Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.602.2025.4.AW

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Państwa wniosek wspólny z 23 września 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej wpłynął 23 września 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 26 września 2025 r. (wpływ 26 września 2025 r.) oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 listopada 2025 r. (wpływ 6 listopada 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

(…)

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B

(…).

 

Opis zdarzenia przyszłego (uzupełniony w piśmie z 6 listopada 2025 r.)

(i) Przedmiot wniosku

Przedmiotem niniejszego wniosku jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości (...) („Zbycie Nieruchomości”) w ramach Transakcji (szczegółowo opisanej poniżej) zbycia ogólnopolskiego portfela nieruchomości lokalnych kompleksów handlowych działających pod marką „(...)” (dalej: „(...)” dla określenia pojedynczego obiektu) przez Zbywcę na rzecz Nabywcy (szczegółowo przedstawionych poniżej). W ramach Transakcji równolegle do sprzedaży nieruchomości (...), Zbywca i Nabywca dokonają sprzedaży innych nieruchomości działających pod marką (...), przy czym wnioski o wydanie interpretacji w zakresie każdej z pozostałych nieruchomości wchodzącej w skład zbywanego portfela składane będą osobno. W celu wyczerpującego ujęcia zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy przedstawiają poniżej ogólny opis Portfela oraz sposobu funkcjonowania nieruchomości wchodzących w jego skład oraz planowaną Transakcję, a następnie przedstawiają szczegółowe informacje dotyczące Zbycia Nieruchomości.

(ii) Działalność Wnioskodawców i planowana Transakcja

Nabywca i Zbywca wskazują, że nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Opis Nabywcy

A (dalej: „Nabywca”) jest spółką utworzoną i działającą zgodnie z prawem (...), z siedzibą w (...). Nabywca zamierza rozpocząć działalność w branży nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. W tym celu Nabywca zamierza nabyć Portfel od Zbywcy.

Opis Zbywcy

B z siedzibą w (…) przy ul. (...) w (…) ((...)) (dalej: „Zbywca” lub „(...)”), jest podmiotem wpisanym do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla (...) w (…), (...), pod numerem KRS: (...), NIP: (...). Zbywca został założony w (...) r., a jego przeważającym przedmiotem działalności, wpisanym do KRS, jest: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Spółka zajmuje się także szeregiem innych aktywności związanych z szeroko rozumianym rynkiem nieruchomości. Aktualnie działalność spółki obejmuje segment nieruchomości komercyjnych, tj. spółka prowadzi działalność deweloperską obejmującą budowę, komercjalizację, wynajem oraz sprzedaż nieruchomości mieszczących lokalne kompleksy handlowe tzw. (...) oraz wynajmu innych nieruchomości komercyjnych przeznaczonych na wynajem na potrzeby prowadzenia działalności sieci handlowej. Zbywca jest częścią szerszej grupy kapitałowej, w której prowadzona jest także działalność obejmująca odmienne obszary rynku nieruchomości (segment działalności deweloperskiej nieruchomości mieszkaniowych, segment wynajmu instytucjonalnego mieszkań, tzw. (...)), jednakże należy zaznaczyć, iż sama spółka nie posiada nieruchomości mieszkaniowych, natomiast świadczy na rzecz spółek z grupy usługi w zakresie zarządzania projektami dotyczącymi nieruchomości mieszkaniowych.

Zbywca skupia w jednym podmiocie zarówno:

i.działalność zarządczą, np. zarządzanie projektem deweloperskim (ang. project development), komercjalizację (wynajęcie powierzchni handlowych na rzecz najemców w celu prowadzenia przez nich działalności w najętych powierzchniach), zarządzanie nieruchomością (ang. property management w szczególności bieżący nadzór nad poszczególnymi nieruchomościami) oraz zarządzanie aktywami (ang. asset management, w szczególności obejmujące strategiczne zarządzanie portfelem nieruchomości w celu maksymalizacji wartości portfela i zwrotu z inwestycji), jak też

ii.posiadanie i wynajem nieruchomości.

W początkowym okresie działalność w zakresie posiadania i wynajmu nieruchomości miała być prowadzona w ramach spółek celowych ((...)) - istniały (…) takie spółki, które zostały następnie połączone z (...) zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych.

Aktualnie Zbywca jest właścicielem około (…) nieruchomości - lokalnych kompleksów handlowych działających pod marką „(...)”. Ponadto, spółka posiada (…) nieruchomości, na których wybudowane są obiekty wolnostojące, które to obiekty są wynajmowane do sieci handlowej.

Działalność Zbywcy jest finansowana na etapie budowania nieruchomości pożyczkami od podmiotu powiązanego (aktualnie spółka-matka), a następnie po ukończeniu pakietu kilku projektów następuje refinansowanie takich pożyczek kredytem bankowym.

Zbywca ma odrębne tzw. działy dot. tzw. developmentu nieruchomości komercyjnych (zapewniający obsługę projektów w zakresie nieruchomości komercyjnych posiadanych przez Zbywcę) oraz nieruchomości mieszkaniowych (zapewniający świadczenie usług zarządczych na rzecz innej spółki z grupy prowadzącej działalność „mieszkaniową”) oraz „back-office” zapewniający obsługę w zakresie administracji i ogólnego zarządu. Powyższe czynności wykonywane są przez pracowników zatrudnionych przez (...). Zbywca nie ma sformalizowanego wydzielenia organizacyjnego obejmującego swym zakresem składniki majątkowe przenoszone w ramach Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji; nie funkcjonują odrębne statuty, regulaminy czy inne dokumenty, które wskazywałyby na takie wydzielenie. Zadania, które faktycznie wchodzą w zakres zarządzania przedmiotem planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji są dzielone między pracowników Zbywcy w sposób uwzględniający ich umiejętności, predyspozycje, doświadczenie oraz aktualną dostępność, nie zaś w oparciu o jednolity klucz przydziału, jaki wynikałby z wyodrębnienia dedykowanego działu obsługującego wyłącznie (...) bądź (...) i ogółem.

Spółka nie prowadzi również wydzielenia finansowego poszczególnych segmentów działalności; nie ewidencjonuje kosztów i przychodów odrębnie w odniesieniu do (...) bądź (...) ogółem.

W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca będą łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Opis Transakcji

Zbywca oraz Nabywca zamierzają zawrzeć jedną umowę sprzedaży dotyczącą portfela około (…) („Portfel”) położonych w Polsce (...) („Transakcja”), posiadanych obecnie przez (...), działających pod marką „(...)”. Finalizacja Transakcji zbycia Portfela planowana jest na koniec 2025 r. z tym, że rozważane jest uzupełniające nabycie niewielkiej liczby nieruchomości w 2026 r.

Jak wspomniano na wstępie, niniejszy wniosek dotyczy sprzedaży jednej z nieruchomości wchodzących w skład Portfela - (...), dalej jako: „Nieruchomość”). Równolegle Wnioskodawcy złożą inne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnych, z których każdy osobno będzie dotyczyć jednej z pozostałych lokalizacji (...), wchodzących w skład Portfela. W celu wyczerpującego ujęcia zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy przedstawiają poniżej ogólny opis Portfela oraz sposobu funkcjonowania nieruchomości wchodzących w jego skład, a następnie przedstawiają szczegółowe informacje dotyczące Zbycia Nieruchomości.

Skład i sposób powstania Portfela podlegającego sprzedaży

Jak już wspomniano, Zbywca jest właścicielem około (…) nieruchomości (...). Intencją Stron jest, aby około (…) (...) weszło w skład Portfela sprzedawanego na rzecz Nabywcy. Wnioskodawcy wskazują, że (...) są samodzielnymi kompleksami handlowo-usługowymi, złożonymi z budynków (oraz towarzyszących im budowli) z lokalami handlowo-usługowymi dostępnymi od zewnątrz (pozbawionymi wspólnych wewnętrznych ciągów komunikacyjnych), otoczonych - co do zasady - parkingiem.

 

Portfel powstawał sukcesywnie od 2012 r., zasadniczo według następującego schematu:

 1) nabycie gruntu (niezabudowanego lub zabudowanego obiektami nieprzydatnymi z perspektywy prowadzenia działalności (...), które są usuwane, z tym, że zdarzył się przypadek nabycia nieruchomości innego obiektu handlowego (supermarket), które zostało przebudowane na potrzeby (...));

 2) uzyskanie pozwolenia na budowę;

 3) podpisanie umów najmu (komercjalizacja nieruchomości);

 4) budowa;

 5) oddanie do użytkowania.

Co do zasady, Portfel nie obejmuje kompleksów handlowo-usługowych nabytych jako gotowe działające obiekty, w których działalność byłaby kontynuowana w zasadniczo niezmieniony sposób (w przypadku nabycia istniejącego obiektu handlowego był on przebudowany w celu dostosowania do warunków działania pod marką (...) i nastąpiła zmiana formatu funkcjonowania z dominującego wielkopowierzchniowego supermarketu z towarzyszącymi mniejszymi punktami handlowymi i usługowymi na (...) obejmujący kilka/kilkanaście średniej wielkości lokali usługowo-handlowych).

Sposób funkcjonowania Portfela

Lokale znajdujące się w nieruchomościach wchodzących w skład Portfela podlegają wynajmowi na rzecz podmiotów trzecich w celu prowadzenia przez nie działalności gospodarczej, w związku z czym po stronie (...) generowany jest przychód z tytułu najmu. Wynajmowi/dzierżawie podlegać mogą także części np. części parkingów przeznaczone na posadowienie urządzeń lub budowli takich jak stacje elektrycznego ładowania pojazdów, automaty vendingowe, bankomaty, paczkomaty itp. (...) należące do Portfela są co do zasady w całości wynajęte (poniżej 1% powierzchni niewynajętych).

Umowy najmu powierzchni w (...) zawierane są indywidualne na każdą lokalizację (nie ma umów zbiorczych obejmujących wiele lokalizacji w ramach Portfela).

Budowle wchodzące w skład (...) nie są samodzielnym przedmiotem najmu i służą obsłudze danej nieruchomości jako całości. Należy przy tym zaznaczyć, że parkingi są zasadniczo ogólnodostępne dla klientów lokali handlowo-usługowych znajdujących się w (...), tj. poszczególne miejsca parkingowe nie podlegają najmowi i nie są pobierane opłaty z tytułu parkowania. Jednakże w niektórych lokalizacjach z uwagi na szczególnie wysoki na popyt miejsca parkingowe wprowadzone zostały ograniczenia czasu parkowania, zaś wyznaczony operator (z którym Zbywca podpisał umowę) pobiera od parkujących opłaty dodatkowe w razie przekroczenia dopuszczalnego czasu parkowania, z których wpływy częściowo dzielone są ze Zbywcą). Ponadto, Zbywca zawarł z (...) - operatorem stacji ładowania pojazdów elektrycznych umowę ramową na podstawie której operator najmuje w prawie każdej lokalizacji (wchodzącej w skład Portfela, jak też innych (...)) dwa miejsca parkingowe na parkingu w celu posadowienia przez operatora ładowarek aut elektrycznych (Zbywca pobiera opłatę za najem, ewentualnie może również otrzymywać dodatkowe wynagrodzenia odpowiadające udziałowi we wpływach operatora z tytułu usług ładowania).

(...) we własnym zakresie poprzez pracowników zatrudnionych w (...) (czyli spółce będącej właścicielem nieruchomości) zapewnia zarządzanie portfelem aktywów (asset management) oraz zarządzanie nieruchomością (property management). (...) korzysta przy tym z także z usług zewnętrznych usługodawców, którzy zapewniają m.in. wsparcie z zakresu obsługi technicznej nieruchomości (tzw. facility management), usługi z zakresu monitoringu ochrony przeciwpożarowej i przeciwwłamaniowej, czy też dostawę mediów.

 

Biorąc pod uwagę relatywnie niewielki rozmiar oraz nieskomplikowany charakter obiektów, nieruchomości wchodzące w skład Portfela objęte są następującymi umowami dotyczącymi ich obsługi:

  1) umowa obsługi technicznej (facility management) dotycząca sprzątania, odśnieżania, utrzymania terenów zielonych, obsługi technicznej - co do zasady zawierana jest indywidualna umowa dotycząca danego (...) z jednym z kilku wyspecjalizowanych świadczeniodawców, z którymi współpracuje Zbywca (w praktyce jeden świadczeniodawca może obsługiwać np. 10 obiektów, inny 2 obiekty, itd.);

  2) umowy z firmami świadczącymi monitoring systemu przeciwpożarowego i przeciwwłamaniowego (podmiot monitorujący w razie aktywacji alarmu powiadamia Straż Pożarną/Policję);

  3) (w niektórych obiektach) umowy na obsługę parkingu (na zasadach wspomnianych wyżej);

  4) umowy na dostawę mediów, tj.:

   a) woda i ścieki - indywidualne umowy z właściwym przedsiębiorstwem wodociągowym dotyczące każdej lokalizacji,

   b) ciepło lub gaz - indywidualne umowy z właściwym przedsiębiorstwem energetyki cieplnej na każdej lokalizacji,

   c) energia elektryczna - zbiorcza umowa dotycząca sprzedaży energii elektrycznej dotycząca całego Portfela (oraz innych (...)), zawarta z jednym dostawcą energii elektrycznej oraz indywidualne umowy na usługi dystrybucji zawierane z lokalnymi operatorami sieci przesyłowej działającymi w danym rejonie,

   d) Internet - indywidualne umowy z operatorem sieci telekomunikacyjnej na każdej lokalizacji,

   e) Wywóz odpadów - indywidualne umowy z usługodawcami na niektórych lokalizacjach.

Strony uzgodniły, że po Zbyciu Nieruchomości usługi tzw. property management nie będą świadczone przez (...), lecz przez inny podmiot. Usługi asset management będą świadczone przez inny podmiot (niepowiązany z (...)). Zbywca przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę prawa do znaku „(...)”, po czym Nabywca udzieli Zbywcy „zwrotnej” licencji na korzystanie ze znaku. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić ciągłość dostaw mediów i usług do zbytych (...), w szczególności w przypadku, gdy rozwiązanie istniejących umów i zawarcie nowych przez Kupującego nie będzie możliwe lub ekonomicznie uzasadnione dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów.

(iii) Opis Zbycia Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku

Zbywana Nieruchomość

Zbywana Nieruchomość (tj. (...)) położona jest w (...), przy ul. (...).

 

W skład Nieruchomości wchodzą:

   - prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (i) A; (ii) B; (iii) C; (iv) D; (v) E; (vi) F, obręb ewidencyjny (...), dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...);

   - prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (i) G; (ii) H; (iii) I; (iv) J; (v) K; (vi) L, obręb ewidencyjny (...), dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...); określane dalej jako: „Grunt”;

   - Budynek 1 (...) zlokalizowany na Gruncie (na działkach A, J, I, E);

   - Budynek 2 (...) zlokalizowany na Gruncie (na działkach J, I);

   - Budynek 3 (...) zlokalizowany na Gruncie (na działkach H; G) „Budynki”;

   - budowle posadowione na Gruncie, tj: drogi i parkingi; sieć wodociągowa; sieć kanalizacji sanitarnej; sieć kanalizacji deszczowej; instalacja gazowa; instalacja elektryczna; pylon reklamowy („Budowle”) oraz pozostałe elementy zagospodarowania terenu (latarnie, altany śmietnikowe, stojaki na rowery, kosze do segregacji odpadów, ławki, paczkomat, bankomat).

 

Dla uniknięcia wątpliwości oraz w celu kompletnego nakreślenia zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy poniżej wskazują na jakich ww. działkach ewidencyjnych wchodzących w skład Gruntu, znajdują się poszczególne naniesienia:

   - działka A: Budynek, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja elektryczna;

   - działka B: drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, instalacja gazowa, instalacja elektryczna;

   - działka C - instalacja elektryczna;

   - działka D: drogi i parkingi, instalacja gazowa, instalacja elektryczna;

   - działka E: Budynek, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja elektryczna, pozostałe elementy zagospodarowania terenu;

   - działka F: instalacja elektryczna;

   - działka G: Budynek, sieć wodociągowa, instalacja gazowa, instalacja elektryczna;

   - działka H: sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja gazowa, instalacja elektryczna, pozostałe elementy zagospodarowania terenu;

   - działka I: Budynek, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja elektryczna;

   - działka J: drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej;

   - działka K: drogi i parkingi;

   - działka L: drogi i parkingi, sieć wodociągowa, instalacja elektryczna, pylon reklamowy.

Ponadto, przez działki Gruntu wchodzące w skład sprzedawanej Nieruchomości przechodzą sieci uzbrojenia terenu „tranzytowe”, do których włączane są sieci obsługujące Nieruchomość, ale które w swoim dalszym biegu obsługują inne podmioty oraz takie, które nie obsługują Nieruchomości należącej do Zbywcy, tj: sieć kanalizacji ksD; sieć elektroenergetyczna; sieć telekomunikacyjna.

Część sieci wspomnianych w powyższych akapitach należy do Zbywcy, a część jest własnością gestorów mediów oraz operatorów telekomunikacyjnych i tym samym, nie należy do Zbywcy i nie będzie przedmiotem dostawy w ramach Zbycia Nieruchomości. Wnioskodawcy wskazują także, że mająca powstać w przyszłości stacja ładowania samochodów o napędzie elektrycznym, także będzie stanowić majątku Zbywcy, w związku z czym również nie będą przedmiotem dostawy w ramach Zbycia Nieruchomości.

W skład nieruchomości nie wchodzi żadna działka, która nie jest zabudowana Budynkami lub Budowlami lub ich częściami i równocześnie przez którą nie przebiegają sieci uzbrojenia terenu należącymi do podmiotów trzecich.

Budynki stanowią budynki w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), zaś Budowle stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Wnioskodawcy wskazują przy tym, że nawet w przypadku hipotetycznego zakwalifikowania niektórych Budowli jako urządzeń budowlanych (w rozumieniu Prawa budowlanego), urządzenia te należałoby traktować jako elementy przynależne do właściwego Budynku lub Budowli (będących we władaniu Zbywcy), a ich traktowanie na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ulega zmianie.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i wykorzystania Nieruchomości do działalności gospodarczej Zbywcy

Podstawą prawną nabycia przez Zbywcę Gruntu była umowa sprzedaży z 2021 r., w ramach której spółka (...) przeniosła prawo własności oraz prawo użytkowania Gruntu na Zbywcę. Sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT. Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego, wykazanego na fakturze.

W momencie nabycia Gruntu był on pokryty obiektami nieprzydatnymi z perspektywy prowadzenia działalności (...), które podlegały usunięciu bądź modernizacji w celu dostosowania do potrzeb działalności (...). Zbywca następnie uzyskał pozwolenie na budowę oraz rozpoczął budowę (...), którą sfinalizował 2022 roku, tworząc i oddając do użytkowania najemcom Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości. W konsekwencji, 2022 roku doszło do otwarcia (...), w następstwie czego rozpoczęto wynajem powierzchni w Nieruchomości.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem Budynków i Budowli, z którego to prawa skorzystał.

Od nabycia Gruntu oraz wybudowania posadowionych na nim Budynków i Budowli, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnego z tych Budynków bądź Budowli w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Budowli.

Od momentu nabycia Nieruchomości (oraz od momentu wybudowania Budynków i Budowli) Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje je podmiotom trzecim za wynagrodzeniem (przy czym niewielka część powierzchni może pozostawać obecnie niewynajęta ze względów komercyjnych, takich jak poszukiwanie najemcy, przeciągające się negocjacje itd.). Powierzchnie przeznaczone pod wynajem były w przeszłości (od nabycia/wybudowania) lub są obecnie przedmiotem najmu. Wnioskodawcy wskazują przy tym, że jeżeli niektóre z powierzchni są obecnie niewynajęte, to nie wynika to z faktycznego „wycofania” ich z wynajmu, lecz ze względów rynkowych (przejściowy brak zainteresowanych). Uzupełniająco, Wnioskodawcy wskazują przy tym, iż pewne części Budynków wchodzących w skład Nieruchomości (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz najemców (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Zbywca zatrudnia pracowników w oparciu o umowy o pracę. Pracownicy Zbywcy faktycznie realizują zadania z zakresu asset management (t.j. m.in. poszukiwanie najemców, negocjowanie warunków umów, dbałość o zapewnienie odpowiedniej stopy zwrotu z inwestycji itp.) i property management (tj. bieżące zarządzanie Nieruchomością), które Zbywca pełni w stosunku do obiektów będących przedmiotem Transakcji, w tym do (...). Zgodnie ze wcześniejszymi wskazaniami, Zbywca korzysta także z usług zewnętrznych usługodawców, którzy świadczą usługi wskazane już na wcześniejszym etapie wniosku.

 

Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, iż:

   - żadna z części składających się na Nieruchomość pozostająca we władaniu Zbywcy nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Nie funkcjonują regulaminy (zarządzenia) lub dokumenty o podobnym charakterze, które świadczyłyby o podobnym wyodrębnieniu;

   - Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych ani dla Nieruchomości, ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).

B) Pozostałe składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży związane z Nieruchomością

Jak wskazano, przedmiotem sprzedaży (dokonywanej w ramach szerszej całości, jaką jest Transakcja) jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego (dalej także: „Umowa Sprzedaży”). Jednocześnie, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Nieruchomości.

 

Strony zamierzają dokonać Zbycia Nieruchomości z uwzględnieniem następujących etapów:

 a) zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia Gruntu, Budynków oraz Budowli oraz Innych Praw i Składników związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą Strony zobowiążą się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej;

 b) zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której dojdzie do przeniesienia przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Gruntu, Budynków oraz Budowli oraz Innych Praw i Składników, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej będzie poprzedzone przekształceniem prawa użytkowania wieczystego Gruntu w prawo własności Gruntu, w związku z czym zakres Zbycia Nieruchomości - na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej - obejmie przeniesienie rzeczonego prawa własności.

W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca oprócz Nieruchomości (Gruntu, Budynków oraz Budowli) nabędzie od Zbywcy również inne prawa oraz składniki majątkowe („Inne Prawa i Składniki”) związane z funkcjonowaniem Nieruchomości. Dla wprowadzenia jednolitej terminologii na cele niniejszego wniosku, użyte w dalszej części wniosku pojęcie „Zbycie Nieruchomości” będzie oznaczać łącznie sprzedaż Gruntu, Budynków, Budowli oraz Innych Praw i Składników.

Wnioskodawcy wskazują w tym zakresie, że Zbywca obecnie jest stroną umów dot.: (i) facility management; (ii) monitorowania sygnałów lokalnego systemu alarmowego i systemu przeciwpożarowego (iii) dostawa gazu; (iv) Internet - monitoring zdalny; (v) Internet - przyłącze; (vi) Energia elektryczna sprzedaż (umowa ramowa); (vii) doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków; (viii) najem miejsc parkingowych pod budowę stacji ładowania pojazdów elektrycznych. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić ciągłość dostaw mediów i usług do Nieruchomości Zbywca w możliwym zakresie dokona wypowiedzenia wskazanych umów a Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami usług. Ewentualnie, w przypadku, gdy takie działanie nie będzie możliwe lub ekonomicznie uzasadnione, gdyż w szczególności spowodowałoby obowiązek zapłaty przez Zbywcę kar umownych lub opłat na rzecz dostawców, strony spowodują przeniesienie praw i obowiązków wynikających z takich umów na Kupującego w zakresie dopuszczalnym przez prawo oraz z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z samych umów. Tak długo po zawarciu Umowy Sprzedaży, jak Nieruchomość będzie korzystać z usług i mediów na podstawie umów zawartych w imieniu Zbywcy, Nabywca będzie zwracał Zbywcy kwoty zafakturowane przez dostawców usług i mediów, bez żadnej marży. W przypadku przeniesienia praw z ww. umów na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, będą one wchodzić w zakres Innych Praw i Składników.

 

Wnioskodawcy wskazują także, że przedmiotem przeniesienia na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, będą także niżej wymienione Inne Prawa i Składniki:

- zabezpieczenia z umów najmu;

- uprawnienia z tytułu gwarancji i rękojmi z umów prace budowlane;

- gwarancje bankowe i depozyty najemców;

- dokumentacja powykonawcza dotycząca (...);

- prawa autorskie do dokumentacji budowlanej dotyczącej (...);

 

Zbywca przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę prawa do znaku „(...)”, po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego znaku.

 

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przeniesienie Innych Praw i Składników w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

 

W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

   - prawo własności, prawo użytkowania wieczystego gruntów, wartości niematerialne i prawne oraz wszelkie inne prawa i wierzytelności związane z (...) należącymi obecnie do Zbywcy, które nie będą przedmiotem Transakcji;

   - umowy o pracę zawarte z pracownikami;

   - umowa ramowa z (...) (która będzie prawdopodobnie aneksowana; w części niedotyczącej zbywanych (...));

   - umowa(y) dotyczące dostarczenia energii elektrycznej (w części niedotyczącej zbywanego Portfela);

   - umowy finansowania pożyczkami od podmiotów powiązanych oraz kredyty bankowe (zostaną one spłacone);

   - nazwy przedsiębiorstwa - Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie prawa do znaku „(...)”, niebędącego nazwą Zbywcy, lecz swoistym znakiem rozpoznawczym przenoszonego Portfela (po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego znaku);

   - Należności/zobowiązań handlowych, związanych z Nieruchomością i powstałych do dnia Transakcji;

   - praw z polisy ubezpieczeniowej posiadanej przez Zbywcę, dot. odpowiedzialności cywilnej, zdarzeń karno-prawnych, uszkodzenia mienia itd.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Zbyciu Nieruchomości

Po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowo-usługowych znajdujących się w Budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zawrze własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management), przy czym (...) nie będzie stroną umowy (usługodawcą) o zarządzanie nieruchomością (property management) - usługi te będzie świadczyć inny podmiot.

W celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca może zawrzeć odpowiednie umowy z usługodawcami, w szczególności w zakresie obsługi technicznej, monitorowania instalacji przeciwpożarowej i przeciwwłamaniowej, obsługi parkingu, dostawy mediów itp. Nie można wykluczyć, że część umów (np. na dostawę mediów) zostanie zawarta przez nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Dodatkowo, może dojść do sytuacji, że umowy na dostawę niektórych mediów (np. energii elektrycznej czy wody) staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na Nabywcę. Analogicznie, może dojść do sytuacji, że umowy na dostawę niektórych usług staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na Nabywcę. Na moment składania wniosku nie jest to jeszcze przesądzone, ale taki wariant może wystąpić, np. z uwagi na długie terminy wypowiedzenia umów na dostawę mediów lub kary za ich przedterminowe rozwiązanie lub jedynego dostawcę działającego na lokalnym rynku.

W zakresie umowy o zarządzanie Nieruchomością - tzw. property management - zgodnie ze wcześniejszymi wskazaniami, (...) nie będzie dalej świadczyć usług property management w odniesieniu do zbytych (...). Nabywca zawrze po Transakcji nową umowę o zarządzanie nieruchomościami, w celu obsługi nabytego Portfela, z innym podmiotem. Ponadto, należy wskazać, że usługi zarządzania aktywami (asset management) będą świadczone przez inny podmiot (niepowiązany z (...)), z którym nową umowę zawrze Nabywca.

Nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy, podobnie jak powyżej, warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie.

(v) Kontynuacja działalności przez Zbywcę po Zbyciu Nieruchomości i finalizacji Transakcji

Po Zbyciu Nieruchomości oraz finalizacji Transakcji Zbywca będzie kontynuować działalność w segmencie nieruchomości komercyjnych, w tym w zakresie wynajmu i zarządzania obiektami typu (...). (...) będzie dalej posiadać inne już funkcjonujące (...) i (nie będące przedmiotem Transakcji) oraz kolejne w fazie budowy.

Zbywca będzie też kontynuować działalność w zakresie budowy kolejnych (...). Oprócz tego (...) posiada obecnie (i będzie posiadać po Transakcji) (...) obiekty, które wynajmuje sieci supermarketów.

 

Po Zbyciu Nieruchomości oraz finalizacji Transakcji, po stronie Zbywcy pozostaną również w szczególności:

- umowa ramowa z (...) (która będzie prawdopodobnie aneksowana; w części niedotyczącej (...) wchodzących w skład Portfela);

- umowa(y) dotyczące dostarczenia energii elektrycznej (w części niedotyczącej zbywanego Portfela);

- umowy finansowania pożyczkami od podmiotów powiązanych oraz kredyty bankowe (zostaną one spłacone);

- umowy o pracę zawarte z pracownikami - w ramach Zbycia Nieruchomości (oraz szerszej Transakcji) nie dojdzie do „przeniesienia” żadnych pracowników;

- wszelkie inne umowy, które swym zakresem nie dotyczą bezpośrednio przedmiotu Transakcji (około (…) przenoszonych zbiorów składników majątkowych).

Dodatkowo w piśmie z 6 listopada 2025 r., uzupełnili Państwo wniosek o dodatkowe informacje. Konieczność uzupełnienia Wniosku - w celu kompletnego ukazania opisu zdarzenia przyszłego będącego jego podstawą - wynika w głównej mierze z powzięcia dodatkowych ustaleń komercyjnych między stronami przyszłej transakcji sprzedaży, tj. Spółką (Nabywcą) a (...) (Zbywcą), które zaistniały już po złożeniu Wniosku, w związku z czym nie mogły być uwzględnione w pierwotnym brzmieniu Wniosku (pkt I. 1 - 5 poniżej) oraz z pozyskania dodatkowych informacji co do naniesień znajdujących się na Gruncie (pkt I. 6 poniżej).

Spółka wskazuje, że Strony zdecydowały się rozszerzyć zakres Zbycia Nieruchomości poprzez przeniesienie - oprócz elementów już wskazanych we Wniosku - także działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (i) M; (ii) N; (iii) O, obręb ewidencyjny (…), dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), wraz ze znajdującymi się tych działkach naniesieniami stanowiącymi własność Zbywcy. Przed dostawą tych działek przez Zbywcę do Nabywcy, zostaną z nich wyodrębnione nowe działki, które nie wejdą w zakres przedmiotowy Zbycia Nieruchomości.

W konsekwencji, wyżej wymienione działki gruntu - w części pozostałej po wydzieleniu z nich nowych działek - wejdą w skład Gruntu (w znaczeniu wynikającym z nomenklatury wprowadzonej we Wniosku).

 

Spółka wskazuje, że ww. działki będą w momencie przeniesienia ich własności na Nabywcę, pokryte następującymi naniesieniami:

- działka N - drogi i parkingi;

- działka O - instalacja elektryczna; drogi i parkingi, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji sanitarnej, instalacja telekomunikacyjna.

Działka M nie będzie w dacie Transakcji pokryta żadnymi naniesieniami należącymi do Zbywcy. Niemniej, przez działkę M wchodzącą w skład sprzedawanej Nieruchomości przechodzą i będą przechodzić w dacie Transakcji sieci należące do gestorów: instalacja ciepłownicza, sieć wodociągowa, instalacja elektroenergetyczna. Sieci te nie będą przedmiotem dostawy w ramach Zbycia Nieruchomości.

Spółka wskazuje także, że dla ww. działek został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym zostały one przeznaczone pod zabudowę. Tym samym, stanowią one tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Spółka wskazuje, że po Zbyciu Nieruchomości usługi tzw. property management nie będą świadczone przez Zbywcę, lecz przez inny podmiot, co jednocześnie oznacza, że Nabywca Nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości będzie musiał zawrzeć nową umowę na usługi tzw. property management z podmiotem trzecim, innym od Zbywcy. W związku z powyższym, Spółka uzupełnia (zmienia) opis zdarzenia przyszłego zgodnie z tabelą poniżej - [w celu zachowania przejrzystości wniosku Organ zmienił pierwotne brzmienie wniosku o uzupełniony opis bez wklejania przesłanych tabel - przypis Organu].

Spółka wskazuje również, że w zakresie korzystania ze znaku towarowego (marki) „(...)”, (...) przeniesie w ramach Transakcji na Spółkę prawa do tego znaku, po czym Spółka udzieli (...) „zwrotnej” licencji na korzystanie ze znaku. W związku z powyższym, Spółka uzupełnia (zmienia) opis zdarzenia przyszłego zgodnie z tabelą poniżej - [w celu zachowania przejrzystości wniosku Organ zmienił pierwotne brzmienie wniosku o uzupełniony opis bez wklejania przesłanych tabel - przypis Organu].

 

W celu precyzyjnego i kompletnego ukazania opisu zdarzenia przyszłego, Spółka wskazuje także, że Strony zamierzają dokonać Zbycia Nieruchomości z uwzględnieniem następujących etapów:

 a) umowa przedwstępna przeniesienia Gruntu, Budynków oraz Budowli oraz Innych Praw i Składników związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą Strony zobowiązały się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, została zawarta 15 października 2025 roku;

 b) zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie, której dojdzie do przeniesienia przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Gruntu, Budynków oraz Budowli oraz Innych Praw i Składników, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej będzie poprzedzone przekształceniem prawa użytkowania wieczystego Gruntu w prawo własności Gruntu (w odpowiednim zakresie), w związku z czym zakres Zbycia Nieruchomości - na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej - obejmie przeniesienie rzeczonego prawa własności.

W konsekwencji, Spółka uzupełnia (zmienia) opis zdarzenia przyszłego, zastępując fragment wskazujący na jedynie możliwość zawarcia Umowy Przedwstępnej poprzez jednoznaczne wskazanie uzgodnionej sekwencji działań, przy uwzględnieniu ww. przekształcenia. Uzupełnienie (zmianę) ukazuje tabela poniżej - [w celu zachowania przejrzystości wniosku Organ zmienił pierwotne brzmienie wniosku o uzupełniony opis bez wklejania przesłanych tabel - przypis Organu].

Jak wskazano we Wniosku, Zbyciu Nieruchomości jak i całej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer Należności/zobowiązań handlowych, związanych z Nieruchomością i powstałych do dnia Transakcji.

Niemniej jednak w celu doprecyzowania stanu faktycznego Spółka wskazuje, że w związku z rozliczeniem czynszów od najemców za miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia umowy Przyrzeczonej, może dojść do sytuacji, w której Zbywca dokona cesji na Nabywcę praw do nieuregulowanych czynszów, w części przypadającej za okres od dnia po podpisaniu Umowy Przyrzeczonej do końca miesiąca, w którym doszło do podpisania Umowy Przyrzeczonej.

 

Spółka uzupełnia wykaz posiadanych przez Zbywcę urządzeń/sieci przesyłowych znajdujących się na Gruncie, wskazując, że oprócz wymienionych już we Wniosku oraz niniejszym Uzupełnieniu urządzeń/sieci, znajduje się na nim również:

- działka B - sieć kanalizacji deszczowej;

- działka E - sieć instalacji gazowej, instalacja telekomunikacyjna;

- działka I - sieć kanalizacji sanitarnej; sieć instalacji gazowej;

- działka J - sieć elektroenergetyczna; sieć kanalizacji deszczowej; instalacja telekomunikacyjna;

- działka L - sieć kanalizacji deszczowej.

Ponadto, dla kompletnego przedstawienia opisu zdarzenia przyszłego, Spółka wskazuje, że na Gruncie znajdują się także: trafostacja, sieć wodociągowa, sieć instalacji gazowej, sieć instalacji ciepłowniczej należące do gestora (a zatem nie wchodzące w zakres przedmiotowy Zbycia Nieruchomości), które nie były wykazane w pierwotnym brzmieniu Wniosku. Obiekty te stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Ponadto w piśmie z 6 listopada 2025 r., stanowiącym odpowiedź na wezwanie, uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następujące pytania Organu:

Pytanie: „Czy pomimo braku formalnego wyodrębnienia części składających się na Nieruchomość, pozostających we władaniu Zbywcy, jako działu, wydziału czy też oddziału na podstawie regulaminu (zarządzenia) lub dokumentów o podobnym charakterze - Nieruchomość jest/będzie faktycznie wyodrębniona w przedsiębiorstwie Zbywcy przed dniem planowanej transakcji, która stanowi/będzie stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze?”

Odpowiedź: „Na dzień dokonania opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości, zespół składników majątkowych który będzie przedmiotem transakcji nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze w takim znaczeniu, że:

  a) W ramach opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości będącego częścią Transakcji, Nabywca nabędzie jedynie wybrane aktywa Zbywcy w postaci Nieruchomości wraz z Innymi Prawami i Składnikami wskazanymi w ramach opisu zdarzenia przyszłego - tj. w szczególności majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji budowlanej (...), instrumentami zabezpieczenia ustawionymi przez najemców, dokumentacji powykonawczej dot. (...) czy uprawnieniami z tytułu gwarancji i rękojmi z umów o prace budowlane.

  b) Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych niż wymienione w opisie zdarzenia przyszłego składników, wchodzących w skład przedsiębiorstwa Zbywcy, a w szczególności:

   - prawa własności, prawa użytkowania wieczystego gruntów, wartości niematerialnych i prawnych oraz wszelkich inne praw i wierzytelności związanych z (...) należącymi obecnie do Zbywcy, które nie będą przedmiotem Transakcji;

   - umów o pracę zawartych z pracownikami;

   - umowy ramowej z (...) (która będzie prawdopodobnie aneksowana; w części niedotyczącej zbywanych (...));

   - umów dotyczących dostarczenia energii elektrycznej (w części niedotyczącej zbywanego Portfela);

   - umowy finansowania pożyczkami od podmiotów powiązanych oraz kredytów bankowych (zostaną one spłacone);

   - nazwy przedsiębiorstwa - Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie prawa do znaku „(...)”, niebędącego nazwą Zbywcy, lecz swoistym znakiem rozpoznawczym przenoszonego Portfela (po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego znaku);

   - należności/zobowiązań handlowych, związanych z Nieruchomością i powstałych do dnia Transakcji;

   - praw z polisy ubezpieczeniowej posiadanej przez Zbywcę, dot. odpowiedzialności cywilnej, zdarzeń karno-prawnych, uszkodzenia mienia itd.

  c) W konsekwencji, przedmiot Zbycia Nieruchomości nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni handlowo-usługowych w tym znaczeniu, że Nabywca - celem prowadzenia działalności gospodarczej w ww. zakresie z wykorzystaniem Nieruchomości - będzie zmuszony do jego uzupełnienia w określonym zakresie (m.in. poprzez zawarcie odpowiednich umów). Mianowicie, Nabywca w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej - na podstawie umów zawartych z dostawcami usług lub w oparciu o własne zasoby w szczególności zapewni:

   - zarządzanie Nieruchomością (property management);

   - zarządzanie aktywami (asset management);

   - dostawę mediów i usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości;

   - zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości”.

Pytanie: „Czy pomimo faktu, że Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych ani dla Nieruchomości, ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, to czy poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa?”.

Odpowiedź: „W przypadku wdrożenia specyficznej ewidencji zdarzeń gospodarczych możliwe byłoby przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do określonej części przedsiębiorstwa. Jednakże jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartego we Wniosku i jego Uzupełnieniu, Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości lub ksiąg rachunkowych ani dla Nieruchomości, ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w jej skład. W oparciu o prowadzoną przez Zbywcę ewidencję zdarzeń gospodarczych jest możliwe częściowe przyporządkowanie przychodów i kosztów do Nieruchomości niemniej jednak wyłącznie w zakresie przychodów oraz kosztów bezpośrednio związanych z Nieruchomością. Nie jest jednocześnie możliwe przyporządkowanie kosztów pośrednich ponoszonych przez Zbywcę (m.in. obejmujących wynagrodzenia pracownicze) ponieważ dla takich kosztów nie jest prowadzona dodatkowa ewidencja i nie jest możliwe alokowanie ich do danej Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku, ani jej części, ani też całego Portfela”.

Pytanie: „Czy od momentu oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat?”

Odpowiedź: „Od momentu oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej transakcji, upłynie okres co najmniej 2 lat”.

Pytanie: „Czy do dnia planowanej transakcji Zbywca będzie ponosił wydatki na ulepszenie budynków lub budowli znajdujących się na Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

Jeżeli Zbywca będzie do dnia planowanej transakcji ponosił wydatki na ulepszenie równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli, to proszę jednoznacznie wskazać:

   - w odniesieniu do których konkretnie budynków/budowli będą ponoszone takie wydatki?

   - czy będzie miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków/budowli po ich ulepszeniu?

   - czy od ww. zajęcia (używania) do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

   - czy od tego ulepszenia będzie przysługiwało Zbywcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy Zbywca z tego prawa skorzysta?”.

Odpowiedź: „Do dnia planowanej transakcji (dnia zbycia Nieruchomości), Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku lub Budowli znajdujących się na Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej”.

Pytanie: „Które naniesienia i na których działkach się znajdujące należą do Zbywcy, a które naniesienia i na których działkach się znajdujące należą do podmiotów trzecich? Proszę wymienić i odnieść się do każdego naniesienia i każdej działki”.

Odpowiedź: „Poniżej Spółka zamieszcza stosowne informacje - z odniesieniem do poszczególnych działek - w zakresie władztwa nad sieciami lub instalacjami, wskazując podział na (i) sieci lub instalacje należące do Zbywcy ((...)) oraz (ii) sieci lub instalacje należące do innych podmiotów (pozostające poza zakresem Transakcji). Dla klarowanego przedstawienia struktury własnościowej, przekazujemy poniższe dane w formie tabelarycznej.

Tabela 1

Sieci i naniesienia

Elektroenergetyczna

Trafostacja

Wodociągowa

Kanal. Deszcz.

Kanal. Sanit.

Gazowa

Ciepłownicza

Telekomunikacyjna

Lokalizacja

Działka

(...)

Inni

(...)

Inni

(...)

Inni

(...)

Inni

(...)

Inni

(...)

Inni

(...)

Inni

(...)

Inni

(...)

A

X

X

X

X

B

X

X

X

X

X

X

C

X

X

D

X

X

X

X

X

X

E

X

X

X

X

X

X

X

F

X

X

X

G

X

X

X

X

H

X

X

X

X

X

I

X

X

X

X

X

J

X

X

X

X

X

K

X

X

X

L

X

X

X

X

X

X

X

X

M

X

X

X

N

X

X

X

X

X

O

X

X

X

X

X

X

Legenda: X - przyporządkowanie sieci”.

Pytanie: „W związku z Państwa wskazaniem w opisie sprawy, że na Nieruchomości, poza Budynkiem i Budowlami, znajdują się również „pozostałe elementy zagospodarowania terenu (latarnie, altany śmietnikowe, stojaki na rowery, kosze do segregacji odpadów, ławki, paczkomat, bankomat)”, proszę o jednoznaczne wskazanie czy poszczególne elementy zagospodarowania terenu stanowią urządzenia budowlane (jeżeli tak, to proszę wskazać z jakim Budynkiem/Budowlą są związane), czy obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?”

Odpowiedź: „Wszystkie obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy „pozostałych elementów zagospodarowania terenu” stanowią obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)”.

Pytanie: „Czy Nabywca będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem (niekorzystających ze zwolnienia) podatkiem od towarów i usług?”

Odpowiedź: „Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku”.

 

Pytanie: „Czy planują Państwo zrezygnować z ewentualnego zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części? Jeśli tak to, w jaki sposób złożą Państwo zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, czy

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów?”

Odpowiedź: „Zbywca wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, które będzie spełniać wszystkie wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.). Strony nie podjęły jeszcze decyzji co do momentu i okoliczności złożenia oświadczenia”.

Pytanie: „Proszę ostatecznie doprecyzować czy Budynek 3 znajduje się również na działce H?”

Odpowiedź: „Spółka precyzuje, że Budynek 3 znajduje się również na działce H”.

Pytanie: „Czy na dzień transakcji na wszystkich działkach będących przedmiotem transakcji będą znajdować się budynki i/lub budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego należące do Sprzedającego? Jeśli nie proszę wymienić nr działek będących przedmiotem sprzedaży, na których nie będzie na dzień transakcji budynków i budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego należących do Sprzedającego?”

Odpowiedź: „Spółka wyjaśnia, że na wszystkich działkach - z wyłączeniem działki nr M - będą znajdować się budynki i/lub budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego należące do Sprzedającego. Na działce M nie znajdują się (i na moment Zbycia Nieruchomości nie będą się znajdować) żadne budowle lub budynki (lub ich części) pozostające we własności Zbywcy. Jednocześnie, jest działka M zabudowana jest sieciami gestorów oraz stanowi teren budowlany”.

Pytanie: „Czy któreś z naniesień (znajdujących się na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) jest częścią składową budynku? Proszę wskazać które”.

Odpowiedź: „Spółka wyjaśnia, że: (i) Budowle nie są częścią składową budynku; (ii) obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy Pozostałych elementów zagospodarowania terenu stanowią ruchomości, nie będące częścią składową budynku. Budynki są zaś samoistnymi budynkami”.

Pytanie: „Czy któreś z naniesień (znajdujących się na działkach, których własność będzie przedmiotem sprzedaży) jest częścią składową gruntu? Proszę wskazać które.”

Odpowiedź: „Spółka wyjaśnia, że: (i) Budowle są częścią składową gruntu; (ii) obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy Pozostałych elementów zagospodarowania terenu stanowią ruchomości, nie będące częścią składową gruntu; (iii) Budynki są częścią składową gruntu.”

Pytanie: „Czy naniesienia niebędące własnością Sprzedającego są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego - odpowiedzi należy udzielić dla każdego z tych naniesień, ze wskazaniem na której działce się znajdują”.

Odpowiedź: „Wskazane we wniosku naniesienia, niebędące własnością Zbywcy stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego oraz/lub podmiotów trzecich. Spółka informuje przy tym, że kwestia szczegółowego określenia ich własności - tj. czy dana sieć lub instalacja należy do konkretnego przedsiębiorstwa przesyłowego, czy też do innego podmiotu trzeciego - nie jest możliwa do jednoznacznego ustalenia w oparciu o dostępne stronom transakcji informacje (w praktyce możliwe są sytuacje, iż dana instalacja w części należy do przedsiębiorstwa przesyłowego, a w części do innego podmiotu trzeciego). Niemniej jednak, Spółka podkreśla, że Zbywca nie posiada władztwa nad tymi obiektami. W konsekwencji, sieci i instalacje te znajdują się poza zakresem przedmiotowym Transakcji”.

Pytanie: „Czy na dzień transakcji stacja ładowania samochodów będzie znajdowała się na działce będącej przedmiotem sprzedaży - jeżeli tak to na której działce?”

Odpowiedź: „Na dzień Zbycia Nieruchomości (przejścia prawa własności Nieruchomości) na Nieruchomości nie będzie znajdować się stacja ładowania pojazdów elektrycznych”.

Pytanie: „Na jakiej działce - w użytkowaniu wieczystym czy we własności - będzie się znajdować stacja ładowania samochodów?”

Odpowiedź: „Zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 14, na dzień Zbycia Nieruchomości (przejścia prawa własności Nieruchomości) na Nieruchomości nie będzie znajdować się stacja ładowania pojazdów elektrycznych”.

Pytanie: „Czy stacja ładowania samochodów będzie stanowić część składową budynku (jeśli będzie na działce pozostającej w użytkowaniu wieczystym), albo część składową gruntu (jeśli będzie na działce, do której Sprzedający ma prawo własności)?”

Odpowiedź: „Zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 14, na dzień Zbycia Nieruchomości (przejścia prawa własności Nieruchomości) na Nieruchomości nie będzie znajdować się stacja ładowania pojazdów elektrycznych”.

Pytanie: „Czy stacja ładowania samochodów będzie własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego?”

Odpowiedź: „Zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 14, na dzień Zbycia Nieruchomości (przejścia prawa własności Nieruchomości) na Nieruchomości nie będzie znajdować się stacja ładowania pojazdów elektrycznych”.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1, 2 i 3) sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 6 listopada 2025 r.

 

   1) Czy Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączone z opodatkowania w oparciu o art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

   2) Czy w stosunku do Zbycia Nieruchomości dokonywanej w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 lub 10a Ustawy o VAT?

   3) Czy w przypadku, gdy: Organ podatkowy uzna, że do planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji - z wyłączeniem działki nr M - nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 lub 10a Ustawy o VAT, oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynków oraz Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a także Organ uzna, że - w odniesieniu do działki M - nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 lub 10a Ustawy o VAT), to po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do:

   - obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu (wybudowaniu) Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), względnie

   - otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT)?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (w odniesieniu do pytań oznaczonych nr 1, 2 i 3) sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 6 listopada 2025 r.

 

 1) Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączone z opodatkowania w oparciu o art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

 2) stosunku do Zbycia Nieruchomości dokonywanego w ramach Transakcji (i) nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 lub 10a Ustawy o VAT, (ii) znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 10 Ustawy o VAT w zakresie dostawy Budynków oraz Budowli lub ich w części wchodzących w skład Nieruchomości - z wyłączeniem dostawy działki nr M, której dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

 3) W przypadku, gdy: Organ podatkowy uzna, że do planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji - z wyłączeniem działki nr M - nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 lub 10a Ustawy o VAT, oraz Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy Budynków oraz Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a także Organ uzna, że - w odniesieniu do działki M - nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 lub 10a Ustawy o VAT), to po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do:

   - obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu (wybudowaniu) Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), względnie

   - do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT)

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 1:

W celu rozstrzygnięcia czy Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postaci energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część („ZCP”) nie jest objęta zakresem opodatkowania VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji VAT albo PCC.

Powyższe ma z kolei bezpośredni wpływ na obciążenie podatkowe Wnioskodawców. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych, m.in. w wyroku WSA w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Kr 1691/11); w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1239/07), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Bd 197/09), w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. akt I SA/Gl 1044/08) oraz w wyroku NSA z dnia 4 listopada 2011 r. (sygn. akt II FSK 1019/09).

 

Przedsiębiorstwo lub ZCP w rozumieniu ustawy o VAT

 

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

   - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

   - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

   - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

   - koncesje, licencje i zezwolenia,

   - patenty i inne prawa własności przemysłowej,

   - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

   - tajemnice przedsiębiorstwa,

   - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

 

Niezależnie od okoliczności, że w ramach planowanej Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość oraz - z mocy prawa - przejmie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu pomieszczeń wchodzących w skład Nieruchomości, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. Dla kompletności, Wnioskodawcy wskazują przy tym, że przedmiot całej Transakcji (w której ramach dokonywane jest Zbycie Nieruchomości) również nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W szczególności, zarówno Zbyciu Nieruchomości jak i całej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

    - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy) - w ramach Transakcji, Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie prawa do znaku „(...)”, niebędącego nazwą Zbywcy, lecz swoistym znakiem rozpoznawczym przenoszonego Portfela (po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego znaku),

    - wierzytelności i prawa z papierów wartościowych,

    - środki pieniężne (z wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców oraz wykonawców prac),

    - prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

    - zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności Zbywcy,

    - tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

    - księgi rachunkowe Zbywcy,

    - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo- podatkowych.

Dodatkowo, na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management). Zadanie te, dotychczas realizowane własnymi środkami Zbywcy - będą po Transakcji wykonywane przez zewnętrznych względem Nabywcy usługodawców, z którymi będzie zmuszony zawrzeć nowe umowy.

W ramach Zbycia Nieruchomości będącego elementem szerszej Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia zakładu pracy na Nabywcę. Dla klarowności - chociaż Zbywca zatrudnia i na moment Transakcji będzie zatrudniał pracowników, to żaden z nich nie zostanie w ramach Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji „przeniesiony” do Nabywcy.

Stanowisko, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Zbycia Nieruchomości będącej elementem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - jednakże w przekonaniu Wnioskodawców konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku.).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku Zbyciu Nieruchomości Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem ściśle związanych z Nieruchomością zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu oraz umów wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego). A zatem, przy powyższym zastrzeżeniu, po dacie planowanego Zbycia Nieruchomości, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Składniki majątkowe będące przedmiotem planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że m.in. należności i zobowiązania wynikające z zawartych przez Zbywcę umów nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

 

Ponadto, działalność polegająca na wynajmie Nieruchomości nie stanowi ZCP wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem, aby:

   - istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

   - zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;

   - zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;

   - zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Aby zatem można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem, w analizowanym przypadku, wybrane składniki będące przedmiotem Zbycia Nieruchomości dokonywanego w szerszych ramach Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu.

W konsekwencji, przenoszona Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie przedmiot Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot analizowanej sprzedaży, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do funkcjonowania nieruchomości handlowo-usługowej. W celu prowadzenia własnej działalności po dniu Transakcji, Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz podjąć szereg działań.

Przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem zbycia w ramach Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca nie prowadzi osobnej rachunkowości dla Nieruchomości będącej przedmiotem omawianego zbycia.

 

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przedmiot Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo ani ZCP Zbywcy. W analogicznych stanach faktycznych podobne stanowisko potwierdził przykładowo:

   - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej z dnia 22 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.213.2018.1.KO stwierdził, że: „Bowiem jak wyżej wskazano Zbywca wybudował centrum dystrybucyjne z zamiarem jego sprzedaży na rzecz podmiotu trzeciego. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wymienione składniki majątkowe, w tym należności oraz zobowiązań, związanych ze sprzedawaną Nieruchomością. W konsekwencji, skoro przedmiot sprzedaży - Zbywane Składniki Majątkowe - nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów tj. czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”,

   - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 26 czerwca 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ stwierdził, że: „W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego. Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa”.

Powyższe stanowisko (o nieuznawaniu zbycia samej tylko nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP na gruncie ustawy o VAT) znajduje też potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. NSA wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

W podobnym tonie wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15), w którym zauważył on, iż „samo zawarcie następczo umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Takie ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych”.

Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym przedmiot Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dot. opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów (dalej: „Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT", a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

 

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

   - przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

   - nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

 

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

 

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

   a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

   b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

   c) umowy zarządzania aktywami;

   d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

 

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostaną przeniesione elementy wymienione w cytowanych wyżej pkt. a-d Objaśnień MF, w szczególności:

   - zakresem Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z jakichkolwiek umów pożyczek mających na celu finansowanie działalności Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zamiarem stron nie jest w ogóle przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek zobowiązań finansowych Zbywcy;

   - Nabywca po finalizacji Transakcji zawrze umowę dot. property management z podmiotem trzecim, tj. innym podmiotem niż (...). Usługi asset management również będą świadczone przez inny (niepowiązany) podmiot;

   - zakresem Zbycia Nieruchomości nie zostanie objęte przeniesienie na Nabywcę należności o charakterze pieniężnym.

Mając na uwadze powyższe, przedmiot planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać go za przedsiębiorstwo lub ZCP Zbywcy. Tym samym planowane Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Z tych samych względów, również przedmiot całej Transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ani przedsiębiorstwa), zatem także w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia własności ZCP (przedsiębiorstwa).

Spółka wskazuje, że przedstawione przez nią uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego, dotyczące braku świadczenia usług tzw. property management przez Zbywcę na rzecz świadczenia ich przez inny podmiot, znacząco wspiera argumentację, iż transakcja Zbycia Nieruchomości nie stanowi transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa i powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Dla możliwości prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca będzie musiał bowiem zawrzeć nową umowę na świadczenie ww. usług z podmiotem trzecim, co będzie wymagało od Nabywcy podjęcia dodatkowych czynności związanych ze znalezieniem odpowiedniego usługodawcy oraz zawarciem nowej umowy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:

Uwagi ogólne

Mając na względzie powyższe rozważania, w ocenie Wnioskodawców, planowane Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji stanowi dostawę Budynków i Budowli oraz transfer prawa, którego przedmiotem jest własność lub użytkowanie wieczyste Gruntu; a także transfer Innych Praw i Składników związanych z Nieruchomością, wskazanych wcześniej.

Zdaniem Wnioskodawców, z perspektywy określenia skutków VAT dostawy danego obiektu jego kwalifikacja jako Budowla czy część składowa Budynków, nie powinna mieć faktycznego wpływu na konkluzje odnośnie do opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości, ponieważ obiekt stanowiący część składową Budynków powinien dzielić analogiczne traktowanie VAT jak Budynki.

Ponadto, Wnioskodawcy wskazują, że nawet w przypadku ewentualnego zakwalifikowania niektórych Budowli jako urządzeń budowlanych (w rozumieniu Prawa budowlanego), urządzenia te należałoby traktować jako elementy przynależne do właściwego Budynku lub Budowli (będących we władaniu Zbywcy) i opodatkować łącznie z tym Budynkiem lub Budowlą, z którym/którą są powiązane, według tych samych zasad. Tym samym, taka zmiana w klasyfikacji danego obiektu (z budowli na urządzenie budowlane) nie powinna mieć - w szerszym ujęciu - wpływu na opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

Należy także wskazać, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Dodatkowo, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie prawa użytkowania wieczystego stanowi, co do zasady, dostawę towarów Sprzedaż udziału we współwłasności oraz prawa użytkowania wieczystego działki Gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie dla potrzeb podatku VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na tymże Gruncie.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W odniesieniu do planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego zwolnienia, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkami i/lub Budowlami, a ponadto przez Grunt przebiegają sieci uzbrojenia terenu nienależące do Zbywcy. W przypadku działek gruntu, na których znajdują się Budynki oraz Budowle lub ich części, dostawa danej działki będzie dzieliła sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy tych Budynków oraz Budowli lub ich części.

Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

 

Zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT

Zgodnie zatem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona od podatku VAT, poza następującymi wyjątkami:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zwrócić uwagę, że powyższa definicja pierwszego zasiedlenia została wprowadzona ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2019 poz. 1520) i obowiązuje od 1 września 2019 r. Konieczność zmiany definicji została podyktowana orzecznictwem sądów administracyjnych oraz przede wszystkim wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. W ocenie TSUE, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budowli dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

 

W tym kontekście należy wskazać, iż - jak zostało to wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego:

   - w momencie nabycia Nieruchomości (nabycia gruntu wchodzącego obecnie w jej skład) przez Zbywcę, nie była ona zabudowana Budynkami i Budowlami bądź była zabudowana w sposób, który wymuszał modernizację i przebudowę dla celów (...);

   - Budynki i Budowle posadowione obecnie na Nieruchomości zostały wybudowane przez Zbywcę, bądź są wynikiem prac modernizacyjnych w wyniku zrealizowanej inwestycji polegającej na budowie (przebudowie) i oddaniu do użytku kompleksu (...);

   - Nieruchomość została oddana do użytkowania (udostępniona najemcom) w 2022 roku;

   - od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnego z Budynków bądź Budowli w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z Budynków i istniejących Budowli. Podobnie, od momentu wybudowania i oddania do użytkowania nowych Budowli Zbywca również nie ponosił wydatków na ulepszenie nowych Budowli w kwocie przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższe okoliczności faktyczne, należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli doszło wraz z momentem rozpoczęcia ich użytkowania, tj. w 2022 roku. Po tej dacie, nie doszło do zdarzenia, które wskazywałoby na konieczność liczenia okresu 2 lat od nowa (istotnego z punktu widzenia opodatkowania podatkiem VAT) - nie doszło bowiem do kwalifikowanych ulepszeń Budynków lub Budowli.

W konsekwencji, Wnioskodawcy wskazują, że, na moment Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji upłynie już okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia zarówno Budynków, jak i Budowli.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, w opinii Wnioskodawców, dostawa Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie spełniać warunki zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

 

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

- złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w całości.

 

Wnioskodawcy pragną jednocześnie zauważyć, iż do Zbycia Nieruchomości nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

    - w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

    - dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z wybudowaniem Budynku oraz Budowli. W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Podsumowanie

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana dostawa Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie ar. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 oraz pkt 10a ustawy o VAT, natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, będzie objęta zakresem zwolnienia od opodatkowania VAT, przy czym na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia - stosowne oświadczenie będzie dotyczyć wszystkich elementów wchodzących w zakres Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji. Jeśli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

Wpływ uzupełnień na zakres przedstawionych we wniosku pytań oraz treść odpowiadających im odpowiedzi.

Rozszerzenie zakresu Zbycia Nieruchomości - dodatkowe działki N, O

Spółka wskazuje, że dostawa działek N oraz O będzie objęta zakresem zwolnienia od opodatkowania VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10, przy czym na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia - stosowne oświadczenie będzie dotyczyć wszystkich elementów wchodzących w zakres Zbycia Nieruchomości, z wyłączeniem działki M, o której mowa niżej. Jeśli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, Zbycie Nieruchomości w tym zakresie będzie opodatkowane VAT. Dla kompletności rozważań, Spółka wskazuje również, że do dostawy działek N oraz O zastosowania nie znajdą zwolnienia: z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (z uwagi na fakt, że rzeczone działki nie były i do dnia Transakcji nie będą wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT), art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (z uwagi na zabudowanie tych działek) oraz zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (Zbywca był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z wybudowaniem Budynków oraz Budowli).

Rozszerzenie zakresu Zbycia Nieruchomości - dodatkowa działka M

W odniesieniu do działki M, Spółka wskazuje, że jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ nie znajdują się na niej żadne budowle lub budynki (lub ich części) pozostające we własności Zbywcy. Jednocześnie, dostawa działki M nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ jest ona zabudowana sieciami gestorów oraz stanowi teren budowlany. Zastosowania nie znajdą także art. 43 ust. 1 pkt 2 (działka M nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT) oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (na działce nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części należące do Zbywcy).

W konsekwencji, dostawa działki M będzie podlegać opodatkowaniu na zasadach ogólnych, tj. nie będzie korzystała z żadnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, opisanych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazania dotyczące dodatkowych działek, Spółka koryguje brzmienie pytania nr 3 oraz stanowiska wyrażonego we Wniosku względem pytań 2 oraz 3.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3:

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od opodatkowania VAT).

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowych z wykorzystaniem Nieruchomości. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach szerszej Transakcji będzie opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej ową sprzedaż, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji.

Zdaniem Wnioskodawców, nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana ze Zbyciem Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Pozostałe uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego - szczegółowo opisane powyżej - w ocenie Wnioskodawców nie wpływają natomiast na ocenę skutków podatkowych Zbycia Nieruchomości.

W szczególności, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego Gruntu w prawo własności (w odpowiednim zakresie), które zostanie dokonane przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, nie zmieni oceny skutków podatkowych wskazanej we Wniosku. Na gruncie podatku VAT lub PCC, skutki przeniesienia własności Gruntu będą bowiem tożsame ze skutkami przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Gruntu (jak pierwotnie opisano we Wniosku).

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

 

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

 

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

 

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

 

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca zamierza sprzedać na rzecz Nabywcy nieruchomości (...) (Zbycie Nieruchomości). Zbywana Nieruchomość położona jest w (...), przy ul. (...). W skład Nieruchomości wchodzą następujące nr działek: A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O. W skład Nieruchomości wchodzą również Budynki (...) 1-3 zlokalizowane na Gruncie, a także budowle posadowione na Gruncie.

Wskazali Państwo również, że Zawarcie Umowy Przyrzeczonej będzie poprzedzone przekształceniem prawa użytkowania wieczystego Gruntu w prawo własności Gruntu w odpowiednim zakresie, w związku z czym zakres Zbycia Nieruchomości - na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej - obejmie przeniesienie rzeczonego prawa własności

Jednocześnie, na podstawie art. 678 ustawy Kodeks Cywilny, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Nieruchomości.

W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca oprócz Nieruchomości (Gruntu, Budynków oraz Budowli) nabędzie od Zbywcy również inne prawa oraz składniki majątkowe („Inne Prawa i Składniki”) związane z funkcjonowaniem Nieruchomości.

Zbywca obecnie jest stroną umów dot.: (i) facility management; (ii) monitorowania sygnałów lokalnego systemu alarmowego i systemu przeciwpożarowego (iii) dostawa gazu; (iv) Internet - monitoring zdalny; (v) Internet - przyłącze; (vi) Energia elektryczna sprzedaż (umowa ramowa); (vii) doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków; (viii) najem miejsc parkingowych pod budowę stacji ładowania pojazdów elektrycznych. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić ciągłość dostaw mediów i usług do Nieruchomości Zbywca w możliwym zakresie dokona wypowiedzenia wskazanych umów a Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami usług. Ewentualnie, w przypadku, gdy takie działanie nie będzie możliwe lub ekonomicznie uzasadnione, gdyż w szczególności spowodowałoby obowiązek zapłaty przez Zbywcę kar umownych lub opłat na rzecz dostawców, strony spowodują przeniesienie praw i obowiązków wynikających z takich umów na Kupującego w zakresie dopuszczalnym przez prawo oraz z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z samych umów. Tak długo po zawarciu Umowy Sprzedaży, jak Nieruchomość będzie korzystać z usług i mediów na podstawie umów zawartych w imieniu Zbywcy, Nabywca będzie zwracał Zbywcy kwoty zafakturowane przez dostawców usług i mediów, bez żadnej marży. W przypadku przeniesienia praw z ww. umów na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, będą one wchodzić w zakres Innych Praw i Składników.

 

Wnioskodawcy wskazują także, że przedmiotem przeniesienia na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, będą także niżej wymienione Inne Prawa i Składniki:

- zabezpieczenia z umów najmu;

- uprawnienia z tytułu gwarancji i rękojmi z umów prace budowlane;

- gwarancje bankowe i depozyty najemców;

- dokumentacja powykonawcza dotycząca (...);

- prawa autorskie do dokumentacji budowlanej dotyczącej (...);

Zbywca przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę prawa do znaku „(...)”, po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego znaku.

 

Natomiast w ramach Zbycia Nieruchomości, Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

   - prawo własności, prawo użytkowania wieczystego gruntów, wartości niematerialne i prawne oraz wszelkie inne prawa i wierzytelności związane z(...) należącymi obecnie do Zbywcy, które nie będą przedmiotem Transakcji;

   - umowy o pracę zawarte z pracownikami;

   - umowa ramowa z (...) (która będzie prawdopodobnie aneksowana; w części niedotyczącej zbywanych (...));

   - umowa(y) dotyczące dostarczenia energii elektrycznej (w części niedotyczącej zbywanego Portfela);

   - umowy finansowania pożyczkami od podmiotów powiązanych oraz kredyty bankowe (zostaną one spłacone);

   - nazwy przedsiębiorstwa - Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie prawa do znaku „(...)”, niebędącego nazwą Zbywcy, lecz swoistym znakiem rozpoznawczym przenoszonego Portfela (po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy ma korzystanie z tego znaku);

   - Należności/zobowiązań handlowych, związanych z Nieruchomością i powstałych do dnia Transakcji;

   - praw z polisy ubezpieczeniowej posiadanej przez Zbywcę, dot. odpowiedzialności cywilnej, zdarzeń karno-prawnych, uszkodzenia mienia itd.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

 

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Zbywca nie ma sformalizowanego wydzielenia organizacyjnego obejmującego swym zakresem składniki majątkowe przenoszone w ramach Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji; nie funkcjonują odrębne statuty, regulaminy czy inne dokumenty, które wskazywałyby na takie wydzielenie. Zadania, które faktycznie wchodzą w zakres zarządzania przedmiotem planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji są dzielone między pracowników Zbywcy w sposób uwzględniający ich umiejętności, predyspozycje, doświadczenie oraz aktualną dostępność, nie zaś w oparciu o jednolity klucz przydziału, jaki wynikałby z wyodrębnienia dedykowanego działu obsługującego wyłącznie (...) bądź (...) ogółem. Żadna z części składających się na Nieruchomość pozostająca we władaniu Zbywcy nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Nie funkcjonują regulaminy (zarządzenia) lub dokumenty o podobnym charakterze, które świadczyłyby o podobnym wyodrębnieniu. Spółka nie prowadzi również wydzielenia finansowego poszczególnych segmentów działalności; nie ewidencjonuje kosztów i przychodów odrębnie w odniesieniu do (...) bądź (...) ogółem. Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych ani dla Nieruchomości, ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości. W oparciu o prowadzoną przez Zbywcę ewidencję zdarzeń gospodarczych jest możliwe częściowe przyporządkowanie przychodów i kosztów do Nieruchomości niemniej jednak wyłącznie w zakresie przychodów oraz kosztów bezpośrednio związanych z Nieruchomością. Nie jest jednocześnie możliwe przyporządkowanie kosztów pośrednich ponoszonych przez Zbywcę (m.in. obejmujących wynagrodzenia pracownicze) ponieważ dla takich kosztów nie jest prowadzona dodatkowa ewidencja i nie jest możliwe alokowanie ich do danej Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku, ani jej części, ani też całego Portfela. Ponadto, jak Państwo wskazali, na dzień dokonania opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości, zespół składników majątkowych który będzie przedmiotem transakcji nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. przedmiot Zbycia Nieruchomości nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni handlowo-usługowych w tym znaczeniu, że Nabywca - celem prowadzenia działalności gospodarczej w ww. zakresie z wykorzystaniem Nieruchomości - będzie zmuszony do jego uzupełnienia w określonym zakresie (m.in. poprzez zawarcie odpowiednich umów). Mianowicie, Nabywca w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej - na podstawie umów zawartych z dostawcami usług lub w oparciu o własne zasoby w szczególności zapewni:

- zarządzanie Nieruchomością (property management);

- zarządzanie aktywami (asset management);

- dostawę mediów i usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości;

- zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie Zbycie Nieruchomości, nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji Zbycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT Zbycia Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że w skład nieruchomości wchodzi jedna działka, która nie jest zabudowana budynkiem lub budowlami lub ich częściami należącymi do Zbywcy, tj. wskazana przez Państwa w uzupełnieniu działka nr M. Działka ta stanowi jednak teren budowlany co uniemożliwia aby jej dostawa mogła skorzystać z ww. zwolnienia. Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż będzie obejmowała wyłącznie grunty zabudowane i budowlane.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

 

Wnioskodawcy wskazali na jakich ww. działkach ewidencyjnych wchodzących w skład Gruntu, znajdują się poszczególne naniesienia:

   - działka A: Budynek, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja elektryczna

   - działka B: drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, instalacja gazowa, instalacja elektryczna

   - działka C - instalacja elektryczna:

   - działka D: drogi i parkingi, instalacja gazowa, instalacja elektryczna

   - działka E: Budynek, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja elektryczna, pozostałe elementy zagospodarowania terenu

   - działka F: instalacja elektryczna,

   - działka G: Budynek, sieć wodociągowa, instalacja gazowa, instalacja elektryczna

   - działka H: sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja gazowa, instalacja elektryczna, pozostałe elementy zagospodarowania terenu, Budynek,

   - działka I: Budynek, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja elektryczna

   - działka J: drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej

   - działka K: drogi i parkingi

   - działka L: drogi i parkingi, sieć wodociągowa, instalacja elektryczna, pylon reklamowy;

   - działka N - drogi i parkingi;

   - działka O - instalacja elektryczna; drogi i parkingi, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji sanitarnej, instalacja telekomunikacyjna.

   - Działka M - która nie będzie w dacie Transakcji pokryta żadnymi naniesieniami należącymi do Zbywcy. Niemniej, przez działkę M wchodzącą w skład sprzedawanej Nieruchomości przechodzą i będą przechodzić w dacie Transakcji sieci należące do gestorów: instalacja ciepłownicza, sieć wodociągowa, instalacja elektroenergetyczna. Sieci te nie będą przedmiotem dostawy w ramach Zbycia Nieruchomości.

Na wszystkich działkach - z wyłączeniem działki nr M - będą znajdować się budynki i/lub budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego należące do Sprzedającego. Na działce M nie znajdują się (i na moment Zbycia Nieruchomości nie będą się znajdować) żadne budowle lub budynki (lub ich części) pozostające we własności Zbywcy. Jednocześnie, jest działka M zabudowana jest sieciami gestorów oraz stanowi teren budowlany

Wskazać także należy, że zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi elektroenergetyczne, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT nie będą sieci należące do podmiotów trzecich.

Odnosząc się zatem do ww. działek, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach budynków i budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

W pierwszej kolejności Organ skupi poniżej się na omówieniu wszystkich działek Gruntu zabudowanych budynkami i/lub budowlami należącymi do Zbywcy.

W momencie nabycia Gruntu był on pokryty obiektami nieprzydatnymi z perspektywy prowadzenia działalności (...), które podlegały usunięciu bądź modernizacji w celu dostosowania do potrzeb działalności (...). Zbywca następnie uzyskał pozwolenie na budowę oraz rozpoczął budowę (...), którą sfinalizował 2022 roku, tworząc i oddając do użytkowania najemcom Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości. W konsekwencji, 2022 roku doszło do otwarcia (...), w następstwie czego rozpoczęto wynajem powierzchni w Nieruchomości. W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo wprost, że od momentu oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej transakcji, upłynie okres co najmniej 2 lat.

Od momentu nabycia Nieruchomości (oraz od momentu wybudowania Budynków i Budowli) Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje je podmiotom trzecim za wynagrodzeniem (przy czym niewielka część powierzchni może pozostawać obecnie niewynajęta ze względów komercyjnych, takich jak poszukiwanie najemcy, przeciągające się negocjacje itd.). Powierzchnie przeznaczone pod wynajem były w przeszłości (od nabycia/wybudowania) lub są obecnie przedmiotem najmu. Wnioskodawcy wskazują przy tym, że jeżeli niektóre z powierzchni są obecnie niewynajęte, to nie wynika to z faktycznego „wycofania” ich z wynajmu, lecz ze względów rynkowych (przejściowy brak zainteresowanych). Uzupełniająco, Wnioskodawcy wskazują przy tym, iż pewne części Budynków wchodzących w skład Nieruchomości (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz najemców (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Zatem analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynków i budowli należących do Zbywcy nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Od nabycia Gruntu oraz wybudowania posadowionych na nim Budynków i Budowli, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnego z tych Budynków bądź Budowli w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Budowli. Również do dnia planowanej transakcji (dnia zbycia Nieruchomości), Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku lub Budowli znajdujących się na Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do działek zabudowanych budynkami i/lub budowlami należącymi do Zbywcy, tj. z wyłączeniem działki gruntu nr M.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynku i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie zawarcia transakcji zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Zbywca wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, które będzie spełniać wszystkie wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynku i budowli należących do Zbywcy będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa działek nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, N, O, na których posadowione są ww. Budynek i/lub Budowle należące do Zbywcy - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Z kolei w odniesieniu do dostawy działki nr M, dla której nie znajdują zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a należy rozpatrzyć możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2.

Jak już zostało wskazane, zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym zakresie, w odniesieniu do działki nr M wskazać ponownie należy, że od momentu nabycia Nieruchomości Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Tym samym nie zostanie spełniony jeden z warunków wskazanych w wymienionym przepisie - bowiem działka nr M, zgodnie z opisem sprawy, nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, co jednoznacznie uniemożliwia skorzystanie planowanej dostawy działki nr M ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym dostawa działki nr M również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że na gruncie znajdują się również pozostałe elementy zagospodarowania terenu (latarnie, altany śmietnikowe, stojaki na rowery, kosze do segregacji odpadów, ławki, paczkomat, bankomat). Jak Państwo wskazali, wszystkie obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy „pozostałych elementów zagospodarowania terenu” stanowią obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

W odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury, jak już wcześniej wskazano, nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa wymienionych we wniosku obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, ww. obiekty małej architektury nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Wskazali Państwo, że od momentu nabycia Nieruchomości (oraz od momentu wybudowania budynku i budowli) Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Z przedstawionego przez Państwa we wniosku opisu sprawy wynika również, że w ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione - oprócz Nieruchomości (Gruntu, Budynku oraz Budowli) - również inne prawa oraz składniki majątkowe związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, takie jak zabezpieczenia z umów najmu, uprawnienia z tytułu gwarancji i rękojmi z umów o prace budowlane, gwarancje bankowe i depozyty najemców, dokumentacja powykonawcza dotycząca (...), prawa autorskie do dokumentacji budowlanej dotyczącej (...).

Należy zauważyć, że są to składniki ściśle związane z Nieruchomością i nie będą stanowiły odrębnego świadczenia od zbycia samej Nieruchomości, w związku z czym podzielą los podatkowy Nieruchomości i będą opodatkowane według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy strony transakcji skorzystają z uprawnienia do wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa budynków i/lub budowli będących własnością Zbywcy, które co do zasady korzystałyby ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zostanie objęta właściwą stawką podatku od towarów i usług. W takim przypadku (na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy) również dostawa działek gruntu nr A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, N, O - na których posadowione są budynki i budowle - zostanie objęta właściwą stawką podatku od towarów i usług. Jednocześnie, jak wykazano, dostawa działki nr M nie spełnia przesłanek do zastosowania któregokolwiek ze zwolnień przewidzianych w art.  43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 ani 10a ustawy. W konsekwencji należy stwierdzić, że całość transakcji obejmującej zbycie Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały
w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku. Po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowo-usługowych znajdujących się w Budynkach.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, Zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Dodatkowo dostawa działki nr M będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynków i/lub budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. budynków i/lub budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Nieruchomości, w tym działki nr M, której dostawa nie będzie zwolniona od podatku i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

 

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.