Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.605.2025.2.AM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 25 września 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej wpłynął 25 września 2025 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 7 listopada 2025 r. (wpływ 7 listopada 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania: X

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

1.  Wstęp oraz charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Y jest podmiotem z siedzibą (...) (dalej: „Kupujący”). Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce na datę planowanej opisanej poniżej transakcji. Zgodnie z danymi zawartymi w (...) przedmiotem przeważającej działalności Kupującego jest (…).

(…) [X] z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedający”) jest spółką zarejestrowaną (…). Spółka powstała (…) i została zarejestrowana (…) w dniu (…) r. Przedmiotem działalności Kupującego jest (…). Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej transakcji zbycia nieruchomości, o której mowa poniżej.

Ze względu na zagraniczną siedzibę Sprzedającego, Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w Polsce poprzez oddział w Polsce. Sprzedający posiada zarejestrowany w Polsce oddział pod nazwą Z. Adres Oddziału - (…) (dalej: „Oddział w Polsce”).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przedmiotem przeważającej działalności Oddziału w Polsce Sprzedającego jest (…).

Sprzedający i Kupujący planują dokonanie transakcji, w której Sprzedający sprzeda Kupującemu a Kupujący kupi od Sprzedającego na mocy umowy sprzedaży nieruchomość położoną w (…) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych poniżej umów) (dalej „Transakcja”).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy w rozumieniu ustawy o VAT.

2.  Nieruchomość

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…) dla której (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Na przedmiotową nieruchomość gruntową objętą ww. księgą wieczystą składają się:

1.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr A w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

2.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr B w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

3.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr C w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

4.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr D w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

Wszystkie wymienione powyżej działki (od 1 do 4) w dalszej części wniosku łącznie określane będą jako „Grunt”.

Wnioskodawca pragnie wskazać, że Grunt tj. wszystkie działki objęte księgę wieczystą (…) są zabudowane i będą zabudowane na datę planowanej Transakcji.

Grunt zabudowany jest:

1.  Budynkiem (...) jednokondygnacyjnym z częścią biurową o powierzchni ok (…) m² (I Etap) oddanym do użytku w (…) r. sklasyfikowanym według Kategorii Środków Trwałych jako: (…).

2.  Budynkiem (...) jednokondygnacyjnym o powierzchni ok. (…) m² (II Etap) oddanym do użytku w (…) r. sklasyfikowanym według Kategorii Środków Trwałych jako: (…).

(dalej łącznie jako „Budynki”).

3.  Budynkiem (...) o powierzchni ok. (…) m² oddanym do użytku w (…) r. sklasyfikowanym według Kategorii Środków Trwałych jako: (…) (dalej: „Budynek (...)”).

4.  Określonymi budowlami, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.), dalej łącznie „Budowle”. Tabela poniżej przedstawia Budowle znajdujące się na Gruncie oraz ich rozmieszczenie na poszczególnych działkach:

L.p.	Budowle	Działka A	Działka B	Działka C	Działka D
1.	Parkingi i drogi dojazdowe	X	X	X	X
2.	Ogrodzenie	X	X	X	X

Grunt, Budynki, Budynek (...) oraz Budowle w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) dla terenu położonego (…) zatwierdzonym (…) przedmiotowa Nieruchomość w zasadniczej części położona jest na ternie opisanym jako 5PS/U - teren zabudowy produkcyjno-składowej, usługowej przeznaczonej do utrzymania istniejących i realizacji obiektów produkcyjnych, składowych, usługowych o uciążliwości nie wykraczającej poza granice własności.

Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie (i) podatku od towarów i usług (dalej „podatek VAT” lub „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także podatku do czynności cywilnoprawnych (dalej „PCC”), w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (3.) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (4.) zakres Transakcji, (5.) inne zagadnienia związane z Transakcją.

3.  Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie zawartej w dniu (…) r. umowy sprzedaży (akt notarialny (…); dalej: „Umowa Sprzedaży”) zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz (…) (dalej: „Poprzedni Właściciel”). Umowa Sprzedaży obejmowała zakup Nieruchomości.

Zakup Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela był opodatkowany podatkiem VAT (według stawki podstawowej). Sprzedający był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej zakup Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela. Takie podejście zostało potwierdzone przez organ podatkowy w interpretacji indywidualnej wydanej (…) r., na rzecz Sprzedającego oraz Poprzedniego Właściciela, sygn. (…).

Poprzedni Właściciel nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie zawartej w dniu (…) r. umowy sprzedaży (akt notarialny (…)) zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz (…) (dalej: „Początkowy Właściciel”), która to transakcja została potraktowana jako opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Poprzedni Właściciel odliczył podatek VAT naliczony wynikający z faktury VAT dokumentującej zakup Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela (poprzez obniżenie kwoty podatku należnego za następne okresy o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury).

W momencie zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela Grunt był zabudowany Budynkami, Budynkiem (...) i Budowlami.

Pozwolenie na użytkowanie Budynków oraz Budynku (...) wydane zostało w następujących terminach:

1)  W stosunku do budynku (...) z częścią biurową stanowiącego I Etap inwestycji pozwolenie na użytkowanie zostało wydane (…).

2)  W stosunku do budynku (...) stanowiącego II Etap inwestycji pozwolenie na użytkowanie zostało wydane (…).

3)  W stosunku do Budynku (...) pozwolenie na użytkowanie zostało wydane (…).

Jednocześnie, po zakupie Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela w dniu (…) r. Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków, Budowli ani Budynku (...), które na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

Obecnie Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni podmiotom gospodarczym. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Cała powierzchnia Budynków oraz Budynku (...) była wykorzystywana do świadczenia czynności opodatkowanych VAT (poprzez odpłatny wynajem oraz przez wykorzystanie Budynków w działalności handlowej prowadzonej przez Poprzedniego Właściciela).

Budowle nie były odrębnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (nie były przedmiotem odrębnej umowy, która obejmowałaby wyłącznie te naniesienia). Jednocześnie, najemca powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynkach oraz Budynku (...) bezpośrednio lub pośrednio korzysta z tych naniesień budowlanych.

Jednocześnie Budowle, jako naniesienia budowlane pełniące rolę pomocniczą względem Budynków, zaczęły być wykorzystywane do celów działalności gospodarczej w momencie pierwszego oddania części powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynkach do użytkowania na podstawie umów najmu.

W Budynkach oraz Budynku (...) nie ma powierzchni, która po oddaniu Budynków oraz Budynku (...) do użytkowania nigdy nie byłaby wykorzystywana przez najemców w ramach wykonywania czynności opodatkowanych lub wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej.

Do pierwszego zasiedlenia Budynków, Budynku (...) i Budowli doszło w momencie, gdy po ich oddaniu do użytkowania (odpowiednio … oraz … r.) były one przedmiotem najmu lub były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez poprzednich właścicieli. Przy czym najpóźniej do pierwszego zasiedlenia Budynków, Budynku (...) oraz Budowli doszło w momencie zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela w (…) r. w ramach transakcji opodatkowanej VAT.

Dostawa Budynków, Budynku (...) oraz Budowli znajdujących się na Gruncie przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela dokonana na podstawie Umowy Sprzedaży w dniu (…) r. była w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej. Nie ma zatem w Budynkach, Budynku (...) ani Budowlach powierzchni, która nigdy nie byłaby przedmiotem czynności opodatkowanych VAT. Tym samym w stosunku do Budynków, Budynku (...) oraz Budowli upłynęły co najmniej dwa lata od dostawy Budynków, Budynku (...) oraz Budowli w ramach czynności opodatkowanych VAT tj. dnia ich pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji.

Podsumowując nie ma w Budynkach ani Budynku (...) powierzchni, która nigdy nie byłaby wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i w stosunku do której nie upłynie dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Może się zdarzyć tak, że na dzień Transakcji: (i) część powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynkach oraz Budynku (...) będzie niewynajęta, jak również nie będzie oddana do użytkowania na podstawie innej czynności bądź (ii) cała powierzchnia przeznaczona na wynajem w Budynkach oraz Budynku (...) będzie wynajęta.

4.  Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi sprzedaż i przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

a)  prawa własności Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkami, Budynkiem (...) i Budowlami;

b)  ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynków, Budynku (...) lub Nieruchomości (o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców);

c)  praw i obowiązków z umów najmu dotyczących Budynków/Budynku (...) (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, których przeniesienie będzie ewentualnie wymagać cesji na rzecz Kupującego);

d)  praw i obowiązków z instrumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców w tym zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

e)  autorskich praw majątkowych do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej Budynków, Budynku (...) oraz Budowli oraz praw własności nośników, na których utrwalone są określone utwory podlegające ochronie praw autorskich - w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu na podstawie umów z autorami tych projektów;

f)   wyłączne prawo do wykonywania autorskich praw zależnych oraz upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej powstałych w związku z realizacją Budynków, Budynku (...) i Budowli, oraz prawo do udzielania zgód osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej oraz upoważnienie do wykonywania osobistych praw autorskich wraz z prawem do udzielania dalszych upoważnień, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;

g)  praw z tytułu gwarancji i rękojmi dostarczonych przez odpowiednich wykonawców lub dostawców, wraz prawami z instrumentów je zabezpieczających (gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, kwot zatrzymanych, kaucji, depozytów itd.) dotyczących Nieruchomości;

h)  znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynków, Budynku (...) oraz Budowli;

i)    znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego wybranej dokumentacji prawnej i księgowej obejmującej w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w trakcie badania due diligence w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

j)    prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych dla oprogramowania używanego do obsługi Nieruchomości, w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

Wynagrodzenie za przeniesienie składników Transakcji wskazanych w powyższych punktach, zawarte będzie w cenie należnej za Nieruchomość. Zainteresowani dopuszczają przy tym możliwość podziału całościowej ceny za Nieruchomość na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Grunty, Budynki, Budowle, czy też ruchomości.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1)  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej „Umowy na Dostawę Mediów”), z niżej opisanym zastrzeżeniem;

2)  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;

3)  prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej „Umowy Serwisowe”), z niżej opisanym zastrzeżeniem;

4)  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) (dalej: „Umowa o Zarządzanie”);

5)  doświadczenie oraz know-how Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą komercyjnego wynajmu nieruchomości;

6)  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

7)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);

8)  należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;

9)  prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego);

10)  prawa i obowiązki wynikające z umów o realizację prac budowlano-wykończeniowych w Budynków;

11)  prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

12)  dokumentację prawną i księgową Sprzedającego inną niż dokumentacja techniczna, prawna i księgowa opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

13)  jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego wynikające z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w opisie przedmiotu Transakcji;

14)  prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji(w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie umowy wymienione w punktach 1-4 albo wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów, zarządzanie nieruchomością, serwisowe itp., z preferowanymi przez siebie dostawcami usług (przy czym w przypadku Umów na Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media i usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją). Nie można także wykluczyć, że w wyjątkowych i uzasadnionych ekonomicznie przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów np. gdy umowa będzie przewidywać kary umowne za jej przedterminowe rozwiązanie.

Jak wskazano, intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Zainteresowanymi - Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty związane z utrzymaniem w mocy takich umów), aby zapewnić nieprzerwane dostawy mediów i usług. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Zamiarem Stron jest rozwiązanie najpóźniej w dniu Transakcji wszystkich umów operacyjnych. Umowy operacyjne mogą pozostać nierozwiązane wyłącznie w wyjątkowych okolicznościach np. gdyby prawnie niemożliwe byłoby rozwiązanie danej umowy lub rozwiązanie umowy mogłoby skutkować niemożnością korzystania z Nieruchomości. W przypadku umów z określonym okresem wypowiedzenia, wypowiedzenie zostanie dostarczone przed dniem Transakcji.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

a)  firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

b)  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością przekazywaną Kupującemu w ramach planowanej Transakcji);

c)  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

d)  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);

e)  środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji (pozostające po spłacie innych zobowiązań Sprzedającego, w tym z tytułu finansowania zaciągniętego przez Sprzedającego);

f)   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (niedotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami z wykonawcami lub dostawcami) Sprzedającego związane z Nieruchomością, w szczególności należne Sprzedającemu czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości.

5.  Inne zagadnienia związane z Transakcją

Sprzedający nie zatrudnia pracowników w Polsce, stąd też wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Przedmiot Transakcji opisanej w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. W pierwszej kolejności należy wskazać, że powołanie Oddziału w Polsce odbyło się wyłącznie ze względu na obowiązujące przepisy prawa i nie miało na celu wyodrębnienia jakiegokolwiek majątku Sprzedającego. Sprzedający jest podmiotem zagranicznym (...), więc jako podmiot zagraniczny ze względów formalnych powołał Oddział w Polsce zgodnie z przepisami ustawy z dnia 6 marca 2018 r. o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców zagranicznych i innych osób zagranicznych w obrocie gospodarczym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 89).

Nieruchomość nie została w żaden sposób formalnie przekazana do Oddziału w Polsce. Sprzedający nabył Nieruchomość jako podmiot zagraniczny. Sprzedający był stroną umowy nabycia Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela oraz był podatnikiem VAT zobowiązanym do rozliczenia podatku wynikającego z nabycia Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający jako podmiot zagraniczny jest stroną umów najmu związanych z Nieruchomością. Wszystkie decyzje dotyczące Nieruchomości podejmowane są przez Sprzedającego jako zagraniczną jednostkę macierzystą, a nie Oddział w Polsce. Księgowość Oddziału w Polsce prowadzona jest na ogólnych zasadach wynikających z przepisów rachunkowych.

Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, przy czym Nieruchomość stanowi jedno z kilku głównych aktywów Sprzedającego a przychody i koszty wynikające z umów najmu główne pozycje jego przychodów i kosztów, należności i zobowiązań.

Oprócz Nieruchomości Spółka posiada również inne nieruchomości komercyjne, które wynajmuje w innej lokalizacji w Polsce. Sprzedający prowadzi jedne księgi rachunkowe dla wszystkich posiadanych nieruchomości. Jednocześnie w celach zarządczych koszty oraz przychody ujęte w księgach są oznaczane odpowiednimi kodami, które pozwalają przyporządkować transakcje do odpowiedniej nieruchomości Spółki.

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w strukturze Sprzedającego jako oddział, wydział ani w żaden inny sposób.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Zarządzanie Nieruchomością jest wykonywane przez niepowiązany podmiot trzeci. Intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie tej umowy przed Transakcją lub w dacie Transakcji. Po Transakcji Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Kupujący wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Należy podkreślić, że w wyniku nabycia Nieruchomości Kupujący z mocy prawa stanie się stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości zawartych przez Sprzedającego, w związku z czym od dnia nabycia Nieruchomości Kupujący będzie świadczył na rzecz najemców odpłatną usługę najmu. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Kupujący w związku z Transakcją nie przejmuje know-how ani żadnej działalności operacyjnej Sprzedającego i, jak wskazano powyżej, zawrze własne umowy (na dostawę mediów, zarządzanie nieruchomościami, usługi serwisowe, ubezpieczanie nieruchomości). Jakiekolwiek ustalenia przejściowe pomiędzy Stronami będą czysto techniczne i tymczasowe, bez cesji umów (nie można wykluczyć, że cesja może dotyczyć jednostkowych sytuacji w razie istotnych trudności lub niemożności zawarcia nowych umów), należności czy finansowania.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu odpłatnego wynajmu powierzchni w Budynkach/Budynku (...), podlegającego opodatkowaniu VAT. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Należy podkreślić, że w wyniku nabycia Nieruchomości Kupujący z mocy prawa stanie się stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości zawartych przez Sprzedającego, w związku z czym od dnia nabycia Nieruchomości Kupujący będzie świadczył na rzecz najemców odpłatną usługę najmu. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Stosownie do art. 28e ustawy o VAT miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym m.in. usług wynajmu powierzchni jest miejsce położenia nieruchomości. Zatem usługi najmu świadczone przez Kupującego na rzecz najemców po Transakcji opodatkowane będą podatkiem VAT w Polsce. Kupujący będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zatem podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT w zakresie w jakim będzie odpłatnie wynajmował Nieruchomość po jej zakupie.

W związku z Transakcją może dojść również do dodatkowych rozliczeń między Zainteresowanymi, w szczególności w zakresie czynszu i opłat serwisowych należnych od najemców za miesiąc, w którym dojdzie do sprzedaży Nieruchomości.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć, w szczególności, umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych w ramach Transakcji, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego, Sprzedający oraz Kupujący złożą zgodne oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Zainteresowani wskazują, że do planowanej Transakcji dojdzie w 2025 r.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1, 2 i 3)

1.  Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?

2.  Czy, w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach Transakcji Budynków, Budynku (...) oraz Budowli znajdujących się na Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia przez Zainteresowanych na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku?

3.  Czy, w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach Transakcji Budynków, Budynku (...) i Budowli znajdujących się na Nieruchomości w ramach Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do:

a)  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz

b)  zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (w odniesieniu do pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2 i 3)

W ocenie Zainteresowanych:

1)  Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

2)  W przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach Transakcji Budynków, Budynku (...) i Budowli znajdujących się na Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

3)  W przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach Transakcji Budynków, Budynku (...) i Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do:

a)  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz

b)  zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie

Uzasadnienie wystąpienia z wnioskiem wspólnym o interpretację

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na (i) wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), (ii) prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz (iii) obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie do pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia czy planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. W szczególności, niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (dalej również „ZCP”) oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego, ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie, czy też nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. Jednak zarówno w doktrynie prawa podatkowego, jak i w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.646.2018.1.KM czy z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18.2019.2.AM) oraz orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. I SA/Gd 1225/17 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 14 marca 2019 r., sygn. I SA/Ke 482/18) jest powszechnie akceptowane, że pojęcie „przedsiębiorstwo” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2)  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3)  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4)  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5)  koncesje, licencje i zezwolenia,

6)  patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7)  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8)  tajemnice przedsiębiorstwa,

9)  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do dyspozycji art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Jak już zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, składających się na powyższą definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1)  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej „Umowy na Dostawę Mediów”), z niżej opisanym zastrzeżeniem;

2)  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;

3)  prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej „Umowy Serwisowe”), z niżej opisanym zastrzeżeniem;

4)  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) (dalej: „Umowa o Zarządzanie”);

5)  doświadczenie Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą komercyjnego wynajmu nieruchomości;

6)  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

7)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);

8)  należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;

9)  prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego);

10)  prawa i obowiązki wynikające z umów o realizację prac budowlano-wykończeniowych w Budynku;

11)  prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

12)  dokumentację prawną i księgową Sprzedającego inną niż dokumentacja techniczna, prawna i księgowa opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

13)  jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego wynikające z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w opisie przedmiotu Transakcji;

14)  prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji(w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie umowy wymienione w punktach 1-4 albo wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów, zarządzanie nieruchomością, serwisowe itp., z preferowanymi przez siebie dostawcami usług (przy czym w przypadku Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media i usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takiej umowy).

Jak wskazano, intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Zainteresowanymi - Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty związane z utrzymaniem w mocy takich umów), aby zapewnić nieprzerwane dostawy mediów i usług. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Należy wyjaśnić, że wszelkie ustalenia po Transakcji będą miały wyłącznie charakter techniczny i przejściowy. W wyniku Transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne umowy (z wyjątkiem umów najmu, które z mocy prawa przechodzą na każdorazowego właściciela nieruchomości lub w jednostkowych przypadkach, w razie istotnych trudności lub niemożności zawarcia nowych umów przez Kupującego), należności czy zobowiązania. Sprzedający rozwiąże wszystkie umowy przed Transakcją (chyba że ich rozwiązanie będzie prawnie niemożliwe lub ich rozwiązanie mogłoby uniemożliwić korzystanie z Nieruchomości), a po Transakcji do czasu zawarcia przez Kupującego nowych umów będą realizowane jedynie działania niezbędne do utrzymania dostaw mediów i zapewnienia bezpiecznego i prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

W ocenie Zainteresowanych, brak transferu szeregu kluczowych składników składających się na przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego należy uznać za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszone na Kupującego składniki umożliwią mu kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego bez uzupełnienia o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa Kupującego).

W szczególności Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, oraz innych umów niezbędnych do zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, ubezpieczenia majątkowego Nieruchomości itp.

Prawidłowość stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie potwierdzają między innymi objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów”), w których podkreślono, że: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)  umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)  umowy zarządzania aktywami;

d)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem”.

W świetle powołanego powyżej fragmentu Objaśnień podatkowych, należy podkreślić, iż, jak wskazano w opisie planowanej Transakcji, żaden z wyżej wymienionych składników nie zostanie przeniesiony w ramach Transakcji na Sprzedającego. Na Sprzedającego nie zostaną bowiem przeniesione umowy dotyczące finansowania Sprzedającego, czy też umowa zarządzania Nieruchomością. Sprzedający nie przeniesie także na Kupującego należności o charakterze pieniężnym, które są związane z Nieruchomością.

Ponadto, Zainteresowani pragną zauważyć, że po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1)  firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

2)  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);

3)  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

4)  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);

5)  środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;

6)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej.

Ze względu na to, że ww. elementy konstytutywne przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego nie przejdą na Nabywcę w wyniku planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił masy pozwalającej na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia rzeczonego minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Kupujący będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące niezbędne elementy, tj. w szczególności zawrzeć nowe umowy z dostawcami wybranych usług serwisowych i mediów oraz zarządcą Nieruchomości. Prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości będzie zatem możliwe dopiero w razie doposażenia jej w szereg dodatkowych, niezbędnych elementów. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych nie sposób uznać, że przedmiotem planowanej Transakcji dokonywanej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie przedsiębiorstwo.

Stanowisko prezentowane przez Zainteresowanych znajduje oparcie w szczególności w Objaśnieniach Podatkowych Ministra Finansów, w których wskazano, że: „Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

Powyższa teza, że przedmiotu planowanej Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego znajduje potwierdzenie również w stanowisku prezentowanym przez organy interpretacyjne – dla przykładu wskazać można na interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS.

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W ocenie Zainteresowanych, składniki majątku, które będą przenoszone na Kupującego w ramach planowanej Transakcji, nie stanowią również ZCP.

Pojęcie ZCP - w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” - zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, ściślej w jej art. 2 pkt 27e. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 lipca 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR, z dnia 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.75.2018.1.KM oraz z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.668.2018.3.JK), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

a)  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

b)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

c)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

d)  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak interpretować powyższe przesłanki wskazują organy interpretacyjne. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC.

W świetle powyższych wskazań, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek.

Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w orzecznictwie organów interpretacyjnych, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, oraz z dnia 25 stycznia 2016 r., sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/Igo.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego powyższy warunek nie jest spełniony. Trudno uznać przedmiot Transakcji za samodzielny, jeżeli jest on przenoszony na Kupującego bez praw i obowiązków wynikających z kluczowych umów związanych z przedmiotem Transakcji, bez środków na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych wpłaconych przez poszczególnych najemców).

W ocenie Zainteresowanych, podkreślenia w tym miejscu wymaga, że umowa o zarządzanie ma podstawowe znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Sprzedający taką umowę zawarł z podmiotem trzecim, niemniej jednak nie jest ona jednym z elementów Transakcji - Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie i wyznaczenia zarządcy Nieruchomości w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Co więcej, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1)  prawa i obowiązki wynikające z Umów na Dostawę Mediów;

2)  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;

3)  prawa i obowiązki wynikające z Umów Serwisowych;

4)  prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie;

5)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);

6)  doświadczenie Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą komercyjnego wynajmu nieruchomości;

7)  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

8)  należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;

9)  prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania Sprzedającego (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego);

10)  prawa i obowiązki wynikające z umów budowlano-wykończeniowych Budynku;

11)  prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

12)  dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

13)  jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednich: pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w opisie przedmiotu Transakcji;

14)  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie umowy wymienione w punktach 1-4 albo wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów, zarządzanie nieruchomością, serwisowe itp., z preferowanymi przez siebie dostawcami usług (przy czym w przypadku Umów o Dostawę Mediów czy Umów Serwisowych nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takiej umowy).

Jak wskazano, intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów o dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Zainteresowanymi). Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, tym samym przesłanka wyodrębnienia organizacyjnego nie jest spełniona. Co prawda Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w Polsce poprzez Oddział w Polsce, ale wynika to z zagranicznej siedziby Sprzedającego. Ponadto Oddział w Polsce prowadzi działalność nie tylko w zakresie Nieruchomości, będącej przedmiotem Transakcji opisanej w stanie faktycznym, ale również dla innej nieruchomości będącej własnością Sprzedającego.

Co więcej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie. Sprzedający prowadzi jedne księgi rachunkowe dla wszystkich posiadanych nieruchomości.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Zainteresowanych nie zostanie spełniony, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Sprzedającego. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 sierpnia 2017 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.KK, z dnia 14 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO.

Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych - tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniu VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Na Kupującego w wyniku sprzedaży Nieruchomości nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów w zakresie m.in.: dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości oraz ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego, umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości oraz umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Wobec powyższego należy uznać, że przedmiot Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będzie obejmował wszystkich elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości. Aby wykorzystywać Nieruchomość do generowania przychodów z komercyjnego wynajmu powierzchni Budynków/Budynku (...), Kupujący będzie musiał włączyć Nieruchomość do własnej struktury organizacyjnej, zapewnić jej obsługę w zakresie dostawy mediów, zarządzania, utrzymania porządku, itd. Nie można więc w opinii Zainteresowanych przyjąć, że zbywane składniki majątku Sprzedającego będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z komercyjnym wynajmem powierzchni, bez konieczności angażowania dodatkowych środków/składników majątkowych przez samego Kupującego.

Trudno chociażby przyjąć, by Nieruchomość, dla której Kupujący nie zapewni we własnym zakresie umowy w zakresie zarządzania, czy dostawy mediów od podmiotów trzecich, będzie nadawała się do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni.

Skoro zaś przedmiot Transakcji nie będzie posiadał potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, to nie zostanie spełniona także przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdzają w szczególności Objaśnienia Podatkowe Ministra Finansów.

Biorąc powyższe pod uwagę (w szczególności okoliczność braku wyodrębnienia składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, jak też brak wyodrębnienia finansowego oraz funkcjonalnego), w ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana Transakcja nie będzie objęta wyłączeniem przewidzianym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedającego, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Pytanie nr 2

Uwagi o charakterze ogólnym

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności Gruntu będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków, Budynku (...) i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT

Dostawa Budynków, Budynku (...) i Budowli zlokalizowanych na Gruncie w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Budynków, Budynku (...) i Budowli zlokalizowanych na Gruncie w ramach planowanej Transakcji potencjalnie mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, ewentualnie zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i

2)  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1)  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)  adres budynku, budowli lub ich części.

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że intencją ustawodawcy było opodatkowanie obrotu nieruchomościami wyłącznie na pierwszym etapie obrotu lub po gruntownej ich modernizacji („ulepszeniu” w rozumieniu przepisów ustaw o podatku dochodowym). Obrót na dalszych etapach ma podlegać zwolnieniu. W konsekwencji, dostawy nieruchomości, które są dokonywane przed ich pierwszym zasiedleniem, w jego ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tychże nieruchomości podlegają co do zasady opodatkowaniu. Jedynie w drodze wyjątku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa nieruchomości, która co do zasady powinna być opodatkowana (jako „nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10” ze względu na jej dokonywanie przed, w ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) będzie także podlegać zwolnieniu, jeśli łącznie spełnione zostaną dodatkowe przesłanki dotyczące braku gruntownego ulepszenia i braku u sprzedawcy prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem dostawy.

Kluczowe znaczenie dla prawnopodatkowej oceny przedstawianego zdarzenia przyszłego ma więc pojęcie „pierwszego zasiedlenia”. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wobec powyższej definicji pierwsze zasiedlenie następuje zarówno w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana (zbyta), jak i wówczas, gdy zostanie oddana do odpłatnego używania wskutek świadczenia opodatkowanej usługi najmu/dzierżawy/leasingu lub gdy będzie używana przez właściciela nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika również to, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek czy budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Z przywołanych powyżej przepisów wynika, co do zasady, że dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Wyjątek następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Kluczowym zatem dla ustalenia zasad opodatkowania planowanej przez Zainteresowanych, dostawy Budynków, Budynku (...) i Budowli zlokalizowanych na Gruncie jest określenie, kiedy nastąpiło pierwsze ich zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego do pierwszego zasiedlenia Budynków, Budynku (...) i Budowli doszło w momencie, gdy po ich oddaniu do użytkowania (odpowiednio 2001-2002 oraz 2008 r.) były one przedmiotem najmu lub były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez poprzednich właścicieli. Przy czym najpóźniej do pierwszego zasiedlenia Budynków, Budynku (...) oraz Budowli doszło w momencie zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela w (...) 2022 r. w ramach transakcji opodatkowanej VAT.

Dostawa Budynków, Budynku (...) oraz Budowli znajdujących się na Gruncie przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela dokonana na podstawie Umowy Sprzedaży w dniu (...) 2022 r. była w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej. Nie ma zatem w Budynkach, Budynku (...) ani Budowlach powierzchni, która nigdy nie byłaby przedmiotem czynności opodatkowanych VAT. Tym samym w stosunku do Budynków, Budynku (...) oraz Budowli upłynęły co najmniej dwa lata od dostawy Budynków, Budynku (...) oraz Budowli w ramach czynności opodatkowanych VAT tj. dnia ich pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji.

Podsumowując nie ma w Budynkach ani Budynku (...) powierzchni, która nigdy nie byłaby wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i w stosunku do której nie upłynie dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Od momentu nabycia Nieruchomości, Sprzedający wykorzystuje ją do wykonywania czynności opodatkowanych - odpłatnego wynajmu powierzchni.

Należy zatem przyjąć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem znajdujących się na Gruncie Budynków, Budynku (...) i Budowli (tj. nabyciem Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela w czerwcu 2022 r.), a planowaną dostawą Nieruchomości w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynków, Budynku (...) i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynków, Budynku (...) i/lub Budowli.

Mając powyższe na uwadze, planowana dostawa Nieruchomości korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako dostawa Budynków, Budynku (...) i Budowli, w przypadku której doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Należy również zauważyć, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, bowiem w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części tym podatkiem.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

Mając na uwadze, iż przedmiotowa transakcja będzie, co do zasady, zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (przy czym Zainteresowani zrezygnują z tego zwolnienia poprzez wybór opodatkowania Transakcji podatkiem VAT), do przedstawionego zdarzenia przyszłego nie będzie miało zastosowanie zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Przepis ten dotyczy bowiem wyłącznie dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10.

Do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z ww. przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy zakupie Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pytanie nr 3

Biorąc pod uwagę, iż:

1)  planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT

2)  w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości przez Zainteresowanych dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT

- wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT w odniesieniu do nabycia Nieruchomości nie będzie miało zastosowania.

W konsekwencji, dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z zastrzeżeniami niemającymi zastosowania w sprawie Sprzedającego i Kupującego). Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, po nabyciu przedmiotu Transakcji Kupujący będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu Nieruchomości. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, Kupujący będzie występował w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT w stosunku do świadczonych na rzecz najemców usług najmu. Kupujący z mocy prawa w związku z nabyciem Nieruchomości stanie się stroną zawartych przez Sprzedającego umów najmu dotyczących Nieruchomości, zatem od dnia Transakcji to Kupujący z mocy prawa jako nowy właściciel Nieruchomości będzie stroną umów najmu i będzie świadczył opodatkowane usługi najmu na rzecz najemców Nieruchomości.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury (lub faktur) dokumentującej dostawę Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W świetle powyższego, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dostawę Nieruchomości, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury lub alternatywnie - według wyboru Kupującego - będzie on uprawniony do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, ściśle względem zadanych we wniosku pytań, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

‒    zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

‒    faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący zamierza nabyć w drodze umowy sprzedaży określone poniżej składniki majątku od Sprzedającego:

a)  prawo własności opisanego we wniosku Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkami, Budynkiem (...) i Budowlami;

b)  ruchomości służące prawidłowemu funkcjonowaniu Budynków, Budynku (...) lub Nieruchomości (o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców);

c)  prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Budynków/Budynku (...) (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, których przeniesienie będzie ewentualnie wymagać cesji na rzecz Kupującego);

d)  prawa i obowiązki z instrumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców w tym zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

e)  autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej Budynków, Budynku (...) oraz Budowli oraz praw własności nośników, na których utrwalone są określone utwory podlegające ochronie praw autorskich - w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu na podstawie umów z autorami tych projektów;

f)   wyłączne prawo do wykonywania autorskich praw zależnych oraz upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej powstałych w związku z realizacją Budynków, Budynku (...) i Budowli, oraz prawo do udzielania zgód osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej oraz upoważnienie do wykonywania osobistych praw autorskich wraz z prawem do udzielania dalszych upoważnień, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;

g)  prawa z tytułu gwarancji i rękojmi dostarczonych przez odpowiednich wykonawców lub dostawców, wraz prawami z instrumentów je zabezpieczających (gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, kwot zatrzymanych, kaucji, depozytów itd.) dotyczących Nieruchomości;

h)  znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem Budynków, Budynku (...) oraz Budowli;

i)    znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną i księgową obejmującą w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w trakcie badania due diligence w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

j)    prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych dla oprogramowania używanego do obsługi Nieruchomości, w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu.

Jednocześnie wskazali Państwo, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione:

1)  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej „Umowy na Dostawę Mediów”);

2)  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;

3)  prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej „Umowy Serwisowe”);

4)  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) (dalej: „Umowa o Zarządzanie”);

5)  doświadczenie oraz know-how Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą komercyjnego wynajmu nieruchomości;

6)  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

7)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);

8)  należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;

9)  prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego);

10)  prawa i obowiązki wynikające z umów o realizację prac budowlano-wykończeniowych w Budynków;

11)  prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

12)  dokumentację prawną i księgową Sprzedającego inną niż dokumentacja techniczna, prawna i księgowa opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

13)  jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego wynikające z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w opisie przedmiotu Transakcji;

14)  prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Ponadto, w majątku Sprzedającego po zbyciu przedmiotu Transakcji pozostaną w szczególności następujące składniki:

a)  firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

b)  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością przekazywaną Kupującemu w ramach planowanej Transakcji);

c)  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

d)  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);

e)  środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji (pozostające po spłacie innych zobowiązań Sprzedającego, w tym z tytułu finansowania zaciągniętego przez Sprzedającego);

f)   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (niedotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem, że składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w strukturze Sprzedającego jako oddział, wydział ani w żaden inny sposób. Ponadto Sprzedający nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, przy czym Nieruchomość stanowi jedno z kilku głównych aktywów Sprzedającego, a przychody i koszty wynikające z umów najmu stanowią główne pozycje jego przychodów i kosztów, należności i zobowiązań. Z opisu sprawy wynika także, że w ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy (pracowników) na Kupującego.

Dodatkowo, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, po przeprowadzeniu Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Zarządzanie Nieruchomością jest wykonywane przez niepowiązany podmiot trzeci. Intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie tej umowy przed Transakcją lub w dacie Transakcji. Po Transakcji Kupujący zawrze własne umowy, dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Kupujący wykupi również we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek będzie umożliwiał Nabywcy prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych transakcją nie jest możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Niezbędne ku temu są także inne zasoby techniczne, organizacyjne i finansowe, którymi dysponuje Nabywca, a które jednocześnie nie są przedmiotem sprzedaży.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych Transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego czy w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach Transakcji Budynków, Budynku (...) oraz Budowli znajdujących się na Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia przez Zainteresowanych na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

W odniesieniu do tych wątpliwości, wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż prawa własności Działek 1, 2 i 3 zabudowanych Budynkami i Budowlami. Tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo dokonać Transakcji, w skład której wejdzie m.in.:

1.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr A w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

2.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr B w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

3.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr C w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

4.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr D w obrębie ewidencyjnym (…), oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);

- określone przez Państwa jako „Grunt”.

Grunt zabudowany jest:

1.  Budynkiem (...) jednokondygnacyjnym z częścią biurową o powierzchni ok (…) m² (I Etap) oddanym do użytku w (…) r. sklasyfikowanym według Kategorii Środków Trwałych jako: (…).

2.  Budynkiem (...) jednokondygnacyjnym o powierzchni ok. (…) m² (II Etap) oddanym do użytku w (…) r. sklasyfikowanym według Kategorii Środków Trwałych jako: (…).

(dalej łącznie jako „Budynki”).

3.  Budynkiem (...) o powierzchni ok. (…) m² oddanym do użytku w (…) r. sklasyfikowanym według Kategorii Środków Trwałych jako: (…) (dalej: „Budynek (...)”).

4.  Określonymi we wniosku budowlami, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, dalej łącznie „Budowle”.

Z opisu sprawy wynika, że Grunt, tj. wszystkie działki będące przedmiotem wniosku, będą zabudowane budowlami będącymi parkingami i drogami dojazdowymi oraz ogrodzeniem.

Jednocześnie wskazali Państwo, że Grunt, tj. wszystkie działki będące przedmiotem wniosku są zabudowane i będą zabudowane na datę planowanej Transakcji.

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanych Działek A, B, C i D zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem Budynków oraz Budowli posadowionych na tych działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Z przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. komercyjnego wynajmu powierzchni podmiotom gospodarczym.

Cała powierzchnia Budynków oraz Budynku (...) była wykorzystywana do świadczenia czynności opodatkowanych VAT (poprzez odpłatny wynajem oraz przez wykorzystanie Budynków w działalności handlowej prowadzonej przez Poprzedniego Właściciela).

Budowle nie były odrębnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (nie były przedmiotem odrębnej umowy, która obejmowałaby wyłącznie te naniesienia). Jednocześnie, najemca powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynkach oraz Budynku (...) bezpośrednio lub pośrednio korzysta z tych naniesień budowlanych.

Jednocześnie Budowle, jako naniesienia budowlane pełniące rolę pomocniczą względem Budynków, zaczęły być wykorzystywane do celów działalności gospodarczej w momencie pierwszego oddania części powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynkach do użytkowania na podstawie umów najmu.

W Budynkach oraz Budynku (...) nie ma powierzchni, która po oddaniu Budynków oraz Budynku (...) do użytkowania nigdy nie byłaby wykorzystywana przez najemców w ramach wykonywania czynności opodatkowanych lub wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej.

Zestawiając powyższy opis z Państwa wątpliwościami dotyczącymi opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, wskazać należy, że jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa Budynków i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - Budynki, Budynek (...) i Budowle zostały już zasiedlone. Jak wynika z opisu sprawy, do pierwszego zasiedlenia Budynków, Budynku (...) oraz Budowli doszło w momencie, gdy po ich oddaniu do użytkowania (odpowiednio … oraz … r.) były one przedmiotem najmu lub były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej przez poprzednich właścicieli. Przy czym najpóźniej do pierwszego zasiedlenia Budynków, Budynku (...) oraz Budowli doszło w momencie zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela w czerwcu (…) r. w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Ponadto wskazali Państwo, że w stosunku do Budynków, Budynku (...) oraz Budowli upłynęły co najmniej dwa lata od dostawy Budynków, Budynku (...) oraz Budowli w ramach czynności opodatkowanych VAT tj. dnia ich pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji. Jednocześnie z okoliczności sprawy wynika, że po zakupie nieruchomości od Poprzedniego Właściciela Sprzedający nie poniósł (i do planowanej daty Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków, Budynku (...) oraz Budowli, które na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego początkowej wartości.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynków, jak i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży ww. Budynku i Budowli przez Zbywcę będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Skoro planowana sprzedaż Budynku i Budowli, będzie korzystała z tego zwolnienia, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w umowie sprzedaży Nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego, Sprzedający oraz Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji. Ponadto, zarówno Sprzedający jak i Kupujący na moment zawarcia Transakcji będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy, dostawa Budynku i Budowli będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (prawa własności Działek nr A, B, C i D), na którym posadowione są ww. Budynki, Budynek (...) i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika również, że w ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione - oprócz Nieruchomości - inne składniki majątkowe związane z Nieruchomością (m.in. ruchomości służące prawidłowemu funkcjonowaniu Budynków, Budynku (...) lub Nieruchomości, dokumentacja techniczna, wybrana dokumentacja prawna i księgowa). Z okoliczności sprawy wynika, że ww. składniki nie są i nigdy nie były przez Sprzedającego wykorzystywane do czynności zwolnionych. Zatem jeden z warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostanie spełniony. W konsekwencji dostawa ww. składników nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Oznacza to tym samym, że w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach Transakcji Budynków, Budynku (...) oraz Budowli znajdujących się na Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia przez Zainteresowanych na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku

Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących tego czy po dokonaniu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji wskazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego potwierdzającej jej dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości zamierza ją wykorzystać w celu odpłatnego wynajmu powierzchni w Budynkach/Budynku (...), podlegającego opodatkowaniu VAT. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zatem należy stwierdzić, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte treścią pytań nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.