Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.54.2026.3.MW

15 kwietnia 2026 · Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Streszczenie

Spółka Y (Zbywca) planuje sprzedać spółce X (Nabywca) nieruchomość komercyjną, składającą się z działki gruntu zabudowanej budynkiem usługowo-handlowym, który od 2015 roku jest wynajmowany. Transakcja obejmuje przeniesienie praw własności, praw z umów najmu i dokumentacji, ale nie obejmuje umów finansowania, zarządzania czy pracowników. Obie strony są lub będą czynnymi podatnikami VAT i nie są powiązane.…

Budynek został oddany do użytku ponad dwa lata przed planowaną sprzedażą, a Zbywca nie poniósł znaczących wydatków na jego ulepszenie. Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia z VAT na tę dostawę. Podatnik pyta, czy planowana sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub jego części, czy po rezygnacji ze zwolnienia dostawa będzie opodatkowana VAT, oraz czy nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego i zwrotu ewentualnej nadwyżki. Organ podatkowy uznał, że sprzedaż nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, więc podlega VAT. Dostawa budynku kwalifikuje się do zwolnienia z VAT, ale po rezygnacji stron będzie opodatkowana. Nabywca ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego i zwrotu nadwyżki, ponieważ nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT. Stanowisko podatnika uznano za prawidłowe.

jeszcze 125 słów

Pełne streszczenie po zalogowaniu

Streszczenie AI to nasza wartość dodana — zaloguj się lub załóż konto, aby zobaczyć pełną analizę.

Zaloguj się Wypróbuj za darmo

Treść interpretacji

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 31 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący transakcji zbycia Nieruchomości, wpłynął 31 stycznia 2026 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 marca 2026 r. (data wpływu 16 marca 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

Y („Zbywca”) oraz X jako nabywca („Nabywca”; Zbywca i Nabywca dalej również łącznie jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”) planują zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, zlokalizowanej w (…), opisanej szczegółowo poniżej („Nieruchomość” - definiowana szczegółowo poniżej), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych tam umów) („Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług („VAT”), w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT oraz podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”). W związku z powyższym, poniżej Wnioskodawcy przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz założeń planowanej Transakcji:

1) w punkcie II. zarys działalności Zbywcy;

2) w punkcie III. opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji;

3) w punkcie IV. historia nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji;

4) w punkcie V. zakres Transakcji;

5) w punkcie VI. zarys działalności Nabywcy oraz podjęcie działalności przez Nabywcę po Transakcji;

6) w punkcie VII. inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

II. Zarys działalności Zbywcy

Zbywca jest spółką celową, której przeważającą działalnością - zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym - jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Zbywca jest - i będzie w momencie Transakcji - zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Zbywca nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Obecnie Zbywca - w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - świadczy usługi komercyjnego wynajmu Nieruchomości. Przedmiotowe usługi podlegają opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (zastosowania nie znajduje do nich stawka obniżona VAT lub zwolnienie od VAT). W związku z realizacją przyjętej strategii inwestycyjnej, Zbywca planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Dodatkowo należy podkreślić, że:

1) Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie ani faktycznie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział;

2) Zbywca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu, niemniej nie można wykluczyć, że na podstawie prowadzonych ksiąg możliwe byłoby przypisanie kosztów, przychodów, należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Zbywca nie zatrudnia pracowników. W celu prowadzenia swojej działalności korzysta ze wsparcia innych podmiotów zewnętrznych.

III. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie działka gruntu o numerze (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) („Grunt”). Zbywca jest właścicielem Gruntu.

Grunt jest obecnie zabudowany budynkiem w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 poz. 418; „Prawo Budowlane”), tj. budynkiem usługowo- handlowym o powierzchni zabudowy wynoszącej ok. (…) m² („Budynek”).

Poza Budynkiem na Gruncie mogą znajdować się inne obiekty, które w ocenie Wnioskodawców nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego (np. przyłącze wody oraz przyłącze kanalizacyjne), lecz są kwalifikowane jako urządzenia budowlane lub obiekty małej architektury. Na potrzeby niniejszego Wniosku te obiekty będą definiowane jako „Naniesienia”.

W ocenie Wnioskodawców na Gruncie nie znajdują się żadne naniesienia, które należy uznać za budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego

Dodatkowo należy zaznaczyć, że na Gruncie znajdują się instalacje (np. przyłącze energii elektrycznej oraz przyłącze CO), będące na dzień Transakcji własnością podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw przesyłowych), z których część w świetle Prawa Budowlanego może być kwalifikowana jako budynki lub budowle („Instalacje”). Zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. 2025; 1071; „Kodeks Cywilny”) Instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie Instalacje nie wejdą w skład Nieruchomości, nie będą przedmiotem planowanej Transakcji, nie będą uwzględnione w podstawie opodatkowania VAT w zw. z planowaną Transakcją ani nie zostaną wykazane na fakturze VAT dokumentującej dostawę przedmiotu Transakcji.

Grunt, Budynek, Naniesienia dalej określone będą również łącznie jako „Nieruchomość”. Nieruchomość stanowi jedyne, główne aktywo Zbywcy oraz jego jedyne źródło przychodów.

IV. Historia Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

Zbywca - działając wówczas pod nazwą (…) nabył prawo własności Gruntu od (…), na podstawie umowy sprzedaży z dnia 9 sierpnia 2007 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego, nr (…). Zgodnie z treścią ww. aktu notarialnego, Zbywca nabył Grunt jako niezabudowany w rozumieniu VAT.

Dostawa Gruntu na podstawie ww. umowy podlegała opodatkowaniu VAT.

Po nabyciu Gruntu Zbywca realizował projekt mający na celu między innymi budowę i komercjalizację Budynku (wraz z infrastrukturą) i przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT w związku z wydatkami poniesionymi na ww. prace. Budynek został wybudowany przez Zbywcę, a następnie oddany do użytkowania w listopadzie 2015 r. Powierzchnia Budynku była sukcesywnie wynajmowana kolejnym najemcom i przez nich zajmowana.

Na moment składania niniejszego wniosku ok. 99% powierzchni Budynku przeznaczonej do wynajęcia jest objęta umowami najmu, a pozostała część tej powierzchni była przedmiotem umów najmu w przeszłości. Wszystkie części Budynku składające się na powierzchnię przeznaczoną do wynajęcia zostały wydane najemcom więcej niż dwa lata przed dniem złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zbywca nie poniósł (ani na dzień Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie Budynku w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 278 ze zm.; „Ustawa o CIT”), których wartość byłaby większa lub równa 30% wartości początkowej Budynku.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę do celów działalności zwolnionej od VAT.

V. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1) prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku, Naniesień;

2) prawo własności ruchomości stanowiących przynależności związane z Nieruchomością;

3) autorskie i pokrewne prawa majątkowe wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości dotyczące Budynku;

4) prawa wynikające z gwarancji budowlanych, w tym zabezpieczeń gwarancji budowlanych (kwoty zatrzymane jako zabezpieczenie gwarancji budowlanych itp.);

5) prawo własności dokumentacji prawnej, technicznej i projektowej związanej z przenoszonymi w ramach Transakcji aktywami, będącą w posiadaniu Zbywcy, w tym w szczególności:

a) dokumenty (fizyczne kopie) stanowiące materiały badania „due diligence” przeprowadzonego przez Nabywcę oraz doradców Nabywcy w związku z Transakcją;

b) dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości - m.in. oryginały umów najmu oraz dokumentów instrumentów zabezpieczeń związanych z umowami najmu (w zależności od rodzaju zabezpieczenia, np. gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, gwarancje spółki macierzystej, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji itp.);

c) dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości - w szczególności decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości lub procesu budowy, kopie korespondencji z organami dotyczącej Nieruchomości, dokumenty dotyczące odpowiednich projektów Budynku i Naniesień, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn w Budynku, instrukcje dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy w Budynku oraz jego systemów przeciwpożarowych, dzienniki Budynku, oryginały świadectw charakterystyki energetycznej oraz

d) projekty i dokumenty związane z konserwacją Nieruchomości, w tym dokumentacja powykonawcza Budynku oraz rysunki powykonawcze wraz z specyfikacjami technicznymi, zatwierdzeniami technicznymi oraz dokumentacją techniczną dotyczącą prac wykończeniowych (w tym wszystkimi decyzjami administracyjnymi dotyczącymi procesu budowy);

6) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu Nieruchomości, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego;

7) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, w odniesieniu do których okres najmu nie rozpoczął się i przedmiot umowy najmu nie został wydany najemcy przed datą przeprowadzenia Transakcji, wobec których art. 678 Kodeksu Cywilnego nie znajduje zastosowania;

8) prawa wynikające z instrumentów zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu umów najmu Nieruchomości tj. depozyty najemców oraz wszelkie inne zabezpieczenia dostarczone przez najemców, takie jak np. gwarancje bankowe, gwarancje ubezpieczeniowe, gwarancje spółki macierzystej, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, w zakresie, w jakim uprawnienie Nabywcy do skorzystania z tych zabezpieczeń nie przechodzi z mocy prawa (np. uprawnienie do żądania nadania tytułowi egzekucyjnemu - oświadczeniu o poddaniu się egzekucji - klauzuli wykonalności wynikać będzie wprost z art. 788 Kodeksu postępowania cywilnego);

9) prawa wynikające z gwarancji budowlanych, w tym zabezpieczeń gwarancji budowlanych (gwarancje bankowe, kwoty zatrzymane jako zabezpieczenie gwarancji budowlanych itp.);

10) pozwolenia związane z Nieruchomością, w szczególności pozwolenia na budowę, decyzje wodnoprawne, środowiskowe itp.;

11) profil w mediach społecznościowych oraz umowa dzierżawy domeny internetowej (Zbywca pełni rolę dzierżawcy).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych elementów w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie natomiast do przeniesienia na Nabywcę innych elementów, w szczególności:

1) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania budowy Budynku;

2) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

3) praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości;

4) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

5) dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy (poza dokumentami, które zostały udostępnione Nabywcy w ramach procesu due diligence);

6) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

7) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

8) środków pieniężnych innych niż depozyty najemców oraz zabezpieczenia gwarancji budowlanych, o których mowa w opisie zakresu Transakcji;

9) know-how Zbywcy (poza informacjami udostępnionymi w ramach procesu „due diligence”);

10) firmy Zbywcy;

11) innej dokumentacji handlowej czy korporacyjnej związanej z przedsiębiorstwem Zbywcy, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością, o której mowa w opisie zakresu Transakcji;

12) należności gospodarczych (innych niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowych Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym).

Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do ich przeniesienia, w szczególności przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

W odniesieniu do umów takich jak umowy serwisowe, umowy na dostawę mediów, wszystkie umowy związane z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Nieruchomości, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Zbywcę rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Nie jest również wykluczone, że po Transakcji Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem, który świadczył usługi zarządzania na rzecz Zbywcy.

Nie można również wykluczyć, że Nabywca zawrze nowe umowy finansowania (na potrzeby sfinansowania nabycia przedmiotu Transakcji) z tym samym podmiotem, który udzielił Zbywcy finansowania (na potrzeby wybudowania Budynku wraz z infrastrukturą, w tym Budowlami).

Zbywca jest stroną umów z (…) (i) z dnia 11 czerwca 2015 r., oraz (ii) z dnia 11 czerwca 2015 r. Na podstawie umowy z punktu (ii) w powiązaniu z umową z punktu (i) Zbywca otrzymuje prowizje z tyt. dostawy energii elektrycznej przez (…) do najemców Budynku. Umowy te nie zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji ani nie przejdą na niego z mocy prawa. Nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze z (…) umowę o podobnej treści do ww., na podstawie której będzie otrzymywał prowizje z tyt. dostawy energii elektrycznej przez (…. do najemców Budynku na podobnych lub tych samych warunkach co Zbywca.

VI. Zarys działalności Nabywcy oraz podjęcie działalności przez Nabywcę po Transakcji

Nabywca na moment składania niniejszego wniosku jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji. Nabywca został utworzony na podstawie aktu notarialnego z dnia 28 stycznia 2026 r., (…).

Nabywca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment składania niniejszego wniosku, ale będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie dokonania Transakcji.

Celem działalności Nabywcy jest nabycie Nieruchomości i późniejsze prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni Nieruchomości. Powyższa działalność będzie działalnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy kapitałowej, do której należy Nabywca. Po Transakcji, Nabywca nie będzie wykorzystywał przedmiotu Transakcji do celów działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca będzie musiał zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management), przy czym w zależności od sytuacji, o której mowa powyżej, niektóre z umów mogą zostać przeniesione, jak również nie jest wykluczone, że po Transakcji Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem, który świadczył usługi zarządzania na rzecz Zbywcy.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmem Nieruchomości dla celów komercyjnych.

VII. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją

Wnioskodawcy zakładają, że zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości) nastąpi w 2026 r.

Nabywca i Zbywca nie są i w momencie Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 Ustawy o CIT. Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

W zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

W umowie sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Wnioskodawców do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów „due diligence” (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Zbywcy lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (zgodnie ze standardową praktyką rynkową w ramach transakcji tego rodzaju).

W uzupełnieniu wniosku - odpowiadając na pytania z wezwania - wskazali Państwo, że:

1. Czy któreś z naniesień znajdujących się na działce nr (…), której prawo własności będzie przedmiotem sprzedaży, jest częścią składową budynku lub gruntu (proszę wskazać które)?

Odpowiedź:

Spółka informuje, że na działce nr (…) (Grunt) znajdują się przyłącza wody, kanalizacji, energii elektrycznej oraz instalacja CO, które są fizycznie połączone z Budynkiem.

Wyłącznie przyłącze wodne oraz przyłącze kanalizacyjne stanowią własność Zbywcy.

Pozostałe przyłącza, tj. przyłącze energii elektrycznej oraz instalacja CO, są własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego nie stanowią one części składowej nieruchomości.

Ponadto wskazujemy, że Budynek stanowi część składową Gruntu.

2. Czy na działce będącej przedmiotem sprzedaży znajdują się elementy infrastruktury niestanowiące ani własności sprzedającego, ani przedsiębiorstwa przesyłowego? - jeżeli tak, to należy wskazać te naniesienia.

Odpowiedź:

Spółka informuje, że na Gruncie nie znajdują się elementy infrastruktury niestanowiące własności Zbywcy ani przedsiębiorstwa przesyłowego.

3. Czy naniesienia niestanowiące własności sprzedającego ani przedsiębiorstwa przesyłowego stanowią część składową budynku lub gruntu (należy wskazać które)?

Odpowiedź:

Spółka informuje, że w nawiązaniu do odpowiedzi na pytanie Organu nr 2, niniejsze pytanie jest bezprzedmiotowe.

4. Dla obiektów stanowiących urządzenia budowlane - czy są one funkcjonalnie związane z budynkiem znajdującym się na Nieruchomości? Proszę odnieść się odrębnie do każdego obiektu.

Odpowiedź:

Spółka informuje, że przyłącza mediów są funkcjonalnie związane z Budynkiem (wody, kanalizacyjne, energii elektrycznej oraz CO).

Przyłącze energii elektrycznej oraz instalacja CO, są własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego nie stanowią one części składowej nieruchomości.

5. Jeżeli na Nieruchomości znajdują się obiekty małej architektury, to dla każdego takiego obiektu proszę wskazać:

- czy jest on trwale związany z gruntem czy stanowi ruchomość?

- czy jest on funkcjonalnie związany z budynkiem?

- czy Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z jego wzniesieniem?

- czy był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania?

Odpowiedź:

Spółka informuje, że na Nieruchomości znajdują się donice z zasadzonymi drzewami, które stanowią obiekty małej architektury:

- elementy te mają charakter ruchomości i nie są trwale związane z Gruntem;

- nie są one funkcjonalnie związane z Budynkiem znajdującym się na Nieruchomości;

- w związku z ich wzniesieniem Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego;

- obiekty te nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-3)

1. Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, mając na względzie, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy?

3. Czy w przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT) na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy, a uprawnienia te nie będą objęte ograniczeniem z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

2. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, mając na względzie, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy.

3. W przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT) na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy, a uprawnienia te nie będą objęte ograniczeniem z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

I. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń od opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu, grunty, budynki i budowle stanowią „towar” w rozumieniu Ustawy o VAT.

W przypadku natomiast gdy przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa („ZCP”) nie podlega ona opodatkowaniu VAT - na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” („Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT, konieczne jest zatem ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub ZCP.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwa”. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - „NSA” - z dnia 6 stycznia 2010 r., sygn. akt I FSK 1216/09) oraz stanowiskiem organów podatkowych prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.191.2018.1.MD oraz z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu Cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Ocena planowanej Transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa dla celów Ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Zbywcy, w tym firma Zbywcy, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how (poza informacjami udostępnionymi w ramach procesu „due diligence”) oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział.

Zbywca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu, niemniej nie można wykluczyć, że na podstawie prowadzonych ksiąg możliwe byłoby przypisanie kosztów, przychodów, należności i zobowiązań do Nieruchomości.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Zbywcy, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanego przedmiotu Transakcji. W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą takie składniki majątku jak:

1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego budowy Budynku,

2) prawa i obowiązku z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Co więcej, ze względu na brak pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j., Dz. U. 2025; 277 ze zm.) (z powodu braku pracowników u Zbywcy; funkcje normalnie wykonywane przez pracowników w spółce u Zbywcy wykonywane są w ramach usług wsparcia/doradczych świadczonych przez inne podmioty, które to umowy/usługi nie są przedmiotem Transakcji).

W konsekwencji, w przypadku Nieruchomości nie można mówić o jej wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej, czy też funkcjonalnej. Z uwagi na powyższe, nie można uznać sprzedaży Nieruchomości za transakcję mająca za przedmiot ZCP.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP, jest zgodne z Objaśnieniami wydanymi przez Ministra Finansów w sprawie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z Objaśnieniami, „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając, czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

1) angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

2) podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

2. umowy o zarządzanie nieruchomością;

3. umowy zarządzania aktywami;

4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (...).

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców w opisie zdarzenia przyszłego, elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą w szczególności składające się na Nieruchomość, a także niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (m.in. prawa własności intelektualnej, zabezpieczenia, gwarancje, czy pozwolenia), ruchomości stanowiące przynależności związane z Nieruchomością, dokumentacja prawna, techniczna i projektowa itp.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte m.in. (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania budowy Budynku, (b) prawa i obowiązki z umowy o zarządzenie nieruchomością, (c) prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia Nieruchomości, czy (d) prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami (z uwagi na to, że Zbywca nie jest stroną takiej umowy).

W konsekwencji, Wnioskodawcy wskazują, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje (zgodnie z Objaśnieniami) możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych", czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umowy najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie miał zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynku, jego obsługą techniczną, oraz dostawami różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

O ile Budynek stanowi pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) on przeznaczony do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, ale do oddania w najem, a następnie - do sprzedaży. Tym samym nie mógłby on zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa/jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu), jak w opisanym zdarzeniu przyszłym, za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (na przykład interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

- z dnia 20 listopada 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW;

- z dnia 14 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR;

- z dnia 10 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR;

- z dnia 10 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM;

- z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS;

- z dnia 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM;

- z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG;

- z dnia 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS;

- z dnia 7 kwietnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.56.2023.2.MS;

- z dnia 22 grudnia 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.383.2023.2.AM;

- z dnia 29 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.288.2024.3.MSO;

- z dnia 28 stycznia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.521.2024.3.EP;

- z dnia 14 stycznia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.596.2024.3.EJU.

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa dla celów Ustawy o VAT.

W związku z powyższym, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT.

W konsekwencji, Transakcja będzie stanowić podlegającą opodatkowaniu VAT odpłatną dostawę towarów.

II. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

W ramach planowanej Transakcji Zbywca dokona dostawy m.in. Budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą, posadowionego na Gruncie (trwale związanego z Gruntem).

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż budynku, budowli lub ich części posadowionych na gruncie stanowi dostawę budynku, budowli lub ich części, a grunt dzieli ich los podatkowy dla celów VAT. Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntu będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku znajdującego się na Gruncie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawców, biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, w stosunku do Budynku upłynął okres dwóch lat od pierwszego ich zasiedlenia.

Trzeba przy tym podkreślić, że przed Transakcją Zbywca nie ponosił oraz nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14) lit. b) Ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej Budynku.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości dokonywana w ramach Transakcji będzie spełniać warunki zwolnienia od opodatkowania przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego; lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów;

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zbywca jest i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie dokonania Transakcji. Nabywca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment składania niniejszego wniosku, ale będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w momencie dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w całości (na warunkach wskazanych w tym przepisie).

W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała przedmiotowemu zwolnieniu, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od VAT.

Ponadto, przy wybudowaniu Budynku Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostały spełnione.

A zatem, zdaniem Wnioskodawców, planowana dostawa Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, będzie objęta zakresem zwolnienia od VAT, natomiast na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia.

Jeśli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

Brak zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT do Transakcji

Wnioskodawcy zauważają również, iż w analizowanej sytuacji nie będzie miało także zastosowania zwolnienie od VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

1) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, Transakcja będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jako dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości (z możliwością rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania).

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku.

Instalacje

Dla uniknięcia wątpliwości i w celu przedstawienia pełnego uzasadnienia dotyczącego naniesień będących przedmiotem planowanej Transakcji, w tym fragmencie Wnioskodawcy odnoszą się również do kwestii braku opodatkowania VAT Instalacji w związku z Transakcją.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W ocenie Wnioskodawców, dokonując kwalifikacji danej czynności w celu określenia jej skutków na gruncie VAT, podstawowe znaczenie ma jej aspekt ekonomiczny, a nie prawny.

Innymi słowy, każda transakcja powinna być oceniana przede wszystkim z uwzględnieniem jej ekonomicznego sensu i zamiaru stron, a nie treści cywilnoprawnej. Konieczność uwzględnienia kryterium ekonomicznego w ocenie transakcji na gruncie Ustawy o VAT wynika przede wszystkim z bogatego w tym przedmiocie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”).

Przykładowo, w orzeczeniu z 20 lutego 1997 r. w sprawie C-260/95 (DFDS A/S), TSUE podkreślił, że „(...) analiza rzeczywistej sytuacji gospodarczej jest fundamentalnym kryterium zastosowania wspólnego systemu VAT”. Jako fundamentalne w tym zakresie należy wskazać orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 (Shipping and Forwarding Enterprise Safe), w którym TSUE „oderwał” wprost definicję dostawy towarów od cywilistycznego przeniesienia własności, wskazując, iż dostawa towarów w rozumieniu podatku od wartości dodanej oznacza przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel również w przypadku, gdy nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym.

Orzecznictwo TSUE w powyższym zakresie znalazło odzwierciedlenie również w praktyce polskich sądów administracyjnych. Przykładowo, NSA w wyroku z dnia 31 maja 2012 r., sygn. akt. I FSK 1375/11 uznał, że „dostawa towarów na gruncie podatku VAT ma rozumienie szersze niż sprzedaż w ujęciu cywilistycznym. W przypadku dostawy kładzie się nacisk na ekonomiczny (gospodarczy) aspekt transakcji, nie tylko rozumiany jak to sugeruje Skarżąca w kontekście tzw. własności ekonomicznej, tj. rozporządzania towarem jak właściciel, ale też celu danej dostawy. Skoro dostawa ma miejsce także, gdy mamy do czynienia z nabyciem tzw. własności ekonomicznej, to przy dostawie liczy się przede wszystkim to, jaki jest efekt ekonomiczny danej transakcji”.

Także w orzeczeniu z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Dieter Armbrecht), TSUE zauważa, że skoro przedmiotem rozważań jest, czy dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej, to nie jest zasadne stosowanie w tym celu regulacji prawa cywilnego. Ekonomiczny charakter transakcji powinien być również kluczowym czynnikiem w analizie skutków transakcji dotyczących nieruchomości. W szczególności, w przypadku, gdy z punktu widzenia prawnego mamy do czynienia z gruntem zabudowanym, istotne jest ustalenie czy naniesienia (budynki lub budowle) znajdujące się na tym gruncie stanowią ekonomiczny element tej transakcji i składają się na jej gospodarczą treść. Nie w każdym przypadku będą one bowiem stanowić jej element z biznesowego punktu widzenia.

W orzeczeniu z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 (Don Bosco Onroerend Goed BV), przedmiotem rozważań TSUE była sprzedaż gruntu z naniesieniami. Analizując skutki tej transakcji na gruncie podatku od wartości dodanej, TSUE podkreślił konieczność uwzględniania w analizie celu gospodarczego tej czynności, tj. ustalenia czy naniesienia decydowały o przedmiocie transakcji. Dla ustalenia ekonomicznej treści danej transakcji niezbędne jest zidentyfikowanie zamiaru stron co do tej transakcji. W orzecznictwie TSUE można wskazać utrwalony pogląd, zgodnie z którym „zgłoszony zamiar stron dotyczący opodatkowania danej czynności podatkiem VAT powinien być brany pod uwagę przy całościowej ocenie okoliczności takiej transakcji, o ile można go ustalić na podstawie obiektywnych wskazówek’ - wyrok z 18 lutego 2013 r. C-543/11 (Woningstichting Maasdriel), wyrok z 10 listopada 2011 r. C-444/10 (Christel Schriever), wyrok z 12 lipca 2012 r. C-326/11 (J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV).

W ocenie Wnioskodawców, przedstawione wyżej tezy zawarte w orzeczeniach TSUE powinny znaleźć zastosowanie również do planowanej Transakcji. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w momencie Transakcji na Gruncie znajdować się będą Instalacje.

Infrastruktura w postaci Instalacji w ujęciu cywilnoprawnym nie stanowi własności Zbywcy - jest ona bowiem (zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego) własnością przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym, Instalacje nie powinny zostać w ogóle uznane jako wchodzące w zakres dostawy dokonywanej przez Zbywcę w związku z Transakcją w rozumieniu Ustawy o VAT.

Podsumowując, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku, w którym Wnioskodawcy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT i zrezygnują ze zwolnienia od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

III. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że:

1) Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie podlegała VAT oraz

2) Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania tej dostawy Nieruchomości,

- wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

W konsekwencji, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego), należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym Nieruchomości. Taki typ działalności jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Nabywcę. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Jak stanowi art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej Ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, w przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy, na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Y jako Zbywca oraz X jako Nabywca, planują zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, zlokalizowanej w (…), zabudowanej Budynkiem usługowo- handlowym, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, w tym prawami i obowiązkami ze wskazanych umów. Nieruchomość stanowi jedyne, główne aktywo Zbywcy oraz jego jedyne źródło przychodów.

Zbywca jest spółką celową, której przeważającą działalnością - zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym - jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Obecnie Zbywca - w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - świadczy usługi komercyjnego wynajmu Nieruchomości.