Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.608.2025.3.PJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

·    uznania czynności sprzedaży działek zabudowanych nr A. i B. za czynność niepodlegająca opodatkowaniu i uznania, że Sprzedający w ramach Transakcji nie powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług - jest nieprawidłowe,

·    uznania czynności sprzedaży działek niezabudowanych nr C., D., E., F., G. za czynność niepodlegająca opodatkowaniu i uznania, że Sprzedający w ramach Transakcji nie powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług - jest prawidłowe.

·    uznania, że sprzedaż Gruntu zabudowanego w ramach Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jednak Wnioskodawcy – działając na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT – będą mogli zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie VAT, i w takim przypadku sprzedaż również powinna zostać udokumentowana fakturą VAT - jest prawidłowe,

·     uznania, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości wpłynął 29 września 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 6 listopada 2025 r. (wpływ tego samego dnia) stanowiącymi odpowiedź na wezwanie Organu z 29 października 2025 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.     Zainteresowany będący stroną postępowania – X.;

2.     Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Y.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.  Wstęp

Y. jako sprzedająca (dalej: „Sprzedająca”) oraz X. (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży posiadanego przez Sprzedającą udziału w częściowo zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w (...), składające się z działek gruntu o numerach: C., A., D., E., F., G., B. (dalej: „Transakcja”). Sprzedająca oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Sprzedająca posiada udział w Nieruchomości (zdefiniowane poniżej), wynoszący (...).

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia pozostałych udziałów w Nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli oraz sąsiadującej z Nieruchomością innej nieruchomości gruntowej celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającej i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającą oraz jej wykorzystanie, (pkt 5), okoliczności dotyczące zawartej umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości oraz pozostałe działań dotyczących nieruchomości oraz, (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

2.  Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającej prawo własności części udziałów (w łącznej wysokości (...)) nieruchomości gruntowej położonej w (...) stanowiącą działki gruntu o numerach ewidencyjnych C., A., D., E., F., G. oraz B. o powierzchni (...) ha dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą (...) (wszystkie działki łącznie dalej jako: „Nieruchomość”).

Zgodnie z uchwałą (...) w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (...), działki A., D., E., F., G. położone są na terenie oznaczonym symbolem: H. tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług oraz I. - teren ulic lokalnych.

Zgodnie z uchwałą (...) w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (...) w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (...), działka B. położona jest na terenie oznaczonym symbolem: H. tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług, I. – teren ulic lokalnych oraz J. – teren ulicy zbiorczej, zaś działka C. położona jest na terenie oznaczonym J. – teren ulicy zbiorczej.

Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane – grunt przeznaczony pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień (...) sierpnia 2025 r. z upoważnienia (...), działki A., D., E., F. stanowią grunty orne oznaczone symbolem K., działka C. stanowi łąki trwałe oraz drogi oznaczone symbolami L., działka G. stanowi grunty orne, łąki trwałe oraz grunty pod rowami oznaczone symbolami K., Ł., działka B. stanowi grunty orne, łąki trwałe, grunty pod rowami oraz grunty rolne zabudowane oznaczone symbolami K., M., N., Ł. oraz O.

Działka B. częściowo zabudowana jest budynkiem o powierzchni: ok. (...) m² – budynek w stanie nienadającym się do użytkowania (przeznaczony do rozbiórki), budowlą w postaci drewutni o powierzchni ok. (...) m², budynkiem o powierzchni ok. (...) m², trwale związanym z gruntem słupem reklamowym, trwale związanym z gruntem banerem reklamowym, ogrodzeniem placu składowego oraz ruinami budynku w postaci częściowo zawalonych ścian. Dodatkowo działka jest częściowo utwardzona. Na działce B. znajdują się również:

·         Linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia,

·         Kolektor ściekowy,

·         Kabel teletechniczny

wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedającej oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.

Linie elektroenergetyczne, kolektor ściekowy oraz kabel techniczny stanowią ruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, dalej: „Kodeks cywilny”) gdyż zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego nie stanowią części składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy przesyłowego. Linie energetyczne oraz kolektor ściekowy będące budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego są trwale związane z gruntem.

Działka A. częściowo zabudowana jest budowlą o powierzchni ok (...) m² oraz ogrodzeniem placu składowego. Jednocześnie na działce znajdują się linie elektroenergetyczne wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedającej oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.

Działki B. oraz A. dalej łącznie jako „Grunt zabudowany”.

Naniesienia znajdujące się na Gruncie zabudowanym zostały wzniesione ponad dwa lata przed dniem złożenia niniejszego wniosku, a także ponad dwa lata przed dniem planowanej Transakcji będą wzniesione ponad dwa lata przed jej zawarciem. Jednocześnie, w okresie 2 lat przed dniem złożenia niniejszego wniosku oraz zawarcia planowanej Transakcji ww. budynki oraz budowle nie były i nie będą przedmiotem żadnych ulepszeń, w szczególności o wartości przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

W przypadku uznania, że Sprzedająca w ramach Transakcji działa jako podatnik VAT (tj. stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego nr 1 uznane zostanie za nieprawidłowe), oraz że Transakcja w zakresie Gruntu zabudowanego podlega zwolnieniu od VAT (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), Wnioskodawcy, na dzień niniejszego wniosku, nie zdecydowali jeszcze czy w umowie przyrzeczonej (umowie zawartej zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej – zdefiniowana poniżej) złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT).

Kwestia ta, będzie przedmiotem oddzielnych ustaleń pomiędzy Stronami po uzyskaniu przedmiotowej interpretacji.

W pozostałym zakresie (tj. poza Gruntem zabudowanym) Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem linii elektroenergetycznych przebiegających przez działki G.,F., E., D., wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedającej oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.

Działki C., G., F., E. oraz D. dalej łącznie jako: „Grunt niezabudowany”

Na działkach G. oraz B. znajdują się cieki niewyróżnione, które są trwale związane z gruntem oraz zdaniem Wnioskodawców, nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane - t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 dalej: „Prawo budowlane”).

Nieruchomość nie jest uzbrojona w innym zakresie niż ww. oraz nie będzie dodatkowo uzbrajana na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

3.  Zarys działalności Sprzedającej i Kupującego

Sprzedająca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Sprzedająca nie prowadzi działalności rolniczej w ramach zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych dla rolnika ryczałtowego. Na moment finalizacji planowanej Transakcji, jeżeli w odpowiedzi na pytanie nr 1 we Wniosku, Organ uzna je za nieprawidłowe oraz, że Sprzedająca działa jako podatnik VAT, będzie ona zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedająca nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG).

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (...). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Sprzedająca nie występowała z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę planu dla Nieruchomości, a także nie wnosiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającej w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT (Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm. dalej: „Ustawa o CIT”), ani art. 23m Ustawy o PIT (Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm. dalej: „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającą nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

4.  Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie

Sprzedająca nabyła prawo własności (współwłasność) Nieruchomości na podstawie dziedziczenia, potwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) lutego 2023 r. repertorium (...) ((...) udziałów we współwłasności) oraz aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) października 2024 r. repertorium (...) ((...) udziałów we współwłasności). Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu VAT oraz PCC.

Przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającą (w drodze dziedziczenia), Nieruchomość częściowo była wydzierżawiona przez pierwotnego właściciela, Z. (działającego również w imieniu V. – współwłaścicielki, zmarłej (...) 2012 r.). Dzierżawa dotyczyła powierzchni ok. (...) m² (w tym w całości Gruntu zabudowanego przez cały okres dzierżawy), wydzierżawiona część gruntu przeznaczona była pod działalność gospodarczą, prowadzenie skupu opakowań drewnianych, handel drewnem kominkowym oraz innej działalności. Umowa dzierżawy została zawarta w dniu (...) stycznia 2006 r. (dalej: „Umowa dzierżawy”). Umowa dzierżawy początkowo nie przewidywała wynagrodzenia pieniężnego, a działka została przekazana w dzierżawę w zamian za opiekę i nadzór. Jednakże w dniu (...) stycznia 2007 r. został zawarty aneks do Umowy dzierżawy ustalający miesięczny czynsz w wysokości (...) zł. Czynsz był wypłacany regularnie do Z., aż do jego śmierci w dniu (...) 2020 r. (czynsz w żadnym momencie nie był płacony do Sprzedającej) Od tego momentu, dzierżawca nie wypłacił spadkobiercom, ani jednego czynszu, zaś spadkobiercy (w tym Sprzedająca) nie dochodzili jego zapłaty. Nieruchomość do dnia dzisiejszego wykorzystywana jest przez dzierżawcę do prowadzenia ww. działalności gospodarczej, jednakże korzystanie to jest w całości nieodpłatne. W związku z planowaną Transakcją, Sprzedająca (wraz z pozostałymi współwłaścicielami) planuje rozwiązać Umowę dzierżawy z dzierżawcą nie później niż z końcem 2025 r. Sprzedająca, planuje rozwiązać umowę bez wynagrodzenia tj. nie pobierać zaległego czynszu.

W pozostałej części, Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedającą i leży ugorem. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Sprzedająca, w przeszłości nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości.

Poza wskazaną powyżej Umową dzierżawy, Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub umów o podobnym charakterze.

Sprzedająca nie dokonywała żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadziła działań mających na celu uatrakcyjnienie ich dla potencjalnego nabywcy.

W 2023 r. spółka powiązana z Kupującym, Q., zgłosiła się do Sprzedającej z propozycją zakupu Nieruchomości. W związku z zainteresowaniem sprzedażą, strony w dniu (...) 2023 r. zawarły przedwstępną umowę sprzedaży udziałów w Nieruchomości (repertorium (...)), na podstawie której Sprzedająca zobowiązała się sprzedać udziały w Nieruchomości kupującemu pod warunkiem spełnienia się warunków zawieszających wskazanych w umowie. W związku ze zmianą koncepcji transakcji, powyższa umowa przedwstępna została rozwiązana za porozumieniem stron w dniu (...) 2025 r.

Na dzień niniejszego wniosku, Sprzedająca posiada udziały w innej nieruchomości (gospodarstwie rolnym nabytym na podstawie dziedziczenia) przeznaczone na sprzedaż. Jednocześnie nie ma jeszcze planów co do wykorzystania środków otrzymanych ze sprzedaży Nieruchomości, jednakże najprawdopodobniej zostaną one przeznaczone na działalność prywatną, niezwiązaną z działalnością gospodarczą. W przeszłości, Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości.

5.  Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące Nieruchomości

W związku z planowaną Transakcją, Wnioskodawcy w dniu (...) 2025 r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości repertorium (...) (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie, której Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1)    ujawnienie spadkobierców (...), jako współwłaścicieli w dziale II księgi wieczystej KW nr (...),

2)    uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczeń, wydanych przez właściwe urzędy gminy i urząd skarbowy w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

3)    pozytywnego, wyniku przeprowadzonego przez Kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego oraz stanu technicznego Nieruchomości, z którego wynikać będzie, że Nieruchomość pozbawiona jest wad prawnych lub fizycznych, a nadto że nabycie Nieruchomości i zrealizowanie na niej Inwestycji jest możliwe i nie jest istotnie utrudnione,

4)    uzyskania przez Kupującego zaświadczenia potwierdzającego, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, jak również uzgodnienie zjazdu z drogi publicznej na teren Nieruchomości;

5)    uzgodnienie przez Kupującego, w imieniu i na rzecz Sprzedającego, z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska planu remediacji gruntu na terenie Nieruchomości oraz wydania w tym przedmiocie ostatecznego i prawomocnego orzeczenia właściwego organu;

6)    przedłożenia przez Sprzedającego Kupującemu zaświadczeń wydanych przez Naczelnika właściwego urzędu skarbowego o zapłacie podatków od spadków i darowizn z tytułu nabycia udziałów we współwłasności Nieruchomości, lub że podatek ten nie należał się lub uległ przedawnieniu;

7)    uzyskania przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów, (...) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów oraz instalacji i sieci infrastruktury technicznej znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media, instalacje i sieci (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

8)    uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

9)    uzyskania przez Sprzedającego interpretacji indywidualnej potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową podatkiem od towarów i usług, przy czym Kupujący przygotuje Sprzedającemu odpowiedni wniosek o uzyskanie tej interpretacji oraz poniesie koszt jej złożenia;

10) rozwiązania przez Sprzedającego Umowy dzierżawy oraz zwrotnego odbioru Nieruchomości

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej nawet pomimo nieziszczenia się tych warunków.

Jednocześnie, na podstawie Umowy Przedwstępnej, Kupujący wypłacił Sprzedającej zadatek (w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego) stanowiący część umówionej ceny nabycia Nieruchomości.

Strony, w ramach Umowy przedwstępnej ustaliły, że Kupujący jest uprawniony do:

1)    przeprowadzenia własnym staraniem i na własny koszt kompleksowego badania stanu prawnego, środowiskowego, technicznego oraz finansowego Nieruchomości („Badanie Due Diligence”), we wszelkich aspektach interesujących Kupującego, w celu potwierdzenia braku istnienia ryzyk związanych z nabyciem Nieruchomości oraz realizacją Inwestycji (w tym ustalenia kosztów jej realizacji), w szczególności dotyczących zanieczyszczenia Przedmiotu Sprzedaży oraz ustalenia warunków posadowienia obiektów.

Sprzedająca zobowiązała się do współdziałania z Kupującym w zakresie przeprowadzenia Badania Due Diligence, a w szczególności zobowiązała się udostępniać wszelkie posiadane lub uzyskane dokumenty dotyczące Nieruchomości, jak również udzielać Kupującemu pełnomocnictw w zakresie niezbędnym do pełnego przeprowadzenia Badania Due Diligence.

Sprzedająca wyraziła zgodę na wejście przez Kupującego lub wskazany przez niego podmiot na teren Nieruchomości celem wykonania wszelkich czynności koniecznych do weryfikacji stanu technicznego Nieruchomości, w tym w szczególności badań geologicznych gruntu, odwiertów oraz badań skażenia i zanieczyszczenia gruntu i wody.

2)   przeprowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającej, ale na koszt Kupującego, postępowania przed Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska lub innym właściwym organem, dotyczącego ustalenia planu remediacji gruntu na terenie Nieruchomości;

3)   przeprowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającej, ale na koszt Kupującego, postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową podatkiem od towarów i usług,

Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem i uzgodnień (w tym przyłączeniowych) koniecznych do realizacji Inwestycji, w tym w szczególności pozwolenia na budowę Inwestycji, a także uzyskania wszelkich niezbędnych zezwoleń budowlanych, uzgodnień oraz warunków przyłączenia Inwestycji do mediów, w tym sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, odprowadzenia wód opadowych, przełożeniem sieci telekomunikacyjnej itp.

Jednocześnie, Sprzedająca udzieliła przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do:

1)    reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi podmiotami i osobami w toku wszelkich postępowań zmierzających do:

·    uzyskania decyzji (zezwolenia) zarządcy drogi na lokalizację zjazdu na teren Nieruchomości,

·    reprezentowania Sprzedającego przed wszystkimi organami, urzędami, instytucjami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami i podmiotami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną Inwestycją,

·    uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym w szczególności pozwolenia na budowę Inwestycji, pozwolenia wodnoprawnego, usunięcia kolizji i przełożenia sieci infrastruktury technicznej na terenie Nieruchomości, oraz uzyskania warunków przyłączenia Inwestycji do wszystkich mediów, itp.

2)  składania w powyższych postępowaniach wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, zrzekania się prawa do odwołania, składania oświadczeń woli i wiedzy, składania oświadczenia o dysponowaniu Nieruchomością na cele budowlane oraz odbierania wszelkiej korespondencji, w każdym wypadku według swobodnego uznania pełnomocnika;

3)  złożenia wniosków wobec właściwych podmiotów, w tym organów podatkowych, o wydanie wszelkich zaświadczeń dotyczących Sprzedającego lub Nieruchomości i odbioru tych zaświadczeń i postanowień, i pełnomocnik uprawniony jest do udzielania dalszych pełnomocnictw w ramach niniejszego umocowania;

4)  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...), a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej;

5)  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

6)  uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

7)  uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;

8)  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

9)  wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;

10) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości;

11) wystąpienia w imieniu Sprzedającego i reprezentowania go we wszelkich postępowaniach przed organami administracji skarbowej w sprawach o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową podatkiem od towarów i usług;

12) wystąpienia w imieniu Sprzedającego i reprezentowania go we wszelkich postępowaniach przed Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska lub innym właściwym organem, dotyczących ustalenia planu remediacji gruntu na terenie Nieruchomości;

13) dokonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych, które okażą się niezbędne w celu realizacji pełnomocnictwa.

Sprzedająca, oświadczyła, że znane jej są zamierzenia Kupującego polegające na realizacji Inwestycji i że zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji Inwestycji.

Sprzedająca oświadczyła, że na każde wezwanie Kupującego udzieli mu odpowiednich pełnomocnictw celem wykonania Umowy Przedwstępnej.

Końcowo Strony zobowiązały się wzajemnie do dołożenia należytej staranności dla wykonania zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej. Sprzedająca oświadczyła, że w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie dokona żadnych obciążeń Nieruchomości, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanymi Umową Przedwstępną.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Na dzień niniejszego Wniosku, (...), spółka powiązana z Kupującym, posiadająca w przeszłości umowy przedwstępne dotyczące Nieruchomości z częścią pozostałych współwłaścicieli, poprzez dostęp do informacji publicznej uzyskała poniższe informacje, dokumenty o Nieruchomości (z wyjątkiem działki nr C.):

(i.)     mapę glebowo-rolniczą;

(ii.)    informację o występowaniu gruntów organicznych i mineralnych;

(iii.)   zaświadczenie dot. obszaru rewitalizacji;

(iv.)   informację o wydanych decyzjach WZ (warunki zabudowy), PnB (pozwolenia na budowę) oraz DUŚ (decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach);

(v.)    informację o inwestycjach realizowanych i zrealizowanych (w tym z PINB – Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego);

(vi.)   informację o osuwiskach;

(vii.)  informację o najbliżej występującym cieku wodnym (Urząd Miasta/Zarząd Zlewni Wód Polskich/RZGW – Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej);

(viii.) informację konserwatora zabytków (Urząd Miasta/WUOZ – Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków);

(ix.)   informacje o kolizjach sieci: woda/kanalizacja sanitarna i kanalizacja deszczowa (…), energia elektryczna (…), gaz (…), ciepło (…), teletechnika (…);

(x.)    zapewnienia możliwości przyłączenia do sieci: kanalizacji deszczowej (…), WOD-KAN (…), energia elektryczna (…), gaz (…), ciepło (…);

(xi.)   informację o dostępie do drogi publicznej (…);

(xii.)  informacje wodnoprawne: urządzenia melioracji wodnych, wydane PWP (pozwolenia wodnoprawne), GZWP/JCWP (Główny Zbiornik Wód Podziemnych/jednolite części wód powierzchniowych) – Zarząd Zlewni Wód Polskich;

(xiii.) informację o terenach zagrożonych powodzią (RZGW – Wody Polskie);

(xiv.) informacje o warunkach geologiczno-górniczych (OUG – Okręgowy Urząd Górniczy, WUG - Wyższy Urząd Górniczy).

Jednocześnie, Kupujący, (...). lub Q. (posiadająca umowę przedwstępną ze Sprzedającym [Sprzedającą] przed zawarciem Umowy przedwstępnej, spółka powiązana z Kupującym) na podstawie udzielonych im pełnomocnictw, upoważnień w Umowie Przedwstępnej, uzyskały, celem realizacji Transakcji dla działek składających się na Nieruchomość (z wyjątkiem działki nr C.) m.in.:

(i.)     informację o ochronie gatunkowej (RDOŚ – Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska);

(ii.)    złożono wniosek o usunięcie kolizji linii elektroenergetycznej WN (wysokiego napięcia);

(iii.)   złożono wniosek o uzgodnienie zjazdu (…);

(iv.)   wniosek o DUŚ (decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach);

(v.)    decyzję DUŚ, w tym ostateczna oraz przepisanie decyzji na Kupującego (wraz z nadaniem ostateczności po przepisaniu).

6.  Opis działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku ew. sprzedać innemu podmiotowi celem realizacji ww. Inwestycji. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Podsumowując:

·    Nieruchomość stanowi częściowo zabudowany teren budowlany,

·    Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczona jako H. tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług, I. – teren ulic lokalnych oraz J. – teren ulic zbiorczych,

·         Nieruchomość stanowi grunt rolny;

·         Nieruchomość stanowią majątek prywatny Sprzedającej;

·    Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny na moment złożenia niniejszego Wniosku; jednakże w przypadku uznania w odpowiedzi na pytanie nr. 1 Wniosku stanowiska Wnioskodawców za nieprawidłowe i uznanie, że Sprzedająca działa w ramach Transakcji jako podatnik VAT to na moment finalizacji Transakcji będzie zarejestrowana jako podatnik VAT;

·         Kupujący jest podatnikiem VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku;

·         Sprzedająca nie zatrudniała ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

·         Obecnie Nieruchomość jest częściowo przedmiotem dzierżawy na cele działalności gospodarczej, a częściowo nie jest wykorzystywana;

·         Sprzedająca w 2023 zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, która nie została zrealizowane ze względu na jej rozwiązanie;

W uzupełnieniu wniosku odpowiadając na pytania Organu wskazali Państwo ponadto, że:

1.  Czy któreś z naniesień na działkach będących przedmiotem sprzedaży stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) tj. nie są częścią składową budynku ani gruntu? Proszę wskazać które.

Zgodnie z treścią wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, na działkach znajdują się poniższe naniesienia, będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie art. 49 Kodeksu cywilnego („kc”) i tym samym, zgodnie z art. 48 kc nie będące częścią składową budynku, ani gruntu, są to:

·         Linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia,

·         Kolektor ściekowy,

·         Kabel teletechniczny.

2.  Czy linie elektroenergetyczne przebiegające przez działki A., G., F., E., D. są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego?

Zgodnie z treścią wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, powyższe linie elektroenergetyczne są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 kc.

3.  Czy kabel teletechniczny stanowi budowle, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

Wedle najlepszej wiedzy Sprzedającej, kabel teletechniczny jest instalacją w całości podziemną, bez jakichkolwiek elementów naziemnych. Kabel jest ujęty na dostępnych mapach ewidencyjnych i branżowych. Biorąc pod uwagę powyższe, zgodnie z najlepszą wiedzą Sprzedającej kabel teletechniczny stanowi budowlę (obiekt liniowy) w rozumieniu prawa budowlanego.

4.  Czy znajdujące się na działce B.: budynek o powierzchni: ok. (...) m², budowla w postaci drewutni o powierzchni ok. (...) m², budynek o powierzchni ok. (...) m², słup reklamowy, baner reklamowym, ogrodzeniem placu składowego oraz częściowe utwardzenie działki stanowią budowle lub urządzenia budowlane, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)? Proszę odnieść się do każdego naniesienia oddzielnie.

Naniesienie	Kwalifikacja
Budynek o powierzchni ok (...) m2	Budynek
Drewutnia o powierzchni ok. (...) m2	Budynek
Budynek o powierzchni ok. (...) m2	Budynek
Słup reklamowy	Budowla
Baner reklamowy	Budowla
Ogrodzenie placu składowego	(...).
Częściowe utwardzenie działki	(...).

5.  Czy znajdująca się na działce A. budowla o powierzchni ok (...) m² oraz ogrodzeniem placu składowego stanowią budowle lub urządzenia budowlane, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane? Proszę odnieść się do każdego naniesienia oddzielnie.

Budowla o powierzchni ok. (...) m² stanowi budowlę, zaś ogrodzenie placu składowego stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu ustawy prawo budowlane, związane ze składem palet jako element związany z zagospodarowaniem i użytkowaniem nieruchomości, zapewniający jej właściwe funkcjonowanie.

6.  Czy znajdujące się na działce B. ruiny budynku spełniają przesłanki do uznania ich za budynek, budowlę lub ich część w rozumieniu Prawa budowlanego?

Ruiny znajdujące się na działce B., nie spełniają przesłanek do uznania ich za budynek, budowlę lub ich część w rozumieniu Prawa budowlanego

7.  Czy wszystkie ww. naniesienia są własnością Sprzedającej i będą przedmiotem sprzedaży? jeśli nie to które naniesienie nie będzie przedmiotem sprzedaży?

Linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia, kolektor ściekowy oraz kabel teletechniczny nie stanowią współwłasności Sprzedającej i tym samym nie będą przedmiotem sprzedaży. W pozostałym zakresie naniesienia są własnością Sprzedającej.

8.  Czy przed dostawą nieruchomości nastąpi rozbiórka budynku/budynków, budowli posadowionych na sprzedawanych działkach nr B. i A., a jeśli tak to proszę o wskazanie, które budynki będą przedmiotem rozbiórki i na której działce się znajdują?

Przed dostawą nieruchomości, nie nastąpi rozbiórka budynków/budowli znajdujących się na działkach. Wszystkie istniejące obiekty pozostaną w obecnym stanie do momentu sprzedaży.

9.  Czy przed dniem sprzedaży ww. działek, zostanie:

·         założony dziennik rozbiórki?

·         odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

·         umieszona na terenie budowy, w widocznym miejscu:

·         tablica informacyjna

·         oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

Proszę odnieść się odrębnie do każdego obiektu przeznaczonego do rozbiórki.

Przed dniem sprzedaży działek nie nastąpi rozbiórka budynków/budowli posadowionych na działkach. W związku z tym, nie zostanie założony dziennik rozbiórki, teren nie zostanie zabezpieczony oraz nie zostaną umieszczone na nim tablica informacyjna i ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Wszystkie istniejące obiekty pozostaną w obecnym stanie do momentu sprzedaży.

10.  Czy Sprzedająca jest stroną Umowy dzierżawy, która została zawarta pomiędzy wydzierżawiającym Z. a dzierżawcą?

Umowa dzierżawy została zawarta pomiędzy Z. (wydzierżawiającym) a dzierżawcą. Po śmierci Z. jego spadkobiercy, w tym Sprzedająca – w zakresie przysługujących im udziałów w spadku – wstąpili z mocy prawa w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. W konsekwencji, z prawnego punktu widzenia należy uznać, że Sprzedająca, jest obecnie stroną umowy dzierżawy po stronie wydzierżawiającego; zawarcie nowej umowy nie było wymagane.

11.  Jeżeli Sprzedająca jest stroną Umowy dzierżawy to czy ta umowa przewiduje zapłatę?

Tak, Umowa dzierżawy przewiduje miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości (...) zł.

12.  Jeżeli Umowa dzierżawy której stroną jest Sprzedająca przewiduje zapłatę to dlaczego Sprzedająca nie pobierała należnego czynszu (tj. tolerowała sytuację w której czynsz w żadnym momencie nie był płacony do Sprzedającej) i nie zamierza ubiegać się o zaległy czynsz? Proszę wyjaśnić.

Umowa dzierżawy została zawarta w dniu (...) stycznia 2006 r., następnie aneksem z dnia (...) stycznia 2007 r. wprowadzona została opłata za dzierżawę, w postaci czynszu w wysokości (...) zł miesięcznie. Od stycznia 2007 r. umowa nie była zmieniana, a czynsz wypłacany był na konto Z., aż do jego śmierci.

Sprzedająca nie pobierała czynszu dzierżawnego (tj. udziału w czynszu należnego jako współwłaścicielowi), ponieważ po nabyciu nieruchomości w drodze spadku nie podejmowała aktywnych działań w zakresie kontynuowania umowy dzierżawy. W związku z tym Sprzedająca tolerowała dotychczasowy stan faktyczny, nie podejmując czynności zmierzających do egzekwowania należności z tytułu czynszu. Nieruchomość nie była planowana do sprzedaży, a inicjatywa nabycia wyszła od podmiotu zainteresowanego zakupem.

13.  Której działki/działek będącej/będących przedmiotem sprzedaży dotyczy opisana we wniosku Umowa dzierżawy?

Zgodnie z treścią zawartej umowy dzierżawy, dotyczyła ona działki nr (...). Obecnie, w związku ze zmianą numeracji ewidencyjnej, przedmiot dzierżawy obejmuje powierzchnię ok (...) m² tj. część działki nr B. oraz część działki nr A.

14.  W jaki sposób Sprzedająca wykorzystywała swój udział w działkach nr C., G., F., E., D. („Gruncie niezabudowanym”) od momentu ich nabycia do dnia planowanej sprzedaży? Proszę odnieść się odrębnie do każdej działki.

Sprzedająca nie korzystała z Gruntu niezabudowanego, działki leżały ugorem

15.  W jaki sposób Sprzedająca wykorzystywała swój udział w Nieruchomości stanowiącej „Grunt zabudowany” od momentu jej nabycia do dnia planowanej sprzedaży? Proszę odnieść się odrębnie do każdego naniesienia znajdującego się na działkach nr B. oraz A.

Sprzedająca nie wykorzystywała nieruchomości zabudowanej, ani znajdujących się na niej naniesień w żaden sposób faktyczny. Od momentu nabycia do dnia planowanej sprzedaży obiekty pozostawały w dotychczasowym stanie, obowiązywała umowa dzierżawy. Sprzedająca nie inicjowała sprzedaży – zainteresowanie zakupem wyszło od podmiotu trzeciego, który sam zwrócił się do niej z propozycją nabycia.

16.  Czy którakolwiek z działek gruntu o numerach: C., A., D., E., F., G., B. i/lub naniesienia znajdujące się na „Gruncie zabudowanym” była/były kiedykolwiek wykorzystywana/e przez Sprzedającą w jej działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę konkretnie wskazać numer działki, naniesienie oraz w jakiej działalności, w jakim okresie i w jaki sposób były wykorzystywane w tej działalności.

Żadna ze wskazanych działek nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedającej. Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej, w związku z czym nieruchomości i obiekty pozostawały w jej posiadaniu wyłącznie w charakterze prywatnym.

17.  Czy część Nieruchomości, która nie jest przedmiotem Umowy dzierżawy, była wykorzystywana przez Sprzedającą przez cały okres jej posiadania wyłącznie na jego cele osobiste, prywatne? Jeśli tak, to proszę wskazać w jaki konkretnie sposób Sprzedająca wykorzystywała/wykorzystuje tę część Nieruchomości na swoje cele osobiste, prywatne.

Część Nieruchomości, która nie jest przedmiotem Umowy dzierżawy, była wykorzystywana przez Sprzedającą przez cały okres jej posiadania wyłącznie na jej cele osobiste. W praktyce Sprzedająca nie podejmowała żadnych czynności ani działań związanych z użytkowaniem nieruchomości przez cały okres jej posiadania. tj. nieruchomość leżała ugorem.

18.  Czy Sprzedająca była w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać z jakiego tytułu i w jakim okresie.

Sprzedająca, w przeszłości nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

19.  Czy Sprzedająca była rolnikiem ryczałtowym? Jeśli tak to od kiedy i w jakim okresie?

Sprzedająca, w przeszłości nie była rolnikiem ryczałtowym.

20.  Czy Sprzedająca kiedykolwiek wykorzystywał część Nieruchomości (nie będącą przedmiotem Umowy dzierżawy) w prowadzonej przez siebie działalności rolniczej? Jeśli tak, to czy dokonywał sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (proszę wskazać jakie to produkty oraz w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?

Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości do działalności rolniczej.

21.  Czy – jeżeli w przypadku uznania, że Sprzedająca w ramach Transakcji działa jako podatnik VAT oraz gdy Transakcja w zakresie Gruntu zabudowanego będzie podlegała zwolnieniu od VAT (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT) i zdecydują Państwo o wyborze opodatkowania przedmiotowej Nieruchomości – Sprzedająca i Kupujący, w celu rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybierając opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części?

Opodatkowanie PCC stanowi zasadniczą formę opodatkowania, a wybór opodatkowania VAT będzie rozważany wyłącznie w razie konieczności tj. w przypadku uznania, że Sprzedająca w ramach transakcji działa w charakterze podatnika VAT. W przypadku ewentualnego wyboru opodatkowania VAT tj. jeśli strony zdecydują się na rezygnację ze zwolnienia – zgodne oświadczenie o opodatkowaniu dostawy nieruchomości zostanie złożone w akcie notarialnym w momencie zawarcia umowy sprzedaży.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (numeracja przedstawiona we wniosku):

1.    Czy Sprzedająca w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co między innymi oznacza konieczność opodatkowania tym podatkiem kwoty zadatku?

2.    Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że Sprzedająca występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu VAT, to czy:

a)    sprzedaż Gruntu niezabudowanego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych w rozumieniu Ustawy o VAT, niekorzystającą ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT, i powinna zostać udokumentowana fakturą VAT?

b)    sprzedaż Gruntu zabudowanego w ramach Transakcji będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcy będą mogli – na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT – zrezygnować z tego zwolnienia i opodatkować sprzedaż VAT, a w takim przypadku sprzedaż powinna zostać udokumentowana fakturą VAT?

4.   Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 i nr 2 za nieprawidłowe i uznania, że Sprzedająca przy opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1.  Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości (w tym zapłata zadatku) w ramach Transakcji nie będzie podlegać pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedająca w ramach Transakcji nie powinna zostać uznana za podatnika podatku od towarów i usług.

2.  W ocenie Wnioskodawców, w przypadku uznania, że Sprzedająca w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje jako podatnik VAT (uznając stanowisko Wnioskodawców w pytaniach 1 i 2 za nieprawidłowe), to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT w następujący sposób:

a.    sprzedaż Gruntu niezabudowanego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych, do której nie znajdą zastosowania zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

b.    sprzedaż Gruntu zabudowanego w ramach Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jednak Wnioskodawcy – działając na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT – będą mogli zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie VAT. W takim przypadku sprzedaż również powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT w całości (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia w odniesieniu do Gruntu zabudowanego). W tym spowoduje to konieczność opodatkowania VAT zadatku. W przypadku zaś skorzystania ze zwolnienia Transakcja w zakresie Gruntu niezabudowanego będzie opodatkowana VAT, a w zakresie Gruntu zabudowanego będzie zwolniona z opodatkowania VAT.

3.  W ocenie Wnioskodawców, jeśli sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT (stosownie do stanowiska zawartego w uzasadnieniu do pytania nr 3, w zakresie sprzedaży nie korzystającej ze zwolnienia) to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego, ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedająca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa , występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającej wpływa na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o VAT definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedająca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości nie podjęła aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie angażując środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co przemawia za brakiem możliwości nie uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, najem lub dzierżawa nieruchomości oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, w tym zatrudnienie profesjonalnego pośrednika sprzedaży stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C‑180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przypomnieć należy, że Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą na zasadzie dziedziczenia, a jej celem nigdy nie było prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. Sprzedająca nie zawierała żadnych umów dotyczących Nieruchomości, Umowa dzierżawy została zawarta przez poprzedniego właściciela, a Sprzedająca nie czerpała z niej żadnych korzyści. Jednocześnie, w przeszłości nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości. Co więcej, to Kupujący zgłosił się do Sprzedającej z ofertą zakupu Nieruchomości (umowa ze spółką Q. była w praktyce częścią aktualnej Transakcji, zmiana spółki kupującej była zmianą techniczną, podyktowaną warunkami biznesowymi), a Sprzedająca nie podejmowała żadnych czynności (marketingowych czy zwiększających wartość i atrakcyjność działek) celem jej sprzedaży. Sprzedająca zwraca uwagę, że o nieprowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej świadczą następujące przesłanki:

1.    Zarobkowy cel podejmowanych działań – przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta w celu jej odsprzedaży, a w formie dziedziczenia, mającego miejsce kilka lat temu. Jest to typowo prywatna forma przekazywania majątku, trudno więc mówić tu o nabyciu w celu odprzedaży. Sprzedaż natomiast nie jest efektem samoistnych, celowych działań Sprzedającej, ale tak naprawdę wyłącznie odpowiedzią na działania Kupującego, istotnie zainteresowanego nabyciem Nieruchomości, która z jego perspektywy znajduje się w wyjątkowo korzystnej lokalizacji. To Kupujący jest tutaj stroną aktywnie dążącą do zawarcia transakcji, Sprzedająca zaś w ograniczonym stopniu dostosowuje się do tych działań;

2.    Wykonywanie działalności w sposób ciągły i zorganizowany – jest to transakcja jednostkowa, w związku z którą Sprzedający [Sprzedająca] nie podejmuje i nie podejmował [podejmowała] żadnych aktywnych działań. Nie można więc żadnych działań Sprzedającego [Sprzedającej] zakwalifikować jako „zorganizowaną” działalność mającą na celu obrót nieruchomościami, ponieważ takich nie ma - w szczególności że Sprzedająca w żaden sposób nie poszukiwał aktywnie nabywców ani nie podejmował samodzielnie żadnych innych działań mających na celu sprzedaż lub uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnego nabywcy. Jak wskazano, to Kupujący jest stroną aktywnie dążącą do zawarcia transakcji, zaś Sprzedająca jedynie za nim podąża;

3.    Uwzględniając powyższe tj. fakt odziedziczenia Nieruchomości, brak podejmowania aktywnych działań mających na celu jej zareklamowanie czy jak najkorzystniejsze zbycie oraz brak podejmowania dodatkowych czynności, które mogłyby zwiększyć atrakcyjność Nieruchomości i w efekcie zainteresowanie nią potencjalnych nabywców, nie można przypisać Sprzedającej profesjonalnego działania, charakterystycznego dla przedsiębiorców działających w celu osiągnięcia zysku.

Dodatkowo należy podkreślić, że Sprzedająca w żadnym momencie nie występowała w obrocie gospodarczym w charakterze podatnika VAT, ani nie prowadziła działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Nie dokonywała również żadnych czynności przygotowawczych lub inwestycyjnych, które wskazywałyby na zamiar prowadzenia tego rodzaju działalności. Sprzedaż Nieruchomości ma charakter czysto incydentalny i stanowi realizację uprawnień właścicielskich wynikających z prawa własności.

Czynności Sprzedającej nie mają więc charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zakresie zwykłego rozporządzania własnym majątkiem.

Sprzedająca co prawda przed dokonaniem Transakcji udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych, warunków dotyczących przyłączenia do sieci mediów, jak również upoważnił Kupującego do przeniesienia powyższego prawa w całości lub w części na podmiot wskazany przez Kupującego. Udzielone przez Sprzedającą pełnomocnictwa mają jednak wyłącznie na celu realizację inwestycji przez Kupującego, zatem nie odnoszą się w żaden sposób do czynności podejmowanych przez Sprzedającą.

Powyższe stanowisko zostało wielokrotnie potwierdzone w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w tym m.in.:

·         Z dnia 29 sierpnia 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.614.2025.2.AM;

·         Z dnia 29 sierpnia 2025 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.496.2025.2.AKS;

·         Z dnia 21 lipca 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.378.2025.3.AB;

·         Z dnia 21 lipca 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.312.2025.4.MPU;

·         Z dnia 21 lipca 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.315.2025.3.EP;

·         Z dnia 23 lipca 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.367.2025.4.AB;

·         Z dnia 13 czerwca 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.303.2025.2.AB.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedająca nie występuje w ramach Transakcji jako podatnik VAT, a tym samym sprzedaż nie stanowi odpłatnej dostawy towarów dokonywanej przez podatnika VAT na gruncie przepisów Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytań 3 i 4 stanowi alternatywę w przypadku, gdyby organ interpretacyjny uznał stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytań 1-2 za nieprawidłowe, w przeciwnym razie w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniach nr 1 – 2 za prawidłowe, odpowiedź na dalsze pytania tj. 3 i 4 będzie bezprzedmiotowa.

Wnioskodawcy przedstawiają poniższe uzasadnienie przy założeniu, że organ interpretacyjny uznał, że Sprzedająca w ramach sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji działa w charakterze podatnika VAT, zatem do Transakcji ma zastosowanie ustawa o VAT, przy czym w ocenie Wnioskodawców Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika VAT, co szczegółowo zostało opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 zawartego we wniosku. W przypadku uznania przez Organ, że Sprzedająca w ramach planowanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, wówczas dokona ona na potrzeby Transakcji rejestracji jako podatnik VAT czynny. Przy czym jak zostało już wskazane w ocenie Wnioskodawców Sprzedająca w ramach planowanej Transakcji nie będzie podatnikiem VAT, gdyż okoliczności Transakcji nie stanowią działalności gospodarczej (w szczególności o ciągłym i zorganizowanym charakterze), a pytania 3-4 są zadane dla kompletności Wniosku.

1.   Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 – w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2.   Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT .

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będą jedynie Nieruchomości tj. zabudowane oraz niezabudowane działki gruntu.

Natomiast przedmiotem planowanej Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składniki majątkowe należące do Sprzedającej. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającej. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającej.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1‑1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114- KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3.   Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji – uwagi ogólne

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu przyszłego, Nieruchomość w części będącej Gruntem niezabudowanym, objęta jest miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczeniem jako H. tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług oraz I. – teren ulic lokalnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość w części stanowiącej Grunt niezabudowany będzie stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Grunt niezabudowany będzie stanowić teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę. W części zaś stanowiącej Grunt zabudowany, Nieruchomość jest zabudowana, tym samym art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie do niej zastosowania.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców w stosunku do Nieruchomości zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie do niej zastosowania.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazano, że z tytułu nabycia Nieruchomości Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabycie jej nastąpiło na podstawie dziedziczenia i w ogóle nie było opodatkowane VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającym przy nabyciu Nieruchomości, takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem w ogóle.

Tym samym w przypadku Nieruchomości nie wystąpiły łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT – a więc zwolnienie z tego przepisu nie znajduje zastosowania.

Opodatkowanie Gruntu niezabudowanego

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

W kontekście zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że jednym z analizowanych przedmiotów planowanej Transakcji jest Grunt niezabudowany tj. działki gruntu niezabudowane budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami będącymi przedmiotem Transakcji (poza opisanymi w stanie faktycznym). Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do jego sprzedaży w ramach planowanej Transakcji, gdyż Grunt niezabudowany stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowić niezabudowane działki gruntu.

Opodatkowanie Gruntu zabudowanego

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

i.     dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii.    pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

·         wybudowaniu, lub

·         ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy względem budynków i budowli wchodzących w skład Gruntu zabudowanego nastąpiło przed lub na moment Transakcji pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia budynków oraz budowli doszło początkowo po oddaniu ich do użytkowania w wykonywaniu czynności opodatkowanych lub rozpoczęciu wykorzystywania na własne potrzeby, tj. ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej przez dzierżawcę od 2006 r., tym samym już w tamtym momencie musiało dojść do pierwszego zasiedlenia. Co więcej, od tego czasu nie były dokonywane ulepszenia, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej zabudowań.

Podsumowując, w stosunku do Gruntu zabudowanego na moment Transakcji niewątpliwie więc spełniona będzie przesłanka upływu 2 lat licząc od dnia pierwszego zasiedlenia. W tej też części dostawa dokonywana w ramach Transakcji będzie spełniać warunki dla zastosowania zwolnienia od opodatkowania przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

·         są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

·         złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Jeśli Organ uzna, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT, zarówno Kupujący, jak i Sprzedająca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w całości. Jeżeli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

Mając na uwadze powyższe, w ramach Transakcji obejmującej Nieruchomość, dostawa Gruntu zabudowanego, dla którego w momencie dokonania Transakcji upłynie okres pierwszego zasiedlenia oraz co najmniej 2 lat lub dłużej – będzie podlegać zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Jeżeli Strony skutecznie skorzystają z tego prawa – dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Należy zaznaczyć, że Strony na dzień niniejszego wniosku nie wiedzą jeszcze czy złożą ww. oświadczenie w odniesieniu do Gruntu zabudowanego będącego przedmiotem Transakcji. Kwestia ta będzie przedmiotem późniejszych ustaleń pomiędzy Stronami.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że:

a)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, w ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ponieważ:

·    dostawa Gruntu zabudowanego, w stosunku do których pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie dłuższym niż 2 lata przed Transakcją, podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT – nie może być więc objęta tym zwolnieniem,

·    nabycie przez Sprzedającą nie podlegało opodatkowaniu VAT (nabycie nastąpiło poza systemem VAT), stąd nie została spełniona przesłanka do zastosowania tego zwolnienia w stosunku do dostawy Gruntu zabudowanego.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Tym samym w ramach Transakcji obejmującej dostawę nie będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania, a więc będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, jeżeli Sprzedająca w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT oraz w zakresie Gruntu niezabudowanego dostawa nie korzysta z żadnego ze zwolnienia od podatku, zaś w zakresie Gruntu zabudowanego korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT to w przypadku skorzystania z tego zwolnienia sprzedaż Gruntu zabudowanego nie będzie opodatkowana VAT, zaś jeżeli na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT Wnioskodawcy złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia to dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

Wówczas, w zależności od skorzystania ze zwolnienia lub nie, transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą VAT (w tym kwota zadatku) w całości lub tylko w stosunku do części Nieruchomości niekorzystającej ze zwolnienia.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, jeżeli sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Po wybudowaniu Inwestycji Kupujący będzie go wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku lub go sprzedać. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie:

·    uznania czynności sprzedaży działek zabudowanych nr A. i B. za czynność niepodlegająca opodatkowaniu i uznania, że Sprzedający w ramach Transakcji nie powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług - jest nieprawidłowe,

·    uznania czynności sprzedaży działek niezabudowanych nr C., D., E., F., G. za czynność niepodlegająca opodatkowaniu i uznania, że Sprzedający w ramach Transakcji nie powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług - jest prawidłowe.

·    uznania, że sprzedaż Gruntu zabudowanego w ramach Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jednak Wnioskodawcy – działając na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT – będą mogli zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie VAT, i w takim przypadku sprzedaż również powinna zostać udokumentowana fakturą VAT - jest prawidłowe,

·    uznania, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.):

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy Sprzedająca w ramach opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca zamierza sprzedać Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania - Nabywcy udziały w działkach C., A., D., E., F., G. oraz B.. Działki o nr B. i A. są zabudowane, pozostałe to działki niezabudowane. Sprzedająca nabyła prawo własności (współwłasność) Nieruchomości na podstawie dziedziczenia. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu VAT oraz PCC. Sprzedająca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Sprzedająca, w przeszłości nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Sprzedająca nie prowadzi działalności rolniczej w ramach zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych dla rolnika ryczałtowego. Sprzedająca nie korzystała z Gruntu niezabudowanego, działki leżały ugorem.

Część nieruchomości jest przedmiotem dzierżawy - obejmuje powierzchnię ok. (...) m² tj. część działki nr B. oraz część działki nr A.. Sprzedająca, w przeszłości nie była rolnikiem ryczałtowym i nie prowadziła działalności rolniczej na części Nieruchomości nieobjętej umową dzierżawy.

Umowa dzierżawy została zawarta pomiędzy Z. (wydzierżawiającym) a dzierżawcą. Po śmierci Z. jego spadkobiercy, w tym Sprzedająca – w zakresie przysługujących im udziałów w spadku – wstąpili z mocy prawa w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. W konsekwencji, z prawnego punktu widzenia należy uznać, że Sprzedająca, jest obecnie stroną umowy dzierżawy po stronie wydzierżawiającego; zawarcie nowej umowy nie było wymagane. Umowa dzierżawy przewiduje miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości (...) zł. Umowa dzierżawy została zawarta w dniu (...) stycznia 2006 r., następnie aneksem z dnia (...) stycznia 2007 r. wprowadzona została opłata za dzierżawę, w postaci czynszu w wysokości (...) zł miesięcznie. Od stycznia 2007 r. umowa nie była zmieniana, a czynsz wypłacany był na konto Z., aż do jego śmierci. Sprzedająca nie pobierała czynszu dzierżawnego (tj. udziału w czynszu należnego jako współwłaścicielowi), ponieważ po nabyciu nieruchomości w drodze spadku nie podejmowała aktywnych działań w zakresie kontynuowania umowy dzierżawy. W związku z tym Sprzedająca tolerowała dotychczasowy stan faktyczny, nie podejmując czynności zmierzających do egzekwowania należności z tytułu czynszu.

Sprzedająca nie wykorzystywała nieruchomości zabudowanej, ani znajdujących się na niej naniesień w żaden sposób faktyczny. Od momentu nabycia do dnia planowanej sprzedaży obiekty pozostawały w dotychczasowym stanie, obowiązywała umowa dzierżawy.

Żadna ze wskazanych działek nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedającej. Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej, w związku z czym nieruchomości i obiekty pozostawały w jej posiadaniu wyłącznie w charakterze prywatnym. Część Nieruchomości, która nie jest przedmiotem Umowy dzierżawy, była wykorzystywana przez Sprzedającą przez cały okres jej posiadania wyłącznie na jej cele osobiste. W praktyce Sprzedająca nie podejmowała żadnych czynności ani działań związanych z użytkowaniem nieruchomości przez cały okres jej posiadania, tj. nieruchomość leżała ugorem. Sprzedająca nie dokonywała żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadziła działań mających na celu uatrakcyjnienie ich dla potencjalnego nabywcy. Sprzedająca nie występowała z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę planu dla Nieruchomości, a także nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Na dzień niniejszego wniosku, Sprzedająca posiada udziały w innej nieruchomości (gospodarstwie rolnym nabytym na podstawie dziedziczenia) przeznaczone na sprzedaż. Jednocześnie nie ma jeszcze planów co do wykorzystania środków otrzymanych ze sprzedaży Nieruchomości, jednakże najprawdopodobniej zostaną one przeznaczone na działalność prywatną, niezwiązaną z działalnością gospodarczą. W przeszłości, Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości.

Poza wskazaną powyżej Umową dzierżawy, Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub umów o podobnym charakterze.

W 2023 r. spółka powiązana z Kupującym, Q., zgłosiła się do Sprzedającej z propozycją zakupu Nieruchomości. W związku z zainteresowaniem sprzedażą, strony w dniu (...) maja 2023 r. zawarły przedwstępną umowę sprzedaży udziałów w Nieruchomości (repertorium (...)), na podstawie której Sprzedająca zobowiązała się sprzedać udziały w Nieruchomości kupującemu pod warunkiem spełnienia się warunków zawieszających wskazanych w umowie. W związku ze zmianą koncepcji transakcji, powyższa umowa przedwstępna została rozwiązana za porozumieniem stron w dniu (...) czerwca 2025 r.

W związku z planowaną Transakcją, Wnioskodawcy w dniu (...) czerwca 2025 r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (...), na podstawie której Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami („Warunki”).

Jednocześnie, na podstawie Umowy Przedwstępnej, Kupujący wypłacił Sprzedającej zadatek (w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego) stanowiący część umówionej ceny nabycia Nieruchomości.

Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem i uzgodnień (w tym przyłączeniowych) koniecznych do realizacji Inwestycji, w tym w szczególności pozwolenia na budowę Inwestycji, a także uzyskania wszelkich niezbędnych zezwoleń budowlanych, uzgodnień oraz warunków przyłączenia Inwestycji do mediów, w tym sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, odprowadzenia wód opadowych, przełożeniem sieci telekomunikacyjnej itp. Jednocześnie, Sprzedająca udzieliła przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do innych czynności opisanych we wniosku. Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Na dzień niniejszego Wniosku, (...), spółka powiązana z Kupującym, posiadająca w przeszłości umowy przedwstępne dotyczące Nieruchomości z częścią pozostałych współwłaścicieli, poprzez dostęp do informacji publicznej uzyskała informacje, dokumenty o Nieruchomości (z wyjątkiem działki nr C.).

Jednocześnie, Kupujący, (...) lub Q. (posiadająca umowę przedwstępną ze Sprzedającą przed zawarciem Umowy przedwstępnej, spółka powiązana z Kupującym) na podstawie udzielonych im pełnomocnictw, upoważnień w Umowie Przedwstępnej, uzyskały, celem realizacji Transakcji dla działek składających się na Nieruchomość (z wyjątkiem działki nr C.) m.in.:

(ii.)       informację o ochronie gatunkowej (RDOŚ – Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska);

(iii.)      złożono wniosek o usunięcie kolizji linii elektroenergetycznej WN (wysokiego napięcia);

(iv.)      złożono wniosek o uzgodnienie zjazdu (…);

(v.)       wniosek o DUŚ (decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach);

(vi.)      decyzję DUŚ, w tym ostateczna oraz przepisanie decyzji na Kupującego (wraz z nadaniem ostateczności po przepisaniu).

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że Sprzedająca w stosunku do niezabudowanych działek nie podejmowała działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działek dla ewentualnych przyszłych Kupujących.

Ponadto, podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działek, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedająca zostanie z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Inaczej natomiast rzecz się ma w sytuacji sprzedaży dwóch zabudowanych działek. które w części są przedmiotem dzierżawy.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek gruntu tj. C., D., E., F., G., nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającej w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanej nieruchomości Sprzedająca będzie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającą cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek gruntu tj. C., D., E., F., G., a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działek gruntu tj. C., D., E., F., G. Sprzedająca będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż działek nr C., D., E., F., G. nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast dokonując sprzedaży zabudowanych działek tj. A. i B., które to są wykorzystywane

w działalności gospodarczej, które były przedmiotem dzierżawy, należy stwierdzić, że nie spełniają one definicji majątku prywatnego, gdyż były wykorzystywane do dzierżawy a nie do zaspokojenia własnych potrzeb prywatnych. Tym samym Sprzedająca będzie występowała w charakterze podatnika, w ramach opisanej we wniosku Transakcji sprzedaży działek.

Dokonując zatem sprzedaży działek zabudowanych tj. A. i B., Sprzedająca nie będzie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, a co za tym idzie będzie występować w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek zabudowanych nr A. i B..

W konsekwencji, sprzedaż działek zabudowanych tj. A. i B. będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Zainteresowanych dotyczące pytania nr 1 w zakresie uznania:

·    czynności sprzedaży działek zabudowanych nr A. i B. za czynność niepodlegająca opodatkowaniu i uznania, że Sprzedająca w ramach Transakcji nie powinna zostać uznana za podatnika podatku od towarów i usług - jest nieprawidłowe,

·    czynności sprzedaży działek niezabudowanych nr C., D., E., F., G. za czynność niepodlegająca opodatkowaniu i uznania, że Sprzedająca w ramach Transakcji nie powinna zostać uznana za podatnika podatku od towarów i usług - jest prawidłowe.

Przechodząc do kolejnych wątpliwości Zainteresowanych, wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Z uwagi na powyższe rozstrzygnięcie i sformułowane przez Państwa pytanie, brak jest uzasadnienia do rozstrzygania kwestii braku zwolnienia dla dostawy działek C., D., E., F., G..

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału zabudowanych działek tj. A. i B., należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·         towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·         przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:

Z opisu sprawy wynika, że działki A. i B. są zabudowane budynkami, budowlami i urządzeniami budowalnymi. Ponadto na działce B. posadowione są linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia, kolektor ściekowy oraz kabel teletechniczny wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedającej oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.

Jak stanowi art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Natomiast w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

W związku z powyższym znajdujące się na działkach budowle należących do przedsiębiorstwa przesyłowego, nie stanowią własności Zbywcy (Państwa), lecz przedsiębiorstw przesyłowych.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W analizowanej sytuacji mamy do czynienia m.in. z sytuacją zbycia działek gruntu zabudowanego budynkami, budowlami należącymi do Zbywcy oraz naniesieniami, które nie są własnością Zbywcy.

Z opisu sprawy wynika, że od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a Sprzedająca nie ponosiła oraz do dnia z zawarcia planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków oraz budowli.

W związku z powyższym, dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach A. i B. będzie miała miejsce 2 lata po ich pierwszym zasiedleniu, to planowana dostawa budynków i budowli podlegać będzie zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jak wynika z opisu sprawy na działkach A. i B. znajdują się również urządzenia budowlane.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W konsekwencji dostawa budynków i budowli oraz urządzeń budowlanych posadowionych na działkach A. i B. będzie podlegać zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jednocześnie, grunt, na którym posadowione zostały budynki i budowle, dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu  stosuje się analogicznie ww. zwolnienie, jak przy dostawie budynków i budowli znajdujących się na nim.

Zatem dostawa budynków, budowli i urządzeń budowlanych oraz działek A. i B. będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Z treści wniosku wynika, że Sprzedająca i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) rozważają możliwość rezygnacji z tego zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

W związku z powyższym, jeśli faktycznie przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Zainteresowani skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to wówczas Transakcja sprzedaży zabudowanych działek A. i B., nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że faktura dokumentuje dokonanie sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatne wydanie towaru lub odpłatne świadczenie usług, czyli czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podatnik wykonujący czynności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi.

Jak wynika z wniosku sprzedaż działek zabudowanych tj. A. i B. będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów, a przy rezygnacji ze zwolnienia, czynnością opodatkowaną. Zatem Sprzedająca jako podatnik VAT będzie zobowiązana wystawić na rzecz Kupującego – podatnika VAT, fakturę dokumentującą sprzedaż działek zabudowanych nr A. i B..

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 2 pkt b) jest prawidłowe.

Z uwagi na warunkowe pytanie oznaczone we wniosku nr 2 pkt a) oraz rozstrzygnięcie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1  nie udziela się odpowiedzi na to pytanie.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 3, tj. ustalenia, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem zabudowanych działek należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Jak wskazano wyżej dostawa działek zabudowanych, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, nie będzie korzystać ze zwolnienia i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że przy rezygnacji ze zwolnienia, spełnione będą warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działek zabudowanych nr A. i B., które będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie znajdzie wtedy zastosowania.

Zatem w opisanej sytuacji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem działek zabudowanych nr A. i B. na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 zgodnie z którym „jeśli sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT (stosownie do stanowiska zawartego w uzasadnieniu do pytania nr 3, w zakresie sprzedaży nie korzystającej ze zwolnienia) to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego, ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT” (w zakresie nabycia działek A. i B.) jest prawidłowe.

Z uwagi na warunkowe pytanie oznaczone we wniosku nr 3 oraz rozstrzygnięcie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 nie udziela się odpowiedzi na pytanie nr 3 w kwestii prawa do odliczenia z tytułu nabycia działek C., D., E., F., G..

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·           w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·           w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.