Przedmiotem sprzedaży mają być również nieruchomości określane jako niezabudowane. Niemniej jednak w rzeczywistości są one częściowo zabudowane, m.in. poprzez ogrodzenie, posadowione obiekty kontenerowe oraz elementy infrastruktury technicznej, takie jak przyłącza do podstawowych sieci uzbrojenia. W konsekwencji, w analizowanym przypadku będziemy mieli do czynienia z dostawą budowli trwale związanych z gruntem wraz z nieruchomością, a nie ze sprzedażą terenu w pełni niezabudowanego.
Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem VAT, planuje nabyć nieruchomości w ramach postępowania upadłościowego od spółek A i B. Transakcje obejmują trzy grupy działek o różnym charakterze zabudowy: Transakcja 1 (działki X1-X6) - kompleks przemysłowo-magazynowy z budynkami oddanymi do użytku w latach 2003-2013; Transakcja 2 (działki X7-X16) - teren zakładu z budynkami z lat 2001-2011 oraz niezabudowane działki; Transakcja 3 (działki X17-X20) - działki niezabudowane,…
Interpretacja indywidualna
- stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości jest:
- prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X1, X2, X3, X4, X5 i X6,
- prawidłowe w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia w zakresie dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X1, X2, X3, X4, X5 i X6,
- prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13,
- nieprawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku i możliwości rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy działek nr X14, X15 i X16,
- prawidłowe w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia w zakresie dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13,
- prawidłowe w zakresie braku zwolnienia z podatku dostawy działek X17, X18, X19 i X20.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
Państwa wniosek z 3 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług wpłynął 3 września 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 10 października 2025 r. (wpływ tego samego dnia), stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku w myśl ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, dalej: „ustawa o VAT”). Przedmiotem podstawowej działalności Wnioskodawcy według PKD są: (…).
Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 14b §3 Ordynacji podatkowej, poniżej przedstawiony zostanie wyczerpujący opis zdarzenia przyszłego oraz pytania interpretacyjne wraz ze stanowiskiem Wnioskodawcy w sprawie ich oceny prawnej.
Wnioskodawca zamierza nabyć w ramach postępowania upadłościowego nieruchomości opisane poniżej (wchodzące w skład masy upadłości). W związku z tym oczekuje potwierdzenia, czy planowana transakcja będzie rodziła obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, uregulowanego w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 z późn. zm., dalej: „ustawa o PCC”). Jednocześnie w tym zakresie konieczne jest dokonanie analizy transakcji pod kątem skutków na gruncie podatku od towarów i usług.
Transakcja nr 1 z A.
Przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności nieruchomości gruntowych zabudowanych, (…), objętych księgami wieczystymi prowadzonymi przez Sąd Rejonowy (...), o numerach:
- (...) - działki nr X1, X2,
- (...) - działka nr X3,
- (...) - działka nr X4,
- (...) - działka nr X5,
- (...) - działka nr X6.
Łączna powierzchnia gruntu wynosi (...) ha. Nieruchomości stanowią kompleks przemysłowo-magazynowy (tzw. duża hala), ogrodzony od strony północnej i wschodniej, w części utwardzony (place manewrowe i drogi dojazdowe wykonane z kostki brukowej), a w części stanowiący tereny zielone. Na działce nr X2 znajduje się zbiornik przeciwpożarowy, natomiast na działce nr X5 - maszt telekomunikacyjny z nadajnikami (będący własnością operatora, który korzysta z terenu na podstawie umowy dzierżawy).
Teren graniczy od północy z lasem, od wschodu z gruntami niezabudowanymi i zabudową jednorodzinną, od południa z drogą krajową (...), a od zachodu z terenami niezabudowanymi.
Na nieruchomości znajdują się następujące budynki i budowle:
1) Hala produkcyjna dwukondygnacyjna - obiekt przeznaczony do produkcji (...) o powierzchni użytkowej (...) m² (działki nr X1, X3, X5), oddany do użytkowania w 2011 r. Hala obejmuje m.in. komory chłodnicze, pomieszczenia (...), magazyn opakowań, część spedycyjną, pomieszczenia techniczne (m.in. kotłownia, trafostacja, agregaty), a na piętrze - zaplecze socjalne i biurowe. Konstrukcja obiektu mieszana stalowo-żelbetowa.
2) Budynek przechowalni z częścią socjalno-warsztatową - obiekt parterowy, niepodpiwniczony, o powierzchni użytkowej (...) m² (działki nr X3, X4), oddany do użytkowania w 2003 r. (...).
3) Wiata magazynowa (oddana do użytku w 2011 r.) - obiekt jednokondygnacyjny, o powierzchni użytkowej (...) m² (działka nr X5), przeznaczony do składowania warzyw. Konstrukcja żelbetowo-stalowa, wyposażona w podstawowe instalacje (wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną, chłodniczą).
4) Wiata magazynowa (oddana do użytku w 2012 r.) - obiekt jednokondygnacyjny o powierzchni użytkowej (...) m² (działka nr X5), konstrukcja stalowo-żelbetowa, wyposażona w instalacje wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną i wentylacyjną.
5) Budynek magazynowy przygotowania produktów - obiekt jednokondygnacyjny, o powierzchni użytkowej (...) m² (działka nr X6), oddany do użytkowania w 2013 r. Składa się z części magazynowej oraz części socjalno-technicznej (z pomieszczeniami biurowymi i zapleczem). Wyposażony w instalacje wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną, chłodniczą, gazową i ogrzewanie z własnej kotłowni.
Zarówno Wnioskodawca (Kupujący), jak i Sprzedający są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. W przypadku gdy dostawa nieruchomości korzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, strony transakcji zamierzają z tego zwolnienia zrezygnować. W tym celu, przed dniem dokonania dostawy, złożą właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT (wymóg z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).
Transakcja nr 2 z B.
Przedmiotem sprzedaży ma być prawo własności nieruchomości gruntowych (zabudowanych, jak i niezabudowanych) - położonych (...), dla których Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgi wieczyste o numerach:
- (...) - działki nr X7, X8, X9, X10,
- (...) - działka nr X11,
- (...) - działki nr X12, X13, X14,
- (...) - działki nr X15, X16.
Przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości należące do zakładów B.. Teren zakładu w (...) stanowi zwartą całość z punktu widzenia rozmieszczenia obiektów. Łącznie obejmuje on osiem działek ewidencyjnych: nr X11, X7, X8, X9, X10, X12, X14, X13 o łącznej powierzchni (...) ha.
Na nieruchomościach znajdują się zabudowania powstałe w większości po roku 2000, sukcesywnie rozbudowywane. Przeważającą funkcję pełnią obiekty przemysłowo-produkcyjne, którym towarzyszą powierzchnie magazynowe, techniczne oraz biurowo-socjalne. Na terenie zakładu znajdują się łącznie trzy budynki o łącznej powierzchni użytkowej (...) m²:
Budynek produkcyjno-magazynowy z zapleczem socjalno-biurowym - główny budynek zakładu, wybudowany w 2001 r., następnie rozbudowywany. Obiekt wolnostojący, częściowo podpiwniczony; część produkcyjna - parterowa, część socjalno-biurowa - dwukondygnacyjna. Powierzchnia użytkowa: (...) m², powierzchnia zabudowy: (...) m². Budynek wykonany w technologii tradycyjnej i częściowo stalowej, wyposażony w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania gazowego, wentylacyjną, teletechniczną, monitoring i system alarmowy.
Budynek portierni z wagą samochodową - obiekt parterowy, niepodpiwniczony, wolnostojący, wybudowany w 2011 r. we frontowej części zakładu, w technologii tradycyjnej murowanej. Powierzchnia dostosowana do funkcji kontrolno-recepcyjnych. Budynek wyposażony w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, teletechniczną, monitoring, alarm i klimatyzację.
Budynek archiwum - wolnostojący, parterowy z poddaszem użytkowym, zaadaptowany z obiektu mieszkalnego do funkcji magazynowo-składowych. Powierzchnia użytkowa: (...) m².
W obrębie nieruchomości znajdują się także budowle i elementy zagospodarowania terenu, m.in. sieci uzbrojenia wraz z przyłączami, rampy rozładunkowe, drogi i place manewrowe, systemy oświetleniowe i kontroli dostępu oraz ogrodzenie.
Przez kompleks (tzw. dużą halę) A. przebiega nieruchomość należąca do B. o powierzchni (...) m² i szerokości ok. (...) mm - działka nr X14 (pod kątem ewidencyjnym jest to grunt rolny zabudowany). Wynika to z faktu, że cały kompleks nieruchomości został podzielony pomiędzy obie spółki.
Ponadto przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana nieruchomość, obejmująca działki ewidencyjne nr X15 i X16 o łącznej powierzchni (...) m², położone w zachodniej części zakładu. Działki te są częściowo ogrodzone i porośnięte roślinnością trawiastą, z pojedynczym szpalerem drzew ozdobnych. Teren płaski, o niewielkim spadku w kierunku północno-zachodnim. Na działce X16 znajdują się niewielkie obiekty kontenerowe. Grunty posiadają dostęp do podstawowych sieci uzbrojenia: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i telefonicznej (brak sieci gazowej).
Dla obszarów, na których położone są opisane nieruchomości, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie jednak ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...), działki te oznaczone są jako obszar urbanizacji z terenami aktywności gospodarczej średnio-intensywnej.
Zarówno Wnioskodawca (Kupujący), jak i Sprzedający są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. W przypadku gdy dostawa nieruchomości korzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, strony transakcji zamierzają z tego zwolnienia zrezygnować. W tym celu, przed dniem dokonania dostawy, złożą właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT (wymóg z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).
Transakcja nr 3 z B.
Między stronami została zawarta umowa przedwstępna dotycząca przyszłej sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni (...) ha, położonych w miejscowości (...). Dla nieruchomości tych prowadzone są księgi wieczyste o numerach:
- (...) - działka nr X17,
- (...) - działka nr X18,
- (...) - działka nr X19,
- (...) - działka nr X20.
-
Po wypowiedzeniu przez dotychczasowego właściciela umowy dzierżawy planowane jest zawarcie warunkowej umowy sprzedaży (z uwagi na prawo pierwokupu przysługujące KOWR), a następnie umowy przenoszącej własność.
Przedmiotem sprzedaży mają być nieruchomości niezabudowane, (...). Działki te są aktualnie:
- niezagospodarowane, nieogrodzone i niezadrzewione,
- użytkowane obecnie rolniczo,
- położone na terenie płaskim, o niewielkim spadku w kierunku południowym,
- z dostępem do sieci energetycznej, wodno-kanalizacyjnej i telefonicznej (w niewielkiej odległości).
Przeznaczenie gruntów ustalono w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku jego braku - w oparciu o Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (...).
Nieruchomości objęte transakcją są położone na obszarze częściowo pokrytym MPZP. Dla pozostałej części przeznaczenie wynika ze Studium. Szczegółowo przedstawia się to następująco:
1) Działka X17 - w części objętej MPZP: funkcje komunikacyjne i aktywizacja gospodarcza; w części nieobjętej MPZP: zabudowa mieszkaniowa ekstensywna oraz zabudowa usługowo-mieszkaniowa średnio-intensywna.
2) Działka X18 - zgodnie z MPZP przeznaczona na cele aktywizacji gospodarczej.
3) Działka X19 - nieobjęta MPZP; zgodnie ze Studium: zabudowa mieszkaniowa ekstensywna z dopuszczeniem nieuciążliwych usług jako funkcji uzupełniającej oraz zabudowa usługowo-mieszkaniowa średnio-intensywna.
4) Działka X20 - w części objętej MPZP: funkcje komunikacyjne i aktywizacja gospodarcza; w części nieobjętej MPZP: zabudowa mieszkaniowa ekstensywna oraz zabudowa usługowo-mieszkaniowa średnio-intensywna.
W uzupełnieniu wniosku, odpowiadająca na pytania zawarte w wezwaniu wskazali Państwo ponadto, że:
1. Wnioskodawca wskazuje w odniesieniu do każdej transakcji, że na poszczególnych działkach znajdują się następujące naniesienia:
Transakcja nr 1 z A.
KW nr (...)
- Działka nr X1 = na działce znajduje się część hali produkcyjnej dwukondygnacyjna (obiekt przeznaczony do produkcji)
- Działka nr X2 = na działce znajduje się zbiornik przeciwpożarowy
KW nr (...)
- Działka nr X3 = na działce znajduje się część hali produkcyjnej dwukondygnacyjna (obiekt przeznaczony do produkcji) oraz część budynku przechowalni z częścią socjalno-warsztatową (obiekt parterowy, niepodpiwniczony)
KW nr (...)
- Działka nr X4 = na działce znajduje się część budynku przechowalni z częścią socjalno-warsztatową (obiekt parterowy, niepodpiwniczony)
KW nr (...)
- Działka nr X5 = na działce znajdują się wiata magazynowa (oddana do użytku w 2011 r.) oraz budynek magazynowy (oddany do użytku w 2012 r. - w treści wniosku potocznie określano go wiatą), maszt telekomunikacyjny z nadajnikami (będący własnością operatora, który korzysta z terenu na podstawie umowy dzierżawy) oraz część hali produkcyjnej dwukondygnacyjna (obiekt przeznaczony do produkcji)
KW nr (...)
- Działka nr X6 = na działce znajduje się budynek magazynowy przygotowania produktów (obiekt jednokondygnacyjny)
Hala produkcyjna dwukondygnacyjna obejmuje komory chłodnicze, pomieszczenia do obróbki wstępnej, magazyn opakowań, część spedycyjną, pomieszczenia techniczne (kotłownia, trafostacja, agregaty), a na piętrze - zaplecze socjalne i biurowe.
Budynek przechowalni z częścią socjalno-warsztatową jest wyposażony w cztery komory chłodnicze oraz część warsztatowo-socjalną.
Wiata magazynowa (oddana do użytku w 2011 r.) jest wyposażona w podstawowe instalacje (wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną, chłodniczą).
Budynek magazynowy (oddana do użytku w 2012 r. - w treści wniosku potocznie określano go wiatą) jest wyposażona w instalacje wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną i wentylacyjną, a także w 8 bram wjazdowych.
Budynek magazynowy przygotowania produktów składa się z części magazynowej oraz części socjalno-technicznej (z pomieszczeniami biurowymi i zapleczem). Wyposażony jest w instalacje wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną, chłodniczą, gazową i ogrzewanie z własnej kotłowni.
Naniesienia stanowią kompleks przemysłowo-magazynowy (tzw. duża hala), ogrodzony od strony północnej i wschodniej, w części utwardzony (place manewrowe i drogi dojazdowe wykonane z kostki brukowej), a w części stanowiący tereny zielone.
Transakcja nr 2 z B.
KW nr (...)
- Działka nr X7 = na działce znajduje się część budynku produkcyjno-magazynowego z zapleczem socjalno-biurowym, a także parking, rampy załadunkowe, oświetlenie, place manewrowe i płot
- Działka nr X8 = na działce znajduje się budynek portierni z wagą
- Działka nr X9 = na działce znajduje się część budynku produkcyjno-magazynowego z zapleczem socjalno-biurowym
- Działka nr X10 = przez działkę przechodzą budowle i elementy zagospodarowania terenu, takie jak sieci uzbrojenia wraz z przyłączami, systemy oświetleniowe oraz ogrodzenie
KW nr (...)
- Działka nr X11 = na działce znajduje się chodnik, oświetlenie i ogrodzenie
KW nr (...)
- Działka nr X12 = na działce znajduje się budynek archiwum
- Działka nr X13 = na działce znajdują się sieci uzbrojenia wraz z przyłączami, drogi, systemy oświetleniowe oraz ogrodzenie
- Działka nr X14 = tzw. duża hala, której właścicielem jest A. została posadowiona w części na wspomnianej działce należącej do B.
KW nr (...)
- Działka nr X15 = na działce znajduje się część ogrodzenia, a także jest porośnięta roślinnością trawiastą z pojedynczym szpalerem drzew ozdobnych - posiada dostęp do podstawowych sieci uzbrojenia: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i telefonicznej (brak sieci gazowej)
- Działka nr X16 = na działce znajduje się część ogrodzenia wraz z niewielkimi obiektami kontenerowymi - posiada dostęp do podstawowych sieci uzbrojenia: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i telefonicznej (brak sieci gazowej)
Budynek produkcyjno-magazynowy z zapleczem socjalno-biurowym jest wyposażony w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania gazowego, wentylacyjną, teletechniczną, monitoring i system alarmowy.
Budynek portierni z wagą samochodową wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, teletechniczną, monitoring, alarm i klimatyzację.
Budynek archiwum jest wolnostojący, parterowy z poddaszem użytkowym, zaadaptowany z obiektu mieszkalnego do funkcji magazynowo-składowych.
Transakcja nr 3 z B.
KW nr (...)
- Działka nr X17 = działka ta nie jest zabudowana, także nie posiada przyłączy, natomiast przebiega przez nią sieć energetyczna oraz kanalizacyjna
KW nr (...)
- Działka nr X18 = działka ta nie jest zabudowana, także nie posiada przyłączy
KW nr (...)
- Działka nr X19 = działka ta nie jest zabudowana, także nie posiada przyłączy, natomiast przebiega przez nią sieć energetyczna oraz kanalizacyjna
KW nr (...)
- Działka nr X20 = działka ta nie jest zabudowana, także nie posiadają przyłączy, natomiast przebiega przez nią sieć energetyczna, kanalizacyjna oraz wodociągowa
2. Wnioskodawca wskazuje poniżej dla każdego naniesienia odrębnie czy stanowi budynek, budowle lub ich części, czy może urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
| Transakcja nr 1 - A. | |||
| Działka | Naniesienie | Kwalifikacja wg Prawa budowlanego | Uzasadnienie |
| X1 | część hali produkcyjnej dwukondygnacyjnej (obiekt produkcji) | budynek | Obiekt trwale związany z gruntem, posiada ściany, fundamenty i dach, wydzielony z przestrzeni; przeznaczony do produkcji. |
| X2 | zbiornik przeciwpożarowy | budowla | Zbiornik jest urządzeniem technicznym, niebędącym budynkiem - typowa budowla hydrotechniczna. |
| X3 | część hali produkcyjnej dwukondygnacyjnej oraz część budynku przechowalni z częścią socjalno-warsztatową | budynek | Obiekty kubaturowe, z fundamentem i dachem, o funkcji produkcyjnej i magazynowej. |
| X4 | część budynku przechowalni z częścią socjalno-warsztatową | budynek | Obiekt parterowy, niepodpiwniczony, z instalacjami - spełnia cechy budynku. |
| X5 | wiata magazynowa, budynek magazynowy, maszt telekomunikacyjny, część hali produkcyjnej | Wiata, magazyn, hala - budynki; Maszt telekomunikacyjny - budowla | Wiata jest obiektem zadaszonym o konstrukcji wsporczej, trwale związanymi z gruntem; magazyn jest typowym budynkiem użytkowym; maszt telekomunikacyjny stanowi budowlę. |
| X6 | budynek magazynowy przygotowania produktów | budynek | Jednokondygnacyjny, trwale związany z gruntem, wyposażony w instalacje - klasyczny budynek magazynowy. |
| Transakcja nr 2 - B. | |||
| Działka | Naniesienie | Kwalifikacja wg Prawa budowlanego | Uzasadnienie |
| X7 | część budynku produkcyjno-magazynowego z zapleczem socjalno-biurowym, parking, rampy załadunkowe, oświetlenie, place manewrowe, płot | budynek; parking, rampy załadunkowe, place manewrowe - budowle; oświetlenie i płot - urządzenia budowlane | Część budynku to typowy obiekt kubaturowy, trwale związany z gruntem, o funkcji produkcyjno-biurowej. Parking, rampy załadunkowe, place manewrowe to samodzielne budowle. Natomiast oświetlenie i płot to urządzenia budowlane, które mają funkcjonalny związek z całą infrastrukturą. |
| X8 | budynek portierni z wagą | budynek; Waga - budowla | Portiernia - budynek; waga samochodowa stanowi budowlę związaną z działalnością. |
| X9 | część budynku produkcyjno-magazynowego z zapleczem socjalno-biurowym | budynek | Obiekt o typowych cechach budynku. |
| X10 | sieci uzbrojenia, systemy oświetleniowe, ogrodzenie | budowle i urządzenia budowlane | Sieci i przyłącza - budowle; ogrodzenie i oświetlenie -- urządzenia budowlane. |
| X11 | chodnik, oświetlenie i ogrodzenie | chodnik - budowla; oświetlenie i ogrodzenie - urządzenia budowlane | Chodnik jest budowlą służącą ruchowi pieszych. Natomiast oświetlenie i płot to urządzenia budowlane, które mają funkcjonalny związek z całą infrastrukturą. |
| X12 | budynek archiwum (zaadaptowany z mieszkalnego) | budynek | Trwale związany z gruntem, ściany, dach; zmieniona funkcja nie zmienia kwalifikacji. |
| X13 | sieci uzbrojenia, drogi, oświetlenie, ogrodzenie | budowle i urządzenia budowlane | Elementy infrastruktury technicznej - budowle; ogrodzenie i oświetlenie - urządzenia budowlane. |
| X14 | część hali produkcyjnej („duża hala”) | budynek | Obiekt kubaturowy, trwale związany z gruntem; posadowiony częściowo na działce. |
| X15 | część ogrodzenia, zieleń, przyłącza | urządzenia budowlane | Ogrodzenie i przyłącza - urządzenia budowlane; roślinność nie jest obiektem budowlanym. |
| X16 | część ogrodzenia, przyłącza, obiekty kontenerowe | urządzenia budowlane (ogrodzenie, przyłącza) oraz tymczasowe obiekty budowlane (kontenery) | Kontenery nie są trwale związane z gruntem, więc stanowią tymczasowe obiekty. |
| Transakcja nr 3 - B. | |||
| Działka | Naniesienie | Kwalifikacja wg Prawa budowlanego | Uzasadnienie |
| X17 | sieć energetyczna i kanalizacyjna | budowle | Sieci infrastruktury technicznej są klasycznym przykładem budowli. |
| X18 | brak zabudowy i przyłączy | brak obiektów budowlanych | Działka niezabudowana, bez urządzeń budowlanych. |
| X19 | sieć energetyczna i kanalizacyjna | budowle | Sieci uzbrojenia terenu - budowle liniowe. |
| X20 | sieci energetyczna, kanalizacyjna, wodociągowa | budowle | Sieci uzbrojenia stanowią budowle liniowe, zgodnie z definicją ustawową. |
3. Wnioskodawca wskazuje, że obiekty stanowiące urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, są związane z następującymi budynkami lub budowlami:
I. Kompleks A.
Na działkach objętych transakcją nr 1 zlokalizowane są budynki produkcyjno-magazynowe, przechowalnie, hale, wiaty i obiekty techniczne, którym towarzyszą urządzenia budowlane służące obsłudze całego kompleksu przemysłowego.
Urządzenia budowlane obejmują:
- przyłącza i sieci infrastruktury technicznej (wodno-kanalizacyjne, energetyczne, chłodnicze, gazowe, teletechniczne),
- drogi wewnętrzne, place manewrowe, dojścia i podjazdy,
- oświetlenie zewnętrzne,
- ogrodzenie terenu,
- rampy rozładunkowe i instalacje pomocnicze obsługujące obiekty produkcyjne.
Urządzenia te są funkcjonalnie i technicznie związane z następującymi budynkami i budowlami:
- halą produkcyjną dwukondygnacyjną zlokalizowaną na działkach nr X1, X3 i X5,
- budynkiem przechowalni z częścią socjalno-warsztatową na działkach nr X3 i X4,
- budynkiem magazynowym przygotowania produktów na działce nr X6,
- wiatą magazynową oraz budynkiem magazynowym na działce nr X5,
- zbiornikiem przeciwpożarowym na działce nr X2 (jako budowlą towarzyszącą halom produkcyjnym).
Wszystkie wymienione urządzenia służą zapewnieniu komunikacji wewnętrznej, dostępu do mediów, odprowadzania ścieków, oświetlenia i obsługi przeciwpożarowej, co umożliwiało prawidłowe użytkowanie całego kompleksu produkcyjno-magazynowego A.
II. Kompleks B.
Na działkach objętych transakcjami nr 2 i 3 zlokalizowane są budynki produkcyjno-magazynowe, socjalno-biurowe, portiernia, archiwum oraz elementy infrastruktury technicznej.
Urządzenia budowlane obejmują:
- sieci uzbrojenia i przyłącza (energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, teletechniczne, gazowe),
- rampy rozładunkowe, drogi wewnętrzne, place manewrowe,
- systemy oświetleniowe i kontroli dostępu,
- ogrodzenia i elementy zagospodarowania terenu,
- dojścia, podjazdy i inne elementy pomocnicze obsługujące budynki.
Urządzenia te są funkcjonalnie związane z następującymi obiektami:
- budynkami produkcyjno-magazynowymi z zapleczem socjalno-biurowym na działkach nr X9, X7 oraz częściowo X14,
- budynkiem portierni z wagą samochodową na działce nr X8 (waga stanowi budowlę obsługiwaną przez urządzenia w postaci przyłączy i dojazdów),
- budynkiem archiwum na działce nr X12,
- halą produkcyjną częściowo posadowioną na działce nr X14 (związaną funkcjonalnie z urządzeniami przebiegającymi przez działki X10, X11 i X13).
Dodatkowo, urządzenia budowlane przebiegające przez działki nr X10, X11 i X13 (sieci, drogi, oświetlenie, ogrodzenia) stanowią infrastrukturę wspólną dla całego kompleksu B., obsługującą wszystkie budynki i budowle zlokalizowane na terenie zakładu.
Ogrodzenie i przyłącza na działkach nr X15 i X16 pełnią funkcję zabezpieczenia i obsługi technicznej całego kompleksu i są związane z budynkami produkcyjno-magazynowymi oraz portiernią.
Z kolei działki nr X17, X19 i X20, przez które przebiegają sieci energetyczne, wodociągowe i kanalizacyjne, zawierają urządzenia budowlane i budowle liniowe.
Wszystkie wskazane urządzenia budowlane, zarówno w kompleksie A., jak i B., są funkcjonalnie i technicznie związane z budynkami produkcyjnymi, magazynowymi, socjalnymi, portierniami oraz budowlami towarzyszącymi (zbiornik przeciwpożarowy, waga samochodowa, maszt telekomunikacyjny).
Stanowią one infrastrukturę niezbędną do prawidłowego użytkowania i eksploatacji poszczególnych obiektów budowlanych oraz całych zespołów przemysłowych, nie mogą być użytkowane niezależnie od budynków i budowli, z którymi są związane.
4. Wnioskodawca wskazuje, że spośród naniesień znajdujących się na działkach będących przedmiotem sprzedaży jedynie dwa obiekty można zakwalifikować jako ruchomości w rozumieniu art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny:
- maszt telekomunikacyjny z nadajnikami - zlokalizowany na działce nr X5, stanowiący własność niezależnego operatora, który korzysta z terenu na podstawie umowy dzierżawy. Obiekt ten nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi części składowej nieruchomości, a ponadto nie jest przedmiotem sprzedaży;
- obiekty kontenerowe - zlokalizowane na działce nr X16, o charakterze tymczasowym. Nie są trwale związane z gruntem i mogą być przeniesione bez istotnej szkody dla substancji gruntu ani samego obiektu. W konsekwencji stanowią ruchomości, a zarazem tymczasowe obiekty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Wszystkie pozostałe naniesienia, tj.:
- hale produkcyjne i magazynowe,
- budynek przechowalni z częścią socjalno-warsztatową,
- budynek magazynowy przygotowania produktów,
- budynki portierni i archiwum,
- zbiornik przeciwpożarowy,
- waga samochodowa,
- drogi wewnętrzne, place manewrowe, dojścia i podjazdy,
- ogrodzenia, przyłącza i sieci infrastruktury technicznej
- są trwale związane z gruntem i stanowią części składowe nieruchomości w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego.
W konsekwencji, tylko maszt telekomunikacyjny oraz obiekty kontenerowe mają charakter ruchomości, natomiast wszystkie pozostałe obiekty należy traktować jako nieruchomości stanowiące części składowe gruntu - przy czym trzeba uwzględnić treść odpowiedzi na pytanie nr 5.
5. Przez działki wskazane jako niezabudowane, tj. działki nr X17, X19 oraz X20 (objęte księgami wieczystymi o numerach (...)), przebiegają sieci infrastruktury technicznej, w tym:
- sieć energetyczna,
- sieć kanalizacyjna,
- sieć wodociągowa.
Sieci te stanowią obiekty liniowe w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, a jednocześnie kwalifikują się jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 tej ustawy. Z uwagi na ich charakter i sposób eksploatacji, są to sieci przesyłowe lub dystrybucyjne stanowiące własność właściwych przedsiębiorstw przesyłowych (operatora sieci energetycznej, przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego lub w zależności od odcinka - gazowego), a nie właściciela nieruchomości.
W konsekwencji należy uznać, że:
- sieci te nie stanowią części składowych nieruchomości,
- stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego,
- przebiegają przez wskazane działki jako obiekty liniowe należące do przedsiębiorstw przesyłowych.
6. Wnioskodawca wskazuje, że obiekty liniowe opisane w odpowiedzi na pytanie nr 5 (tj. sieci energetyczne, kanalizacyjne i wodociągowe) przebiegają przez części działek, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Dla poszczególnych działek sytuacja przedstawia się następująco:
1) Działka nr X17 (KW (...))
- w części objęta MPZP, w którym przeznaczona jest pod funkcje komunikacyjne oraz tereny aktywizacji gospodarczej,
- w części nieobjęta MPZP - zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (...) przewidziana pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną oraz zabudowę usługowo-mieszkaniową średnio-intensywną,
- przez działkę przebiegają: sieć energetyczna oraz sieć kanalizacyjna.
2) Działka nr X19 (KW (...))
- nieobjęta MPZP,
- zgodnie ze Studium - przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną z dopuszczeniem nieuciążliwych usług jako funkcji uzupełniającej oraz zabudowę usługowo-mieszkaniową średnio-intensywną,
- przez działkę przebiegają: sieć energetyczna oraz sieć kanalizacyjna.
3) Działka nr X20 (KW (...))
- w części objęta MPZP, w którym przeznaczona jest pod funkcje komunikacyjne oraz tereny aktywizacji gospodarczej,
- w części nieobjęta MPZP - zgodnie ze Studium przewidziana pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną oraz zabudowę usługowo-mieszkaniową średnio-intensywną,
- przez działkę przebiegają: sieć energetyczna, sieć kanalizacyjna oraz sieć wodociągowa.
W konsekwencji należy uznać, że wszystkie wymienione obiekty liniowe przebiegają co najmniej w części przez obszary nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dla których obowiązuje jedynie ustalenie funkcji zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (...).
7. Wnioskodawca wskazuje, że nie wszystkie naniesienia znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży stanowią własność Sprzedającego.
Działki zabudowane (kompleksy A. oraz B.)
Wszystkie znajdujące się na tych działkach budynki, budowle i urządzenia budowlane, takie jak hale produkcyjne, magazyny, przechowalnie, budynki socjalno-biurowe, portiernia, archiwum, zbiornik przeciwpożarowy, waga samochodowa, drogi, place, ogrodzenia oraz instalacje wewnętrzne, stanowią własność Sprzedających.
Wyjątek stanowi maszt telekomunikacyjny z nadajnikami znajdujący się na działce nr X5, który jest własnością operatora telekomunikacyjnego korzystającego z terenu na podstawie umowy dzierżawy zawartej z właścicielem nieruchomości.
Działki niezabudowane: nr X17, X19 oraz X20 (objęte księgami wieczystymi (...))
Przez wskazane działki przebiegają sieci infrastruktury technicznej:
- sieć energetyczna,
- sieć kanalizacyjna,
- sieć wodociągowa.
Sieci te stanowią obiekty liniowe w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane i są kwalifikowane jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 tej ustawy. Z uwagi na ich charakter i sposób eksploatacji, są to sieci przesyłowe lub dystrybucyjne, będące własnością właściwych przedsiębiorstw przesyłowych, tj.:
- operatora sieci energetycznej,
- przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego (a ewentualnie gazowego - jeżeli dany odcinek sieci tego wymaga).
Wobec powyższego, sieci te nie stanowią własności Sprzedającego, lecz należą do odrębnych przedsiębiorstw przesyłowych, które wykonują swoje prawo do korzystania z gruntu na podstawie odpowiednich tytułów prawnych (np. służebności przesyłu).
Działka nr X16: Zlokalizowane na niej obiekty kontenerowe mają charakter tymczasowy i stanowią ruchomości, należące do Sprzedającego.
W konsekwencji należy uznać, że:
- wszystkie budynki, budowle i urządzenia budowlane stanowią własność Sprzedających,
- maszt telekomunikacyjny na działce nr X5 stanowi własność operatora telekomunikacyjnego,
- sieci energetyczne, kanalizacyjne i wodociągowe przebiegające przez działki nr X17, X19 i X20 stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych,
- pozostałe naniesienia są własnością Sprzedających i wraz z gruntem stanowią część składową nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.
8. Wnioskodawca potwierdza, że część tzw. dużej hali produkcyjno-magazynowej, której właścicielem jest A., została posadowiona na gruncie należącym do B., tj. na działce nr X14.
Sytuacja ta ma charakter czysto ewidencyjny i techniczny, wynikający z historycznego podziału kompleksu nieruchomości pomiędzy dwie spółki powiązane kapitałowo i funkcjonalnie. Działka nr X14 ma powierzchnię ok. (...) m² i szerokość ok. (...) mm, co powoduje, że niewielki fragment konstrukcji dużej hali (stanowiącej własność A.) znajduje się w granicach działki należącej do B..
Z punktu widzenia prawa cywilnego (art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny), budynek trwale związany z gruntem stanowi część składową nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że w sensie prawnorzeczowym część budynku położona na działce nr X14 jest związana z tą działką, natomiast w sensie faktycznym hala stanowi jeden obiekt użytkowy i funkcjonalny, eksploatowany przez A. w ramach całego kompleksu przemysłowego.
Podsumowując, wskazane w opisie zdarzenia przyszłego stwierdzenie oznacza, że:
- niewielka część konstrukcji hali produkcyjno-magazynowej (tzw. dużej hali) znajduje się w granicach działki nr X14 należącej do B.,
- powstała w ten sposób kolizja przebiegu granic ewidencyjnych z rzeczywistym posadowieniem obiektu,
- nie ma to jednak wpływu na funkcjonalną integralność obiektu, który stanowi całość techniczno-użytkową wchodzącą w skład kompleksu A.
9. Wnioskodawca wskazuje, że dla działek niezabudowanych o numerach ewidencyjnych X16 oraz X15 nie zostały wydane decyzje o ustaleniu warunków zabudowy, o których mowa w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z posiadanymi informacjami, przedmiotowe działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a na dzień sporządzania niniejszego pisma nie toczy się żadne postępowanie administracyjne w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy.
10. Wnioskodawca wskazuje, że dla działki niezabudowanej o numerze ewidencyjnym X19 nie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, o której mowa w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Na dzień sporządzenia niniejszego pisma działka ta nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie toczy się postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.
11. Wnioskodawca wskazuje, że dla działek niezabudowanych o numerach ewidencyjnych X17 oraz X20, w odniesieniu do części tych działek nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie zostały wydane decyzje o ustaleniu warunków zabudowy, o których mowa w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Na dzień sporządzenia niniejszego pisma nie toczy się również żadne postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla wskazanych działek lub ich części nieobjętych MPZP.
12. Wnioskodawca wskazuje, że w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie wyznaczono linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu w sposób, który przebiegałby przez działki będące przedmiotem sprzedaży.
Granice terenów funkcjonalnych określonych w planie pokrywają się z granicami działek ewidencyjnych lub przebiegają poza nimi. W konsekwencji żadna z działek objętych transakcją nie jest przecinana liniami rozgraniczającymi różne funkcje planistyczne.
13. Wnioskodawca wskazuje, że północna część działek nr X17 i X20 oraz działka nr X18 są objęte zmienionym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...) - tereny komercyjne,
Zgodnie z ustaleniami tego planu:
- działki nr X17 i X20 - w części objętej planem są przeznaczone pod:
- tereny aktywności gospodarczej (AG),
- tereny urządzeń obsługi komunikacji (K);
- działka nr X18 - w całości objęta przeznaczeniem pod tereny aktywności gospodarczej (AG).
W odniesieniu do wszystkich powyższych przeznaczeń plan miejscowy dopuszcza możliwość zabudowy - zarówno obiektami o funkcji produkcyjnej, magazynowej, usługowej lub technicznej, jak i infrastrukturą towarzyszącą.
W konsekwencji należy uznać, że na działkach nr X18, X17 i X20 - w częściach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - dopuszczalna jest realizacja zabudowy zgodnie z ustalonym przeznaczeniem terenów aktywności gospodarczej oraz urządzeń obsługi komunikacji.
14. Wnioskodawca wskazuje, że spółki B. oraz A. prowadziły działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, polegającą w szczególności na produkcji (…). Natomiast w toku postępowania upadłościowego, tj. od 2021 r. do chwili obecnej, wynajmowane były budynki stanowiące majątek upadłych: A. oraz B. W tym okresie nie wystąpiły przypadki stosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług; czynsz dzierżawny był każdorazowo powiększany o VAT według stawki 23%.
W związku z tym, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. - o podatku od towarów i usług, spółkom przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Prawo to obejmowało w szczególności:
- nabycie nieruchomości,
- nabycie lub wybudowanie budynków i budowli znajdujących się na działkach objętych wnioskiem,
- wydatki inwestycyjne i modernizacyjne związane z prowadzeniem działalności produkcyjnej i magazynowej.
W konsekwencji należy uznać, że spółkom B. oraz A. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości oraz nabyciem lub wybudowaniem budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, ponieważ były one wykorzystywane do działalności opodatkowanej VAT.
15. Wnioskodawca oświadcza, że w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż nieruchomości spółki:
- B., oraz
- A.
- nie ponosiły jakichkolwiek wydatków na ulepszenie budynków ani budowli znajdujących się na działkach będących przedmiotem sprzedaży, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych środków trwałych.
W szczególności, w odniesieniu do każdego z obiektów (hal produkcyjnych, budynków magazynowych, przechowalni, budynku portierni, archiwum, zbiornika przeciwpożarowego, wiat magazynowych, dróg wewnętrznych, placów manewrowych, ogrodzeń i pozostałych budowli) - nie były prowadzone prace modernizacyjne, adaptacyjne ani rozbudowy o charakterze ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. - o podatku dochodowym od osób prawnych.
Wszystkie obiekty pozostawały w stanie technicznym wynikającym z dotychczasowego użytkowania i nie były przedmiotem istotnych nakładów inwestycyjnych w okresie dwóch lat przed planowaną transakcją sprzedaży. Precyzując, wartość księgowa budynków i budowli nie ulegała zwiększeniu od początku postępowania upadłościowego (tj. od 2021 r.), a w jego toku do dnia dzisiejszego nie poniesiono żadnych wydatków na ich ulepszenie.
16. Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 14, spółki B. oraz A. prowadziły działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, polegającą w szczególności na produkcji (…). Natomiast w toku postępowania upadłościowego, tj. od 2021 r. do chwili obecnej, wynajmowane były budynki stanowiące majątek upadłych: A. oraz B. W tym okresie nie wystąpiły przypadki stosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług; czynsz dzierżawny był każdorazowo powiększany o VAT według stawki 23%.
W związku z tym, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. - o podatku od towarów i usług, spółkom przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków ponoszonych w związku z działalnością opodatkowaną, w tym także w przypadku wydatków na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działkach.
Jednocześnie, jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 15, w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż nieruchomości spółki nie ponosiły żadnych wydatków na ulepszenie budynków i budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Precyzując, wartość księgowa budynków i budowli nie ulegała zwiększeniu od początku postępowania upadłościowego (tj. od 2021 r.), a w jego toku do dnia dzisiejszego nie poniesiono żadnych wydatków na ich ulepszenie.
Oznacza to, że prawo do odliczenia podatku naliczonego w tym zakresie spółkom przysługiwało z mocy ustawy, jednak nie wystąpiła faktyczna potrzeba jego zastosowania, ponieważ wydatki ulepszeniowe nie były ponoszone.
W konsekwencji należy uznać, że spółkom B. oraz A. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie budynków i budowli, jednak w analizowanym okresie wydatki te nie wystąpiły, co oznacza, że prawo to nie było w praktyce realizowane.
17. Wnioskodawca wskazuje, że nieruchomości (grunty, budynki oraz budowle) będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.
Zarówno B., jak i A. prowadziły działalność gospodarczą w pełni opodatkowaną VAT, w szczególności w zakresie produkcji i sprzedaży (…). Natomiast w toku postępowania upadłościowego, tj. od 2021 r. do chwili obecnej, wynajmowane były budynki stanowiące majątek upadłych: A. oraz B. W tym okresie nie wystąpiły przypadki stosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług; czynsz dzierżawny był każdorazowo powiększany o VAT według stawki 23%. Działalności te nie korzystały zatem ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. - o podatku od towarów i usług.
Wszystkie nieruchomości - obejmujące grunty, hale produkcyjne, budynki magazynowe, przechowalnie, budynek portierni, archiwum, zbiornik przeciwpożarowy, wiaty, drogi, place manewrowe i ogrodzenia - były wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT, związanej z procesem produkcji, magazynowania i dystrybucji towarów.
W konsekwencji należy uznać, że żaden z budynków, budowli ani gruntów nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT, a całość majątku stanowiła infrastrukturę niezbędną do prowadzenia działalności opodatkowanej.
Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)
1. Czy sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X1, X2,
- (...) - działka nr X3,
- (...) - działka nr X4,
- (...) - działka nr X5,
- (...) - działka nr X6
- będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
2. Czy w przypadku gdyby sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X1, X2,
- (...) - działka nr X3,
- (...) - działka nr X4,
- (...) - działka nr X5,
- (...) - działka nr X6
- była zwolniona z podatku towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony transakcji (Wnioskodawca jako kupujący i Syndyk jako reprezentujący sprzedającego) mogą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie sprzedaży (dostawy)?
4. Czy sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X7, X8, X9, X10,
- (...) - działka nr X11,
- (...) - działki nr X12, X13, X14,
- (...) - działki nr X15, X16
- będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
5. Czy w przypadku gdyby sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X7, X8, X9, X10,
- (...) - działka nr X11,
- (...) - działki nr X12, X13, X14,
- (...) - działki nr X15, X16
- była zwolniona z podatku towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony transakcji (Wnioskodawca jako kupujący i Syndyk jako reprezentujący sprzedającego) mogą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie sprzedaży (dostawy)?
7. Czy sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działka nr X17,
- (...) - działka nr X18,
- (...) - działka nr X19,
- (...) - działka nr X20
- będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług
Ad 1
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X1, X2,
- (...) - działka nr X3,
- (...) - działka nr X4,
- (...) - działka nr X5,
- (...) - działka nr X6
- będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Ad 2
Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku gdyby sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X1, X2,
- (...) - działka nr X3,
- (...) - działka nr X4,
- (...) - działka nr X5,
- (...) - działka nr X6
- była zwolniona z podatku towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony transakcji (Wnioskodawca jako kupujący i Syndyk jako reprezentujący sprzedającego) mogą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie sprzedaży (dostawy).
Ad 4
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X7, X8, X9, X10,
- (...) - działka nr X11,
- (...) - działki nr X12, X13, X14,
- (...) - działki nr X15, X16
- będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Ad 5
Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku gdyby sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X7, X8, X9, X10,
- (...) - działka nr X11,
- (...) - działki nr X12, X13, X14,
- (...) - działki nr X15, X16
- była zwolniona z podatku towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony transakcji (Wnioskodawca jako kupujący i Syndyk jako reprezentujący sprzedającego) mogą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie sprzedaży (dostawy).
Ad 7
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działka nr X17,
- (...) - działka nr X18,
- (...) - działka nr X19,
- (...) - działka nr X20
- nie może korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a tym samym będzie opodatkowana.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy o VAT: Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT: Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą:
a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT: Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Stosownie do przepisu art. 51 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 794): Uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości, w którym określa, czy funkcję sędziego-komisarza oraz zastępcy sędziego-komisarza będzie pełnił sędzia czy referendarz sądowy, oraz wyznacza syndyka.
Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy - Prawo upadłościowe: Funkcję syndyka może pełnić osoba fizyczna, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych i licencję doradcy restrukturyzacyjnego oraz ma konto doradcy restrukturyzacyjnego w systemie teleinformatycznym obsługującym postępowanie sądowe.
Jak stanowi art. 160 ust. 1 ustawy - Prawo upadłościowe: W sprawach dotyczących masy upadłości syndyk dokonuje czynności w imieniu własnym na rachunek upadłego.
W świetle cytowanych przepisów, upadły z mocy prawa traci zarząd oraz możliwość korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niego, jednakże ta okoliczność nie pozbawia upadłego statusu podatnika, do którego to stosuje się prawa i obowiązki wynikające z przepisów obowiązujących ustaw podatkowych. We wszelkich postępowaniach, stroną w znaczeniu materialnym pozostaje upadły - to on jest podmiotem praw i obowiązków, natomiast syndykowi przysługuje legitymacja formalna do występowania w tych postępowaniach, jest on stroną w znaczeniu formalnym. W zakresie prawnopodatkowym działanie syndyka należy potraktować jako działanie przez pełnomocnika ze wszystkimi prawnymi tego stanu rzeczy konsekwencjami. W świetle powyższego, syndyk masy upadłości jest osobą odpowiedzialną w czasie trwania postępowania upadłościowego za realizację wszystkich obowiązków podatnika i płatnika przez upadłego.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego należy mieć też na uwadze treść art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w myśl którego: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT: Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X1, X2,
- (...) - działka nr X3,
- (...) - działka nr X4,
- (...) - działka nr X5,
- (...) - działka nr X6
- będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
W celu rozstrzygnięcia, czy planowana dostawa może korzystać ze zwolnienia, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy oraz kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych nieruchomościach obiektów doszło do pierwszego zasiedlenia.
Z opisu sprawy wynika, że na przedmiotowych działkach znajdują się następujące budynki i budowle:
1) Hala produkcyjna dwukondygnacyjna - obiekt przeznaczony do produkcji o pow. użytkowej (...) m² (działki nr X1, X3, X5), oddany do użytkowania w 2011 r. Wyposażony m.in. w komory chłodnicze, magazyn opakowań, część spedycyjną, pomieszczenia techniczne (kotłownia, trafostacja, agregaty), a na piętrze w zaplecze socjalne i biurowe.
2) Budynek przechowalni z częścią socjalno-warsztatową - obiekt parterowy, o pow. użytkowej (...) m² (działki nr X3, X4), oddany do użytkowania w 2003 r. Wyposażony w cztery komory chłodnicze oraz część warsztatowo-socjalną.
3) Wiata magazynowa -- obiekt jednokondygnacyjny o pow. użytkowej (...) m² (działka nr X5), oddany do użytkowania w 2011 r., przeznaczony do składowania warzyw.
4) Wiata magazynowa - obiekt jednokondygnacyjny o pow. użytkowej (...) m² (działka nr X5), oddany do użytkowania w 2012 r.
5) Budynek magazynowy przygotowania produktów - obiekt jednokondygnacyjny o pow. użytkowej (...) m² (działka nr X6), oddany do użytkowania w 2013 r., składający się z części magazynowej i części socjalno-technicznej.
Wszystkie powyższe obiekty zostały oddane do użytkowania i faktycznie zasiedlone w latach 2003‑2013. Jednocześnie w stosunku do żadnego z nich nie były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu.
W konsekwencji należy stwierdzić, że dostawa wskazanych budynków i budowli nie będzie miała miejsca w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, lecz po nim. Ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia każdego z budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Oznacza to, że w odniesieniu do przedmiotowych budynków i budowli zostaną spełnione wszystkie przesłanki zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
W konsekwencji planowana dostawa nieruchomości zabudowanych wskazanymi obiektami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Tym samym dalsza analiza możliwości zastosowania zwolnień wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy o VAT jest bezprzedmiotowa.
Ad 2
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdy sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X1, X2,
- (...) - działka nr X3,
- (...) - działka nr X4,
- (...) - działka nr X5,
- (...) - działka nr X6
- będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony transakcji (Wnioskodawca jako nabywca oraz Syndyk działający w imieniu sprzedającego) mogą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie sprzedaży.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Wnioskodawca, jak i sprzedający są czynnymi podatnikami VAT. W konsekwencji, jeżeli dostawa nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu, a Strony zdecydują się z niego zrezygnować, tzn. złożą przed dniem dokonania dostawy zgodne oświadczenie właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub zamieszczą je w akcie notarialnym, wskazując, że wybierają opodatkowanie tej dostawy.
Mając na uwadze, że planowana dostawa przedmiotowych budynków może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Strony transakcji (Syndyk reprezentujący sprzedającego oraz Wnioskodawca jako nabywca), będące czynnymi podatnikami VAT, będą uprawnione zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji z tego zwolnienia, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia spełniającego wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
Podsumowując, Strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków.
Ad 4
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X7, X8, X9, X10,
- (...) - działka nr X11,
- (...) - działki nr X12, X13, X14,
- (...) - działki nr X15, X16
- będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
W celu ustalenia, czy planowana dostawa może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie, czy oraz kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych nieruchomościach obiektów doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
Teren zakładu (...) stanowi zwartą całość funkcjonalną i obejmuje osiem działek ewidencyjnych: nr X11, X7, X8, X9, X10, X12, X14 i X13 o łącznej powierzchni (...) ha.
Na nieruchomościach znajdują się obiekty budowlane powstałe głównie po roku 2000, sukcesywnie rozbudowywane. Przeważają funkcje przemysłowo-produkcyjne, którym towarzyszą powierzchnie magazynowe, techniczne oraz biurowo-socjalne. Łącznie znajdują się tam trzy budynki o powierzchni użytkowej (...) m²:
a) Budynek produkcyjno-magazynowy z zapleczem socjalno-biurowym:
- wybudowany w 2001 r., następnie rozbudowywany,
- obiekt wolnostojący, częściowo podpiwniczony; część produkcyjna - parterowa, część socjalno-biurowa - dwukondygnacyjna,
- powierzchnia użytkowa: (...) m², powierzchnia zabudowy: (...) m²,
- wykonany w technologii tradycyjnej i częściowo stalowej, wyposażony w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania gazowego, wentylacyjną, teletechniczną, system monitoringu i alarm.
b) Budynek portierni z wagą samochodową:
- wybudowany w 2011 r., obiekt parterowy, niepodpiwniczony, wolnostojący,
- powierzchnia dostosowana do funkcji kontrolno-recepcyjnych,
- wykonany w technologii tradycyjnej murowanej, wyposażony w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, teletechniczną, monitoring, alarm i klimatyzację.
c) Budynek archiwum:
- obiekt wolnostojący, parterowy z poddaszem użytkowym,
- zaadaptowany z budynku mieszkalnego do funkcji magazynowo-składowych,
- powierzchnia użytkowa: (...) m².
Na terenie nieruchomości znajdują się również budowle i elementy zagospodarowania, m.in.:
- sieci uzbrojenia wraz z przyłączami,
- rampy rozładunkowe, drogi i place manewrowe,
- systemy oświetleniowe, systemy kontroli dostępu,
- ogrodzenia.
Ponadto przedmiotem sprzedaży będzie również niezabudowana nieruchomość, obejmująca działki ewidencyjne nr X15 i X16 o łącznej powierzchni (...) m², położone w zachodniej części zakładu. Działki te są częściowo ogrodzone, porośnięte roślinnością trawiastą, z pojedynczym szpalerem drzew ozdobnych. Na działce nr X16 znajdują się niewielkie obiekty kontenerowe. Grunty posiadają dostęp do podstawowych sieci uzbrojenia: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i telefonicznej (brak sieci gazowej).
Wszystkie powyższe budynki i budowle zostały oddane do użytkowania i faktycznie zasiedlone w latach 2001-2011. Przedmiotem sprzedaży mają być również nieruchomości określane jako niezabudowane. Niemniej jednak w rzeczywistości są one częściowo zabudowane, m.in. poprzez ogrodzenie, posadowione obiekty kontenerowe oraz elementy infrastruktury technicznej, takie jak przyłącza do podstawowych sieci uzbrojenia. W konsekwencji, w analizowanym przypadku będziemy mieli do czynienia z dostawą budowli trwale związanych z gruntem wraz z nieruchomością, a nie ze sprzedażą terenu w pełni niezabudowanego. W stosunku do żadnego z tych obiektów nie ponoszono wydatków na ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.
Zatem dostawa wskazanych budynków i budowli nie będzie miała miejsca w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, lecz po nim. Ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia każdego z obiektów upłynął okres dłuższy niż dwa lata.
W konsekwencji w odniesieniu do przedmiotowych budynków i budowli spełnione zostaną wszystkie przesłanki zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Planowana dostawa nieruchomości zabudowanych wskazanymi obiektami będzie zatem korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, a dalsza analiza możliwości zastosowania zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy o VAT jest bezprzedmiotowa.
Ad 5
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdyby sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działki nr X7, X8, X9, X10,
- (...) - działka nr X11,
- (...) - działki nr X12, X13, X14,
- (...) - działki nr X15, X16
- korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony transakcji (Syndyk reprezentujący sprzedającego oraz Wnioskodawca jako nabywca) będą mogły na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Wnioskodawca, jak i sprzedający są czynnymi podatnikami VAT. W konsekwencji, jeżeli dostawa nieruchomości będzie kwalifikowała się do zwolnienia, Strony transakcji mogą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT.
Oświadczenie takie, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, może zostać:
- złożone właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego przed dniem dokonania dostawy, albo
- zamieszczone w treści aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż.
Mając na uwadze, że planowana dostawa przedmiotowych budynków i budowli może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, Strony będące czynnymi podatnikami VAT będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia, pod warunkiem spełnienia wymogów formalnych określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
Podsumowując, Strony transakcji będą mogły skutecznie zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy budynków i budowli podatkiem od towarów i usług.
Ad 7
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż (dostawa) nieruchomości o numerach:
- (...) - działka nr X17,
- (...) - działka nr X18,
- (...) - działka nr X19,
- (...) - działka nr X20
- nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a tym samym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zasadą jest, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają dostawy nieruchomości gruntowych zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych. W przypadku gruntów niezabudowanych opodatkowaniu podlegają wyłącznie te, które stanowią tereny budowlane, tj. przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydaną na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dostawy gruntów niezabudowanych, które nie zostały objęte planem miejscowym i dla których nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, korzystają natomiast ze zwolnienia od podatku VAT.
W konsekwencji, ocena możliwości zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu musi być dokonana wyłącznie w oparciu o obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wydane decyzje o warunkach zabudowy.
Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomości objęte transakcją położone są na obszarze częściowo pokrytym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w odniesieniu do pozostałych terenów przeznaczenie wynika ze Studium. Szczegółowo sytuacja przedstawia się następująco:
1) Działka nr X17 - w części objętej MPZP: funkcje komunikacyjne i aktywizacja gospodarcza; w części nieobjętej MPZP: zabudowa mieszkaniowa ekstensywna oraz zabudowa usługowo-mieszkaniowa średniointensywna.
2) Działka nr X18 - zgodnie z MPZP przeznaczona na cele aktywizacji gospodarczej.
3) Działka nr X19 - nieobjęta MPZP; zgodnie ze Studium: zabudowa mieszkaniowa ekstensywna z dopuszczeniem nieuciążliwych usług jako funkcji uzupełniającej oraz zabudowa usługowo-mieszkaniowa średniointensywna.
4) Działka nr X20 - w części objętej MPZP: funkcje komunikacyjne i aktywizacja gospodarcza; w części nieobjętej MPZP: zabudowa mieszkaniowa ekstensywna oraz zabudowa usługowo-mieszkaniowa średniointensywna.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że wszystkie przedmiotowe nieruchomości spełniają definicję terenu budowlanego określoną w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W rezultacie, planowana sprzedaż tych nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
W tym miejscu należy dodać, że w sytuacji, gdy przy zbyciu nieruchomości nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, konieczne jest rozważenie przesłanek zwolnienia wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Przepis ten jednak w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania.
W konsekwencji, dostawa przedmiotowych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, gdyż nie będzie korzystała ze zwolnienia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
- prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X1, X2, X3, X4, X5 i X6,
- prawidłowe w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia w zakresie dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X1, X2, X3, X4, X5 i X6,
- prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13,
- nieprawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku i możliwości rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy działek nr X14, X15 i X16,
- prawidłowe w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia w zakresie dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13,
- prawidłowe w zakresie braku zwolnienia z podatku dostawy działek X17, X18, X19 i X20.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 powołanej ustawy:
przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7(…).
Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.
Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.
Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.
Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 1, 2, 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418):
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych,
2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,
3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wskazać w tym miejscu należy, że według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika -- wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Przedmiotem Państwa wątpliwości sformułowanych w pytaniu nr 1 jest zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy działek w ramach Transakcji nr 1 z A.
Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego przedmiotem tej sprzedaży będzie prawo własności nieruchomości gruntowych zabudowanych o numerach X1, X2, X3, X4, X5 i X6. Na działkach znajdują się następujące obiekty:
- X1 - część hali produkcyjnej dwukondygnacyjnej (obiekt produkcji) stanowiącej budynek oddany do użytkowania w 2011 r;
- X2 - zbiornik przeciwpożarowy stanowiący budowlę;
- X3 - część hali produkcyjnej dwukondygnacyjnej stanowiącej budynek oddany do użytkowania w 2011 r. oraz część budynku przechowalni z częścią socjalno-warsztatową stanowiąca budynek oddany do użytkowania w 2003 r.;
- X4 - część budynku przechowalni z częścią socjalno-warsztatową stanowiący budynek oddany do użytkowania w 2003 r.;
- X5 - wiata magazynowa stanowiąca budynek oddany do użytku w 2011 r., budynek magazynowy oddany do użytku w 2012 r. oraz część hali produkcyjnej stanowiącej budynek oddany do użytkowania w 2011 r. a także maszt telekomunikacyjny stanowiący budowlę;
- X6 - budynek magazynowy przygotowania produktów stanowiący budynek oddany do użytkowania w 2013 r.
- stanowiące własność A. i będące przedmiotem sprzedaży.
Ponadto na działce nr X5 znajduje się maszt telekomunikacyjny z nadajnikami stanowiący własność niezależnego operatora, który nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi części składowej nieruchomości, ale jest ruchomością, a ponadto nie jest przedmiotem sprzedaży.
Biorąc pod uwagę powyższe w ramach Transakcji nr 1 nastąpi sprzedaż działek nr X1, X2, X3, X4, X5 i X6 - nieruchomości zabudowanych, którą na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług należy traktować jako dostawę budynków i budowli.
Rozpatrując możliwość zastosowania do tej dostawy zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy zauważyć, że z opisu zdarzenia przyszłego oraz jego uzupełnienia wynika, że wszystkie nieruchomości - obejmujące grunty, hale produkcyjne, budynki magazynowe, przechowalnie, budynek portierni, archiwum, zbiornik przeciwpożarowy, wiaty - były wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT, związanej z procesem produkcji, magazynowania i dystrybucji towarów, którą prowadziła spółka A., a które są obecnie w toku postępowania upadłościowego, tj. od 2021 r. do chwili obecnej, wynajmowane. Wynika z tego, że budynki i budowle znajdujące się na ww. działkach zostały oddane do użytkowania wcześniej niż dwa lata przed planowaną sprzedażą. Jednocześnie jak Państwo wskazali w uzupełnieniu wniosku w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż nieruchomości spółka nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynków i budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Tym samym dostawa budynków i budowli znajdujących się na działkach nr X1, X2, X3, X4, X5 i X6 nie będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, wobec czego ma do niej zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Skoro dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach nr X1, X2, X3, X4, X5 i X6 będzie zwolniona z podatku, to dostawa działek, na których się one znajdują, w ramach Transakcji nr 1 również będzie zwolniona z podatku VAT, bowiem stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy w tej sytuacji grunt będzie dzielił los podatkowy znajdujących się na nim budynków.
Budynkom i budowlom zlokalizowanym na działkach objętych transakcją nr 1 towarzyszą urządzenia budowlane, które obejmują:
- przyłącza i sieci infrastruktury technicznej (wodno-kanalizacyjne, energetyczne, chłodnicze, gazowe, teletechniczne),
- drogi wewnętrzne, place manewrowe, dojścia i podjazdy,
- oświetlenie zewnętrzne,
- ogrodzenie terenu,
- rampy rozładunkowe i instalacje pomocnicze obsługujące obiekty produkcyjne.
Urządzenia te są funkcjonalnie i technicznie związane z następującymi budynkami i budowlami:
- halą produkcyjną dwukondygnacyjną zlokalizowaną na działkach nr X1, X3 i X5,
- budynkiem przechowalni z częścią socjalno-warsztatową na działkach nr X3 i X4,
- budynkiem magazynowym przygotowania produktów na działce nr X6,
- wiatą magazynową oraz budynkiem magazynowym na działce nr X5,
- zbiornikiem przeciwpożarowym na działce nr X2 (jako budowlą towarzyszącą halom produkcyjnym).
Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
Zatem dostawa w ramach Transakcji nr 1 wyżej wymienionych naniesień będzie dzieliła los podatkowy budynków i budowli, z którym są związane - tj. będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
Jak już wskazano, z przywołanych przepisów art. 43 ust. 10 ustawy wynika, ze zwolnienie to ma charakter fakultatywny i ustawodawca przewidział możliwość rezygnacji z tego zwolnienia.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Wnioskodawca (Kupujący), jak i Sprzedający są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. W przypadku gdy dostawa nieruchomości korzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, strony transakcji zamierzają z tego zwolnienia zrezygnować. W tym celu, przed dniem dokonania dostawy, złożą właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT (wymóg z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).
Ponieważ, jak już wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 1 dostawa działek zabudowanych nr X1, X2, X3, X4, X5 i X6 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jednocześnie jak wynika z opisu sprawy spełniony zostanie wymóg wynikający z art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy, aby sprzedający i kupujący byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, to mają Państwo prawo zrezygnować z tego zwolnienia.
Rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 należy dokonać przez złożenie przed datą transakcji naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia sprzedającego i kupującego o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części, które będzie zawierało elementy wskazane w treści art. 43 ust. 11 ustawy.
Należy zauważyć, że w przypadku rezygnacji ze zwolnienia dotyczącego dostawy budynków i budowli oraz wyborze opodatkowania tej czynności, również dostawa gruntów (działek nr X1, X2, X3, X4, X5 i X6) będzie - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - opodatkowana podatkiem od towarów i usług we właściwej stawce. Równocześnie dostawa urządzeń budowlanych związanych z budynkami i budowlami, które będą opodatkowane, również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.
Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
Przedmiotem Państwa wątpliwości sformułowanych w pytaniu oznaczonym nr 4 jest zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy działek w ramach Transakcji nr 2 z B.
Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego przedmiotem tej sprzedaży będzie prawo własności nieruchomości gruntowych (zabudowanych, jak i niezabudowanych) o numerach X7, X8, X9, X10, X11, X12, X13, X14, X15, X16 należące do zakładów B.
Na działkach znajdują się następujące obiekty:
- X7 - część budynku produkcyjno-magazynowego z zapleczem socjalno-biurowym wybudowanego w 2001 r., oraz parking, rampy załadunkowe, oświetlenie, place manewrowe, płot budynek; parking, rampy załadunkowe, place manewrowe stanowiące budowle; a także oświetlenie i płot stanowiące urządzenia budowlane, które są funkcjonalnie związane z budynkiem i budowlami;
- X8 budynek portierni z wagą budynek wybudowany w 2011 r. oraz waga stanowiąca budowlę;
- X9 część budynku produkcyjno-magazynowego z zapleczem socjalno-biurowym budynek wybudowanego w 2001 r.;
- X10 - sieci uzbrojenia i przyłącza stanowiące budowle, oraz systemy oświetleniowe, ogrodzenie stanowiące urządzenia budowlane, które stanowią infrastrukturę wspólną dla całego kompleksu B., obsługującą wszystkie budynki i budowle zlokalizowane na terenie zakładu,
- X11 - chodnik, oświetlenie i ogrodzenie chodnik stanowiące budowle oraz oświetlenie i ogrodzenie stanowiące urządzenia budowlane które mają funkcjonalny związek z całą infrastrukturą;
- X12 - budynek archiwum;
- X13 - sieci uzbrojenia, drogi stanowiące budowle, oraz oświetlenie, ogrodzenie stanowiące urządzenia budowlane - infrastrukturę wspólną dla całego kompleksu B., obsługującą wszystkie budynki i budowle zlokalizowane na terenie zakładu;
- X14 - część hali produkcyjnej stanowiącej budynek, której właścicielem jest A. (podmiot inny niż sprzedający w tej transakcji);
- X15 - część ogrodzenia i przyłącza stanowiące urządzenia budowlane, które pełnią funkcję zabezpieczenia i obsługi technicznej całego kompleksu i są związane z budynkami produkcyjno-magazynowymi oraz portiernią;
- X16 - część ogrodzenia i przyłącza stanowiące urządzenia budowlane, które pełnią funkcję zabezpieczenia i obsługi technicznej całego kompleksu i są związane z budynkami produkcyjno-magazynowymi oraz portiernią oraz tymczasowe obiekty budowlane (kontenery) które nie są trwale związane z gruntem, więc stanowią tymczasowe obiekty - ruchomości.
Rozpatrując możliwość zastosowania do tej dostawy zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy zauważyć, że z opisu zdarzenia przyszłego oraz jego uzupełnienia wynika, że działki X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13 są zabudowane budynkami i budowlami w rozumieniu prawa budowlanego, które były wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT, a które są obecnie w toku postępowania upadłościowego, tj. od 2021 r. do chwili obecnej, wynajmowane. Wynika z tego, że budynki i budowle znajdujące się na ww. działkach zostały oddane do użytkowania wcześniej niż dwa lata przed planowaną sprzedażą. Jednocześnie jak Państwo wskazali w uzupełnieniu wniosku w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż nieruchomości spółka nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie budynków i budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Tym samym dostawa budynków i budowli znajdujących się na działkach nr X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13 nie będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, wobec czego ma do niej zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego na ww. działkach znajdują się urządzenia budowlane obejmują:
- sieci uzbrojenia i przyłącza (energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, teletechniczne, gazowe),
- rampy rozładunkowe, drogi wewnętrzne, place manewrowe,
- systemy oświetleniowe i kontroli dostępu,
- ogrodzenia i elementy zagospodarowania terenu,
- dojścia, podjazdy i inne elementy pomocnicze obsługujące budynki.
Urządzenia te są funkcjonalnie związane z następującymi obiektami:
- budynkami produkcyjno-magazynowymi z zapleczem socjalno-biurowym na działkach nr X9, X7 oraz częściowo X14,
- budynkiem portierni z wagą samochodową na działce nr X8 (waga stanowi budowlę obsługiwaną przez urządzenia w postaci przyłączy i dojazdów),
- budynkiem archiwum na działce nr X12,
- halą produkcyjną częściowo posadowioną na działce nr X14 (związaną funkcjonalnie z urządzeniami przebiegającymi przez działki X10, X11 i X13).
Zatem dostawa w ramach Transakcji nr 2 wyżej wymienionych naniesień będzie dzieliła los podatkowy budynków i budowli, z którym są związane - tj. będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Skoro dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach nr X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13 będzie zwolniona z podatku, to dostawa działek, na których się one znajdują, w ramach Transakcji nr 2 również będzie zwolniona z podatku VAT, bowiem stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy w tej sytuacji grunt będzie dzielił los podatkowy znajdujących się na nim budynków.
Natomiast w odniesieniu do działki nr X14, należy zauważyć, że również jest to teren zabudowany, ale znajdujący się na niej budynek nie stanowi własności Sprzedającego (B.).
W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 48 ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r.: (tj. z dnia 25 lipca 2025 r. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071)
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.
Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.
W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie »dostawa towarów« w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
Z okoliczności sprawy przedstawionych we wniosku wynika, że istniejąca na działce nr X14 zabudowa (fragment tzw. „dużej hali”) nie stanowi samodzielnego obiektu budowlanego. Przez kompleks (tzw. dużą halę) A. przebiega nieruchomość należąca do B. o powierzchni (...) m² i szerokości ok. (...) mm - działka nr X14. Wynika to z faktu, że cały kompleks nieruchomości został podzielony pomiędzy obie spółki. Wskazuje to, że przekroczono zabudową granice nieruchomości pozostającej aktualnie we własności B.
W świetle przepisów Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że budynek (budowla) co do zasady stanowi część składową gruntu. Według wskazanego wyżej art. 48 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Przytoczony przepis łączy się z art. 191 k.c., wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”).
Jak wynika z powyższego, usytuowanie części budynku na cudzej nieruchomości (a z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku działki nr X14) nie powoduje automatycznie, że część ta staje się częścią składową tej nieruchomości, chociaż jest z nią trwale związana, lecz pozostaje nadal częścią składową całego budynku.
A zatem, mając powyższe na uwadze wskazać należy, cześć hali znajdującej się na działce X14 nie stanowi części składowej ww. działki. Tym samym obecność części tzw. „dużej hali” - nie powinna być uwzględniona przy rozstrzygnięciu, czy opisana sprzedaż tej działki będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.
Zatem w analizowanej sprawie ze strony Państwa kontrahenta - B. - na gruncie prawa podatkowego nastąpi sprzedaż wyłącznie gruntu (działki X14), a nie części budynku znajdującego się na tym gruncie. Jak wynika z okoliczności sprawy B. jest właścicielem wyłącznie gruntu. Natomiast fragment budynku tzw. „dużej hali”, który znajduje się na działce nr X14 stanowi odrębną ekonomiczną własność właścicieli sąsiedniej działki i w istocie jego część nie będzie stanowiła przedmiotu dostawy dokonywanej przez B. W świetle powyższych okoliczności, fragment budynku tzw. „dużej hali” nie jest w ekonomicznym posiadaniu B. i spółka ta nie posiadają prawa do dysponowania tym budynkiem jak właściciel.
W przypadku działki X14 będziemy mieli do czynienia z dostawą działki zabudowanej gdzie przedmiotem (w ramach Transakcji 2) będzie sama działka (przedmiotem dostawy sprawie będzie tylko grunt).
W tym przypadku faktem pozostaje jednak to, że przedmiotem dostawy będzie grunt, którego nie można już uznać za teren niezabudowany. Ze względu że działka jest zabudowana częścią budynku posadowionego na przyległych działkach, do jej sprzedaży nie znajdzie zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9, które dotyczy dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego spółce B. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości, jednocześnie grunty będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, bowiem spółka B. prowadziła działalność gospodarczą w pełni opodatkowaną VAT, w szczególności w zakresie produkcji i sprzedaży (...).
Tym samym, w przypadku dostawy działki nr X14 nie są spełnione warunki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zatem jej sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Odnośnie natomiast samego budynku, a konkretnie tej jego części która znajduje się na działce X14, to jak podali Państwo jest to część (fragment) tzw. „dużej hali”, która będzie przedmiotem sprzedaży dokonywanej na Państwa rzecz przez A.
W tym przypadku ta cześć budynku tzw. „dużej hali”, która znajduje się na działce nr X14, stanowi nakłady na obcym gruncie. Nie można uznać, że ich przekazanie stanowi dostawę towaru, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 tej ustawy.
Nakłady na cudzą nieruchomość mogą być przedmiotem obrotu gospodarczego, co kwalifikuje je jako czynności podlegające pod regulacje ustawy VAT. Skoro w ustawie o podatku od towarów i usług określono, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu, to sprzedaż nakładów poniesionych na obcym gruncie jest świadczeniem usługi.
Z tych też względów przeniesienie za wynagrodzeniem nakładu budowlanego na nabywcę należy traktować jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, które podlega opodatkowaniu. Jednocześnie ustawa VAT nie przewiduje w tym zakresie zwolnienia. Dlatego też sprzedaż nakładów (części „dużej hali” znajdującej się na działce X14) przez A. stanowi usługę opodatkowaną podatkiem VAT.
Jednocześnie działki nr X15 i X16 stanowią teren niezabudowany, bowiem znajdujące się na nich obiekty w postaci urządzeń budowlanych oraz tymczasowych obiektów budowlanych (ruchomości) nie są budynkami, budowlami lub ich częściami w rozumieniu Prawa budowlanego. Część ogrodzenia i przyłącza nie mogą być uznane za samodzielne obiekty, bowiem są funkcjonalnie związane z budynkami i budowlami znajdującymi się na innych działkach, a obiekty kontenerowe nie są trwale związane z gruntem i nie stanowią części składowych nieruchomości.
W odniesieniu do dostawy działek nr X15 i X16 które stanowią teren niezabudowany należy wskazać, że nie może znaleźć do ich dostawy zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Należy więc w stosunku do tych działek niezabudowanych nr X15 i X16 rozpatrzyć ewentualną możliwość korzystania ze zwolnienia, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, jeżeli stanowią one teren inny niż budowlany.
W przedstawionego opisu sprawy wynika, że działki te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie zostały dla nich wydane decyzje o ustaleniu warunków zabudowy. Tym samym nie stanowią one terenów przeznaczonych pod zabudowę, czyli terenów budowlanych w rozmieni przepisów ustawy o VAT.
Zatem dostawa działek niezabudowanych nr X15 i X16 może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Należy w tym miejscu wskazać, że zwolnienie to, w przeciwieństwie do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie ma charakteru fakultatywnego i przepisy nie przewidują możliwości rezygnacji z niego. Jednocześnie zwolnienia przewidziane w ustawie nie stanowią uprawnienia podatnika, ale element konstrukcyjny podatku.
Zatem nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, zgodnie z którym dostawa wszystkich nieruchomości w ramach Transakcji nr 2 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 4 jest prawidłowe w części dotyczącej dostawy działek nr X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13 oraz nieprawidłowe w części dotyczącej dostawy działek nr X14, X15 i X16.
Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 5 należy zauważyć, że możliwość rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 może mieć zastosowanie jedynie do tych działek, które korzystają z tego zwolnienia, tj. działek zabudowanych nr X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13. W odniesieniu do pozostałych działek tj. nr X14, X15 i X16, brak jest możliwości rezygnacji ze zwolnienia, w stosunku do nich nie znajdują bowiem zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak wynika z opisu sprawy spełniony zostanie wymóg wynikający z art. 43 ust. 10 pkt 1 ustawy, aby sprzedający i kupujący byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Wobec powyższego mają Państwo prawo zrezygnować z tego zwolnienia w odniesie do działek nr X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13.
Rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 należy dokonać przez złożenie przed data transakcji naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia sprzedającego i kupującego o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części, które będzie zawierało elementy wskazane w treści art. 43 ust. 11 ustawy.
Należy zauważyć, że w przypadku rezygnacji ze zwolnienia dotyczącego dostawy budynków i budowli oraz wyborze opodatkowania tej czynności, również dostawa gruntów (działek nr X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13) będzie - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - opodatkowana podatkiem od towarów i usług we właściwej stawce. Równocześnie dostawa urządzeń budowlanych związanych z budynkami i budowlami, które będą opodatkowane, również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.
Odnoście wskazanej przez Państwa możliwości rezygnacji ze zwolnienia w przypadku pozostałych działek (w ramach Transakcji 2) tj. nr X14, X15 i X16, trzeba zauważyć, że dostawa:
- działki X14 jest opodatkowana, jak wskazano wyżej stosunku do niej nie znajdują zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jak również do jej sprzedaży nie znajdzie zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ani zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy
- działek X15 i X16 jest objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Dla dostaw objętych tym zwolnieniem nie przewidziano możliwości rezygnacji z niego. Art. 43 ust. 10 ustawy przewiduje możliwość rezygnacji ze zwolnienia wyłącznie dla dostaw budynków, budowli lub ich części objętych zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe w części dotyczącej dostawy działek nr X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13 i nieprawidłowe w zakresie możliwości zastosowania rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy działek X14, X15 i X16.
Przedmiotem Państwa wątpliwości sformułowanych w pytaniu oznaczonym nr 7 jest zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dostawy działek w ramach Transakcji nr 3 z B.
Przedmiotem sprzedaży mają być nieruchomości w postaci działek gruntu nr X17, X18, X19 i X20. Na działkach znajdują się następujące obiekty:
- X17 - sieć energetyczna i kanalizacyjna stanowiące budowle,
- X19 - sieć energetyczna i kanalizacyjna stanowiące budowle,
- X20 - sieci energetyczna, kanalizacyjna, wodociągowa stanowiące budowle.
Podali Państwo, że sieci te stanowią obiekty liniowe w rozumieniu art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego, a jednocześnie kwalifikują się jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 tej ustawy. Z uwagi na ich charakter i sposób eksploatacji, są to sieci przesyłowe lub dystrybucyjne stanowiące własność właściwych przedsiębiorstw przesyłowych (operatora sieci energetycznej, przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego lub w zależności od odcinka - gazowego), a nie właściciela nieruchomości. Wskazali Państwo, że wszystkie wymienione obiekty liniowe przebiegają co najmniej w części przez obszary nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Biorąc pod uwagę powyższe nie można uznać działek nr X17, X19 i X20 za teren niezabudowany, do którego może znaleźć zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jednocześnie z uwagi na to, że znajdujące się na nich budowle nie są własnością sprzedającego (B.), zatem nie będzie miało do dostawy tych nieruchomości zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.
W odniesieniu natomiast do dostawy działki nr X18, na której nie znajdują się żadne budynki i budowle należy wskazać, że - jak wynika z przedstawionego opisu - zgodnie z MPZP przeznaczona jest na cele aktywizacji gospodarczej, które to przeznaczenie w planie miejscowym dopuszcza możliwość zabudowy.
Zatem działka ta stanowi teren budowlany, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a co za tym idzie, nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W takiej sytuacji opodatkowanie dostawy działek nr X17, X18, X19 i X20 należy rozpatrywać w świetle przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego spółce B. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości, jednocześnie grunty będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, bowiem spółka B. prowadziła działalność gospodarczą w pełni opodatkowaną VAT, w szczególności w zakresie produkcji i sprzedaży (...).
Tym samym nie są, w przypadku dostawy działek nr X17, X18, X19 i X20 spełnione warunki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zatem ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 7 jest prawidłowe, przy czym brak możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w stosunku do działek nr X17, X19 i X20 wynika z tego, że nie są one niezabudowane, a nie jak wskazują Państwo we własnym stanowisku z ich charakteru budowlanego.
Podsumowując należy wskazać, że Państwa stanowisko jest:
- prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X1, X2, X3, X4, X5 i X6,
- prawidłowe w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia w zakresie dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X1, X2, X3, X4, X5 i X6,
- prawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13,
- nieprawidłowe w zakresie zwolnienia z podatku i możliwości rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy działek nr X14, X15 i X16,
- prawidłowe w zakresie możliwości rezygnacji ze zwolnienia w zakresie dostawy działek gruntowych zabudowanych o numerach X7, X8, X9, X10, X11, X12 i X13,
- prawidłowe w zakresie braku zwolnienia z podatku dostawy działek X17, X18, X19 i X20.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...).
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo