Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.502.2025.2.PJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Pana za podatnika oraz uznania sprzedaży nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu wpłynął 13 sierpnia 2025 r. Uzupełnił go Pan pismem z 12 września 2025 r. (data wpływu: 12 września 2025 r.) oraz pismem z 7 października 2025 r. (data wpływu: 7 października 2025 r.) stanowiącymi odpowiedź na wezwanie Organu.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

X. (dalej: „Wnioskodawca”) jest rolnikiem (nr gospodarstwa (...)), zarejestrowanym w KRUS prowadzącym (już w niewielkim zakresie, z uwagi na stan zdrowia) gospodarstwo rolne, nie prowadzącym nigdy pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie będącym zarówno teraz, jak i w przeszłości podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca dokonał zbycia w okresie od (...) 2023 roku do (...) 2025 roku 9 działek niezabudowanych, z możliwością ich zabudowy o numerach ewidencyjnych (...) położonych w (...) oraz planuje kolejne zbycia dotyczące 25 szt. działek o numerach ewidencyjnych (...) położonych w (...) w przyszłości. Wszystkie działki, o których mowa we wniosku zbyte, oraz których zbycie jest planowane zostały nabyte w drodze darowizny od rodziców Wnioskodawcy.

(...) 2000 roku rodzice Wnioskodawcy przekazali mu w drodze darowizny prawo własności gospodarstwa rolnego o pow. (...) położone w (...) oraz prawo własności udziału (...) w działkach lasu o pow. (...) położone w (...), udziału (...) części działki nr (...) o pow. (...) położnych w (...), prawo własności udziału (...) części łąki i lasu nr (...) o pow. (...) położnych w (...), prawo własności działki rolnej i zabudowanej nr (...) o pow. (...) położonych w (...) oraz działek łąk nr (...) o pow. (...) położonych w (...). W ich zamiarze było by syn dalej kontynuował prowadzenie gospodarstwa, co się stało i przez wiele lat Wnioskodawca je prowadził, obecnie pobiera świadczenia z ZUS i z uwagi na stan zdrowia wiele lat nie uprawia gruntów, jakie posiada w gospodarstwie, posiadane grunty jedynie użytkuje w zakresie potrzeb własnych, aktualnie nie prowadzi żadnej produkcji roślinnej i zwierzęcej w tym gospodarstwie.

Nieruchomości będące przedmiotem opisanej wyżej darowizny przez cały czas posiadania przez Wnioskodawcę stanowiły jego majątek prywatny, były utrzymywane w prawidłowej kulturze rolnej, uprawiane przez wiele lat, uprawy były zgłaszane do Agencji w celu wypłat dotacji z UE.

Działki nie służyły ani nie służą do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności nie były wynajmowane, dzierżawione, użyczane ani udostępniane na podstawie umów o podobnym charakterze.

Na działkach nr (…) oraz przyległych położonych w (...) posadowione są: budynek mieszkalny (gdzie zamieszkuje wraz z mamą Wnioskodawca) oraz budynki gospodarskie.

W celu zbycia gruntów w gospodarstwie z uwagi na pogarszający się stan zdrowia Wnioskodawca podjął próbę sprzedaży gospodarstwa w całości ale wstępnie zainteresowany tym nabyciem ostatecznie wycofał się z planowanej transakcji.

Wnioskodawca w 2021 roku poczynił zatem kroki zmierzające do podziału działek na mniejsze (w wyniku podziału powstało 41 działki, jedna droga dojazdowa z działki rolnej (...)) a następnie, jako, że gmina nie ma uchwalonego MPZP Wnioskodawca zwrócił się do (...) w dniu (...) 2021 roku o wydanie warunków zabudowy dla działek wydzielonych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogą dojazdową i decyzję w tym zakresie uzyskał.

Wnioskodawca nie doprowadzał mediów do tych działek. Działki powstałe po podziale i będące przedmiotem planowanego zbycia nie są zabudowane, już zbyte także nie były zabudowane w dacie sprzedaży. Wnioskodawca dokonywał zbycia w okresie od (...) 2023 roku do (...) 2025 roku 9 działek oraz planuje kolejne zbycia w przyszłości. Zbycie dotyczy wyłącznie niektórych działek uzyskanych w darowiźnie, opisanych na wstępie (działki przy budynkach tj. (...) pozostają w majątku Wnioskodawcy). Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów, które zmierzałyby do wzrostu wartości działki oraz jej uatrakcyjnienia. Wnioskodawca nie posiada potencjalnych nabywców, nie podpisywał umów przedwstępnych, sprzedawał i nadał zamierza sprzedawać działki te nabyte w drodze darowizny zainteresowanym osobom fizycznym. Wnioskodawca nie podejmował ani nie podejmuje ani nie zamierza podejmować działań reklamowych czy marketingowych celu przyspieszenia zbycia, o ofercie sprzedaży informuje nabywców poprzez platformę (...).

Dodatkowo w zakresie obrotu nieruchomościami Wnioskodawca informuje, że przed sprzedażą będącą przedmiotem wniosku w okresie ok. 2015-2016 sprzedał grunty rolne - łąki (działki pochodziły z darowizny od rodziców). Z nabytego w drodze darowizny gospodarstwa rolnego opisanego wyżej, dokonał w (...) 2023 roku darowizny bratu działek położonych w (...) (nr (...) - łąki).

Wnioskodawca pozyskanych środków ze zbycia działek w okresie od (...) 2023 roku do (...) 2025 nie wykorzystał do nabycia innych nieruchomości, w całości środki te wraz z uzyskanymi ze sprzedaży kolejnych działek opisanych w tym wniosku zamierza przeznaczyć na generalny remont i rozbudowę budynków posadowionych na posesji, w której mieszka wraz mamą. Remontu wymagają niemal wszystkie budynki, w tym mieszkalny oraz budynki gospodarcze.

W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytania Organu wskazał Pan ponadto, że:

1. Czy posiada Pan status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

- Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego (nie dokonuje dostaw produktów rolnych oraz nie świadczy usług rolniczych).

2. Czy wystąpienie o wydanie warunków zabudowy dla działek, będących przedmiotem sprzedaży, było warunkiem niezbędnym do dokonania podziału działek? Jeśli nie, to w jakim celu Pan o nie wystąpił?

- Tak, do dokonania podziału działek będących przedmiotem sprzedaży Gmina wymagała przedstawienia decyzji o warunkach zabudowy.

3. Czy dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na gruntach będących przedmiotem sprzedaży?

a. jeśli tak, to jakich i kiedy?

- Tak, były uprawiane zboża i gryka (do ok. 2019, 2020 roku) po tym czasie dwa lata grunty nie były uprawiane ze względu na stan zdrowia (leżały ugorem i były tylko zabiegi pielęgnacyjne typu koszenie).

b. czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

- Uprawniane zboża do 2019, 2020 roku (zaprzestanie z uwagi na stan zdrowia) były przedmiotem dostaw Wnioskodawcy jako rolnika ryczałtowego a więc sprzedaż była objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym (i planowanych czynnościach) Wnioskodawca będzie występować w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w konsekwencji czy transakcje te były/będą czynnościami podlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (z uwzględnieniem uzupełnienia)

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż działek o nr (...) oraz planowana sprzedaż działek o numerach (...) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż wskazanych działek nie stanowi i nie będzie stanowić działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Transakcja będzie związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Uzasadnienie

Punktem wyjścia w niniejszej sprawie jest treść art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, zgodnie z którymi podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Kwestia, że osoba fizyczna pozostaje z jednej aktywności podatkiem VAT czynnym nie oznacza prawa do automatycznego uznania jej jako podatnika do czynności, które mają na celu zarządzanie własnym majątkiem.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższy przepis stanowi implementację art. 9 ust. 1 dyrektywy Rady Wspólnot Europejskich z 28 listopada 2008 r. nr 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE seria L z 2006 r. Nr 347/1).

Dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy o VAT, istotne są kryteria określone m.in. w wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

W orzeczeniu tym TSUE zajął stanowisko, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy nr 2006/112/WE, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w tych normach obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu ww. przepisów, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu budowlanego działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli natomiast sprzedaż gruntu następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym sprzedawcy, to nie może on być uznany za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestia kwalifikacji sprzedaży działek na gruncie podatku VAT była już niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23, 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22, 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18, 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19, 5 listopada 2020 r., I FSK 681/18, 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17, te i przywoływane w dalszej części orzeczenia dostępne są w CBOSA: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W orzeczeniach tych wskazuje się, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., 1 FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r., I FSK 45/18, prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r., I SA/Gd 816/22).

Na podstawie orzecznictwa sądowo-administracyjnego wykształciły się kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w takich przypadkach mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy z zarządem majątkiem prywatnym. Uwzględnić zatem w tym przedmiocie należy, że:

1) Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku.

2) Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu.

3) Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

4) Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

5) Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

6) Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

7) Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

8) Na profesjonalny rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, deweloperskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Wskazać również należy, że kluczowe znaczenie, przy ocenie powyższych kryteriów w danej sprawie, ma sposób postępowania podatnika nie przy nabyciu, ale w okresie późniejszym, poprzedzającym sprzedaż, wyrażający się sposobem aktywności w zakresie wykonywanego obrotu przedmiotowymi nieruchomościami. Sam zamiar, z jakim podmiot nabył towar, np. nieruchomość, nie jest czynnikiem miarodajnym dla oceny, w jakim charakterze działa ten podmiot w momencie jego sprzedaży (por. wyrok NSA z dnia 29 sierpnia 2014 r. sygn. akt I FSK 1229/13).

W tej sytuacji w świetle przedstawionego we Wniosku stanu faktycznego trudno uznać by Wnioskodawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym.

Stwierdzić należy, iż Wnioskodawca dokonując sprzedaży gruntów opisanych w niniejszym Wniosku nie działała w charakterze podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie można dokonywanym przez Wnioskodawcy czynnościom zbycia nieruchomości przypisać cech profesjonalnego obrotu. Brak znamion, świadczących o tym, że aktywność Wnioskodawcy wykraczać by miała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności w celu uatrakcyjnienia działek. Wnioskodawca nigdy nie zajmował się sprzedażą gruntów czy też innych nieruchomości w zakresie prowadzonej działalności, nie nabywał do niej takich składników, co jest charakterystyczne dla podmiotów dokonujących obrotu nieruchomościami, podmioty te nie wykorzystują nabytych terenów przed ich sprzedażą, tak jak tu miało to miejsce w tym stanie faktycznym. Grunty nabył w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego i to w drodze darowizny. Nie jest zatem możliwym przypisanie czynnościom Wnioskodawcy cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości. Zaangażowanie środków, o których mowa w orzecznictwie odnosi się nie tylko do działań przygotowawczych do sprzedaży ale także do nabywania towarów w celu ich dalszego zbycia, których w sprawie brak.

Zbycie działek, które objęte jest Wnioskiem nie przekracza zakresu czynności zarządu majątkiem prywatnym (mieści się w jego ramach), stanowi bowiem wykonywanie prawa własności w odniesieniu do majątku prywatnego osoby fizycznej.

W związku z powyższym, czynności te, nie stanowią określonej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalności gospodarczej, zatem nie można Stronie przypisać przymiotu podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT w stosunku do tych czynności.

Z regulacji krajowych i wspólnotowych wyraźnie wynika, że warunkiem niezbędnym do uznania danego podmiotu za podatnika VAT jest ustalenie, że działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik czy wykonujący wolny zawód. Jeśli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy Rady Wspólnot Europejskich z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich dotyczących podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku - 77/338/EEC (Dz. U. UE L z 13 czerwca 1977 r.) z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie. Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego.

Przechodząc zaś do najnowszego orzecznictwa trzeba wskazać że z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 27 czerwca 2024 r. I SA/Ke 219/24 wynika, że zbycie kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, jako działalność handlowa nie podlega opodatkowaniu VAT. Jak wskazał Sąd: „zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT.

(...) Kwestią sporną w niniejszej sprawie było to, czy skarżący w okolicznościach opisanych we wniosku działa jako podatnik podatku VAT (art. 15 ust. 1 ustawy VAT) i tym samym, czy planowana transakcja sprzedaży wydzielonych działek należących do majątku prywatnego mieści się w kategorii działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, czy też należy ją zakwalifikować jako czynność zarządu majątkiem osobistym. W świetle powyższych przepisów uznanie, że osoba fizyczna dokonując sprzedaży gruntów działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność ma charakter zawodowy (profesjonalny), stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności) i zorganizowany.

Należy wykazać na poglądy, wedle których dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT (wyrok NSA z: 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18; 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19; 28 sierpnia 2020 r., I FSK 2036/17).

Uzasadnieniem dla wyrażonego stanowiska pozostaje jeden z najnowszych wyroków NSA, z dnia 10 lipca 2024 r. I FSK 20/22, w którym NSA przeanalizował sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną w kontekście opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wyrok oddalający skargę kasacyjną organu zapadł, w analogicznym dla rozpoznawanej sprawy stanie faktycznym, działka nabyta w darowiźnie, również w latach 90-tych, właściciele złożyli wniosek o zmianę MPZP i podzielili działkę na małe a następnie sprzedali. W kontekście podziału działki znacznego areału, co ma miejsce i w sprawie będącej przedmiotem niniejszej skargi kasacyjnej NSA podniósł, że zasadnie Sąd pierwszej instancji ocenił, że o podjęciu profesjonalnych działań wobec gruntów nie można potraktować podziału nieruchomości. Dokonywanie podziału nieruchomości w celu uzyskania korzystniejszego finansowo efektu przy jej sprzedaży jest typowym działaniem właścicielskim. Podejmowanie zabiegów w celu korzystnej sprzedaży nieruchomości nie może być automatycznie traktowane, jako działalność w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W tym kontekście stwierdzenie, że wyodrębniając działki do sprzedaży uwzględniono do nich dostęp przez wydzielenie dróg wewnętrznych także nie jest okolicznością przesądzającą o sprzedaży działek w warunkach działalności gospodarczej. Skoro, bowiem składnik majątkowy stanowiący dwie działki, które uzyskał Skarżący stanowił bardzo dużą nieruchomość, skala podejmowanych wobec niej działań także musiała mieć proporcjonalnie większy zakres. Zaakceptowanie przeciwnego stanowiska skutkowałoby wnioskiem, że o ocenie aktywności właściciela nieruchomości w kontekście spełnienia przesłanek z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w przesądzającym zakresie decyduje wielkość nieruchomości. Nie sposób wymagać, by planując zbycie nieruchomości właściciel dużej nieruchomości (ok. 5 ha w sprawie) mógł się ograniczać jedynie do jej sprzedaży w całości tudzież niewielkiego podziału, by nie przypisać mu profesjonalnej, ciągłej i zorganizowanej aktywności cechującej działalność podatnika VAT. Wydzielenie dużych działek utrudniałoby a może nawet uniemożliwiałoby ich sprzedaż. Z ustalonych okoliczności nie wynikało by środki pozyskane ze sprzedaży Skarżący inwestował w kolejne nieruchomości, co nadawałoby jego działaniom charakter ciągły w zamiarze dokonywania profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nie ulega wątpliwości, że Skarżący także nie nabywał gruntów do dalszej odsprzedaży. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego autorowi skargi kasacyjnej nie udało się podważyć stanowiska Sądu pierwszej instancji, nie wyartykułował on bowiem niczego, co wcześniej nie zostałoby przez niego już zaprezentowane i poddane zostało zasadnej krytyce w zaskarżonym wyroku. Zaskarżony wyrok trafnie wskazywał, nawiązując do kluczowych okoliczności prawnych i faktycznych, że w świetle przedstawionego we wniosku stanu rzeczy Skarżący nie poczynił tego rodzaju zaangażowanych profesjonalnie działań, które pozwalałyby przypisać mu prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami (w tym przypadku w odniesieniu do planowanej czynności zbycia działek powstałych z podziału nieruchomości rolnej, objętych decyzjami o warunkach zabudowy). W efekcie prawidłowo Sąd pierwszej instancji uznał, że wydając interpretację indywidualną wyrażającą odmienną ocenę prawną, Organ dopuścił się, więc naruszenia art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy o VAT przez ich zastosowanie”.

W piśmie z dnia 19 września 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDIB3‑2.4012.295.2024.2.DK VAT odnosząc się do kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną organ podniósł: „zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności (...)

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie »majątku prywatnego« nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

»Majątek prywatny« to, zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych(...). Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że (...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.(...)

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży udziałów w ww. Działkach będzie Pan działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z okoliczności sprawy nie wynika, bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak; uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek, wytyczenie dróg wewnętrznych, wnioskowanie o wydanie dla nich decyzji o warunkach zabudowy lub zagospodarowania terenu, nie starał się Pan o doprowadzenie mediów, ani nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przedmiotowe działki nie były przedmiotem dzierżawy na podstawie żadnej z umów cywilnoprawnych. Działki gruntu nie były i nie są przez Pana wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie, zatem, sprzedaż udziałów w Działce 1 oraz Działce 2 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Planując sprzedaż skorzysta Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania”.

Nie jest to wykładnia odosobniona (vide: interpretacja z dnia 2 października 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0112-KDIL1-1.4012.478.2024.2.DS VAT od sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną, z której wynika: „W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, zatem, że skala Pani zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży działek nr 3, nr 4 oraz udziału w działce nr 2 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego - charakteru takiej działalności). Nie wystąpił, bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią opisanych nieruchomości wypełniła/wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła Pani i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że dokonana sprzedaż działki nr 3 i udziału w działce nr 2 oraz planowana sprzedaż działki nr 4 i udziału w działce nr 2, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

Wobec powyższego w okolicznościach przedstawionych w opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, korzystała/będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Oznacza to działanie w sferze prywatnej i nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Pozbawiło/pozbawi to Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie dokonanej sprzedaży działki nr 3 i udziału w działce nr 2 oraz planowanej sprzedaży działki nr 4 i udziału w działce nr 2, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem w zakresie sprzedaży niezabudowanych działek nr 3, nr 4 oraz udziałów w działce nr 2 nie działała/nie będzie Pani działać w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż tych działek nie jest/nie będzie formą prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, transakcje sprzedaży działek nie powinny być opodatkowane podatkiem VAT.

W zakresie dokonanej sprzedaży działki nr 3 oraz udziału w działce nr 2 i planowanej sprzedaży działki nr 4 oraz udziału w działce nr 2 w miejscowości (...), których jest Pani współwłaścicielem nie działa i nie będzie Pani działała, jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, sprzedaż tych działek nie jest i nie będzie formą prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a w konsekwencji sprzedaż tych działek nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług”.

Z uwagi na brak charakterystycznych dla handlowca działań Wnioskodawcy nie można przypisać przymiotu podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy VAT, zaś sprzedaż działek była (w przypadku dokonanych transakcji sprzedaży) a w przypadku planowanych będzie poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku podtrzymał Pan stanowisko o braku działania w charakterze podatnika. Ponadto wskazał Pan, że stanowisko to jest z prezentowane przez organ interpretacyjny w interpretacjach, przykładowo:

Interpretacja indywidualna z 31 maja 2022 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.95.2022.3.DK): Rolnik ryczałtowy zwolniony z VAT stwierdził, że działki używane były rolniczo; nigdy nie był czynnym podatnikiem VAT; działki były od nabycia użytkowane rolniczo. Organ potwierdził, że nie musi odprowadzać VAT przy sprzedaży działek, jeśli spełnione są te warunki.

Interpretacja indywidualna z 14 kwietnia 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1076.2024.3.MK): Osoba fizyczna (rolnik ryczałtowy) wydzieliła działki z nieruchomości rolnej. Wniosek opierał się na tym, że nie podejmowała działań wykraczających poza zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym. Organ uznał, że taka sprzedaż nie stanowi działalności gospodarczej → nie podlega VAT.

Interpretacja 6 maja 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.198.2025.2.MŻ: Sprzedaż działek przez rolnika ryczałtowego (z warunkami zabudowy czy bez) – działki gruntowe. Organ stwierdził, że te działania nie konstytuują działalności gospodarczej, więc sprzedaż nie pociąga za sobą obowiązku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775) zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem prowadzącym (już w niewielkim zakresie, z uwagi na stan zdrowia) gospodarstwo rolne, nie prowadzącym nigdy pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie będącym zarówno teraz, jak i w przeszłości podatnikiem VAT czynnym.

Dokonał Pan zbycia w okresie od (...) 2023 roku do (...) 2025 roku 9 działek niezabudowanych, z możliwością ich zabudowy oraz planuje Pan kolejne zbycia dotyczące 25 działek w przyszłości. Wszystkie działki, o których mowa we wniosku zbyte, oraz których zbycie jest planowane zostały nabyte w drodze darowizny od Pana rodziców. Nieruchomości będące przedmiotem darowizny przez cały czas posiadania przez Pana stanowiły Pana majątek prywatny, były utrzymywane w prawidłowej kulturze rolnej, uprawiane przez wiele lat, uprawy były zgłaszane do Agencji w celu wypłat dotacji z UE. Uprawniane na działkach zboża były przedmiotem dostaw Wnioskodawcy jako rolnika ryczałtowego, a więc sprzedaż była objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Na dzień dzisiejszy nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego.

Działki nie służyły ani nie służą do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności nie były wynajmowane, dzierżawione, użyczane ani udostępniane na podstawie umów o podobnym charakterze. Poczynił Pan kroki zmierzające do podziału działek na mniejsze (w wyniku podziału powstało 41 działki, jedna droga dojazdowa z działki rolnej) a następnie, jako, że gmina nie ma uchwalonego MPZP zwrócił się Pan o wydanie warunków zabudowy dla działek wydzielonych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogą dojazdową i decyzję w tym zakresie uzyskał. Wystąpienie o wydanie warunków zabudowy dla działek, będących przedmiotem sprzedaży, było warunkiem niezbędnym do dokonania podziału działek. Nie doprowadzał Pan mediów do tych działek. Działki powstałe po podziale i będące przedmiotem planowanego zbycia nie są zabudowane, już zbyte także nie były zabudowane w dacie sprzedaży. Zbycie dotyczy wyłącznie niektórych działek uzyskanych w darowiźnie.

Nie dokonywał Pan żadnych nakładów, które zmierzałyby do wzrostu wartości działki oraz jej uatrakcyjnienia. Nie ma Pan potencjalnych nabywców, nie podpisywał Pan umów przedwstępnych, sprzedawał i nadał zamierza Pan sprzedawać działki nabyte w drodze darowizny zainteresowanym osobom fizycznym. Nie podejmował Pan, ani nie podejmuje, ani nie zamierza podejmować działań reklamowych czy marketingowych celu przyspieszenia zbycia, o ofercie sprzedaży informuje nabywców poprzez platformę (...).

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy dokonując opisanych we wniosku sprzedaży nieruchomości (już zrealizowanych oraz planowanych) był i będzie Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w konsekwencji czy transakcje te były/będą czynnościami podlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował lub będzie podejmować Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do dokonanych sprzedaży 9 działek niezabudowanych, z możliwością ich zabudowy o numerach ewidencyjnych (...) położonych w (...) oraz planowanych sprzedaży 25 działek o numerach ewidencyjnych (...) położonych w (...) brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpił/wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. działki korzystał/skorzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnił i nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji. W konsekwencji, opisana we wniosku sprzedaż działek nie podlegała i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.