Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.607.2025.3.AM

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 26 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej wpłynął 26 września 2025 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 października 2025 r. (wpływ 30 października 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

X (zwana we wniosku „Kupującym”)

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Y (zwana we wniosku „Sprzedającym”)

Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedający, zorganizowany w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest podmiotem działającym na rynku nieruchomości komercyjnych. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Obecnie, działalność gospodarcza Sprzedającego koncentruje się wokół (…) posiadanych parków handlowych zlokalizowanych w Polsce. Parki handlowe stanowią zasadniczy składnik majątku Sprzedającego, z których Sprzedający czerpie zdecydowaną większość swoich przychodów w postaci przychodów pochodzących z wynajmu najemcom powierzchni w posiadanych parkach handlowych, a także z tytułu refakturowania na najemców kosztów mediów związanych z ich zużyciem przez najemców.

Sprzedający planuje sprzedaż (…) parków handlowych. Sprzedający nawiązał kontakt z inwestorem, który zainteresowany jest nabyciem (…) parków handlowych, jednak z uzasadnionych przyczyn biznesowych, inwestor zdecydował aby nabyć parki handlowe do odrębnych podmiotów – (…).

Kupujący jest (…). Sprzedający oraz Kupujący zawrą umowę sprzedaży na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności jednego parku handlowego w zamian za uzgodnioną cenę płatną przez Kupującego (dalej: „Transakcja”). Poza tym, inwestor za pośrednictwem (…) nabędzie od Sprzedającego drugi park handlowy.

Niniejszy wniosek dotyczy jednak wyłącznie oceny skutków podatkowych Transakcji, której stronami będą Sprzedający i Kupujący. Transakcja ma się odbyć w (…) r. lub (…) r.

Przedmiot Transakcji składać się będzie, w szczególności, z:

-      prawa własności gruntów:

‒    działki o numerze ewidencyjnym A o powierzchni (…) ha, położonej (…), (dalej „Działka 1”), objętej księgą wieczystą (…),

‒    działki o numerze ewidencyjnym B o powierzchni (…) ha, położonej (…) (dalej „Działka 2”), objętej tą samą księgą wieczystą, co Działka 1, tj. księgą wieczystą (…),

(dalej łącznie: „Działki”);

-      niestanowiącego odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy (…) m² na Działce 1 (…) (dalej: „Budynek 1”);

-      niestanowiącego odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy (…) m² na Działce 1 (…) (dalej: „Budynek 2”);

-      niestanowiącego odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy (…) m² na Działce 2 (…) (dalej: „Budynek 3”);

-      stanowiącego odrębną własność lokalu niemieszkalnego o powierzchni użytkowej (…) m², dla którego założona została księga wieczysta (…) (dalej: „Lokal 1”); który znajduje się w niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjnym budynku handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² położonym (…) na działce o numerze ewidencyjnym C o powierzchni (…) ha, położonej (…), objętej księgą wieczystą (…) („Działka 3”) wraz ze związanym z własnością Lokalu 1 udziałem we własności Działki 3 wynoszącym (…);

-      stanowiącego odrębną własność lokalu niemieszkalnego o powierzchni użytkowej (…) m², dla którego założona została księga wieczysta (…) (dalej: „Lokal 2”); który znajduje się w niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności trzykondygnacyjnym budynku handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² położonym (…) na Działce 3 wraz ze związanym z własnością Lokalu 2 udziałem we własności Działki 3 wynoszącym (…);

- (Budynek 1, Budynek 2, Budynek 3, Lokal 1, Lokal 2 będą określane dalej łącznie jako: „Budynki”);

-      naniesień zlokalizowanych na Działkach stanowiących budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2025.418), na które składają się tereny utwardzone wraz z sieciami podziemnymi, w szczególności: parking, kostka, elementy przyłącza wodno-kanalizacyjnego od studzienki kanalizacyjnej do budynku (dalej: „Budowle”)

- (Działki, Budynki (wraz z związanymi z Lokalem 1 i Lokalem 2 udziałami we własności Działki 3) i Budowle będą określane dalej łącznie jako: „Nieruchomość”).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Działki mogą przechodzić bądź znajdować się w nich instalacje (np. przyłącza), które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako urządzenia przesyłowe, które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2024.1061 - dalej: „KC”) takie instalacje nie należą do części składowych nieruchomości i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

Prawo własności (i współwłasności w odniesieniu do Działki 3) Nieruchomości zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy przeniesienia wkładu niepieniężnego w postaci przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ KC w wykonaniu uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki sporządzonej w formie aktu notarialnego (…) zawartej przed notariuszem w (…) w dniu (…) roku.

W ramach ww. aktu notarialnego Sprzedający nabył przedsiębiorstwo swojego udziałowca, na które składały się także inne niż Nieruchomość składniki materialne i niematerialne, w szczególności: prawa do innych nieruchomości, prawa z tytułu gwarancji i rękojmi, maszyny, urządzenia i inne środki trwałe, prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, prawa i obowiązki związane z umowami finansowymi, wierzytelności, tajemnice handlowe przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty, środki zgromadzone na rachunkach bankowych.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, jako transakcja nabycia przedsiębiorstwa nie podlegało opodatkowaniu VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2024.361; dalej: „ustawa o VAT”).

Dla Działki 1 wchodzącej w skład Nieruchomości uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeważająca część Działki 1 położona jest w terenie oznaczonym w ustaleniach planu symbolem 3 U o przeznaczeniu terenu: usługi nieuciążliwe, a pozostała część Działki 1 w terenie oznaczonym symbolem 8 KS o przeznaczeniu: parking (w poziomie terenu lub wielopoziomowy), zgodnie z uchwałą (…) z dnia (…) roku (…).

Dla Działki 2 i Działki 3 uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Działka 2 i Działka 3 położone są w terenie oznaczonym w ustaleniach planu symbolem 2 UC/U o przeznaczeniu podstawowym: tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² typu galerie handlowe, usługi; i przeznaczeniu dopuszczalnym: parking, zgodnie z uchwałą (…) z dnia (…) roku (…).

Nieruchomość została oddana do użytkowania na podstawie pozwoleń na użytkowanie z lat (…) (nie później niż w … r.), które zostały wydane w drodze decyzji przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (…).

Nieruchomość jest i była od momentu jej nabycia w całości wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich. Sprzedający zawierał umowy najmu dotyczące Budynków, które były wynajmowane w sposób ciągły. W miarę upływu czasu podpisywał kolejne umowy, co pozwalało na zachowanie nieprzerwanego najmu (przy czym część przestrzeni mogła pozostawać czasowo niewynajęta) oraz umożliwiało stałe użytkowanie Nieruchomości przez najemców.

W odniesieniu do Nieruchomości, wynajem stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Sprzedającego i jego podstawowe źródło przychodu. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Sprzedający ponosi m.in. koszty usług zarządzania Nieruchomością, mediów, administracyjne, usług utrzymania Nieruchomości, koszty finansowe.

Sprzedający, który poza Nieruchomością, prowadzi analogiczną działalność w oparciu o składniki majątkowe związane z posiadaną nieruchomością stanowiące odrębny park handlowy zlokalizowany w innej miejscowości, dla Nieruchomości tworzy odrębne zapisy księgowe pozwalające przypisać przychody i koszty do Nieruchomości. Formalnie jednak działalność prowadzona przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomość nie jest wyodrębniona od pozostałej działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości (oraz drugiego posiadanego parku handlowego) Sprzedający zostanie poddany likwidacji.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w szczególności Sprzedający nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

Sprzedający nie ponosił w okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę Transakcji oraz nie będzie ponosił do planowanej daty Transakcji wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U.2025.278; dalej: „ustawa o CIT”). Ponadto, Sprzedający, od nabycia Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej żadnego z Budynków ani Budowli.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości z dostawcami usług, m.in. dotyczące zarządzania systemami technicznymi Nieruchomości, tzw. umowa facility management. Na podstawie tej umowy Sprzedający nabywa usługi obejmujące w szczególności: kompleksowe wykonywanie czynności związanych z utrzymaniem ruchu oraz kontroli, przeglądów, konserwacji instalacji i urządzeń technicznych zainstalowanych w częściach wspólnych Budynków oraz na terenie Nieruchomości, a także interwencji oraz oględzin instalacji mających bezpośredni wpływ na funkcjonowanie Budynków. Na podstawie umowy, wykonawca dokonuje także napraw Nieruchomości.

Sprzedający zawarł umowę na zarządzanie aktywami (tzw. asset/property management - dalej: „Umowa Zarządzania Aktywami”). Na podstawie Umowy Zarządzania Aktywami usługodawca świadczy usługi w zakresie profesjonalnego zarządzania operacyjnego i finansowego nieruchomościami, w tym koordynowanie usług, utrzymanie budynków, kontrolę kosztów i windykację czynszów.

Sprzedający zawarł z zewnętrznymi dostawcami szereg umów serwisowych i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynków, w tym w szczególności: utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości (dalej: „Umowy serwisowe”).

Ponadto, Sprzedający jest stroną kredytu bankowego związanego z Nieruchomością, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na Nieruchomości na rzecz banku finansującego.

Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (prawa własności Działek oraz położonych na nich Budynków i Budowli związanych z gruntem) oraz prawo własności Lokali, w tym związanego z nimi prawa współwłasności nieruchomości wspólnej. Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:

‒    prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 KC. Ponadto, jeśli dla przeniesienia praw i obowiązków z tytułu najmu konieczna będzie cesja (może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji) strony Transakcji będą dążyły do tego, aby prawa i obowiązki z takich umów przeszły na Kupującego;

‒    depozyty, gwarancje i kaucje pieniężne założone przez najemców dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

‒    środki trwałe przynależące do Nieruchomości, w szczególności instalacja systemu przeciwpożarowego;

‒    rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynków.

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

‒    podpisane oryginały posiadanych umów najmu oraz dokumentów zabezpieczeń umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń,

‒    całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie Transakcji, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały, odpisy lub kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,

‒    oryginały posiadanej dokumentacji powykonawczej Budynku, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, oraz dokumentację zabezpieczeń gwarancji budowlanych (o ile takie występują),

‒    podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentację utrzymaniową (m.in. protokoły przeglądów),

‒    dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych (fit-out) będącą w posiadaniu Sprzedającego.

W odniesieniu do Umów serwisowych nastąpi ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej Kupujący zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego. Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach Transakcji będzie w dalszej części wniosku nazywana „Przedmiotem Transakcji”.

Co istotne, w ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Kupującego innych składników majątkowych i niemajątkowych, poza wyraźnie i wprost wskazanymi w umowie sprzedaży Nieruchomości, w tym istotnych dla prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

‒    składniki majątkowe i niemajątkowe niezwiązane z Nieruchomością, ale drugim parkiem handlowym, którego właścicielem jest Sprzedający;

‒    prawa i obowiązki wynikające z Umowy Zarządzania Aktywami - umowa ta zostanie rozwiązana przez Sprzedającego po sprzedaży Nieruchomości oraz drugiego parku handlowego;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej zarządzania systemami technicznymi Nieruchomości, tzw. umowy facility management - umowa ta zostanie rozwiązana przez Sprzedającego;

‒    zobowiązania wynikające z umowy kredytu bankowego - Wnioskodawcy planują, aby kredyt został spłacony w momencie Transakcji poprzez przekazanie części ceny na jego spłatę;

‒    należności i zobowiązania publicznoprawne Sprzedającego (w tym związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji);

‒    zobowiązania i należności Sprzedającego wobec najemców, jeśli będą istniały na moment Transakcji (poza depozytami i gwarancjami);

‒    know-how Sprzedającego - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji;

‒    dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją wprost związaną z Nieruchomością;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji) oraz środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (np. z umowy o świadczenie usług księgowo-rachunkowych);

‒    firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. 2023 r. poz. 1465 t.j. z dnia 31 lipca 2023, dalej: „Kodeks pracy”) ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Kupujący planuje nadal wykorzystywać Nieruchomości dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz najemców w oparciu o istniejące umowy najmu (najemcy w przyszłości mogą się zmienić). Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT (nie będą zwolnione z VAT).

Po Transakcji, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego w oparciu o Przedmiot Transakcji przez Kupującego, będzie wymagało przez Kupującego zaangażowania innych aktywów (niebędących Przedmiotem Transakcji) oraz podjęcia dodatkowych działań. W szczególności, żadna nieruchomość stanowiąca park handlowy nie może funkcjonować bez zarządzania nią. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomościami i techniczne zarządzenie nieruchomościami (ponieważ prawa i obowiązki z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą stanowiły Przedmiotu Transakcji). Poza tym konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo umów na dostawy mediów (jeżeli prawa i obowiązki z Umów serwisowych nie zostaną włączone do Przedmiotu Transakcji). Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji. Możliwe jest także, że Kupujący otrzyma od podmiotu powiązanego z Kupującym pożyczkę na zakup Przedmiotu Transakcji.

Wnioskodawcy planują zawarcie umowy sprzedaży, na podstawie której dojdzie do przeniesienia Przedmiotu Transakcji w zamian za uzgodnioną między stronami cenę (przy czym, część ceny zostanie w momencie Transakcji przeznaczona na spłatę kredytu bankowego związanego z Nieruchomością, którego stroną jest Sprzedający).

Wnioskodawcy dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomością należnymi za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja.

Sprzedający jest i będzie na dzień Transakcji czynnym podatnikiem VAT. Kupujący dokona zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT przed dniem Transakcji i również będzie czynnym podatnikiem VAT na dzień Transakcji.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i ustawy o CIT.

Wnioskodawcy zamierzają złożyć w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części, w której podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W odpowiedzi na wezwanie wskazali Państwo:

1)  w odniesieniu do „rzeczy ruchomych związanych z Nieruchomością, tj. wyposażenia Budynków”:

a)  ww. ruchomości będące przedmiotem Transakcji nie były i nie są wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Ww. ruchomości były i są wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem VAT,

b)  Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. ruchomości,

c)  ww. ruchomości będące przedmiotem Transakcji będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez Kupującego;

2)  opisana we wniosku Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako dział, wydział, ani oddział;

3)  Budynek 1 stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane;

4)  Budynek 2 stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane;

5)  Budynek 3 stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane;

6)  Lokal 1 stanowi część budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane;

7)  Lokal 2 stanowi część budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Pytania (w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone we wniosku nr 1-3)

1.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

2.  Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenie, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3.  Czy po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Państwa stanowisko w sprawie (w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3)

1.  W ocenie Wnioskodawców Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

2.  W ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenie, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3.  W ocenie Wnioskodawców po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

1.  Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana (w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT) jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”).

Na podstawie powyższych przepisów, wyłączenie transakcji z zakresu opodatkowania jest możliwe w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT tj. „przedsiębiorstwo” oraz „ZCP” ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców, w pierwszej kolejności należy dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwa” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

1.1. Brak możliwości uznania Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) (np. interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.699.2024.3.KK, interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ KC.

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)  koncesje, licencje i zezwolenia;

6)  patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)  tajemnice przedsiębiorstwa;

9)  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ KC wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 KC. Ponadto, przekazywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość. W skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą natomiast pozostałe istotne składniki majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego, o których mowa w przytoczonej wcześniej definicji przedsiębiorstwa, a które determinują jego funkcjonowanie, tj. w szczególności:

‒    składniki majątkowe i niemajątkowe niezwiązane z Nieruchomością, ale drugim parkiem handlowym, którego właścicielem jest Sprzedający;

‒    prawa i obowiązki wynikające z Umowy Zarządzania Aktywami - umowa ta zostanie rozwiązana przez Sprzedającego po sprzedaży Nieruchomości oraz drugiego parku handlowego;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej zarządzania systemami technicznymi Nieruchomości, tzw. umowy facility management - umowa ta zostanie rozwiązana przez Sprzedającego;

‒    zobowiązania wynikające z umowy kredytu bankowego - Wnioskodawcy planują, aby kredyt został spłacony w momencie Transakcji poprzez przekazanie części ceny na jego spłatę;

‒    należności i zobowiązania publicznoprawne Sprzedającego (w tym związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji);

‒    zobowiązania i należności Sprzedającego wobec najemców, jeśli będą istniały na moment Transakcji (poza depozytami i gwarancjami);

‒    know-how Sprzedającego - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji;

‒    dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją wprost związaną z Nieruchomością;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji) oraz środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (np. z umowy o świadczenie usług księgowo-rachunkowych);

‒    firma Sprzedającego.

Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowę o zarządzanie aktywami i techniczne zarządzenie Nieruchomością (ponieważ prawa i obowiązki z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą stanowiły Przedmiotu Transakcji). Jak zostało wskazane w interpretacji indywidualnej z dnia 3 lutego 2025 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.699.2024.3.KK): „W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami”. W tym miejscu należy zauważyć, że zawarcie umowy z zarządcą aktywów stanowi standardową praktykę rynkową i ma na celu zapewnienie rentowności centrum handlowego, optymalizując wartość aktywów poprzez efektywne zarządzanie przychodami i kosztami. Zarządca, dysponując specjalistyczną wiedzą rynkową, identyfikuje potencjalnych najemców, negocjuje warunki umów najmu oraz dba o dywersyfikację oferty handlowej, co bezpośrednio przekłada się na wzrost atrakcyjności centrum dla klientów. Sprawne zarządzanie operacyjne i profesjonalna obsługa najemców zapewniają zgodność z obowiązującymi przepisami prawa, minimalizując ryzyko sporów prawnych i potencjalnych sankcji. Wdrożenie procedur zgodności (compliance) przez zarządcę gwarantuje przestrzeganie regulacji z zakresu BHP, ochrony środowiska i prawa budowlanego. Profesjonalne zarządzanie, uwzględniające aspekty prawne, finansowe i operacyjne, w sposób wymierny wpływa na wzrost wartości nieruchomości i zwiększa jej atrakcyjność w oczach potencjalnych inwestorów. Dodatkowo, poza wskazanymi powyżej umowami konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do prawidłowego prowadzenia działalności gospodarczej, tj. przykładowo umów na dostawy mediów (jeżeli prawa i obowiązki z Umów serwisowych nie zostaną włączone do Przedmiotu Transakcji) czy też umów na obsługę księgową. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji. Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Kupującego majątek będzie umożliwiał Kupującemu prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym transakcja sprzedaży nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na kontynuowanie działalności bez angażowania innych składników nabywcy lub podejmowania innych dodatkowych działań faktycznych bądź prawnych potwierdzona została zarówno w Objaśnieniach jak i w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe (np. (i) interpretacja indywidualna DKIS z 29 października 2020 r., 0111-KDIB3-1.4012.570.2020.4.AB, (ii) interpretacja indywidualna DKIS z 22 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.3.PRM, (iii) interpretacja indywidualna DKIS z 3 lutego 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.699.2024.3.KK).

W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. Tym samym, Przedmiot Transakcji nie będzie wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o Nieruchomość (wraz ze składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego, w szczególności szeregu umów zawartych z usługodawcami - w szczególności Umowy Zarządzania Aktywami, firmy Sprzedającego, środków pieniężnych, rachunków bankowych czy też know-how oraz bez podjęcia dodatkowych działań w postaci zorganizowania ww. składników majątku czy też zatrudnienia personelu, nie będzie mogła być prowadzona przez Kupującego działalność gospodarcza w zakresie wynajmu komercyjnego Nieruchomości. Ponadto, w skład Przedmiotu Transakcji nie wejdzie drugi park handlowy (i składniki funkcjonalnie z nim związane), który stanowi istotny składnik przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Bez znaczenia dla oceny kwalifikacji podatkowej Transakcji pozostaje fakt, iż nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego w przeszłości (w … r.) nastąpiło w ramach aportu przedsiębiorstwa, ponieważ operacja ta, jak zostało zaznaczone w opisie stanu faktycznego, zawierała znacznie więcej elementów (tj. prawa do innych nieruchomości, prawa z tytułu gwarancji i rękojmi, maszyny, urządzenia i inne środki trwałe, prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, prawa i obowiązki związane z umowami finansowymi, wierzytelności, tajemnice handlowe przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty, środki zgromadzone na rachunkach bankowych) i w konsekwencji nie powinna stanowić punktu odniesienia do kwalifikacji Transakcji dla celów VAT.

Ponadto, w ocenie Wnioskodawców, fakt likwidacji Sprzedającego po sfinalizowaniu Transakcji oraz zbyciu drugiego parku handlowego pozostaje bez wpływu na kwalifikację Przedmiotu Transakcji w świetle przepisów ustawy o VAT. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, w skład Przedmiotu Transakcji nie wchodzą bowiem elementy umożliwiające Kupującemu samodzielne kontynuowanie dotychczasowej działalności w zakresie wynajmu komercyjnego bez konieczności podjęcia istotnych dodatkowych działań i zaangażowania własnych zasobów, co w świetle argumentacji przedstawionej w poprzedniej części wniosku wyklucza uznanie Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa. W związku z powyższym, likwidacja Sprzedającego stanowi odrębne zdarzenie, które nie determinuje oceny, czy w ramach Transakcji dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiot Transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności, przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych Transakcją nie jest możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Niezbędne ku temu są także inne zasoby techniczne, organizacyjne i finansowe, a które nie są objęte Transakcją.

1.2. Brak możliwości uznania Transakcji za zbycie ZCP

1.2.1. Definicja ZCP

Definicja ZCP zawarta została w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z treścią tego przepisu przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych, aby zespół składników majątku mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych oraz zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze (wyodrębnienie funkcjonalne).

Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji (zbycia), podlegającej wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów, biorąc pod uwagę ich status w istniejącym przedsiębiorstwie konkretnego zbywcy na moment poprzedzający daną transakcję.

W doktrynie podkreśla się, że „elementem kluczowym definicji jest zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), które w istocie rzeczy decydują o istnieniu lub braku zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w pewnym sensie mikroprzedsiębiorstwem funkcjonującym w strukturach przedsiębiorstwa” (zob. T. Michalik, VAT. Komentarz, wyd. 16, 2021, art. 2, Nb 321.). Tym samym, definicja ZCP zawarta w przepisach ustawy o VAT kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne wyodrębnienie od pozostałych aktywów.

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do składników majątku, które zostaną nabyte przez Kupującego od Sprzedającego w ramach przedmiotowej Transakcji powyższe warunki nie są spełnione, o czym świadczy poniższe uzasadnienie.

1.2.2. Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

Przepisy ustawy o VAT nie wskazują, co należy rozumieć pod pojęciem „zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”. Według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN, słowo „zespół” oznacza m.in. „grupę rzeczy lub zjawisk stanowiących wyodrębnioną całość” (https://sjp.pwn.pl/slowniki/zesp%C3%B3%C5%82.html, stan na dzień 6 sierpnia 2025 r.). Zatem już sam wstępny fragment definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, traktujący o tym, że stanowi on określony zespół (a nie jedynie przypadkowy zbiór) składników majątkowych, podkreśla konieczność istnienia logicznego wyodrębnienia tych składników od reszty masy majątkowej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa danego podmiotu. Konsekwencją powyższego wyodrębnienia jest istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy powyższymi składnikami i zobowiązaniami, w wyniku którego będą one mogły tworzyć użyteczną gospodarczo całość.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w skład takiego zespołu, aby można było mówić o ZCP, muszą wchodzić zarówno składniki materialne jak i niematerialne oraz zobowiązania. Ustawa o VAT nie zawiera definicji zobowiązania, pojęcie to natomiast zostało zdefiniowane w art. 353 § 1 KC. Zgodnie z tym przepisem, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Zobowiązanie jest zatem obowiązkiem wykonania określonego świadczenia na rzecz innego podmiotu. Gdy w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jest mowa o zobowiązaniach, chodzi zatem o skonkretyzowane zobowiązania wobec innego podmiotu, które muszą być funkcjonalnie powiązane ze składnikami majątkowymi tworzącymi ZCP (a nie o bliżej nieokreślone, hipotetyczne obowiązki, czy też faktyczne lub prawne obowiązki wynikające z samego faktu posiadania pewnych składników majątkowych).

W ocenie Wnioskodawców nie można uznać, że Kupujący nabędzie ZCP, ponieważ w ramach Transakcji nie przejmie on kluczowych zobowiązań Sprzedającego, które determinują istnienie powiązań w odniesieniu do elementów tworzących Przedmiot Transakcji. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dotyczy to w szczególności umów o świadczenie usług dla Nieruchomości, które zostały zawarte przez Sprzedającego z zewnętrznymi usługodawcami (w szczególności kluczowej dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu komercyjnego Umowy Zarządzania Aktywami. Kwestia wstąpienia przez Kupującego w stosunki najmu jest konsekwencją nabycia Nieruchomości będącej przedmiotem wynajmu i wynika z przepisów prawa (zgodnie z art. 678 § 1 KC, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia). Ponadto, przeniesienie na Kupującego praw i zobowiązań z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców jest wprost konsekwencją wspomnianego wyżej skutku w postaci wstąpienia przez Kupującego w istniejące stosunki najmu. Wstąpienie w dotychczasowy stosunek najmu przez Kupującego oznacza jedynie, że następuje zmiana podmiotowa po jednej ze stron tego stosunku - nie zaś, że Kupujący przejmuje jakiekolwiek, istniejące w momencie zbycia, zobowiązania Sprzedającego. Znajduje to potwierdzenie w literaturze, w której podkreśla się, że: „Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu na podstawie art. 678 KC zasadniczo nie obejmują praw i obowiązków stron powstałych przed chwilą nabycia” (Tak E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. 11, 2023, komentarz do art. 678, System Informacji Prawnej Legalis). W kontekście powyższego należy podkreślić, że z Przedmiotu Transakcji wyłączone zostaną w szczególności zobowiązania i należności Sprzedającego wobec najemców, jeśli będą istniały na moment Transakcji.

W ocenie Wnioskodawców, dla wyłączenia danej transakcji z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako zbycia ZCP, konieczne jest, aby przejmowane zobowiązania były funkcjonalnie związane z zespołem składników materialnych i niematerialnych oraz umożliwiały kontynuację działalności gospodarczej prowadzonej przy ich wykorzystaniu. Oznacza to, że przejęcie zobowiązań powinno być elementem pozwalającym nabywcy na efektywne wykorzystanie nabytych aktywów do prowadzenia działalności. W niniejszej sprawie, mimo przejścia zobowiązań z tytułu najmu na podstawie art. 678 KC, Kupujący nie przejmuje innych kluczowych zobowiązań Sprzedającego (w szczególności Umowy Zarządzania Aktywami) w wyniku czego nie będzie możliwe efektywne wykorzystanie nabytych aktywów do prowadzenia działalności w zakresie najmu komercyjnego, co jest dowodem na to, że pomiędzy elementami tworzącymi Przedmiot Transakcji nie zachodzą powiązania umożliwiające realizację celu jakim jest prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego.

Mając na uwadze powyższe, w opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nie przejmie w ramach Transakcji „zespołu składników niematerialnych i prawnych, w tym zobowiązań” w wyniku czego nie jest spełniony jeden z warunków determinujących istnienie ZCP.

1.2.3. Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego Przedmiotu Transakcji

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, aby można było określić pewien zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) mianem ZCP, zespół tych składników musi być organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp., przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Przedmiot Transakcji nie został w żaden formalny sposób wyodrębniony w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego od jego pozostałej działalności, w szczególności w formie oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, w wyniku czego kolejny element warunkujący istnienie ZCP należy uznać za niespełniony.

Zdaniem Wnioskodawców, odrębność finansową należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która umożliwia rozdzielenie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań ZCP od przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11 czy też wyrok NSA z dnia 14 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2093/18).

W związku z tym, że dla Przedmiotu Transakcji tworzone są odrębne zapisy księgowe pozwalające na przyporządkowanie przychodów, kosztów, a także należności i zobowiązań, warunek wyodrębnienia finansowego w ocenie Wnioskodawców należy uznać za spełniony.

1.2.4. Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego Przedmiotu Transakcji (zdolność realizacji określonych zadań gospodarczych jak niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze)

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników. Ponadto wymagane jest, aby ZCP mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego przez Kupującego za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji. W szczególności, co zostało już podkreślone w analizie dotyczącej kwalifikacji Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa, Transakcja nie obejmuje przeniesienia następujących składników majątku:

‒    prawa i obowiązki wynikające z Umowy Zarządzania Aktywami - umowa ta zostanie rozwiązana przez Sprzedającego po sprzedaży Nieruchomości oraz drugiego parku handlowego;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej zarządzania systemami technicznymi Nieruchomości, tzw. umowy facility management - umowa ta zostanie rozwiązana przez Sprzedającego;

‒    zobowiązania wynikające z umowy kredytu bankowego - Wnioskodawcy planują, aby kredyt został spłacony w momencie Transakcji poprzez przekazanie części ceny na jego spłatę;

‒    należności i zobowiązania publicznoprawne Sprzedającego (w tym związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji);

‒    zobowiązania i należności Sprzedającego wobec najemców, jeśli będą istniały na moment Transakcji (poza depozytami i gwarancjami);

‒    know-how Sprzedającego - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji;

‒    dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją wprost związaną z Nieruchomością;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji) oraz środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (np. z umowy o świadczenie usług księgowo-rachunkowych);

‒    firma Sprzedającego.

Co więcej, ze względu na brak pracowników po stronie Sprzedającego, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Wobec powyższego, Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego. Transakcja, jak już wskazywano na etapie analizy w zakresie kwalifikacji Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa, nie obejmuje szeregu elementów, które były wykorzystywane w prowadzonej działalności przez Sprzedającego. Jak wskazano powyżej, nie zostaną przeniesione kluczowe zasoby Sprzedającego, takie jak m.in. umowy z usługodawcami (w tym Umowa Zarządzania Aktywami, umowa facility management, umowa o świadczenie usług księgowo-rachunkowych), środki pieniężne, rachunki bankowe, know-how oraz firma Sprzedającego. Bez nich Kupujący nie będzie mógł prowadzić działalności w zakresie najmu komercyjnego Nieruchomości, a rozpoczęcie jej będzie wymagało zawarcia umów i zorganizowania brakujących składników majątku.

1.2.5. Konkluzje w zakresie kwalifikacji Transakcji jako zbycie ZCP

Jak wynika z powyższej analizy Przedmiot Transakcji nie spełnia szeregu wymogów niezbędnych do uznania go za ZCP. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przejęcia „zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”, a ponadto Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego oraz funkcjonalnego, które stanowią konstytutywny element definicji ZCP. Niespełnienie tych warunków wyklucza możliwość zakwalifikowania Przedmiotu Transakcji jako ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

1.3. Podsumowanie

Podsumowując, przedstawiona powyżej argumentacja wskazuje, że Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani ZCP i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Powyższe stanowisko Wnioskodawców wpisuje się w konkluzje wynikające z Objaśnień, zgodnie z którymi: „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

‒    przenoszony na kupującego zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

‒    nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia, czy przenoszony na kupującego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę (jako element konieczny dla uznania składników za ZCP) należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na kupującego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

‒    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

‒    umowy o zarządzanie nieruchomością;

‒    umowy zarządzania aktywami;

‒    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach transakcji na Kupującego nie przejdą powyżej wskazane elementy.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie standardowe składniki transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, depozyty złożone przez najemców, czy dokumentacja). Pozbawiony wskazanych powyżej elementów Przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Kupującemu w prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Kupującego dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy zarządzania aktywami czy też zorganizowania pozostałych składników majątku. Innymi słowy Kupujący nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą Przedmiotem Transakcji.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby sprzedaż Przedmiotu Transakcji zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP. W konsekwencji, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów i będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

2.  Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w skład przedmiotu Transakcji wejdzie przede wszystkim Nieruchomość, na którą składają się Działki, na których posadowione są Budynki oraz Budowle. Planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła zatem dostawę budynków/budowli lub ich części wraz z gruntem, na którym Budynki i Budowle się znajdują (planowana dostawa nie będzie dostawą gruntu niezabudowanego).

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

a.  Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w odniesieniu do Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Sprzedający w przeszłości wykorzystywał i nadal wykorzystuje Nieruchomość w całości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a konkretnie do wynajmu komercyjnego powierzchni na rzecz podmiotów trzecich, w wyniku czego niemożliwe będzie zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

b.  Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze, że Działki są zabudowane Budynkami oraz Budowlami oraz w ramach Transakcji ma dojść także do dostawy Lokalu 1 oraz Lokalu 2 wraz z związanymi z nimi udziałami we własności Działki 3, Transakcja nie obejmie zatem dostawy terenów niezabudowanych, w związku z czym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie do nich zastosowania.

c.   Możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z brzmieniem ww. przepisu oraz ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych.

W wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14, wskazano, iż „wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. (...) Spółka użytkując w części budynek dla celów działalności gospodarczej spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu wyżej wskazanym i nie można twierdzić, że przedmiotowa dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia (...)”. Prawidłowość powyższego podejścia potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”) w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. W ocenie Trybunału, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do oddania budynku/budowli do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Mając na uwadze nakreśloną wyżej definicję pierwszego zasiedlenia oraz fakt, że:

‒    Nieruchomość oddano do użytkowania nie później niż w (…) r. (w latach …) - wtedy zdaniem Wnioskodawców doszło też do jej pierwszego zasiedlenia, ponieważ od tego momentu mogła być ona wykorzystywana przez ówczesnego właściciela w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (tj. poszukiwaniu najemców i udostępniania Nieruchomości na wynajem czy też poszukiwania nabywcy na zrealizowaną inwestycję);

‒    Nieruchomość w … roku została wniesiona do Sprzedającego w transakcji aportu przedsiębiorstwa i od tego momentu jest przez niego wykorzystywana w prowadzonej przez niego działalności w zakresie wynajmu komercyjnego,

‒    Sprzedający nie ponosił w okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę Transakcji oraz nie będzie ponosił do planowanej daty Transakcji wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli w rozumieniu ustawy o CIT. Ponadto, Sprzedający, od nabycia Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków oraz Budowli, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynków ani Budowli,

należy uznać, że od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji wypełnia dyspozycję art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)  złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)  adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy zamierzają złożyć w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części, w której podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Podsumowując, w związku ze złożeniem przez Wnioskodawców powyższego oświadczenia zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do dostawy całej Nieruchomości.

d.  Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż mogłoby mieć zastosowanie jedynie w przypadku, gdyby Nieruchomość nie była objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jak wskazane zostało powyżej, dostawa Nieruchomości w ocenie Wnioskodawców spełniać będzie warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

e.  Podsumowanie w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT

Mając na uwadze powyższą argumentację, do planowanej dostawy Budynków i Budowli nie znajdzie zastosowania żadne z powyższych zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT. Dostawa Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości mogłaby być objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków i Budowli, to ich dostawa będzie w całości opodatkowana VAT i wskazane zwolnienie nie znajdzie zastosowania.

W konsekwencji, mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy i uwagi, przedmiotowa dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3)  Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji, Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT (wynajem na cele komercyjne). W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani ZCP, w związku z czym podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji może znaleźć zastosowanie jedynie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - w związku jednak z tym, że Sprzedający i Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynków i Budowli, to dostawa przedmiotowej Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych. W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Przedmiotu Transakcji.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

Biorąc pod uwagę powyższe, po nabyciu Przedmiotu Transakcji i otrzymaniu od Sprzedającego faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na wystawionej przez Sprzedającego fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego związanego z Transakcją nad podatkiem VAT należnym na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Przedmiotu Transakcji w ramach planowanej Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku naliczonego. Stanowisko Wnioskodawców znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe w odniesieniu do zdarzeń podobnych do przedmiotowego zdarzenia przyszłego:

‒    interpretacja wydana przez DKIS w dniu 3 lutego 2025 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.699.2024.3.KK,

‒    interpretacja wydana przez DKIS w dniu 14 sierpnia 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.421.2018.2.KO,

‒    interpretacja wydana przez DKIS w dniu 28 maja 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.194.2019.2.RM,

‒    interpretacja wydana przez DKIS w dniu 25 kwietnia 2019 r. o sygn. 0112-KDIL4.4012.85.2019.3.JK,

‒    interpretacja wydana przez DKIS w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.133.2019.2.WH.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

‒    zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

‒    faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący zamierza nabyć w drodze umowy sprzedaży określone poniżej składniki majątku od Sprzedającego:

-      prawo własności gruntów:

‒    działki o numerze ewidencyjnym A o powierzchni (…) ha („Działka 1”);

‒    działki o numerze ewidencyjnym B o powierzchni (…) ha („Działka 2”);

-      niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy (…) m² na Działce 1 („Budynek 1”);

-      niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy (…) m² na Działce 1 („Budynek 2”);

-      niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy (…) m² na Działce 2 („Budynek 3”);

-      stanowiący odrębną własność lokal niemieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m²(„Lokal 1”); który znajduje się w niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjnym budynku handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² położonym na działce o numerze ewidencyjnym C o powierzchni (…) ha („Działka 3”) wraz ze związanym z własnością Lokalu 1 udziałem we własności Działki 3 wynoszącym (…);

-      stanowiący odrębną własność lokal niemieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m², który znajduje się w niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności trzykondygnacyjnym budynku handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² położonym na Działce 3 wraz ze związanym z własnością Lokalu 2 udziałem we własności Działki 3 wynoszącym (…);

-      naniesienia zlokalizowane na Działkach stanowiących budowle na które składają się tereny utwardzone wraz z sieciami podziemnymi, w szczególności: parking, kostka, elementy przyłącza wodno-kanalizacyjnego od studzienki kanalizacyjnej do budynku (dalej: „Budowle”).

- (Działki 1 i 2, Budynki 1, 2 i 3 (wraz z związanymi z Lokalem 1 i Lokalem 2 udziałami we własności Działki 3) i Budowle określane są łącznie jako: „Nieruchomość”).

Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:

‒    prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 KC. Ponadto, jeżeli dla przeniesienia praw i obowiązków z tytułu najmu konieczna będzie cesja (może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji) strony Transakcji będą dążyły do tego, aby prawa i obowiązki z takich umów przeszły na kupującego;

‒    depozyty, gwarancje i kaucje pieniężne założone przez najemców dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

‒    środki trwałe przynależące do Nieruchomości, w szczególności instalacja systemu przeciwpożarowego;

‒    rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynków.

Dodatkowo, Sprzedający przekaże Kupującemu:

‒    podpisane oryginały posiadanych umów najmu oraz dokumentów zabezpieczeń umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń;

‒    całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie Transakcji, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały, odpisy lub kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków;

‒    oryginały posiadanej dokumentacji powykonawczej Budynku, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń oraz dokumentację zabezpieczeń gwarancji budowlanych (o ile takie występują);

‒    podręczniki i inne instrukcje utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentację utrzymaniową (m.in. protokoły przeglądów);

‒    dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych (fit-out) będącą w posiadaniu Sprzedającego.

W odniesieniu do Umów serwisowych, okoliczności sprawy wskazują, że nastąpi ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie wykluczają Państwo jednak, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, Kupujący zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wykluczają Państwo także tymczasowego korzystania przez Kupującego z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach Transakcji Sprzedający nie przekaże na rzecz Kupującego innych składników majątkowych i niemajątkowych, poza wyraźnie i wprost wskazanymi w umowie sprzedaży Nieruchomości, w tym istotnych dla prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości. W szczególności następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

‒    składniki majątkowe i niemajątkowe niezwiązane z Nieruchomością, ale drugim parkiem handlowym, którego właścicielem jest Sprzedający;

‒    prawa i obowiązki wynikające z Umowy Zarządzania Aktywami - umowa ta zostanie rozwiązana przez Sprzedającego po sprzedaży Nieruchomości oraz drugiego parku handlowego;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej zarządzania systemami technicznymi Nieruchomości, tzw. umowy facility management - umowa ta zostanie rozwiązana przez Sprzedającego;

‒    zobowiązania wynikające z umowy kredytu bankowego - Wnioskodawcy planują, aby kredyt został spłacony w momencie Transakcji poprzez przekazanie części ceny na jego spłatę;

‒    należności i zobowiązania publicznoprawne Sprzedającego (w tym związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji);

‒    zobowiązania i należności Sprzedającego wobec najemców, jeśli będą istniały na moment Transakcji (poza depozytami i gwarancjami);

‒    know-how Sprzedającego - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji;

‒    dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją wprost związaną z Nieruchomością;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji) oraz środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach;

‒    prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (np. z umowy o świadczenie usług księgowo-rachunkowych);

‒    firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem, że działalność prowadzona przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako dział, wydział ani oddział. Ponadto z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji nie będą m.in. prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej zarządzania systemami technicznymi Nieruchomości, tzw. umowy facility management, należności i zobowiązania publicznoprawne Sprzedającego (w tym związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji), zobowiązania i należności Sprzedającego wobec najemców, jeśli będą istniały na moment Transakcji (poza depozytami i gwarancjami), prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji) oraz środków pieniężnych znajdujących się na tych rachunkach, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (np. z umowy o świadczenie usług księgowo-rachunkowych). Z opisu sprawy wynika także, że w ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy (pracowników) na Kupującego.

Dodatkowo, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, po przeprowadzeniu Transakcji prowadzenie działalności gospodarczej będzie wymagało przez Kupującego zaangażowania innych aktywów (niebędących przedmiotem Transakcji) oraz podjęcie dodatkowych działań. W szczególności, żadna nieruchomość stanowiąca park handlowy nie może funkcjonować bez zarządzania nią. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomościami i techniczne zarządzanie nieruchomościami (ponieważ prawa i obowiązki z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji). Poza tym konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo umów na dostawy mediów. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji. Możliwe jest także, że Kupujący otrzyma od podmiotu powiązanego z Kupującym pożyczkę na zakup Przedmiotu Transakcji

Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek będzie umożliwiał Nabywcy prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych transakcją nie jest możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Niezbędne ku temu są także inne zasoby techniczne, organizacyjne i finansowe, którymi dysponuje Nabywca, a które jednocześnie nie są przedmiotem sprzedaży.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych Transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy w stosunku do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W odniesieniu do tych wątpliwości, wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż prawa własności Działek 1, 2 i 3 zabudowanych Budynkami i Budowlami. Tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo dokonać transakcji, w skład której wejdzie:

-      prawo własności gruntów:

‒    działki o numerze ewidencyjnym A o powierzchni (…) ha („Działka 1”);

‒    działki o numerze ewidencyjnym B o powierzchni (…) ha („Działka 2”);

-      niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy (…) m² na Działce 1 („Budynek 1”);

-      niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy (…) m² na Działce 1 („Budynek 2”);

-      niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy (…) m² na Działce 2 („Budynek 3”);

-      stanowiący odrębną własność lokal niemieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m²(„Lokal 1”); który znajduje się w niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności jednokondygnacyjnym budynku handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² położonym na działce o numerze ewidencyjnym C o powierzchni (…) ha („Działka 3”) wraz ze związanym z własnością Lokalu 1 udziałem we własności Działki 3 wynoszącym (…);

-      stanowiący odrębną własność lokal niemieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m², który znajduje się w niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności trzykondygnacyjnym budynku handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² położonym na Działce 3 wraz ze związanym z własnością Lokalu 2 udziałem we własności Działki 3 wynoszącym (…);

-     naniesienia zlokalizowane na Działkach stanowiących budowle na które składają się tereny utwardzone wraz z sieciami podziemnymi, w szczególności: parking, kostka, elementy przyłącza wodno-kanalizacyjnego od studzienki kanalizacyjnej do budynku (dalej: „Budowle”).

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanych Działek 1, 2 i 3 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem Budynków oraz Budowli posadowionych na tych działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Z przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich.

Nieruchomość została oddana do użytkowania na podstawie pozwoleń na użytkowanie z lat (…) (nie później niż w … r.), które zostały wydane w drodze decyzji przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (…). Od tego czasu są przez niego wynajmowane na rzecz Najemców w ramach najmu komercyjnego podlegającego opodatkowaniu VAT. Sprzedający zawierał umowy najmu dotyczące Budynków, które były wynajmowane w sposób ciągły. W miarę upływu czasu podpisywał kolejne umowy, co pozwalało na zachowanie nieprzerwanego najmu (przy czym część przestrzeni mogła pozostawać czasowo niewynajęta) oraz umożliwiało stałe użytkowanie Nieruchomości przez najemców.

Zestawiając powyższy opis z Państwa wątpliwościami dotyczącymi opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, wskazać należy, że jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa Budynków i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - Budynki i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku i Budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Ponadto Sprzedający nie ponosił w okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę Transakcji oraz nie będzie ponosił do planowanej daty Transakcji wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Ponadto Sprzedający od nabycia Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej żadnego z Budynków ani Budowli.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynków, jak i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie, transakcja sprzedaży ww. Budynku i Budowli przez Zbywcę będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Skoro planowana sprzedaż Budynku i Budowli, będzie korzystała z tego zwolnienia, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowani zamierzają złożyć w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części w której podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto, zarówno Sprzedający jak i Kupujący na moment zawarcia Transakcji będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy, dostawa Budynku i Budowli będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (prawa własności Działek nr 1, 2 i 3), na którym posadowione są ww. Budynki i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących tego czy po dokonaniu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji wskazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającego potwierdzającej jej dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości planuje nadal wykorzystywać Nieruchomość dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz Najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT (nie będą zwolnione z VAT).

Ponadto, jak wykazano wyżej, dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Z opisu sprawy wynika również, że w ramach Transakcji na Nabywcę zostanie przeniesione prawo własności ruchomości, tj. rzeczy ruchomych związanych z Nieruchomością. Jak Państwo wskazali, ruchomości będące przedmiotem Transakcji były/są wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Nie były i nie są one wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W związku z nabyciem ww. ruchomości przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostaną spełnione. W konsekwencji dostawa ruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.

Zatem należy stwierdzić, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy oraz ze stanowiska własnego, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została wydana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.