Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.580.2025.4.AK

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

15 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie pismem z 16 października 2025 r. (wpływ 16 października 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(ul. (…));

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(ul. (…)).

 

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) jest polską spółką, która jest i na dzień Planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej) będzie nadal zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

B sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) jest polską spółką, która jest i na dzień Planowanej Transakcji będzie nadal zarejestrowana jako podatnik VAT czynny .

W ramach zaplanowanej na koniec 2025 r. transakcji (dalej: „Planowana Transakcja” lub „Transakcja”), Wnioskodawca zamierza nabyć od Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w (…), o numerach ewidencyjnych X oraz Y dla których Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej łącznie jako: „Działki”) wraz z naniesieniami.

 

Na wyżej wymienionych Działkach, znajdują się m.in. następujące obiekty budowlane:

 1) budynek biurowo-usługowy ((...); dalej: „Budynek”) oraz

 2) obiekty budowlane oraz inne elementy infrastruktury technicznej, które są lub mogą stanowić budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 poz. 410, dalej „Prawo budowlane”) (dalej łącznie „Budowle”) (i) znajdujące się na Gruncie, jak również (ii) mogące znajdować się poza Gruntem, jednak służące do obsługi Nieruchomości. Do tej kategorii należą m.in.:

 a) jezdnie i chodniki,

 b) oświetlenie terenu i ciągów pieszych, instalacja zasilająca szlabany,

 c) drogi,

 d) sieci w drogach,

 e) instalacja odprowadzenia wód opadowych z terenów zewnętrznych,

  f) przyłącze elektroenergetyczne,

 g) przyłącze sieci cieplnej,

 h) przyłącze teletechniczne, kanalizacja teletechniczna,

  i) przyłącze wodociągowe, kanalizacji bytowej oraz kanalizacji deszczowej,

  j) inne elementy infrastruktury technicznej, które - w zakresie, w jakim stanowią własność Sprzedającego - należy traktować jako części składowe Nieruchomości (jak zdefiniowano poniżej), zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, dalej: „KC”), (i) znajdujące się na Gruncie, jak również (ii) mogące znajdować się poza Gruntem, jednak służące do obsługi Nieruchomości. Do takich elementów należą m.in.:

  i) przyłącze wodociągowe - część składowa Nieruchomości,

 ii) przykanaliki sanitarne i deszczowe - części składowe Nieruchomości,

iii) linie kablowe - części składowe Nieruchomości.

 3) inne naniesienia, które nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa budowlanego ani elementów infrastruktury technicznej, takie jak m.in. szlaban wraz z zasilaczami, oświetlenie czy parkingi, oraz

 4) obiekty małej architektury zgodnie z art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 KC takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji. W zakresie niektórych tego typu elementów instalacji zostały ustanowione służebności na rzecz operatorów/dostawców.

Budynek będący przedmiotem najmu komercyjnego znajduje się na Działkach.

Działki oraz Budynek, Budowle oraz pozostałe naniesienia na Działkach w dalszej części wniosku będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Przedmiotowe Budynki oraz Budowle zostały wybudowane na podstawie ostatecznej decyzji nr (…) z dnia (…) 2011 r. znak: (…) oraz ostatecznej zmieniającej decyzji nr (…) z dnia (…) 2012 r., znak: (…), zatwierdzającej zamienny projekt budowlany w zakresie projektu architektoniczno- budowlanego.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie aktu notarialnego nr Rep. (…) dokumentującego umowę sprzedaży zawartą w dniu (...) 2020 r (dalej: „Poprzednia Umowa Sprzedaży”) od spółki (…) sp. z o.o. z siedzibą (…) (dalej: „Poprzedni Właściciel”).

Poprzedni Właściciel na dzień zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży był podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Poprzedniej Umowy Sprzedaży była opodatkowana VAT według obowiązującej stawki 23% i udokumentowana stosowną fakturą VAT wystawioną przez Poprzedniego Właściciela.

W związku z transakcją wynikającą z Poprzedniej Umowy Sprzedaży, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości. Sprzedający skorzystał z tego prawa tj. wystąpił o zwrot podatku VAT w deklaracjach VAT-7 za styczeń 2020 r. Sprzedający otrzymał zwrot VAT na wskazany do tego celu rachunek bankowy w marcu 2020 r.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni usługowej i biurowej oraz miejsc parkingowych. Zdecydowana większość powierzchni najmu została wynajęta na zasadach komercyjnych podmiotom trzecim, niemniej Sprzedający w dalszym ciągu podejmuje starania celem pozyskania najemców na część dotychczas niewynajętą. Obecnie niewynajęte pozostaje ok. 2,32% powierzchni komercyjnej, z czego około (…) m² brutto (tj. 0,29% powierzchni komercyjnej) nigdy nie było wynajęte.

Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych, rozliczeń za media według rzeczywistego zużycia lub innych uzgodnionych parametrów, a także refaktur dotyczących indywidualnie uzgodnionych kosztów dodatkowych usług (np. ochrony lub sprzątania przy organizacji specjalnych eventów przez najemców), opodatkowanych wg właściwych stawek VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług, ani też na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą Sprzedającego.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Sprzedający zawarł umowy najmu lub dzierżawy z około 43 najemcami/dzierżawcami, zaś biorąc pod uwagę terminy obowiązywania tych umów Sprzedający przewiduje, iż na dzień Planowanej Transakcji, stan wynajęcia powierzchni budynku będzie porównywalny ze stanem wynajęcia na dzień sporządzenia niniejszego wniosku (dalej: „Powierzchnie Wynajęte”). Część Powierzchni Wynajętych jest podnajmowana przez najemców.

Budowle nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, służąc prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni).

W okresie od dnia nabycia wyżej wymienionych Budynku i Budowli, do dnia sporządzenia niniejszego wniosku, Budynek ani żadna z Budowli nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „Ustawa o CIT”), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej odpowiednio Budynku lub którejś z Budowli. Ponadto Sprzedający przewiduje również, że do dnia Planowanej Transakcji Budynek ani Budowle nie będą przedmiotem takich ulepszeń w rozumieniu Ustawy o CIT.

 

Czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez podmioty trzecie, z którymi Sprzedający zawarł różnego rodzaju umowy o zarządzanie określonym obszarem funkcjonowania Nieruchomości. Są to m.in. następujące umowy (dalej: „Umowy o Zarządzanie”):

1) Umowa zarządzania nieruchomością (z angielskiego Property Management Agreement) pomiędzy B sp. z.o.o. a (…) sp. z o.o. z (…) 2020 roku;

2) Umowa zarządzania strategicznego (z angielskiego Property Services Agreement) pomiędzy B sp. z.o.o. a (…) sp. z o.o. z dnia (…) 2020 roku;

3) Umowa obsługi technicznej budynku pomiędzy B sp. z o.o. a (…) sp. z o.o. z dnia (…) 2021 roku.

 

Ponadto, Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł szereg umów z podmiotami zewnętrznymi, które świadczą na jego rzecz szeroko rozumiane usługi serwisowe (dalej: „Umowy Serwisowe”) tj. w szczególności:

1) umowy na dostawę mediów do Nieruchomości (ciepła, energii itp.);

2) umowę dotyczącą wywozu nieczystości;

3) umowy dotyczące udostępnienia Budynku w celu budowy i eksploatacji sieci telekomunikacyjnych;

4) umowy dotyczące dostaw mat podłogowych i ich wymiany oraz dostarczenia, zainstalowania i oddania w najem urządzeń do dystrybucji naturalnej wody źródlanej;

5) umów dotyczących świadczenia usług ochrony Nieruchomości;

6) umowy dotyczące świadczenia usług porządkowych, serwisowych oraz konserwacyjnych w odniesieniu do systemów, instalacji i urządzeń w Budynku;

7) umowę dotyczącą prac pielęgnacyjno-ogrodniczych zieleni wokół i na dachu Budynku;

8) umowę na udostępnianie system obsługi i rezerwacji miejsc parkingowych.

Z uwagi na fakt, że Nieruchomość jest w pełni operacyjna, katalog wyżej wymienionych Umów o Zarządzanie oraz Umów Serwisowych może ulegać zmianie zarówno poprzez zawieranie nowych umów, wypowiadanie istniejących oraz ich zmianę.

 

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji

Strony Planowanej Transakcji na dzień sporządzania niniejszego wniosku zakładają, że jej przedmiotem będą zasadniczo:

 1. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości (tj. Działek) wraz z prawem własności, Budynku oraz Budowli i innych naniesień,

 2. ruchomości/aktywa będące wyposażeniem Budynku a służące obsłudze Nieruchomości, stanowiące własność Sprzedającego, tj. zarówno środki trwałe jak i wyposażenie niestanowiące środków trwałych (dalej: „Ruchomości”).

 

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Data Zamknięcia”), Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu lub dzierżawy na miejsce Zbywcy; w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Planowanej Transakcji umów najmu - na podstawie art. 678 KC.

 

W zakresie umów najmu, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce).

 

Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:

 a) praw i obowiązków wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu lub dzierżawy, które zgodnie z tymi umowami, najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu/wydzierżawiającemu, w zakresie w jakim zostaną dostarczone przez najemców lub dzierżawców (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz przelewy kaucji dostarczone przez najemców lub dzierżawców, jeśli takie istnieją);

 b) praw i obowiązków wynikających z gwarancji budowlanych i rękojmi za wady dotyczące Nieruchomości lub dotyczące projektów budowlanych sporządzonych przez architektów (w zakresie, w jakim mogą być one przeniesione na Kupującego) oraz praw i obowiązków z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków wynikających z takich gwarancji i rękojmi w tym również przelewy kaucji, jeśli takie istnieją;

 c) wszelkich autorskich praw majątkowych oraz praw pokrewnych do utworów związanych z Nieruchomością (dokumentacja projektowa) jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Sprzedającemu), w zakresie w jakim mogą być one przeniesione na Kupującego;

 d) prawa własności nośników zawierających prawa autorskie, takich jak materiały, nagrania i inne pliki;

 e) praw do rejestracji lub praw wynikających z rejestracji słowno-graficznego znaku towarowego do nazwy, pod którym funkcjonuje Budynek, a także prawa własności nośników, na których utrwalone są lub będą określone przedmioty praw własności przemysłowej. Alternatywnie, w zakresie, w jakim prawo do rejestracji lub prawo wynikające z rejestracji znaku towarowego nie zostanie przeniesione na Nabywcę na mocy umowy sprzedaży Nieruchomości (o ile w ogóle będzie to miało miejsce), Zbywca może udzielić Nabywcy licencji na korzystanie z takich znaków towarowych (wyłącznej lub niewyłącznej), na zasadach określonych między Stronami;

  f) praw i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów na oprogramowanie służące do zarządzania budynkiem (w tym prawo do przelewu takiego uprawnienia na rzecz osób trzecich, w szczególności na rzecz przyszłych właścicieli Nieruchomości i prawo własności nośników, na których takie oprogramowanie zostało utrwalone);

 g) prawa do domeny internetowej oraz prawo do zarejestrowania Nabywcy jako (lub jakiejkolwiek osoby lub podmiotu wskazanego przez Nabywcę) jako użytkownika domeny (w zakresie i o ile zostanie to uzgodnione między Stronami);

 h) prawa (albo ich część) wynikające z Poprzedniej Umowy Sprzedaży, lecz tylko w zakresie i o ile zostanie to uzgodnione między Stronami;

  i) prawna, komercyjna, finansowa oraz techniczna i projektowa dokumentacja dotycząca Nieruchomości oraz zbywanych składników majątkowych; oraz

  j) wynikające z przenoszonych umów najmu lub dzierżawy zobowiązania Zbywcy wobec najemców/dzierżawców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu lub dzierżawy, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców lub dzierżawców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu lub dzierżawy (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

 k) praw i obowiązków wynikających z istniejącej umowy ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości (w zakresie i o ile zostanie to uzgodnione między Stronami).

Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przenoszonymi Elementami”.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach Planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

  - dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu lub umów dzierżawy, dokumentów zabezpieczenia);

  - instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

  - dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

  - dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

  - pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

Po przeprowadzeniu Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W związku z tym Wnioskodawcy planują wypowiedzenie przez Sprzedającego większości zawartych przez niego Umów Serwisowych. Intencją Wnioskodawców jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Wnioskodawcy nie wykluczają także możliwości tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z Umów Serwisowych zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami -- jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego. W takiej sytuacji, zwrot kosztów z tytułu usług serwisowych na rzecz Sprzedającego będzie miał miejsce do czasu, aż Kupujący zawrze nowe (własne) Umowy Serwisowe (może to być również inny termin ustalony przez Strony).

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał takich nieruchomości w Dacie Zamknięcia.

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

 

Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

 1. Nieruchomość nie jest ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.;

 2. Sprzedający nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości oraz dla Nieruchomości jako całości. Księgowość prowadzona jest bowiem w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego. Nieruchomość nie jest tym samym wyodrębniona również pod względem finansowym w ramach działalności Sprzedającego.

 

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego, Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

 a) pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy, zgodnie z art. 23¹ Kodeksu pracy (ustawa z 26 czerwca 1974 r.; Dz. U. z 2025 r., poz. 277; dalej: „KP”),

 b) źródeł finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości);

 c) praw i obowiązków wynikających z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością (szczegóły poniżej),

 d) jakichkolwiek znaków wizualnych (np. logo), znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

 e) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami), z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z tzw. kaucji najemców;

  f) zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości;

 g) tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

 h) ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

  i) oznaczenia indywidualizującego Sprzedającego - firmy Sprzedającego w rozumieniu KC;

  j) praw i obowiązków z umów zawartych z podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

 k) praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości;

  l) praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

m) praw do dokumentacji, umów, dokumentów kadrowych, instrukcji i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie. W szczególności Strony przewidują, że w Dacie Zamknięcia Sprzedający przedstawi Kupującemu wypowiedzenie Umów o Zarządzanie.

Strony zamierzają zawrzeć Transakcję przy założeniu, że na datę Transakcji określona procentowo część powierzchni w Budynku przeznaczonych do wynajęcia będzie wynajęta i wykończona w standardzie określonym w umowach najmu. Strony uzgodniły (i mogą zawrzeć osobną umowę w tym zakresie), że jeśli określone prace wykończeniowe lub ulepszenia w pomieszczeniach nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Zbywca wykona wszystkie odpowiednie prace lub podejmie wszelkie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania i zakończenia tych prac w terminie uzgodnionym w umowie (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami).

Po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty ceny za Nieruchomość lub uzgodnienia przez Strony dodatkowej płatności dla Zbywcy z tytułu usług świadczonych przez niego na rzecz Nabywcy po Dacie Zamknięcia, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności: w przypadku, gdy w momencie zamknięcia Transakcji lub po jej zamknięciu Sprzedający znajdzie potencjalnego najemcę (najemców) dla pustych lokali w Budynku, Sprzedający będzie miał prawo do negocjowania umowy najmu z tym najemcą. W przypadku podpisania takiej umowy najmu w ciągu 12 miesięcy od daty zamknięcia transakcji, Sprzedający będzie uprawniony do otrzymania płatności od Kupującego.

Zakładane jest, że w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji, między Stronami dojdzie do rozliczenia czynszu najmu za okres od dnia zawarcia Transakcji do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca, w którym zostanie dokonana Transakcja.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowych umów o zarządzanie Nieruchomością. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Kupujący, chcąc prowadzić działalność w zakresie najmu komercyjnego, będzie zobowiązany do podjęcia działań, których celem będzie takie zorganizowanie funkcjonowania Nieruchomości, aby mógł w sposób niezakłócony czerpać pożytki z czynszu oraz innych opłat od najemców. W szczególności Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w zakresie zarządzania Nieruchomością. Ponadto Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w zakresie świadczenia określonych usług serwisowych na Nieruchomości.

Bez zorganizowania zaplecza techniczno-zarządczego, sprawne i niezakłócone funkcjonowanie nieruchomości komercyjnej, a w konsekwencji świadczenie usług najmu nie będzie możliwe. Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni biurowej oraz wszelkiej infrastruktury towarzyszącej, czyli do wykonywania czynności opodatkowanych o których mowa w art. 86 ustawy o VAT.

Strony Planowanej Transakcji wskazują, że ich intencją jest objęcie Planowaną Transakcją składników majątkowych (Działek, Budynków, Budowli oraz Ruchomości) wraz ze wszystkimi elementami bezpośrednio z nim związanymi (Przenoszone Elementy). Intencją stron nie jest zaś przeniesienie własności przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

 

W przedmiotowym Budynku (oddanym do użytkowania w roku 2013) znajdują się powierzchnie:

 1) które były już przedmiotem umów najmu (z tytułu których Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje dalej pożytki podlegające opodatkowaniu VAT);

 2) które nie były dotąd i do dnia Planowanej Transakcji prawdopodobnie nie będą przedmiotem umowy najmu (np. pomieszczenia techniczne), ale są pośrednio wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Nabywca na dzień Transakcji również będzie podatnikiem VAT, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.

Dla kompletności Zainteresowani wskazują, że nie są i nie będą na dzień Transakcji podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów prawa podatkowego.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będącego przedmiotem Transakcji Budynku, Budowli lub ich części, znajdujących się na Gruncie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie złożone w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Na pytanie: „Czy budynek biurowo-usługowy, określony we wniosku jako Budynek stanowi budynek lub budowlę w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?”

Odpowiedzieli Państwo: „Tak, Wnioskodawcy potwierdzają, że Budynek stanowi budynek w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”)”.

Na pytanie: „Co oznacza sformułowanie we wniosku „(…) obiekty budowlane lub inne elementy infrastruktury technicznej, które są lub mogą stanowić budowle w rozumieniu (…) Prawo budowlane”? Proszę o jednoznaczne sprecyzowanie, czy obiekty budowlane oraz inne elementy infrastruktury technicznej stanowią budowle zgodnie z ustawą Prawo budowlane? Jeżeli nie, to czy stanowią urządzenia budowlane zgodnie z ustawą Prawo budowlane?”

Odpowiedzieli Państwo: „Następujące elementy wskazane w wyliczeniu tj.:

a) jezdnie i chodniki,

b) oświetlenie terenu i ciągów pieszych, instalacja zasilająca szlabany,

c) drogi,

d) sieci w drogach,

e) instalacja odprowadzenia wód opadowych z terenów zewnętrznych,

 f) przyłącze elektroenergetyczne,

g) przyłącze sieci cieplnej,

h) przyłącze teletechniczne, kanalizacja teletechniczna,

 i) przyłącze wodociągowe, kanalizacji bytowej oraz kanalizacji deszczowej,

według najlepszej wiedzy Wnioskodawców stanowią budowle w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. Ponadto Wnioskodawca nie posiada wiedzy o tym, by na Działce znajdowały się jakiekolwiek obiekty, które można by uznać za budowle, które nie zostałyby ujęte w powyższym spisie.

Natomiast następujące elementy:

 i. przykanaliki sanitarne i deszczowe - części składowe Nieruchomości,

ii. linie kablowe - części składowe Nieruchomości.

według najlepszej wiedzy Wnioskodawców stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego lub obiekty liniowe w rozumieniu art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego.

Wnioskodawcy chcą jednocześnie podkreślić, że przepisy ustawy - Prawo Budowlane są wysoce nieprecyzyjne co do jednoznacznej kwalifikacji poszczególnych obiektów do kategorii budowli bądź też urządzeń budowlanych. Wnioskodawcy pragną podkreślić, że niniejszy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy zagadnień dot. podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Oznacza to, że ewentualne błędne przypisanie niektórych elementów do kategorii nie powinno mieć wpływu na stan faktyczny i ocenę prawną zdarzenia przyszłego w zakresie przedmiotu interpretacji”.

Na pytanie: „Które z obiektów budowlanych lub innych elementów infrastruktury technicznej znajdują się poza Gruntem (działką nr X i Y)?”

Odpowiedzieli Państwo: „Zgodnie z wiedzą Wnioskodawców do prawidłowego korzystania z budynku potrzebne są pewne przyłącza zewnętrzne, które znajdują się poza wskazanymi działkami. Są to:

a) przyłącze kanalizacji I,

b) przyłącze kanalizacji II,

c) przyłącze wody,

Dodatkowo do prawidłowego użytkowania budynku potrzebna jest sieć elektroenergetyczna, która jest własnością operatora. Wspomniane obiekty zlokalizowane są na działkach drogowych (nie stanowiących własności Sprzedającego), które mają zostać przekazane na rzecz miasta i wtedy planowane jest wystąpienie o zgodę na zajęcie pasa drogowego”.

Na pytanie: „Czy wskazane w opisie sprawy inne naniesienia, które nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, stanowią urządzenia budowlane według Prawa budowlanego?”

Odpowiedzieli Państwo: „Według wiedzy Wnioskodawców na działkach takie inne naniesienia stanowią urządzenia budowlane według Prawa budowlanego. Można do nich zaliczyć m.in. szlaban, parkingi, a także oświetlenie”.

Na pytanie: „Czy Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość nabytą w ramach Transakcji wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku?”

Odpowiedzieli Państwo: „Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość nabytą w ramach Transakcji wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Jak wskazano we wniosku, po nabyciu Nieruchomości, Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Będzie to działalność opodatkowana VAT”.

Na pytanie: „Które dokładnie obiekty budowlane (budynki, budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane oraz inne naniesienia) znajdują się na poszczególnych działkach? Proszę odnieść się do każdej działki osobno”.

Odpowiedzieli Państwo, że według najlepszej wiedzy Wnioskodawców, poszczególne działki są zabudowane następująco:

 

Końcowo Spółka chciałaby dodać, że w ramach Transakcji prawdopodobnie nabędzie ona również instalację fotowoltaiczną umieszczoną na dachu Budynku. Wnioskodawcy traktują tę instalację jako element wyposażenia Budynku, ale z ostrożności procesowej wskazują to wprost.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy?

2. W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji w całości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT?

3. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1:

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy 6 pkt 1 tej ustawy

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2:

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji w całości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3:

Zdaniem Zainteresowanych, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, skoro Nabywca otrzyma od Zbywcy prawidłowo wystawioną fakturę VAT potwierdzającą faktyczne dokonanie Transakcji.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1:

A. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jednocześnie, zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - tj. przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

B. Klasyfikacja przedmiotu Transakcji

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni Ustawy o VAT, orzecznictwie polskich sądów administracyjnych, a także wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnieniach Podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia MF”).

i) Kryteria ustawowe

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa można interpretować pomocniczo w świetle art. 55¹ Kodeksu cywilnego (co wskazano m.in. również w Objaśnieniach MF).

W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanymi zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę przedsiębiorstwa);

  - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

  - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  - koncesje, licencje i zezwolenia;

  - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  - tajemnice przedsiębiorstwa;

  - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

ii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących przedsiębiorstwa

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. Niewątpliwie przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

  - zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża jakikolwiek tytuł własności Gruntu lub tytuł własności Budynku i Budowli;

  - należności Sprzedającego;

  - źródła finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości);

  - prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia;

  - firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Zbywcy;

  - aktywa, należności, umowy, dokumenty lub prawa i obowiązki związane z działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

  - prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank, a także środki pieniężne zdeponowane na tych rachunkach;

  - księgi rachunkowe Zbywcy;

  - prawa i obowiązki z umów pożyczkowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

W związku z Transakcją nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę (w szczególności) praw i obowiązków z umów o zarządzanie nieruchomością oraz - co do zasady - z umów na dostawę mediów i umów serwisowych (zawartych bezpośrednio przez Zbywcę).

W takiej sytuacji, w zależności od okoliczności i czynników biznesowych, Nabywca będzie zobowiązany we własnym zakresie zapewnić dostawy odpowiednich usług istotnych dla prowadzenia działalności, jak również dostawę mediów do Nieruchomości pod dniu Transakcji. W stosunku do usługi zarządzania Nieruchomością, Nabywca będzie zmuszony do podjęcia dodatkowych działań faktycznych oraz prawnych polegających na zawarciu nowej umowy/-ów o zarządzanie.

Prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym transakcja sprzedaży nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na kontynuowanie działalności bez angażowania innych składników nabywcy lub podejmowania innych dodatkowych działań faktycznych bądź prawnych potwierdzona została w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

- interpretacja indywidualna DKIS z dnia 24 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.437.2024.3.AR;

- interpretacja indywidualna DKIS z dnia 14 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.401.2024.3.MW;

- interpretacja indywidualna DKIS z dnia 6 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.301.2024.4.KO;

- interpretacja indywidualna DKIS z dnia 25 marca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.72.2024.1.AKA;

- interpretacja indywidualna DKIS z 29 października 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.570.2020.4.AB;

- interpretacja indywidualna DKIS z 22 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.3.PRM

W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nie można jednak uznać, iż jest to zorganizowany zespół elementów. Tym samym, Przedmiot Transakcji nie będzie wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego, np. umów zawartych z usługodawcami, czy środków pieniężnych, nie będzie mogła być prowadzona przez Kupującego działalność gospodarcza.

Stanowisko Zainteresowanych zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r.). Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Od czasu nowelizacji Kodeksu cywilnego z 2003 r. zobowiązania nie stanowią już części składowych przedsiębiorstwa w myśl art. 55¹ Kodeksu cywilnego (zobowiązania zostały natomiast wymienione jako składnik zbywanego ZCP zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT). Jednakże zobowiązania obok prawa własności składników majątku czy należności stanowią jeden z najważniejszych elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa i są z nim nierozerwalnie związane.

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). A zatem, po dacie planowanej Transakcji istniejące należności i zobowiązania Zbywcy pozostaną - co do zasady - po stronie Zbywcy.

Zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane aktywa w postaci Nieruchomości wraz ze składnikami ściśle związanymi z Nieruchomością komercyjną - tj.: majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji, prawami wynikającymi z umów licencyjnych i/lub certyfikatów na oprogramowanie służące do zarządzania budynkiem czy też dokumentacją techniczną i projektową, a także wybraną dokumentacją prawną i finansową dotycząca przedmiotu Transakcji.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie finansowania działalności Zbywcy itp. nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Ponadto, jak wskazano powyżej, planowane jest również rozwiązanie umów o zarządzanie nieruchomością oraz - co do zasady - umów na dostawę mediów i umów serwisowych (zawartych bezpośrednio przez Zbywcę).

Zgodnie z praktyką sądów przesłanką konieczną do uznania, że przedmiotem konkretnej transakcji jest przedsiębiorstwo w rozumieniu ustaw podatkowych, jest również możność prowadzenia przez podmiot nabywający zespół składników materialnych i niematerialnych działalności gospodarczej w takim samym zakresie, w jakim działalność ta prowadzona była przez zbywcę przenoszonego zespołu składników. W tym kontekście Zainteresowani wskazują, że - jak zostanie szerzej wykazane poniżej - przedmiot Transakcji „sam w sobie” (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy oraz podjęcie przez Nabywcę dodatkowych działań faktycznych i prawnych) nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni nieruchomości. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

iii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących ZCP

 

Definicja ZCP

Działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Na gruncie Ustawy o VAT ZCP wymaga, aby były spełnione łącznie następujące warunki:

   - istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który byłby wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności - tzn., aby w spółce istniał zespól składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), który byłby przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze;

   - wyodrębnienie organizacyjne i finansowe - tzn. wspomniany zespół jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy. ZCP nie jest prostą sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa sprzedającego. Tymczasem, jak zostało już wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, że m.in. prawa i obowiązki wynikające z istotnych umów związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym z umów dotyczących finansowania przedmiotu Transakcji czy też z umów o zarządzanie nieruchomością) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Przenoszona Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Innymi słowy, przedmiot Transakcji (bez elementów przedsiębiorstwa Zbywcy niewchodzących w skład Transakcji), nie umożliwiłby samodzielnego i trwałego funkcjonowania Nieruchomości (w szczególności ze względu na brak istotnych umów). Z uwagi bowiem na fakt, że na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu istotnych umów niezbędnych do obsługi Nieruchomości czy środki pieniężne brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do funkcjonowania nieruchomości jako w pełni funkcjonalnej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Aby zagwarantować niezakłóconą kontynuację jego działalności po dniu Transakcji, Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie, w tym m.in.:

- zarządzanie Nieruchomością;

- dostawę mediów i usług do Nieruchomości (we współpracy ze Sprzedającym w celu zapewnienia niezakłóconej działalności budynku);

- ubezpieczenie Nieruchomości;

- obsługę prawną/podatkową/księgową dotyczącą aspektów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości i jej wynajmem;

- finansowanie kosztów bieżącej obsługi Nieruchomości (w tym poprzez zapewnienie odpowiedniego finansowania wewnątrzgrupowego oraz bankowego).

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który byłby zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności.

Wyodrębnienie organizacyjne

Przenoszone składniki nie spełniają również kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp.

W niniejszym przypadku zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Zdaniem Zainteresowanych odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Wyodrębnienie finansowe

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11, czy wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1896/11).

W przedmiotowej sprawie główny element majątku Sprzedawcy stanowi Nieruchomość i możliwe jest przypisanie im większości ponoszonych przez Sprzedawcę kosztów i przychodów, niemniej w ocenie Zainteresowanych wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

W niniejszym przypadku nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu Transakcji, Zbywca nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości, a możliwe jest jedynie przyporządkowanie przez Sprzedającego do Nieruchomości związanych z nią przychodów, kosztów.

 

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

- Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,

- Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedawcy,

- Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych Sprzedawcy, a także innych należności gospodarczych czy podatkowych,

- Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedawcy.

Kryteria ZCP w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych

Dla poparcia swojego stanowiska, Zainteresowani pragną dodatkowa zwrócić uwagę na poglądy wyrażone przez sądy administracyjne (w tym NSA), które wskazują na właściwe kryteria pozwalające ocenić, czy dany zespól składników stanowi ZCP na gruncie podatku VAT.

Przykładowo, w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. akt I FSK 1316/15), NSA wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Tylko zatem okoliczność, iż dany konglomerat składników zdolny jest do samodzielnej działalności bez konieczności uzupełnienia go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) uprawniać może do uznania go za ZCP. Jak zaakcentował bowiem NSA, „nie chodzi tu o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze”.

Równocześnie, w przedmiotowymi wyroku NSA wywiódł obszernie, że okoliczność kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia, że zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast sam fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni automatycznie z tych nieruchomości ZCP.

Odnosząc powyższe tezy wyroku NSA do sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku, podkreślić zatem należy, że nabywany przez Kupującego zespół składników nie będzie zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w składzie takim, w jakim będzie przenoszony do Kupującego. Zdolności takiej nabierze on dopiero po uzupełnieniu go przez Kupującego o inne składniki obejmujące, w szczególności, umowę o zarządzanie Nieruchomością czy też umowy na dostawę usług/mediów. Jak już wskazano, zawarcie powyższych umów będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

iv) Przedmiot Transakcji w świetle objaśnień MF

Uwagi ogólne

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF. W dokumencie tym przedstawiono bowiem okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (przy czym - jak Zainteresowani wykażą w dalszej części wniosku - w przedmiotowej sprawie warunki te nie będą spełnione).

Zgodnie z Objaśnieniami, „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Równocześnie, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP, Objaśnienia nakazują uwzględnić - w szczególności - następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

 

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia wskazują przy tym, że typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

   - przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

   - nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Jak zostało wskazane, oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych istotnych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazano w Objaśnieniach, dla dokonania oceny spełnienia powyższego kryterium zweryfikować należy, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera elementy pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

- angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

- podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b. umowy o zarządzanie nieruchomością;

c. umowy zarządzania aktywami;

d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem należy, że na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych wyżej pkt a) - d) Objaśnień Ministerstwa, w szczególności:

  - Zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z jakichkolwiek umów pożyczek/kredytów mających na celu finansowanie działalności Zbywcy.

  - Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umów o zarządzanie nieruchomością zawartych przez Zbywcę. Umowy te zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, a Nabywca zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w tym zakresie.

  - Przedmiotem Transakcji nie będą również należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

 

Również pojawiające się w ostatnim czasie interpretacje indywidualne o zbliżonym stanie faktycznym potwierdzają powyższe:

   - z dnia 9 lipca 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.218.2025.3.KK - Dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ nie zachodzą przesłanki wyłączenia z opodatkowania. Zbycie Działki nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części;

   - z dnia 26 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.505.2024.4.KO - Transakcja sprzedaży nieruchomości nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, bowiem jej przedmiotem będą tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyły organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności;

   - z dnia 8 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.74.2022.3.JJ - Wnioskodawcy planują sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek oraz posadowionych na nich budowli. Transakcja nie będzie dotyczyć zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, co potwierdzają interpretacje indywidualne;

   - z dnia 16 listopada 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.593.2021.2.EW - Zainteresowani planują sprzedaż nieruchomości, która nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów.

Mając na uwadze powyższe Strony, stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień - że przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Zbywcę.

C. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych

Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2:

Jak już wskazano powyżej, Planowana Transakcja w ocenie Stron będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W kontekście powyższego, Zainteresowani chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, z tytułu nabycie Nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Działki zabudowane są Budynkiem i Budowlami. Tym samym, dostawa Działek wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Działkach.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu oraz utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych, jak i interpretacji indywidualnych, wydawanych przez organy podatkowe, wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach Ustawy o VAT.

Ponadto warto odnotować, że w zakresie rozumienia „Pierwszego zasiedlenia” wypowiedział się TSUE w orzeczeniu z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o., w którym Sąd wskazał, że „(...) kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. (...) kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.”

W momencie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, większość powierzchni komercyjnych w Budynku była już wynajęta, zatem do pierwszego zasiedlenia tych powierzchni doszło w ocenie Wnioskodawców przed 2013 rokiem, bowiem Budynek został oddany do użytkowania na podstawie pozwolenia z dnia 23 sierpnia 2013 r. Powierzchnie niewynajęte były natomiast wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy w inny sposób. Budowle, choć nie były bezpośrednio wynajmowane, służyły prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku i były użytkowane w ramach działalności opodatkowanej VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni. Zdaniem Wnioskodawców należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło w stosunku do całości Budynków i Budowli na Nieruchomości nawet jeśli nie stanowiły one bezpośrednio przedmiotu najmu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku i Budowli, które w odniesieniu do wartości początkowej Budynku i poszczególnych Budowli (ustalonych na moment nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego według ceny zakupu) stanowiłyby więcej niż 30% tych wartości początkowych. W związku z tym, w ocenie Wnioskodawców, okres od dnia pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli do dnia Transakcji przekroczy 2 lata, co spowoduje, iż do dostawy Budynku i Budowli w ramach Transakcji będzie miało co do zasady zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

 

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy nabywca budynku budowli lub ich części:

- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

- złożą:

- przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

- w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

Według art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

- adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Sprzedający jak i Kupujący, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Ponadto, Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, lub zamieszczą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków oraz Budowli. W związku z tym, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

 

Zgodnie z kolei z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

   - w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   - dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Omawiane zwolnienie (tj. wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT) nie znajdzie jednak zastosowania do Budynku oraz naniesień, które spełniają definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego.

Jak już bowiem wykazano wcześniej, dostawa wszystkich tych budowli spełniać będzie warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Sprzedający jak i Kupujący, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Ponadto, Sprzedający i Kupujący zamieszczą w umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków i Budowli. W związku z tym, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych, do Transakcji stanowiącej dostawę Budynku oraz Budowli, wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie fakultatywne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z uwagi na fakt, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a wydaniem tej części Budynku oraz Budowli składających się na Nieruchomość upłynął okres ponad 2 lat. Mając na uwadze, że Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, w zakresie, w jakim to zwolnienie miałoby zastosowanie do Transakcji, gdyby oświadczenie takie nie zostało złożone, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania.

Jeśli nawet uznamy, że w stosunku do nigdy niewynajętej części Budynku nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie, zastosowanie znajdzie obligatoryjne opodatkowanie VAT ze względu na brak zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała w całości zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej Transakcji VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3:

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Zdaniem Zainteresowanych, po skutecznym złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według właściwej stawki. W związku z tym okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

Konsekwentnie, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

 

Jak wskazano wcześniej:

   - Nabywca i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynny,

   - po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości tj. najmie komercyjnym opodatkowanym VAT. W konsekwencji, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę VAT.

Jak natomiast wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej 

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie Sprzedającym jest B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest i na dzień Planowanej Transakcji będzie nadal zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Nabywca również jest i na dzień Planowanej Transakcji będzie nadal czynnym podatnikiem VAT.

 

Wnioskodawca zamierza nabyć od Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych X oraz Y wraz z naniesieniami:

   - budynek biurowo-usługowy, który jak Państwo wskazali stanowi budynek w myśl ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.);

   - obiekty, które stanowią budowle w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane, są to: jezdnie i chodniki, oświetlenie terenu i ciągów pieszych, instalacja zasilająca szlabany, drogi, sieci w drogach, instalacja odprowadzenia wód opadowych z terenów zewnętrznych, przyłącze elektroenergetyczne, przyłącze sieci cieplnej, przyłącze teletechniczne, kanalizacja teletechniczna, przyłącze wodociągowe, kanalizacji bytowej oraz kanalizacji deszczowej;

   - elementy infrastruktury technicznej stanowiące urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego lub obiekty liniowe w rozumieniu art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego, są to przykanaliki sanitarne i deszczowe - stanowiące części składowe Nieruchomości oraz linie kablowe - stanowiące części składowe Nieruchomości;

   - inne naniesienia, stanowiące urządzenia budowlane według Prawa budowlanego, można do nich zaliczyć m.in. szlaban, parkingi, a także oświetlenie;

   - obiekty małej architektury zgodnie z art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego;

   - oraz przyłącza zewnętrzne znajdujące się poza Gruntem (działką nr X i Y), są to: przyłącze kanalizacji I, przyłącze kanalizacji II oraz przyłącze wody.

 

Działki oraz budynek, budowle i pozostałe naniesienia na działkach zwane są łącznie „Nieruchomość”.

 

Strony Planowanej Transakcji na dzień sporządzania niniejszego wniosku zakładają, że jej przedmiotem będą zasadniczo:

 1. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności, Budynku oraz Budowli i innych naniesień,

 2. ruchomości/aktywa będące wyposażeniem Budynku, a służące obsłudze Nieruchomości, stanowiące własność Sprzedającego, tj. zarówno środki trwałe jak i wyposażenie niestanowiące środków trwałych („Ruchomości”).

 

Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:

 a) praw i obowiązków wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu lub dzierżawy, które zgodnie z tymi umowami, najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu/wydzierżawiającemu, w zakresie w jakim zostaną dostarczone przez najemców lub dzierżawców (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz przelewy kaucji dostarczone przez najemców lub dzierżawców, jeśli takie istnieją);

 b) praw i obowiązków wynikających z gwarancji budowlanych i rękojmi za wady dotyczące Nieruchomości lub dotyczące projektów budowlanych sporządzonych przez architektów (w zakresie, w jakim mogą być one przeniesione na Kupującego) oraz praw i obowiązków z dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków wynikających z takich gwarancji i rękojmi w tym również przelewy kaucji, jeśli takie istnieją;

 c) wszelkich autorskich praw majątkowych oraz praw pokrewnych do utworów związanych z Nieruchomością (dokumentacja projektowa) jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Sprzedającemu), w zakresie w jakim mogą być one przeniesione na Kupującego;

 d) prawa własności nośników zawierających prawa autorskie, takich jak materiały, nagrania i inne pliki;

 e) praw do rejestracji lub praw wynikających z rejestracji słowno-graficznego znaku towarowego do nazwy, pod którym funkcjonuje Budynek, a także prawa własności nośników, na których utrwalone są lub będą określone przedmioty praw własności przemysłowej. Alternatywnie, w zakresie, w jakim prawo do rejestracji lub prawo wynikające z rejestracji znaku towarowego nie zostanie przeniesione na Nabywcę na mocy umowy sprzedaży Nieruchomości (o ile w ogóle będzie to miało miejsce), Zbywca może udzielić Nabywcy licencji na korzystanie z takich znaków towarowych (wyłącznej lub niewyłącznej), na zasadach określonych między Stronami;

  f) praw i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów na oprogramowanie służące do zarządzania budynkiem (w tym prawo do przelewu takiego uprawnienia na rzecz osób trzecich, w szczególności na rzecz przyszłych właścicieli Nieruchomości i prawo własności nośników, na których takie oprogramowanie zostało utrwalone);

 g) prawa do domeny internetowej oraz prawo do zarejestrowania Nabywcy jako (lub jakiejkolwiek osoby lub podmiotu wskazanego przez Nabywcę) jako użytkownika domeny (w zakresie i o ile zostanie to uzgodnione między Stronami);

 h) prawa (albo ich część) wynikające z Poprzedniej Umowy Sprzedaży, lecz tylko w zakresie i o ile zostanie to uzgodnione między Stronami;

  i) prawna, komercyjna, finansowa oraz techniczna i projektowa dokumentacja dotycząca Nieruchomości oraz zbywanych składników majątkowych; oraz

  j) wynikające z przenoszonych umów najmu lub dzierżawy zobowiązania Zbywcy wobec najemców/dzierżawców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu lub dzierżawy, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców lub dzierżawców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu lub dzierżawy (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

 k) praw i obowiązków wynikających z istniejącej umowy ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości (w zakresie i o ile zostanie to uzgodnione między Stronami).

Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przenoszonymi Elementami”.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach Planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

  - dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu lub umów dzierżawy, dokumentów zabezpieczenia);

  - instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

  - dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

  - dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

  - pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

 

Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również w dniu zawarcia umowy sprzedaży:

 1. Nieruchomość nie jest ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.;

 2. Sprzedający nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości oraz dla Nieruchomości jako całości. Księgowość prowadzona jest bowiem w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego. Nieruchomość nie jest tym samym wyodrębniona również pod względem finansowym w ramach działalności Sprzedającego.

 

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego, Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

 a) pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy, zgodnie z art. 23¹ Kodeksu pracy,

 b) źródeł finansowania działalności Sprzedającego (w tym pozyskanego na nabycie Nieruchomości);

 c) praw i obowiązków wynikających z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością,

 d) jakichkolwiek znaków wizualnych (np. logo), znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

 e) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami), z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z tzw. kaucji najemców;

  f) zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości;

 g) tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

 h) ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

  i) oznaczenia indywidualizującego Sprzedającego - firmy Sprzedającego w rozumieniu Kodeksu cywilnego;

  j) praw i obowiązków z umów zawartych z podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

 k) praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości;

  l) praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

m) praw do dokumentacji, umów, dokumentów kadrowych, instrukcji i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie. W szczególności Strony przewidują, że w Dacie Zamknięcia Sprzedający przedstawi Kupującemu wypowiedzenie Umów o Zarządzanie.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.

Ponadto na Nabywcę w wyniku Transakcji nie zostaną przeniesione m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością, źródła finansowania działalności Sprzedającego, pracownicy Sprzedającego, jakiekolwiek znaki wizualne (np. logo), znaki towarowe, licencje czy patenty niezwiązane z funkcjonowaniem Nieruchomości, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego. Ponadto przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa i obowiązki z umów zawartych z podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości oraz księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty niezwiązane z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowych umów o zarządzanie Nieruchomością.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego nie będzie umożliwiał Kupującemu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii czy w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji w całości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych, należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części. 

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane stanowi, że:

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że będąca przedmiotem sprzedaży Nieruchomość składa się z prawa użytkowania wieczystego działek nr X i Y zabudowanych budynkiem, budowlami i pozostałymi naniesieniami.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży (...) 2020 r. od poprzedniego właściciela. Sprzedaż Nieruchomości była opodatkowana podatkiem VAT według obowiązującej stawki 23% i udokumentowana stosowną fakturą VAT. W związku z transakcją Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT naliczonego.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do opodatkowanego według właściwych stawek podatku VAT świadczenia usług najmu powierzchni usługowej i biurowej oraz miejsc parkingowych.

Wskazali Państwo, że w przedmiotowym Budynku (oddanym do użytkowania w 2013 r.) znajdują się powierzchnie, które były już przedmiotem umów najmu (z tytułu których Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje dalej pożytki podlegające opodatkowaniu VAT) oraz które nie były dotąd i do dnia Planowanej Transakcji prawdopodobnie nie będą przedmiotem umowy najmu (np. pomieszczenia techniczne), ale są pośrednio wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W okresie od dnia nabycia Budynku i Budowli, do dnia sporządzenia niniejszego wniosku, Budynek ani żadna z Budowli nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej. Sprzedający przewiduje również, że do dnia Planowanej Transakcji Budynek ani Budowle nie będą przedmiotem takich ulepszeń.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynku i budowli znajdujących się na ww. działkach nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - obiekty te zostały już zasiedlone. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. obiektów a planowaną transakcją minie okres dłuższy niż dwa lata.

Zatem w odniesieniu do posadowionych na Gruncie budynku i budowli, spełnione będą przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wskazali Państwo również, że przedmiotem Transakcji będzie także prawo własności obiektów małej architektury znajdujących się na Gruncie.

Należy wskazać że zgodnie z przywołanym wyżej art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, obiekty małej architektury nie stanowią budynku, budowli lub ich części, zatem nie dotyczą ich regulacje wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Do transakcji zbycia obiektów małej architektury należy rozpatrzeć możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości (a zatem również wskazanych obiektów małej architektury). Ponadto Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Zatem w związku z brakiem spełnienia obu przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, transakcja zbycia elementów małej architektury, o których mowa we wniosku, nie podlega zwolnieniu i powinna zostać opodatkowana stawką podatku właściwą dla tej czynności.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również sprzedaż gruntu, z którym związane są budynek i budowle będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr X i Y, z którymi związane są ww. budynek i budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W związku z tym, że planowana dostawa budynku i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy posadowionych na Gruncie budynku i budowli.

W konsekwencji dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości (poza obiektami małej architektury oraz budowlami poza Gruntem) - będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy Strony transakcji będą miały możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia a opisana we wniosku transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zatem w sytuacji gdy Sprzedający i Kupujący podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynku i budowli wraz z gruntem (prawem użytkowania wieczystego działek nr X i Y) na którym posadowione są ww. budynek i budowle (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT.

Rozpatrując Państwa wątpliwości dotyczące opodatkowania sprzedaży prawa własności budowli stanowiących przyłącza zewnętrzne, które znajdują się poza wskazanymi działkami, są to przyłącze kanalizacji I, przyłącze kanalizacji II oraz przyłącze wody służące do prawidłowego korzystania z budynku, należy w pierwszej kolejności przywołać przepis art. 47 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy wskazać, że z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. A zatem w sytuacji, gdy poniesione zostały nakłady na gruncie, który nie stanowi własności podmiotu, który wybudował te naniesienia, nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi gruntu.

W świetle powołanych przepisów należy zwrócić uwagę, że nakłady poniesione przez Sprzedającego jako inwestycja na obcym gruncie - tj. budowle znajdujące się poza Gruntem - nie stanowią towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy (tj. w szczególności rzeczy oraz ich części). Zatem w odniesieniu do zbycia ww. budowli należy uznać, że przedmiotem, który Kupujący w ramach Transakcji nabędzie od Sprzedającego będą ww. nakłady stanowiące inwestycję na obcym gruncie. Przedmiotowe nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują one powstaniem po stronie Sprzedającego roszczenia o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu kosztów nakładów. Tym samym prawo to nie może również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. W konsekwencji, w przypadku zbycia nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel. Zatem należy przyjąć, że przeniesienie nakładów w obcym środku trwałym nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, sprzedaż budowli znajdujących się poza Gruntem nie może zostać uznana za odpłatną dostawę towarów, gdyż - jak wyżej wskazano - nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy), która mogłaby stanowić towar. Niemniej jednak dysponując pewnym prawem w postaci nakładów, można to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Zatem dokonując zbycia tych naniesień Sprzedający dokona w istocie zbycia nakładów.

Z uwagi na powyższe, odpłatna czynność zbycia nakładów stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości tj. budynku, budowli i urządzeń budowlanych znajdujących się na działkach nr X i Y (poza obiektami małej architektury oraz budowlami poza Gruntem) będzie zwolniona z podatku VAT. Przy czym w związku z rezygnacją ze zwolnienia (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy) sprzedaż ta będzie opodatkowana. Opodatkowana będzie również sprzedaż obiektów małej architektury (bez możliwości zwolnienia z podatku ich dostawy). Natomiast dostawa Nieruchomości w części obejmującej budowle znajdujące się poza Gruntem będzie opodatkowana jako świadczenie usług.

Zatem dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz prawa do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawa do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W świetle art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca jest i na dzień Planowanej Transakcji będzie nadal czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość nabytą w ramach Transakcji wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia z tego podatku.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, Planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy Sprzedający i Kupujący skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynków i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.