Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.578.2025.3.AW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 19 września 2025 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy ustalenia:

-    czy planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i czy w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT;

-    czy dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, biorąc pod uwagę fakt, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, poprzez złożenie stosownego oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług;

-    czy w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach Transakcji Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości w ramach Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym;

- wpłynął 19 września 2025 r. Wniosek – w odpowiedzi na wezwanie Organu – uzupełnili Państwo pismem z 27 października 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia, a także pismem z 7 października 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania – (...),

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania – (...)

Opis zdarzenia przyszłego (sformułowany ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

(...) (dalej: (...), Sprzedający, Zbywca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. (...) prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. W ramach działalności (...) wznosi budynki komercyjne, dokonuje ich komercjalizacji, a następnie sprzedaży na rzecz podmiotów trzecich.

(...) (dalej: (...) Kupujący, Nabywca) jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą w sektorze wynajmu nieruchomości. Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, polegającą głównie na wynajmie powierzchni magazynowych dla celów komercyjnych.

(Zbywca i Kupujący dalej łącznie: Wnioskodawcy, Strony)

Opis nieruchomości będącej przedmiotem transakcji

(...) jest obecnie właścicielem nieruchomości gruntowej (dalej: Grunty) zabudowanej budynkami magazynowymi, położonej przy ulicy (...) w miejscowości (...), gmina (...), w powiecie (...), w województwie (...) (dalej: Nieruchomość). Grunty składają się z działek gruntu położonych w obrębie (...) – (...), o numerach ewidencyjnych:

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. zbiornikiem retencyjnym i parkingiem) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową A i C) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkiem magazynowym – halą magazynową C) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkiem magazynowym – halą magazynową C) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkiem magazynowym – halą magazynową C) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i parkingiem),

- (...) (grunty orne, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i parkingiem) – KW nr (...),

- (...) (grunty orne, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i parkingiem),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C i parkingiem) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem),

- (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem) – KW nr (...),

- (...) (tereny przemysłowe, m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i drogą) – KW nr (...).

Na Nieruchomości znajdują się następujące budynki, budowle oraz infrastruktura:

- hala magazynowa A o powierzchni ok. (...) m² z częścią biurowo-socjalną – w północno-zachodniej części Gruntu,

- hala magazynowa B o powierzchni ok. (...) m² wyposażona również w część biurowo-socjalną, zlokalizowana w północno-wschodniej części Gruntu,

- hala magazynowa C o powierzchni ok. (...) m², zlokalizowana w południowej części Gruntu,

- dalej łącznie jako „Budynki”

-    naniesienia stanowiące budowle w rozumieniu Ustawy z dnia 1 stycznia 1995 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm.) (dalej łącznie: „Budowle”) i inne elementy infrastruktury technicznej, obsługujące inwestycje, tj. m.in.: drogi, chodniki, parking, ogrodzenie, maszty oświetleniowe, zbiornik retencyjny, wiata rowerowa, wiata palarni, wiata wzdłuż elewacji budynku A, hydranty, pylon reklamowy / totem, mury oporowe, stacje ładowania, sieć wodociągowa, siec kanalizacyjna, sieć energetyczna, sieć gazowa, sieć telekomunikacyjna, drogi dojazdowe, place manewrowe i miejsca postojowe, zbiornik przeciwpożarowy, sieci zewnętrzne oraz. Nieruchomość jest uzbrojona w instalację wodociągową, elektryczną, kanalizacyjną, gazową oraz telekomunikacyjną.

Budowle znajdujące się na Gruncie są trwale związane z Gruntem, zgodnie z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) Budowle i Budynek są częścią składową Gruntu oraz nie stanowią odrębnego od Gruntu przedmiotu własności.

Podsumowując – Nieruchomość składa się z 13 [18 – przypis Organu] działek ewidencyjnych gruntu z których każda jest zabudowana budynkiem bądź budowlą, które zostały wzniesione wcześniej niż 2 lata przed planowaną obecnie sprzedażą. W skład Nieruchomości nie wchodzą żadne niezabudowane działki gruntu.

Sprzedający planuje zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży, na mocy której przeniesie na jego rzecz własność Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami z obowiązujących na dzień zawarcia transakcji umów najmu powierzchni magazynowej (dalej: Transakcja). Zgodnie z zamiarem Kupującego, będzie on kontynuował umowy najmu z dotychczasowymi najemcami.

Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalności gospodarczą, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT), obejmującą głównie realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41, 10, Z) oraz ich wynajmem. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników celem wykonywania pracy związanej z Nieruchomością. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej odnośnie Nieruchomości są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi formalnie odrębnego działu, wydziału, czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, przy czym Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego a przychody i koszty wynikające z umów najmu główne pozycje jego przychodów i kosztów, należności i zobowiązań.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej wynajem na cele komercyjne (usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w budynku hali, podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie świadczy i nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe. Kupujący nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm., „Ustawa o CIT”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Zbywca nabył grunty wchodzące w skład Nieruchomości od różnych podmiotów (w większości osób fizycznych). Wszystkie nieruchomości zostały nabyte w latach 2020 - 2021.

Następnie Zbywca wybudował położone na Nieruchomości łącznie 3 budynki magazynowe, jak również budowle i inne elementy infrastruktury. Budynki te zostały oddane do użytkowania na przestrzeni ostatnich ok. 5 lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku:

- Hala A – wrzesień 2021 r.,

- Hala B – luty 2022 r.,

- Hala C – styczeń 2023 r.

Każdy z ww. budynków jest obecnie wynajmowany jednemu lub większej liczbie najemców komercyjnych, do celów prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Na moment złożenia niniejszego wniosku wynajęte jest ok. 92% nadającej się do najmu powierzchni użytkowej Nieruchomości.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynków jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub wspierają funkcjonalnie Budynki i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu VAT). Budowle, jako naniesienia budowlane pełniące rolę pomocniczą względem Budynków, zaczęły być wykorzystywane do celów działalności gospodarczej Sprzedającego w momencie pierwszego oddania części powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynkach do użytkowania na podstawie umów najmu. Wszystkie Budynki i Budowle na Nieruchomości zostały przekazane najemcom lub były wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby świadczenia usług najmu ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. W Budynkach nie ma powierzchni, która po oddaniu Budynków do użytkowania nigdy nie byłaby wykorzystywana przez najemców w ramach wykonywania czynności opodatkowanych lub wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej. Po nabyciu Gruntów i wybudowaniu hal A, B, C, Sprzedający wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość jedynie w celu wykonywania działalności opodatkowanej polegającej na długoterminowym wynajmie powierzchni komercyjnych. Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej od VAT czy też niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Poszczególne części składowe Nieruchomości, w tym Budynki będące przedmiotem najmu na rzecz najemców, zostały ujęte jako środki trwałe w rozumieniu Ustawy o CIT.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynków i Budowli.

Jednocześnie, Sprzedający nie poniósł i do daty planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku oraz Budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

W okresie do momentu Transakcji Sprzedający będzie zapewniał bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności Sprzedający jest i będzie stroną następujących umów w tym zakresie:

1) umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

2) umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.; dalej: Kodeks cywilny), Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z umów najmu dot. Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z nich wynikające).

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności także:

1) prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności, a które Nabywca przejmie z mocy prawa);

2) prawa i obowiązki z umowy najmu dotyczącej powierzchni Budynków (w które Nabywca wstępuje z mocy prawa oraz w zakresie w jakim nie przejdą z mocy prawa również te prawa i obowiązki z umowy najmu lub porozumień dodatkowych z najemcami dotyczącej powierzchni Budynków, jakie zostaną przeniesione w ramach Transakcji);

3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (gwarancji / poręczeń/oświadczeń o poddaniu się egzekucji co do płatności oraz zwrotnego wydania powierzchni Budynku) oraz kaucji zdeponowanych przez najemcę, w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

4) wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów/ twórców dokumentacji (tj. projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i na Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością autorów/ twórców ww. dokumentacji z tytułu gwarancji jakości i rękojmi (o ile takie wystąpią);

5) majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

6) wyłączne prawo do wykonywania autorskich praw zależnych oraz upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami), oraz prawo do udzielania zgód osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej oraz upoważnienie do wykonywania osobistych praw autorskich wraz z prawem do udzielania dalszych upoważnień, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;

7) prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, rejestry i pliki, zawierających dokumentację projektową;

8) dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością wskazana w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości i obejmująca na przykład: kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją, umowy najmu oraz umowy dodatkowe z najemcami, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych, decyzje administracyjne związane z Nieruchomością, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego);

9) pozwolenia wodnoprawne (o ile zostały wydane);

10) zezwolenia na zajęcie pasa drogi publicznej (o ile zostały wydane);

11) ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na rzecz Nieruchomości.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

Wynagrodzenie za przeniesienie składników Transakcji wskazanych w powyższych punktach, zawarte będzie w cenie należnej za Nieruchomość. Strony dopuszczają przy tym możliwość podziału całościowej ceny za Nieruchomość na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Grunty, Budynki, Budowle, czy też ruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1) praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych. Na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze w związku z Transakcją nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że będą to dostawcy, którzy dostarczali media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją);

2) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3) dokumentacji prawnej i księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

4) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

5) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

6) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Jak wskazano, intencją Zbywcy i Nabywcy będzie rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego.

Nie zostało jednak wykluczone tymczasowe korzystanie przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami) – np. w sytuacji, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa byłaby kontynuowana przez Sprzedającego i rozliczana następnie między Sprzedającym a Kupującym lub Wnioskodawcy wystąpią do dostawcy o zgodę na cesję tej umowy na rzecz Kupującego.

Zamiarem Stron jest rozwiązanie najpóźniej w dniu Transakcji wszystkich Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów. Umowy Serwisowe oraz Umowy na Dostawę Mediów mogą pozostać nierozwiązane wyłącznie w wyjątkowych okolicznościach np. gdyby prawnie niemożliwe byłoby rozwiązanie danej umowy lub rozwiązanie umowy mogłoby skutkować niemożnością korzystania z Nieruchomości lub z tytułu rozwiązania należna byłaby do zapłaty kara umowna/odszkodowanie lub inna dodatkowa płatność.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym na skutek Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu na podstawie art. 23¹ Ustawy z dnia 1 stycznia 1975 r. Kodeks pracy (t.j. z 2025 r., poz. 277 z późn. zm.).

Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie transakcji VAT. Stąd – zamierzają oni złożyć w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT. Z przyczyn ostrożnościowych ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich Budynków i Budowli objętych Transakcją, niezależnie od daty oddania ich do użytkowania.

W umowie sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć, w szczególności, umocowania Stron do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych w ramach Transakcji, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Zgodnie z zamiarem Stron Transakcja powinna zostać dokonana w IV kwartale 2025 r. lub I kwartale 2026 r.

Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na długoterminowym odpłatnym wynajmie powierzchni magazynowych i biurowych znajdujących się w Budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy, do której należy Nabywca.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot powiązany z Nabywcą lub Sprzedającym. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną (z zastrzeżeniem przywołanych powyżej wyjątków).

Ponadto w uzupełnieni wniosku wskazali Państwo:

Przedmiotem Transakcji będzie18 działek gruntu o numerach ewidencyjnych wskazanych poniżej:

1) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. zbiornikiem retencyjnym i parkingiem) – KW nr (...),

2) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową A i C) – KW nr (...),

3) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkiem magazynowym – halą magazynową C) – KW nr (...),

4) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkiem magazynowym – halą magazynową C) – KW nr (...),

5) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkiem magazynowym – halą magazynową C) – KW nr (...),

6) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

7) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

8) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

9) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

10) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i parkingiem), KW nr (...),

11) (...) (grunty orne, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i parkingiem) – KW nr (...),

12) (...) (grunty orne, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i parkingiem) – KW nr (...),

13) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C i parkingiem) – KW nr (...),

14) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem), – KW nr (...),

15) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem), KW nr (...),

16) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem), – KW nr (...),

17) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem) – KW nr (...),

18) (...) (tereny przemysłowe, m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i drogą) – KW nr (...).

Hale magazynowe A, B i C stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418) tj. są obiektami, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach.

Przedmiotem Transakcji będą następujące budowle zlokalizowane na poniżej wymienionych działkach:

1) (...)- zbiornik retencyjny, zbiornik wody p.poż., parking, wiata dla palaczy, droga, chodnik, plac, ogrodzenie, maszty oświetleniowe wysokie, hydrant,

2) (...) – wiata rowerowa, wiata dla palaczy, droga, chodnik, plac, parking, ogrodzenie, mur oporowy,

3) (...) – stacja ładowania pojazdów elektrycznych, droga, chodnik, plac, parking, ogrodzenie, maszt oświetleniowy wysoki, hydrant, pylon reklamowy/totem, mur oporowy,

4) (...) – częściowo parking, droga, chodnik, plac,

5) (...) – maszt oświetleniowy wysoki, droga, chodnik, plac, parking,

6) (...) – zbiornik retencyjny, droga, chodnik, plac, parking,

7) (...) – zbiornik retencyjny, droga, chodnik, plac, parking,

8) (...) – zbiornik retencyjny, droga, chodnik, plac, parking,

9) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

10) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

11) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

12) (...) – parking, wiata rowerowa,

13) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

14) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

15) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

16) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

17) (...) – parking, zbiornik retencyjny, droga, chodnik, plac, maszty oświetleniowe wysokie

18) (...) – parking, droga, chodnik, plac.

Spółka zaznacza, że na każdej działce będącej przedmiotem Transakcji znajdują się budowle.

Spółka informuje, że na działkach wskazanych w odpowiedzi na pytanie 1 znajdują się również następujące urządzenia budowane: sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, sieć gazowa z przyłączem oraz linia telekomunikacyjna przesyłowa podziemna.

Ponadto w odpowiedzi na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu jako nr 5, tj.: czy od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji, w odniesieniu do całości powierzchni Hal A, B i C upłynie okres dłuższy niż 2 lata, wskazali Państwo, że od momentu pierwszego zasiedlenia Budynków (tj. Hal A, B i C) oraz Budowli, rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) do dnia realizacji planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak Spółka wskazała we Wniosku oddanie do użytkowania Budynków nastąpiło odpowiednio:

- Hala A – wrzesień 2021 r.,

- Hala B – luty 2022 r.,

- Hala C – styczeń 2023.

Jednocześnie, zgodnie z informacją wskazaną we Wniosku, Wnioskodawca nie poniósł i do daty realizacji planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku oraz Budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Na Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji znajdują się naniesienia będące Budowlami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego należące do przedsiębiorstw przesyłowych. Poniżej wskazujemy działki z naniesieniami w postaci Budowli należących do przedsiębiorstw przesyłowych:

1) (...) - Stacja gazowa,

2) (...) - Złącze kablowe pochodzące z usunięcia kolizji linii napowietrznej.

Naniesienia wskazane w odpowiedzi na pytanie 6 nie będą przedmiotem Transakcji.

Zgodnie z informacją wskazaną we Wniosku w skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji nie wchodzą żadne niezabudowane działki gruntu. Na dzień realizacji Transakcji wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości będą zabudowane budynkami i/lub budowlami w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1)  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i czy w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT?

2)  Czy dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, biorąc pod uwagę fakt, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, poprzez złożenie stosownego oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług?

3)  Czy w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach Transakcji Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości w ramach Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Nabywca będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz

b) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1)  Zdaniem Wnioskodawców, planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT.

2)  Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, biorąc pod uwagę fakt, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, poprzez złożenie stosownego oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług.

3)  Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 w zw. z ust. 2 pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT), oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie

I. Uwagi wstępne

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w zw. z art. 14r § 1 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.), występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Z punktu widzenia Zbywcy, kwestia, czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, wpłynie na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego, wystawienia faktury VAT oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jest niezbędne w celu ustalenia ceny należnej za Nieruchomość (czy będzie ona powiększona o należny podatek), na prawo do odliczenia VAT naliczonego, zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC).

Jak wynika z powyższego, każda ze Stron ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

II. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy dokonana w ramach Transakcji dostawa Nieruchomości będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy znajdzie zastosowanie jedno z wyłączeń z opodatkowania wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu, grunty, budynki i budowle stanowią towar, a w konsekwencji dostawa nieruchomości komercyjnych (a taki charakter ma Nieruchomość), stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: Objaśnienia).

W celu dokonania prawidłowej kwalifikacji, czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest ustalenie, czy Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami, „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji” (str. 3 Objaśnień).

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1) przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności (…);

2) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji” (str. 5 Objaśnień).

W ocenie Spółki żaden z powyższych warunków nie jest spełniony. Poniżej przedstawiamy szczegółowe uzasadnienie.

Brak zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przez nabywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi (lub zamierza prowadzić po transakcji) działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Wnioskodawców, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym przykładzie powinno być zastosowane do przedstawionego w niniejszym wniosku zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Zbywcy polega na tym, że zakupił on Grunty, a następnie zrealizował projekt deweloperski, w ramach którego wybudował Budynki, Budowle oraz inne elementy infrastruktury towarzyszącej. Po oddaniu ww. do użytkowania i ich wynajęciu najemcom, Zbywca planował sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego, co będzie miało miejsce na skutek Transakcji.

Należy podkreślić, że długoterminowym zamiarem Zbywcy nie było ani nie jest prowadzenie działalności w zakresie najmu komercyjnego, a sprzedaż Budynków po ich wynajęciu. Co prawda w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynków i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynków Zbywca świadczy usługi wynajmu komercyjnego i wystawia z tego tytułu faktury na najemców, niemniej jednak głównym celem poszukiwania najemców do Budynków było zwiększenie ich wartości w momencie sprzedaży.

Tym samym Nabywca nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Zbywcy, która jest działalnością o zasadniczym charakterze deweloperskim. Celem działalności Zbywcy było i jest prowadzenie procesu deweloperskiego na Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie czerpał korzyści z wynajmu. Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zbywcę, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Brak faktycznej możliwości kontynuowania działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (str. 3 Objaśnień)

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać:

1) „angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

2) podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki” (str. 6 Objaśnień).

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów,

2) umowy o zarządzanie nieruchomością,

3) umowy zarządzania aktywami,

4) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (…).

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy” (str. 6 Objaśnień).

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawcę elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunty, Budynki, Budowle, wraz z wyposażeniem i ruchomościami, prawa i obowiązki z umów najmu powierzchni Budynków i instrumentów zabezpieczenia, prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców i autorów dokumentacji projektowej, prawa autorskie do projektów architektonicznych i budowlanych, prawo własności nośników dokumentacji projektowej, pełna dokumentacja dot. Nieruchomości, stosowne pozwolenia i zezwolenia administracyjne, a także ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na jej rzecz.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z pozostałych, niewymienionych wyżej umów (w tym Umów na Dostawę Mediów i Umów Serwisowych), dokumentacja prawna i księgowa, prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych, polis ubezpieczeniowych i umów o zarządzanie Nieruchomością, czy też należności i zobowiązania Sprzedającego.

W konsekwencji, spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość wraz z przynależnościami oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co Zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe będzie wymagało przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie miał zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie i zarządzaniu powierzchniami komercyjnymi w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynków, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkami, ich obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć Nabywcy do kontynuowania dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej.

O ile Budynki stanowią pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą im infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie są (ani nie będą) one przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie, ale do oddania w najem, a następnie – do sprzedaży. Tym samym nie mogłyby one zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa/jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

Trzeba też podkreślić, iż przenoszone składniku majątku w ramach Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa w świetle art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani jego zorganizowanej części w świetle art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz stanowiskiem organów prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 listopada 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU oraz z 22 grudnia 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.448.2020.3.AG) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

- tajemnice przedsiębiorstwa;

- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu Cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Ocena planowanej Transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Zbywcy, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Co więcej, w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy jak również należności pieniężne związane z Nieruchomością. W świetle Objaśnień, są to elementy niezbędne do uznania przenoszonego majątku za przedsiębiorstwo lub ZCP (co omówiono szczegółowo poniżej).

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej:

- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- organizacyjne i finansowe wyodrębnienie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie;

- przeznaczenie ww. składników do realizacji zadań gospodarczych;

- zdolność tego zespołu do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania gospodarcze.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie prowadzi też odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości. W konsekwencji, nie można mówić o jej wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej, czy też funkcjonalnej. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie. Z uwagi na powyższe, nie można uznać sprzedaży Nieruchomości za transakcję mającą za przedmiot ZCP.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym zbywana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, jest zgodne z Objaśnieniami wydanymi przez Ministra Finansów w sprawie opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych.

Końcowo należy zauważyć, że brak jest podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, co znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z dnia 9 czerwca 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.180.2025.2.EJU, z 28 maja 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.248.2025.2.KO, z 4 marca 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.754.2024.3.MSO, z 24 stycznia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.501.2024.3.MPU, z 4 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.343.2024.3.MW).

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. W konsekwencji, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

III. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkami, Budowlami oraz infrastrukturą towarzyszącą.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z zasadą ogólną, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntu będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawców, biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania Transakcji w stosunku do Nieruchomości upłynie okres dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie Nieruchomości, rozumiane jako przekazanie Budynków i Budowli najemcom, lub wykorzystywanie ich przez Sprzedającego na potrzeby świadczenia usług najmu, miało bowiem miejsce więcej niż 2 lata przez zaplanowaną datą Transakcji. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego pozwolenie na użytkowanie poszczególnych Budynków zostało wydane odpowiednio w 2021, 2022 oraz styczniu 2023 r. Od oddania Budynków do użytkowania Zbywca wykorzystywał je do prowadzenia działalności gospodarczej (albo w formie ich odpłatnego oddania w najem, albo aktywnie poszukując najemców w celu zwiększenia zysku z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego).

Tym samym, biorąc pod uwagę, że (i) znaczna większość powierzchni Nieruchomości jest obecnie przedmiotem umów najmu oraz (ii) wszystkie powierzchnie w Budynkach zostały wydane do użytkowania na podstawie stosunku najmu najpóźniej 2 lata przed datą Transakcji, w odniesieniu do Budynków i Budowli na dzień zawierania Transakcji upłynie okres dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia. Co więcej, Zbywca nie ponosił oraz nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości dokonywana w ramach Transakcji będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

- złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego; lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca są i będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców będą oni uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, i opodatkowania tym podatkiem dostawy Nieruchomości w całości.

W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Ponadto, przy nabyciu Gruntu oraz przy procesie budowy Budynków, Budowli i pozostałej infrastruktury, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostały spełnione.

A zatem, Zdaniem Wnioskodawców, planowana dostawa Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, będzie objęta zwolnieniem z VAT, natomiast na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia. Zakładając, że Strony (zgodnie z planem) skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, w analizowanym zdarzeniu przyszłym nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

1) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Gruntów oraz budową Budynków i Budowli, a uprawnienie to było wywodzone z wykorzystywania Gruntów, Budynków i Budowli w toku działalności gospodarczej opodatkowanej VAT).

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, nie zostanie spełniony.

Do Transakcji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT dotyczące dostawy gruntów niezabudowanych gdyż (a) jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wszystkie działki składające się na Grunt są zabudowane oraz (b) nawet gdyby któraś z działek składających się na Grunt była niezabudowana to stanowiłaby ona teren budowlany, gdyż wszystkie działki ujęte są w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. W przypadku, gdy Wnioskodawcy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług i zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według odpowiedniej stawki.

IV. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”.

Biorąc pod uwagę, że:

1) sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP, oraz

2) Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Budynków, Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania tej dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości,

- wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do omawianego zdarzenia przyszłego.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT . Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Nabywcę. W konsekwencji, jak wynika z powyższych regulacji, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku skutecznej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…)

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji czy Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (...) – Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. (...) prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości.

(...) – Kupujący jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą w sektorze wynajmu nieruchomości. Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, polegającą głównie na wynajmie powierzchni magazynowych dla celów komercyjnych.

Sprzedający planuje zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży, na mocy której przeniesie na jego rzecz własność Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami z obowiązujących na dzień zawarcia transakcji umów najmu powierzchni magazynowej (Transakcja). Zgodnie z zamiarem Kupującego, będzie on kontynuował umowy najmu z dotychczasowymi najemcami.

Na Nieruchomość składa się 18 działek gruntu, wraz z posadowionymi na nich Budynkami i Budowlami, która to Nieruchomość opisana została szerzej w dalszej części niniejszej interpretacji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności także:

1) prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności, a które Nabywca przejmie z mocy prawa);

2) prawa i obowiązki z umowy najmu dotyczącej powierzchni Budynków (w które Nabywca wstępuje z mocy prawa oraz w zakresie w jakim nie przejdą z mocy prawa również te prawa i obowiązki z umowy najmu lub porozumień dodatkowych z najemcami dotyczącej powierzchni Budynków, jakie zostaną przeniesione w ramach Transakcji);

3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (gwarancji/poręczeń/oświadczeń o poddaniu się egzekucji co do płatności oraz zwrotnego wydania powierzchni Budynku) oraz kaucji zdeponowanych przez najemcę, w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

4) wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów/ twórców dokumentacji (tj. projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i na Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością autorów/ twórców ww. dokumentacji z tytułu gwarancji jakości i rękojmi (o ile takie wystąpią);

5) majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

6) wyłączne prawo do wykonywania autorskich praw zależnych oraz upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami), oraz prawo do udzielania zgód osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej oraz upoważnienie do wykonywania osobistych praw autorskich wraz z prawem do udzielania dalszych upoważnień, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;

7) prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, rejestry i pliki, zawierających dokumentację projektową;

8) dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością wskazana w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości i obejmująca na przykład: kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją, umowy najmu oraz umowy dodatkowe z najemcami, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych, decyzje administracyjne związane z Nieruchomością, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego);

9) pozwolenia wodnoprawne (o ile zostały wydane);

10) zezwolenia na zajęcie pasa drogi publicznej (o ile zostały wydane);

11) ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na rzecz Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1) praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych. Na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze w związku z Transakcją nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że będą to dostawcy, którzy dostarczali media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją);

2) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3) dokumentacji prawnej i księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

4) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

5) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

6) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym na skutek Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu na podstawie art. 23¹ Ustawy z dnia 1 stycznia 1975 r. Kodeks pracy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W pierwszej kolejności zauważyć należy Nieruchomość nie będzie wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie funkcjonalnej, bowiem jak wynika z wniosku, nie będzie miała potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy realizujący zadania gospodarcze. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej wynajem na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić tę działalność w oparciu o własne zasoby oraz w oparciu o zasoby podwykonawców. Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością lub zarządzania aktywami. Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości. Ponadto wskazali Państwo również, że Nieruchomość nie stanowi formalnie odrębnego działu, wydziału, czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Dodatkowo przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie.

Warto w tym miejscu również powołać wyrok WSA w Szczecinie z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18, zgodnie z którym: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,(…). Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została również zawarta m.in. w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. I FSK 1127/17.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności, Państwa wątpliwości dotyczą opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług w sytuacji gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, poprzez złożenie stosownego oświadczenia, o którym mowa w tym przepisie.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi dostawa nieruchomości zabudowanych, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zauważyć należy, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Analiza przytoczonych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanych działek będących przedmiotem wniosku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem budynków i/lub budowli posadowionych na działkach wchodzących w skład nieruchomościach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego i jego uzupełnienia wynika, że w skład planowanej transakcji wejdzie łącznie 18 działek zabudowanych, o numerach ewidencyjnych wskazanych poniżej:

1) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. zbiornikiem retencyjnym i parkingiem) – KW nr (...),

2) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową A i C) – KW nr (...),

3) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkiem magazynowym – halą magazynową C) – KW nr (...),

4) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkiem magazynowym – halą magazynową C) – KW nr (...),

5) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkiem magazynowym – halą magazynową C) – KW nr (...),

6) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

7) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

8) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

9) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C) – KW nr (...),

10) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i parkingiem), KW nr (...),

11) (...) (grunty orne, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i parkingiem) – KW nr (...),

12) (...) (grunty orne, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i parkingiem) – KW nr (...),

13) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkami magazynowymi – halą magazynową B i C i parkingiem) – KW nr (...),

14) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem), – KW nr (...),

15) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem), KW nr (...),

16) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem), – KW nr (...),

17) (...) (tereny przemysłowe, zabudowane m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową B i parkingiem) – KW nr (...),

18) (...) (tereny przemysłowe, m.in. budynkiem magazynowym – halą magazynową C i drogą) – KW nr (...).

Hale magazynowe A, B i C stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Przedmiotem Transakcji będą również budowle w rozumieniu Ustawy z dnia 1 stycznia 1995 r. Prawo budowlane. Budowle zlokalizowane są na poniżej wymienionych działkach:

1) (...) - zbiornik retencyjny, zbiornik wody p.poż., parking, wiata dla palaczy, droga, chodnik, plac, ogrodzenie, maszty oświetleniowe wysokie, hydrant,

2) (...) – wiata rowerowa, wiata dla palaczy, droga, chodnik, plac, parking, ogrodzenie, mur oporowy,

3) (...) – stacja ładowania pojazdów elektrycznych, droga, chodnik, plac, parking, ogrodzenie, maszt oświetleniowy wysoki, hydrant, pylon reklamowy /totem, mur oporowy,

4) (...) – częściowo parking, droga, chodnik, plac,

5) (...) – maszt oświetleniowy wysoki, droga, chodnik, plac, parking,

6) (...) – zbiornik retencyjny, droga, chodnik, plac, parking,

7) (...) – zbiornik retencyjny, droga, chodnik, plac, parking,

8) (...) – zbiornik retencyjny, droga, chodnik, plac, parking,

9) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

10) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

11) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

12) (...) – parking, wiata rowerowa,

13) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

14) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

15) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

16) (...) – parking, droga, chodnik, plac,

17) (...) – parking, zbiornik retencyjny, droga, chodnik, plac, maszty oświetleniowe wysokie,

18) (...) – parking, droga, chodnik, plac.

Zatem zgodnie z powyższym, wszystkie wymienione przez Państwa działki są zabudowane budynkami i/lub budowlami w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Ponadto jak zostało przez Państwa wskazane, od momentu pierwszego zasiedlenia Budynków, tj. Hal A, B i C oraz Budowli do dnia realizacji planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie jak wynika z wniosku – Sprzedający nie poniósł i do daty planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie Nieruchomości – w skład której wchodzą m.in. wymienione Budynki i Budowle, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej tych obiektów.

Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata w zakresie Budynków i/lub Budowli będących przedmiotem sprzedaży i znajdujących się na wskazanych działkach i jednocześnie Sprzedający nie ponosił i nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynków i/lub Budowli, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów, to w odniesieniu do sprzedaży tych obiektów zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak Budynki/Budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są Budynki i/lub Budowle posadowione na działkach nr: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zatem, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż Budynków i/lub Budowli posadowionych na Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Zauważyć również należy, że na gruncie znajdują się także urządzenia budowlane, które powinny być traktowane jako element przynależny do Budynków, Budowli i opodatkowane według stawek właściwych dla tych obiektów.

Zatem dostawa urządzeń budowlanych przynależnych do Budynków, Budowli będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku, tak jak dostawa tych Budynków, Budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, jeżeli dostawa Budynków albo Budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na których Budynki i Budowle są posadowione.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. Budynków i Budowli, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wskazali Państwo także, że na Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji znajdują się naniesienia będące Budowlami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego należące do przedsiębiorstw przesyłowych. Naniesieniami w postaci Budowli należące do przedsiębiorstw przesyłowych znajdują się na działce nr:

1) (...) - Stacja gazowa,

2) (...) - Złącze kablowe pochodzące z usunięcia kolizji linii napowietrznej.

Naniesienia te nie będą przedmiotem Transakcji.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest obiekt niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

Przy czym podkreślenia wymaga, że bez względu na powyższe w niniejszej sprawie wszystkich działkach będących Przedmiotem Transakcji posadowione są również Budynki/Budowle, które są Państwa własnością, zatem wskazane obiekty należące do przedsiębiorstw przesyłowych, które również znajdują się na gruncie, nie zmienią w tym wypadku charakteru tych działek – jak zostało wskazane: sprzedaż Gruntu, Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. Z art. 29a ust. 8 ustawy.

Ponadto na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków.

Jak wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, Państwa intencją jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, zamierzają Państwo złożyć w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie przedmiotowa dostawa Budynków i Budowli, a także przynależny do tych obiektów grunt – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie tego czy w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach Transakcji Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący są oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej wynajem na cele komercyjne podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni na cele komercyjne.

Należy także zauważyć, że na Kupującego przeniesione zostanie prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości. Dostawa tych ruchomości, po spełnieniu warunków określonych we wskazanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2, mogłyby ewentualnie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT z tego przepisu. W tym zakresie z wniosku wynika jednak, że po nabyciu Gruntów i wybudowaniu hal A, B, C, Sprzedający wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość jedynie w celu wykonywania działalności opodatkowanej polegającej na długoterminowym wynajmie powierzchni komercyjnych. Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej od VAT czy też niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Dodatkowo Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynków i Budowli. Przedstawione okoliczności wskazują, że dostawa tych ruchomości, które jak wynika z wniosku - stanowią element składowy transakcji i są przekazywane razem z Nieruchomością, nie będzie mogła zostać zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie omawianego art. 43 ust. 1 pkt 2, zatem będą opodatkowane właściwą stawką podatku VAT. W tym zakresie nie będzie miał więc zastosowania warunek negatywny wskazany w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Ponadto, jak już wskazano Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, Strony planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zatem transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od tego podatku.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej Transakcję. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Ponadto wskazać należy, że zwrot podatku następuje, gdy przeprowadzone przez naczelnika urzędu skarbowego czynności wykażą zasadność tego zwrotu.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111; ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.