Interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.635.2025.1.MW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej z 10 października 2025 r. dotyczący ustalenia, czy dostawa udziału w nieruchomości gruntowej, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, w szczególności ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, wpłynął 10 października 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na wniosek wierzycieli komornik wszczął egzekucję z udziału w wysokości 1/4 w nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym z częścią usługową, położonej w (…) nr działki (…)., dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi kw o nr (…).. Z analizy danych zawartych m. in. w księdze wieczystej nieruchomości, w tym znajdujących się tam aktów notarialnych, jak również oświadczeń zebranych w toku postępowania wynika, że Dłużnik wraz z ówczesną małżonką (…).w dniu 27 czerwca 2001 r. nabył prawo do udziału w wysokości 1/2 w ww. nieruchomości na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. Ustalono, że w dacie nabycia nieruchomości Dłużnik prowadził działalność gospodarczą, lecz nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zwany dalej VAT. Dłużnik został zarejestrowany jako podatnik VAT w dniu 1 lipca 2002 r. Komornik ustalił zarazem, że nabycie udziału w nieruchomości nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie jest udokumentowane fakturą VAT. Z oświadczenia Dłużnika wynika również, że zbywca udziału w nieruchomości nie był uprawniony do wystawiania faktur VAT. W konsekwencji w dacie nabycia udziału w nieruchomości Dłużnik nie skorzystał z odliczenia podatku VAT jak również brak było podstaw do zastosowania przepisów zwolnienia podmiotowego i przedmiotowego w zakresie tego podatku.

Nadto na podstawie oświadczenia Dłużnika ustalono, że:

-   nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji nie została wprowadzona przez Dłużnika do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Dłużnika działalności gospodarczej;

-   nie sfinansował on zakupu nieruchomości będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego z kredytu przeznaczonego na działalność gospodarczą;

-   nie korzystał on z części mieszkalnej budynku przez cały okres posiadania nieruchomości;

-   część mieszkalna budynku nigdy nie była wykorzystywana przez Dłużnika do działalności gospodarczej;

-   część mieszkalna budynku nigdy nie była udostępniana przez Dłużnika osobom trzecim;

-   budynek, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego, w świetle wiedzy Dłużnika jest budynkiem, o którym mowa w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dz. U. z 2025 r. poz. 418);

-   od momentu pierwszego zasiedlenia budynku posadowionego na działce (…). upłynął okres dłuższy niż 2 lata, w świetle art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 361 ze zm.);

-   w 2023 r. w części użytkowej przeprowadzony został remont, którego koszt w ocenie Dłużnika wyniósł około 35.000,00 zł. W ocenie Dłużnika kwota ta przewyższa 30% wartości początkowej udziału przysługującego Dłużnikowi w przedmiotowej nieruchomości, ale nie stanowi 30% wartości całej nieruchomości (oświadczenie z dnia 8 sierpnia 2025 r.). Jednocześnie wskazał, że wydatki na remont zostały poniesione przez osobę trzecią (…).na mocy porozumienia z Dłużnikiem, który z uwagi na poniesione nakłady na tą część nieruchomości, zgodził się na zwolnienie tej osoby z czynszu za najmowaną od Dłużnika część lokalu użytkowego. Powyższe oświadczenie jest sprzeczne z oświadczeniem złożonym przez Dłużnika do protokołu w dniu 23 lutego 2023 r., który w toku przeprowadzonych wówczas oględzin nieruchomości oświadczył, że remont lokalu użytkowego przeprowadzony został we wrześniu 2022 r. Pomimo zobowiązania Dłużnik nie przedłożył faktur potwierdzających jego oświadczenie;

-   po dokonaniu wskazanych powyżej ulepszeń, budynek w części dotyczącej prowadzenia działalności, został oddany do użytkowania;

-   nie korzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego od tych nakładów. Jednak w ocenie Dłużnika wydatki na remont przewyższyły 30% wartości początkowej udziału przysługującego Dłużnikowi w przedmiotowej nieruchomości, ale nie stanowi 30% wartości całej nieruchomości;

Nadto komornik oświadcza, że nie posiada wiedzy czy w ciągu 2 lat, licząc m.in. od dnia sporządzenia niniejszego wniosku, przed planowaną sprzedażą egzekucyjną udziału w wysokości 1/4 w prawie własności opisanej nieruchomości gruntowej, ponoszone będą do dnia sprzedaży kolejne wydatki na ulepszenie lub przebudowę posadowionego na działce (…). budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku tj. czy dokonane będą istotne zmiany przeprowadzone w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Komornik zawiadamia, iż w celu uzyskania powyższych danych przeprowadził udokumentowane działania, które ostatecznie nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania wszystkich niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Komornik poza oświadczeniem Dłużnika i danych zawartych w księdze wieczystej nie posiada dokumentów, na podstawie których mógłby stwierdzić czy nabycie udziału w opisanej powyżej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a także czy w niniejszej sytuacji można zastosować przepisy obejmujące zwolnienie podmiotowe i przedmiotowe w ramach tego podatku.

Jednocześnie Komornik zawiadamia, że dostawa wskazanego powyżej udziału w nieruchomości nastąpi w dacie prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności udziału w nieruchomości co oznacza, że organ egzekucyjny nie ma możliwości sprecyzowania konkretnej daty dostawy nieruchomości, gdyż jest ona uzależniona od orzeczenia Sądu. Wobec powyższego Komornik nie wie czy na dzień dokonania sprzedaży Dłużnik będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług.

Pytanie

Czy dostawa udziału w nieruchomości gruntowej, która została opisana powyżej, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy też dostawa udziału w nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, w szczególności ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie organu egzekucyjnego dostawa udziału w wysokości 1/4 w nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym z częścią usługową, położonej w (…) oznaczonej nr działki (…)., dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi KW o nr (…).będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Natomiast zgodnie z art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej:

Płatnik, który nie wykonał obowiązków określonych w art. 8, odpowiada za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, jeżeli po stronie dłużnika spełnione są przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepisy art. 5 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest dokonywana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którą:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 36 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Na mocy art. 36 § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy dostawa udziału w nieruchomości, która została opisana w zdarzeniu przyszłym, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy też dostawa udziału w ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, w szczególności ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będzie nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym z częścią usługową. Dłużnik nabył prawo do udziału w wysokości 1/2 w ww. nieruchomości na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. Nabycie udziału w nieruchomości nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą Dłużnika i nie było udokumentowane fakturą VAT. Ponadto wskazał Pan, że:

- nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji nie została wprowadzona przez Dłużnika do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Dłużnika działalności gospodarczej;

- nie sfinansował on zakupu nieruchomości będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego z kredytu przeznaczonego na działalność gospodarczą;

- nie korzystał on z części mieszkalnej budynku przez cały okres posiadania nieruchomości;

- część mieszkalna budynku nigdy nie była wykorzystywana przez Dłużnika do działalności gospodarczej;

- część mieszkalna budynku nigdy nie była udostępniana przez Dłużnika osobom trzecim.

Część mieszkalna budynku, co wynika wprost z opisu zdarzenia przyszłego, nie była wykorzystywana przez Dłużnika w działalności gospodarczej, nie była także udostępniana przez Dłużnika osobom trzecim. Tym samym w odniesieniu do części mieszkalnej budynku Dłużnik nie będzie występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż w trybie egzekucji komorniczej udziału w części mieszkalnej budynku nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnośnie części użytkowej budynku, to jak wynika z wniosku była przedmiotem najmu.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy

W tym miejscu zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W sytuacji gdy dłużnik wykorzystywał część nieruchomości do działalności gospodarczej, to zbycie tej części nieruchomości nie będzie dokonane w ramach prawa do dysponowania majątkiem prywatny, lecz będzie dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji Dłużnik (w zakresie sprzedaży części użytkowej) będzie podatnikiem podatku VAT. Tym samym, sprzedaż w trybie egzekucji komorniczej udziału w części usługowej budynku będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług mogą być opodatkowane albo zwolnione.

Kwestia możliowści zastosowania zwolnienia od podatku transakcji zbycia nieruchomosci zabudownej uregulowana jest w art. 43 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W takiej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Dłużnik wraz z ówczesną małżonką nabył na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej prawo do udziału w wysokości 1/2 przedmiotowej nieruchomości - działki (…) 27 czerwca 2001 r. Na nieruchomości posadowiony jest się budynek, w którym znajduje się część usługowa i część mieszkalna.

W związku z tym, że jak wykazano powyżej, w odniesieniu do sprzedaży egzekucyjnej udziału w nieruchomości opodatkowaniu podlega tylko udział w części usługowej należący do Dłużnika, tylko w odniesieniu do tej części należy rozpatrywać możliwość zastosowania zwolnienia od podatku.

Wskazał Pan w opisie zdarzenia przyszłego, że budynek znajdujący się na nieruchomości stanowi budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz że od momentu pierwszego zasiedlenia budynku posadowionego na działce (…) upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto wskazał Pan, że w 2023 r. w części użytkowej przeprowadzony został remont, kwota wydatków nie stanowiła 30% wartości całej nieruchomości. Wydatki na remont zostały poniesione przez osobę trzecią na mocy porozumienia z Dłużnikiem, który z uwagi na poniesione nakłady na tą część nieruchomości, zgodził się na zwolnienie tej osoby z czynszu za najmowaną od Dłużnika część lokalu użytkowego. Po dokonaniu wskazanych powyżej ulepszeń, budynek w części dotyczącej prowadzenia działalności, został oddany do użytkowania. Dłużnik nie korzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego od tych nakładów.

Oświadczył Pan również, że nie posiada wiedzy czy w ciągu 2 lat, licząc m.in. od dnia sporządzenia niniejszego wniosku, przed planowaną sprzedażą egzekucyjną udziału w prawie własności opisanej nieruchomości, ponoszone będą do dnia sprzedaży kolejne wydatki na ulepszenie lub przebudowę posadowionego na działce (…) budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku tj. czy dokonane będą istotne zmiany przeprowadzone w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Wskazał Pan, iż w celu uzyskania powyższych danych przeprowadził udokumentowane działania, które ostatecznie nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania wszystkich niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym, w skutek braku możliwości ustalenia przez Pana, czy w ciągu 2 lat, licząc m.in. od dnia sporządzenia niniejszego wniosku, przed planowaną sprzedażą egzekucyjną udziału w prawie własności opisanej nieruchomości, ponoszone będą do dnia sprzedaży kolejne wydatki na ulepszenie lub przebudowę posadowionego na działce (…) budynku, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, biorąc pod uwagę art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług i zawartej w nim definicji pierwszego zasiedlenia, nie ma możliwości rozpatrzenia zwolnień o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a.

Należy wskazać również, że bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku przedmiotowej transakcji na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż zwolnienie to ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniami, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. domniemanie, że warunki zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości nie będą spełnione.

Zatem, w analizowanym przypadku dostawa (sprzedaż w ramach postępowania egzekucyjnego) udziału w części usługowej budynku znajdującego się na działce nr (…) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

W związku z tym, że dostawa udziału w części usługowej budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, to w związku z art. 29a ust. 8 ustawy odpowiednio zwolnieniem tym nie jest objęta także transakcja sprzedaży udziału przypisanego do niego proporcjonalnie gruntu - działki (…) na której usytuowany jest przedmiotowy budynek i również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Podsumowując, sprzedaż udziału w budynku części:

- mieszkalnej budynku, wraz z przypisanym proporcjonalnie gruntem nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT,

- usługowej (użytkowej) wraz z przypisanym proporcjonalnie gruntem jest opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem Pana stanowisko w sprawie, zgodnie z którym dostawa udziału w wysokości 1/4 w nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym z częścią usługową - działki nr (…) będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana, jako Komornika oraz dokumentów na jakich Pan bazował ustalając, czy doszło do ulepszeń budynku w części usługowej znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości, nie była przedmiotem interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb Ordynacji podatkowej. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako :„PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.