatorowa	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Fundament pod centralę chłodniczą	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Fundament pod pompy	Obiekt stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(...)
Przyłącze wodociągowe	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(…)
Przyłącze kanalizacyjne	Obiekt stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane	(…)

[Powyższa tabela została zaktualizowana przez Wnioskodawcę pismem z 25 września 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia, a także pismem z 2 października 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia i stanowi ostateczną przedstawioną przez Wnioskodawcę wersję - przypis Organu].

Na pytania Organu:

W związku z tym, że w opisie zdarzenia przyszłego wskazują Państwo na „naniesienia”, „pewne obiekty” i „inne budowle” oraz zamiennie używają Państwo pojęć „dopuszczenie do użytkowania” oraz „pierwsze zasiedlenie”, proszę żeby precyzyjnie i jednoznacznie wskazali Państwo do wszystkich ww. (w odpowiedzi na powyższe pytania) Budynków, Budowli lub ich części:

1) czy od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji, w odniesieniu do ww. budynków i budowali posadowionych na wskazanych Działkach upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

2) Czy w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą Działek, udziałów w Działkach lub prawach wieczystego użytkowania Działek o nr (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (…) ponoszono lub ponoszone będą do dnia sprzedaży wydatki na ulepszenie lub przebudowę posadowionych na tych Działkach budynków i/lub budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły/będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów, tj. czy dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponoszono takie wydatki, to:

a) kto i na jakiej podstawie ponosił te wydatki?

b) kiedy były one ponoszone?

c) czy po dokonaniu tych ulepszeń ww. budynki i/lub budowle były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej ponoszącego wydatki oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

d) czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

Wskazali Państwo:

W poniższej tabeli Spółka prezentuje odpowiedź na pytanie nr 6.

Obiekt	Położenie (nr działki)	Czy od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata?	Czy w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą Działek ponoszono lub ponoszone będą do dnia sprzedaży wydatki na ulepszenie lub przebudowę które stanowiły/będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów
Hala magazynowa 1	(...)	Tak	Nie
Hala magazynowa 2	(...)	Tak	Nie
Hala magazynowa (...)	(...)	Spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem hali magazynowej (...) a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego hali magazynowej (...) w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*)	Nie
Budynek biurowy	(...)	Tak	Nie
Budynek technicznoserwisowy 1	(...)	Tak	Nie
Budynek technicznoserwisowy 2	(...)	Tak	Nie
Budynek technicznoserwisowy 3	(...)	Tak	Nie
Drogi	(...), (...), (...), (...), (...), (...), (...)	Tak	Nie
Parkingi dla samochodów ciężarowych	(...), (...), (...)	Tak	Nie
Ogrodzenia	(...), (...), (...), (...), (...), (...),	Tak	Nie
Sieć elektryczna	(...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...)	Tak	Nie
Sieć wodociągowa	(...), (...), (...), (...), (...), (...)	Tak	Nie
Sieć kanalizacyjna	(...), (...), (...), (...), (...)	Tak	Nie
Sieć gazowa,	(...), (...), (...),	Tak	Nie
System kamer przemysłowych	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi ruchomość	Nie
Pylon informacyjny	(...)	Tak	Nie
Zbiornik przeciwpożarowy 1	(...)	Tak	Nie
Zbiornik przeciwpożarowy 2	(...), (...)	Tak	Nie
Podziemny zbiornik retencyjny	(...)	Tak	Nie
Pompa kanalizacyjna dodatkowa	(...)	Tak	Nie
klimatyzatory	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi ruchomość	Nie
System (..)	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi ruchomość	Nie
Centrale chłodnicze	(...)	Nie dotyczy - obiekty stanowią urządzenia budowlane. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Spółka wskazuje, że w stosunku do wspomnianych obiektów od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.	Nie
Wiata na rowery	(...)	Tak	Nie
Wiata dla palaczy	(...)	Tak	Nie
Silosy na granulat	(...)	Tak	Nie
Przyłącze gazowe	(...), (...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Spółka wskazuje, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.	Nie
Konstrukcja wsporcza pod monitoring	(...)	Spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem konstrukcji wsporczej pod monitoring a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*)	Nie
Pompy na fundamencie	(...), (...)	Tak	Nie
Szafka sterownicza do ustawiania na zewnątrz z urządzeniami wyzwalającymi i alarmowymi ze zdalnym z przesyłem informacji i systemem wentylacji	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi ruchomość	Nie
Taras o wymiarach (…) m (pow. (…) m2 ) z ogrodowych płyt granitowych	(...)	Tak	Nie
Odbojnice naprowadzające z rury ocynkowanej o średnicy (…) cm i dł. (…) m	(...), (...), (...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi ruchomość	Nie
Bariera ochronna drogowa z blachy ocynkowanej o dł. (…) m	(...), (...), (...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi ruchomość	Nie
Oświetlenie terenu (drogi dojazdowej, dróg wewnętrznych, parkingów), oprawy uliczne sodowe (…) W umieszczone na rurowych wysięgnikach metalowych (…) metrowych z liczbą słupów oświetleniowych szt. (…)	(...), (...), (...)	Tak	Nie
Murki oporowe	(...), (...), (...)	Tak	Nie
(...)komorowy o łącznej poj. (…) m3 zintegrowany z , (...),	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Spółka wskazuje, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.	Nie
Osadnik piaskowy o poj. (…) m2	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Spółka wskazuje, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.	Nie
Fundament żelbetonowy pod cztery silosy do , (...),, o wymiarach (...).	(...)	Tak	Nie
Fundament pod kondensatory o wymiarach (…)	(...)	Tak	Nie
Odbojnice naprowadzające z rury ocynkowanej o średnicy (…) cm i długości (…) m, szt. (…)	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi ruchomość	Nie
Urządzenie reklamowe - tablica informacyjna, o wymiarach (…) m na płytach fundamentowych osadzonym w gruncie.	(...)	Tak	Nie
Maszt reklamowy - słup o konstrukcji stalowej, okrągły o wys. (…) m, szt. (…)	(...)	Tak	Nie
Oświetlenie wewnętrze terenu, oprawy sodowe (…) W na słupach oświetleniowych stożkowych ocynkowanych, (…)-cio metrowych wykonane linią kablową z liczbą słupów oświetleniowych (…) szt.	(...), (...), (...)	Tak	Nie
Stacja transformatorowa kontenerowa z rozdzielnicą (…) kV, (…0-polowa o wymiarach kontenera (…) m	(...)	Tak	Nie
Fundament żelbetonowy pod stację rozdzielczą o wymiarach (…) m	(...)	Tak	Nie
Separator (…) o poj. (…) m3 z , (...),,	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Spółka wskazuje, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.	Nie
Osadnik piaskowy o poj. (…) m2	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Spółka wskazuje, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.	Nie
Przepompownia ścieków sanitarnych o pojemności (…) m3	(...)	Tak	Nie
Szafka sterownicza do ustawiania na zewnątrz z urządzeniami wyzwalającymi i alarmowymi ze zdalnym z przesyłem informacji i systemem wentylacji	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi ruchomość	nie
Zatoczka dla TIRów	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Spółka wskazuje, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.	Nie
Pylon z najemcami standard ((…) cm)	(...)	Tak	Nie
Pylon drogowskaz ((…) cm)	(...)	Tak	Nie
Drenaż	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Spółka wskazuje, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.	Nie
Drogi	(...)	Spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianych obiektów od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem dróg a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*).	Nie
Nawierzchnie utwardzone	(...)	Spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianych obiektów od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem nawierzchni utwardzonych a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*).	Nie
Ściana oporowa	(...)	Spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem ściany oporowej a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*).	Nie
Ogrodzenie	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wątpliwości, Spółka wskazuje, że spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem ogrodzenia a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*).	Nie
Studnie	(...)	Spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianych obiektów od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem studni a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*).	Nie
Instalacja wody	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wątpliwości, Spółka wskazuje, że spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem instalacji wody a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*).	Nie
Instalacja kanalizacyjna	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wątpliwości, Spółka wskazuje, że spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem instalacji kanalizacyjnej a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*).	Nie
Instalacja gazu	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wątpliwości, Spółka wskazuje, że spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem instalacji gazu a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*).	Nie
Instalacja elektryczna	(...)	Nie dotyczy - obiekt stanowi urządzenie budowlane. Dla uniknięcia wątpliwości, Spółka wskazuje, że spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem instalacji elektrycznej a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*).	Nie
Stacja transformatorowa	(...)	Spodziewane jest, że w stosunku do wspomnianego obiektu od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, z zastrzeżeniem, że nie jest wykluczone, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem stacji transformatorowej a datą Transakcji może upłynąć okres dwóch lat (w zależności od daty Transakcji) (por. uwagi w zakresie planowanej daty Transakcji oraz wybudowania i oddania do użytkowania przez Sprzedającego określonych Naniesień w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku*).	Nie
Fundament pod centralę chłodniczą	(...)	Tak	Nie
Fundament pod pompy	(...)	Tak	Nie
Przyłącze wodociągowe	(…)	Tak	Nie
Przyłącze kanalizacyjne	(…)	Tak	Nie

[Powyższa tabela została zaktualizowana przez Wnioskodawcę pismem z 25 września 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia, a także pismem z 2 października 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia i stanowi ostateczną przedstawioną przez Wnioskodawcę wersję - przypis Organu].

*Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku: „Mając na uwadze planowaną datę Transakcji, spodziewane jest, że w stosunku do powierzchni hali magazynowej (...), pomiędzy przekazaniem ich najemcy a datą Transakcji nie upłynie okres dwóch lat (z zastrzeżeniem uwag poniżej). Jednocześnie, mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, nie jest wykluczone, że Transakcja nastąpi w terminie późniejszym niż planowana data Transakcji i w związku z tym jest możliwe, że w przypadku powierzchni hali magazynowej (...) przeznaczonej do wynajmu, pomiędzy ukończeniem jej budowy i przekazaniem pierwszemu najemcy tej powierzchni a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat.

W przypadku większości Naniesień pomiędzy ukończeniem ich budowy i oddaniem do użytkowania w celu obsługi Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat, natomiast w przypadku niektórych Naniesień (wybudowanych przez Sprzedającego) okres ten może być krótszy niż dwa lata. Jednocześnie, mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, nie jest wykluczone, że Transakcja nastąpi w terminie późniejszym niż planowana data Transakcji i w związku z tym jest możliwe, że w przypadku wszystkich Naniesień pomiędzy ukończeniem ich budowy i oddaniem do użytkowania w celu obsługi Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat.”.

Uzupełniając opis zdarzenia przyszłego Wniosku Spółka wyjaśnia, że w zakresie w jakim dostawa Budynków oraz Naniesień będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków oraz Naniesień, poprzez złożenie przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Budynków i Naniesień zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynków oraz Naniesień.

Na pytanie Organu:

W przypadku takich obiektów, które spełniają definicję budynku lub budowli w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane, ale nie spełniają ww. przesłanek z punktu 1) i 2) czy były one używane przez Państwa wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku?

Wskazali Państwo:

Spółka wskazuje, iż obiekty, które spełniają definicję budynku lub budowli w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane, ale nie spełniają ww. przesłanek z punktu 1) i 2), nie były i do dnia Transakcji nie będą przez Spółkę używane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Na pytanie Organu:

Czy w przypadku naniesień, które nie zostaną zakwalifikowane przez Państwa jako budynek, budowla w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane, były one wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku?

Wskazali Państwo:

Spółka wskazuje, iż naniesienia które nie zostały zakwalifikowane jako budynek, budowla w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, nie były oraz nie będą do dnia Transakcji wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Na pytanie Organu:

Czy na Gruncie znajdują się naniesienia należące do przedsiębiorstw przesyłowych (w rozumieniu Kodeksu cywilnego)? Jeśli tak, proszę je wymienić i wskazać na której działce się znajdują?

Wskazali Państwo:

Żadne z Naniesień nie stanowi własności przedsiębiorstwa przesyłowego. Spółka wskazuje jednak, iż na Nieruchomości znajdują się elementy sieci przesyłowych należących do przedsiębiorstw przesyłowych (doprowadzające media do przyłączy), które jednak nie będą przedmiotem niniejszej Transakcji i jako takie nie wchodzą w skład definicji Naniesień (zdefiniowanej we Wniosku) - w tym zakresie por. tabelę poniżej:

Obiekt - elementy sieci przesyłowych należących do przedsiębiorstw przesyłowych (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), które nie będą przedmiotem Transakcji i jako takie nie wchodzą w skład definicji Naniesień (zdefiniowanej we Wniosku)	Położenie (nr działki)
sieć gazowa	(...), (...), (...), (...), (...), (...)
sieci wodociągowa, kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej	(...), (...), (...), (…)
sieć kanalizacji deszczowej	(...), (...)
sieć elektryczna	(...), (...), (...)
sieć elektryczna	(…)

Na pytanie Organu:

Czy w zakresie dostawy tych budynków, budowli lub ich części, które ewentualnie będą zwolnione z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zrezygnują Państwo z tego zwolnienia do wybiorą Państwo opodatkowanie dostawy budynków, budowli właściwą stawką podatku VAT? Jeśli tak, to czy złożą Państwo zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, czy

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów?

Wskazali Państwo:

Spółka wyjaśnia, że w zakresie dostawy tych budynków, budowli lub ich części, które ewentualnie będą zwolnione z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zarówno Spółka (Sprzedający) jak i Nabywca zrezygnują ze wskazanego zwolnienia i wybiorą opodatkowanie dostawy budynków i budowli właściwą stawką podatku VAT.

Zgodne oświadczenie w zakresie wyboru opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części zostanie złożone w akcie notarialnym, do którego zawarcia dojdzie w związku z dostawą tych obiektów lub w zgodnym oświadczeniu o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części złożonym przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego.

Na pytanie Organu:

Czy któreś z Naniesień znajdujących się na gruntach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie jest częścią składową budynku? (Proszę wskazać które).

Wskazali Państwo:

System kamer przemysłowych, klimatyzatory, system (...), szafki sterownicze do ustawiania na zewnątrz z urządzeniami wyzwalającymi, odbojnice naprowadzające z rury ocynkowanej i bariery ochronne drogowe z blachy ocynkowanej stanowią ruchomości w rozumieniu kodeksu cywilnego. Również instalacje wody, instalacje kanalizacyjna, instalacja gazu, instalacja elektryczna oraz sieci: elektryczna, kanalizacyjna, wodociągowa i gazowa oraz przyłącze gazowe stanowią ruchomości w rozumieniu kodeksu cywilnego jako urządzenia w rozumieniu art. 49 kodeksu cywilnego.

Na pytanie Organu:

Czy na dzień transakcji, którakolwiek działka będzie niezabudowana? Jeśli tak to proszę wskazać w odniesieniu do tej działki/działek:

1) która to działka? Proszę wskazać nr,

2) Czy dla tej działki/tych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak to jakie jest jego przeznaczenie i czy przeznaczenie to dopuszcza zabudowę?

3) Czy dla tej działki/tych działek wydane zostały warunki zabudowy?

Wskazali Państwo:

Spółka wyjaśnia, że na dzień Transakcji wszystkie działki będące przedmiotem dostawy będą zabudowane.

Dodatkowo w uzupełnieniu wniosku z 2 października 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia, wskazali Państwo:

Grunt objęty jest postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej (...) Nr (...) z dnia (…) r. ((...)) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachodniej części zespołu urbanistycznego (...) w (...) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym działki o numerach ewidencyjnych (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenie o następującym przeznaczeniu:

a) działalność produkcyjna i budownictwo,

b) usługi handlu hurtowego,

c) składy i magazyny,

d) usługi transportowe,

e) obsługa firm,

f) laboratoria i ośrodki badawcze,

g) usługi rzemiosła,

h) usługi finansowe,

i) biura,

j) usługi turystyki,

k) usługi gastronomii,

l) usługi handlu detalicznego,

ł) ulice wewnętrzne,

m) zieleń urządzona,

n) infrastruktura towarzysząca,

o) parkingi.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1) Czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2) Czy w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

3) Czy w przypadku, gdy do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości, w zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to Nabywca po dostawie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), względnie do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1) Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2) W stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

3) W przypadku, gdy w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości, w zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to Nabywcy po dostawie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), względnie otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa („ZCP”). W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia celem rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/KR) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

- tajemnice przedsiębiorstwa;

- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności” pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Sprzedającego składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

- musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (tak np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 14 września 2011 r., sygn. ITPP2/443-88(...)1/PS). Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Ponieważ składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) uznać należy, iż składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością, której dotyczy Transakcja), a tym samym przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego). Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

- Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych;

- Nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych składników majątkowych;

- Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego;

- Nabywca nie przejmie należności Sprzedającego, za wyjątkiem płatności dokonanych na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników. Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanej Nieruchomości.

W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania;

- umowy o zarządzanie Nieruchomością;

- umowy zarządzania aktywami;

- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (z wyłączeniem umów o dostawę mediów).

Co więcej, w ramach Transakcji, do Nabywcy nie zostaną przeniesieni pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie posiada pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości.

Nabywca będzie kontynuował działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych prowadzoną przez Sprzedającego. Tym niemniej, z wyłączeniem umów o dostawę mediów, nie zostaną na niego przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji.

Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie:

- zarządzanie Budynkami oraz zarządzanie aktywami Nabywcy;

- dostawę usług do Budynków, takich jak m.in. w zakresie utrzymania czystości, ochrony, utrzymania zieleni;

- obsługę prawną/podatkową/księgową dotyczącą aspektów związanych z funkcjonowaniem Budynków i ich wynajmem.

Jeśli Nabywca nie zapewni - już we własnym zakresie, po dokonaniu Transakcji - zarządzania i obsługi nieruchomości przez wyspecjalizowanych usługodawców, prawdopodobne będzie wystąpienie zakłóceń działalności np. w postaci braku płynności finansowej w wyniku nieściągalności czynszów lub roszczeń finansowych najemców w związku z naruszeniami przez Nabywcę obowiązków wynikających z umowy najmu. Z tych względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy nabyte w ramach Transakcji nie będzie możliwe.

Nie jest przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego przedsięwzięcia. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszone Budynki nie będą posiadały same w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który byłby zdolny funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Dla poparcia swojego stanowiska, Wnioskodawcy pragną dodatkowo zwrócić uwagę na poglądy wyrażane przez sądy administracyjne (w tym NSA), które wskazują na właściwe kryteria pozwalające ocenić, czy dany zespół składników stanowi ZCP na gruncie VAT.

W szczególności, w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć już w ramach przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Wydzielona część majątku już u zbywcy musi posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Przykładowo, w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), NSA wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Tylko zatem okoliczność, iż dany konglomerat składników zdolny jest do samodzielnej działalności bez konieczności uzupełnienia go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) uprawniać może do uznania go za ZCP. Jak zaakcentował bowiem NSA, „nie chodzi tu o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze”.

Równocześnie, w przedmiotowym wyroku NSA wywiódł też obszernie, iż okoliczność kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia, że zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast sam fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni automatycznie z tych nieruchomości ZCP.

Jak wskazał Sąd, zabudowane nieruchomości nie tworzą bowiem same w sobie całości zdolnej do prowadzenia działalności gospodarczej (nawet jeżeli efektywnie wykorzystywane są do celów wynajmu). Warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej spełniony mógłby być potencjalnie dopiero wówczas, gdyby powyższa działalność w zakresie najmu prowadzona była poprzez wydzielony w strukturze organizacyjnej zbywcy zakład, obejmujący nie tylko przypisane do tej działalności nieruchomości, ale też obsługę (pracowników), finansowanie, umowy itp. Innymi słowy, za element rozróżniający sprzedaż zespołu składników majątkowych od sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części NSA uznaje więc okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu, jest także struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).

Zarazem też - zdaniem Sądu - sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości nie mogłaby już być uznana sama w sobie za sprzedaż ZCP. Bez całej wskazanej powyżej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, wciąż byłaby to bowiem jedynie sprzedaż nieruchomości jako pojedynczych składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości nie może natomiast sama w sobie oznaczać, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły ZCP. Konieczne jest bowiem, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa już u samego zbywcy, o czym nie może przesądzać sam fakt wykorzystywania przez niego nieruchomości w działalności gospodarczej (bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa).

Odnosząc powyższe tezy wyroku NSA do sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku, podkreślić zatem należy, iż nabywany zespół składników nie będzie zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, prowadzące samodzielnie działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, w składzie takim, w jakim będzie przenoszony do Nabywcy. Zdolności takiej nabierze on dopiero po uzupełnieniu go przez Nabywcę o inne istotne składniki obejmujące, w szczególności, umowę o zarządzanie Budynkiem czy umowę o zarządzanie aktywami, umowy na dostawę usług czy też chociażby umowy rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonywane będą rozliczenia z najemcami. Jak już wskazano, zawarcie powyższych umów będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem.

Tytułem uzupełnienia, w podobnym tonie NSA wypowiedział się również w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych”.

Zbliżone stanowisko zostało wyrażone w orzecznictwie sądów administracyjnych z 2018 r. Jak wskazuje NSA w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17: „Na skarżącą poza własnością i współwłasnością nieruchomości lokalowych przeszły wyłącznie prawa ściśle związane z nabytymi nieruchomościami pozwalające na ich użytkowanie (urządzenia, instalacje, przynależności i wyposażenie) oraz skarżąca stała się z mocy prawa stroną umów najmu zawartych przez zbywcę. (…) Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, który w stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy przyjął, że nabywając sporne nieruchomości, skarżąca nie przejęła zorganizowanej u zbywcy części przedsiębiorstwa”.

Podobne stanowisko zaprezentował WSA w Warszawie w wyroku z dnia 6 września 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 3209/17: „W zakresie umów najmu dotyczących nieruchomości organ stwierdził, iż najem wykonywany był na podstawie umów zawartych przez te podmioty z poprzednim właścicielem. Niezasadnie jednakże wyprowadzono z powyższego wnioski w zakresie uznania nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa na tej tylko podstawie, że spółka wstąpiła z mocy prawa w stosunki najmu łączące zbywcę z najemcami i te stosunki najmu były kontynuowane na dotychczasowych zasadach przez określony czas po zawarciu umowy. Wstąpienie przez nabywcę przedmiotu najmu w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu następuje z mocy samego prawa, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, a więc jest niezależne od woli stron transakcji, a tym samym nie może przesądzać o kwalifikacji zespołu składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przyjęcie rozumowania organu prowadziłoby bowiem do wniosku, zgodnie z którym wszelkie zbycie dóbr, które pociąga za sobą z mocy prawa wstąpienie nabywcy w stosunki zobowiązaniowe ściśle związane z danym dobrem, jest wystarczające dla uznania, iż mamy do czynienia nie ze zbyciem towaru, ale ze zbyciem zorganizowanej struktury praw i obowiązków stanowiących przedsiębiorstwo”.

Także WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 9 lutego 2017 r. (sygn. I SA/Wr 972/16) orzekł, że „sprzedaż wyodrębnionych z takiego [tj. prowadzącego działalność w zakresie wynajmu lokali użytkowych - wyjaśnienie Wnioskodawców] zakładu niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

W dalszej części uzasadnienia WSA we Wrocławiu stwierdził, że „fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u.”.

WSA we Wrocławiu odniósł się też do rozumienia przepisów wspólnotowych dotyczących sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (art. 19 dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L.2006.347.1)) oraz wydanych w tym zakresie orzeczeń TSUE, stwierdzając, że w ich świetle „Stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności”.

Dalej WSA, odwołując się do orzeczenia NSA z dnia 26 listopada 2016 r (sygn. akt I FSK 1316/15) stwierdził, że „podobne stanowisko wyrażają sądy administracyjne wskazując, że wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne rozumiane jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych składają się zdolność majątku lub jego części do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, o której mowa w orzecznictwie TSUE. Istotnym elementem decydującym o wyłączeniu transakcji z zakresu podatku od towarów i usług, jest bowiem traktowanie nabywcy jako następcy prawnego przekazującego majątek, z czego TSUE wywodzi konieczność, aby zbywany majątek lub jego część (przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług) składały się właśnie na całość zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej”.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanych przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia MF“).

Stosownie do treści Objaśnień MF (podkreślenia i pogrubienia własne Wnioskodawców):

- „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (...);

- Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

- Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (...);

- Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. (...);

- W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystać z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

- umowy o zarządzanie nieruchomością;

- umowy zarządzania aktywami;

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...);

- Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (...);

- Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (...);

- W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów w szczególności takich jak:

- ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

- prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility management agreements), itp.,

- prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

- prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

- prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

- dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

- dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

- W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych)”.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy które - zgodnie z Objaśnieniami MF - nie są istotne dla oceny przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja).

Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Sprzedawca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,

- umowa o zarządzanie nieruchomością,

- umowa zarządzania aktywami,

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

nie będzie przedmiotem Transakcji.

W kontekście powyższego należy również podkreślić, że okoliczności, iż w związku z planowaną Transakcją rozwiązana zostanie umowa pomiędzy Sprzedającym a zarządcą Nieruchomości, natomiast po dokonaniu Transakcji, Nabywca, w swoim imieniu, zawrze umowy serwisowe z wybranymi przez siebie dostawcami (z zastrzeżeniem umów o dostawę mediów) oraz umowę z zarządcą Nieruchomości nie wpływa na powyższą ocenę przedmiotu Transakcji. Jak bowiem wskazano w przytoczonych powyżej Objaśnieniach: „(...) za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (...)”.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuował działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień MF - że przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, znajduje pełne potwierdzenie w treści Objaśnień MF.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, należy rozważyć czy nie znajdzie zastosowania jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Zainteresowani chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji polegającej na wzniesieniu hali magazynowej (...) Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkami i Naniesieniami. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków oraz Naniesień znajdujących się na Gruncie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynków, w tym także tych części Budynków czy Budynków takich jak budynki techniczno-serwisowe, które ze względu na swój charakter nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, ale służą funkcjonowaniu tychże jako całości, dojść powinno zasadniczo nie później niż w momencie oddania Budynków do używania i rozpoczęcia prowadzenia w nich działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.

Jak już wspomniano, w przypadku Budynków innych niż hala magazynowa (...) (z zastrzeżeniem uwag poniżej) pomiędzy przekazaniem powierzchni do używania pierwszym najemcom a datą Transakcji upłynie okres ponad dwóch lat. Ponadto, wydatki na ulepszenia poniesione przez Sprzedającego nie przekraczały 30% wartości początkowej tych budynków. W związku z tym należy uznać, że w odniesieniu do Budynków (z zastrzeżeniem uwag dotyczących hali magazynowej (...) - w tym zakresie porównaj uwagi poniżej) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości dokonywaną w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Jednocześnie, jak wskazano powyżej, do oddania do użytkowania przez Sprzedającego powierzchni hali magazynowej (...) przeznaczonej do wynajmu pierwszemu najemcy doszło (...) 2024 r.

Mając na uwadze planowaną datę Transakcji (tj. czwarty kwartał 2025 r.), spodziewane jest, że w przypadku hali magazynowej (...) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości dokonywaną w ramach Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jednocześnie, mając na uwadze, że jak wskazano powyżej:

- nie jest wykluczone, że Transakcja nastąpi w terminie późniejszym niż planowana data Transakcji;

- wydatki poniesione przez Sprzedającego na ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków (a więc również hali magazynowej (...)) nie będą przekraczały 30% wartości początkowej tych Budynków;

- może mieć miejsce sytuacja, w której upłynie okres dwóch lat pomiędzy pierwszym zasiedleniem hali magazynowej (...), a datą Transakcji.

Podobnie, w przypadku Naniesień, w odniesieniu do których pomiędzy ich wybudowaniem datą Transakcji upłynie okres dwóch lat, należy uznać, że pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż dwa lata, natomiast w przypadku pozostałych Naniesień okres ten będzie krótszy niż dwa lata (z zastrzeżeniem uwag poniżej).

Jednocześnie, mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, nie jest wykluczone, że Transakcja nastąpi w terminie późniejszym niż planowana data Transakcji, może mieć też miejsce sytuacja, w której w przypadku wszystkich Naniesień pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a datą Transakcji upłynie okres dwóch lat.

W konsekwencji uznać należy, że w zależności od planowanej daty Transakcji:

- dostawa Budynków (z wyjątkiem hali magazynowej (...)) oraz Naniesień, w stosunku do których upłynął okres dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, albo

- dostawa wszystkich Budynków (w tym hali magazynowej (...)) oraz wszystkich Naniesień;

- będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy jednak podkreślić, że wskazane zwolnienie nie ma charakteru obligatoryjnego. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: (a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz (b) złożą: (i) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub (ii) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części VAT.

Odnosząc to do opisu zdarzenia przyszłego - zarówno Nabywca, jak i Sprzedawca, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie sprzedaży Nieruchomości. A zatem, zdaniem Wnioskodawców, Strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania Transakcji VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy VAT. W konsekwencji, w razie skorzystania z powyższego uprawnienia poprzez złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opcji opodatkowania, dostawa Nieruchomości w tej części będzie opodatkowana VAT.

W świetle powyższego, jeżeli Transakcja nie nastąpi w terminie późniejszym niż planowana data Transakcji, dostawa Nieruchomości w części dotyczącej budynku hali magazynowej (...) oraz Naniesień, w stosunku do których pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a datą dostawy upłynie okres krótszy niż dwa lata nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wnioskodawcy pragną jednocześnie zauważyć, iż do dostawy budynków i budowli w tej części nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z wybudowaniem budynku hali magazynowej (...) oraz wybudowanych przez niego naniesień. W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Ponadto, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, prawo użytkowania wieczystego Gruntu wchodzącego w skład nieruchomości będące przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegało takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak Budynki oraz Naniesienia znajdujące się na tymże Gruncie.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Po złożeniu powyższego oświadczenia Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT w całości.

Uzupełniając uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań nr 2 i 3, Spółka pragnie wskazać, że w jej ocenie okoliczność, czy od momentu pierwszego zasiedlenia Budynków oraz Naniesień do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata czy nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata pozostaje bez znaczenia dla klasyfikacji podatkowej Transakcji, gdyż jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Wniosku, w zakresie w jakim dostawa Budynków oraz Naniesień będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynków oraz Naniesień, poprzez złożenie przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Budynków i Naniesień zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynków oraz Naniesień. Podsumowując, niezależnie od tego czy od momentu pierwszego zasiedlenia Budynków oraz Naniesień do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata czy nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Dodatkowo w uzupełnieniu wniosku z 2 października 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia, wskazali Państwo:

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z MPZP działki o nr ewidencyjnych (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...) wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenie przeznaczonym m.in. na działalność produkcyjną, składy i magazyny czy usługi transportowe, a oznaczonym na rysunku planu symbolem (...). Zgodnie z MPZP dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem (...) ustala się następujące przeznaczenie:

a) działalność produkcyjna i budownictwo,

b) usługi handlu hurtowego,

c) składy i magazyny,

d) usługi transportowe,

e) obsługa firm,

f) laboratoria i ośrodki badawcze,

g) usługi rzemiosła,

h) usługi finansowe,

i) biura,

j) usługi turystyki,

k) usługi gastronomii,

l) usługi handlu detalicznego,

ł) ulice wewnętrzne,

m) zieleń urządzona,

n) infrastruktura towarzysząca,

o) parkingi.

Tym samym, z MPZP wynika, że Grunt stanowi w całości grunt przeznaczony pod zabudowę. Grunt stanowi zatem teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości, nawet, gdyby na dzień Transakcji nie były zabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane, nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jednocześnie dostawa Gruntu w zakresie działek wchodzących w skład Nieruchomości będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków oraz Naniesień znajdujących się na Gruncie.

Ad. 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywającego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości niezbędne jest ustalenie, czy (i) przedmiot Transakcji będący przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) Transakcja będzie opodatkowana VAT.

Na dzień Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Nabywca dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT, działalności gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym powierzchni w Budynkach. Nabywca zamierza zatem wykorzystać przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, jeśli Strony wybiorą opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości, w zakresie objętym zwolnieniem przedmiotowym uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja w całości będzie opodatkowana VAT.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanym stanie faktycznym.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10 ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę VAT. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a jej nabycie jak wskazano powyżej będzie opodatkowane VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Nabywcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu) itp.

Jak stanowi art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”):

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego:

Należy wszakże zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 55¹ Kodeksu cywilnego określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia z aportem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części należy dokładnie przeanalizować zarówno to jakie składniki majątku będą przedmiotem aportu, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że - w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady - nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak już powyżej wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników. Przy tym punktem odniesienia jest tutaj rola jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim, w tym momencie, wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem transakcji będą opisane w zdarzeniu przyszłym prawa użytkowania wieczystego gruntu, a także znajdujące się na nim, opisane wyżej Budynki, Budowle, urządzenia budowlane i inne naniesienia.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy), oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - m.in. następujących składników majątku:

- ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, których właścicielem przed Transakcją jest Sprzedający;

- praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków i miejsc parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja (przeniesienie praw i obowiązków) - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

- praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej, oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemcy wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji najemcy zgodnie z umowami najmu;

- wszelkich przysługujących Sprzedającemu majątkowych praw autorskich do dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków w ramach stosownych pól eksploatacji (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji);

- wyłącznego prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim prawa do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji);

- własności wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających dokumentację budowlaną, w tym architektoniczną wykorzystaną do budowy Budynków lub Naniesień;

- praw wynikających z rękojmi lub gwarancji jakości udzielonych Sprzedającemu, w tym z umów o roboty budowlane lub prace projektowe (w tym praw wynikających z gwarancji budowlanych wynikających z tych umów), jeżeli takowe będą przysługiwały Sprzedającemu na dzień Transakcji;

- wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków i Naniesień (również w związku z adaptacją przestrzeni na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim te prawa autorskie będą przysługiwały Zbywcy i Zbywca będzie uprawniony do ich dalszego udzielania (na dzień Transakcji) oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji budowlanej, w tym architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynków, nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia takiego zobowiązania;

- praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia gwarancji budowlanych (z umów o roboty budowlane lub prace projektowe), czyli wszelkich instrumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań odpowiednich wykonawców lub projektantów wynikających z odpowiedniej gwarancji budowlanej oraz kaucji zabezpieczenia takich gwarancji budowlanych, czyli wszelkich depozytów pieniężnych zabezpieczających wykonanie zobowiązań wykonawców lub projektantów wynikających z takich gwarancji budowlanych wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji zabezpieczenia takich gwarancji budowlanych odpowiednim wykonawcom lub projektantom po wygaśnięciu danej gwarancji budowlanej;

- praw wynikających z umów licencyjnych lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w ramach systemu informatycznego w związku z funkcjonowaniem Budynków lub Naniesień (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);

- sprzętu komputerowego i innego sprzętu służącego do obsługi systemu informatycznego (w zakresie w jakim prawa do tego sprzętu będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji;

- praw przysługujących Zbywającemu w ramach certyfikatu (...);

- praw i obowiązków wynikających z umów dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów komunalnych); nie można jednak wykluczyć, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów z preferowanymi przez siebie dostawcami, przy czym mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Budynków w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki nowych umów mogą być - ze względu na ich charakter - zbliżone do tych przewidzianych w umowach zawartych przez Sprzedającego.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, na których przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Nabywca oraz Sprzedający podejmą działania mające na celu ich uzyskanie. W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedającym.

W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego niż cena Transakcji - cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości (będącą w posiadaniu Sprzedającego), w szczególności:

- oryginały podpisanych egzemplarzy umów najmu, oryginały dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;

- oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji lub konserwacji Budynków lub Naniesień lub jakiejkolwiek ich części lub jakichkolwiek instalacji, maszyn lub wyposażenia Nieruchomości lub służących Nieruchomości;

- kopie projektów budowlanych;

- oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności oryginał książki obiektu budowlanego.

Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania należności z następujących umów:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością - umowa o zarządzanie, zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego, a Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie, przy czym możliwe jest, że nowa umowa związana z zarządzaniem Nieruchomością może być zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach;

- prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości, z ewentualnym wyłączeniem polis ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości;

- prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie umów dotyczących finansowania działalności Zbywcy (umowy pożyczek).

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

- umowy rachunków bankowych Sprzedającego;

- umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości.

Co więcej, nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

- firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział wydzielony w ramach działalności Sprzedającego. Nie zostanie zatem spełniony warunek wyodrębnienia organizacyjnego względem Nieruchomości.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika również, że Umowa o zarządzanie Nieruchomością nie będzie przedmiotem transakcji i zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego. Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie nieruchomością. Z wniosku nie wynika aby przedmiotem transakcji miały być elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a Nabywca będzie musiał podjąć dodatkowe czynności w celu prowadzenia planowanej działalności przy pomocy przenoszonych składników. Oznacza to, że nie zostanie spełniona przesłanka funkcjonalnego wyodrębnienia przenoszonych składników.

Biorąc pod uwagę powyższe, analizowany zespół składników nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów podatkowych.

Warto w tym miejscu również powołać wyrok WSA w Szczecinie z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18, zgodnie z którym: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,(…). Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została również zawarta m.in. w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. I FSK 1127/17.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Natomiast w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z przepisu art. 43 ust. 10a ustawy wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 2-3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418):

Zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ponadto zgodnie z art. 3 pkt (...) ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Zauważyć należy, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Analiza przytoczonych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do budynków i budowli lub ich części znajdujących się na działkach będących przedmiotem wniosku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. naniesień doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, w zakresie wszystkich wymienionych przez Państwa w tabelach budynków i/lub budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, którymi zabudowane są działki, których prawo użytkowania wieczystego ma być przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...) od momentu ich pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata oraz jednocześnie w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponoszono i nie będą ponoszone do dnia sprzedaży wydatki na ulepszenie lub przebudowę które stanowiły/będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem w odniesieniu do ww. Budynków i/lub Budowli znajdujących się na działkach nr (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...) będących przedmiotem planowanej transakcji będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ od ich pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Zauważyć również należy, że na gruncie znajdują się także urządzenia budowlane, które powinny być traktowane jako element przynależny do Budynków, Budowli i opodatkowane według stawek właściwych dla tych obiektów.

Zatem dostawa urządzeń budowlanych przynależnych do Budynków, Budowli będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku, tak jak dostawa tych Budynków, Budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, jeżeli dostawa Budynków albo Budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (w tym przypadku użytkowania wieczystego działek nr (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...)), na których Budynki i Budowle są posadowione.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. Budynków i Budowli, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W dalszej kolejności należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy działki nr (...), w zakresie której mogą występować 2 przypadki. W pierwszym przypadku, rzeczona działka może być zabudowana Budynkami i Budowlami, w zakresie których przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 zostaną spełnione. Z kolei przypadek drugi przewiduje możliwość, że część Budynków i Budowli posadowionych na tej działce nie spełni wymogów określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10, które umożliwiłyby zwolnienie tej dostawy z opodatkowania podatkiem VAT.

Odnosząc się do pierwszego z ww. przypadków, zgodnie z tym co Państwo wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, założyć należy, że dla wszystkich Budynków i Budowli posadowionych na działce nr (...) od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Jednocześnie w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponoszono i nie będą ponoszone do dnia sprzedaży wydatki na ulepszenie lub przebudowę które stanowiły/będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem w odniesieniu do Budynków i Budowli znajdujących się na działce (...) będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ od ich pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Analizując z kolei drugi z ww. przypadków, należy zauważyć, że może mieć miejsce sytuacja, w której dla części Budynków i/lub Budowli posadowionych na działce nr (...) - wśród których wymienić należy halę magazynową (...), konstrukcję wsporczą pod monitoring, drogi, nawierzchnie utwardzone, ścianę oporową, stację transformatorową spodziewane jest, że od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Zakładając że względem dostawy ww. hali magazynowej (...), konstrukcji wsporczej pod monitoring, dróg, nawierzchni utwardzonych, ściany oporowej oraz stacji transformatorowej posadowionych na działce nr (...), od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata, to dostawa tych obiektów nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zaistnieje bowiem przesłanka negatywna, wymieniona w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie dająca podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tej sytuacji należy rozważyć, czy do dostawy hali magazynowej (...), konstrukcji wsporczej pod monitoring, dróg, nawierzchni utwardzonych, ściany oporowej oraz stacji transformatorowej położonych na działce (...) znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W tym zakresie wskazać należy, że od czasu nabycia Gruntu, Sprzedający wykonał na nim dodatkowe prace budowlane polegające na wybudowaniu określonych naniesień, jak też wzniesieniu hali magazynowej oznaczonej numerem (...). W związku z nabyciem przez Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji tych prac budowlanych, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. W tej sytuacji dostawa wskazanych naniesień nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zaistnieje bowiem przesłanka negatywna, wymieniona w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy, nie dająca podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również przeanalizować, czy do dostawy wskazanej hali magazynowej (...), konstrukcji wsporczej pod monitoring, dróg, nawierzchni utwardzonych ściany oporowej oraz stacji transformatorowej znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że m.in. w zakresie tych właśnie obiektów nie były i do dnia Transakcji nie będą przez Spółkę używane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

W tej sytuacji dostawa hali magazynowej (...), konstrukcji wsporczej pod monitoring, dróg, nawierzchni utwardzonych ściany oporowej oraz stacji transformatorowej posadowionych na działce nr (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy bowiem zastosowanie zwolnienia z tego przepisu wymaga m.in. wykorzystywania towarów mających być przedmiotem dostawy wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, iż w sytuacji, w której w stosunku do hali magazynowej (...), konstrukcji wsporczej pod monitoring, dróg, nawierzchni utwardzonych ściany oporowej oraz stacji transformatorowej posadowionych na działce nr (...) nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata to dostawa tych naniesień wraz z przynależnym do nich gruntem będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT bez możliwości skorzystania ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zatem jeśli pomiędzy planowaną dostawą wszystkich ww. Budynków i Budowli od momentu ich pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata to dostawa tych Budynków i Budowli będzie spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 wraz z przynależnym do nich gruntem. Jeśli natomiast w stosunku do hali magazynowej (...), konstrukcji wsporczej pod monitoring, dróg, nawierzchni utwardzonych ściany oporowej oraz stacji transformatorowej posadowionych na działce nr (...) nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata to dostawa tych naniesień wraz z przynależnym do nich gruntem będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT bez możliwości skorzystania ze zwolnienia od tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Należy także zauważyć, że na wymienionych przez Państwa działkach znajdują się także inne naniesienia, które nie stanowią Budynków i budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Obiekty te mogą korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług jedynie na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak zostało wprost przez Państwa wskazane w uzupełnieniu wniosku naniesienia które nie zostały zakwalifikowane jako budynek, budowla w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, nie były oraz nie będą do dnia Transakcji wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem nie zostanie spełniony jeden z warunków wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, a tym samym dostawa innych naniesień nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, w związku z tym, ich sprzedaż będzie stanowiła czynność opodatkowaną właściwą stawką podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w zakresie dostawy tych budynków, budowli lub ich części, które ewentualnie będą zwolnione z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zarówno Spółka (Sprzedający) jak i Nabywca zrezygnują ze wskazanego zwolnienia i wybiorą opodatkowanie dostawy budynków i budowli właściwą stawką podatku VAT. Zgodne oświadczenie w zakresie wyboru opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części zostanie złożone w akcie notarialnym, do którego zawarcia dojdzie w związku z dostawą tych obiektów lub w zgodnym oświadczeniu o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części złożonym przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w sytuacji, gdy Strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, planowana dostawa Budynków i/lub Budowli znajdujących się na działkach nr (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...) będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Dotyczy to również dostawy prawa użytkowania wieczystego dla działki nr (...) - w sytuacji, gdy względem tej działki, spełniony zostanie pierwszy z wyżej powołanych warunków - tj. wszystkie posadowione na tej działce Budynki i Budowle spełnią przesłanki do zwolnienia dostawy z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Po skutecznym spełnieniu warunków określonych w przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy i skorzystania z opcji opodatkowania dostawy Budynków i Budowli według właściwej dla tej czynności stawki VAT także dostawa urządzeń budowlanych będzie opodatkowana według tej stawki VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, wskazać należy, że sprzedaż całej Nieruchomości należącej do Sprzedającego nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana właściwą stawką tego podatku.

Podsumowując całość powyższych rozważań należy uznać, że bez względu na to kiedy transakcja zostanie przeprowadzona i czy w zakresie dostawy wskazanej hali magazynowej (...), konstrukcji wsporczej pod monitoring, dróg, nawierzchni utwardzonych, ściany oporowej oraz stacji transformatorowej posadowionych na działce nr (...) zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT czy też nie - obiekty te będą opodatkowane właściwą stawką tego podatku - bowiem albo ich dostawa nie będzie w ogóle kwalifikowała się do zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a lub 2 lub będzie zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 i wówczas strony transakcji zrezygnują z tego zwolnienia - zatem dostawa tych obiektów i tak będzie opodatkowana - podobnie jak cała transakcja.

Należy więc zgodzić się z Państwa stanowiskiem, zgodnie z którym uważają Państwo, że w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz możliwości otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym. W tym zakresie wskazać należy, że jak stanowi art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, który stanowi, że:

Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że obie strony transakcji są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Wskazali Państwo także, że Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytych Budynkach podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT. Oznacza to, że Nabywca, jako podatnik VAT czynny, będzie wykorzystywał nabyty przedmiot Transakcji do czynności opodatkowanych, dających pełne prawo do odliczenia VAT. W tej sytuacji Nabywcy będzie przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu dokonanej Transakcji. Natomiast w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu różnicy podatku.

Ponadto wskazać należy, że zwrot podatku następuje, gdy przeprowadzone przez naczelnika urzędu skarbowego czynności wykażą zasadność tego zwrotu.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (we wniosku pytanie nr 4) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb Ordynacji podatkowej. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.