Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.537.2025.3.AW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 26 sierpnia 2025 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy ustalenia:

-    czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT,

-    czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT,

-    czy po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której Strony złożą oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym,

- wpłynął 26 sierpnia 2025 r. Wniosek – w odpowiedzi na wezwanie Organu – uzupełnili Państwo pismem z 6 października 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania - Nabywca (…),

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania - Zbywca (...).

Opis zdarzenia przyszłego (sformułowany ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

1. Przedmiot składanego wniosku

(...) (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć w ramach umowy sprzedaży od spółki (...) (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”):

a)  prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w (...), przy (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), z obrębu (...), o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) (dalej „Grunt 1”);

b)  prawo własności posadowionych na Gruncie 1 budynków biurowo-handlowo-usługowych, tj.: (i) budynku posiadającego 8 kondygnacji nadziemnych, oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m², (ii) budynku posiadającego 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² oraz (iii) budynku posiadającego 1 kondygnację nadziemną i powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² (dalej „Budynki 1”);

c)  prawo własności posadowionych na Gruncie 1 budowli lub części budowli, obejmujące wszystkie elementy infrastruktury (zarówno naziemne jak i podziemne) oraz zjazd z drogi publicznej, parking, drogi wewnętrzne, chodnik, stację transformatorową (dalej „Budowle 1”);

(dalej Grunt 1, Budynki 1 oraz Budowle 1 łącznie jako „Nieruchomość 1”);

d)  prawo własności zabudowanej nieruchomości położonej w (...), przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), z obrębu (...), o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) („Grunt 2”);

e)  prawo własności posadowionych na Gruncie 2 budynków, tj.: (i) budynku mieszkalnego jednorodzinnego posiadającego 2 kondygnacje nadziemne oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² oraz (ii) budynku transportu i łączności posiadającego 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² (dalej „Budynki 2”);

f)  prawo własności posadowionych na Gruncie 2 budowli lub części budowli, obejmujące wszystkie elementy infrastruktury (zarówno naziemne jak i podziemne) (dalej „Budowle 2”);

(dalej Grunt 2, Budynki 2 oraz Budowle 2 łącznie jako „Nieruchomość 2”, a ponadto Budynki 1 oraz Budynki 2 łącznie jako „Budynki”, Grunt 1 oraz Grunt 2 łącznie jako „Grunty”, Budowle 1 i Budowle 2 łącznie jako „Budowle”, a Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 łącznie jako „Nieruchomości”);

g)  inne składniki majątkowe związane ściśle z Nieruchomościami, wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego.

(dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będących przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości 1 przez Zbywcę i planowanego nabycia Nieruchomości 2 oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Nabywca będzie prowadził po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem transakcji

Grunt 1 jest własnością Skarbu Państwa, a użytkownikiem wieczystym Gruntu 1 (do (...) r.) oraz właścicielem zlokalizowanych na nim Budynków 1 oraz Budowli 1 jest Zbywca.

Nieruchomość 2 (obejmująca Grunt 2, Budynki 2 oraz Budowle 2) stała się własnością Zbywcy na mocy umowy sprzedaży z dnia (...) r. Nieruchomość 2 została nabyta przez Zbywcę od osób fizycznych - (...) oraz (...) (dalej „Dotychczasowi Właściciele”). Dotychczasowi Właściciele byli współwłaścicielami Nieruchomości 2 w następujących udziałach: 1/2 udziału – (...), 1/4 udziału – (...) i 1/4 udziału – (...). Udziały w prawie własności Nieruchomości 2 stanowiły element majątku prywatnego Dotychczasowych Właścicieli.

Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Wnioskodawców, Budynki 1 wchodzące obecnie w skład Nieruchomości 1 i będące przedmiotem planowanej Transakcji, zostały wybudowane i uzyskano dla nich pozwolenie na użytkowanie w 1981 r. – tj. przed momentem nabycia praw do Nieruchomości 1 przez Zbywcę w (...) r. Budowle 1 w postaci parkingu i ogrodzenia parkingu zostały przyjęte (...) Zbywcy w (…) r. Pozostałe Budowle 1 zlokalizowane na Gruncie 1 istniały w obecnym kształcie już w momencie nabycia praw do Nieruchomości 1 przez Zbywcę w (...) r. Po (…) r. Zbywca nie wybudował żadnych nowych obiektów na Gruncie 1 stanowiących budynki ani budowle.

Poszczególne elementy składające się na Nieruchomość 1, tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1, Budynki 1 oraz Budowle 1, zostały zakwalifikowane przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Ponadto Budynki 1 oraz Budowle 1 są amortyzowane przez Zbywcę dla celów księgowych oraz dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Wnioskodawców Budynki 2 zostały wybudowane odpowiednio: (a) budynek mieszkalny przed 1939 r., a (b) budynek garażowy nie później w 2005 r. Podobnie Budowle 2 zlokalizowane na Gruncie 2 zgodnie z wiedzą Wnioskodawców istniały na nim w obecnym kształcie co najmniej od 2005 r. (a prawdopodobnie w większości znacznie wcześniej). Budynki 2 były eksploatowane przez Dotychczasowych Właścicieli i ich poprzedników prawnych do celów odpowiednio mieszkaniowych i garażowych, a obecnie na Nieruchomości 2 jest prowadzona działalność gospodarcza w postaci biura podróży. Obiekty te nie stanowiły środków trwałych Dotychczasowych Właścicieli i ich poprzedników prawnych oraz nie zostały zakwalifikowane (...) w ujęciu podatkowym czy księgowym po ich nabyciu przez Zbywcę od Dotychczasowych Właścicieli (z uwagi na planowane przeznaczenie do sprzedaży przez Zbywcę).

Nabyte przez Zbywcę prawa do Budynków 1 i Budowli 1 posadowionych na Gruncie 1 nie były przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (kosztu ich wytworzenia) od momentu ich nabycia przez Zbywcę w (...) r. (ewentualne prace dotyczyły aranżacji wynajętych powierzchni przez najemców lub przez Zbywcę na rzecz najemców, tzw. (...)). Podobnie Budowle 1 wybudowane już po nabyciu praw do Nieruchomości 1 przez Zbywcę nie były przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (kosztu ich wytworzenia) od momentu rozpoczęcia ich użytkowania i przyjęcia jako środków trwałych Zbywcy (tj. najpóźniej od (…) r.).

Ponadto do momentu planowanej sprzedaży obu Nieruchomości w ramach Transakcji, Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach wchodzących w skład obu Nieruchomości (Budynkach i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Obiekty zlokalizowane na Gruncie 1 (powierzchnie użytkowe w Budynków 1 oraz Budowle 1 jako infrastruktura towarzysząca Budynkom 1) były użytkowane przez Zbywcę do celów działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT - polegającej zasadniczo na ich wynajmie, a częściowo na własne cele biurowe Zbywcy.

Nabycie przez Zbywcę w ramach umowy przeniesienie przedsiębiorstwa prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 wraz z ówczesną zabudową nie podlegało opodatkowaniu VAT. Podobnie nabycie własności Nieruchomości 2 przez Zbywcę od Dotychczasowych Właścicieli nie zostało objęte opodatkowaniem VAT. Natomiast Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony: (a) w związku z wybudowaniem Budowli 1 (wzniesionych już po nabyciu praw do Nieruchomości 1), a także (b) w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Nieruchomości 1 (w tym Budynków 1 i Budowli 1).

Na moment złożenia niniejszego wniosku większość powierzchni znajdującej się w Budynkach 1 (z wyłączeniem powierzchni wykorzystywanej przez Zbywcę na własne cele biurowe) jest przedmiotem umów najmu zawartych przez Zbywcę. Również Budowle 1, choć nie stanowią samodzielnych przedmiotów umów najmu, były i są wykorzystywane przez Zbywcę na potrzeby wynajmu - jako miejsca postojowe na parkingu dla najemców Budynków 1 lub jako infrastruktura towarzysząca umożliwiająca najemcom i Zbywcy należyte korzystanie z Budynków 1 (wewnętrzne drogi dojazdowe, zjazd).

Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że na i w Gruntach składających się na Nieruchomości mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów mogą należeć zlokalizowane na lub w Gruntach fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej również: „KC”), wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Obszar Nieruchomości nie jest obecnie objęty żadnym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości są objęte studium zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium zagospodarowania przestrzennego nieruchomości znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem „M1.30”, tj. obszarze przeznaczonym głównie pod zabudowę wielorodzinną, z preferencją dla funkcji mieszkalnych i niezbędnych inwestycji publicznych w infrastrukturę społeczną, tereny zielone dostępne publicznie oraz obiekty sportowe i usługi podstawowe. Na tym terenie dopuszczalne jest również umieszczenie funkcji usługowych do 40% powierzchni zabudowy. Obecnie trwają prace nad przyjęciem planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położone są Nieruchomości, tj. planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru pomiędzy ulicami (...) i (...), zainicjowane na podstawie uchwały Rady Miasta nr (...) z dnia (...) r. Projekt planu zagospodarowania przestrzennego jest obecnie w trakcie przygotowywania i planuje się jego przyjęcie w pierwszym kwartale 2026 r. (konsultacje społeczne i przedstawienie projektu do publicznej wiadomości planowane jest na (…) r.). Natomiast z uwagi na zaawansowany stan prac nad planem oraz planowaną datę sfinalizowania Transakcji przez Strony istnieje możliwość, że na moment Transakcji Nieruchomości będą objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, obecnie Nieruchomości objęte są decyzją nr (...) o warunkach zabudowy wydaną w dniu (...) r. przez Prezydenta Miasta (...) ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowo-handlowymi, garażem podziemnym, miejscami postojowymi naziemnymi, infrastrukturą techniczną oraz budową zjazdów i zagospodarowaniem terenu na działkach nr (...) i (...) oraz części działek nr i (...) i (...) (pod zjazdy), z obrębu (...). Na podstawie powyższej decyzji o warunkach zabudowy Nabywca zamierza uzyskać pozwolenia na budowę dla Projektu.

Jeśli do dnia wejścia w życie miejscowego planu, którego ustalenia będą inne niż przyjęte w powyższej decyzji, nie zostanie uzyskane prawomocne pozwolenia na budowę na podstawie powyższej decyzji o warunkach zabudowy, przedmiotowa decyzja wygaśnie, w związku czym istnieje możliwość, że na dzień Transakcji Nieruchomości nie będą objęte już powyższą decyzją.

3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy

Nabywca jest celową spółką należącą do grupy kapitałowej (...) z siedzibą w (...) stanowiącej cześć grupy kapitałowej I (...) z siedzibą w (...) ((...)), której aktywność gospodarcza koncentruje się głównie na działalności deweloperskiej.

Nabywca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. planuje zrealizowanie na nabytych Gruntach nowej inwestycji deweloperskiej polegającej na rozbiórce obecnej zabudowy znajdującej się na Nieruchomościach oraz budowie nowego budynku (lub budynków) mieszkalnych wielorodzinnych (z ewentualnym udziałem usług towarzyszących) wraz z infrastrukturą techniczną i parkingiem podziemnym, a następnie komercjalizację ww. projektu poprzez sprzedaż lokali i miejsc postojowych w nowo wybudowanych obiektach (dalej „Projekt”).

W dniu Transakcji Nabywca zawrze ze Zbywcą czasową umowę najmu i zarządzania Nieruchomością 1 – maksymalnie na okres 8 miesięcy od Transakcji. Umożliwi to Zbywcy tymczasowe kontynuowanie dotychczasowych umów najmu Zbywcy sprzed Transakcji, w ramach umów przekształconych z chwilą zawarcia Transakcji w umowy podnajmu pomiędzy Zbywcą a dotychczasowymi najemcami (przy czym może się okazać, że Stronom nie uda się przed Transakcją zawrzeć porozumień przekształcających co do wszystkich obecnych umów najmu i w tej sytuacji w takie najmy wstąpi Nabywca, a Zbywca będzie wówczas zarządzał nimi dla Nabywcy). Najem Nieruchomości 1 na rzecz Zbywcy (czy też najem bezpośredni Nabywcy na rzecz obecnych najemców, których umowy nie zostaną przekształcone w podnajem) będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Jednocześnie w tym okresie Zbywca będzie działał w charakterze zarządcy Nieruchomości 1 na podstawie wspomnianej powyżej umowy z Nabywcą.

Tym niemniej działalność Nabywcy w obszarze najmu ma z perspektywy Nabywcy charakter przejściowy i pomocniczy - tj. ma na celu wykorzystanie Nieruchomości 1 w dotychczasowy sposób do momentu „wygaszenia” umów najmu i rozpoczęcia realizacji nowej inwestycji mieszkaniowej (Projektu) po uzyskaniu stosownych zezwoleń administracyjnych przez Nabywcę. W związku z powyższym, prowadzenie długotrwałej działalności w zakresie najmu nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Nabywcy. Należy podkreślić, że aktualny model biznesowy Nabywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą lokali w nowo wybudowanych budynków w ramach Projektu), a nie z długoterminowego wynajmu posiadanych nieruchomości. W szczególności, aktualnie zamiarem Nabywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą zasadniczo w zakresie długoterminowego wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. Działalność gospodarcza Zbywcy w zakresie wynajmu dotyczy powierzchni użytkowych. Opisana powyżej działalność Zbywcy, w związku z jej charakterem, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z podstawową stawką tego podatku.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

a)  Nieruchomość 1 ani Nieruchomości 2 nie są formalnie wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;

b)  Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu;

c)  Zbywca zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Zbywcy są wykonywane częściowo na bazie własnych zasobów kadrowych, a częściowo na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami;

d)  Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 stanowią i będą stanowić jedno z kluczowych aktywów Zbywcy, natomiast Zbywca jest również w posiadaniu innych aktywów, które nie będą przedmiotem Transakcji.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości 1 oraz nabycia Nieruchomości 2 przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

(...) nabyło własność obu Nieruchomości na podstawie (...) z dniem jego wejścia w życie, tj. (...) r. Następnie, wraz z (...), w dniu (...) r., Nieruchomości stały się własnością Skarbu Państwa.

Kolejno, własność Nieruchomości 2 została nabyta przez (…) z mocy prawa na podstawie ustawy (...), co zostało potwierdzone decyzją (...) nr (...) z dnia (...) r.

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 zostało pierwotnie ustanowione z mocy prawa, z dniem (...) r., na rzecz przedsiębiorstwa (...) (...) „(...)” na podstawie ustawy (...). Nabycie to zostało następnie potwierdzone decyzją (...) nr (...) (sygnatura (...)) z (...) r. Nabycie użytkowania wieczystego nastąpiło na okres 99 lat, tj. do dnia (...) r.

W (...) r., w ramach procesu prywatyzacji przedsiębiorstwa (...) „(...)”, Zbywca nabył od Skarbu Państwa cały majątek ww. przedsiębiorstwa (...), w tym prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1, wraz z prawem własności posadowionych na nim ówcześnie Budynków 1 oraz Budowli 1. Nabycie to nastąpiło na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa.

Pierwotnie tytuł prawny do Gruntu 2 w formie prawa użytkowania wieczystego został ustanowiony w (...) r. na rzecz (...), (...) i (...) – z udziałem w wysokości 1/3 każdy, na podstawie umowy z dnia (...) r., zawartej w oparciu o decyzję administracyjną z dnia (...) r.

W (...) r., prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 zostało przekształcone w prawo własności dla ówczesnych użytkowników wieczystych na podstawie decyzji o przekształceniu - z dniem uprawomocnienia się decyzji o przekształceniu, tj. (...) r.

W (…) r. (...) i (...) odziedziczyli udział (...) we własności Nieruchomości 2, co zostało potwierdzone postanowieniem sądu z dnia (...) r. W wyniku powyższego (...) i (...) stali się jedynymi współwłaścicielami Nieruchomości 2, posiadając po 1/2 udziału. W (…) r. (...) i (...) nabyły, każda z nich, po 1/4 udziału we własności Nieruchomości 2 w drodze dziedziczenia udziału (...), co zostało potwierdzone notarialnym aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w 2024 r.

W dniu (…) 2025 r. Zbywca zawarł z Dotychczasowymi Właścicielami umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 2, na mocy której Dotychczasowi Właściciele zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości 2 na rzecz Zbywcy, która to umowa została wykona poprzez zawarcie umowy sprzedaży w dniu (...) 2025 r.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1)  Nieruchomości (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków 1 i Budowli 1 oraz prawo własności Nieruchomości 2) - opisane szczegółowo w punkcie 1 powyżej;

2)  prawo własności ruchomości, znajdujących się na Gruntach lub w Budynkach wchodzących w skład Nieruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z prawidłowym funkcjonowaniem i działaniem Nieruchomości;

3)  znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości, w tym dotycząca Budynków i Budowli.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1)  innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy;

2)  praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3)  dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

4)  praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

5)  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

6)  środków pieniężnych Zbywcy;

7)  praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak tego typu umów po stronie Zbywcy na moment przeprowadzenia Transakcji);

8)  know-how Zbywcy związanego z wykorzystaniem nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej,

9)  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców na podstawie umów najmu przysługujących Zbywcy do chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed dokonaniem sprzedaży na rzecz Nabywcy.

Strony planują, że w dniu zawarcia Transakcji Nabywca zawrze ze Zbywcą (jako, odpowiednio, najemcą i zleceniobiorcą) – umowę najmu przez Zbywcę Nieruchomości 1 (dającą Zbywcy prawo podnajmu Nieruchomości 1 dotychczasowym najemcom i ewentualnym nowym podnajemcom) oraz zarządzania Nieruchomością 1 przez Zbywcę, na okres ok. 8 miesięcy od zawarcia Transakcji.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy oraz obecnych umów najmu (chyba że co do określonych umów najmu Zbywcy nie uda się zawrzeć przed Transakcją porozumień o ich przekształceniu w umowy podnajmu).

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

-    Umowy o zarządzanie Nieruchomościami: Obecnie Zbywca nie posiada żadnej umowy o zarządzenie Nieruchomością 1 (zarządzenie jest realizowane w oparciu o własne zasoby kadrowe Zbywcy). Podobnie w przypadku Nieruchomości 2, po jej nabyciu przez Zbywcę będzie ona zarządzana własnymi zasobami kadrowymi Zbywcy. Strony planują, że wraz z zawarciem Transakcji Nabywca zawrze ze Zbywcą dodatkową umowę w zakresie Nieruchomości 1– tj. umowę najmu i o zarządzenie Nieruchomością 1 przez Zbywcę;

-    Umowy na dostawę mediów i usługi dla Nieruchomości: zgodnie z ustaleniami Zbywcy i Nabywcy, po Transakcji Zbywca (już jako najemca) we własnym imieniu zawrze umowy o dostawę mediów bezpośrednio z gestorami lub będzie kontynuował wcześniej zawarte przez siebie umowy o dostawę mediów (na co Nabywca jako wynajmujący wyrazi zgodę) i zobowiązuje się je rozwiązać nie później niż na dzień zakończenia umowy najmu pomiędzy Nabywcą a Zbywcą;

-    Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ kodeksu pracy.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego Wniosku).

Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i w terminie przewidzianych w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości). Strony, ze względów ostrożnościowych, złożyły już takie oświadczenie przed zawarciem umowy przedwstępnej w ramach Transakcji, w szczególności z uwagi na uzgodnione płatności zaliczek na poczet ceny sprzedaży przez Nabywcę.

6. Opis działalności Nabywcy i Zbywcy po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza jedynie przejściowo prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości 1 na podstawie umowy zawartej ze Zbywcą w dniu Transakcji – w okresie do ok. 8 miesięcy po Transakcji. W tym zakresie Zbywca, już jako najemca Nieruchomości 1, będzie kontynuował dotychczasowe umowy najmu, które nie ulegną rozwiązaniu przed Transakcją – jako umowy podnajmu. Działalność Nabywcy w zakresie najmu będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze, że:

1)  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomościami (z uwagi na brak takich umowy po stronie Zbywcy), a Nabywca zapewni ich zarządzenie po Transakcji we własnym zakresie (w tym zawrze umowę o zarządzenie Nieruchomości 1 ze Zbywcą jako zarządcą);

2)  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

3)  Zbywca zatrudnia pracowników, ale w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;

4)  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych).

- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomościami i świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (dla Nieruchomości 1 w ramach umowy o zarządzanie ze Zbywcą), oraz (2) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości w okresie „przejściowym” zgodnie z jej tymczasowym przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni w Budynkach 1.

Wnioskodawcy pragną jeszcze raz podkreślić, że zasadniczym przedmiotem działalności gospodarczej Nabywcy jest działalność deweloperska, podlegającą opodatkowaniu VAT. Jak wskazano powyżej podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie gruntów inwestycyjnych i przeprowadzenie na nabytych Nieruchomościach planowanej nowej inwestycji deweloperskiej (Projektu) polegającej na rozbiórce dotychczasowej zabudowy znajdującej się na Nieruchomościach oraz budowie budynku lub budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a następnie komercjalizacja Projektu poprzez sprzedaż lokali i miejsc postojowych w nowo wybudowanych obiektach.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Wyseparowane aktywa będące przedmiotem Transakcji (zasadniczo Nieruchomości), same w sobie w obecnym kształcie (tj. na moment Transakcji), nie stanowią oraz nie mają potencjału by stanowić samodzielnie działające przedsiębiorstwo, bez uzupełnienia o dodatkowe elementy – tym samym nie można mówić o istniejącym na moment Transakcji wyodrębnieniu funkcjonalnym Nieruchomości. Tym samym przedmiot Transakcji nie będzie na dzień Transakcji wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy na płaszczyźnie funkcjonalnej, tj. nie będzie miał potencjalnej zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy realizujący zadania gospodarcze.

Nie można mówić o istnieniu wyodrębnienia finansowego Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2 w strukturze Zbywcy – m.in. z uwagi na brak odseparowanej ewidencji księgowo-finansowej prowadzonej dla Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2 przez Zbywcę. Konta księgowe Zbywcy posiadają odrębną analitykę dotyczącą przychodów i kosztów budynków. Natomiast należności i zobowiązania Zbywcy ewidencjonowane są łącznie dla całej spółki – tj. brak jest podziału na rozrachunki dotyczące poszczególnych nieruchomości. Zbywca nie posiada odrębnych rachunków bankowych dla obsługi nieruchomości. Również ewidencja środków trwałych Zbywcy jest wspólna dla całej spółki.

Tym samym przedmiot Transakcji nie będzie na dzień Transakcji wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy na płaszczyźnie finansowej, tj. na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej nie będzie możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Wszystkie budynki posadowione na Gruncie 1 - tj. budynek posiadający 8 kondygnacji nadziemnych oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m², budynek posiadający 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² oraz budynek posiadający 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² - stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Wszystkie budynki posadowione na Gruncie 2 - tj. budynek mieszkalny jednorodzinny posiadający 2 kondygnacje nadziemne oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² (budynek mieszkalny) oraz budynek transportu i łączności posiadający 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² (budynek garażowy) - stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Na Gruncie 1 znajdują się następujące budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które będą przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji:

- zjazd z drogi publicznej,

- parking,

- ogrodzenie parkingu,

- drogi wewnętrzne,

- chodnik,

- stacja transformatorowa.

Na Gruncie 2 znajdują się następujące budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które będą przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji:

- ogrodzenie,

- przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne.

Pierwsze zasiedlenie w rozumieniu regulacji ustawy VAT w zakresie poszczególnych obiektów (tj. Budynków 1 oraz Budowli 1) zlokalizowanych na Nieruchomości 1, miało miejsce odpowiednio:

a) w przypadku Budynków 1 i części Budowli 1 nabytych przez Zbywcę - najpóźniej w (...) r. (a w praktyce najprawdopodobniej wiele lat przed tą datą), kiedy to rozpoczęła się ich eksploatacja – tj. w 1981 r.), a

b) w przypadku Budowli 1 wybudowanych przez Zbywcę (tj. parkingu i ogrodzenia parkingu) najpóźniej w 2018 r. (kiedy to zostały przyjęte do użytkowania przez Zbywcę (...)).

Z kolei w Przypadku Budynków 2 i Budowli 2 zlokalizowanych na Nieruchomości 2 do ich pierwszego zasiedlania doszło najpóźniej odpowiednio:

a) w 1939 r. – w przypadku budynku mieszkalnego, oraz

b) w 2005 r. – w przypadku budynku garażowego i Budowli 2.

Podsumowując, dla wszystkich Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie 1 oraz Gruncie 2 od momentu ich pierwszego zasiedlenia upłynął już okres dłuższy niż 2 lata.

W ciągu 2 lat przed złożeniem Wniosku i planowaną sprzedażą Działki nr (...)/Grunt 2 w ramach Transakcji, nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę żadnego z posadowionych na tej Działce budynków i/lub budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły/będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów. Takie wydatki nie będą również ponoszone do dnia sprzedaży Nieruchomości 2 w ramach Transakcji

Nabywca będzie wykorzystywał przedmiot Transakcji wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Ruchomości znajdujące się na Gruntach lub w Budynkach wchodzących w skład Nieruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z prawidłowym funkcjonowaniem i działaniem Nieruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Od nabycia, importu lub wytworzenia ruchomości znajdujących się na Gruncie 1 i w Budynkach 1 Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo takie nie przysługiwało w stosunku do ruchomości znajdujących się na Gruncie 2 i w Budynkach 2.

Na Gruncie 1, składającym się z jednej działki ewidencyjnej nr (...), znajdują się następujące naniesienia:

- budynek biurowo-handlowo-usługowy posiadający 8 kondygnacji nadziemnych, oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m²,

- budynek biurowo-handlowo-usługowy posiadający 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m²,

- budynek biurowo-handlowo-usługowy posiadający 1 kondygnację nadziemną i powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m²,

- zjazd z drogi publicznej,

- parking,

- ogrodzenie parkingu,

- drogi wewnętrzne,

- chodnik,

- stacja transformatorowa,

Na Gruncie 2, składającym się z jednej działki ewidencyjnej nr (...), znajdują się następujące naniesienia:

- budynek mieszkalny jednorodzinny posiadający 2 kondygnacje nadziemne oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m²,

- budynek transportu i łączności posiadający 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m²,

- ogrodzenie,

- przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne.

Żadne z naniesień opisanych we wniosku jako „Budowle 1” (znajdujących się na działce, której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji) nie jest częścią składową budynku.

Żadne z naniesień opisanych we wniosku jako „Budowle 2” (znajdujących się na działce, której prawo własności będzie przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji) nie jest częścią składową budynku, natomiast następujące Budowle 2 – tj. ogrodzenie oraz przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne – są częścią składową gruntu.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1)  Czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (zasadniczo dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

2)  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT?

3)  Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której Strony złożą oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (zasadniczo dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Ad.2

Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), z możliwością rezygnacji przez Wnioskodawców z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, z której Strony zamierzają skorzystać.

Ad.3

Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której Strony złożą oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na ew. prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ew. obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi „przedsiębiorstwo” lub „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone wielokrotnie w praktyce orzeczniczej i interpretacyjnej organów podatkowych, w tym także przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest zatem ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)).

II. Definicja przedsiębiorstwa i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy (podobnie jak inne przepisy podatkowe). W związku z powyższym, w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w przepisach prawa cywilnego - art. 55¹ KC.

Zgodnie z przywołanym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ KC.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ KC (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 55² KC, zgodnie z którym: „Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa – rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: (a) organizacyjnej, (b) finansowej oraz (c) funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także ewentualny czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto Wnioskodawcy pragną wskazać, że – zgodnie z praktyką organów podatkowych oraz Objaśnieniami – przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT („przedsiębiorstwo” w rozumieniu regulacji KC), czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

III. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w analizowanej Transakcji same Nieruchomości wraz z towarzyszącymi im prawami przenoszonymi w ramach Transakcji, nie mogą być uznane za „zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej”. Obejmuje ona bowiem jedynie wąską grupę wysokocennych aktywów Zbywcy (tj. zasadniczo Nieruchomości i ściśle związane z nimi prawa). Ponadto, w kontekście definicji ZCP, przedmiotem Transakcji nie będą zobowiązania ani należności Zbywcy związane z Nieruchomościami.

W kontekście analizy przedmiotu Transakcji pod kątem ww. trzech płaszczyzn wyodrębnienia wymaganych w judykaturze dla zaistnienia ZCP, należy wskazać, że:

a)  nie ma miejsca żadne organizacyjne wyodrębnienie Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2 w strukturze organizacyjnej Zbywcy – są i będą to po prostu wybrane istotne aktywa kontrolowane przez Zbywcę;

b)  nie można mówić o istnieniu wyodrębnienia finansowego Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2 w strukturze Zbywcy – m.in. z uwagi na brak odseparowanej ewidencji księgowo-finansowej prowadzonej dla Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2 przez Zbywcę;

c)  wyseparowane aktywa będące przedmiotem Transakcji (tj. zasadniczo Nieruchomości), same w sobie w obecnym kształcie (tj. na moment Transakcji), nie stanowią oraz nie mają potencjału by stanowić samodzielnie działające przedsiębiorstwo, bez uzupełnienia o dodatkowe elementy – tym samym nie można mówić o istniejącym na moment Transakcji wyodrębnieniu funkcjonalnym Nieruchomości.

Ponadto w świetle przywołanych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomości: prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawo własności Gruntu 2, Budynków i Budowli, a także niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomościami, przedstawione szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) żadne umowy związane z finasowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości, (b) umowa o zarządzenie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy na moment Transakcji), (c) umowy zarządzania aktywami (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy), czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli zasadniczo same Nieruchomości oraz ściśle z nią związane prawa, wskazane szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego. Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę jakiejkolwiek działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie nowych umów ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, ewentualne zapewnienie umów na dostawy mediów i usług serwisowych dla Nieruchomości itd. Bez tych działań, wyłącznie na bazie nabywanych w ramach Transakcji składników majątkowych, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić żadnej działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomości i nabyte wraz z nimi prawa. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

W kontekście oceny ewentualnej możliwości wyłączenia przedmiotu analizowanej Transakcji z zakresu VAT na podstawie art. 6 ustawy o VAT, równie istotne znaczenie ma kwestia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed Transakcją przez Zbywcę.

W celu wyjaśnienia zagadnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować.

Jeden z przykładów przedstawionych w Objaśnieniach (Przykład 4) wskazuje, na sytuację, w której nabywca nie zamierza kontynuować działalności zbywcy w oparciu o nabytą nieruchomość komercyjną lecz planuje usunąć dotychczasową zabudowę i zastąpić ją nową zabudową, zgodną z potrzebami działalności nabywcy: „Przykład 4. Zbywca jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu nabywca wyburzy pawilon i wybuduje hale magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży środków spożywczych. Możliwe jest utrzymywanie przez pewien czas umów najmu, które przechodzą na nabywcę z mocy prawa. Przed zawarciem transakcji nabywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej.” W tym zakresie autorzy Objaśnień wskazują, że „Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej”.

W przypadku gdy Zbywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości oraz zarządzaniu nieruchomościami, a Nabywca, prowadzący głównie działalność deweloperską, planuje usunięcie dotychczasowej zabudowy i realizację na nabytej nieruchomości nowej inwestycji deweloperskiej (Projektu) w celu jej komercjalizacji w formie sprzedaży –to w ocenie Wnioskodawców jednoznacznie brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że Nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności Zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Warto wskazać, że powyższej kwalifikacji dotyczącej braku kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę względem nabywanej nieruchomości komercyjnej nie stoi na przeszkodzie również przejściowe (tymczasowe) realizowanie na zakupionej nieruchomości działalności zbieżnej z działalnością zbywcy (w formie wynajmu). W Objaśnieniach czytamy bowiem w tym zakresie m.in., że: „Podkreślić należy, że kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem – na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych”.

Zdaniem Wnioskodawców, mając na względzie podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym fragmencie Objaśnień (w tym w przytoczonym przykładzie) może być zatem również zastosowane do zdarzenia przyszłego analizowanego w niniejszym wniosku. Tak więc przejściowy wynajem Nieruchomości 1 przez Nabywcę na rzecz Zbywcy po Transakcji, nie będzie rzutować na możliwość zakwalifikowania przedmiotu Transakcji jako ZCP.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części przede wszystkim ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca.

IV. Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę powyższe argumenty, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła: (a) dostawę prawa użytkowania wieczystego do zabudowanego Gruntu 1, wraz z posadowionymi na nim Budynkami 1 oraz infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli 1, a także (b) dostawę prawa własności Gruntu 2 oraz posadowionych na nim Budynków 2 oraz Budowli 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zasada ta dotyczy również dostawy prawa użytkowania wieczystego zabudowanych gruntów. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość 1 nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (zasadniczo była przedmiotem najmu opodatkowanego VAT). Podobnie Nieruchomość 2 została nabyta przez Zbywcę w celu jej dalszej odsprzedaży do Nabywcy (inwestora) – w ramach czynności opodatkowanej VAT. Ponadto z uwagi na brak podlegania opodatkowaniu VAT transakcji nabycia Nieruchomości 2 przez Zbywcę od Dotychczasowych Właścicieli (sprzedaż nieruchomość z majątku prywatnego) nie można również mówić w tym przypadku o spełnieniu przesłanki braku przysługiwania Zbywcy prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na nabyciu Nieruchomości 2 – co wyłącza możliwość zastosowania analizowanego zwolnienia do dostawy Nieruchomości 2 przez Zbywcę w ramach Transakcji (tak np. wyrok NSA z 28 lutego 2013 r., sygn. Akt I FSK 627/12). Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie do dostawy obu Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunty są zabudowane Budynkami i Budowlami (tj. Grunt 1 Budynkami 1 oraz Budowlami 1, a Grunt 2 Budynkami 2 oraz budowlami 2). Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawa własności Gruntu 2 wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynków i Budowli posadowionych odpowiednio na Gruncie 1 i Gruncie 2.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu, lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków i Budowli wchodzących w skład poszczególnych Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności zaprezentowane w opisie zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawców pierwsze zasiedlenie w rozumieniu regulacji ustawy VAT w zakresie poszczególnych obiektów (tj. Budynków 1 oraz Budowli 1) zlokalizowanych na Nieruchomości 1, miało miejsce odpowiednio – (a) w przypadku Budynków 1 i części Budowli 1 nabytych przez Zbywcę - najpóźniej w (...) r. (a w praktyce, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, wiele lat przed tą datą, kiedy to rozpoczęła się ich eksploatacja – tj. w 1981 r.), a (b) w przypadku Budowli 1 wybudowanych przez Zbywcę (tj. parkingu i ogrodzenia parkingu) najpóźniej w 2018 r. (kiedy to zostały (...)). Z kolei w Przypadku Budynków 2 i Budowli 2 zlokalizowanych na Nieruchomości 2 do ich pierwszego zasiedlania doszło najpóźniej odpowiednio: (a) w 1939 r. – w przypadku budynku mieszkalnego oraz (b) w 2005 r. – w przypadku budynku garażowego i Budowli 2.

Jednocześnie należy nadmienić, że ani (a) nabyte przez Zbywcę Budynki 1 i Budowle 1 ani (b) Budowle 1 wzniesione przez Zbywcę po nabyciu Nieruchomości 1 nie były od momentu ich nabycia lub wytworzenia przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenie w jednym roku przekroczyłyby 30% wartości początkowej, któregokolwiek z tych obiektów. Z kolei Budynki 2 i Budowle 2 nie stanowią środków trwałych dla Zbywcy – a tym samym nie były i nie będą przedmiotem modernizacji (ulepszeń) w rozumieniu regulacji o podatku dochodowym. Zgodnie z wiedzą Wnioskodawców, Budynki 2 oraz Budowle 2 nie były także przedmiotem modernizacji przez Dotychczasowych Właścicieli w rozumieniu regulacji o podatku dochodowym. Ponadto przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynkach i w zakresie Budowli, które spełniałyby ww. kryteria. W konsekwencji należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynków lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynków i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

W konsekwencji, w odniesieniu do wszystkich Budynków oraz Budowli upłynęło już więcej niż dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu regulacji VAT. W efekcie, dla wszystkich Budynków i Budowli w dacie Transakcji będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W efekcie do ich dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynków oraz Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawy całych Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2) nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT należy bowiem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie Wnioskodawców analizowane obiekty (tj. wszystkie Budynki i Budowle na Nieruchomościach) nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca oraz Nabywca zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałby on zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynków i Budowli (a w konsekwencji całych Nieruchomości) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT. W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy obu Nieruchomości, Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli (a tym samym całych obu Nieruchomości), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Ponadto Nabywca i Zbywca, ze względów ostrożnościowych, złożyli już takie oświadczenie przed zawarciem umowy przedwstępnej w ramach Transakcji, w szczególności z uwagi na uzgodnione płatności zaliczek na poczet ceny sprzedaży przez Nabywcę.

Podsumowując, dostawa Budynków i Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawa własności Gruntu 2 na których są posadowione) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT, na skutek rezygnacji przez Strony z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz braku spełnienia przesłanek do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (zgodnie z uzasadnianiem stanowiska Wnioskodawców do pytań nr 1 oraz nr 2), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność polegającą tymczasowo na wynajmie komercyjnym Nieruchomości 1, a docelowo działalność polegającą na realizacji i komercjalizacji (sprzedaży) nowej inwestycji deweloperskiej zrealizowanej na Nieruchomościach (Projektu), po usunięciu obecnej zabudowy. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług (najem) lub dostawa towarów (sprzedaż nowych lokali) przez dewelopera, podlega co do zasady efektywnemu opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, nabycie Nieruchomości będzie jednoznacznie związane z wykonywaniem przez Nabywcę czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury (lub faktur) VAT potwierdzającej/ych jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…)

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji czy Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (...) – Nabywca, zamierza nabyć w ramach umowy sprzedaży od spółki (...) – Zbywca:

a)   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w (...), przy (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), (Grunt 1);

b)   prawo własności posadowionych na Gruncie 1 budynków biurowo-handlowo-usługowych, tj.: (i) budynku posiadającego 8 kondygnacji nadziemnych, oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m², (ii) budynku posiadającego 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² oraz (iii) budynku posiadającego 1 kondygnację nadziemną i powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² (Budynki 1);

c)   prawo własności posadowionych na Gruncie 1 budowli lub części budowli, obejmujące wszystkie elementy infrastruktury (zarówno naziemne jak i podziemne) oraz zjazd z drogi publicznej, parking, drogi wewnętrzne, chodnik, stację transformatorową (Budowle 1);

d)   prawo własności zabudowanej nieruchomości położonej w (...), przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) (Grunt 2);

e)   prawo własności posadowionych na Gruncie 2 budynków, tj.: (i) budynku mieszkalnego jednorodzinnego posiadającego 2 kondygnacje nadziemne oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² oraz (ii) budynku transportu i łączności posiadającego 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² („Budynki 2);

f)    prawo własności posadowionych na Gruncie 2 budowli lub części budowli, obejmujące wszystkie elementy infrastruktury (zarówno naziemne jak i podziemne) (Budowle 2);

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1)  Nieruchomości (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków 1 i Budowli 1 oraz prawo własności Nieruchomości 2) - opisane szczegółowo w punkcie 1 powyżej;

2)  prawo własności ruchomości, znajdujących się na Gruntach lub w Budynkach wchodzących w skład Nieruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z prawidłowym funkcjonowaniem i działaniem Nieruchomości;

3)  znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości, w tym dotycząca Budynków i Budowli.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1)  innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy;

2)  praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3)  dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

4)  praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

5)  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

6)  środków pieniężnych Zbywcy;

7)  praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak tego typu umów po stronie Zbywcy na moment przeprowadzenia Transakcji);

8)  know-how Zbywcy związanego z wykorzystaniem nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej,

9)  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców na podstawie umów najmu przysługujących Zbywcy do chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed dokonaniem sprzedaży na rzecz Nabywcy.

W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy oraz obecnych umów najmu (chyba że co do określonych umów najmu Zbywcy nie uda się zawrzeć przed Transakcją porozumień o ich przekształceniu w umowy podnajmu).

Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ kodeksu pracy.

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomościami i świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, oraz (2) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Zgodnie z tym co zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego – Nieruchomości nie są formalnie wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział. Ponadto na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej nie będzie możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości. Ponadto Przedmiot Transakcji nie będzie na dzień Transakcji wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie funkcjonalnej, tj. nie będzie miał potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy realizujący zadania gospodarcze. Wyseparowane aktywa nie stanowią oraz nie mają potencjału by stanowić samodzielnie działające przedsiębiorstwo, bez uzupełnienia o dodatkowe elementy – tym samym nie można mówić o istniejącym na moment Transakcji wyodrębnieniu funkcjonalnym Nieruchomości.

Warto w tym miejscu również powołać wyrok WSA w Szczecinie z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18, zgodnie z którym: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,(…). Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została również zawarta m.in. w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. I FSK 1127/17.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności, Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi dostawa nieruchomości zabudowanych, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanych działek będących przedmiotem wniosku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem budynków i/lub budowli posadowionych na tych nieruchomościach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego i jego uzupełnienia wynika, że w skład planowanej transakcji wejdą łącznie 2 działki zabudowane – prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) (Grunt 1) oraz prawo własności zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) (Grunt 2).

Wszystkie budynki posadowione na Gruncie 1 - tj. budynek posiadający 8 kondygnacji nadziemnych oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m², budynek posiadający 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² oraz budynek posiadający 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² - stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Dodatkowo na Gruncie 1 znajdują się następujące budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które będą przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji zjazd z drogi publicznej, parking, ogrodzenie parkingu, drogi wewnętrzne, chodnik, stacja transformatorowa.

Wszystkie budynki posadowione na Gruncie 2 - tj. budynek mieszkalny jednorodzinny posiadający 2 kondygnacje nadziemne oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² (budynek mieszkalny) oraz budynek transportu i łączności posiadający 1 kondygnację nadziemną oraz powierzchnię zabudowy wynoszącą (...) m² (budynek garażowy) - stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Dodatkowo Na Gruncie 2 znajdują się następujące budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które będą przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji ogrodzenie oraz przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne.

Zatem zgodnie z powyższym, obie wymienione przez Państwa działki są zabudowane budynkami i/lub budowlami w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Ponadto jak zostało przez Państwa wskazane, pierwsze zasiedlenie w rozumieniu regulacji ustawy o VAT w zakresie poszczególnych obiektów (tj. Budynków 1 oraz Budowli 1) zlokalizowanych na Nieruchomości 1, miało miejsce odpowiednio:

a) w przypadku Budynków 1 i części Budowli 1 nabytych przez Zbywcę - najpóźniej w (...) r. (a w praktyce najprawdopodobniej wiele lat przed tą datą), kiedy to rozpoczęła się ich eksploatacja – tj. w 1981 r.), a

b) w przypadku Budowli 1 wybudowanych przez Zbywcę (tj. parkingu i ogrodzenia parkingu) najpóźniej w 2018 r. (kiedy to zostały przyjęte do użytkowania przez Zbywcę (...)).

Z kolei w Przypadku Budynków 2 i Budowli 2 zlokalizowanych na Nieruchomości 2 do ich pierwszego zasiedlania doszło najpóźniej odpowiednio:

a) w 1939 r. – w przypadku budynku mieszkalnego, oraz

b) w 2005 r. – w przypadku budynku garażowego i Budowli 2.

Podsumowując, dla wszystkich Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie 1 oraz Gruncie 2 od momentu ich pierwszego zasiedlenia upłynął już okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto do momentu planowanej sprzedaży obu Nieruchomości w ramach Transakcji, Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach wchodzących w skład obu Nieruchomości (Budynkach i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów. Dodatkowo nabyte przez Zbywcę prawa do Budynków 1 i Budowli 1 posadowionych na Gruncie 1 nie były przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (kosztu ich wytworzenia) od momentu ich nabycia przez Zbywcę w (...) r. Podobnie Budowle 1 wybudowane już po nabyciu praw do Nieruchomości 1 przez Zbywcę nie były przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (kosztu ich wytworzenia) od momentu rozpoczęcia ich użytkowania (….) (tj. najpóźniej od 2018 r.). Ponadto, w ciągu 2 lat przed złożeniem Wniosku i planowaną sprzedażą Działki nr (...)/Grunt 2 w ramach Transakcji, nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę żadnego z posadowionych na tej Działce budynków i/lub budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły/będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów. Takie wydatki nie będą również ponoszone do dnia sprzedaży Nieruchomości 2 w ramach Transakcji.

Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata w zakresie wszystkich ww. Budynków i/lub Budowli będących przedmiotem sprzedaży i znajdujących się na wskazanych działkach i jednocześnie Sprzedający nie ponosił i nie poniesie wydatków na ulepszenie/przebudowę Budynków i/lub Budowli, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów, to w odniesieniu do sprzedaży tych obiektów zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak Budynki/Budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są Budynki i/lub Budowle posadowione na działkach nr (...) i (...) będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zatem, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż Budynków i/lub Budowli posadowionych na Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Wskazali Państwo także, że na i w Gruntach składających się na Nieruchomości mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów mogą należeć zlokalizowane na lub w Gruntach fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest obiekt niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

Przy czym podkreślenia wymaga, że bez względu na powyższe w niniejszej sprawie na obu działkach będących Przedmiotem Transakcji posadowione są również Budynki/Budowle, które są Państwa własnością, zatem wskazane instalacje, które również znajdują się na gruncie, nie zmienią w tym wypadku charakteru tych działek – jak zostało wskazane: sprzedaż Gruntu, Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. Z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków.

Jak wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, dążą Państwo do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W tym zakresie Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i w terminie przewidzianych w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości). Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie przedmiotowa dostawa Budynków i Budowli, a także przynależny do tych obiektów grunt – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Odpowiadając więc na Państwa pytanie, wskazać należy, że dostawa Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT co będzie uprawniało Strony do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT. W związku ze złożeniem przez Strony oświadczeniem o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, dostawa ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku i w tej sytuacji nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie tego czy po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której Strony złożą oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Strony na dzień Transakcji będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Ponadto Nabywca będzie wykorzystywał przedmiot Transakcji wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, Strony planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zatem transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od tego podatku.

Należy także zauważyć, że przedmiot Transakcji obejmuje również ruchomości znajdujące się na Gruntach lub w Budynkach wchodzących w skład Nieruchomości. Dostawa tych ruchomości, po spełnieniu warunków określonych we wskazanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2, mogłyby ewentualnie korzystać ze zwolnienia z tego podatku. W tym zakresie wskazali Państwo jednak, że ruchomości znajdujące się na Gruntach lub w Budynkach wchodzących w skład Nieruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z prawidłowym funkcjonowaniem i działaniem Nieruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Od nabycia, importu lub wytworzenia ruchomości znajdujących się na Gruncie 1 i w Budynkach 1 Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo takie nie przysługiwało w stosunku do ruchomości znajdujących się na Gruncie 2 i w Budynkach 2. Fakt nie wykorzystywania ruchomości wyłącznie do czynności zwolnionych uniemożliwia skorzystanie ze zwolnienia z podatku VAT dostawy tych ruchomości. Tym samym ich dostawa będzie opodatkowana właściwą stawką tego podatku. W tym zakresie nie będzie miał więc zastosowania żaden z warunków negatywnych wymienionych w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Ponadto, jak już wskazano Nabywca będzie wykorzystywał przedmiot Transakcji wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej Transakcję. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111; ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Nabywca (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.