Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.55.2026.3.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (we wniosku pytania nr 1-3 oraz 5) jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 30 stycznia 2026 r., który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych zbycia udziału w nieruchomości wpłynął 30 stycznia 2026 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 marca 2026 r. (wpływ 6 marca 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego (uzupełniony w piśmie z 6 marca 2026 r.)

A. Zainteresowani i planowana transakcja

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) na dzień złożenia niniejszego wniosku jest właścicielem oraz użytkownikiem wieczystym Nieruchomości położonej w (…) opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (główny kod PKD 68.20.Z), podlegającą opodatkowaniu VAT.

W ramach tej działalności Sprzedający wynajmuje odpłatnie powierzchnie handlowe na rzecz najemców prowadzących sprzedaż detaliczną oraz świadczących usługi na rzecz klientów centrum handlowego.

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził działalność opodatkowaną VAT w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”, „Sprzedaż”).

Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję zawierając umowę ostatecznie przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Przed podpisaniem Umowy Sprzedaży strony zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

B. Opis Nieruchomości

Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (…) - („Działka 1”);

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (…) - („Działka 2”);

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (…) („Działka 3”);

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (…) („Działka 4”);

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (…) („Działka 5”);

- prawo własności nieruchomości (…) („Działka 6”)

(dalej jako „Grunt”) oraz prawo własności budynków, budowli i urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane [Ustawa dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.) – przyp. Wnioskodawcy] („Prawo budowlane”), zlokalizowanych na wybranych działkach gruntowych.

Poniższa tabela przedstawia informacje na temat naniesień, których właścicielem jest Zbywca i które zostaną sprzedane Nabywcy w ramach Transakcji, zlokalizowanych na poszczególnych działkach gruntu należących obecnie do Sprzedającego. (…).

Jako Budynek Centrum Handlowego powyżej oznaczony został znajdujący się na Gruncie budynek (…) - kondygnacyjny o powierzchni całkowitej (bez garażu wielopoziomowego) wynoszącej (…) m² (dalej: „Budynek”);

Wnioskodawcy wyjaśniają, że wszystkie budowle, o których mowa we wniosku, stanowią budowle trwale związane z gruntem w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Na gruncie mogą znajdować się również urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Strony pragną wskazać, iż zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, ilekroć ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle Prawa Budowlanego urządzenia budowlane zasadniczo mogą mieścić się w definicji „budowli”. Jak wynika z powołanej wyżej definicji „urządzeń budowlanych”, są to urządzenia techniczne spełniające określone warunki, natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego przez budowle należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury jak: (...) wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne (...), a także części budowlane urządzeń technicznych (...). Ze względu na powyższe możliwa jest interpretacja, iż część z Budowli może zostać uznana jednocześnie za urządzenia budowlane (w rozumieniu Prawa budowlanego) - dotyczy to m.in. takich naniesień jak m.in. kanalizacja deszczowa, instalacja teletechniczna, oświetlenie i sieć energetyczna, instalacja wodociągowa i sanitarna (przyłącze), instalacja gazowa (przyłącze), drogi, chodniki, parkingi.

Dodatkowo na Gruncie według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstw przesyłowych. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Wnioskodawcy informują również, że w ramach Transakcji na Kupującego przeniesione zostaną również prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy działki nr (…), uregulowanej w księdze wieczystej (…) zawartej w dniu (…) z (…) z przeznaczeniem pod parking oraz zieleń. Na przedmiotowej działce Sprzedający dokonał naniesień w postaci budowli stanowiących inwestycje w obcym gruncie; prawa do tych naniesień także zostaną przeniesione w ramach Transakcji na Nabywcę.

W ramach transakcji na Kupującego przeniesiona zostanie również własność naniesień w postaci budowli stanowiących infrastrukturę (…) (przyłącze wodne, cieć ciepłownicza, linia energetyczna średniego napięcia) poczynionych przez Sprzedającego na gruncie należącym do (…), stanowiące inwestycje w obcym gruncie.

Grunt, będący przedmiotem Transakcji objęty jest - co do zasady - zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą nr (…) jako tereny budowlane.

Zgodnie z postanowieniami odnośnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, Wnioskodawcy wskazują, że dla następujących działek zabudowanych:

-        działek o nr (…), oznaczonych jako UC - przeznaczenie podstawowe - tereny usług komercyjnych, z dopuszczeniem obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej (…) m² w formie galerii handlowej. W ramach zasad warunków zabudowy i zagospodarowania ternu dopuszcza się wypiętrzenia przekraczające dopuszczalną wysokość o 4m, tj. na 22m wysokości, o ile powierzchnia wypiętrzeń nie przekroczy łącznie 40% powierzchni zabudowy, a także parkingi podziemne;

-        działek o nr (…) oznaczonych jako KDD3 - przeznaczenie podstawowe - ulicy dojazdowe. W ramach zasad warunków zabudowy i zagospodarowania ternu dopuszcza się realizację zatok postojowych;

-        działek o nr (…) oznaczonych jako ZP4 - przeznaczenie podstawowe - tereny zieleni urządzonej. W ramach przeznaczenia uzupełniającego dopuszczone zostało przeznaczenie na usługi. W ramach zasad warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku lokalizacji usług dopuszcza się parkingi dla pojazdów związanych z prowadzoną działalnością w granicach własnych nieruchomości w ilości nie więcej niż 20 stanowisk łącznie na terenie ZP- 4;

-        działki (…) oznaczonej jako U/KS1 - przeznaczenie podstawowe - tereny usług komercyjnych z wyjątkiem stacji paliw. W ramach warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku lokalizacji zabudowy usługowej należy zapewnić miejsca parkingowe dla samochodów osobowych, w liczbie co najmniej 1 stanowisko na (…) m² powierzchni użytkowej usług, a w przypadku hotelu w liczbie 0,4 na 1 pokój gościnny. W przypadku przeznaczenia całego ternu na parkingi należy zapewnić co najmniej 120 miejsc parkingowych, ponadto dopuszcza się budowę parkingów podziemnych;

-        działki (…) znajdującej się na terenie oddziaływania dwóch różnych planów zagospodarowania o odmiennym przeznaczeniu. W części działka znajduje się na ternie oznaczonym jako UC (co do przeznaczenia zob. wyżej), w pozostałym zakresie na terenie oznaczonym jako 3U/KS – z przeznaczeniem podstawowym - tereny parkingowe z garażem wielokondygnacyjnym, otwartym. W ramach przeznaczenia uzupełniającego dopuszczone zostało przeznaczenie na usługi i handel, zieleń urządzoną, a także urządzenia infrastruktury technicznej;

-        działka o nr (…) oznaczona jest jako ZP4 - przeznaczenie podstawowe - tereny zieleni urządzonej. W ramach przeznaczenia uzupełniającego dopuszczone zostało przeznaczenie na usługi. W ramach zasad warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku lokalizacji usług dopuszcza się parkingi dla pojazdów związanych z prowadzoną działalnością w granicach własnych nieruchomości w ilości nie więcej niż 20 stanowisk łącznie na terenie ZP-4;

-        działka o nr (…) oznaczona jest jako ZP5 - przeznaczenie podstawowe - tereny zieleni urządzonej. W ramach przeznaczenia uzupełniającego dopuszczone zostało przeznaczenie na usługi i drogę publiczną lub wewnętrzną. W ramach zasad warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszcza się ewentualną zabudowę, która może być zlokalizowana pod warunkiem zapewnienia odpowiedniej części na drogę, o której mowa w pkt 2 lit. b, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w uzgodnieniu z Miejskim Zarządem Dróg, której wysokość mierzona od poziomu terenu do najwyższego gzymsu nie może przekraczać 6m, a mierzona do najwyższego punktu dachu nie może przekraczać 9 m, a liczba nadziemnych kondygnacji nie może przekraczać 2, w tym poddasze. W przypadku lokalizacji usług dopuszcza się parkingi dla pojazdów związanych z prowadzoną działalnością w granicach własnych nieruchomości w ilości nie więcej niż 10 stanowisk łącznie na terenie ZP-5

W odniesieniu do działek ewidencyjnych niezabudowanych, Wnioskodawcy wskazują, że:

-        działka o nr (…) oznaczona jest jako KDL - tereny ulicy lokalnej;

-        działka o nr (…) (Działka 6) jest objęta decyzją (…) o Warunkach Zabudowy z dnia (…), jako teren budowlany przeznaczony pod zabudowę usługową.

Dalej łącznie Działka 1, Działka 2, Działka 3, Działka 4, Działka 5, Działka 6, Budynek i Budowle oraz obiekty małej architektury są zdefiniowane jako: „Nieruchomość”.

C. Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę

Sprzedający nabył Grunt, składający się z Działek 1-6, w drodze szeregu umów sprzedaży oraz przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i własności budynków. Przedmiotowe nabycia praw stanowiło czynności opodatkowane VAT według stawki podstawowej, zwolnione z VAT oraz znajdujące się poza zakresem opodatkowania VAT.

D. Status Nieruchomości

Budynek oraz Budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynku i Budowli. Sprzedający bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynku oraz Budowli do czynności opodatkowanych VAT, przy czym od nabycia/wybudowania ww. obiektów i ich oddania do użytku minął okres dłuższy niż 2 lata.

Grunt, Budynek i Budowle są wykorzystywane w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (w stawce 23%). Na moment składania niniejszego wniosku ponad 90% powierzchni Budynku, obejmującej pomieszczenia handlowe i usługowe przeznaczone do wynajęcia na rzecz najemców jest objęta Umowami Najmu, przy czym wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku nastąpiło w 2009 r.

Budowle są (i będą) elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie są/nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle pełnią jednak (i będą pełniły) rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą (i będą służyć) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT) - i jest to jedyny zakładany przez Zbywcę sposób wykorzystywania Budowli od momentu ich wybudowania. Przy czym od okresu wybudowania budowli minęło już ponad 2 lata. Jednocześnie, ponieważ Budowle pełnią i będą pełniły rolę pomocniczą wobec Budynku zostały one faktycznie i w całości oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, i od tej chwili minęło już ponad 2 lata.

W odniesieniu do całej powierzchni Budynku przeznaczonej pod wynajem, od momentu wynajmu do momentu transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata. W przedmiotowym stanie rzeczy, Sprzedający nie ponosił (i nie poniesie do dnia sprzedaży na rzecz Kupującego) wydatków na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, aranżację, modernizację lub remont Budynku lub Budowli, przekraczających łącznie 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Należy przy tym zwrócić uwagę, że najem Nieruchomości stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i zasadniczo jego główne źródło przychodu. Co do zasady, Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością w zakresie wynajmu Budynku. W konsekwencji, Zbywca jest co do zasady w stanie przypisać do Nieruchomości odpowiadające przychody, koszty, należności i zobowiązania.

W związku z działalnością Centrum Handlowego, Sprzedający zawarł szereg umów dotyczących jego funkcjonowania, w szczególności:

Umowa o zarządzanie

Sprzedający zawarł z (…) umowę o usługi zarządzanie zgodnie z którą podmiot ten zobowiązuje się świadczyć na rzecz Sprzedającego usługi zarządzania i utrzymania Nieruchomości (dalej: „Umowa o zarządzanie”).

W zakres tej umowy wchodzi w szczególności:

-        realizacja celów Sprzedającego określonych w stosunku do Nieruchomości, poprzez zagwarantowanie efektywnego i profesjonalnego zarządzania Nieruchomością;

-        zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej Nieruchomości;

-        zarządzanie Umowami Najmu w obiekcie;

-        zarządzanie umowami zawartymi z podmiotami świadczącymi usługi;

-        bieżące kontakty z najemcami;

-        przygotowywanie raportów i sprawozdań, w tym finansowych Sprzedającemu;

-        świadczenie usług księgowych;

-        usługi oddelegowania pracowników do pełnienia funkcji w organach Sprzedającego;

-        negocjowanie kontraktów z dostawcami mediów;

-        zapewnienie usług serwisowych, takich jak np. utrzymanie czystości, usług konserwacyjnych, hydraulicznych, architektoniczno-ogrodniczych, dezynsekcji itp.;

-        czynności administracyjne związane z czynnościami marketingowymi;

-        kontakt z zewnętrznymi doradcami w imieniu Sprzedającego;

-        dokonywanie płatności za usługi w imieniu Sprzedającego z kont Sprzedającego;

-        zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji Nieruchomości;

-        monitorowanie stanu Nieruchomości i niezwłoczne zgłaszanie Sprzedającemu wszelkich potencjalnych zagrożeń związanych z Nieruchomością.

Umowa zarządzania aktywami

Sprzedający podpisał z (…) (dalej: „Zarządzający Aktywami”) umowę o zarządzanie aktywami „Asset Management Agreement” (dalej: „Umowa zarządzania aktywami”).

Obowiązki Zarządzającego Aktywami obejmują w szczególności:

-        identyfikację oraz pozyskiwanie nowego biznesu;

-        identyfikację trendów na rynku nieruchomości i rozwoju;

-        doradztwo w zakresie działań związanych sprzedażowych;

-        zapewnianie wsparcia w na profesjonalnych doradców i rekomendacji w zakresie wyboru profesjonalnych doradców;

-        zarządzanie rozwojem, w tym np. harmonogramem prac, planowaniem, przygotowaniem, doradztwem projektowym;

-        wynajem i zarządzanie nieruchomościami;

-        marketing oraz komunikacja;

-        doradztwo finansowe;

-        doradztwo gospodarczo;

-        raportowanie finansowe i monitoring.

Umowy o dostawę usług i mediów

Sprzedający zawarł umowy w zakresie usług serwisowych oraz dostarczania mediów w związku z funkcjonowaniem Nieruchomości, tj. w szczególności:

-        umowy zawarte z dostawcami mediów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości - takie jak umowy dostawy energii elektrycznej, umowa dystrybucji energii elektrycznej, umowa dzierżawy sieci elektroenergetycznej, umowa na dostawę wody i odbiór ścieków, umowa sprzedaży paliwa gazowego, umowy dotyczące usług telekomunikacyjnych, itp.;

-        umowy zawarte z dostawcami usług serwisowych oraz pozostałych usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości - takie jak np. umowa o świadczenie usług ochrony osób i mienia, umowa o świadczenie usług utrzymania czystości, umowy w zakresie odbioru odpadów, itp.;

(dalej: „Umowy o Dostawę Usług i Mediów”).

Umowa o świadczenie usług nadzoru inżynierskiego

Zbywca zawarł również z (…) umowę o świadczenie usług nadzoru inżynierskiego w zakresie nakładów inwestycyjnych (…), prac wykończeniowych (fit-out) oraz rozwoju Projektu.

E. Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane we wcześniejszej części wniosku oraz poniżej, o ile to wskazano we wniosku), którą Nabywca nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Zawarcie Umowy Sprzedaży zostanie poprzedzone zawarciem przez strony Umowy Przedwstępnej (przewidującej zawarcie Umowy Sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających).

Ponadto, w ramach Transakcji, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej „Zbywane Składniki Majątkowe”) obejmujące w szczególności:

-        wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu lub dzierżawy (tj. zarówno te, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”), jak i te, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

-        prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

-        prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy działki nr 2 zawartej przez Zbywcę (jako dzierżawcę) z (…) (jako wydzierżawiającym) z przeznaczeniem pod parking oraz zieleń (informacja o tej umowie została przedstawiona we wcześniejszej we wniosku);

-        będące własnością Zbywcy na moment Transakcji autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej, budowlanej oraz zagospodarowania terenu, związanej z Nieruchomością;

-        prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania dotyczącego Nieruchomości;

-        dokumentację prawną, techniczną i administracyjną związaną z Nieruchomością (w tym prawo własności nośników, na których utrwalono tę dokumentację);

-        instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Nieruchomości, instalacji, maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością;

-        prawa i obowiązki z pozostających w mocy gwarancji budowlanych dotyczących Budynku i Budowli oraz instrumentów je zabezpieczających;

-        prawa do raportów przygotowanych dla celów uzyskania certyfikatu(…) dla Budynku oraz sam certyfikat (…);

-        prawa i obowiązki wynikające z wybranych decyzji administracyjnych związanych z korzystaniem z Nieruchomości, takie jak decyzje o warunkach zabudowy (w zakresie nieskonsumowanym pozwoleniem na budowę), pozwolenia na budowę związane z remontami oraz planami inwestycyjnymi, decyzje wodnoprawne, decyzje o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego oraz lokalizację w pasie drogowym urządzeń niezwiązanych z funkcjonowaniem drogi; w tym zakresie Zbywca wyrazi zgodę na przeniesienie (w trybie administracyjnym) praw i obowiązków wynikających z tych decyzji, w zakresie w jakim taka zgoda będzie wymagana;

-        ruchomości oraz inne elementy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

-        prawa do domeny internetowej

w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy m.in. następujących składników majątkowych:

-        oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

-        istniejące wierzytelności Zbywcy;

-        środki pieniężne (za wyjątkiem przekazania środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu bądź kaucji lub kwot zatrzymanych wynikających z umów zawartych z wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych);

-        umowy rachunków bankowych;

-        zobowiązania Zbywcy (m.in. wynikające z umów, na podstawie których udzielono mu finansowania);

-        prawa i obowiązki wynikające z umów niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością (np. umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych);

-        polisy ubezpieczeniowe;

-        wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi; z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości;

-        księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę;

-        zakład pracy zgodnie z 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy (tutaj Wnioskodawca nadmienia, że Zbywca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniał pracowników);

-        Umowa o zarządzanie Nieruchomością;

-        Umowa zarządzania aktywami;

-        Umowa o świadczenie usług nadzoru inżynierskiego.

Umowa o zarządzanie, Umowa zarządzania aktywami oraz Umowy Umowa o świadczenie usług nadzoru inżynierskiego zostaną rozwiązane przed zawarciem Umowy Sprzedaży, lub wypowiedziane po jej zawarciu, przy czym w żadnym wypadku nie nastąpi przejęcie praw lub obowiązków z tych umów przez Kupującego.

Umowy o Dostawę Usług i Mediów zostaną co do zasady rozwiązane w związku z Transakcją, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone przez Zbywcę. Po Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Nabywcy, który zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Nie można jednak wykluczyć, iż wybrane Umowy o Dostawę Usług i Mediów zostaną przeniesione w związku z Transakcją na Nabywcę.

Po Transakcji Nabywca może zawrzeć we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta, przynajmniej na pewien okres, z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki nowych umów mogą różnić się od obecnie obowiązujących Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy lub Zbywca, Nabywca oraz dany dostawca zawrą porozumienie trójstronne o przejęciu praw i obowiązków z danej umowy serwisowej lub na dostawę mediów przez Nabywcę (może to dotyczyć przede wszystkim umów na dostawę mediów, których rozwiązanie na moment Transakcji może nie być możliwe z uwagi na uzgodnione okresy wypowiedzenia lub kary umowne).

Wnioskodawcy nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z ww. umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Zakładane jest, iż:

-        w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców;

-        czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktur dla najemców, a Nabywca nie będzie wystawiał faktur na najemców za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;

-        Zbywca rozliczy z Nabywcą kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji (dalej „Płatność”) na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu:

-        dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

-        instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Nieruchomości, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

-        dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

-        dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

-        pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu dane finansowe dotyczące Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

W związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń: (i) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres odpowiednio przed i po Transakcji oraz (ii) kwot otrzymanych od Najemców tytułem pokrycia takich opłat.

F. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni na Nieruchomości (tj. w Budynku) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT (i nie zwolnionej z podatku VAT).

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Biorąc pod uwagę fakt, że wiele z umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości zostanie rozwiązanych w związku z Transakcją, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni m.in.:

a) dostawę mediów do Nieruchomości (w zakresie, w jakim umowy nie zostaną przeniesione jak opisano wcześniej we wniosku);

b) usługi w zakresie zarządzania nieruchomością;

c) finansowanie nabycia Nieruchomości;

d) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

G. Dodatkowe informacje

Zbywane składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji były wykorzystywane przez Zbywcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, i nie służyły wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z VAT.

W umowie sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Stron do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W związku z dostawą Nieruchomości, Strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będącego przedmiotem Transakcji Budynku, budowli lub ich części, znajdujących się na Gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie będzie mieć zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie złożone w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

H. Okoliczności związane z płatnością ceny planowanej Transakcji oraz dokumentowania planowanej Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji.

Nabywca zobowiązuje się zapłacić Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny.

Cena będzie płatna w EUR, a kwota VAT będzie płatna w PLN, zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/PLN opublikowanym przez Narodowy Bank Polski w dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień Transakcji, z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności.

Po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty ceny za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności (kwestia ta nie została jeszcze przesądzona i może być przedmiotem ustaleń komercyjnych Stron).

Cześć ceny może zostać zapłacona przy zastosowaniu mechanizmu przekazu lub poprzez potrącenie.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytania wskazali Państwo, że:

1. Czy budowle, inne obiekty wymienione we wniosku oraz inne naniesienia (znajdujące się na Działkach 2 do 5, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży są częścią składową budynku (jeśli tak, proszę wskazać które);

Odpowiedź:

Nie. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 47 § 2 oraz art. 48 k.c.), wskazane we wniosku budowle i inne naniesienia infrastrukturalne (np. drogi, parkingi) nie stanowią części składowej Budynku Głównego (Centrum Handlowego). Obiekty te stanowią odrębne urządzenia/budowle trwale związane z gruntem, a zatem w świetle prawa cywilnego stanowią części składowe gruntu (prawa użytkowania wieczystego lub własności) poszczególnych, odrębnych działek ewidencyjnych, na których są fizycznie posadowione.

2. Czy na działkach będących przedmiotem sprzedaży znajdują się elementy infrastruktury, niestanowiące ani własności Sprzedającego, ani przedsiębiorstwa przesyłowego; jeżeli tak, to należy wskazać te naniesienia oraz nr działki, na której się znajdują.

Odpowiedź:

Tak. Wnioskodawca wskazuje, że na działce nr (…) znajdują się elementy infrastruktury niestanowiące własności Sprzedającego ani przedsiębiorstwa przesyłowego - są to paczkomaty należące do zewnętrznych operatorów pocztowych/kurierskich ((...), (...)).

Jednocześnie, w celu pełnego i rzetelnego przedstawienia sprawy, Wnioskodawcy wyjaśniają okoliczność sygnalizowaną w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku. Mianowicie, w ramach Transakcji na Kupującego przeniesione zostaną również prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy działki (…) zawartej z (…) oraz prawa do naniesień) zlokalizowanych na tym gruncie należącym do Gminy.

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, obiekty te jako trwale związane z gruntem stanowią w świetle prawa cywilnego część składową gruntu należącego do (…) (z wyłączeniem ewentualnych sieci objętych reżimem art. 49 k.c.). Stanowią one tzw. inwestycję w obcym gruncie, z której Sprzedający korzysta i rozporządza nią jak właściciel w sensie ekonomicznym. Należy jednak stanowczo podkreślić, że ww. infrastruktura na działce dzierżawionej od Gminy nie znajduje się na „działkach będących przedmiotem sprzedaży”, o które pyta Organ. Sprzedający dokonuje w tym zakresie wyłącznie zbycia praw do poniesionych nakładów, co na gruncie przepisów ustawy o VAT traktowane jest jako świadczenie usług (zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT) podlegające opodatkowaniu stawką podstawową.

3. Proszę wskazać, na których działkach znajdują się naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstw przesyłowych.

Odpowiedź:

Wnioskodawcy wskazują, że wszystkie obiekty i sieci wymienione w tabeli w opisie zdarzenia przyszłego (m.in. przyłącza, oświetlenie, wewnętrzne sieci energetyczne, drogi, parkingi) stanowią własność Sprzedającego i są przedmiotem Transakcji.

Niemniej jednak, jak zasygnalizowano we wniosku, przez teren Nieruchomości mogą przebiegać dodatkowo inne, obce sieci infrastruktury technicznej (np. główne magistrale), które zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych i nie podlegają sprzedaży. Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, naniesienia stanowiące część przedsiębiorstwa przesyłowego (niebędące własnością Sprzedającego) znajdują się na następujących działkach:

-        Sieć ciepłownicza przebiega przez działki nr: (…);

-        Przyłącze gazowe przebiega przez działki nr: (…).

Jednocześnie Wnioskodawcy podkreślają, że powyższa okoliczność pozostaje całkowicie bez wpływu na ocenę prawnopodatkową przedstawionego zdarzenia przyszłego, w tym w szczególności na status wyżej wymienionych działek jako terenów zabudowanych. Jak wynika z tabeli zawartej we wniosku, na każdej z wymienionych wyżej działek (przez które potencjalnie przebiega obca sieć przesyłowa) posadowione są inne budowle lub budynek stanowiące własność Sprzedającego, które będą przedmiotem Transakcji (np. drogi o nawierzchni utwardzonej, parkingi zewnętrzne, chodniki, własne sieci energetyczne i oświetleniowe).

4. Czy ww. naniesienia niebędące własnością Sprzedającego spełniają definicję budynków, budowli lub ich części w myśl ustawy Prawo budowlane?

Odpowiedź:

Kwalifikacja przedmiotowych naniesień na gruncie ustawy Prawo budowlane przedstawia się następująco:

-        Wskazane w pkt 3 obce sieci przesyłowe (ciepłownicza i gazowa) spełniają definicję budowli - stanowią obiekty liniowe w rozumieniu art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego.

-        Wskazane w pkt 2 paczkomaty (automaty przechowujące przesyłki) nie spełniają definicji budynków ani budowli w rozumieniu Prawa budowlanego. Stanowią one urządzenia techniczne (ew. tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem).

5. Jeżeli, którakolwiek z działek będących przedmiotem wniosku zabudowana jest wyłącznie urządzeniem budowlanym, należy wskazać:

-        Która to działka (oznaczenie działki);

-        Czy to urządzenie budowlane jest funkcjonalnie połączone z budynkiem lub budowlą - proszę wskazać z którą;

-        Czy na tej działce są posadowione sieci należące do przedsiębiorstwa przesyłowego, stanowiące budynki, budowle lub ich części?

Odpowiedź:

Tak. Działkami zabudowanymi wyłącznie urządzeniami budowlanymi są działki wskazane pierwotnie we wniosku jako niezabudowane, tj. działka nr (…) oraz działka nr (…). Odpowiadając na szczegółowe pytania Organu:

-        Która to działka: Działki nr (…). Znajdują się na nich pozostałości ogrodzeń, które wprost wpisują się w definicję urządzenia budowlanego z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego. Zgodnie z ugruntowaną praktyką (np. wyrok WSA w Warszawie o sygn. III SA/Wa 119/21, wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn. akt I FSK 918/11), obecność samego ogrodzenia sprawia, że na gruncie VAT działki te nadal klasyfikowane są jako tereny niezabudowane.

-        Czy urządzenie to jest funkcjonalnie połączone z budynkiem lub budowlą: Ogrodzenia te pierwotnie pełniły ogólną funkcję zabezpieczenia/wydzielenia granic terenu i nie są obecnie bezpośrednio, funkcjonalnie połączone z żadnym konkretnym budynkiem czy budowlą.

-        Czy na tej działce są posadowione sieci należące do przedsiębiorstwa przesyłowego: Nie, na działkach nr (…) nie są posadowione żadne obce sieci infrastrukturalne spełniające definicję budynków, budowli lub ich części. 

W tym miejscu, Wnioskodawcy ponownie wskazują, że działka (…) objęta jest zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w którym oznaczona jest jako KDL - tereny ulicy lokalnej - natomiast Działka (…) objęta jest decyzją Nr (…) o Warunkach Zabudowy (…), jako teren budowlany przeznaczony pod zabudowę usługową. Oznacza to, że niezależnie od faktu posadowienia na nich wyłącznie urządzeń budowlanych, przedmiotowe działki stanowią bezsprzecznie tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, których dostawa wyłączona jest ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

Dodatkowe wyjaśnienia dotyczące nakładów na most

Jak wskazano we Wniosku, na wybranych działkach należących do Sprzedającego - tj. na działkach o numerach (…) znajdują się elementy mostu.

Wnioskodawcy pragną doprecyzować informacje przedstawione we Wniosku, wskazując, że zasadnicza część mostu znajduje się poza sprzedawanym gruntem (tj. na działkach nienależących do Sprzedającego). Jednocześnie, z perspektywy prawnej, Sprzedający prawa do nakładów dotyczących tej części mostu, która znajduje się na działkach do niego nienależących.

W ramach Transakcji Sprzedający przeniesie również prawa do wskazanych nakładów, co na gruncie przepisów ustawy o VAT stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlegające opodatkowaniu według stawki podstawowej.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (we wniosku odpowiednio pytania nr 1-3, 5 i 6)

1. Czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości i Zbywanych Składników Majątkowych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3. Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości i Zbywanych Składników Majątkowych oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1) oraz art. 87 ustawy o VAT?

5. Czy otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę?

6. Czy - w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 5 - Zbywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Nabywcę dokumentującej płatność, o której mowa w pytaniu 5, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Zbywcy opodatkowaną VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców:

1. Planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2. Planowana sprzedaż Nieruchomości i Zbywanych Składników Majątkowych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3. Jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości i Zbywanych Składników Majątkowych oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

5. Otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę.

6. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w zakresie pytania nr 5, Zbywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT, wystawionej przez Nabywcę i dokumentującej płatność, o której mowa pytaniu 5, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Zbywcy opodatkowaną VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie przedmiotu Transakcji będzie opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. Innymi słowy, w pierwszej należy dokonać klasyfikacji przedmiotu Transakcji.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część („ZCP”) nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji VAT albo PCC.

Ma to z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawców. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

Zdaniem Wnioskodawców planowana Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu spod systemu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jako że nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być interpretowane w oparciu o definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

-        oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

-        własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

-        prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

-        wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

-        koncesje, licencje i zezwolenia;

-        patenty i inne prawa własności przemysłowej;

-        majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

-        tajemnice przedsiębiorstwa;

-        księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

-        oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy);

-        wierzytelności i prawa z papierów wartościowych;

-        środki pieniężne (za wyjątkiem przekazania środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu bądź kaucji lub kwot zatrzymanych wynikających z umów zawartych z wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych);

-        prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami);

-        zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności Zbywcy;

-        tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how;

-        księgi rachunkowe Zbywcy;

-        prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę.

Dodatkowo, na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) oraz zarządzania aktywami (asset management) jak również większości umów dotyczących obsługi Nieruchomości. Nie dojdzie również do przeniesienia zakładu pracy na Nabywcę - Zbywca nie zatrudnia pracowników. Należy przy tym podkreślić, że ocena czy przedmiot Transakcji może stanowić przedsiębiorstwo/jego zorganizowaną część powinna zostać dokonana na moment Transakcji i z uwzględnieniem obecnej interpretacji właściwych przepisów.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską [Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawców konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku – przyp. Wnioskodawcy]. Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem ściśle związanych z Nieruchomością zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu oraz umów wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego - np. umowa na dostawę energii elektrycznej, choć nie jest to jeszcze przesądzone). A zatem, przy powyższym zastrzeżeniu, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów [Wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95, wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 04.12.2013 r., sygn.: I SA/Gd 1205/13, utrzymany w mocy przez wyrok NSA z dnia 25.06.2015, sygn.: I FSK 572/14 – przyp. Wnioskodawcy] kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy czy też należności i zobowiązania wynikające z zawartych przez Zbywcę umów nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W ocenie Wnioskodawców nie można również uznać że spełnione będą w odniesieniu do Transakcji przesłanki uzasadniające uznanie jej za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

W myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych, z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

-        istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

-        zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

-        zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

-        składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

-        zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

[Wyodrębnienie organizacyjne]

Przenoszone składniki nie spełniają zdaniem Wnioskodawców kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Ponadto, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym, wyodrębnienie organizacyjne spełnione mogłoby zostać wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział, itp.

Przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych (Nieruchomości) zbywanych w ramach Transakcji.

[Wyodrębnienie finansowe]

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Przedmiot transakcji nie jest wyodrębniony finansowo w tym znaczeniu, iż jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nie są dla niego prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Składniki majątkowe stanowiące przedmiot Transakcji w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego nie są wyodrębnione w jakikolwiek sposób (w tym w szczególności na podstawie umowy spółki, uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) jako oddział, zakład, czy też oddzielna jednostka organizacyjna przedsiębiorstwa Sprzedającego i co do zasady na moment Transakcji nie ma planów ich wyodrębniania. Sprzedający nie sporządza sprawozdania łącznego obejmującego przedmiot transakcji lub jej część jako wyodrębnioną jednostkę.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można więc wskazać na odrębność finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

[Wyodrębnienie funkcjonalne (samodzielność)]

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki majątkowe muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania, jako samodzielne przedsiębiorstwo

Zdaniem Zainteresowanych, dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły one łącznie być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej Nabywcy.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Zbywcy i Nabywcy nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne w majątku Zbywcy, tj. przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych innych niż zadania gospodarcze realizowane przez przedsiębiorstwo Zbywcy, jako całość. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

Przedmiot transakcji nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nie posiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów (w szczególności, umowy o zarządzanie nieruchomością (property management), brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do funkcjonowania nieruchomości komercyjnej w formie centrum handlowego.

W celu prowadzenia własnej działalności po dniu Transakcji, Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz podjąć szereg działań. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, elementy majątkowe stanowiące przedmiot planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Powyższe stanowisko (o nieuznawaniu zbycia samej nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP na gruncie ustawy o VAT) znajduje też potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. NSA wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

W podobnym tonie wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych”.

Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym zbywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów (dalej: „Objaśnienia”).

Stosownie do treści Objaśnień:

„(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (...);

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP (...);

Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom (...);

W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

-        prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

-        umowy o zarządzanie nieruchomością;

-        umowy zarządzania aktywami;

-        należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (...);

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy (...);

Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) (...) W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (...);

Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

-        ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;

-        prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

-        prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi (remontowymi prowadzonymi w budynku;

-        prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility management agreement), itp.;

-        prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;

-        prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;

-        prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;

-        dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich;

-        dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych”.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP.

Co więcej, elementy uznawane za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, takie jak umowa o zarządzanie nieruchomością czy też umowa zarządzania aktywami, nie będą przedmiotem Transakcji.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć prowadzeniu przez Nabywcę działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy dotyczącej zarządzania Nieruchomością, umowy na obsługę techniczną Nieruchomości, umów dotyczących dostaw mediów i innych umów serwisowych. Ponadto Nabywca będzie zmuszony zapewnić we własnym zakresie źródła finansowania, niezbędnego do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego, Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Zbywcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji. Zdaniem Zainteresowanych, umowy, które zamierza zawrzeć Nabywca w celu prowadzenia działalności w zakresie najmu komercyjnego są kluczowe i niezbędne do prowadzenia działalności, gdyż aby zapewnić Nieruchomości zdatność do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, niezbędne jest korzystanie z usług podmiotów zarządzających nieruchomościami, obsługujących bieżące funkcjonowanie poprzez serwis techniczny, dostawę mediów itp.

Podkreślenia zdaniem Wnioskodawców wymaga, że zakres umowy o zarządzanie, umów serwisowych (dot. m.in. obsługi technicznej) determinują możliwość dalszego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na najmie. Tym samym, na skutek dokonania planowanej transakcji, nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności, polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku. Nie sposób bowiem prowadzić działalności w zakresie najmu wyłącznie w oparciu o posiadany budynek i zawarte umowy najmu.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać go za przedsiębiorstwo lub ZCP Zbywcy. W związku z powyższym Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Sprzedaż Nieruchomości i Zbywanych Składników Majątkowych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji, o opodatkowaniu VAT poszczególnych zabudowanych działek gruntu będących przedmiotem transakcje decydować będzie status Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości i Zbywanych Składników Majątkowych w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

a) Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz (jednocześnie) brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość ani Zbywane Składniki Majątkowe nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT. Zainteresowani podkreślają, że Budynek i Budowle, grunty oraz Zbywane Składniki Majątkowe są wykorzystywane w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT w stawce 23%).

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

b) Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 ustawy VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działki o nr ewidencyjnych (…) wchodzące w skład Działek 1-5 są zabudowane Budynkiem i Budowlami, tym samym ich dostawa w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z kolei działka o numerze ewidencyjnym (…) objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przewidującym, w którym oznaczona jest jako KDL - tereny ulicy lokalnej.

Natomiast działka (…) [winno być (…) – przyp. Organu] objęta jest decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako teren budowlany.

W efekcie - zdaniem Wnioskodawców - obie powyższe działki nie spełniają warunków do zakwalifikowania ich sprzedaży jako zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż stanowią one tereny budowlane w rozumieniu tego artykułu.

c) Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Budynek i Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały oddane do użytku w okresie dawniejszym niż 2 lata, w szczególności, wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku nastąpiło w 2009 r. Zainteresowani planują natomiast przeprowadzić Transakcję w 2026 r. zawierając umowę ostatecznie przenoszącą własność Nieruchomości.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym, Sprzedający nie ponosił (i nie poniesie do dnia Transakcji) wydatków na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, aranżacje, modernizację lub remont Budynku lub Budowli, przekraczających łącznie 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że dostawa Budynku oraz Budowli w ramach Transakcji nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź też w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia, gdyż pomiędzy dostawą Budynku i Budowli w ramach Transakcji, a pierwszym zasiedleniem tych obiektów upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji do dostawy Nieruchomości (z wyłączeniem działek niezabudowanych) znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak jednak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Strony zamierzają zrezygnować z ww. zwolnienia, składając w trybie art. 43 ust. 10 w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż oświadczenie zgodne z treścią wynikającą z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Tym samym dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, z uwagi na skuteczną rezygnację z tego zwolnienia i wybór opodatkowania Transakcji podatkiem VAT.

d) Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Zgodnie z ww. przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jak zatem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że są spełnione łącznie warunki opisane w pkt a i b powyżej.

Jak wskazano wyżej, zdaniem Wnioskodawców planowana dostawa co do zasady będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Jednakże nawet gdyby zdarzyło się, że w odniesieniu do Budynku lub Budowli w jakimkolwiek zakresie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT nie miało zastosowania, to jednym z warunków zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT jest to, aby w stosunku do dostarczanych budynków/budowli/ich części nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tymczasem jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków na wybudowanie Budynku i Budowli.

Dodatkowo, od dnia przyjęcia Budynku oraz Budowli do użytkowania do dnia Transakcji, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Mając na uwadze powyższą argumentację, do przeprowadzonej dostawy Budynku i Budowli nie znajdzie zastosowania żadne z powyższych zwolnień przewidzianych w Ustawie VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z kolei z art. 29a ust. 9 ustawy VAT wynika, że przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli. Sprzedaż praw użytkowania wieczystego do Działek 1-5 wchodzących w skład Nieruchomości nie stanowi czynności „oddania w użytkowanie wieczyste”, lecz czynność przeniesienia już istniejącego użytkowania wieczystego, a zatem będzie opodatkowana według tych samych zasad jak dostawa Budynku i Budowli znajdujących się na tym Gruncie.

e) Dostawa Nieruchomości w części obejmującej budowle znajdujące się poza Gruntem

W ocenie Wnioskodawców, nakłady poniesione przez Sprzedającego jako inwestycja na obcym gruncie, nie stanowią towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT (tj. w szczególności rzeczy oraz ich części).

Zatem w odniesieniu do zbycia ww. budowli należy uznać, że przedmiotem, który Kupujący w ramach Transakcji nabędzie od Sprzedającego będą ww. nakłady stanowiące inwestycję na obcym gruncie. Przedmiotowe nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują one powstaniem po stronie Sprzedającego roszczenia o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu kosztów nakładów. Tym samym, prawo to nie może również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. W konsekwencji, w przypadku zbycia nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel. Zatem należy przyjąć, że przeniesienie nakładów w obcym środku trwałym nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, sprzedaż budowli znajdujących się poza Gruntem nie może zostać uznana za odpłatną dostawę towarów, gdyż - jak wyżej wskazano - nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT), która mogłaby stanowić towar. Niemniej jednak, dysponując pewnym prawem w postaci nakładów, można to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Zatem dokonując zbycia tych naniesień Sprzedający dokona w istocie zbycia nakładów.

Z uwagi na powyższe, odpłatna czynność zbycia nakładów (infrastruktury kanalizacyjnej obsługującej Budynek) stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy właściwą stawką podatku od towarów i usług i nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

W efekcie planowana dostawa Nieruchomości oraz Zbywanych Składników Majątkowych będzie co do zasady opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej 23% (po skutecznej rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Wyjątkiem będzie dostawa Nieruchomości w części obejmującej budowle znajdujące się poza Gruntem, która to dostawa będzie opodatkowana jako świadczenie usług opodatkowane według właściwej stawki VAT i nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania z VAT.

Podsumowując, Zainteresowani uważają, iż planowana sprzedaż Nieruchomości i Zbywanych Składników Majątkowych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od opodatkowania VAT).

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym polegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 5

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają:

-        odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

-        eksport towarów;

-        import towarów na terytorium kraju;

-        wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

-        wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawę towarów stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Rozliczenie czynszów najmu przez Zainteresowanych w ramach Płatności nie będzie stanowiło rzeczy, jej części ani dostawy energii. Tym samym nie może być mowy o traktowaniu jej jako towaru i przeniesieniu prawa do rozporządzania tym towarem jak właściciel. W konsekwencji w ocenie Wnioskodawców, Płatność nie będzie stanowić dostawy towarów.

Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

-        przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

-        zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

-        świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W świetle powyższego pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, lub tolerowanie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in. jeżeli:

-        istnieją jasno określone strony świadczenia (podmiot świadczący usługę i jej konkretny, indywidualnie określony nabywca);

-        świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony, tj. istniejąca pomiędzy stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;

-        istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem;

-        świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne, zindywidualizowane świadczenie (T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, Warszawa 2019).

W świetle powyższego dana czynność będzie podlegać opodatkowaniu VAT jedynie wtedy, gdy będzie wykonywana w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji jest bezpośrednim beneficjentem tej czynności. Jednocześnie należy podkreślić, że związek pomiędzy płatnością a danym świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć bezpośredni i wyraźny charakter. Jak bowiem wskazano w prawomocnym wyroku WSA w Kielcach z 15 marca 2012 r. (sygn. akt I SA/Ke 89/12) „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

W zakresie związku pomiędzy płatnością a daną czynnością i kwestii odpłatności wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), m.in. w następujących orzeczeniach:

-        w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością opodatkowaną VAT;

-        w orzeczeniu z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Talsma przeciwko lnspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy;

-        w wyroku z dnia 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Komisja Wspólnot Europejskich przeciwko Republice Finlandii TSUE przypomniała, że świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że dane świadczenie stanowi świadczenie odpłatne podlegające opodatkowaniu VAT tylko wtedy, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem i w zamian za wykonanie usługi usługodawca uzyskuje odpowiednie wynagrodzenie. Konieczne jest istnienie bezpośredniego związku między usługą a uiszczanym za nią wynagrodzeniem.

Zdaniem Wnioskodawców, w świetle powyższego nie można stwierdzić, że w związku z przekazaniem Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego dojdzie do czynności opodatkowanej VAT. W szczególności, Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za żadną usługę, której świadczenie można by przypisać Kupującemu czy dostawę towarów, której dokonywałby Kupujący na rzecz Sprzedającego. W rzeczywistości Płatność stanowić będzie jedynie zwrot kosztów (tu: zwrot pożytków należnych na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, a pobranych przez Sprzedającego od najemców).

Otóż celem wprowadzenia Płatności jest rozliczenie czynszu najmu za miesiąc Transakcji tak, aby każda ze stron Transakcji otrzymała czynsz za tę część miesiąca Transakcji, w której była właścicielem Budynku. Taki mechanizm rozliczenia został wybrany, aby nie generować po stronie najemców i stron Transakcji dodatkowych obciążeń administracyjnych i dokumentacyjnych.

W związku z dokonaniem Płatności Kupujący nie będzie świadczył na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia, które mogłoby zostać uznane za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Płatność nie będzie stanowiła w związku z tym ekwiwalentu za jakąkolwiek zindywidualizowaną usługę świadczoną przez Nabywcę. Jej celem będzie wyłącznie realizacja wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, wynikających z Umowy i wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu jako wynajmującego.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawców w odniesieniu do Płatności nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawcy stoją zatem na stanowisku, że dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie stanowiło zapłaty za usługę w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Wnioskodawców dotyczące rozliczenia czynszu najmu za miesiąc sprzedaży nieruchomości między stronami transakcji zostało wielokrotnie potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w analogicznych sytuacjach podlegających ocenie w ramach wydawanych interpretacji.

Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 23 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w przypadku rozliczenia czynszu najmu nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Otóż otrzymując od sprzedającego część pobranej przez niego kwoty najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, kupujący nie będzie wykonywał na rzecz zbywcy żadnego świadczenia, które mogłoby stanowić świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT.

Natomiast w interpretacji indywidualnej z 22 sierpnia 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.433.2022.2.AZ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że „Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach Rozliczenia) opisanych powyżej płatności przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy na rzecz Kupującego. Pomiędzy stronami nie występuje żaden stosunek zobowiązaniowy. Kupujący nie będzie wykonywał na rzecz Wnioskodawcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie”.

Analogiczne stanowisko dotyczące braku wystąpienia usługi opodatkowanej podatkiem VAT przy rozliczeniach czynszu najmu przy sprzedaży nieruchomości przyjęto także m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych:

-        interpretacja indywidualna z 23 maja 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO;

-        interpretacja indywidualna z 27 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.805.2021.2.DP;

-        interpretacja indywidualna z 22 listopada 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.757.2021.3.MAT;

-        interpretacja indywidualna z 12 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.10.2021.2.SP;

-        interpretacja indywidualna z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.875.2024.1.AKA;

-        interpretacja indywidualna z 26 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.838.2024.2.WH.

Podsumowując, dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na zasadach określonych w umowie sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowe rozliczenie czynszów najmu nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, gdyż po stronie Nabywcy nie powstał i nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego w związku z otrzymaniem Płatności.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 6

W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w zakresie pytania nr 5, Zbywca będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Nabywcę dokumentującej Płatność, o której mowa pytaniu nr 5, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Zbywcy opodatkowaną VAT.

Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel […].

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle (w tym także ich części) oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Natomiast jak wskazano w art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 , rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 […].

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości wyrażone w pytaniu nr 1 dotyczą rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja, o której mowa we wniosku, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji będzie zbycie przez Zbywcę Nieruchomości, na którą składają się:

-        prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę o numerze (…) („Działka 1”);

-        prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę o numerze (…) („Działka 2”);

-        prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działki o (…) („Działka 3”);

-        prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działki o numerach (…) („Działka 4”);

-        prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę o numerze (…) („Działka 5”);

-        prawo własności nieruchomości obejmującej działkę o numerze (…) (“Działka 6”)

oraz prawo własności budynków, budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na wybranych działkach gruntowych.

Przedmiotem Transakcji będą również:

-        prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy działki nr (…), zawartej w dniu 19 lipca 2017 r. z (…) z przeznaczeniem pod parking oraz zieleń. Na przedmiotowej działce Sprzedający dokonał naniesień w postaci budowli stanowiących inwestycje w obcym gruncie. Prawa do tych naniesień także zostaną przeniesione w ramach Transakcji na Nabywcę;

-        również własność naniesień w postaci budowli stanowiących infrastrukturę (…) (przyłącze wodne, cieć ciepłownicza, linia energetyczna średniego napięcia) poczynionych przez Sprzedającego na gruncie należącym do (…), stanowiące inwestycje w obcym gruncie;

-        wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu lub dzierżawy (tj. zarówno te, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa), jak i te, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

-        prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

-        będące własnością Zbywcy na moment Transakcji autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej, budowlanej oraz zagospodarowania terenu, związanej z Nieruchomością;

-        prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania dotyczącego Nieruchomości;

-        dokumentację prawną, techniczną i administracyjną związaną z Nieruchomością (w tym prawo własności nośników, na których utrwalono tę dokumentację);

-        instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Nieruchomości, instalacji, maszyn, urządzeń związanych z Nieruchomością;

-        prawa i obowiązki z pozostających w mocy gwarancji budowlanych dotyczących Budynku i Budowli oraz instrumentów je zabezpieczających;

-        prawa do raportów przygotowanych dla celów uzyskania certyfikatu (…) dla Budynku oraz sam certyfikat (…);

-        prawa i obowiązki wynikające z wybranych decyzji administracyjnych związanych z korzystaniem z Nieruchomości, takie jak decyzje o warunkach zabudowy (w zakresie nieskonsumowanym pozwoleniem na budowę), pozwolenia na budowę związane z remontami oraz planami inwestycyjnymi, decyzje wodnoprawne, decyzje o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego oraz lokalizację w pasie drogowym urządzeń niezwiązanych z funkcjonowaniem drogi; w tym zakresie Zbywca wyrazi zgodę na przeniesienie (w trybie administracyjnym) praw i obowiązków wynikających z tych decyzji, w zakresie w jakim taka zgoda będzie wymagana;

-        ruchomości oraz inne elementy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

-        prawa do domeny internetowej.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

-        oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

-        istniejące wierzytelności Zbywcy;

-        środki pieniężne (za wyjątkiem przekazania środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu bądź kaucji lub kwot zatrzymanych wynikających z umów zawartych z wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych);

-        umowy rachunków bankowych;

-        zobowiązania Zbywcy (m.in. wynikające z umów, na podstawie których udzielono mu finansowania);

-        prawa i obowiązki wynikające z umów niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością (np. umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych);

-        polisy ubezpieczeniowe;

-        wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi; z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości;

-        księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę;

-        zakład pracy zgodnie z 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy (tutaj Wnioskodawca nadmienia, że Zbywca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniał pracowników);

-        Umowa o zarządzanie Nieruchomością;

-        Umowa zarządzania aktywami;

-        Umowa o świadczenie usług nadzoru inżynierskiego.

Umowa o zarządzanie, Umowa zarządzania aktywami oraz Umowy Umowa o świadczenie usług nadzoru inżynierskiego zostaną rozwiązane przed zawarciem Umowy Sprzedaży, lub wypowiedziane po jej zawarciu, przy czym w żadnym wypadku nie nastąpi przejęcie praw lub obowiązków z tych umów przez Kupującego. Umowy o Dostawę Usług i Mediów zostaną co do zasady rozwiązane w związku z Transakcją, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone przez Zbywcę. Po Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Nabywcy, który zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Nie można jednak wykluczyć, iż wybrane Umowy o Dostawę Usług i Mediów zostaną przeniesione w związku z Transakcją na Nabywcę. Po Transakcji Nabywca może zawrzeć we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta, przynajmniej na pewien okres, z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki nowych umów mogą różnić się od obecnie obowiązujących Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy lub Zbywca, Nabywca oraz dany dostawca zawrą porozumienie trójstronne o przejęciu praw i obowiązków z danej umowy serwisowej lub na dostawę mediów przez Nabywcę (może to dotyczyć przede wszystkim umów na dostawę mediów, których rozwiązanie na moment Transakcji może nie być możliwe z uwagi na uzgodnione okresy wypowiedzenia lub kary umowne). Wnioskodawcy nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z ww. umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że składniki materialne (Nieruchomość) i niematerialne, będące przedmiotem transakcji, nie będą stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Transakcji zbycia nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa, w oparciu o które Nabywca nie będzie zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem przede wszystkim Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi związanymi z jej funkcjonowaniem. Przedmiotem nabycia przez Kupującego nie będą pewne kluczowe elementy, pozwalające na stwierdzenie, że przedmiotem zbycia jest przedsiębiorstwo, takie jak: Umowa o zarządzanie Nieruchomością, Umowa zarządzania aktywami, Umowa o świadczenie usług nadzoru inżynierskiego, prawa i obowiązki wynikające z umów niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością (np. umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych), wierzytelności i zobowiązania Zbywcy, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę. W tych okolicznościach nie sposób więc uznać, że przedmiotem Transakcji będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu Kodeksu cywilnego.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Dla kontynuowania działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości, Kupujący będzie musiał zawrzeć nowe umowy Nabywca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi będzie musiał zapewnić m.in. dostawę mediów do Nieruchomości, usługi w zakresie zarządzania nieruchomością, finansowanie nabycia Nieruchomości, zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości. Z przedstawionych okoliczności sprawy nie wynika, aby bez podjęcia tych dodatkowych działań możliwe było kontynuowanie działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia w ramach Transakcji nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, wyłącznie w oparciu o przejęte składniki, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych. Niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej będzie w szczególności zawarcie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Zatem w rozpatrywanej sprawie Zbycie Nieruchomości oraz wskazanych we wniosku składników materialnych i niematerialnych nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1, jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości wyrażone w pytaniu nr 2 dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż Nieruchomości i Zbywanych Składników Majątkowych będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT, przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524; dalej jako: „Prawo budowlane”).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu zdarzenia przyszłego i uzupełnienia wniosku wynika, że w skład zbywanej Nieruchomości wchodzą:

-        zabudowane działki nr: (…) (określone przez Wnioskodawców jako „Działki 2-5”);

-        niezabudowane działki nr: (…) (określona przez Wnioskodawców jako „Działka 1”) oraz nr: (…) (określona przez Wnioskodawców jako „Działka 1”).

Z opisu sprawy wynika, że działki nr (…) określone przez Wnioskodawców jako „Działki 2-5”, zabudowane są co najmniej jednym Budynkiem lub Budowlą. Wszystkie ww. Działki stanowią grunty zabudowane budynkami i/lub budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego. Budynek Centrum Handlowego znajduje się na działkach nr (…). Wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku, że znajdujące się na „Działkach 2-5” budowle i inne naniesienia infrastrukturalne (np. drogi, parkingi) nie stanowią części składowej Budynku Centrum Handlowego, ale że stanowią odrębne urządzenia/budowle trwale związane z gruntem. Ponadto na lub w Gruntach mogą się znajdować instalacje będące własnością podmiotów trzecich. Takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Odnosząc się zatem do faktu zabudowy Budynkiem i Budowlami „Działek 2-5”, należy ustalić, czy w analizowanej sprawie sprzedaży zabudowanych działek, składających się na „Działki 2-5”, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług. Należy więc w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach Budynku i Budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa działek składających się na „Działki 2-5”, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli znajdujących się na „Działkach 2-5” doszło co najmniej dwa lata temu. Budynek oraz Budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynku i Budowli. Od nabycia/wybudowania ww. obiektów i ich oddania do użytku minął okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawcy wskazali, że na moment składania niniejszego wniosku ponad 90% powierzchni Budynku, obejmującej pomieszczenia handlowe i usługowe przeznaczone do wynajęcia na rzecz najemców jest objęta Umowami Najmu, przy czym wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku nastąpiło w 2009 r. W odniesieniu do całej powierzchni Budynku przeznaczonej pod wynajem, od momentu wynajmu do momentu transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Sprzedający nie ponosił (i nie poniesie do dnia sprzedaży na rzecz Kupującego) wydatków na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, aranżację, modernizację lub remont Budynku lub Budowli, przekraczających łącznie 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli.

Zatem w rozpatrywanej sprawie – w odniesieniu do Budynku i Budowli znajdujących się na „Działkach 2-5” zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podobne zasady dotyczą tych wskazanych w opisie sprawy naniesień, które stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego. Urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli i w myśl tych przepisów stanowią odmienny rodzaj obiektu zdefiniowany w ww. ustawie. Wobec czego nie są to samodzielne obiekty, które uznaje się za towar na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Należy je traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, a tym samym należy przypisać zwolnienie lub stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego.

W związku z tym, że planowana dostawa Budynku i Budowli znajdujących się na „Działkach 2-5” będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień opisanej dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto w związku z dostawą Nieruchomości, Strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będącego przedmiotem Transakcji Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie będzie mieć zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie złożone w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynku i Budowli znajdujących się na „Działkach 2-5” objętych przedmiotem transakcji, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntów - działek nr (…) (określanych przez Wnioskodawców jako „Działki 2-5”), na których posadowione są ww. Budynek i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, dla dostawy ww. Budynku i Budowli znajdujących się na „Działkach 2-5”, korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr (…) („Działek 2-5”) będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotem sprzedaży będzie również prawo użytkowania wieczystego dwóch działek niezabudowanych: nr (…) - „Działka 1” oraz (…) - „Działka 6”, jednak - jak wskazali Wnioskodawcy – działka nr (…) objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z przeznaczeniem na zabudowę (tereny ulicy lokalnej), a działka nr (…) objęta jest decyzją o Warunkach Zabudowy jako teren budowlany przeznaczony pod zabudowę usługową.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do działek nr (…) oraz (…), ponieważ stanowią one teren budowlany.

Zatem w odniesieniu do dostawy prawa użytkowania wieczystego działek nr (…) dla których nie znajdują zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 (działki stanowią teren budowlany) oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a (działki są niezabudowane) należy rozpatrzyć możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już zostało wskazane, zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym zakresie, w odniesieniu do działek nr (…) wskazać należy, że od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca wykorzystuje je dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Tym samym nie zostanie spełniony jeden z warunków wskazanych w wymienionym przepisie – bowiem działki nr (…), zgodnie z opisem sprawy, nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, co jednoznacznie uniemożliwia skorzystanie planowanej dostawy działek nr (…) ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr (…) będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Wnioskodawcy wskazali również, że w ramach Transakcji na Kupującego przeniesione zostaną również prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy działki nr (…), zawartej z (…) z przeznaczeniem pod parking oraz zieleń. Na przedmiotowej działce Sprzedający dokonał naniesień w postaci budowli stanowiących inwestycje w obcym gruncie. Prawa do tych naniesień także zostaną przeniesione w ramach Transakcji na Nabywcę. Ponadto, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego na wybranych działkach należących do Sprzedającego, tj. na działkach o numerach (…) znajdują się elementy mostu. Wnioskodawcy w uzupełnieniu wniosku doprecyzowali, że zasadnicza część mostu znajduje się poza sprzedawanym gruntem (tj. na działkach nienależących do Sprzedającego). Sprzedający poniósł nakłady do tej części mostu, która znajduje się na działkach do niego nienależących. W ramach Transakcji Sprzedający przeniesie również prawa do wskazanych nakładów.

Rozpatrując Państwa wątpliwości dotyczące opodatkowania sprzedaży ww. nakładów na gruncie nie będącym przedmiotem planowanej transakcji, należy w pierwszej kolejności przywołać przepis art. 47 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

§1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy wskazać, że z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. A zatem w sytuacji, gdy poniesione zostały nakłady na gruncie, który nie stanowi własności podmiotu, który wybudował te naniesienia, nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi gruntu.

W świetle powołanych przepisów należy zwrócić uwagę, że nakłady poniesione przez Sprzedającego jako inwestycja na obcym gruncie nie stanowią towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy (tj. w szczególności rzeczy oraz ich części). Zatem w odniesieniu do zbycia ww. budowli należy uznać, że przedmiotem, który Kupujący w ramach Transakcji nabędzie od Sprzedającego będą ww. nakłady stanowiące inwestycję na obcym gruncie. Przedmiotowe nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują one powstaniem po stronie Sprzedającego roszczenia o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu kosztów nakładów. Tym samym prawo to nie może również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. W konsekwencji, w przypadku zbycia nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel. Zatem należy przyjąć, że przeniesienie nakładów w obcym środku trwałym nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, sprzedaż budowli znajdujących się poza Nieruchomością (budowli znajdujących się na działce nr 2 będącej przedmiotem umowy dzierżawy przeznaczonej pod parking oraz zieleń, a także nakłady na część mostu znajdującą się poza sprzedawanym gruntem) nie może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów, gdyż - jak wyżej wskazano - nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy), która mogłaby stanowić towar. Niemniej jednak dysponując pewnym prawem w postaci nakładów, można to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Zatem dokonując zbycia tych naniesień Sprzedający dokona w istocie zbycia nakładów.

Z uwagi na powyższe, odpłatna czynność zbycia nakładów (budowli znajdujących się na działce nr 2 będącej przedmiotem umowy dzierżawy przeznaczonej pod parking oraz zieleń, a także nakłady na część mostu znajdującą się poza sprzedawanym gruntem) stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości tj. Budynku, Budowli znajdujących się na „Działkach 2-5” będzie zwolniona z podatku VAT. Przy czym w związku z rezygnacja ze zwolnienia (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy) sprzedaż ta będzie opodatkowana. Opodatkowana będzie również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek nr (…) (bez możliwości zwolnienia z podatku ich dostawy). Natomiast dostawa naniesień w części obejmującej budowle znajdujące się poza Nieruchomością będzie opodatkowana jako świadczenie usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził działalność opodatkowaną VAT w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, Zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a więc nie będzie wyłączone od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto w sytuacji, gdy strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, dla dostawy prawa własności Budynku i Budowli znajdujących się na „Działkach 2-5„ zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, opisana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Przy tym w analizowanej sprawie nie zajdzie przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy prawa własności Budynku i Budowli znajdujących się na „Działkach 2-5„ na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Nieruchomości. Natomiast w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Zakładają Państwo, że:

-        w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców;

-        czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktur dla najemców, a Nabywca nie będzie wystawiał faktur na najemców za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;

-        Zbywca rozliczy z Nabywcą kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę.

Państwa wątpliwość wyrażona w pytaniu nr 5 dotyczy tego, czy otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Nabywcę.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, na tle obowiązujących przepisów prawa, stwierdzić należy, że przelanie Nabywcy kwoty czynszu odpowiadającej wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji, na podstawie noty księgowej, nie będzie stanowiło świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Pomiędzy Zbywcą a Nabywcą nie wystąpi żaden stosunek zobowiązaniowy. Zbywca nie będzie wykonywał na rzecz Nabywcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie.

W analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy Płatnością a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że przelew danej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Otrzymując od Zbywcy część pobranego czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji), nie będzie Nabywca wykonywał żadnego świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.

W konsekwencji Płatności jaka będzie dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu rozliczenia otrzymanego czynszu najmu w miesiącu Transakcji, nie będzie można uznać za zapłatę za usługę – będzie to płatność mająca na celu wyrównanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym, Sprzedającym i najemcami, wynikających z wejścia przez Nabywcę, jako stronę, w funkcjonujące umowy najmu w miejsce Zbywcy.

Zatem dokonanie przelewu Płatności Nabywcy przez Zbywcę, za ustalony przez Strony Transakcji okres, nie będzie stanowić świadczenia usług rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Jednocześnie nie dokonuje się oceny stanowiska Zainteresowanych w zakresie objętym pytaniem nr 6 ponieważ wątpliwość wyrażona w tym pytaniu ma charakter warunkowy, zależny od uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 5 za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (we wniosku pytanie nr 4) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto, w wydanej interpretacji nie odnosiłem się do kwestii wysokości stawki podatku VAT, gdyż nie wydaję interpretacji indywidualnych w zakresie stawki podatku VAT. Kwestie te są rozstrzygane w ramach odrębnej instytucji – wiążących informacjami stawkowych.

Odnosząc się do faktu, że na poparcie własnej argumentacji Wnioskodawcy powołali się na funkcjonujące w obrocie prawnym interpretacje indywidualne, Organ pragnie zauważyć, że zostały one wydana w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do okoliczności przedstawionych w inicjujących tę sprawę wnioskach. Podkreślenia w tym miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego, tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.; dalej jako: „Ordynacja podatkowa”). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.