Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.572.2025.3.MW

18 listopada 2025 · Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Streszczenie

Sprzedająca, osoba fizyczna, planuje sprzedać Nieruchomość 1 (niezabudowaną działkę) oraz udział w Nieruchomości 2 (nieruchomość z zabudowaniami), które nabyła do majątku prywatnego i nie wykorzystywała do działalności gospodarczej. Transakcja jest inicjowana przez Kupującego,…

spółkę prawa handlowego, i poprzedzona umową przedwstępną z warunkami zawieszającymi i zobowiązaniami Sprzedającej do współpracy w przygotowaniu inwestycji. Podatnik pyta, czy Sprzedająca działa jako podatnik VAT przy sprzedaży nieruchomości, czy sprzedaż podlega VAT po rezygnacji ze zwolnienia, oraz czy Kupujący ma prawo do odliczenia VAT po nabyciu nieruchomości. Organ podatkowy uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe, stwierdzając, że Sprzedająca nie jest podatnikiem VAT w tej transakcji, ponieważ sprzedaż stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności, a nie działalność gospodarczą, więc transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT.

jeszcze 82 słowa

Pełne streszczenie po zalogowaniu

Streszczenie AI to nasza wartość dodana — zaloguj się lub załóż konto, aby zobaczyć pełną analizę.

Zaloguj się Wypróbuj za darmo

Treść interpretacji

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 15 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który w zakresie podatku od towarów dotyczy ustalenia, czy:

- Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 będzie działać w charakterze podatnika VAT;

- w przypadku jeśli Sprzedająca, dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości, będzie działać w charakterze podatnika VAT, i w związku z planowaną przez Strony rezygnacją z zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa mogłaby korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT;

- w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości 1 oraz sprzedaż udziałów w Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT, Kupujący po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej nabycie Nieruchomości, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT

- wpłynął 15 września 2025 r.

Uzupełnili go Państwo pismem z 15 września 2025 r. (data wpływu 25 września 2025 r.)oraz – w odpowiedzi na wezwane – pismem z 20 października 2025 r. (wpływ 20 października 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

I. Zainteresowany będący stroną postępowania: X

II. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, tj. Pani Y (dalej: Sprzedająca) jest polskim rezydentem podatkowym, wyłącznym właścicielem niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki ewidencyjnej o nr (…) położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość 1”).

Prawo własności ww. Nieruchomości, Sprzedająca nabyła do majątku prywatnego na podstawie umowy darowizny z 1983 r. oraz umowy o częściowy dział spadku z 1997 r.

Sprzedająca oczekuje ponadto na rozpatrzenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej innej nieruchomości - składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), położonej w (…), o łącznej powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą KW (…) („Nieruchomość 2”).

Prawo własności Nieruchomości 2, obecnie uwidocznieni w księdze wieczystej współwłaściciele, nabyli do majątku prywatnego w wyniku dziedziczenia rodzinnego gospodarstwa rolnego wraz z siedliskiem (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2013 r.), po zmarłym w dniu (...) 2013 r. (…). Stan udziałów we współwłasności Nieruchomości 2, ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 nie odpowiada jednak rzeczywistemu stanowi prawnemu albowiem jako jeden ze współwłaścicieli wpisana powinna być Sprzedająca - siostra zmarłego (…). W efekcie stan wpisów jaki powinien zostać ujawniony w księdze wieczystej (…) objęty został powództwem Y o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (dalej: Postępowanie Uzgodnieniowe) skutkiem czego prawidłowe wpisy, a co za tym idzie udziały we współwłasności Nieruchomości 2 winny przypadać w 3/36 również Sprzedającej.

Pozew w ramach Postępowania Uzgodnieniowego złożony został w dniu (...) 2025 r. i do daty złożenia niniejszego wniosku, powództwo nie zostało przez Sąd rozpoznane, niemniej Wnioskodawcy przedstawiają jako element opisu zdarzenia przyszłego fakt, że Sprzedająca będzie również współwłaścicielką (w 3/36) wyżej przedstawionej Nieruchomości 2.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą łącznie określane w dalszej części niniejszego wniosku jako Nieruchomości.

Działka nr (…) (podobnie jak działka nr (…) wchodząca w skład Nieruchomości 1) pozostaje niezabudowana budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1984 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 poz. 418; dalej: Pr. bud.), z kolei działka (…) zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi oraz budowlami w rozumieniu Pr. bud. w postaci placów i dróg dojazdowych, ciągów pieszych.

W stosunku do budynków i budowli usytuowanych na Nieruchomości 2 minął okres dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, tj. minęły co najmniej 2 lata od momentu rozpoczęcia ich użytkowania.

Sprzedająca (podobnie jak pozostali współwłaściciele Nieruchomości 2) nie dokonywali w stosunku do ww. obiektów żadnych prac ulepszeniowych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, a już w szczególności takich, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (z uwagi na fakt, iż Sprzedająca jak i pozostali współwłaściciele nie wykorzystywali Nieruchomości do celów jakiejkolwiek działalności obiekty te nie stanowiły dla nich środków trwałych).

Nieruchomości są objęte Miejscowy Planem Zagospodarowania Przestrzennego (…) przyjętym uchwałą nr (…) z dnia (...) 2020 r. (dalej: MPZP), zgodnie z którym odpowiednio:

a) działka (…) - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem D4MW/U z przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, symbolem D5MW z przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz symbolem 10KD-D z przeznaczeniem pod tereny dróg publicznych klasy dojazdowej;

b) działka (…) - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem D5MW z przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz symbolem D6ZP/US z przeznaczeniem pod tereny usług sportu i zieleni urządzonej;

c) działka (…) - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem B2ZP/US z przeznaczeniem pod tereny zieleni urządzonej i usług sportu oraz symbolem 1K - P/KD-D z przeznaczeniem pod tereny placu miejskiego oraz tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.

Innymi słowy, zgodnie z postanowieniami MPZP wszystkie działki gruntu mogą być zabudowane budynkami lub budowlami.

Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedającą do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomości są wykorzystywane zgodnie z ich dotychczasowym przeznaczeniem i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Przy czym Nieruchomość 1 jest użytkowana przez Sprzedającą dla celów rolniczych, zaś Nieruchomość 2 była wykorzystywana jako siedlisko (zamieszkanie na terenach rolniczych).

Nieruchomość 2 w części pozostaje wynajęta przez innych współwłaścicieli tej Nieruchomości, lecz Sprzedająca jako niebędąca stroną tej umowy najmu, nie uzyskuje z tego tytułu żadnych pożytków.

Od dnia 1 lutego 2003 r. do chwili obecnej Sprzedająca pozostaje czynnym podatnikiem VAT i przez okres ten prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…). Choć Sprzedająca pozostaje aktywnym przedsiębiorcą to zakres i charakter faktycznie prowadzonej działalności ogranicza się wyłącznie do przyjmowania zleceń od spedytora zatem obejmuje działalność w zakresie przewozu towarów, nadzór nad ich załadunkiem i rozładunkiem („Działalność Sprzedającej”). Ujawnione w CEiDG wpisy PKD dotyczące nieruchomości - sprzedaż, pośrednictwo i wynajem, są całkowicie nieadekwatne do faktycznie wykonywanej działalności. Co więcej, wpisy te są nieadekwatne również do zamiarów Sprzedającej albowiem jej celem nigdy nie było prowadzenie takiej działalności i przyczyn umieszczenia takiego wpisu, Sprzedająca upatruje w niefortunnej poradzie ze strony księgowej, która zarekomendowała umieszczenie takiego wpisu w związku z zarejestrowaniem przez Sprzedającą firmy na terenie Nieruchomości.

Brak związku przedmiotowego i funkcjonalnego Działalności Sprzedającej z Nieruchomościami przejawia się również w okoliczności, że Sprzedająca nigdy nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym do Nieruchomości - w szczególności nie dawała ogłoszeń dotyczących zamiaru zbycia Nieruchomości, ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, w szczególności Sprzedająca nie ogłaszała zamiaru zbycia - to Kupujący z własnej inicjatywy zgłosił się do wszystkich współwłaścicieli łącznie z ofertą zakupu. Wbrew zakresowi ujawnionemu w PKD (co zostało wyjaśnione w ramach opisu Działalności Sprzedającej), Sprzedająca faktycznie nie była nigdy aktywna na rynku nieruchomości

Sprzedająca planuje sprzedać wyżej opisaną Nieruchomość 1 oraz po zakończeniu Postępowania Uzgodnieniowego (przy założeniu że Sąd Wieczystoksięgowy wpisze Sprzedającą jako współwłaścicielkę Nieruchomości 2) udziały w Nieruchomości 2 (dalej: „Planowana Transakcja”) na rzecz Wnioskodawcy będącego stroną postępowania (dalej: Kupujący). Z inicjatywą zawarcia umowy przedwstępnej wyszedł Kupujący i oferta taka spotkała się z akceptacją Sprzedającej oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 2 (Nieruchomości nie były oferowane na sprzedaż przez Sprzedającą).

Sprzedająca nie podejmowała profesjonalnych działań mających na celu ulepszenie Nieruchomości, w tym na potrzeby sprzedaży Nieruchomości, w tym w szczególności:

1) nie podejmowała żadnych działań zmierzających do uzbrojenia Nieruchomości w przyłącza wodno-kanalizacyjne, gazowe, energetyczne czy budowę dróg;

2) nie dokonywała podziałów działek wchodzących w skład Nieruchomości,

3) nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym, tj. nie publikowała ogłoszeń dotyczących zamiaru ich zbycia, ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami.

Sprzedająca nie była również nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj.:

a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości;

b) nie otwierała (ani nie posiadała) biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;

c) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości;

d) nie tworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;

e) nie posiada i nie posiadała bazy danych kontrahentów i klienteli;

f) nie posiada i nie posiadała strony internetowej, ani też systemu organizacji pracy.

Sprzedająca nie posiada również innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Sprzedająca nie planuje przeznaczyć uzyskanych w wyniku sprzedaży środków pieniężnych, na cele inwestycyjne, w szczególności na cele związane z zakupem innych nieruchomości przeznaczonych pod sprzedaż (co nie wyklucza oczywiście nabycia nieruchomości na własne potrzeby osobiste).

Jedynym w istocie kosztem w związku z zawarciem umowy sprzedaży (a wcześniej umowy przedwstępnej) po stronie Sprzedającej, będzie koszt uzyskania porad prawnych związanych z zapisami umowy albowiem Sprzedająca nie posiada w tym zakresie specjalistycznej wiedzy, przygotowania ani też doświadczenia.

Kupujący jest osobą prawną, spółką prawa handlowego, zarejestrowanym dla celów VAT w Polsce i podmiotem należącym do Grupy Kapitałowej od wielu lat realizującej inwestycje deweloperskie w wielu miastach na terenie Polski, w tym również poprzez spółki celowe.

Po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, zostaną one przez niego wykorzystane do realizacji inwestycji mieszkaniowej (dalej: Inwestycja), w ramach której Kupujący będzie realizował obrót opodatkowany VAT (z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i/lub usługowych). Stąd też Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Sprzedająca oraz Kupujący w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie to niezbędne dla celów opodatkowania VAT transakcji, złożą na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT w zakresie dostawy Nieruchomości.

Planowana Transakcja została poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej, w której strony (tj. Sprzedająca oraz Kupujący) ustaliły wzajemne prawa i obowiązki oraz założenia wzajemnej współpracy mającej na celu doprowadzenie do sytuacji, iż zawarcie umowy sprzedaży (na warunkach oczekiwanych przez Kupującego) będzie możliwe.

Kupujący zamierza nabyć łącznie Nieruchomości oraz inne nieruchomości, tj. nieruchomości sąsiednie (których nabycie jest przedmiotem innego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej) w celu realizacji na nich Inwestycji. Kupujący nie jest zainteresowany nabyciem wyłącznie Nieruchomości, a tym samym w przypadku braku możliwości nabycia Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich (którejkolwiek z nich) będzie uprawniony do skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy. Kupujący w dniu zawarciu umowy zawarł ze współwłaścicielami nieruchomości sąsiednich umowę przedwstępną na warunkach analogicznych do warunków przewidzianych umową zawartą ze Sprzedającą. Kupujący zamierza zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości i przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości sąsiednich w tym samym dniu.

W ramach umowy przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się do uzyskania i okazania w oryginale przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży dokumentów w postaci wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, oraz innych dokumentów wymaganych przepisami prawa oraz dodatkowych dokumentów, tj. zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie ma zaległości w płatności jakichkolwiek podatków dotyczących Nieruchomości, składek na ubezpieczenie społeczne, wpłat na PFRON albo opłat z tytułu ochrony środowiska (albo potwierdzających brak zaległości w powyższym zakresie), przy czym w celu zapewnienia możliwości samodzielnego uzyskania powyższych dokumentów przy zawarciu umowy, Sprzedająca udzieli osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do uzyskania w imieniu Sprzedającej ww. dokumentów.

Ponieważ w najbliższym sąsiedztwie znajdują się inne nieruchomości, które mogą być potencjalnie zabudowywane i mogące mieć wpływ na realizację przyszłej Inwestycji Kupującego oraz de facto na finalizację Planowanej Transakcji, Sprzedająca uzgodni z Kupującym zasady wzajemnego informowania oraz podejmowania działań zmierzających do ochrony praw właścicielskich Sprzedającej (również w zakresie skarżenia wszelkich decyzji lub innych przejawów rozstrzygnięć podmiotów publicznoprawnych). Strony postanowią jednak, iż bez pisemnej zgody Kupującego, Sprzedająca nie podejmie działań zmierzających do (lub nie dokona) udzielenia zgody, zawarcia porozumienia lub zaskarżenia zgodnie ze zdaniem wcześniejszym.

Zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przez Sprzedającą i Kupującego zostało zastrzeżone pod warunkiem łącznego spełnienia się lub zrzeczenia się przez Kupującego następujących warunków zawieszających (dalej: Warunki Zawieszające):

1) strony uzyskają interpretację podatkową w przedmiocie opodatkowania Planowanej Transakcji,

2) wspólnicy Kupującego wyrażą zgodę na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży,

3) zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach wydana na rzecz Kupującego, umożliwiająca realizację Inwestycji i w pozostałym zakresie zgodną z wnioskiem wnioskodawcy;

4) zostaną wydane:

a) uchwała o ustalaniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, uzyskanej w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej: Uchwała), która skutecznie i w całości wejdzie w życie (oraz nie dojdzie do wszczęcia postępowania na podstawie skargi na przedmiotową uchwałę lub w przypadku wszczęcia takiego postępowania dojdzie do jego prawomocnego zakończenia w ten sposób, że uchwała zostanie utrzymana w mocy albo;

b) uchwała (…) w przedmiocie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (dalej: ZPI) w stosunku do Nieruchomości zezwalającego realizację inwestycji w trybie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który skutecznie i w całości wejdzie w życie oraz w terminie 60 dni od takiego opublikowania ZPI nie dojdzie do wszczęcia postępowania z art. 101 ustawy o samorządzie gminnym lub w przypadku wszczęcia takiego postępowania dojdzie do jego prawomocnego zakończenia w ten sposób, że ZPI zostanie utrzymany w mocy;

5) zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja (lub kilka decyzji dla całego obszaru Inwestycji) o pozwoleniu na budowę wydaną na rzecz Kupującego, umożliwiająca realizację Inwestycji i w pozostałym zakresie zgodna z wnioskiem Kupującego;

6) Kupujący uzyska wszelkie docelowe techniczne warunki przyłączenia do sieci ciepłowniczej, elektro-energetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej na całym obszarze Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej, na zasadach i warunkach umożliwiających realizację Inwestycji;

7) z zastrzeżeniem tzw. dozwolonych obciążeń, Nieruchomości będą wolne od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a księgi wieczyste prowadzone dla Nieruchomości będą wolne od wzmianek i od wpisów na rzecz osób trzecich, a także nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającej do Nieruchomości, oraz nie zostanie zmieniony albo uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia uniemożliwiałyby realizację Inwestycji;

8) Kupujący uzyska wszelkie inne rozstrzygnięcia, uchwały, decyzje, zaświadczenia, lub też władcze formy rozstrzygania administracyjnego lub sądowego, jeżeli od ich treści lub istnienia uzależniona będzie możliwość realizacji inwestycji przez Kupującego.

Strony uzgodniły również, że:

1) jeżeli którykolwiek z warunków zawieszających nie spełni się ani nie zostanie objęty zrzeczeniem Kupującego najpóźniej w dacie spełnienia warunków określonej umową przedwstępną, umowa wygaśnie z upływem tej daty spełnienia warunków;

2) warunki zawieszające będą zastrzeżone na rzecz Kupującego, który jest uprawniony do zrzeczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających w każdym czasie aż do daty spełnienia warunków poprzez przekazanie Sprzedającej pisemnego oświadczenia w tym zakresie;

3) w przypadku wygaśnięcia Umowy z powodu ziszczenia się warunku rozwiązującego, Sprzedającej nie przysługują żadne roszczenia wobec Kupującego (w szczególności odszkodowawcze), bez względu na przyczynę ziszczenia się warunku rozwiązującego;

4) w przypadku jeśli zgodnie z pozwoleniem na budowę możliwe będzie wybudowanie budynków w ramach Inwestycji o powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) większym niż skazana w umowie wartość m², cena za poszczególne Nieruchomości zostanie odpowiednio podwyższona o kwoty wskazane w umowie przedwstępnej wg określonych stawek (przy czym podwyższenie ceny będzie miało zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy łączny PUM dla Inwestycji będzie wynosił minimalny określony metraż kwadratowy.

Sprzedająca zobowiązała się do:

1) współpracy z Kupującym w celu zapewnienia spełnienia się warunków zawieszających, a także nie będzie podejmować działań i nie będzie dopuszczać się zaniechań, które mogłyby przeszkodzić w spełnieniu lub opóźnić spełnienie się warunków zawieszających, lub które mogłyby przeszkodzić w zawarciu lub opóźnić zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży;

2) nie podejmowania działań ani nie dopuszczania się zaniechań, które mogłyby doprowadzić do nieprawdziwości oświadczeń Sprzedającej;

3) niezwłocznego poinformowania Kupującego o wszelkich zmianach stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości oraz innych istotnych zdarzeniach dotyczących Nieruchomości oraz o wszelkich okolicznościach skutkujących lub mogących skutkować nieprawdziwością oświadczeń sprzedającej, i przekazania Kupującemu wszelkich dokumentów w tym zakresie, w każdym przypadku najpóźniej w terminie 5 dni od dnia powzięcia informacji o danej zmianie, zdarzeniu lub okoliczności;

4) do powstrzymywania się od prowadzenia jakichkolwiek robót budowlanych na Nieruchomościach.

Sprzedająca udzieliła Kupującemu:

1) prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu realizacji Inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej;

2) zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących rozbiórki budynków i budowli położonych na Nieruchomościach oraz na dokonanie takich rozbiórek;

3) zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, oraz zgody na usunięcie drzew i krzewów;

4) lub podmiotom wskazanym przez Kupującego wszelkich innych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji Inwestycji, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomościach i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia lub dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów (w tym do zawierania przez Kupującego odpowiednich umów przyłączeniowych, realizacji przyłączy, sieci i infrastruktury) oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uchwał, uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie (w tym w szczególności w zakresie uzyskania Uchwały).

Sprzedająca zobowiązała się także do:

1) przeniesienia niezwłocznie, nie później niż w ciągu 7 dni od zgłoszenia żądania Kupującego, uzyskanych na podstawie pełnomocnictw i zgód Sprzedającej, wszelkich decyzji, zgód, zezwoleń, warunków przyłączenia do sieci mediów pozyskanych przez Kupującego na rzecz Sprzedającej. Kupujący zobowiązuje się, że w każdym przypadku, w którym będzie uprawniony do występowania o uzyskanie wszystkich powyższych formalności samodzielnie w roli inwestora nie będzie w tym zakresie angażować Sprzedającej ponieważ Inwestycja jest planowana i realizowana przez Kupującego lub inny podmiot uprawniony do nabycia Nieruchomości;

2) udzielenia Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do występowania w postępowaniach związanych m.in. ze zmianą na terenie Nieruchomości Planu Miejscowego lub podjęciem przez (…) Uchwały lub ZPI a w tym do reprezentowania Sprzedającej we wszelkich postępowaniach w powyższym zakresie i przed wszelkimi organami administracji oraz innymi podmiotami;

3) nie udzielania podmiotom innym niż Kupujący lub podmiotom wskazanym przez Kupującego prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, oraz będzie niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od powzięcia wiadomości, informować Kupującego o postępowaniach administracyjnych dotyczących sąsiednich nieruchomości oraz będących w obszarze oddziaływania Nieruchomości (w szczególności udostępni otrzymane pisma, orzeczenia i decyzje od organów administracji) i umożliwi Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego składanie uwag i środków zaskarżenia w takich postępowaniach oraz udzieli w tym celu pełnomocnictwa niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od zgłoszenia żądania. Sprzedająca nie będą dokonywać uzgodnień ani zezwalać na prowadzenie prac budowlanych na Nieruchomościach (w tym zakresie przyłączy, infrastruktury lub sieci) podmiotom innym niż Kupujący (lub wskazanym przez Kupującego), w tym także nie wystąpi z jakimkolwiek wnioskami o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na obszarze (części lub całości) Nieruchomości;

4) nie wycofywania Kupującemu ani podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw ani zgód w okresie obowiązywania umowy, ani nie wycofywania w powyższym okresie prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane;

5) powstrzymania się od bezpośrednich i pośrednich działań (zarówno prawnych, jak i faktycznych) zmierzających do utrudniania, opóźnienia lub uniemożliwienia przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym również po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży, w szczególności od wnoszenia jakichkolwiek środków zaskarżenia (w tym odwołań, zażaleń, skarg do sądów administracyjnych i skarg kasacyjnych) w postępowaniach w sprawie wydania decyzji administracyjnych, postanowień, uzgodnień, zezwoleń dotyczących Inwestycji (w tym pozwoleń konserwatorskich, pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, w tym pozwoleń zamiennych, i pozwoleń na użytkowanie), oraz jakichkolwiek nadzwyczajnych środków zaskarżenia mających na celu wzruszenie powyższych (w tym wniosków o wznowienie postępowania i wniosków o stwierdzenie nieważności).

Sprzedająca i Kupujący ustalą, że Sprzedająca bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego, a począwszy od dnia (...) 2025 r. bez takiej zgody uprawniona będzie do podejmowania wszelkich czynności związanych z realizacją swoich roszczeń względem (…) wynikających z uchwalenia Planu Miejscowego oraz będzie informowała Kupującego o istotnych czynnościach podejmowanych przed organami administracji publicznej w tym zakresie (lub podmioty przez nich wskazane) i przesyłać istotną dokumentację składaną do organów administracji publicznej (np. wnioski).

Ponadto w umowie przedwstępnej strony określiły:

1) Zasady odstąpienia od umowy obu stron,

2) Kary umowne,

3) Kwestie dotyczące poddania się egzekucji oraz kwestie związane z wpisem hipoteki dotyczącej zabezpieczenia roszczeń Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku - w odpowiedzi na pytania Organu - wskazali Państwo, że:

1. Czy Nieruchomości 1 i 2 były/są przedmiotem umowy dzierżawy na cele rolne?

Odpowiedź: Nieruchomości 1 i 2 nie są i nie były przedmiotem umowy dzierżawy na cele rolne, zawartej przez Sprzedającą.

2. Czy Sprzedająca wykonuje/wykonywała jakiekolwiek czynności związane z dzierżawami Nieruchomości 1 i 2?

Odpowiedź: Sprzedająca, nie wykonywała i nie wykonuje żadnych czynności związanych z dzierżawą Nieruchomości 1 i 2.

3. Czy Sprzedająca czerpała/czerpie korzyści z realizacji wymienionych we wniosku umów dzierżawy Nieruchomości?

Odpowiedź: Sprzedająca nie czerpała/nie czerpie korzyści z realizacji wymienionych we wniosku umów dzierżawy Nieruchomości.

4. Czy Sprzedająca jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

5. Czy Sprzedająca wykorzystywała/wykorzystuje Nieruchomości do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak - czy sprzedawała płody rolne, które pochodziły z własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je sprzedawała, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)? - proszę wskazać w odniesieniu do każdej ewidencyjnie wydzielonej działki będącej przedmiotem wniosku oddzielnie.

Odpowiedź: Sprzedająca nie wykorzystywała/nie wykorzystuje Nieruchomości do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

6. Czy będące przedmiotem sprzedaży Nieruchomości były przez Sprzedającą wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT? - proszę wskazać w odniesieniu do każdej ewidencyjnie wydzielonej działki będącej przedmiotem wniosku oddzielnie.

Odpowiedź: Nieruchomość 1 była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do produkcji rolnej i nie była objęta VAT. Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana przez Sprzedającą.

7. W przypadku, gdy opisana we wniosku transakcja będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, czy Sprzedająca wraz z Kupującym złożą (najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości) oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: W przypadku, gdy opisana we wniosku transakcja będzie korzystała przynajmniej częściowo ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedająca wraz z Kupującym złożą (najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości bądź w akcie notarialnym dokumentującym transakcję) oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia z opodatkowania (w zakresie w jakim transakcja miałaby korzystać ze zwolnienia z opodatkowania) i wyborze opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

8. Czy na niezabudowanych działkach nr (…) wyznaczono linie rozgraniczające tereny posiadające inne przeznaczenie? - proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź: Tak, dalsza odpowiedź stanowi odpowiedź na pytanie nr 9.

9. Jeżeli dla ww. działek będą wyznaczone linie rozgraniczające różne przeznaczenia, to czy dla:

- działki nr (…), w części objętej przeznaczeniem D6ZP/US - tereny usług sportu i zieleni urządzonej oraz

- działki nr (…), w części objętej przeznaczeniem B2ZP/US - tereny zieleni urządzonej i usług sportu, dopuszczona jest możliwość zabudowy - w tym warunkowo, albo jako przeznaczenie uzupełniające?

Odpowiedź: Dla poszczególnych części dz. (…) przewidziano następujące przeznaczenie:

- D6ZP/US została przeznaczona jako teren - zieleni urządzonej i usług sportu, inne usługi w formie pawilonów parkowych z dopuszczeniem realizacji budynków usług sportu w formie wolnostojącej i pozostałych usług w formie pawilonów parkowych a maksymalna wysokość zabudowy to 14 m;

- D5MW została przeznaczona jako teren z podstawowym przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z dopuszczeniem usług oraz maksymalną wysokość zabudowy na poziomie 17 m.

Dla poszczególnych części dz. (…) przewidziano następujące przeznaczenie:

- 1KD-L została przeznaczona pod drogę publiczną klasy lokalnej;

- B2ZP/US została przeznaczona jako zieleń urządzona i usługi sportu oraz inne usługi w formie pawilonów parkowych;

- 1K-P/KD-D została przeznaczona jako teren placu miejskiego w ciągu drogi publicznej klasy dojazdowej.

Możliwość zabudowy przewidziana jest na:

- fragmencie dz. (…) obejmującej obszar z funkcją B2ZP/US gdzie mowa jest o możliwości realizacji budynków usług sportu w formie wolnostojącej, realizacji pozostałych usług w formie pawilonów parkowych oraz dopuszcza się lokalizację w szczególności: ciągów pieszo- rowerowych, oczek wodnych - zbiorników retencyjnych i infrastruktury technicznej. W tym wypadku są naniesione nieprzekraczalne linie zabudowy;

- fragmencie dz. (…) obejmującej obszar z funkcją 1K-P/KD-D gdzie dopuszczalne są funkcje usługowe z zakresu handlu (w tym handlu sezonowego), gastronomii, kultury i wystawiennictwa, niekolidujące z funkcją komunikacji, w formie obiektów tymczasowych takich jak ogródki gastronomiczne, zieleń urządzona z maksymalną wysokością zabudowy 4 m. Tutaj nie przewidziano nawet nieprzekraczalnych linii zabudowy i Wnioskodawcy nie są pewni, czy w rozumieniu prawa budowlanego można tam budować „budynki”.

10. Czy któreś z naniesień, (proszę wskazać które), znajdujących się na Nieruchomości 2 będącej przedmiotem sprzedaży, stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową budynku ani gruntu.

Odpowiedź: Opisane naniesienia znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży, nie stanowią ruchomości.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 20 października 2025 r.)

1. Czy prawidłowe jest stanowisko, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 będzie działać w charakterze podatnika VAT?

2. Czy w przypadku jeśli Sprzedający [winno być Sprzedająca – przypis Organu], dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości, będzie działać w charakterze podatnika VAT, i w związku z planowaną przez Strony rezygnacją z zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa mogłaby korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT?

3. Czy w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości 1 oraz sprzedaż udziałów w Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT, Kupujący po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej nabycie Nieruchomości, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców:

1) Sprzedająca, dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2, będzie działać w charakterze podatników VAT.

2) W przypadku uznania, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 będzie działać w charakterze podatnika VAT, sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

3) W przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości 1 oraz sprzedaż udziałów w Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT, Kupujący po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej nabycie Nieruchomości, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...). Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Powyższe oznacza również, iż osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników VAT.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1986/16), dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotne pozostają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (dalej: Dyrektywa). Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie powinna świadczyć, iż działała ona w charakterze podatnika. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jak wyjaśnił jednocześnie Trybunał inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym - jak podkreślił TSUE na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (podobnie NSA w wyroku z dnia 23 czerwca 2020 r., sygn. I FSK 1076/16).

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzecznictwie polskich sądów administracyjnych w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, po wydaniu orzeczeń TSUE w sprawach Trybunału C-180/10 i C-181/10 wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tych orzeczeń. Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Z punktu widzenia możliwego zastosowania art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotny jest zakres czynności, jakie podmiot podejmuje w odniesieniu do nieruchomości i czy powoduje to zaangażowanie środków podobnych do tych jakie wykorzystują w tym celu podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami (wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20).

Innymi słowy, na profesjonalny obrót nieruchomościami może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W analizowanej sprawie, w ocenie Wnioskodawców, kluczowymi kwestiami przemawiającymi za uznaniem Sprzedającej za podatnika podatku VAT jest przede wszystkich fakt zawarcia umowy przedwstępnej, w ramach której Sprzedająca zobowiązuje się wobec Kupującego do określonych działań bądź powstrzymywania się od podejmowania określonych czynności prawnych oraz faktycznych, powodując, że Sprzedająca podejmie zobowiązania/aktywność wykraczającą poza czynności nieprzekraczające standardowych zachowań, jakie towarzyszą z reguły sprzedaży majątku prywatnego.

Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedająca zobowiązała się m.in. do:

1) udzielenia Kupującemu wszelkich pełnomocnictw, umożliwiających Kupującemu doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży,

2) przeniesienia wszelkich zgód i pozwoleń, decyzji niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży oraz realizacji Inwestycji,

3) przeniesienia warunków przyłączenia do sieci mediów pozyskanych przez Kupującego na rzecz Sprzedającej,

4) udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane.

Warto podkreślić, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Kupującego) w sensie prawnym będą dotyczyć właściciela Nieruchomości, stąd starania pełnomocników Kupującego będą w tych okolicznościach de facto staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby doprowadzić do finalizacji Planowanej Transakcji i aby oferowane Nieruchomości uczynić atrakcyjniejszym dla Kupującego (efektywnie podnieść ich wartość). Co istotne same założenia transakcji zakładają, że uzyskanie lepszych parametrów dla inwestycji (lepszych wskaźników dot. chłonności gruntu) spowodują uzyskanie większego wynagrodzenia przez Sprzedającą.

Uwzględniając całokształt powyższych okoliczności, w ocenie Wnioskodawców, można więc mówić, iż Sprzedająca wejdzie w pewnego rodzaju przedsięwzięcie zakładające wsparcie Kupującego w uzyskaniu pożądanych dla niego skutków prawnych, umożliwiających zakup Nieruchomości i realizację w przyszłości Inwestycji.

Warto podkreślić, że stanowisko to jest zbieżne również z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w orzeczeniu z 6 lipca 2017 r., sygn. I FSK 2033/15, wskazał, że jeżeli cały proces inwestycyjny, jaki przeprowadzi spółka (kupujący) w imieniu i na rzecz podatnika (sprzedającego) oraz na własny koszt, dokonywany będzie w interesie sprzedającego, bo spowoduje to wzrost wartości należącej do niego nieruchomości, to nie ma znaczenia, że czynności tych sprzedający nie podejmuje osobiście, lecz z udziałem umocowanego kupującego.

Z takim też przypadkiem mamy do czynienia w analizowanej sprawie, bowiem co do zasady aktywność Kupującego (mająca wpływ na sytuację prawno-faktyczną Sprzedającej) będzie na tyle istotna, iż należy wskazać, że bez wiedzy i doświadczenia Kupującego, prawdopodobnie realizacja Planowanej Transakcji na uzgodnionych warunkach mogłaby być wysoce utrudniona (raz jeszcze należy zauważyć, że sama cena za Nieruchomości jest uzależniona od określonych parametrów planistycznych i budowlanych).

Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w następujących interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego:

1) z dnia 21 grudnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.630.2023.1.EW, w której Dyrektor analizując stan faktyczny bliźniaczo podobny do przedstawionego przez Wnioskodawców wskazał na następujące okoliczności potwierdzające możliwość uznania osoby fizyczne za podatników VAT:

a) Dokonując sprzedaży posiadanych udziałów w działce nr 1, Sprzedający 1 i 2 nie będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż ww. działki, że niejako działania Sprzedających łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Fakt, że opisane we wniosku działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw/zgód czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność Sprzedających;

b) Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości; Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem;

c) Za uznaniem Sprzedających, w opisanej sprawie, za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że działka nr 1 jest od 2015 r. przez nich wydzierżawiana na okres 10 lat, a z tytułu dzierżawy został ustalony czynsz w wysokości 100 zł. Działania takiego nie można zatem interpretować inaczej niż jako chęć uzyskania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

2) z dnia 3 lutego 2022 r. sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.697.2021.3.MKA), w której Dyrektor KIS również podkreślił iż:

a) Okoliczność, że część z tych czynności nie będzie dokonywana bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Spółkę - Kupującą, działającą jako pełnomocnik Sprzedającego, nie oznacza, że czynności te pozostaną bez wpływu na sytuację prawną samego Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej samego Sprzedającego. Działania dokonywane za zgodą Sprzedającego, wpływają na podniesienie atrakcyjności przedmiotowej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jej wartości;

b) Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę Spółkę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej;

c) Powyższe działania są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności Sprzedającego. Sprzedający poprzez te działania stworzy sobie okoliczności do zarobku poprzez handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci nieruchomości.

3) z dnia 8 listopada 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.672.2021.2.WH), w której Dyrektor stwierdził:

a) Uznać należy, że Spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości przez Sprzedającego. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił kupującemu stosownych pełnomocnictw;

b) Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego;

c) Sprzedający podejmując opisane wyżej czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

4) z dnia 7 stycznia 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.641.2020.2.MS), w której Dyrektor KIS wskazał:

a) Skoro w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczym udzieliła kupującemu pełnomocnictwa, to czynności wykonane przez tego pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Zainteresowana, a nie nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawczyni nie działał przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Zainteresowanej;

b) Zatem przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawczyni wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawczyni, w zakresie sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr (…) i (…) będzie zbywała majątek wykorzystywany de facto w ramach działalności gospodarczej.

Podobne stanowiska były wyrażane przez Dyrektora KIS w wielu innych interpretacjach jak np. w interpretacji z dnia 1 grudnia 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.777.2020.1.IK) oraz z dnia 28 grudnia 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.635.2020.2.MŻ).

Mając na względzie, że analogiczne okoliczności zachodzić będą w niniejszym zdarzeniu przyszłym należy uznać, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem będzie objęta zakresem przedmiotowym VAT - będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 2.

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania, że Sprzedająca, dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2, będzie działać w charakterze podatnika VAT, dostawa Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ilekroć w ustawie o VAT mowa jest o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak przedstawili Wnioskodawcy w opisie zdarzenia przyszłego:

a) Działki nr (…) oraz (…) pozostają niezabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1984 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 poz. 418; dalej: Pr. Bud.), a jednocześnie w dniu Planowanej Transakcji przedmiotowe działki będą przeznaczone pod zabudowę (tj. będą stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT);

b) Z kolei na działce (…) znajdują się zabudowania w postaci budynków oraz budowli w rozumieniu Pr. Bud. nie mniej minęły już dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia, zaś Sprzedająca nie dokonywała w stosunku do tych zabudowań prac kwalifikowanych jako ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

c) Sprzedająca oraz Kupujący w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie to niezbędne dla celów opodatkowania VAT transakcji, złożą na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT zgodne oświadczenie, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT w zakresie dostawy Nieruchomości.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców:

a) sprzedaż (dostawa) działek gruntu o nr (…) oraz (…) będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie korzystała z żadnego ze zwolnień podatkowych przewidzianych w ustawie o VAT);

b) sprzedaż (dostawa) działki gruntu o nr (…) będzie korzystała ze zwolnienia VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz wobec planowanej rezygnacji z tego zwolnienia dokonanej przez Sprzedającą oraz Kupującego, ich dostawa podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania, że Sprzedająca, dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2, będzie działać w charakterze podatnika VAT, ich dostawa (wszystkich działek gruntu) podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 3.

W pierwszej kolejności zdaniem Zainteresowanych zauważyć należy, że elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będące przedmiotem Planowanej Transakcji będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej:

1) Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

2) Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza zrealizować na tych Nieruchomościach własną Inwestycję, po zakończeniu której będzie nich realizował Inwestycję w oparciu o którą będzie uzyskiwał przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych / lub usługowych opodatkowanych podatkiem VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Planowanej Transakcji i otrzymaniu od Sprzedającej prawidłowo wystawionych faktury VAT, potwierdzających ich faktyczne dokonanie, Kupujący będzie posiadał:

1) prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji oraz

2) prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym w którym otrzyma fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

- na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT.

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji, nie znajdą zastosowania okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy – Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C‑180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2, będzie działała w charakterze podatnika VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca planuje sprzedać Nieruchomości, składające się z niezabudowanej działki nr (…) - Nieruchomość 1 oraz udziału w wysokości 3/36 w nieruchomości składającej się z działek nr (…) oraz (…) - Nieruchomość 2. Działki nr (…) pozostają niezabudowane, działka nr (…) zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi oraz budowlami w postaci placów i dróg dojazdowych, ciągów pieszych. Prawo własności ww. Nieruchomości, Sprzedająca nabyła do majątku prywatnego na podstawie umowy darowizny z 1983 r. oraz umowy o częściowy dział spadku z 1997 r.

Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedającą do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość 1 jest użytkowana przez Sprzedającą dla celów rolniczych, zaś Nieruchomość 2 była wykorzystywana jako siedlisko (zamieszkanie na terenach rolniczych). Nieruchomość 2 w części pozostaje wynajęta przez innych współwłaścicieli tej Nieruchomości. Sprzedająca jako niebędąca stroną tej umowy najmu, nie uzyskuje z tego tytułu żadnych pożytków.

Sprzedająca nigdy nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym do Nieruchomości - w szczególności nie dawała ogłoszeń dotyczących zamiaru zbycia Nieruchomości, ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, w szczególności Sprzedająca nie ogłaszała zamiaru zbycia - to Kupujący z własnej inicjatywy zgłosił się do wszystkich współwłaścicieli łącznie z ofertą zakupu. Z inicjatywą zawarcia umowy przedwstępnej wyszedł Kupujący i oferta taka spotkała się z akceptacją Sprzedającej oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 2 (Nieruchomości nie były oferowane na sprzedaż przez Sprzedającą).